ローヤルシティ久喜ってどうですか？

続《疑問・不安》トンチンカンな答弁～久喜市からの建築基準法第12条に関する返答～

先日の第26期臨時総会での
「建築基準法第12条第5項の規定による報告ついて（令和 2年 5月 8日 久築第74号）」
について、久喜市建築審査課にこの文書の真意を確認してきた。

前に述べた通り、

平成30年実施「定期調査・報告」で、平成18年に外壁改修等がなされておりその10年後初めての「定期
調査・報告」では３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合以外の場合
外壁全面打診をすべき処を未実施と言う建築基準法第12条違反があるとのこと

また、「３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合」とは、例えば法第
８条第２項の規定による維持保全計画等（一般的には長期修繕計画）において外壁改修又は全面打診等
の時期が明確にされており、かつ、これまでも当該維持保全計画等に従って外壁改修又は全面打診等が
行われている場合等となっており、今回の回答では当然長期修繕計画策定を以ての回答を期待したが、
期待が裏切られこのマンションの建築基準法第12条違反状態は解消されていないとのこと

と回答を受けた。

今回の久喜市建築審査課への確認時に第26期臨時総会議案書を持っていき、久喜市職員はこの議案書を
見て、修繕委員会議事録の見た際、
管理者理事長Ｓ氏の
●建築基準法の報告は、報告をすれば良く対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと思う。
を発見し、このマンションの管理者集団は未だ建築基準法第12条を理解されていないとガッカリされ、
管理者集団（管理者理事長Ｓ氏や修繕委員会メンバー）は専門家集団ではなく、この集団がいるかぎり
行政監督・指導を続けていくとの決意を耳にした。

更に、噂話としてどうもこの件で警察当局も動き関係者に事情聴取をされたとも話していた。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（真意は解らない。）

私見として、特に問題がなければ総会議長は管理者理事長となるが、大問題や個人責任等を持っている
管理者理事長が従来通り次回定期総会で議長役をされることに大いに疑問を感じ、できれば、監事役に
議長役になって頂きたいものだ。

また、久喜市から専門家集団ではないと言われた修繕委員会は即時解散し、遵法精神豊かな方々に新規
修繕委員会を構成頂きたいものである。

こんな体制で次回大規模修繕施工をされることにも大いに疑問・不安を感じる。
現に、ここ数年の総会での管理者理事長の答弁に虚偽性がある様で、これでは管理者集団に信用・信頼
性は喪失されたと考えている。

《特報・友人情報》何故、久喜市での防災活動主体に区長が防災用品購入ができないのか？

このマンション区分所有者友人と自治会会計と先日来話題としている区長が区内活動費として久喜市
から補助として受けている「自治行政運営補助金」の決算書をネタに、新型コロナ感染症感染予防策
を執りながらつまみとさせて頂いた。

率直に言えば、これでは久喜市での防災活動主体に区長が防災用品購入ができないとガッカリさせら
た。

驚くに、先ずは行政区（ここでは久喜第１１３区）とローヤルシティ久喜自治会は別団体でありなが
ら、「自治行政運営補助金」をまるごとローヤルシティ久喜自治会に投入し、行政区が行うべきもの
と自治会が行うべきものが混在しており、はぼ自治会会計の赤字補填として「自治行政運営補助金」
が活用されている。

この久喜第１１３区）「自治行政運営補助金」決算書を観ると、自治会総会資料印刷費・多額のレク
活動費・運動会費及び私的なものかもしれない区長会会費やコミュニティ協議会会費・子供会費等が
「自治行政運営補助金」から支出され、本来ならば行政区（ここでは久喜第１１３区）が負担しなく
てもよい負担をし、防災用品購入余地がないのが現実だ。

これら経費は当然ながら行政区（久喜第１１３区）が負担すべきでなく、ローヤルシティ久喜自治会
が負担すべきもので、これら支出を止めれば防災活動主体に区長が防災用品購入ができる様になるで
しょう。

因みに、「自治行政運営補助金」の運用として、６月頃の「自治行政運営補助金」入金直後に６．６
万円分の防災用品の購入し、現品到着しだい自主防災組織活動補助金申請をすれば７月頃に５万円が
久喜市からキックバック的に補助金交付が受けられ、１．６万円で実質上６．６万円分の防災用品の
購入が「自治行政運営補助金」にキズ少なめで購入できることなる。

この思考で自治会会計を再度精査すると、債務超過気味になるであろうと危惧はするが、過度なレク
活動費・運動会活動を自粛すれば、もしかして債務超過は今後回避させるでしょう。

ザックリ言って、
自治会総会資料印刷費＝３～４万円
レク活動費　　　　　＝７万円前後
運動会活動　　　　　＝６～８万円
で、最低でも１６万円がより行政区らしい活動に使え、防災用品購入費用も捻出されるでしょう。

ここは、自治会役員や区長には会計の独立性の確保に向けた過去決算書の修正と次期予算策定をして
頂きたいものである。

でも、現状ではもしかして久喜市が「自治行政運営補助金」の不適切利用と認定されたら、これらの
経費分額の返金を区長に請求され、その請求は活動主体である自治会会計から返金されることになり
自治会会計が破綻する危険性がある。

