ローヤルシティ久喜ってどうですか？

《ギャグ？》第25・26期管理者理事長の定期総会答弁と次回定期総会議案との矛盾？

第25・26期管理者理事長の定期総会答弁
●長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握する外壁全面打診実施には足場設置が必要で
　多額費用を掛けることはできない。

で、管理費会計（特に修繕積立金会計）の状況が変わらぬ次回定期総会議案に
●外壁全面打診　又は　●大規模修繕施工
があったら大変不思議なものになるであろう。

でも、
●第４期で元施工業者と相互確認できたコーキング施工不良の役務債権の処理状況
●国土交通省が上下水道管寿命を約40年としたにも関わらず、20年前後で更生施工した
●平成23年東日本大震災後の平成24年に「特定建築物定期調査」報告がなされなかった
●未だ、平成23年東日本大震災全被災が修繕できず放置されている
●平成27・30年「特定建築物定期調査」報告での平成23年東日本大震災全被災の未報告
●平成30年「特定建築物定期調査」報告での外壁全面打診未実施であった
の真なる理由・背景をそろそろ報告頂きたいものだ。

たぶん、当時の関係者でもある現在の理事役員や修繕委員会のメンバーの責任隠しのため、公表され
ないであろう。

課題・問題多き事態にも関わらず、相変わらずの短時間のシャンシャン総会となるかもしれないね。

《ギャグ？⇒現実化》第26期臨時総会議案＝管理者理事長の保身的総会

第26期臨時総会議案書を友人とオンライン飲み会のつまみとさせて頂いた。

管理者理事長は、よほど急いている様で開催日時が休日15：00～とは異例なものになっている。

久喜市長から、建築基準法第12条における国土交通省告示２８２号（平成20年03月10日）通りの特定
建築物定期調査（平成30年08月04日）ができておらず、何故かしら令和02年05月29日までに外壁全面
打診実施又は大規模修繕施工の結果報告要求がなされていた様で、急遽大規模修繕施工の検討開始を
以て違反行為罰則からの減刑を求める形を執ろうと今回の議案になったと互いに大笑いとなった。

でも、その言い訳には法的要求事項を満足するものではなく、

前回調査から３年以内の外壁改修等が行われることを確実にすることを大規模修繕施工の検討開始と
された様だが、

法的要求事項では、長期修繕計画とその予実管理（修繕施工の実績と長期修繕計画との整合性）及び
長期修繕計画の最新性維持が求められているもので、何も前回調査から３年以内の外壁改修等が行わ
れることを確実にすることに対する答弁になっていない。

更に言えば、この大規模修繕施工の検討に際するコンサルタント会社選定については、長期修繕計画
がないせいで修繕積立金会計での想定外予算となり、想定外の先日の上下水道管構成施工もあり修繕
積立金会計の破綻への道筋が明確化され、何れは区分所有者の生活費削減となる修繕積立金大増額か
一時金集金となるであろうと危惧させられるもので、互いに恐怖感を味わった形になった。

因みに、より安価な手法として管理会社兼建築業（コミュニティワン㈱）を酷使することもあり得る
話で、修繕積立金会計の安定性が立証できない環境で約５３０万円の切り崩しはあり得ないものだと
考える方が妥当であると考えざるを得ない。

先日の第25期臨時・定期総会での管理者理事長答弁
●長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握する外壁全面打診実施には足場設置が必要で
　多額費用を掛けることはできない。
と余りにも乖離した心境変化には呆れるばかりで、これでは安心して生活ができ得るマンションでは
ないと意見は一致したところだ。

先ずは、こんな保身的臨時総会を開催する前にご自身の不甲斐なさを反省され、専門家集団とされて
きた修繕委員会を含む主要理事の辞職解散をすべきである。
また、最低でもこのことについて審議せんとした区分所有者を総会退場させたことには、より真摯な
対応は人間としてすべきだ。

また、先日の第25期臨時総会では、防災用品購入費計上に当り具体的な購入リストを第25期定期総会
で示すとの答弁を成されていたが、第25期定期総会ではこの購入リストはなく、この議案書を観るに
理事会や自主防災会で決めようとしたとのことは虚偽答弁をしたことになり、第25期臨時・定期総会
で虚偽答弁や保身的臨時総会開催される管理者理事長を含む理事会やこれに忖度康応する修繕委員会
にはもはや信用・信頼性はないものだ。

でも、恒例な我々にとって複雑な顔認証型入館管理システムは、システム障害等不便の危険性がある
ことには徐々に高齢化する居住者にはかえって不便なものになるであろと心配と危惧をしている。

この管理者理事長は、高齢者居住者の管理強化として個人情報保護法を以て居住者情報集取せんとし
たが、未だに収集される個人情報の保護責任所在を表明されておらず、個人情報保護観点で一番難儀
な顔認証はプライバシーの侵害となりかねず、未だ国すら正々堂々と個人顔認証には踏み込んでおら
ず、個人情報保護の難儀さを解っていない様だ。この個人情報保護の難儀さは将来の管理者理事長に
引き継がれるもので、これでは管理者理事長のなり手は更に少なくなるであろう。

