ローヤルシティ久喜ってどうですか？

続《素朴な疑問》このマンションの給水管・排水管施工に施工瑕疵？

先ずは、訂正からさせて頂く。

誤：噂ではドリーム工法を採用するとのことだが、この工法は硬質塩化ビニルライニング鋼管を対象
　　としたもので塩ビ管を対象としたものではない。

正：噂ではドリーム工法を採用するとのことだが、この工法は鋼管を対象としたもので塩ビ管を対象
　　としたものではない。

また、これも噂であるが、継ぎ手付近での漏水（管路ひび割れ）を起こすのは塩ビ管のみで鋼管には
この症状はあり得ないので、やはりこのマンションの排水管は塩ビ管ではないか？と更に確信させら
た。

でも、先日の臨時総会で管理者理事長（議長）は、このマンションには使い物になる長期修繕計画が
なく、第２回大規模修繕後に策定するとのことで、場当たり的修繕は修繕に効果性が阻害されること
となる。

更に、何れは修繕の繰り返しでは対応できない事態（高齢化による共用部の手狭や総バリアフリー化
の必要性や空き部屋の増加など）が到来し、建て替え必要性が出るであろう。
この建て替え時期を見通した大中修繕を計画・施工しないと、効果的な修繕管理維持ができず、修繕
積立金会計の不合理性を生むであろう。

そろそろ、長期修繕計画無きの無計画かつ場当たり的修繕は止めて頂きたい。
長期修繕計画無きの無計画かつ場当たり的修繕は狭小的な効果はあるが、資産価値を喪失させるもの
である。
先ずは、標準的な長期修繕計画（築後50～60年間程度）を策定し、特集建築物定期点検等で劣化測定
をしつつ精度あるものに成長させれば最高な管理運営と資産価値創造となるであろう。

これには、素人集団な理事会や専門委員会は即刻解散し、信用・信頼でき得るパートナーを選定し、
着実な長期修繕計画の最新性維持をさせるべきだ。
ここでの信用・信頼でき得るパートナーはマンション管理士事務所ではない。施工部門を持った管理
会社となるであろう。

何時になったら、全区分所有者はこの現実を認識され最適な管理運営を得られる環境を獲得できるの
か？このマンションでは大いに疑問と不安を持つ。

《素朴な疑問》孤独死を回避するために区分所有者の団体は個人情報収集はできるか？

常民情報では高齢者二人住まいとなっていたが、片方が死去し高齢者独居となり孤独死となったとの
ことを受け、これらの対策として目的を不明確にしながら管理者理事長は個人情報の強制取得をせん
と、臨時総会で該当する規約変更等議案上程の何も見識のない区分所有者らによって採択された。

再三言うが、区分所有者の団体の目的は「建物・付随施設及び敷地の管理」であり、居住者の管理は
含まれていない。

ただ、「建物・付随施設及び敷地の管理」から付随させられている消防法第８条
●居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有
　する者の内から防火管理者を定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画
　の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用
　水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火
　上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行わせなけ
　ればならない。
からの出火時の逃げ遅れ者の無き避難誘導が自衛消防組織に要求されていることから、これらの目的
を以て居住者情報の収集はできる。

でも、このマンションの区長・自治会において既に自主防災組織が結成されていることから、出火時
に限らずの逃げ遅れ者の無き避難誘導は両組織に要求されていることから、区長・自治会主体で居住
者情報の収集管理をされた方が、法的な区長・自治会の責務から妥当性はある。

つまり、「建物・付随施設及び敷地の管理」目的の区分所有者の団体は高齢者独居の孤独死対策目的
で居住者情報を収集することはできず、仮に団体目的以外の収集請求をしても、

個人情報の保護に関する法律
第１５条（利用目的の特定）
●個人情報取扱事業者は、個人情報を取り扱うに当たっては、その利用の目的（以下「利用目的」と
　いう。）をできる限り特定しなければならない。
により、取得団体の性質を基に利用目的の特定をし取得・利用制限を受けることになり、

第１７条（適正な取得）
●個人情報取扱事業者は、偽りその他不正の手段により個人情報を取得してはならない。
により、強制取得は「その他不正な手段」にあたりきょひすることができ得る。

因みに、高齢者独居の孤独死対策は久喜市（福祉部門）や民生委員の法律上の責務となっており、
わざわざ区分所有者の団体が不法介入までして行うべきものではない。

とは言っても、建物管理目的としての占有部からの建物被害対応は区分所有者の団体には対応せざる
を得ないもので、個人情報の保護に関する法律第１５条（利用目的の特定）により、居住者体表者の
氏名や緊急連絡先（携帯電話番号）程度は収集管理はできると考える。

再三言うが、区分所有者の団体の目的は「建物・付随施設及び敷地の管理」であり、居住者の管理は
含まれておらず居住者の管理は久喜市（福祉部門・区長・民生委員ら）の責務で、区分所有者の団体
の目的以外の職務や負担は区分所有者の団体に背負わせることはお門違いだ。

ただでもさえ、このマンションは「建物・付随施設及び敷地の管理」に不法性や不合理性及び不着実
性があり、区分所有者の団体若しくは管理者理事長にはここに集中して頂きたいものだ。
このマンションは既に足下に安価なこのマンションと同程度の一戸建てが建っており立地面での資産
価値は既に喪失し、更に不適切な「建物・付随施設及び敷地の管理」は泣き面に蜂の資産価値崩壊と
なるであろう。

だから、知見の無い者が管理者理事長になったり、なり続けることは止めて頂きたいものだ。
知見の無い者の理事役員の任期延長より、知見のある者だけが理事役員になれる様、管理規約の改定
をして頂き、全区分所有者にはそろそろまともな知見を持って頂きたい。

《素朴な疑問》孤独死を回避するために区分所有者の団体は個人情報収集はできるか？

前に以下書き込みをしたが、今回はその根拠を示す。

以下、前回の書き込み

住民情報では高齢者二人住まいとなっていたが、片方が死去し高齢者独居となり孤独死となったとの
ことを受け、これらの対策として目的を不明確にしながら管理者理事長は個人情報の強制取得をせん
と、臨時総会で該当する規約変更等議案上程の何も見識のない区分所有者らによって採択された。

再三言うが、区分所有者の団体の目的は「建物・付随施設及び敷地の管理」であり、居住者の管理は
含まれていない。

再三言うが、区分所有者の団体の目的は「建物・付随施設及び敷地の管理」であり、居住者の管理は
含まれておらず居住者の管理は久喜市（福祉部門・区長・民生委員ら）の責務で、区分所有者の団体
の目的以外の職務や負担は区分所有者の団体に背負わせることはお門違いだ。

以下、根拠

久喜市の事務章程（久喜市ホームページ）

福祉部）社会福祉課の主な業務
　・民生委員・児童委員に関すること
　・彩愛クラブ（老人クラブ）に関すること
　・災害時要援護者に関すること
となっており、今回第25期臨時総会で問題提起された
①高齢者独居（孤独死防止）に関しては民生委員が、
②自主防災会での災害時要援護者に関しては久喜市が、
担当され、