どうも、このマンションには会計体系思考がなく、これでは管理組合会計は破綻が予見できていて、
自治会会計破綻危機は全居住者生活を直撃するでしょう。
今後は、管理組合と自治会で相互交流を図り会計正常化に向けた協議をすべきでしょう。

《疑問・不安》総会での管理者理事長のトンチンカンな答弁⇒偽計業務妨害

先ずは、総会では管理者理事長上程議案に対し判断をする業務があると考えられる。
この業務は、管理者理事長や理事役員や修繕委員会の監視であり、業務であると言えよう。

で、第25期臨時総会や第25期定期総会及び第26期臨時総会では、管理者理事長は

●長期修繕計画策定するには、精度確保のため精度ある外壁全面打診が必要でそのための足場設置で
　は多額費用が掛かるとして、次回大規模修繕時に外壁全面打診をした上で長期修繕計画策定する。
とのことだが、

建築基準法第08・12条では
●精度あるなしは別として長期修繕計画策定し、３年間隔の定期調査で長期修繕計画修正を修繕施工
　予算を含め見直し・修正しろ。
とのことで、足場設置に多額費用が掛かるが掛からないが四の五の言わず、直ぐさま長期修繕計画を
策定しろと言っており、

外壁全面打診では、足場設置より安価・調査短期間の
●ロープアクセス手法＝屋上からロープを垂らしそのロープを足がかりとして人間が上下左右外壁の
　　　　　　　　　　　打診をし、野帳記録する。
●光波測量器使用手法＝光波測量器を地上から外壁にあて、光学的に外壁損傷を格子状に検査・記録
　　　　　　　　　　　をする。
●赤外線調査手法　　＝赤外線カメラを地上から外壁にあて、タイル浮き部が高温化することを捉え
　　　　　　　　　　　検査・記録する。
●双眼鏡使用手法　　＝双眼鏡使用・目視で外壁のひび損傷を検査・記録する。
があり、足場設置が必須なの、足場設置が多額費用が掛かるなのは言い訳にもならない。

更に最悪なのは、今回の長期修繕計画策定は管理会社以外企業にコンサル策定依頼としたが、この様
に策定された長期修繕計画の維持・修繕積立金等の予実管理は管理会社ができないとのことで、法的
要求事項である長期修繕計画の修繕積立金を含めた見直し・修正ができないことで、更なる法令抵触
となる。

また、このマンションの防災活動の活性化のため、「防災会」や法的齟齬・違法性がある「ローヤル
シティ久喜大規模災害対応細則」の設定とその活動費として管理費から１０万円を予算化が必須だと
豪語・関連議案上程をされたが、久喜市では前述通り防災活動主体は区長でこんな意味不明なものが
なくても、真摯に管理者理事長が区長に防災活動の活性化を懇願すれば結構な話で、無駄に管理費の
支出は回避されることになるであろう。
因みに、管理費は各区分所有者の生活費が捻出されるもので、無用なものまで支出強要される筋合い
はない。

また、国土交通省の長期修繕計画策定ガイドラインで共用部分と専有部分の区別が参考的に決定され
ていながら、その現実を調べずコンサルタント検討依頼をすることにされた。

等々、議案決議に必要不可欠な情報を管理者理事長個人の上程議案を採択させ様と虚偽の風説を流布
し、我々の精度ある管理者理事長や理事役員や修繕委員会の監視や上程議案の採択判断の業務を妨害
することになり、場合によっては偽計業務妨害となるであろう。

刑法第２３３条（信用毀損及び業務妨害）
●虚偽の風説を流布し、又は偽計を用いて、人の信用を毀損し、又はその業務を妨害した者は、三年
　以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。
⇒仮に刑事告発となれば、懲役刑があることから身柄拘束になるのであろう。やー怖い

ここでの「虚偽の風説を流布」は総会での虚偽答弁や不本意な現実の隠蔽・湾曲で、「その業務」は
我々の精度ある管理者理事長や理事役員や修繕委員会の監視や上程議案の採択判断の業務と考えての
ものである。

そろそろ、管理者理事長や理事役員や修繕委員会は真実を語り正々堂々と議案審議できる様、認識を
改めて頂きたいものである。このことは最終的に管理者理事長や理事役員や修繕委員会の個人生活の
ためにもなるであろう。

《大唖然・疑問・不安》役員から問題行為者排除するとの管理規約変更議案

またもや、総会資料を酒のつまみとして仲間と?ませて頂いた。

で、いきなり酒を吹いてしまった。

第５号議案：役員の欠格事由を追加する件（特別決議）
●問題行為（法令又はこの規約・使用細則その他細則若しくは総会の決議に違反する行為又は対象
　物件における共同生活の秩序を乱す行為により、管理組合による法的措置の対象となる者
　及び問題行為に該当する行為であって管理組合が別に定める要件に該当する者
　を選任することはできない。

先ず大きな疑問だが、『管理組合が別に定める要件』とは何か？を表記されていないことに大いに
疑問・不安を持つ。
これでは、理事役員の違法・不法行為を総会などで追求する者を簡単に排除でき、このマンション
は違法・不法行為だらけになる危険性（暴君化）があることに目を疑った。

更に言えば、この議案が第25・26期管理者理事長となっている輩らから上程されてことに、上程者
集団の上程要件があるか？に大いなる大唖然・疑問・不安を感じた。

行政筋から、第24期管理者理事長や第25・26期管理者理事長及び管理会社従業者が建築基準法違反
として、警察当局から事情聴取を受け既に立件・検察庁書類送付を受けているとの噂話がある。
この欠格事由を追加される前に第25・26期管理者理事長は定期総会前に辞任すべきであるとなる。