で、最終的にオンライン飲み会のつまみは食えないものだと互いに恐怖感共有しながらの結論になり
この呆れ感を持たない他区分所有者にも憤りと怒りを持ったしだいだ。

そろそろ、全区分所有者には知見を持たれ無知かつ度胸で成り立っている管理者側を監視できる様に
成長されたいものだ。

《大きな疑問》第26期臨時総会議案～今更の東日本大震災被災修繕～

第26期臨時総会議案書を友人とオンライン飲み会のつまみとさせて頂いた。

で、今や2020年で今更2011年03月東日本大震災被災修繕とはクラシカルな話であると、高齢者の時間
が短く感じることを再認識させられた。

いろいろな話を統合するに、発災時期にまともな被災状況の確認→地震保険の保険金請求→全被災の
修繕が行われず、その翌年に特定建築物定期調査（平成24年分）すらパスしたらしいことが解った。
こんな悪し実績を持っている団体が、いくら「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」を策定して
もまともな対処ができないと共感させられた。

一般的に、家屋被災発災時には信頼性が高い業者（ここでは管理会社（コミュニティワン㈱））に即
現状調査→修繕見積り→修繕となり、我々高齢者でも物が壊れたらこの程度の対応はできるが、何故
かできずじまいとなった。
想像するに、歴代管理者理事長の物言いから管理会社への相当な不信感がある様で、これが対応遅延
となったと考えるのが妥当だ。

どうも、このローヤルシティ久喜には管理運営に限界性があると実感し、これでは資産価値なんぞと
の夢物語は水疱に消えたと互いに落胆したものだ。

《多いなる錯誤》定期総会での管理費等決算における管理費余剰金の修繕積立金への不法編入

今まで、定期総会での管理費等決算における管理費余剰金の修繕積立金への編入する議決が採択され
てきたが、実は不法行為だと解った。

それは、平成25年のマンション管理士試験（問26）で実証されている。

宅建通信学院＞資料館＞マンション管理士 平成25年＞ 問26

【問26】管理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会の普通決議で行うことができ
　　　　るものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。

１　管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。

２　管理費に不足が生じた場合に、修繕積立金の一部を管理費に振り替えること。

３　管理費に余剰が生じ修繕積立金が不足する場合に、管理費を引き下げ、修繕積立金を引き上げる
　　こと。

４　管理費に不足が生じ修繕積立金に余剰がある場合に、共用設備の保守維持費の支払に充てるため
　　修繕積立金を取り崩すこと。

【解答及び解説】

【問26】　正解　３

１　できない。
　　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における「管理費」に充当
　　するので、総会の普通決議によっても修繕積立金に振り替えることはできない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊標準管理規約61条１項

２　できない。
　　管理費に不足を生じた場合には管理組合は組合員に対して共用部分の負担割合により、その都度
　　必要な金額の負担を求めるので、総会普通決議によっても修繕積立金の一部を管理費に振り替え
　　ることはできない。修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（28条４項）＊標準管理規約61条２項

３　できる。
　　管理費及び修繕積立金の「額」並びに賦課徴収方法は、総会の普通決議事項である。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊標準管理規約48条３号

４　できない。
　　修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならないので、総会の普通決議によ
　　っても、管理費から充当すべき共用設備の保守維持費の支払に充てるため、修繕積立金を取り崩
　　すことはできない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊標準管理規約28条５項

で、次期定期総会で、恒例の決算承認議案に対し、今まで修繕積立金に編入した管理費余剰金の全額
を管理費会計に戻すべく、異論提示をしようではないか。

でも、管理規約は別として、管理費は会計年度締め後は無用なものになり、これら余剰金を翌年管理
費会計に繰り越す必然性もないことから、支払割合で返金させ各区分所有者には生活費の足しにして
頂きたいものである。

《参考情報》一級建築士事務所 株式会社 スペース･ユニオン？

今回の大規模修繕施工の検討に際しての工事コンサルタント会社委託することに関し、委託先を委託
先ＨＰを調べた。

名　　称：一級建築士事務所 株式会社 スペース･ユニオン
登　　録：東京都知事登録　第37889号
所 在 地：東京都豊島区東池袋1－44－10タイガースビル1106
Ｔ Ｅ Ｌ：03-3981-1932
Ｆ Ａ Ｘ：03-3981-1843
代 表 者：代表取締役　奥沢　健一
創　 業：昭和44年4月
資 本 金：金 10,000,000円（払込資本金）
沿　 革：昭和44年 4月　一級建築士事務所「藤木設計室」設立
　　　　　昭和48年10月　株式会社に改組、「株式会社 スペース･ユニオン」とする
所　 員：2名（技術系1名、事務1名）
有資格者：一級建築士：1名
　　　　　マンション管理士：1名

この企業技術系人員数は２名（代表取締役＋技術系所員１名）だとのこと。
それ故に、現地調査を㈱アーツコンサルタントの平成29年建物調査・診断報告書を利用せざるを得な
いことになるであろうし、このことを以て業者指定をされた場合疑問・不安だけが残る。

この少人数で大規模修繕施工の監理ができるのであろうか？
もしかして、大規模修繕施工業者に一級建築士事務所　株式会社 スペース･ユニオンの代理人として
大規模修繕施工の監理代理人を派遣させるのであろうか？

でも、今まで管理運営事務の外部委託をせんとする際は、管理者理事長はその企業情報を総会資料に
添付されてきたが、今回は添付されていない。何故なんだろう？

《売却勧告》第26期臨時総会事前質疑応答⇒修繕積立金会計の破綻危険性

改めて第26期臨時総会事前質疑応答集を観て、既にこのマンションの修繕積立金会計が破綻している
とのことで、各区分所有者には厳しいことであるが、即時売却される様勧告します。