民生委員には民生委員法
第１４条
●民生委員の職務は、次のとおりとする。
１　住民の生活状態を必要に応じ適切に把握しておくこと。
２　援助を必要とする者がその有する能力に応じ自立した日常生活を営むことができるように生活に
　　関する相談に応じ、助言その他の援助を行うこと。
第１７条
●民生委員は、その職務に関して、都道府県知事の指揮監督を受ける。
２　市町村長は、民生委員に対し、援助を必要とする者に関する必要な資料の作成を依頼し、その他
　　民生委員の職務に関して必要な指導をすることができる。
となっており、担当地区で高齢者独居（孤独死防止）が問題となっているならば、それら対処必要性
から住民生活状態の適切把握（援助を必要とする者に関する必要な資料の作成）や生活相談・助言や
久喜市の福祉への橋渡しが職務として当然にでき、マンション内のこまめに巡回・情報収集をすれば
結構な話となる。

区長は「久喜市自治行政運営要綱」の区長制度
第３条（職務）
●区長は、担当区域の住民と市との連絡調整機関となり、次の業務を行う。
　　(1)　市行政の連絡調整に関すること。
　　　　ア　広報及びチラシの配布
　　(2)　担当区域内における公共事業に協力し、連絡調整を図ること。
　　　　ア　土木事業に関すること。
　　(3)　担当区域内住民の福祉増進に関すること。
　　　　ア　環境衛生に関すること。
　　　　イ　交通安全に関すること。
　　　　ウ　防犯に関すること。
　　　　エ　防災に関すること。
　　(4)　社会福祉事業に関すること。
　　(5)　前各号のほか、市長が必要と認めることに関すること。
２　区長代理は、区長を補佐し、区長に事故があるときは、その職務を代理する。
となっており、担当区域の住民と市との連絡調整機関として福祉増進（環境衛生・防犯・防災）等を
法的職務を背負い、担当地区で高齢者独居（孤独死防止）が問題となっているならば、それらの対処
必要性から高齢者独居が孤独死防止にならない環境衛生作りや防犯・防災の被災死亡にならない住民
と市との連絡調整を図ることになれば結構な話だ。

つまり、高齢者独居（孤独死防止）や防犯・防災には久喜市を中心に民生委員や区長が職責発揮頂く
こととなり、責務的に不適当な区分所有者の団体がしゃしゃり出る必要・必然性は全くないものだ。

でも、ある期から区分所有者の団体の理事役員と居住者の団体の役員との連携や対話等がなくなり、
相互に意見要望の交流ができず、責務担当の最適性を互いに精査できず独走される傾向がある様だ。
ここは、区分所有者の団体の理事役員と居住者の団体の役員との連携や対話及び意見要望の交流等の
活性化をするべきだ。さもないと、背負わなくてもよいことを背負うことになり不要な負担も背負う
不合理な状態になるであろう。

《素朴な疑問》管理費等の多額な管理費余剰金（過剰徴収）と根拠無き修繕積立金の徴収

かつて

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

となっており、

全区分所有者は 6,957,994円（一区分所有者当たり　約23,993円／年　約 1,999円／月）が必要以上の
不合理な負担をさせられ、
使えいない次期繰越金＝
94,581,626円（94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分の管理費相当）が増大化し続けいることにな
る。

で、あまり引用したくない「標準管理規約」
第２５条（管理費等）
●区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」
　という。）を管理組合に納入しなければならない。
　一　 管理費
　二　 修繕積立金

民法　第十節　委任
第６４９条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしな
　ければならない。

となっており、第24期での管理費請求権限（管理者理事長の債権）は、管理費支出合計＝30,138,806円
程度で管理費収入＝37,096,800円まではないことになる。

マンション管理士の総元締めのマンション管理センター相談員は、
あまり引用したくない「標準管理規約」
第４８条（議決事項）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　一 　収支決算及び事業報告
　二　 収支予算及び事業計画
　三　 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
　四 　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
　五 　長期修繕計画の作成又は変更
となっており、前期収支決算を基に厳格に時期予算を審議決定し、長期修繕計画を最新性精査を厳格に
審議確認できれば、必要最低限経費を導くことができ、各期の管理費の余剰金は概ね10万円以下になる
のが常識で、 700万円はあまりにも常識外れと指摘されている。

このマンションでは、管理規約に「標準管理規約」第４８条（議決事項）を採用しているが「管理費等
細則」と言う細則価格で管理費等徴収がなされ、これでは規約類間に矛盾不法性があることになる。

また、前にも書き込んだが、このマンションの管理者理事長は、使える長期修繕計画がなくこれを以て
の管理費等運営はできないと臨時総会で述べた。
そのことは、修繕積立金の徴収根拠の長期修繕計画がないことになり、管理者理事長の修繕積立金徴収
法的・技術的には喪失されることになる。

つまり、全区分所有者は厳格に見積もられた管理費歳出総額以上の管理費徴収は拒否することができ、
修繕積立金の徴収も拒否できることになる。
次回定期総会での収支決算（管理費からの修繕積立金への編入を含む）や収支予算を厳格に精査すべき
である。

更に、あまり引用したくない「標準管理規約」
第２９条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という）は、それらの管理
　に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
もこのマンションは採用しているが、このマンションでは駐車場や一部共用部分に特化特出した管理が
ないことから、

区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から
　生ずる利益を収取する。
の後段の「共用部分から生ずる利益を収取する。」に従い持ち分割合で収取（金銭受け取り）を受ける
ことができ、根拠喪失の修繕積立金への編入はあり得ないものだ。

ここで、一番頭の痛いのが、「標準管理規約」至上主義のマンション管理士の登場だ。
このマンション管理士は区分所有法をあまり理解されておらず過去の判例のみで主張される者で、管理
組合なんぞないものを法人的な管理組合があると風評され、これらの債務債権の最適化や共用部分から
生ずる利益分配と言う区分所有者の債権を無視され、これらに知見のない管理者理事長が同調され区分
所有者の債権は葬られることになるであろう。

ここは、知見のある区分所有者の頑張りようとなるであろう。

《素朴な疑問》区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）は元気健在？

先ずは、区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から
　生ずる利益を収取する。
の後段の「共用部分から生ずる利益を収取する。」に従い持ち分割合で収取（金銭受け取り）を受ける
ことになっている。

で、国税不服審判所　平成25年10月15日裁決
ＵＲＬはキーワード検索等発見してください。
区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人
がこれを収取するものとされているもののこれとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり
分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が
収受するものと解することはできない。同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等に
より団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定
されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が
生ずるということにすぎないものと解するべきである。
結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり
利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の
課税対象となり得ると解するほかない。
とのこと。

だが、区分所有法第19条に「集会の決議」と言う文言は共用部分から生ずる利益の収取には、区分所有
者の団体の意思決定は何も関与しておらず、『共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に
帰属して団体の財産を構成する』となっているが、利益発生直後の区分所有者の収取権があり、言わば
団体金融機関口座での預かり金で団体課税対象にはならない。

仮に、国税不服審判所　平成25年10月15日裁決が正しければ、関連判例に区分所有法第19条に「集会の
決議」と言う文言を付記しろと判決がでるはずだが、当該判例は現存しない。

でも、管理費等滞納判例では区分所有法第19条に「集会の決議」と言う文言を付記しろと判決がないの
にも関わらず、共用部分から生ずる利益は区分所有者の団体に帰属することを念頭に判決が出る。