なお、第８号議案：理事会運営等に関する細則案第40条（議長の権限等）では、
理事役員の違法・不法行為を総会などで追求する者を簡単に排除でき、このマンションは違法・不
法行為だらけになる危険性（暴君化）があることに目を疑った。

このマンションでは、かつて（第10期理事役員＋専門委員会の不法行為）
物理的耐用年数相当以前に損傷し更生施工となった上下水道管の件で、施工瑕疵有無確認となる元
施工業者による築後10年目アフター点検を何も総会決議無き拒否となった責任
は未だに露呈されていないが、この当事者が現在の秀善委員会委員長・委員に居座っている、

また、建築基準法違反で警察当局から事情聴取を受け既に立件・検察庁書類送付を受けている管理
会社従業者がいる管理会社との管理委託契約継続とは呆れ情けない限りだ。

このマンションは今回の定期総会決議で法的民主主義は万事休すとなるであろう。まるで何処そか
の共産国家化だ。

続《大唖然・疑問・不安》『マンションは管理を買え！』とは建築基準法違反維持なのか？

またもや、総会資料を酒のつまみとして仲間と?ませて頂いた。

で、いきなり酒を吹いてしまった。⇒今度は、鼻から酒だ。

「これまでの理事会活動へのご協力の御礼とご挨拶」の『マンションは管理を買え！』には驚きの
極みである。

ここで引き合いに出された「マンション管理の適正化の推進に関する法律」は、単に国土交通大臣
の「管理会社」とその構成要員の「管理業務主任者」及び「マンション管理士」を認定するだけの
法律で、これら被認定者へはマンション管理運営支援と言う業務独占をさせるものではない。

マンション管理運営の責任は、管理者理事長を選任し管理業務を委任した全区分所有者にあること
は変わりはなく、いくらこれら被認定者からの助言に従い管理運営をされても、違法・不法行為を
管理者理事長がしても管理者理事長には免責はない。

では、『マンションは管理を買え！』には驚きの極みであることだが、

そもそも、建築基準法
第８条（維持保全）
●建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態
　に維持するように努めなければならない。
２次の各号のいずれかに該当する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築
　設備を常時適法な状態に維持するため、必要に応じその建築物の維持保全に関する準則又は計画
　を作成し、その他適切な措置を講じなければならない。
　一　特殊建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの
第１２条（報告、検査等）
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令
　で定めるものの所有者（所有者と管理者が異なる場合においては管理者。第三項において同じ）
　は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、
　定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその
　状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
となっており、これが『マンションは管理を買え！』のマンション管理運営の基本であるが、

今まで、第４期・第８期理事会で長期修繕計画の策定はしてきたが、第９期以後の専門家と称した
専門委員会や理事会は、長期修繕計画を策定せず思い付き的な修繕を繰り返している。

更に、第25・26期管理者理事長は、特定行政庁から早急に定期調査・報告での外壁全面打診（国土
交通省令）する様要求されながら、安価・短工期の外壁全面打診手法がありながら高価・長工期の
足場設置にこだわり無視され、長期修繕計画策定すら後回しとした。

大きな疑問だが、長期修繕計画がないことは法的には修繕積立金徴収根拠がないもので、徴収拒否
ができる。

第25・26期管理者理事長は、『マンションは管理を買え！』と言われる前に建築基準法遵守と建物
・諸施設管理技術の正確な知見取得しろと言いたい。
法令違反者から、今更『マンションは管理を買え！』とは言われたくはない。

でも、今回の定期総会議案を観ると、管理者理事長に異論を提示する者を排除して行く
●役員から問題行為者排除
●総会議長の権限等での恣意的な質問者指命・質問の中断指示ができる
とのことで、
これでは違法・不法行為をしている管理者理事長への異論は排除させ、このマンションは違法・不
法行為だらけとなるであろう。

もうこのマンションは箸にも棒にもかからない資産価値喪失と成り下がったものだ。
真なる有識者諸君には、是非とも売り逃げをされることをお勧めする。

因みに、少子高齢社会ではマンションには共用部分と専有部分には広さを要求されてくる。
そのためには、区分所有者を減らし広大な共用部分と専有部分を得るために建て替えが必須となる
であろうだが、このマンションには建て替えが確実にでき得る会計体系がない。

この段階になってしまったら、住むことが難しくなり売却困難となるであろう。

《疑問》マンション「管理計画」の制度認定への疑問

「管理計画」の制度認定基準の一部は、

●管理費と修繕積立金の区分経理がされている

●長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されている

となっている。

で、そのマンション「管理計画」の制度認定と言う目標を掲げたが、今できることは今期定期総会
議案書で表現すべきであるが、思考転換をせずにこの一部基準への以下通り適合されていない。

●管理費と修繕積立金の区分経理がされている

に対し、第26期管理費等会計決算書では相変わらず管理費ら修繕積立金への編入が総会決議ででき
る様になっており、第27期管理費等会計決算書では相変わらず管理費ら修繕積立金への編入させる
表現となっている。