「議案以外の質問のうち居住者に周知しておくべきと思われた質問」（抜粋）

＜今後の収入予測＞
①　修繕積立金会計の次期繰越金 　＝ 553,972千円
②　毎年の修繕積立金の収入　　 　 ＝ 14,836千円⇒13年後＝ 192,868千円
　　合　　　　　　　　　　　計 　 ＝ 746,840千円

＜未支払金と今後の支出予測＞
①　既に工事完了した配水管大規模修繕工事　＝ 139,700千円
②　来年実施予定の第二回大規模修繕施工事　＝ 290,000千円
③　13年後実施予定の第三回大規模修繕施工事＝ 319,000千円
　　合　　　　　　　　　　　計 　 ＝ 748,700千円

＜収支差分＞
今後の収入予測＝ 746,840千円－未支払金と今後の支出予測＝ 748,700千円⇒▲1,860千円

この赤字分を管理費余剰金で穴埋めするとのこと。

でも、
《多いなる錯誤》定期総会での管理費等決算における管理費余剰金の修繕積立金への不法編入
平成25年のマンション管理士試験（問26）
では、
１　管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。
⇒できない。
　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における「管理費」に充当
　するので、総会の普通決議によっても修繕積立金に振り替えることはできない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊標準管理規約61条１項
となっており、この赤字分を管理費余剰金で穴埋めすることはできない。
※この質疑応答集はマンション管理士事務所との顧問契約上での立会を受けているのであろうか？

更に言えば、
●先の給水管大規模修繕工事での10年間間隔の再更正施工＝？千円
●エレベーター最新版更新（３基）　　　　　　　　　　＝約１億円×３基＝約３億円
が未計上で、更なる赤字となり13年後実施予定の第三回大規模修繕施工事ができるとは限らないと
なるであろう。

法的要求事項では、このマンションには長期修繕計画とその予実管理（修繕施工の実績と長期修繕
計画との整合性）及び長期修繕計画の最新性維持が求められている。
今回の第二回大規模修繕施工の検討をする前に長期修繕計画策定と修繕積立金会計の最適化が必須
だが、管理者理事長にはこの法的要求事項的な思考思慮ができない様だ。

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～マンション管理組合と個人情報保護法～

先日の第26期臨時総会でのある出席区分所有者から

＞個人情報保護法に従って所有者・居住者情報を収集すると決めたが、「個人情報保護方針」ができ
　ておらず、顔写真とその他個人情報を連動させるためには管理者理事長には「個人情報保護方針」
　の策定・公表すべきだ。

に対し、第26期管理者理事長は、

・個人情報の保管場所はどこか解っているのか？

と切り返し、保管場所が管理会社関連場所で管理者理事長は「個人情報保護方針」を策定・公表する
必要はない如きのトンチンカンな答弁をされた。

で、管理者理事長の「個人情報保護方針」を策定・公表する必要性について調べた。

「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン」（個人情報保護委員会：平成30年7月20日）
では、
●非営利の活動を行っている団体であっても、個人情報データベース等を事業の用に供している場合は
　個人情報取扱事業者に該当します。
●ＮＰＯ法人や自治会・町内会、同窓会、ＰＴＡのほか、サークルやマンション管理組合等も個人情報
　取扱事業者に該当し得ます。
とのことで、マンション管理組合（管理者理事長）は個人情報保護法の
「第四章　個人情報取扱事業者の義務等　第一節　個人情報取扱事業者の義務」の適用を受けることに
なり、

「個人情報保護方針」策定・公表

個人情報保護法　第２７条（保有個人データに関する事項の公表等）
●個人情報取扱事業者は、保有個人データに関し、次に掲げる事項について本人の知り得る状態（本人
　の求めに応じて遅滞なく回答する場合を含む。）に置かなければならない。
一　当該個人情報取扱事業者の氏名又は名称
二　全ての保有個人データの利用目的（第十八条第四項第一号から第三号までに該当する場合を除く）

を履行し、苦情・問い合わせ先である管理者理事長の氏名・連絡先と個人情報利用目的を公表しなけれ
ばならず、個人情報の収集・利用・保管を管理会社等に委託されても、本人（所有者・居住者）の同意
を得ながら収集・利用し、個人情報漏洩責任（管理責任）は管理者理事長個人にあることになる。

今や、マンション管理運営では多様かつ複雑なルールが適用され、多様かつ複雑なルールを知らない者
が管理者理事長になっていることに疑問・不安を感じる。
因みに、区分所有法と民法では管理者理事長には最低限多様かつ複雑なルールを厳守されることを要求
されている。

でも、多様かつ複雑なルールを知らないことを棚上げし質問者の誠意ある答弁をしないとは呆れ、管理
者理事長はこの職にあらずだ。

《疑問・不安》管理組合が主体的防災活動をする必要はあるのか？

管理者理事長は、自主防災会の設立や防災用品購入費用の計上等の主体的防災活動を展開したがって
いる様だが、果たして管理組合が主体的防災活動をする必要はあるのか？

先ずは、災害対策基本法

第２条の２（基本理念）
●災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。
二　国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するとともに
　　これと併せて住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に基づく
　　自発的な防災組織をいう。以下同じ。）その他の地域における多様な主体が自発的に行う防災活動
　　を促進すること。

つまり、防災活動は住民の隣保協同の精神に基づく自発的活動で、主体は居住者になり、建物・諸施設
管理団体（管理組合）ではなく、管理組合が主体的防災活動をする必要はないことになる。