憲法では三権分立と言いながら、裁判官や裁判所職員の給与原資を収納する国税当局に忖度し区分所有
法第19条に何ら問題指摘せず、
法人税法
第７条（内国公益法人等の非収益事業所得等の非課税）
●内国法人である公益法人等又は人格のない社団等の各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得
　以外の所得については第五条（内国法人の課税所得の範囲）の規定にかかわらず、各事業年度の所得
　に対する法人税を課さない。
逆に言えば、内国法人である公益法人等又は人格のない社団等の各事業年度の所得のうち収益事業から
生じた所得には法人税を課すと言っていることに悪乗りし、敢えて
区分所有法
第３条（区分所有者の団体）
●区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律
　の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
では法人格を持っていないにも関わらず、『この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め
及び管理者を置くことができる。』を法人格があるがごとくの解釈をし、課税対象団体にしたものだ。

で、このマンションではこの国税不服審判所解釈を妄信しているマンション管理士の登場で、区分所有
者の共用部分から生ずる利益の収取権が阻まれることになるであろう。

更に、このマンションではある携帯電話通信事業者に基地局を設置させようとしているが、法人税では
税務署がマンション内の全ての帳簿を強制的に調査できるもので、賃借人に駐輪場を貸与している収益
に強制課税に出てくるであろうから、申告漏れ指摘をされ苦慮するであろう。
携帯電話通信事業者への基地局設置賃貸は止めるべきだ。

《素朴な不安》一貫性や継続性のない管理運営

このマンションの区分所有者の団体は、過去に決めたことた決められたことからの成果を反故にされ
る傾向があり、効果的管理運営ができない一貫性や継続性のない管理運営には呆れ不安を持った。

第４期定期総会では、

区分所有者の団体活動の母体と住民活動の母体を分け、住民活動の母体として「自治会」設置を決議
し「自治会」に住民活動を託したものであったが、法的にどちらか区分所有者の団体活動でない住民
活動とされている「自主防災組織」的活動を臨時総会で区分所有者の団体活動とするとし、住民活動
の母体として「自治会」設置決議を反故にされた。

当時長期修繕計画の策定・議会決議がなされ、この長期修繕計画を根拠に大中規模修繕や修繕積立金
の根拠とされるだろうと考えていたが、臨時総会で第４期定期総会での長期修繕計画を使い物になら
ないと断罪された。
そもそも、高精度な長期修繕計画の策定はできないのが当然であり、幼稚かつ暫定的な長期修繕計画
を今まで「特集建築物定期点検」や随時実施された建物調査診断で成長させていなかったことが管理
者理事長の無作であり、『第４期定期総会での長期修繕計画を使い物にならない。』との断罪は到底
理解・受け入れるものではない。

また、㈱アーツコンサルタントに長期修繕計画の策定をさせるとして施工完成図面のコピーを多額な
費用（管理費支出）で外注委託をしておきながら、臨時総会では施工完成状態が解らないので第２回
大規模修繕後に施工完成状態が解るものでその後に長期修繕計画の策定をするとのことであったが、
㈱アーツコンサルタントに長期修繕計画の策定をさせるための施工完成図面のコピーは何処に行った
のか？無意味な支出をさせられたとの多いなる疑問を感じる。

こんな効果的管理運営ができない一貫性や継続性のない管理運営に、ただでもさえ生活費の節約をせ
ざるを得ない生活の場であるマンションで、業務・費用負担の曖昧さや管理費等の無駄づかいをされ
ては、今後付き合う気は冷めるものだ。
このマンションの区分所有者には大金持ち超富裕者が多く居られるのであろう。
だからこそ、業務・費用負担の曖昧さや管理費等の無駄づかいを、簡単に容認され気にされないので
しょう。

理事役員の任期延長より、過去の総会決議やその成果を受け継ぐことが重要であり、過去の総会決議
やその成果を受け継ぐことができない理事役員の任期延長は甚だ迷惑な話だ。

《素朴な疑問》第25期臨時総会の議事録公開？

先日2019年09月29日(日)に第25期臨時総会は招集開催された。
多様な意見・質問が出たが、この実態を表す議事録が公開されているのであろうか？
開催終了日から約１ヵ月が経つが、議事録公開が未だならば管理者理事長の怠慢だ。
業務怠慢な管理者理事長の任期延長なんぞあり得ず、むしろ任期満了だ。

で、今まで第25期臨時総会の議案採択について法的根拠を以て異論を述べた。

１．大規模災害対応細則及びそれに伴う管理規約改正に関する件（特別決議）

今回対象の大規模災害は、災害対策基本法の特に住民活動の「自主防災組織」的な活動とその負担を
区分所有者の団体に課し、更に、緊急事態条項を加えたものだが、前者については区分所有者の団体
目的である「建物・付随施設及び敷地の管理」から相当のずれがあり、区分所有者の団体には負担を
迫る債務は存在せず、後者には連絡や状況開示ができない現実を鑑みると非現実的なものだ。

２．理事会支援会社との顧問業務契約締結に関する件

理事会を支援するのは、ここでの理事会支援会社＝マンション管理士事務所ではなく酷使に耐え得る
修繕施工機能を持った管理会社であり、今まで散在管理会社の業務妨害をしてきた㈱アーツコンサル
タントに加え３社三つ巴の戦いにより、各種判断の停滞や精度劣化が起こるであろう。
なんせ、歴代管理者理事長の不正・怠慢を隠蔽せんとできた専門家集団としての「修繕委員会」が、
新たな専門家と称する㈱アーツコンサルタントを定常的登場させ全責任を押し付け、管理運営に悪し
影響を与えている。現に、特集建築物定期点検では報告の虚偽があった。

３．修繕委員会の活動費計上と関係会則変更及び自主防災会の活動費計上

歴代管理者理事長の不正・怠慢
特に、第09期と第10期の基施工業者（㈱藤沢建設）の築後10年目の無償アフター点検拒否による後に
発見される（給水管や排水管の急激な劣化と異種金属接合と言う法令違反等）
を隠蔽せんとの管理者理事長への泣き付きによる延命策は大変見苦しいもので、前期活動費の精算も
できていない中での会計計上とはあり得ないものだ。

自主防災会の活動費計上については、既に自主防災組織が誕生しており自主防災会設置とは、組織の
二重化と言う無駄な状態で、ここまで区分所有者の団体に負担を背負わす法的根拠はない。

４．個人情報保護法に基づく管理規約改正等に関する件（特別決議）

そもそも、久喜市（市民情報管理運営部署・区長・民生委員）が住民福祉に尽力できていれば、区分
所有者の団体は住民に過度や団体目的外収集をする必然性はない。
個人情報保護法でも過度や団体目的外収集は禁止されている。


つまり、第１項～第４項にはいくら賛同票を得ても法的に区分所有者の団体に債務は存在しない。


そろそろ、馬鹿が馬鹿を騙す的な総会は止めて頂きたい。
議案上程前に、多数の異論を聞き議案の精度・強度を上げてから上程頂きたい。
さもないと、不勉強かつ情勢に流れる無責任な区分所有者らが無責任な判断をし、何れは無価値意義
な烏合の衆となるであろう。