この基準に適合するコミットメントを発しているならば、管理費ら修繕積立金への編入を即刻止め
るべきである。
この様な管理費ら修繕積立金への編入は民法上の債務債権関係の違いからできず、マンション管理
士試験（平成25年　設問26）でもできないとしている。マンション管理士との顧問契約を締結され
ているが、これではこのマンション管理士は使い物になっておらず、当該契約は管理費の無駄遣い
となっている。使えないマンション管理士は排除すべきである。

●長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されている

今回の定期総会冒頭挨拶では、長期修繕計画を立て今までの修繕積立金積み立ての成否が解るとの
ことだが、この一部基準は、長期修繕計画を立て今までの修繕積立金積み立ての成否を判断させる
ものではなく、長期修繕計画から修繕積立金金額を決めろと言っている。
これでは、この一部基準には思考的にも不適合である。

なお、この一部基準に適合を図るとするならば、第９期制定「管理費等細則」を廃止し、管理費を
日常管理業務に必要な歳出総額から、修繕積立金を３年間隔で実施される定期調査・報告で見直し
を図りつつ最新版長期修繕計画から、算出される様定期総会運営の変更が必須となる。

でも、これらの定期総会運営思考は今更のものではなく分譲時でのマンション管理の常識であり、
態々この常識から逸脱する様管理規約類変更した当時管理者理事長には呆れるものだ。

要は、管理者理事長はこれら常識に対し善管注意義務が履行できる者しかなれないもので、居住者
区分所有者なのはくだらないものである。
更に言えば、今回定期総会では迷惑行為者排除するとのことだが、管理者理事長が恣意的になって
欲しくない者に不当な法的手続きの行使で排除される危険性があり、この変更は恣意的不法違法性
を増すことであろう。

追記《疑問》マンション「管理計画」の制度認定への疑問


●管理費と修繕積立金の区分経理がされている

に対し、第26期管理費等会計決算書では相変わらず管理費ら修繕積立金への編入が総会決議ででき
る様になっており、第27期管理費等会計決算書では相変わらず管理費ら修繕積立金への編入させる
表現となっている。

この基準に適合するコミットメントを発しているならば、管理費ら修繕積立金への編入を即刻止め
るべきである。
この様な管理費ら修繕積立金への編入は民法上の債務債権関係の違いからできず、マンション管理
士試験（平成25年　設問26）でもできないとしている。マンション管理士との顧問契約を締結され
ているが、これではこのマンション管理士は使い物になっておらず、当該契約は管理費の無駄遣い
となっている。使えないマンション管理士は排除すべきである。

追記

言い忘れた。

この一部基準に適合させるならば、駐車場・ルーフバルコニー・専用庭使用料の扱いを、

管理費や修繕積立金に入れるこいとができる管理規約を、

◎この使用料収入金と管理費徴収額との相殺できる

か、

◎建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分
　から生ずる利益を収取する。
に従い、駐車場・ルーフバルコニー・専用庭使用料は持分に応じて各区分所有者に収取させる

へ変更すべきとなる。

《疑問》窓枠・窓ガラス又は玄関扉は専有部分？

今回の定期総会議案に
第７号議案：専有部分の修繕等に関する規定を制定する件（特別決議）

ローヤルシティ久喜　専有部分の修繕に関する細則（案）
第３条（承認が必要な修繕等）
七　各住戸に付随する窓枠、窓ガラス又は玄関扉
及び　ローヤルシティ久喜　窓ガラス等の修繕等に関する基本仕様
とし、窓枠・窓ガラス又は玄関扉は専有部分であると規定化された。

で、不動産登記規則
第１１５条（建物の床面積）
●建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の
　内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め一平方メートル
　の百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。
となっており、『区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積』
を不動産登記の登記面積となっており、窓枠・窓ガラス又は玄関扉は共用部分となる。

故に、各区分所有者は窓枠・窓ガラス又は玄関扉の修繕（故意過失破損・自然劣化等）で交換修繕
をしたいとした際は、管理者理事長に要求し必要と判断された場合管理者理事長が交換修繕をする
（費用＝修繕積立金）ことになる。

従って、第７号議案：専有部分の修繕等に関する規定を制定する件（特別決議）は審議前に廃案と
すべきであるし、このことは当然ながら現管理者理事長は定期総会開催宣言後に廃案宣言がなされ
るであろう。廃案宣言させるか？高みの見物だが、この態度で専門性が無いことが立証され、気付
かれている区分所有者から指摘されたら、議長席降壇頂くことになるであろう。

このことは、管理規約でも表現されているが、専門家と称した現管理者理事長やマンション管理士
ら諸君は果たして善管注意義務者であるか？大いに疑問・不安を感じる。


でも、このマンションでは自治会？からの要求で管理地でない廃棄物集積場に防災倉庫や廃棄物の
一次保管囲いを設置されたが、
廃棄物集積場は久喜市行政資産であり、防災倉庫や廃棄物の一次保管囲いの設置は行政区の区長が
久喜市自治行政運営補助金などでおやりになるもので、このマンションの敷地・建物・諸施設管理
団体は法的におやりになるべきでないものである。

このマンションの主要団体的なものとして、
①久喜市行政区）久喜第１１３区（窓口：区長・区長代理）
②マンションの敷地・建物・諸施設管理団体（代表：管理者理事長）
③ローヤルシティ久喜自治会（代表：自治会会長ら）
があるが、各々の窓口・代表者に各々の善管注意義務を果たしているのか？／専門性があるのか？
大いに疑問・不安を感じる。