で、誰が法的・金銭的に防災活動をするのか？である。
このマンションの所在地：久喜市の要綱を観ると、

久喜市自治行政運営要綱では、
●区長に環境衛生・交通安全・防犯・防災に関する職務があり、区長に防災活動主体性がある。

久喜市自治行政運営補助金交付要綱では、
●地域活動を行う区（区長）に対し補助金を交付することになっており、防災活動主体性ある区長には
　金銭的に防災活動主体性が確保されている。
　補助金額＝基準額(1行政区あたり7万円)＋350円/世帯× 291世帯＝ 171,850円／年である様だ。

久喜市自主防災組織補助金交付要綱では、
●自主防災組織の設立・自主防災組織が行った防災資機材等の購入や防災訓練の実施に対して補助金が
　支払われることで、前述の自治行政運営補助金に加え、更に防災活動主体性ある区長には　金銭的に
　防災活動主体性が確保されている。
●購入金額の4分の3以内の額。ただし、補助初年度は300,000円、次年度以降は50,000円を限度額。

つまり、法的・金銭的に防災活動をする者は区長であり、態々管理組合が主体的防災活動をする必要は
ないことになる。

先日の第26期臨時総会では、管理費等会計の破綻危険性が露呈したが、負担必要性のない防災用品購入
の費用負担をする必然性がなく、今後予見される管理費等値上げがあり年金生活者増加の最中管理費の
支出の厳格な精査は求められることであろう。

でも、多様かつ複雑なルールを知らないことを棚上げし、負担必要性のない経費を全区分所有者に押し
付ける管理者理事長の態度には不信感しか持てない。
ここは、区長に対し防災活動の自立自律的な活性化と自治行政運営補助金・自主防災組織補助金の積極
的活用を要求すべきである。

先ずは、着実かつ確実に管理費等会計の破綻危険性回避策の完全履行をすべきである。

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～長期修繕計画の精度必要性から大規模修繕施工後の策定～

先日の第26期臨時総会で

このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から建築基準法第12条に関する定期調査での外壁の
全面打診未実施に対し催促を受け、ある期日までの大規模修繕施工完了を以て応えた様で、いきなり
の「大規模修繕施工の検討」と言う議案が上がった。

で、ある出席区分所有者からの

・長期修繕計画と言う修繕積立金会計の裏付けのない大規模修繕施工の検討は無理で、先ずは、長期
　修繕計画の策定が先決であり、このことは建築基準法第12条でも語られている。

に対し、第26期管理者理事長は、

・＜今後の収入予測＞
　①　修繕積立金会計の次期繰越金 　＝ 553,972千円
　②　毎年の修繕積立金の収入　　 　 ＝ 14,836千円⇒13年後＝ 192,868千円
　　　合　　　　　　　　　　　計 　 ＝ 746,840千円
　＜未支払金と今後の支出予測＞
　①　既に工事完了した配水管大規模修繕工事　＝ 139,700千円
　②　来年実施予定の第二回大規模修繕施工事　＝ 290,000千円
　③　13年後実施予定の第三回大規模修繕施工事＝ 319,000千円
　　　合　　　　　　　　　　　計 　 ＝ 748,700千円
＜収支差分＞
今後の収入予測＝ 746,840千円－未支払金と今後の支出予測＝ 748,700千円⇒▲1,860千円
この赤字分を管理費余剰金で穴埋めする。

・外壁劣化度の精度ある調査（外壁全面打診実施）をしないと長期修繕計画は策定できず、大規模
　修繕施工時に外壁全面打診実施をし長期修繕計画を策定する。

と答弁した。

でも、この答弁には今後必須となる物理的耐用年数25年間越えエレベーター更新や給水管更生施工・
ポンプ交換等が含有想定されておらず、管理費余剰金がこれらに対応できる様貯まるとは思えない。
ハッキリ言って、もしかしてこのマンションの管理費等会計の破綻したのかな？と疑問・不安を再度
感じるものだ。（要は、既に資産価値喪失）

で、長期修繕計画作成ガイドライン（国土交通省）を観ると

◆分譲事業者は、分譲時において修繕積立金の額とその根拠となる長期修繕計画（案）を作成して、
　購入予定者に説明します。また、管理組合は、その重要な業務の１つとして、長期修繕計画を作成
　又は見直し、これに基づいて修繕積立金の額の設定を行います。

となっており、場合によっては建物が建っていない分譲販売時期に長期修繕計画（案）を作成でき、
その後の定期調査（建築基準法第12条）等で管理者理事長の重要業務としての長期修繕計画の見直し
とそれに伴う修繕積立金の変更の検討・総会決議をすれば結構な話で、

外壁劣化度の精度ある調査（外壁全面打診実施）をしないと長期修繕計画は策定できないとの答弁や
第一回大規模修繕施工実績の活用ができるのに活用する意思がないことに些か疑問・不安を感じる。

なお、一時期の理事会では長期修繕計画の策定（試みも含む）がなされたが、それらを基に定期調査
等で見直しをしなかった歴代管理者理事長のせいで、いきなりの大規模修繕施工の検討や修繕積立金
会計の破綻危険性の暴露とは如何にこのマンションの管理運営が不適当であることを表している。

この歴代管理者理事長や専門委員会ではことさらに専門性があると豪語自負されていたが、この現実
では専門性があるとは言えない。

何も知らない区分所有者を欺し、今後台頭する年金生活者に管理費等値上げを課すことになり、憤り
や怒りの嵐が来るであろう。
場合によっては、夜逃げ区分所有者の登場もあり得るかもで、滞納管理費等は自己破産・免責で徴収
不可能の管理組合の大負債となるであろう。（年金生活者は自己破産・免責の怖さはないものだ。）