でも、ここまでくだらい管理運営が続くならば、立地上の資産価値を喪失された物件に管理運営不備
による資産価値喪失と言う「泣き面に蜂」となるであろう。

最後に、必要経費以上に過剰徴収された管理費や無根拠で徴収された修繕積立金及び法的に集取でき
得る共用部からの利益（使用料）の返金を要求する。

《現実的な提言》 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」第14条は非現実的だ。

先ずは、久喜市での中規模震災として平成23年03月11日の東日本大震災は記憶に新しい。

で、当時の理事会の初動として、専門家気取りのパフォーマンスとしてエキスパンションジョイントの
修理に奮闘し、被災全貌を掴めず地震保険金請求としたが、敢えなく被害査定の結果保険金請求拒否と
なった。

その後、被災全貌を掴めると期待された平成24年の「特殊建築物定期点検」は何故か点検・報告がなさ
れず、特定行政庁（久喜市）からの督促にも応需できず仕舞いとなった。

つまり、この程度の震災で全理事役員が健在でありながら、体系的な対処ができなかったこととなり、
ここでの大規模災害になった際は、仮に全理事役員が健在であっても体系的な対処は無理で、権限委譲
等されてもパニクルだけで、要は、「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」第14条は非現実的だ。

では、本題の現実的な提言をさせて頂く。

大規模災害になった際は、
①特定行政庁（久喜市）に「応急危険度判定」実施を要請する。（困難を極めるがここは我慢）
②その結果を以て「特殊建築物定期点検」業者（ここではたぶん管理会社となるであろう）に応急処置
　に向けた点検を依頼し、応急処置を行う。
③本格的に臨時の「特殊建築物定期点検」を当該業者に依頼、被災全貌を掴み修繕施工に向けた見積り
　を取得する。
④臨時の「特殊建築物定期点検」結果と修繕施工に向けた見積りを以て地震保険金請求を起こす。
⑤事前にある程度の修繕施工費用上限を決め、修繕積立金の切り崩し金と地震保険金で修繕施工の着工
　とする。
（修繕施工費用上限を決めるためには、不測事態対処を含む長期修繕計画の策定・最新性維持は必須)

これらを事前に該当業者と大規模災害の緊急対処契約を締結しておき、大規模災害発災時に自然的対処
ができる様平時に準備をしておくことは必須だ。

でも、臨時の「特殊建築物定期点検」結果で修繕再興が無理との判断された際は、いずれは特定行政庁
（久喜市）から建設基準法第10条勧告・命令で解体となるであろうし、場合によって特例法で地方自治
体による費用負担免除の解体になるかもしれない。

これが、大規模災害発災時に自然的対処だ。

でも、このマンションではやたら業者を参入されており、事前に該当業者と大規模災害の緊急対処契約
を締結できるか？大いに疑問と不安だ。どの世界でもごひいきさんを持っておくべきだ。

《大不安》屋上防水は保つのだろうか？

㈱アーツコンサルタントによる「建物調査・診断書」では、防水層に亀裂や雨水浸入の危険性等が指摘
されている。

先の台風19号やこの前後のでの暴風雨があったが、防水層に亀裂や雨水浸入の危険性等での建物構造物
への雨水浸入があり得るもので、鉄筋がサビ・膨張しコンクリート爆裂が起こるであろと心配だ。

理事会では、東京オリンピックで工費高騰でそれ以降に大規模修繕をすると判断されたと豪語していた
が、そこまで建物が保つのか？大いに不安だ。

でも、目下、大都市部での大規模開発が延々と続き、国家的プロジェクトとしてリニア新幹線や新たな
道路等に対する工事も目白押しで、台風19号やこの前後のでの暴風雨被災復興もあって、果たして東京
オリンピック以降に大規模修繕は費用的に妥当な線であるのか？大いに疑問だ。
ある専門家は、今後少子高齢化・人口減少社会では作業員や重機の奪い合いが激化し、日々工費は高騰
することはあっても低下することはないとのこと。

次回の定期総会で、これらの指摘をされることをお勧めする。

続々《素朴な疑問》
区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者がやるのか？

今回の臨時総会では、区長出席の中『区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者が
やる。』との話が流れた。

で、「久喜市自治行政運営補助金交付要綱」について以下通り調べた。

久喜市自治行政運営補助金交付要綱
第３条(補助金の算定)
●補助金の算定は、基準額(1行政区あたり7万円)と当該区の世帯数に350円を乗じて得た金額の合計額
　を限度とする。

このマンションでの総世帯数＝２９１世帯であることから、

基準額(1行政区あたり7万円)＋世帯数に350円×291世帯＝ ?171,850?円
がこのマンション行政区補助金となっているが、十分な金額で自主防災組織活動に不足感はない。

毎年、そこから６．６万円で防災用品を購入し補助金請求をすれば、
久喜市自主防災組織補助金交付要綱で、購入金額の4分の3以内の額の次年度以降の50,000円を限度額の
相当額が戻り、16,500円の支出に収まることから、これら積み重ねで十分な防災用品は購入でき得ると
解することができる。

で、今更、自主防災組織活動のつまずき感を以て区分所有者の団体に泣き付くとは道理的に納得はでき
ないと考えることに妥当性があると考える。

この ?171,850?円が何処に消えているのか、一区分所有者として興味津々だ。
ここは、次回定期総会で区長や自主防災組織代表者に詰問すべきだと考える。

このマンションは、何も裏事情を開示せず不正行為での議案や理事役員判断等がまかり通るもので、ご
注意頂きたいものだ。

でも、先の臨時総会では、居住者兼区分所有者の逼迫感で意味不明の「自主防災会」設置や防災用品の
購入費用の管理費会計計上を採択され、この防災用品購入では詳細見積りを作成・計上するとした管理
者理事長答弁があったが、詳細見積りがなされず、居住者兼区分所有者の逼迫感はクレイジーなもので
あったと解しこれではまともな管理運営ができないとガッカリさせられた。

感情のみの管理運営は、資産価値総喪失だ。
居住者兼区分所有者の感情に乗せられる管理者理事長は、来期再任を目論んでいるが既に不適切者だ。

《不安多き定期総会》不法性・不合理な議案上程定期総会

このマンションは、12月08日に定期総会がこれまた会場を短時間押さた議論を時間的にも封殺せんと
するものとしており、これでは議論をさせるために区分所有者が集まる必要性はないことになり呆れ
るばかりだ。

１．第25期活動報告

再三述べているが、区分所有者の団体は消防法第８条での消防活動のみをすれば結構な話で、一方、
居住者の団体（区長・自治会）は災害対策基本法第２条の２・第７条第３項の「自主防災組織」活動
をすれば結構な話だ。
後者については、行政区補助金として 171,850円が支給されており、更に「自主防災組織」避難訓練
をすれば約 3.5万円を得ることになり、居住者の団体（区長・自治会）の活動と言う領域に区分所有
者の団体は関与する必然性はないが、これらを成果としての報告には呆れる。

２．第25期管理費等決済報告

第25期管理費決算概要
管理費収入　　＝ 37,096,800円
管理費支出合計＝ 34,065,435円
差額　　　　　＝ 3,031,365円（約10,452円／一区分所有者・年）
次期繰越金　　＝100,577,984円（約３年分相当）