追記《疑問》マンション「管理計画」の制度認定への疑問

「管理計画」の制度認定基準の一部は、

●長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されている

となっており、現管理者理事長は制度認定を受けることを強固な目論見をみせている。

追記

言い忘れた。

つまり、この基準に従った修繕積立金徴収をする際には長期修繕計画が必須であり、逆に言えば、
長期修繕計画がない現状管理者理事長は徴収根拠がなく修繕積立金徴収はできないとなる。

だが、来期予算では修繕積立金徴収を基本としている。

更に言えば、今期定期総会での「管理費等細則」を廃止を目論む意向も見えない。

本気で制度認定を受ける意思があるのであれば、制度認定に向けた制度基準や基準満足に向けた
管理運営体制刷新を説明すべきである。
どうも、現管理者理事長は各区分所有者の目を不合理的管理運営から離そうとしているとしか思
えない。

《疑問》理事会運営細則＝総会議長権限強化？

現管理者理事長は、ある総会質問者を退場処分された際に

君は２５年間迷惑行為をお続けるのか？何が目的なのか？総会混乱が目的なのか？

と言い放した。

でも、この総会質問者の言い分を聞くにじっくり質問を聴き、管理運営の改善が図れたらよいと
感じ始めた。

現に今期定期総会議案を観るに

●「管理計画」制度認定を受けることを強固な目論見をみせているが、修繕積立金徴収の根拠と
　なる長期修繕計画策定を言い訳の高額な足場設置必須と言っているが安価・短工期の外壁全面
　打診手法があり虚偽答弁をし固辞し、修繕積立金徴収根拠無き徴収し続け、管理費と修繕積立
　金との区分経理をする気を見せていない。
　具体的な基準満足に向けた具体的な方向性を見せていない。

●ご自身や関係各位らが、建築基準法違反で警察当局から事情聴取を受け立件されていながら、
　この現実を隠蔽し、理事役員から迷惑行為者排除をさせるとしており、刑事立件された者から
　こんな管理規約変更提案を受けることはあり得ない者だ。
　でも、現職・次期理事役員を恣意的に簡単な民事提訴し排除ができる危険性が生まれ、独裁的
　管理運営を許すものである。

●専有部分の修繕等に関する細則では、専有部分でない窓枠・窓ガラス・玄関扉等を含む細則案
　を策定し上程している。（不動産登記規則第１１５条）
　で、この細則案は専門家と称した現管理者理事長やマンション管理士が作成した様だが、両名
　に専門性がない様で、能力詐称となるであろう。

もっと深く定期総会議案を観ると不合理議案が見つかると思うが、こんな突っ込み箇所ふんだん
議案を総会通過させるには議長権限強化は必須となると考えたとしか思えない。

議長権限強化より不合理議案上程を止めるべきだ。
このマンションの真なる民主主義は喪失され共産国家化だ。

>>274 入居済みさん
ローヤルシティ久喜に知人がいて、とても住みよいマンションと聞いており、条件に合う中古が売りに出たら購入を検討しています。

また、恐らくあなたであろうと思われる方が総会に出て、毎回理事の方を困らせているのを聞いています。理事長や理事の方、管理会社の方の皆が困ってマンション管理士さんを採用した事も聞きました。

ネット掲示板での書き込みで資産価値を落とす可能性があるのはあなたの言動と思います。
例え、あなたの言う知識があっていたとしても、住民同士が寄り添い合って住む共同住宅である以上、ルールだけでは割り切れないこともあるでしょう。

まずはあなたが自説ばかりを一方的に主張するのではなく、理事の方や住民から受け入れられ、話を聞いてもらえるよう、態度振る舞いを変えてから再度提案（主張ではない）をしてはいかがでしょうか。

>>275 中古マンション検討中さん

貴殿は、中古マンション検討中さんなのか？甚だ疑わしい。
あまりにも内状を知りすぎている。

管理者理事長や管理会社にとって総会で不法・不合理・不都合な事実の暴露される
ことに嫌気を表明されているだけだよ。

マンション管理の基本（と言うか法的要求事項）である長期修繕計画がなく、根拠
ない管理費等の徴収・不法会計操作や定期調査報告での隠蔽報告や未実施等騙され
ていることに気づかず、こんな書き込みをされているとは呆れるばかりだね。

ルールだけでは割り切れないことってなんですかね？
法律や各種ガイドラインに適さないルール（規約・細則）だらけで何ができるのか
と考えるね。

使えないマンション管理士ね？
今回の定期総会はあまりにもマンション管理士提案議案に素人感があり、もうこの
マンションは終わったと考えパスしたが、共有部分の窓（枠・ガラス）や玄関扉を
占有部とされ本来ならば管理者理事長や管理会社が修繕すべきを区分所有者に押し
つけたことには呆れたものだね。

自説ね？でもこの自説に合法性や合理性があったならば自説ではなく、定期総会の
不法性・不合理性指摘となるであろうし、これらを受け入れる／受け入れないは各
区分所有者の自己責任だよ。

先ずは、君たちはマンション管理やその周辺の法律や知見及び実務を塾理されては
如何かな？
住民同士が寄り添い合って住むことは大変結構な話だが、法律や各種ガイドライン
に違った寄り添いの後には取り返しができない苦痛が起こるものだね。