で、先の第26期臨時総会で賛成票を投じた我が身に不甲斐なさと後悔を感じている。

いつも迷惑な存在としてきたある質問者は、意外にも我々高齢者のみかただと思った。

《疑問・不安》無駄な専有部確定コンサルタント委託～専有部は法律で規定されている～

先日の第26期臨時総会で

第二回大規模修繕施工の検討過程で、㈱スペースユニオンに
●専有部確定コンサルタント委託 184,800円
を委託する決議が可決された。

で、占有部（面積）が如何に登記されているか？調べてみた。

建築基準法施行令
第２条（面積、高さ等の算定方法）
●次の各号に掲げる面積、高さ及び階数の算定方法は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
三　床面積　建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積に
　　よる。

不動産登記規則
第１１５条（建物の床面積）
●建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては壁その他の区画の内側
　線）で囲まれた部分の水平投影面積により平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分
　の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

とのことで、法務局で我が物件登記簿閲覧でも不動産登記規則通り内法登記がなされていた。

つまり、専有部確定コンサルタント委託の必要性はなく、仮に法律と違った結論が出て登記内容変更
となれば、法務局曰く相当な費用が掛かり管理費又は個人のお財布に寂しさを与えるものだとのこと
であった。

また、質疑応答集では

●理事会支援会社（マンション管理士事務所）メルすみごごち事務所に占有部リフォーム工事細則の
　検討を依頼し、そのための専有部確定コンサルタント委託だ如きの答弁

であるが、もし管理会社に商魂があれば（古くは当たり前）、大工・設備系会社等を一同に集め区分
所有者の相談⇒リフォーム工事の契約を一括できる占有部リフォーム大会を開き、各種届出や調整を
管理会社を中心にしスケールメリットを活かしながらリフォーム工事の費用削減・円滑な施工が行わ
れることになり、態々占有部リフォーム工事細則を策定させる必然性がない。

そもそも、マンション管理士に細則策定業務を任すべきではない。

どうも、このマンションの管理者理事長は無駄遣いがお好きの様だが、その嗜好が管理費等の値上げ
と言う我々高齢者の生活に悪影響・圧迫を与えるもので、即刻止めて頂きたい。

続《疑問・不安》管理組合が主体的防災活動をする必要はあるのか？

で、誰が法的・金銭的に防災活動をするのか？であるでこのマンションの所在地：久喜市要綱を紹介し
たが、以下通り詳細の書き込む。

久喜市自治行政運営要綱
第３条(職務)
区長は、区を代表するものとして担当区域の住民と市との連絡調整機関となり、次の業務を行う。
(1)　市行政の連絡調整に関すること。
ア　広報及びチラシの配布
(2)　担当区域内における公共事業に協力し、連絡調整を図ること。
ア　土木事業に関すること。
(3)　担当区域内住民の福祉増進に関すること。
ア　環境衛生に関すること。
イ　交通安全に関すること。
ウ　防犯に関すること。
エ　防災に関すること。
(4)　社会福祉事業に関すること。
⇒防犯・防災の行政上の地域責任者は区長。

久喜市自治行政運営補助金交付要綱
市民と行政のパートナーシップによるまちづくりを一層推進するため、地域活動を行う区に対し、
　補助金を交付すること。
第３条(補助金の算定)
補助金の算定は、基準額(1行政区あたり7万円)と当該区の世帯数に350円を乗じて得た金額の合計
　額を限度とする。
⇒基準額(1行政区あたり7万円)＋350円/世帯× 291世帯＝ 171,850円／年の一部で防災用品購入可

久喜市自主防災組織補助金交付要綱
第３条(補助対象事業)
補助の対象となる事業（第２条：自主防災組織が行ったこと）は、次に掲げるとおりとする。
(1)　自主防災組織の設立
(2)　防災資機材等の購入
(3)　防災訓練の実施
※ご参照：対象例は別表第1(第2条関係)、補助金額は別表第2(第4条関係)
防災資機材等の購入
購入金額の4分の3以内の額。但し、補助初年度は300,000円、次年度以降は50,000円を限度額とする。

で、久喜市に相談してみたが、ここ数年間ローヤルシティ久喜自主防災組織から防災資機材等の購入
等の自主防災組織補助金要求がないとのこと。

よく、親が子供を甘やかすと子供は何もできなくなると言うが、管理者理事長が区長を過剰に甘やか
していれば、区長が防災資機材等を購入すべき処ができなくなり管理者理事長がその肩代わりをする
ことなった様なものだ。

先の第26期臨時総会では、管理者理事長は特に管理等会計の破綻危険性を示していなかったが、よく
よく観ると管理組合購入必要性がない防災用品購入の費用は無駄遣いだ。
再三言っているが、何れ管理費等の値上げがあり我々高齢者の生活を圧迫するであろうし、このこと
は壮年層にも引き継がれるもので、このマンションに済む意義はなくなりつつある様だ。

《疑問・思い》今思うに上下水道更生工事費支出は大ダメージ～回避策はあったが策執らず～

先日の第26期臨時総会では、管理者理事長は管理費等会計の破綻の危険性を表明していなかったが、
どうも、想定外のエレベーター更新や給水管更生施工・ポンプ交換等の必須修繕もありそうで、管理
費等会計の破綻の危険性があると考え直した。