管理費余剰金の翌年管理費充当規定はあるものの、区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要す
る経費に充てるため、次の費用を納入すれば結構な話で、約10,452円／一区分所有者の返金を要求で
き得るものであり、後に指摘するが「管理費等細則」が無ければ約10,452円／一区分所有者の過剰な
負担を背負わせることは無くなり、この分生活が豊かになるであろう。
各区分所有者は、過剰負担を取るか？生活の豊かさを取るか？の選択で、頭の良さが評価されること
になるであろう。
因みに、不合理な「管理費等細則」制定上程されたのは、第09期管理者理事長・現在の修繕委員会委
員長だ。

また、第25期管理者理事長は長期修繕計画が実質上無いと先日臨時総会で発言されていたが、第25期
管理費決算では何も技術的根拠の無い13,680,000円を修繕積立金に編入することには、合理性は無く
決算報告への同意以前の不合理な決算だ。

更に、相変わらず第25期修繕積立金会計・貸借対照表が掲載されているが、区分所有者の団体には単
年度貸借対照表は無意味で、必須なのは現状の修繕積立金会計で長期修繕計画が完遂できるか？でき
ないか？を判断し得る情報だ。そろそろ、長期修繕計画期間の修繕積立金会計・貸借対照表を作成・
提示頂きたいものだ。

３．排水管清掃・更生・一部更新工事

排水管清掃・更生・一部更新工事に対し、139,700,000円修繕積立金取り崩しをするとしている。
で、第25期管理者理事長は長期修繕計画が実質上無いと先日臨時総会で発言されていたが、この取り
崩しでも現状の修繕積立金会計で長期修繕計画が完遂できるか？が語られていない。
将来の修繕積立金会計安定性を立証できていない議案は議案ではなく、議論・採択以前のものだ。

再三言うが、排水管寿命は一般的に約40年間以上と言われており、あまりにも短寿命には施工瑕疵で
しか考えることができず、やはり築後10年目元施工業者のアフター点検を受けていれば施工瑕疵回復
ができ、139,700,000円修繕積立金取り崩し不要となったはずだ。
この際、この築後10年目元施工業者のアフター点検拒否に関係した第09・10期管理者理事長（第09期
管理者理事長は現在の修繕委員会委員長）への責任追及をすべきだ。

４．第26期管理費等予算

先ずは、実に面白い総会運営だ。
第26期管理費等予算に関係する管理会社への委託費用とマンション管理士事務所への顧問費用を計上
しながら、これらに関する議案が第26期管理費等予算議案の後だ。

また、組合運営費支出が管理費会計からとなっているが、組合運営費支出元でもある組合費は約 500
万円となっており、区分所有者負担軽減のため組合費からの支出は当然の検討事項である。どこまで
管理費を酷使すればよいのだろうか？

また、居住者の団体（区長・自治会）は災害対策基本法第２条の２・第７条第３項「自主防災組織」
活動をすれば、「自主防災会」なんぞは無駄な存在で、行政区補助金として 171,850円が支給されて
おり、更に「自主防災組織」避難訓練をすれば約 3.5万円を得ることになり、活動費用や防災用品の
購入費用は計上する必要・必然性はない。

更に、小規模修繕費（4,000,000円）や防災用品購入費（1,000,000円）が計上されているが、両者共
具体的な見積りがなされておらず、特に後者は第25期管理者理事長は先日臨時総会で詳細見積り書を
作成提示すると言われていたができず仕舞いで有限無実行とは次期管理者理事長職を含む管理者理事
長職者と相応しくない。これで次期管理者理事長に再任とは呆れるばかりだ。

５．理事役員サポート体制の三つ巴

従来の管理会社に加え現在では修繕委員会（㈱アーツコンサルタント）の二つ巴で、管理会社のやる
気の無い（悪い加減）業務姿勢、で更にマンション管理士事務所への顧問委託となれば三つ巴となり
どの意見を採用すればよいのか？理事役員は苦慮しより専門性が問われることになるであろう。
でも、ここ十数年の理事役員の管理運営では専門性があるとは言えず、果たしてよい結果成果を生む
ことができるのであろうか？

６．理事役員の任期延長

前項で述べた通り、ここ十数年の理事役員の管理運営では専門性があるとは言えず、こんな専門性が
無い者が任期延長されることは、資産価値総喪失だ。前任者の管理運営良否判断・改善等ができない
方がより罪深い。

７．既存規約類の語句整備

既存規約類の語句整備より、無意味な「管理費等細則」や「大規模災害対応細則」等廃止や区分所有
法第31条抵触の「管理規約」や「使用細則」の合法化及び「管理規約」の会計事項の不合理性解消等
を最優先にして頂きたいものだ。

さもないと、所得減少傾向の昨今より区分所有者負担激増の生活抑制となり、このマンションは住む
場所ではなくなるであろう。


これら議案に賛同された区分所有者には、反対区分所有者の負担を負担頂きたい。

《ご注意》居住者情報収集の違法性に伴う提供拒否の勧め

個人情報保護法
第27条（保有個人データに関する事項の公表等）抜粋
●個人情報取扱事業者は、保有個人データに関し、次に掲げる事項について、本人の知り得る状態
　（本人の求めに応じて遅滞なく回答する場合を含む。）に置かなければならない。
一　当該個人情報取扱事業者の氏名又は名称
二　全ての保有個人データの利用目的
三　次項の規定による求め又は次条第一項、第二十九条第一項若しくは第三十条第一項若しくは第
　　三項の規定による請求に応じる手続（第三十三条第二項の規定により手数料の額を定めたとき
　　は、その手数料の額を含む。）
四　前三号に掲げるもののほか保有個人データの適正な取扱いの確保に関し必要な事項として政令
　　で定めるもの
とある。

で、先日の臨時総会では保有個人データに関する事項の公表等について審議されず、定期総会議案
書同封文書にもない。

つまり、居住者情報収集に違法性があり、個人情報の利用停止・削除・訂正及び取り扱いに対する
苦情等の諸手続（窓口・要求伝達方法等）がないままでの提供には危険性が内在し、居住者情報の
拒否ができることになる。

以上、関係各位にはご注意申し上げる。

また、表題以外のことだが、区長・区長代理・自主防災組織の怠慢の受け皿は区分所有者の団体で
はない。区長・区長代理・自主防災組織がすべきことは区長・区長代理・自主防災組織で完遂して
頂きたい。

そろそろ、居住者兼区分所有者にはその時々の立場を、
・建物・付随施設・敷地管理は区分所有者の団体
・区長・区長代理・自主防災組織がすべきことは居住者の団体
の責務に分別し、要求・完遂は各々の責務と解して頂きたい

《多いなる疑問》多数議案に対し短時間の総会？

ハッキリ言って、ここ数回の定期・臨時総会には議論の場ではなく理事役員のためのセレモニーだ。

本日開催された定期総会では、議案件数１０件に対し総会総時間は１時間４５分、つまり、１議案に
約１０分間しか時間が与えられておらず、収支決算・来期予算では管理会社からの議案書のダラダラ
読みもあって、実質上、議論ができないのが現実で、区分所有者が集まり議案議論をする目的をこの
マンションでは意味を持たないと理事役員は考えている様だ。

