ローヤルシティ久喜ってどうですか？

《参考情報》理事会及び管理会社の不正・不満への対抗策

対抗策手順は以下通りである。

①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が来た度に
　管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。
②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し、日頃不満（法令・規約規定
　違反事項のみで秩序あるもののみ）を持っていることと、支払の応需の　準備があることを毎月報告する共
　に問題解消に向けた話し合い要求をする。
③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。
④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等相当全金額を指定
　された口座に振り込む。
⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。

これに対し、理事長が話し合いを拒否し続けいきなりの提訴となれば、理事長の諸問題解消に向けた話し合い
への応需責任不履行と責任が問われることになる。
更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で日頃の不満を反訴提訴できる。

ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費となる。
この出費は、理事長の諸問題解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問われるものです。

しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等相当全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士相談料
は回収できず、単なる負債となるだけです。

一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？
この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。

どうせ戻らない管理費等余剰金があるならば、埋蔵化されたこれら埋蔵余剰金を先ずは使い切りさせたいもの
だ。小生は管理者理事長と管理会社フロント担当者の態度変化を見極め、無理ならば、管理費等の支払拒否を
管理者理事長と管理会社フロント担当者に宣言しようと考えており、是非とも皆様のご賛同お願いできれば、
さいわいです。同調者が多くいれば管理運営改善ができると思う。

《隠蔽された大問題》このマンションの建替えには相当な無理がある？

前に、

更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は
新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、
新たに「解体準備金」会計を立て
①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
②現在する建物・付属施設等の解体
③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務
に要する経費に充当できる様にし、
「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの
準備をすべきである。

と提言をさせて頂いた。

で、このマンションの建替え周辺情報を収集した。

先ずは、建築基準法的規制
現在立地地域は第１種住居地域
http://www.city.kuki.lg.jp/shisei/city_plan/toshikeikaku/tokeizu-etsur...
で、建ぺい率６０％　容積率２００％と言う規制が掛かっている。
このマンションの容積率は２００％に近く立替え時に増室は無理となる。

次に建替えに向けた条件として、全区分所有者の物件に抵当権が消滅されていることが必須条件と
なり、解体費用を如何なる借金をせずキャッシュで支払う必要性がある。
抵当権が残っている場合は、最終的に土地敷地に抵当権が移り新築資金調達が難しくなる。簡単に
言えば抵当権付土地敷地に第２位抵当権設定で融資をする金融機関がないものだ。

因みに、一般的に一区分所有者当たり２００～４００万円程度が必要で、建替え不賛同者分を考慮
すると、一区分所有者当たり３００～６００万円程度（不賛同者数≒２０％の場合）が必須となる
でしょう。

更に、新築資金調達は今まで支払ってきた／いる程度の資金が必須である。

皆様にはこれだけの資産があるのでしょうか？

だから、このマンションの資産価値は経年劣化をする方向性があり、精度ある長期修繕計画を維持
するしかありませんが、第４期で立案した長期修繕計画すら忘却され修繕積立金管理にも不明確性
があるしだいで、このマンションに資産価値はあるのでしょうか？

そろそろ、管理費会計の不正運営（管理組合運営費の拠出、根拠無き修繕積立金への編入、使用料
と言う利益の持分割合収取の不履行等）を含む総決算や長期修繕計画の如実現状確認をした上での
修繕積立金会計の妥当性確認をすべきだ。

これら作業は相当なる作業量を伴うことから、管理者理事長らは管理会社に大至急当該指示を出す
べきだ。その作業の中には不要な出費があるかも監査し、その責任を追及（損害賠償請求提訴）も
すべきとなるでしょう。
例えば、第10期の元施工業者の瑕疵有無点検を拒否した結果として無用な給水管更生施工や相手方
からの積極的な話し合い調停要求を拒否した結果の民事訴訟費用等です。

続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？

今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。
　これは正しく暴利行為だ。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
　本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分
　の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反
　する行為だ。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
　これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用
　な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性
があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。