で、いろいろ調べたが、給水管更生施工＝約７千万円と排水管更生施工＝約１３千万円の支出が管理
費等会計の破綻の危険性に影響を落としたと感じた。

で、近くの水道施工業者にマンションの上下水道管寿命を聞いた結果、特に施工瑕疵や大きな問題が
なければ約４０年間は保ち建て替え時期まで何もしなくてよいとのこと。

過去の給水管更生施工説明会で見た給水管接合部のサビ多発をこの業者に見解を求めた結果、給水管
素材選定に問題があり問題なき部材であれば給水管接合部のサビ多発はあり得なく、施工瑕疵が要因
であるとのこと。

いつも迷惑な存在の質問者の質問を改めて呼び起こしみると、
築後１０年後に当時の藤沢建設が無償の施工瑕疵有無検査をする処を、他者に大規模修繕施工をさせ
る目論見のため総会決議無きで拒否したとのことと言っていたことを思い出した。

この藤沢建設の無償の施工瑕疵有無検査を受け、上下水道管施工に施工瑕疵が発見されれば、この約
２億円は未だに修繕積立金会計に残っており、管理費等会計の破綻の危険性は回避できたと思った。

更に、第１回大規模修繕施工では第９期理事長Ｍ氏と第１０期理事長Ｏ氏が関与しており、このＭ氏
は今の修繕委員会委員長であることも思い出した。
この際、第９期理事長Ｍ氏と第１０期理事長Ｏ氏に、築後１０年後に当時の藤沢建設の無償施工瑕疵
有無検査を受けるべきを何も合意無き拒否し、約２億円の損害を与えたとして提訴すべきとの一応の
結論はできたと思っている。

でも、このＭ氏は今の修繕委員会委員長であることへの恥じらいはないのか？大いに疑問を感じる。

《疑問・不安》管理者理事長の呆れた言動～建築基準法の報告は報告をすれば良い？～

先日の第26期臨時総会の議案添付資料
「第二回大規模修繕工事　第１回　ローヤルシティ久喜修繕委員会　議事録」
の管理者理事長の呆れた言動
●建築基準法の報告は、報告をすれば良く、対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと
　思う。
には目を疑った。
それも、建築の専門家集団とされている修繕委員会での発言で、内部での統制ができていない様で
この修繕委員会には隠されたリスクがあると考え、この修繕委員会に任すことに大いに疑問・不安
を持った。

定期調査・報告の目的（埼玉県ホームページ）
●建築物等の安全性を保つためには、日頃から適法な状態に維持管理することが必要です。
　維持管理が不十分である場合、火災等の災害時に大惨事になるおそれがあります。
●定期報告制度は、このような危険を未然に防止するために、建築物、建築設備、防火設備及び昇降
　機等について、その所有者又は管理者が、適法な状態に維持管理がされていることを専門家の目で
　調査（検査）し、その結果を特定行政庁に報告するものです。
となっており、現在の管理者理事長は我々の火災等の災害時に大惨事になるおそれを回避しない様な
思いがある様で、Ｓ氏は管理者理事長に向いているのか？大いに疑問と憤りを感じた。

こんな管理者理事長上程議案に委任状総会とは、区分所有者の認識の甘さにも大いに疑問と憤りを感
じた。

因みに、
この定期調査報告書には修繕・補修の必要性判断とその予定を記入するもので、
この定期調査報告書に特定行政庁が疑問を持った場合、違反建築物に対する措置や著しく保安上危険
な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令に向けた建築監視員による多方面調査とその後の厳しい
特定行政庁による処分があるもので、
建築基準法では、報告をすれば良くなく対策までは問われているもので、当然ながら長期修繕計画や
修繕積立金会計の変更に結びつく大変重要なものだ。

でも、出席管理会社はこれらへの異論・情報提供ができておらず、誰を信用・信頼して良いか大いに
疑問・不安も持った。

続《疑問・不安》無駄な専有部確定コンサルタント委託～長期修繕計画作成ガイドライン～

先日の第26期臨時総会で

第二回大規模修繕施工の検討過程で、㈱スペースユニオンに
●専有部確定コンサルタント委託 184,800円
を委託する決議が可決された。

で、「マンションの専有部分と共用部分の区分」について調べてみた。

実に細かい区分が図示されている文書
「長期修繕計画標準様式　長期修繕計画作成ガイドライン　長期修繕計画作成ガイドラインコメント」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（平成20年06月国土交通省）
を発見でき、この文書では
参考資料１ 建物の専有部分と共用部分の区分（P124～P126）
で、「マンションの専有部分と共用部分の区分」について実に細かい区分が図示されている。

この
●専有部確定コンサルタント委託 184,800円
が無料で専有部確定できたことになった。

従って、㈱スペースユニオンに
●専有部確定コンサルタント委託 184,800円
は無用の長物となり、予算から削除できる。

でも、こんなインターネットサーフィンで解ることに態々 184,800円予算計上をしたのかな？と大いに
疑問を感じている。
もしかして、理事役員や修繕委員会のメンバーは簡単なインターネットサーフィンができないのかな？

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～久喜市からの建築基準法第12条に関する返答～

先日の第26期臨時総会で

このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から建築基準法第12条に関する定期調査での外壁の
全面打診未実施に対し催促を受け、ある期日までの大規模修繕施工完了を以て応えた様で、いきなり
の「大規模修繕施工の検討」と言う議案が上がった。

で、ある出席区分所有者からの

・長期修繕計画と言う修繕積立金会計の裏付けのない大規模修繕施工の検討は無理で、先ずは、長期
　修繕計画の策定が先決であり、このことは建築基準法第12条でも語られている。

また、このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から
●３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実であることを表明しろ
と報告指示が出ていたが、