論議ができない総会に出席や白紙委任状・議決行使書面提出なんぞする価値が見えない。

総会での論議には、理事役員が気付かない欠落盲点を多数区分所有者の論議で顕在化し、管理運営の
強靱化を図る有効的なものだが、それら論議を許さないとはこのマンションの管理運営は徐々に脆弱
し、議決事項の実効性・実行性が永続的にできない危険性を持つもので、管理運営の破綻崩壊が早ま
るものだ。

でも、議案の幼稚化進行には驚く。

各区分所有者の生活が成り立って初めてマンションの管理運営が健全的に存在する。
今や、各区分所有者には不景気の悪影響で生活に余裕がなく、支払いには合理性が求められているが、
管理費等額の決定過程では何も根拠はなく、区分所有者の団体がする必然性のない事業への支出がなさ
れ、余裕ある組合費からの組合運営費支出をせず負担から成り立っている管理費からの組合運営費支出
及び管理費余剰金の無意味な蓄財・修繕積立金への編入等が行われ、各区分所有者は払うべき金額以上
の徴収となっており、何れは各区分所有者の生活が成り立たなくなるであろう。

そろそろ、馬鹿が馬鹿を騙す劇場は止め論議ができ得る総会に変えて頂きたいものだ。

更に、議案賛同者諸君には議案の正当性を精査できずか？否決になったことでの混乱を避けるべきとの
考えがあるのか？一応に総会不参加で賛同される傾向が見えるが、これでは議案の諸問題は永久に解消
されず、単に自身の思いを成立させたい理事役員には振り返りをさせることはできないであろう。

続《多いなる疑問》多数議案に対し短時間の総会？

ハッキリ言って、ここ数回の定期・臨時総会には議論の場ではなく理事役員のためのセレモニーだ。

本日開催された定期総会では、議案件数１０件に対し総会総時間は１時間４５分、つまり、１議案に
約１０分間しか時間が与えられておらず、収支決算・来期予算では管理会社からの議案書のダラダラ
読みもあって、実質上、議論ができないのが現実で、区分所有者が集まり議案議論をする目的をこの
マンションでは意味を持たないと理事役員は考えている様だ。

論議ができない総会に出席や白紙委任状・議決行使書面提出なんぞする価値が見えない。

で、懐かしい定期総会がかつてあった。
議案件数が少なく多様な意見交換ができた定期総会だ。
10：00時から始まり終了予定時刻12：00とされていたが、議長理事長が出席区分所有者の意見を聴く
として昼休み無きの13：30まで総会が続行されたものだ。

これらがこうして、批判者が徐々に満足感を覚えたのか批判のトーンは徐々に低下された。

はやり、議案件数１０件に対し１時間４５分総会総時間はく理事役員のためのセレモニーだ。
論議を避け一発採択をしたい理事役員らには信頼性は持てないものだ。

《多いなる疑問》第25・26期管理者理事長は専門家？総会での虚偽答弁？

第25期臨時総会では、ある区分所有者から長期修繕計画内で修繕施工可否判断をすべきだとの指摘に
対し、外壁の劣化物量を把握しなければ精度ある長期修繕計画を策定は無理で次回大規模修繕施工時
に策定するとか、外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛けることはできない
と答弁された。

で、建築基準法第12条（報告、検査等）抜粋
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で
　定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者管理
　者は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、
　定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者に、その
　状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
国土交通省告示第 282号
建築物の定期調査報告における調査の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件
での外壁調査について
●開口隅部、水平打継部、斜壁部等のうち手の届く範囲をテストハンマーによる打診等により確認し
　その他の部分は必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認し、異常が認められた場合にあって
　は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等
　により確認する。
●竣工後、外壁改修後若しくは落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテス
　トハンマーによる打診等を実施した後10年を超え、かつ３年以内に落下により歩行者等に危害を加
　えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等を実施していない場合にあっては、
　落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等によ
　り確認する
　（３年以内に外壁改修等が行われることが確実である場合又は別途歩行者等の安全を確保するため
　　の対策を講じている場合を除く。）。
となっており、

つまり、このマンションでは平成18年03月に外壁改修を含む大規模修繕施工をしており、その10年間
後初めての定期調査報告（このマンションでは平成30年「定期調査報告」）で全面打診調査をすべき
となる。

しかしながら、平成30年「定期調査報告」では全面打診調査の未実施とのことで、このマンションの
管理者は建築基準法第12条（報告、検査等）違反となった。

これらのことから、多額費用が掛かるにしても外壁全面打診を同法第12条はしろとなり、次回大規模
修繕施工時にしか外壁の劣化物量を把握できず長期修繕計画策定は次回大規模修繕施工時以降とする
とか、足場設置が必要で多額費用を掛けることはできないとかは法的にあり得ないものだ。

このマンションの管理運営が合法的にできていれば、平成30年「定期調査報告」で外壁全面打診及び
外壁の劣化物量が把握ができ、長期修繕計画の策定ができたはずだ。
でも、このマンションでは法的要求事項の外壁全面打診は早急に実施すべきことは変わらず、現在は
不法状態となっている。

従って、外壁の劣化物量を把握しなければ精度ある長期修繕計画を策定は無理で次回大規模修繕施工
時に策定するとか、外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛けることはできな
いとの答弁は虚偽答弁となる。
果たして、修繕委員会委員かつ管理者として最低でも建築基準法第12条を知らないとは、第25・26期
管理者理事長は専門家であろか？と大いに疑問を持った。

因みに、歴代管理者理事長や修繕委員会委員メンバーには専門性に大いに疑問を持たざるを得ない者
がおり、そろそろ、知見のある区分所有者でしか管理者理事長や専門委員会委員メンバーになれない
様仕組みを改善すべきだ。

当面策として、専門家ぶっている管理者理事長や専門委員会委員メンバーを解任すべきだ。

なお、この告示を観ると、外壁改修には10年間程度しか寿命がなく猶予 2年間と更なる猶予 3年間を
足すと、大規模修繕施工サイクルは最低でも15年間サイクルとすべきで、現実の大規模修繕施工設計
を鑑みると外壁全面打診サイクルが約12年間となることから理想的な大規模修繕施工サイクルは12年
間となるであろう。
第25・26期管理者理事長や修繕委員会の次回大規模修繕施工時期が2021年以降と前回大規模修繕施工
後17年間後としたことには合理性がないことになる。

続《多いなる疑問》第25・26期管理者理事長は専門家？総会での虚偽答弁？

第25期臨時総会では、ある区分所有者から長期修繕計画内で修繕施工可否判断をすべきだとの指摘に
対し、外壁の劣化物量を把握しなければ精度ある長期修繕計画を策定は無理で次回大規模修繕施工時
に策定するとか、外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛けることはできない
と答弁された。

で、第25期臨時総会議事録では、第25期管理者理事長答弁
『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
ことはできない。』
の記載はない。

確かに、総会議事録は管理者理事長以外の２名の署名・押印で成立できるが、管理者理事長に法的な
不利益がある事項を記載せず理事役員保身のためその２名を理事役員から選出されることに危険性が
ある。
やはり、質疑者にも質疑内容を確認され議事録の精度を向上させるべきだ。そうすれば、管理運営の
質も向上するであろう。