一つ将来の大苦痛を教えるね。解るかな？
このマンションには、法的要求事項と修繕積立金の徴収根拠となる長期修繕計画が
なく何れは値上げと言う真綿で全区分所有者の首を絞めることになり、更に高齢化
に伴い共有部と占有部に狭さが出て建替えとなるであろうが、その費用がなく狭い
居住環境で被介護生活を暮らされるのであろか？通路や玄関での車椅子往来は現状
できるのか？
でも、最大の苦痛はマンションも経年劣化するもので、管理費等枯渇の放置はでき
ない。特定行政庁から解体命令がでるか行政代執行がされれば、現状では自己破綻
の道しかない。

ハッキリ言おう。現状の会計管理では後15年で資産崩壊となるであろう。
（物理的耐用年数越えのエレベーター交換・10年毎の給水管更生・ポンプ交換等）
そろそろ、こんな物言いをなされる前に売却売り逃げをお考えをなさることを勧め
るね。

《唖然・友人情報①》第26期定期総会での意味不明な議案と質問に対する答弁

このマンション区分所有者友人と第29期定期総会議案書・議事録をネタに新型コロナ感染症感染予防策
を執りながらつまみ呑み会をし、管理者理事長・管理業務主任者（管理会社）・マンション管理士言動
には呆れ、ここ数期管理者理事長（理事会）の意味不明な管理運営のせいで終わったと感じた。

●冒頭の御礼・ご挨拶

「マンションは管理を買え！」とか管理適正化法「管理計画」認証を受ける等言っておられ、後者基準
として以下基準を表明されていた。

・適切な修繕計画が立てられいるか？
⇒そもそも、建築基準法第８条（維持保全）で
　建築物の敷地や構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努め、そのために維持保全計画
　を立てろと言っており、「管理計画」認証以前に長期修繕計画（維持保全計画）が第10期以降審議・
　策定されず作成予定との認識は建築基準法違反である。

・修繕計画に基づいて修繕積立金が積み立てられているか？
⇒民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）で、管理者理事長は建築基準法第８・１０条事務等
　を全区分所有者から総会決議による委任されており、必要な経費主張をするためには長期修繕計画を
　立て　修繕積立金を算出・請求することになるが、修繕積立金会計の正当性を検証するため長期修繕
　計画があるものではない。前後関係の誤解されるとは善管注意義務者ではない。

・総会や理事会など管理組合の活動が円滑に行われているか？
⇒そもそもこんな基準は現在想定されていない。全区分所有者を欺すとは呆れるばかりだ。

因みに、ご出席マンション管理士は未だ「管理計画」認証基準はないと叫ばれた様だが、国土交通省は
「マンション管理の新制度の概要」では管理計画認定の基準等の概要案は以下項目が公表されている。
・管理者等が定められている
・集会（総会）や理事会が定期的に開催されている
・管理規約が作成されており、必要に応じて改正されている
・管理規約にて下記について定めている
　・緊急時等における専有部の立入り
　・管理組合の財務・管理に関する情報の提供
　・区分所有者または居住者が変更となった場合の届出
・管理費と修繕積立金の区分経理がされている
・管理費や修繕積立金の滞納に適切に対処されている
・２５年以上かつ大規模修繕工事が２回以上含まれる計画期間となる長期修繕計画が作成されている
・長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されている
・長期修繕計画が五年以内に作成又は見直しがされている
・修繕積立金の積立てについて、下記の内容を満たすものとなっている
　・積立額が著しく低額でないこと
　・将来の一時金の徴収を含まないこと
　・将来の増額が予定されている場合、その増額についてあらかじめ合意されていること

頼りとしているマンション管理士は言わばマンション管理コンサルタントで、この程度が理解できてい
ないとは、使えないマンション管理士であると言わざるを得ない。

●第26期事業報告・収支決算

先ずは、修繕積立金会計根拠である長期修繕計画がないことから、修繕積立金収支決算は論外とさせて
頂くが、第26期当初修繕計画であるとした上下水道ポンプ交換はできておらず、第27期も予算化されて
いないが、ポンプ寿命に問題はないのか？と大いに疑問・不安を持つ。

管理計画認定の基準等の概要案として
・管理費と修繕積立金の区分経理がされている（区分経理：管理費・修繕積立金間で金銭往来がない）

となっており、管理適正化法「管理計画」認証を受ける等言っておられながら、駐車場利用料を管理費
会計から修繕積立金に編入させており双方に矛盾があり、「管理計画」認証を受けると言われるならば
こんな編入決算報告はあり得ないものだ。管理者理事長の言動にはもはや信頼性喪失だ。
頼りとしているマンション管理士は総会議案書を精査するとの顧問契約があるが、マンション管理士は
試験でこの程度の理解が求められているが、顧問契約・マンション管理士能力に疑問・不安を感じる。

第26期管理費収支予算を観ると、
当初利用料合計（13,813,080円）当初支出合計（39,470,296円）とのことで、
各区分所有者の管理費徴収額は、
管理費徴収額＝（当初支出合計－当初利用料合計）／12ヶ月・３００区分所有者＝ 7,127円／月となる
が、約一万円前後が徴収されており、収支バランスは債権過剰となるが、このことができていない。
更に言えば、組合運営費や各専門委員会活動費については過不足が多くあり、これら活動には計画性が
ないこととなる。