建築基準法施行規則の一部改正等の施行について（技術的助言）
では、

●「３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合」とは、例えば法第８条
　第２項の規定による維持保全計画等（一般的には長期修繕計画）において外壁改修又は全面打診等の
　時期が明確にされており、かつ、これまでも当該維持保全計画等に従って外壁改修又は全面打診等が
　行われている場合等をいう。

となっており、長期修繕計画や長期修繕計画の予実管理実績がないこのマンションは
このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から
●３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実であることを表明しろ
と報告指示に適合した報告ができていないことになっている。

つまり、精度がなくても長期修繕計画の策定できていないこのマンションは、建築基準法第12条違反と
なり続くことになる。

再三言うが、管理者理事長はもとより全区分所有者は各種法令や法令関係情報に精通しないと、馬鹿が
馬鹿を欺す劇場（総会）が続き、最終的の資産価値喪失処が住屋を失うことでしょう。

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～管理者理事長の区分所有者からの質問の不応需見解～

先日の第26期臨時総会でのある出席区分所有者から

●過去の定期総会で管理者理事長は、出所が解る区分所有者からの質問・意見・要望について応える
　としてきたが、管理者理事長Ｓ氏は　出所が解る区分所有者からの質問・意見・要望について選別
　し応えるとした言動に真意決意を確認したい。

に対し、管理者理事長Ｓ氏は

●出所が解る区分所有者からの質問・意見・要望について選別し応える。

と答弁された。

で、これらに関する法律を調べてみた。

建物の区分所有等に関する法律
第２８条（委任の規定の準用）
●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

民法＞第二章　契約＞第十節　委任
第６４５条（受任者による報告）
●受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した
　後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。

となっており、管理者理事長は出所が解る区分所有者からの全質問・意見・要望について応えること
が法的に義務として求められていることになり、場合によって、わざと応えることを拒絶された区分
所有者から慰謝料請求となるであろう。

管理者理事長Ｓ氏は前言撤回をしないと、民事法廷被告席に座ることになるであろうで、前言撤回を
すべきである。

また、驚くに
民法＞第二章　契約＞第十節　委任
第６４４条（受任者の注意義務）
●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

となっており、管理者理事長はマンション管理運営に関する全法律や全関連情報を知らずに、不法的
管理運営をした際は、損害賠償責任を追うことになるであろう。

このことは、理事役員や修繕委員会のメンバーにも適用されるであろう。
このマンションの将来に大いに疑問・不安を改めて感じた。本当にローヤルシティ久喜は大丈夫か？

《疑問・不安》トンチンカンな答弁～精度ある外壁全面打診に足場は必須か？～

先日の第26期臨時総会で

管理者理事長は、またもや、
●精度ある長期修繕計画を策定したいので、足場設置による精度ある外壁全面打診をすべきである。
●足場設置には多額費用が掛かり、大規模修繕施工時に外壁全面打診実施をすることにした。

で、精度ある外壁全面打診には足場設置が必須か？を調べた。

驚くに、意外と足場レスの外壁全面打診ができることを発見した。

●ロープアクセス手法＝屋上からロープを垂らしそのロープを足がかりとして人間が上下左右外壁の
　　　　　　　　　　　打診をし、野帳記録する。
●光波測量器使用手法＝光波測量器を地上から外壁にあて、工学的に外壁損傷を格子状に検査・記録
　　　　　　　　　　　をする。
●赤外線調査手法　　＝赤外線カメラを地上から外壁にあて、タイル浮き部が高温化することを捉え
　　　　　　　　　　　検査・記録する。
●双眼鏡使用手法　　＝双眼鏡使用・目視で外壁のひび損傷を検査・記録する。

等々がある。

高価な足場設置が不要で、検査・記録に要する時間は短時間ででき、外壁損傷物量も自動積算でき後
の修繕施工見積もりの即時参考値となり、こんな足場設置より優位な手法がある。

こんな簡単なことが、定期調査・報告企業（コミュニティワン㈱メンテナンスセンター）ができない
のかな？と呆れ・情けない限りだ。

管理者理事長は、修繕委員会委員長からの質問に
●私は、建築関連の相当な知見を持った専門家である。
と第25期臨時総会では答弁された。

果たして、現管理者理事長は『建築関連の相当な知見を持った専門家』であるかに大いに疑問・不安
を持ったしだいである。

現管理者理事長を過剰信用することは、マンションやその管理運営への管理費等会計の破綻危険性を
及ぼす危険性がある。
だから、総会の大半を説明にし質疑応答に時間的制限を掛け、理事役員や修繕委員会のボロが露呈し
ないようにしているのかもしれない。

果たして、現修繕委員会は専門家集団なのか？現修繕委員会に白紙委任してよいのか？大いに疑問で
ある。他区分所有者には十分なご注意とご警戒をされる様お勧めする。
私見として、理事役員や修繕委員会に白紙委任されることは、何れ取り返しがつかないことが皆様に
降りかかると考える。

続《疑問・不安》トンチンカンな答弁～精度ある外壁全面打診に足場は必須か？～

先日の第26期臨時総会で

管理者理事長は、またもや、
●精度ある長期修繕計画を策定したいので、足場設置による精度ある外壁全面打診をすべきである。
●足場設置には多額費用が掛かり、大規模修繕施工時に外壁全面打診実施をすることにした。