でも、このマンションの総会議事録にはもはや信用総失墜で、各区分所有者にはご注意頂きたい。

《特報・友人情報》第24・25・26期管理者理事長は特定行政庁から行政指導

このマンション区分所有者友人からの情報によると、平成30年「特定建築物定期点検」の『外壁全面
打診調査未実施』との報告に対し、特定行政庁（久喜市　建設部）から行政指導文書を以て行政指導
を第24・25・26期管理者理事長は受けた／受けているとのことだ。

前にも書き込んだが、

建築基準法第12条（報告、検査等）抜粋
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で
　定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者管理
　者は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、
　定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者に、その
　状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
国土交通省告示第 282号
建築物の定期調査報告における調査の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件
での外壁調査について
●開口隅部、水平打継部、斜壁部等のうち手の届く範囲をテストハンマーによる打診等により確認し
　その他の部分は必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認し、異常が認められた場合にあって
　は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等
　により確認する。
●竣工後、外壁改修後若しくは落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテス
　トハンマーによる打診等を実施した後10年を超え、かつ３年以内に落下により歩行者等に危害を加
　えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等を実施していない場合にあっては、
　落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等によ
　り確認する
　（３年以内に外壁改修等が行われることが確実である場合又は別途歩行者等の安全を確保するため
　　の対策を講じている場合を除く。）。
となっており、

つまり、このマンションでは平成18年03月に外壁改修を含む大規模修繕施工をしており、その10年間
後初めての定期調査報告（このマンションでは平成30年「定期調査報告」）で全面打診調査をすべき
となるが、第25期臨時総会／定期総会では
『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
ことはできない。』
との不法・違法的な訳の解らない答弁を繰り返していたが、最終的に法令違反となった。

で、この法令違反で何れは第24・25・26期管理者理事長は
建築基準法第 101条（罰則）抜粋
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第12条第 1項又は 5項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者
の特定行政庁（久喜市　建設部）から刑事告発を受け、管理者理事長個人に大なり小なり刑事罰（罰
金刑）が課せられることになるであろう。

第24・25・26期臨時総会／定期総会で不法・違法的な訳の解らない答弁
『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
ことはできない。』
を盲信した各区分所有者らにも場合によっては第24・25・26期管理者理事長は責任転嫁をされる危険
性があり、不法にも罰金刑の持ち分割合での負担を強要されるかもしれない。

これらを回避せんと、予想するに、第24・25・26期臨時総会／定期総会での不法・違法的な訳の解ら
ない答弁
『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
ことはできない。』
を棚上げし第26期臨時総会開催し修繕積立金の切り崩し議案上程の強行採決となるであろう。

こんなご自身の無知故の法令違反・刑事罰回避のためのわがまま行為をなさるならば、当然、第24・
25・26期管理者理事長及び法令違反をそそのかした修繕委員会委員全メンバーは総退去（自己の区分
所有権の売却の退去）をなさるべきと解する。

また、この現実は管理会社（コミュティワン㈱）も平成30年末に知っていたとのことで、当然ながら
管理委託契約は債務不履行賠償金を納め解約となるであろう。

なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、１２年間サイクルで大規模修繕施工、６年間
サイクルで屋上防水修繕施工、２４年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
だ話として築４８年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

つまり、このマンションは既に管理運営の基本から相当逸脱してしまったかもしれないことになる。
今まで、無知無能なのか？無関係・無責任な全区分所有者達はどの様にこのマンションの資産価値を
維持されるのであろうか？大いに心配だ。

続《特報・友人情報》ある建築指導行政の担当者からの指摘

前に

なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、１２年間サイクルで大規模修繕施工、６年間
サイクルで屋上防水修繕施工、２４年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
だ話として築４８年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

と書き込んだが、その後日談がある。

東京都では

「特定建築物定期点検」の報告者（管理者）に対し、
●“当該建築物の維持管理、長期修繕計画等に対して、金銭面を含め、主体的に関与しているもの”
　が、法でいう「管理者」であると考えています。
となっており、この「特定建築物定期点検」結果を以て長期修繕計画の見直しを図り必要な修繕積立
金の再算定をすることになるとのこと。

で、そのある建築指導行政の担当者は、「特定建築物定期点検」を着実実施していれば特に別の建物
診断は無用となり、よく訳のわからない区分所有者らは「特定建築物定期点検」の実態を知らずこの
無用な建物診断を行う傾向があるとのこと。

つまり、最低でも３年間サイクルで定期総会で「特定建築物定期点検」結果の報告とその結果からの
長期修繕計画の過去の修繕施工実績を踏まえた見直し・修繕積立金の再算定報告がなされ、集会決議
によって修繕積立金額の変更がなされることになるであろうとのこと。

で、このマンションの定期総会でこの手の審議がなされたであろうか？
いや、なされていない。

逆に、無駄な建物診断や長期修繕計画の策定のためとしての施工完成図書の複写を行ったが、これら
が即時長期修繕計画の策定に結びついていない。従って、日々の生活費を削って納めている管理費等
が効果的に活用されておらず、何も見識のない集団心理に流された結果管理費等の無駄遣いとなった
ものだ。

でも、管理会社（コミュティワン㈱）の「特定建築物定期点検」結果を観るとおざなり的なもので、
果たして長期修繕計画の見直しに活用できるか？大いに不安と疑問を持つ。

今の管理運営主体層にはにわか専門家（修繕委員会委員・㈱アーツコンサルタント・マンション管理
士事務所・管理会社）が乱立されているが、こんな複雑な仕組みは果たして管理運営の効果性に貢献
寄与できているのか？も大いに不安と疑問を持つ。

現段階では、管理運営主体層のシンプル化を図り信頼でき得るパートナーを探し協働すべきだ。

総会で虚偽答弁をし出席区分所有者を騙した管理者理事長は、区分所有法で解任できること付言して
おく。後は、各区分所有者がご自身の資産価値創造に如何に思慮し行動に移すことができるかに掛か
るものだ。


続《特報・友人情報》ある建築指導行政の担当者からの指摘

前に

なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、１２年間サイクルで大規模修繕施工、６年間
サイクルで屋上防水修繕施工、２４年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
だ話として築４８年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

と書き込んだが、その後日談がある。

東京都では

「特定建築物定期点検」の報告者（管理者）に対し、
●“当該建築物の維持管理、長期修繕計画等に対して、金銭面を含め、主体的に関与しているもの”
　が、法でいう「管理者」であると考えています。
となっており、この「特定建築物定期点検」結果を以て長期修繕計画の見直しを図り必要な修繕積立
金の再算定をすることになるとのこと。

で、そのある建築指導行政の担当者は、「特定建築物定期点検」を着実実施していれば特に別の建物
診断は無用となり、よく訳のわからない区分所有者らは「特定建築物定期点検」の実態を知らずこの
無用な建物診断を行う傾向があるとのこと。

つまり、最低でも３年間サイクルで定期総会で「特定建築物定期点検」結果の報告とその結果からの
長期修繕計画の過去の修繕施工実績を踏まえた見直し・修繕積立金の再算定報告がなされ、集会決議
によって修繕積立金額の変更がなされることになるであろうとのこと。