そもそもマンション管理運営は計画・予算準拠主義となっており、この計画・予算準拠主義は全うされ
ていない管理運営は管理不統治の「マンションは管理を買え！」ではない。

《唖然・友人情報②》第26期定期総会での意味不明な議案と質問に対する答弁

このマンション区分所有者友人と第29期定期総会議案書・議事録をネタに新型コロナ感染症感染予防策
を執りながらつまみ呑み会をし、管理者理事長・管理業務主任者（管理会社）・マンション管理士言動
には呆れ、ここ数期管理者理事長（理事会）の意味不明な管理運営のせいで終わったと感じた。

●マンション管理士事務所・管理会社委託契約

《唖然・友人情報①》で申し上げたが、このマンションの管理費等会計は不適切であり、こんな不適切
会計が改善されていない様では、マンション管理士事務所・管理会社委託契約の委託先として相応しく
ないと考える。

で、会計の適切性維持が要求されている管理者理事長は委託先変更を考えないとは信頼性喪失常態だ。

●第27期事業計画・収支予算

管理計画認定の基準等の概要案として
・管理費と修繕積立金の区分経理がされている（区分経理：管理費・修繕積立金間で金銭往来がない）

となっているが、未だに駐車場利用料を管理費会計からの修繕積立金への編入予算があり続けている。

また、管理者理事長には民法（委任）での善管注意義務では合理的な管理運営をすることも要求されて
いるが、マンション管理団体目的である敷地・建物・諸施設管理以外の防災活動を背負うことは不合理
な管理運営となり、久喜市では防災活動主体は行政区（区長）・自主防災組織（代表者）であるとして
いることから、敷地・建物・諸施設管理以外の防災活動は行政区（区長）・自主防災組織（代表者）に
させ、費用負担は久喜市の自治行政補助金・自主防災組織補助金を使わせれば結構な話だ。

つまり、自主防災会活動費や防災用品購入費はマンション管理団体が背負うべきものではなく、即刻の
自主防災会の解散・当該予算削除をすべきである。

臨時総会では、管理費等会計の将来不安性がある言われていたが、余計な負担を背負うとはこれまたの
矛盾だ。不必要な経費を削除し管理費等会計の将来安定性を確保すべきである。

●役員欠格事項

管理者理事長には民法（委任）での善管注意義務では、マンション管理やその周辺の法令・実務知見の
具備と合理的かつ合法的な管理運営完遂が求められている。

管理費等滞納等迷惑行為者排除だけでは呆れる。
でも、ここ数期管理者理事長（理事会）の管理運営を観ると、マンション管理やその周辺の法令・実務
知見がなく合理的かつ合法的な管理運営完遂できていない様で、この程度の能力ではこの程度しか議案
上程ができないのだろうと危惧させられる。

どうであれ、今後の管理者理事長にはマンション管理やその周辺の法令・実務知見の具備と合理的かつ
合法的な管理運営完遂される様要求するものである。

《唖然・友人情報③》第26期定期総会での意味不明な議案と質問に対する答弁

このマンション区分所有者友人と第29期定期総会議案書・議事録をネタに新型コロナ感染症感染予防策
を執りながらつまみ呑み会をし、管理者理事長・管理業務主任者（管理会社）・マンション管理士言動
には呆れ、ここ数期管理者理事長（理事会）の意味不明な管理運営のせいで終わったと感じた。

この第25・26期管理者理事長はやたら規約変更や細則制定をされており、こんな複雑なルールは全区分
所有者へは混乱と白紙委任的な言動誘発となるであろうと大いに危惧・不安を感じた。

●専有部分の修繕規程制定

この規程では、管理者理事長が管理所有の共用部分の窓枠・窓ガラス・玄関扉等を専有部分的扱いとし
専有部分の修繕許可対象としているが、不動産登記規則第１１５条（建物の床面積）でもこれら所有権
は各区分所有者にはなく、修繕許可対象ではないことになる。

で、議事録を観ると、マンション管理士曰く窓枠・窓ガラス・玄関扉等共用部分の修繕は計画修繕とし
速やかに修繕ができない場合各区分所有者の責任・費用で修繕できるとのことだが、窓枠・窓ガラス・
玄関扉等共用部分の修繕は管理者理事長責任で管理費等や地震火災保険で修繕されるべきもので、管理
者理事長は管理会社との強力な連携を以て早期修繕完遂をすべきとなる。

また、民法第６１１条（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）的思考をするならば窓枠・窓ガラス
・玄関扉等共用部分の修繕に遅延が発生した場合は、管理者理事長の個人責任で損害賠償請求を受ける
ことになるであろうとも考えることができる。

この程度のことに、意味不明な議案作成と答弁をなさるとは、このマンション管理士の能力に大いなる
疑問・不安を感じたものである。

でも、専有部分の修繕規程制定をここまで複雑なルールにされてはマンション管理やその周辺の法令・
実務知見の無い区分所有者にはお気の毒さまだ。

●理事会運営等細則制定

理事会運営ルールを集約されたことにはある程度の成果はあるが、変更等があれば管理規約と共の変更
は必要となり、管理に複雑性を与えたもので今後の管理者理事長には苦慮されるであろうと危惧する。