で、精度ある外壁全面打診には足場設置が必須か？を調べた。

驚くに、意外と足場レスの外壁全面打診ができることを発見した。

●ロープアクセス手法＝屋上からロープを垂らしそのロープを足がかりとして人間が上下左右外壁の
　　　　　　　　　　　打診をし、野帳記録する。
●光波測量器使用手法＝光波測量器を地上から外壁にあて、工学的に外壁損傷を格子状に検査・記録
　　　　　　　　　　　をする。
●赤外線調査手法　　＝赤外線カメラを地上から外壁にあて、タイル浮き部が高温化することを捉え
　　　　　　　　　　　検査・記録する。
●双眼鏡使用手法　　＝双眼鏡使用・目視で外壁のひび損傷を検査・記録する。

等々がある。

高価な足場設置が不要で、検査・記録に要する時間は短時間ででき、外壁損傷物量も自動積算でき後
の修繕施工見積もりの即時参考値となり、こんな足場設置より優位な手法がある。

こんな簡単なことが、定期調査・報告企業（コミュニティワン㈱メンテナンスセンター）ができない
のかな？と呆れ・情けない限りだ。

次回定期総会で、全区分所有者には、管理者理事長及び管理会社（定期調査報告企業（コミュニティ
ワン㈱メンテナンスセンター））にこれら技術知見・能力があるの確認して頂きたいものである。
そろそろ、管理者理事長及び管理会社の化けの皮をはぎたいものだ。

でも、今まで虚偽答弁をしてきた管理者理事長の罪を追及することになるので、ここは監事が議長役
のなって中立的な管理者理事長の処分をすべきである。

続《疑問・不安》管理者理事長の呆れた言動～建築基準法の報告は報告をすれば良い？～

先日の第26期臨時総会の議案添付資料
「第二回大規模修繕工事　第１回　ローヤルシティ久喜修繕委員会　議事録」
の管理者理事長の呆れた言動
●建築基準法の報告は、報告をすれば良く、対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと
　思う。
には目を疑った。
それも、建築の専門家集団とされている修繕委員会での発言で、内部での統制ができていない様で
この修繕委員会には隠されたリスクがあると考え、この修繕委員会に任すことに大いに疑問・不安
を持った。

再度言うが、

建築基準法第12条第１項「定期調査」報告は、調査報告受理で特定行政庁使命が完結されるもので
はない。

その調査報告受理後に、調査報告事項に疑問・不安を持たれたら、

建築基準法第12条（報告、検査等）
５　特定行政庁、建築主事又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築
　　設備若しくは用途、建築材料若しくは建築設備その他の建築物の部分（以下「建築材料等」と
　　いう。）の受取若しくは引渡しの状況、建築物に関する工事の計画若しくは施工の状況、又は
　　建築物の敷地、構造若しくは建築設備に関する調査（以下「建築物に関する調査」という。）
　　の状況に関する報告を求めることができる。
一　建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等
　　を製造した者、工事監理者、工事施工者又は建築物に関する調査をした者
の追加調査や

７　建築主事又は特定行政庁の命令若しくは建築主事の委任を受けた当該市町村若しくは都道府県
　　の職員にあつては第六条第四項、第六条の二第六項、第七条第四項、第七条の三第四項、第九
　　条第一項、第十項若しくは第十三項、第十条第一項から第三項まで、前条第一項又は第九十条
　　の二第一項の規定の施行に必要な限度において、建築監視員にあつては第九条第十項の規定の
　　施行に必要な限度において、当該建築物、建築物の敷地、建築材料等を製造した工場、営業所
　　事務所、倉庫その他の事業場、建築工事場又は建築物に関する調査をした者の営業所、事務所
　　その他の事業場に立ち入り、建築物、建築物の敷地、建築設備、建築材料、建築材料等の製造
　　に関係がある物件、設計図書その他建築物に関する工事に関係がある物件若しくは建築物に関
　　する調査に関係がある物件を検査し若しくは試験し、又は建築物若しくは建築物の敷地の所有
　　者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等を製造した者、工事監理者、工事施
　　工者若しくは建築物に関する調査をした者に対し必要な事項について質問することができる。
と言う詳細調査・現場立ち入り検査を受けることになる。

その追加調査・詳細調査・現場立ち入りの結果、建築基準法違反が発見されれば、

建築基準法第09条（違反建築物に対する措置）
●　特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した
　　建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人
　　（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者、又は当該建築物若しくは建築物の敷地の
　　所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は相当の猶予期限
　　を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他
　　これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることがで
　　きる。
と言う、最悪な処分として建物使用禁止処分が、

建築基準法第10条（著しく保安上危険な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令）
●　第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備（い
　　ずれも第三条第二項の規定により次章の規定又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用
　　を受けないものに限る。）について、損傷、腐食その他の劣化が進みそのまま放置すれば著し
　　く保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては当該
　　建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて当該建築
　　物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限、その他保安上又は衛生上
　　必要な措置をとることを勧告・命令することができる。
と言う、最悪な処分として解体処分が、

我がこのマンションに下されることになる。

つまり、

●建築基準法の報告は、報告をすれば良く、対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと
　思う。

ではなく、正確には
●建築基準法の報告は、報告をし法的に必要な対策（修繕）を着実かつ確実すべきと思う。

で、次回定期総会で、全区分所有者にはこの修繕委員会での言動と修繕委員会の責任追及をされて
頂きたいものである。
そろそろ、管理者理事長及び管理会社の化けの皮をはぎたいものだ。

でも、今まで虚偽答弁をしてきた管理者理事長の罪を追及することになるので、ここは監事が議長役
のなって中立的な管理者理事長の処分をすべきである。