で、このマンションの定期総会でこの手の審議がなされたであろうか？
いや、なされていない。

逆に、無駄な建物診断や長期修繕計画の策定のためとしての施工完成図書の複写を行ったが、これら
が即時長期修繕計画の策定に結びついていない。従って、日々の生活費を削って納めている管理費等
が効果的に活用されておらず、何も見識のない集団心理に流された結果管理費等の無駄遣いとなった
ものだ。

でも、管理会社（コミュティワン㈱）の「特定建築物定期点検」結果を観るとおざなり的なもので、
果たして長期修繕計画の見直しに活用できるか？大いに不安と疑問を持つ。

今の管理運営主体層にはにわか専門家（修繕委員会委員・㈱アーツコンサルタント・マンション管理
士事務所・管理会社）が乱立されているが、こんな複雑な仕組みは果たして管理運営の効果性に貢献
寄与できているのか？も大いに不安と疑問を持つ。

現段階では、管理運営主体層のシンプル化を図り信頼でき得るパートナーを探し協働すべきだ。

総会で虚偽答弁をし出席区分所有者を騙した管理者理事長は、区分所有法で解任できること付言して
おく。後は、各区分所有者がご自身の資産価値創造に如何に思慮し行動に移すことができるかに掛か
るものだ。

続々《特報・友人情報》ある建築指導行政の担当者からの指摘

前に

なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、１２年間サイクルで大規模修繕施工、６年間
サイクルで屋上防水修繕施工、２４年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
だ話として築４８年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

と書き込んだが、その後日談がある。

埼玉県・久喜市特定行政庁（国土交通省　住宅局　建築指導課筋から）からは、

先ずは、

３年以内に外壁改修等が行われることが確実でないローヤルシティ久喜では、足場代と言う多額費用
が掛かるとして外壁全面打診未実施は建築基準法第12条違反で、

更に言えば、

３年以内に外壁改修等が行われることが確実であることを着実に主張立証し得る長期修繕計画がない
ことは、建築基準法第08条第02項（維持保全）
●建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に
　維持するように努めなければならない。
２　次の各号のいずれかに該当する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築
　　設備を常時適法な状態に維持するため、必要に応じその建築物の維持保全に関する準則又は計画
　　を作成し、その他適切な措置を講じなければならない。
一　特殊建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの

違反となっているとのことであった。

前者では、刑事罰則規定（１００円以下の罰金刑）もあるとのことであった。

でも、ローヤルシティ久喜の理事役員・専門委員会メンバーに建築士や専門家ぶりっ子が多くいる様
だが、

埼玉県・久喜市特定行政庁からは

建築士法　第２条の２（職責）
●建築士は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通し、建築物の質の向上に寄与する
　ように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。
となっており、この建築士理事役員・専門委員会メンバーの資質に法的問題があり、

専門家ぶりっ子の理事役員・専門委員会メンバーに、果たしてマンション管理運営の最適性が希薄で
あるとして、根本的問題がある様だと見解を拝聴しているとのことであった。

建築基準法では、長期修繕計画が先に有ってこれに従い修繕施工を着実にし、３年毎の「特定建築物
定期調査」で見直しを図ることが要求されているもので、現在のローヤルシティ久喜では建築基準法
に準拠した管理運営ができていないことになり、歴代理事役員・専門委員会メンバーはこれら力量が
なく資産価値喪失をさせているとの雑談ボヤキを耳にしている。

次回定期総会では、この法律違反行為や不合理管理運営の諸問題解消に向けた議論ができ得る時間的
準備を要求したい。
そろそろ、馬鹿が馬鹿を騙す劇場からの脱却をして頂きたいものだ。

ついでに言うが、ローヤルシティ久喜には解体資金がなく、

マンションと言う物は修繕で永遠に価値が続くものではなく何れは建て替えをする必要性があり、

また、建築基準法第10条（著しく保安上危険な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令）で危険性
ある建築物の解体責任は全区分所有者にあり、

解体資金がないことは多額負債を抱えることになる。

そろそろ、潜在諸問題を顕在化解消頂きたいものだ。
この分では、このマンション真価値は約10年間しか保たないもので、長期的に売却計画を立てること
をお勧めする。

《要求》臨時総会開催／定期総会の監事議長化

現在、このマンションは建築基準法違反状態である。

●計画・予実管理をすべき長期修繕計画（法第８条）がないこと
●これら長期修繕計画がないこともあり定期点検報告（法第１２条）時の必須外壁全面打診の未実施
●躯体被災の長期放置（法第８条）
でありながら、先日の臨時総会開催や定期総会で

管理者理事長は、
●外壁全面打診をしないと長期修繕計画を立てることはできない。
●この外壁全面打診は足場設置等で多額費用が掛かり、次回大規模修繕で行うことになる。
とのこと。

つまり、上記違法状態を放置すると言う不法行為を正々堂々と行っていることになる。

本来ならば、管理者理事長が正々堂々と不法行為を行っていることが明白な事態では監事が臨時総会
を開催する／定期総会の監事議長化とすることになる。

それ故に、臨時総会開催／定期総会の監事議長化や、これら不法行為の責任追及と再発防止策の討議
・規約変更等ができ得る総会時間の設定等を要求する。

また、今回の決算報告での管理費一部余剰金の修繕積立金への編入はお止め頂きたい。
議案書作成・総会では、これら資金運用ができないと重々承知されているマンション管理士さんらの
立会がある様なので、これら資金運用を正々堂々とされたならばこのマンション管理士さんは懲戒の
対象となるあろうし、このマンションの管理運営に信頼性喪失となるであろう。

その他、区分所有者の合理的負担を越える負担（防災用品購入・自主防災組織活動への金銭的支援）
や定期部品交換修繕の管理からの支出（本来ならば、計画修繕化をし長期修繕計画への編入）等々の
非合理的管理運営は御免被る。

《ご参考》埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について

埼玉県は、分譲マンションの管理の適正化を推進することを目的として、マンションの
維持管理等に対し専門的な助言等を行う「埼玉県分譲マンションアドバイザー」を登録
公表しています。

この度、埼玉県住宅供給公社と協力し、課題を抱えている管理組合を対象として「埼玉
県分譲マンションアドバイザー」を無料で派遣する制度を設けました。

日頃、マンションの管理運営において不安や疑問を抱えている管理組合の皆さま、この
機会にアドバイザーによる管理状態の点検や、課題等への助言を受けてみませんか。

２回を上限に派遣します。派遣に係る費用は無料です。

詳細は、埼玉県　 都市整備部 　住宅課
ＨＰ＝
総合トップ > くらし・環境 > 住宅 > 住まいづくり > 分譲マンション管理について
> 埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について

目下、有償でマンション管理士事務所と顧問契約を締結しているが、お値打ちで問題
があれば埼玉県に苦言が言えること最高だ。

このマンションでは、必須な長期修繕計画もないし、定期的な大中小規模修繕もない
もので、お値打ちサービスを利用し管理運営の正当性確保をすべきである。
そろそろ、全区分所有者には法的知見を持たないと不合理な管理運営がまかり通り、
不要な負担など各人の生活費を圧迫する様な方向に事態に追いやられるものだ。
目を覚ませだ。