で、ここで一番問題なのは「総会議長の権限等」明文化である。
権限を明確化されたことは、議案周辺の重要・貴重な提言・要求を議案無関係言動として誤判断・排除
をしマンション管理団体に悪影響を与えた際の議長（管理者理事長）には重大責任が生じることになる
が、ここ数期管理者理事長の言動・管理運営から観るとこれら判断の精度が執れないと考える。

今回議事進行を議事録から推察するに、議長（管理者理事長）はある質問者の質問を遮っており、質問
者真意が見えず正当な判断をしたのか？大いに疑問・不安だ。

民法では当事者や利害関係者らの忌憚ない話し合いがなされることが大前提となっており、議長（管理
者理事長）の自己保身的・恣意的判断での質問却下はあり得ないもので、ここは明文化より柔軟性確保
されるべきである。

更に言えば、このマンションでの管理費等滞納金利が消費契約法金利が採用され、マンション管理士は
この金利は公序良俗違反にならない金利で優先されるものとの見解を表明されたが、消費契約法金利や
納税滞納金利が今や市中金利から観て公序良俗違反と国会で審議・承認されたもので、ここでは民法の
滞納金利（３％変動金利）を採用すべきである。一区分所有者として14.6％は双方契約上での不合意と
させて頂く。

再三言うが、このマンション管理士の民法についての理解に大いなる疑問・不安を持ち、交代か契約の
解除をすべきである。

あるマンション管理センター相談員は、国土交通省認定の管理会社・管理業務主任者・マンション管理
士は標準管理規約での促成栽培で民法等法令知見が薄く使い物にならないと言われている。
因みに、国土交通省認定の管理会社・管理業務主任者・マンション管理士は業務独占制度ではなく名称
独占制度で、これらに管理業務を委託する義務はマンション管理団体にはない。能力があり信頼できる
者を選べば結構な話だ。このことは管理者理事長にも言えるもので、法的要求能力がなく不合理な管理
運営だらけの者は排除されるべきである。

《不安》次期定期調査は確実にできるか？

第27期事業計画・収支予算では、今期実施義務がある定期調査に関する記載・予算はない。

このマンションでは、平成23年東日本大震災被災後の重要な平成24年定期調査がされておらず、いくら
管理会社が８月頃実施すると答弁をされても、計画・予算準拠主義から観て当てにならない。またもや
未調査でお逃げになるのであろうか？

でも、その頃大規模修繕施工が計画されているであろうと考えるが、この大規模修繕施工業者以外業者
の定期調査は実質上無理な話で、両事業の業者選定は大いに気に掛かるもので、大いなる疑問・不安を
感じる。

更に再三言えば、このマンションでは基施工業者からの築後10年目のアフター点検提案を総会決議無く
拒否され、その結果から国土交通省想定寿命より短い寿命となった上下水道管の腐食事案があったが、
何も当時の管理者理事長や専門委員会の責任が当事者保身的・恣意的判断で隠蔽され、無用な負担を
全区分所有者に背負わせている。

そろそろ、管理費等会計の不安定性がある以上は、過去の大負債の顕在化と責任追及をすべきである。

《警告》ローヤルシティ久喜区分所有者各位

今まで、申し上げたことは法的事項を根拠としている。

＞管理費等会計の不安定性がある以上は、過去の大負債の顕在化と責任追及をすべきである。

このことに対する是非判断は全てローヤルシティ久喜区分所有者各位自己責任となることを誤認識頂き
たいものである。

是非とも、過去のマンション管理団体の活動記録や自治会・区長・管理者理事長の行政とのやり取り等
の記録を精査され、法令との照合をされる様、ご提言申し上げる。

ここに1人で書き連ねてるのはおそらく高齢の居住者だろうが、マンション全体の資産価値を落としてるね。これ見たら中古検討者は逃げるだろ。

>>282 匿名さん古検討者

＞マンション全体の資産価値を落としてるね。これ見たら中古検討者は逃げるだろ。

今まで、管理者理事長の不法行為を無知無能から見逃し追認してきた区分所有者の自己責任だよ。

でも、これ見たら中古検討者は逃げるだろは大丈夫だよ。
マンション購入希望者は駅近とかの立地に目を向け、単なる居住欲や購入欲で購入するものだよ。

ならば、即時売却をご検討されては如何かな？
この分では、管理費等会計の破綻・修繕不能となるであろうから。

閲覧各位

各位には、ここでの書き込みがマンション資産価値喪失と被害者的な感覚を持っている様だ。

でも、当方は、他区分所有者が歴代管理者理事長の不正・不合理管理運営を思慮・精査せず容認されて
きたことからの被害者である。

仮に、

自己物件（区分所有権）を売却するとするが、これら歴代管理者理事長の不正・不合理管理運営があり
負担無用の負担がされ続けまとも敷地・建物・諸施設が管理されていないことを買い手に伝えなければ
ならない（後々リスク未開示による損害賠償請求回避のため）が、これでは買い手が付かないし、

賃貸に出したとしても、まとも敷地・建物・諸施設が管理されていないことから共有部分の未整備等で
借主に迷惑を掛けるだろうと危惧心配せざるを得なず、

売却や賃貸ができないものである。

だからこそ、ここに買い込み区分所有者各位には危機感を持ち管理者理事長や管理会社及びマンション
管理士等への管理運営の最適化は働きかけて頂きたいものである。