従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。

で、民法を調べてみた。
民法第90条（公序良俗）
●公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。
公序良俗違反の具体例
1.人倫に反する行為（例：既婚者との婚約）
2.正義の観念に反する行為（例：賭博行為）
3.個人の自由を極度に制限する行為（例：芸娼妓契約）
4.暴利行為（例：過度の違約金）
的な行為をし、相手方の困窮，経験の不足，知識の不足その他の相手方が法律行為をするかどうか
を合理的に判断することができない事情があることを利用して，著しく過大な利益を得，又は相手
方に著しく過大な不利益を与える法律行為は，無効とするものとするとしたものだ。

つまり、今まで指摘してきた議案には、暴利行為や正義の観念に反する行為及び個人の自由を極度
に制限する行為があり、区分所有者に著しく過大な不利益を与える法律行為であり無効となる。

更に言えば、これら著しく過大な不利益を与える法律行為を含み議案に対し、区分所有者の経験の
不足，知識の不足その他相手方が法律行為をするかどうかを合理的に判断することができない事情
があることを利用したものであり、歴代管理者理事長や管理会社フロントには相当なる怒りと憤り
を感じる。

この現実を認識しこのマンションの管理運営の是正・最適化をすべきだ。

ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害者
についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことをいう
心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。

続続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―ある掲示板投稿の流用―
今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。
　これは正しく暴利行為だ。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
　本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分
　の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反
　する行為だ。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
　これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用
　な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

で、区分所有法第３条団体（共有団体）は確かに存在するが、管理費等を団体的拘束し余剰金や
利益（使用料）の分割分配でき得ない「管理組合」って本当に存在するのであろうか？

ここで、建物収去土地明渡請求（最高裁判例 昭和39年10月15日) が登場するケースが多い。
この判例概略的事実は、生活協同連盟の賃貸物件（商店）の借主が生活協同連盟の株式会社化に
伴い生活協同連盟の賃貸契約の優先性と商店経営の継続性を主張されたもので、生活協同連盟が
「権利なき社団」であるとしてその債務債権は株式会社化された法人に継承され借主に賃貸物件
の引渡しを法的に要求したものであった。

つまり、区分所有法と無関係な判例であり、当該判例を以て区分所有法第３条団体を「権利なき
社団」と定義し同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金の持分割合収取分配
と言う権利を阻害されることはあり得ないことになる。
現に、区分所有法の各条文が違憲であるとは指摘されていないので、この判例以後同法条文には
有効性があり、「標準管理規約」で拘束された区分所有者の権利を確保すべきだ。

こんな無関係な判例から解放され、同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金
の持分割合収取分配の権利主張をしようではないか。

更に言えば、管理者理事長～集会決議～各区分所有者との関係から、
民法　第二章 契約 第十節　委任の条文に従い、管理者理事長は管理費等管理をすることになる
であろう。
つまり、管理費等予算を明確化した上で予算に従った請求と余剰金・利益の持分割合分配をする
義務は管理者理事長に発生する。

それ故に、「標準管理規約」
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ
　らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
第61条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す
　る。
はあり得ないものになる。

《訂正》
誤：長期修繕計画の如実実態
正：長期修繕計画の予実実態
ここで過去レス訂正とします。

《素朴な疑問》こんな不合理かつ不当な管理運営に対し耐えている区分所有者の心理？

今まで、

①収支決算・予算への合理性の無さ
・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。
　これは正しく暴利行為だ。
・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。
　本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分
　の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反
　する行為だ。
・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。
　　使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず
　　無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも
　　持分割合分配せず

②新管理規約の合理性の無さ
・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性
　これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用
　な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。
・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ
・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化

等々を書き込み指摘をしてきた。

当たり前的推察ではあるが、各区分所有者は生活費を切り詰め生活をされているはずだが、管理
費等での「管理費等細則」等による過剰請求・根拠無き請求や使用料と言う共有部分からの利益
未配分及び建替決議後の会計管理の不安定さに何時まで耐えるのであろうか？と心理状態を心配
している。

ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害
者についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことを
いう心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。

こんなマンションに「資産価値」と言う文言はあるのあろうか？

また、こんなマンションでは第４期長期修繕計画がありながら無計画な修繕が横行し、各部寿命
に疑問を持っているし、将来のエレベーター交換と言う大事業に耐えることができるか？大変に
心配してる。
各部寿命より修繕施工価格を優先されているようだが、寿命満了の崩壊破滅はより高い修繕施工
価格と言う代償を喰らうであろう。

要は、諸計画の予実管理ができず直感的管理運営をされているマンションは、何れ構造や管理費
会計を崩壊破滅させるものだ。これで大丈夫なのか？と各区分所有者に問いたいものだ。


少なくとも、管理会社には良好な管理運営状態の醸成維持や長期修繕計画に基づいた理事会及び
総会のプロモーション（予実管理も含む）の責務はあるもので、でも、ここまで悪し状況を作り
放置され、今後の長期修繕計画に関与できない現在の管理会社の交代はすべきである。

《公開質問状》こんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～いや、管理費等支払拒否はあり得るのか？～

今まで、

収支決算・予算への合理性の無さとして

・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が
　あり、管理費では約２ヶ月分管理費相当の過剰請求や約３年間分管理費相当の繰越が行わてい
　る。
　つまり、約３年間管理費分のみの徴収をしなくても管理費会計は保つ。

・長期修繕計画の予実管理がなされておらず、修繕積立金の過不足が不明確で請求根拠が希薄で
　る。

・管理費余剰金を使用料と称し、管理費会計と修繕積立金会計の区分管理規定に反し管理費余剰
　金を修繕積立金へ編入させている。
　法的には、使用料は区分所有法第19条共用部分の負担及び利益収取）
　●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共用部分から生ずる利益を収取
　　する。
　となっていることから、使用料は「共用部分から生ずる利益」であり、持分割合で収取できる
　し、管理費余剰金は全額持分割合での返金をしてもよい。

で、現状では管理費等の支払義務根拠が薄く、支払義務を管理者理事長が主張でき得る状況でも
ない。

そこで、全区分所有者にこんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？と問いかけ
たいし、いや、管理費等支払拒否はあり得ると主張したい。

で、ここ数日Ｃ棟が騒がしい。

噂話ではあるが、下水管がつまり逆流が発生し、いきなり異物を下に押し込む修繕をした様が、
改善されず事態は悪化し逆流影響が広がったとのこと。

異物実体を把握せずではこの程度の結果となるものだろう。

でも、今期理事役員には一級建築士の方が立候補就任されているが、この理事はどの様な提言を
されたか？が興味津々で、更に、こんな修繕しかできない管理会社でよいのか？大いに疑問だ。

《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工

改めて、第24期会計決算書を再熟読をしたが、地震保険金請求と被災修繕施工との関係性に素朴
な疑問を感じた。

第23期定期総会では、第23期臨時総会第１号議案
「共用廊下壁面タイルの一部修繕工事の実施とコンサルティング業務の発注に関する件」
の採択を受け、地震保険金の再請求を試み67,500,000円の地震保険金を受け取ることができた。

第24期会計決算書では、第25期会計予算を含み、共用廊下壁面タイルの一部修繕工事実施費用は
6,650,860円、コンサルティング業務費用は 758,160円、合計 7,409,020円となり、
地震保険金（67,500,000円）－施工合計（ 7,409,020円）＝60,090,980円
が余剰となった。

しかしながら、これら余剰金は第24期定期総会では未だに修繕できていない東日本大震災被災の
修繕計画がない。例えば、エキスパンションジョイントや共用廊下下立ち上がり部では被災破壊
を受けていながら、これらに関する議案がなかった。

折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の活用
ができていないことに素朴な疑問を感じる。

でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施している
が、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。

この特殊建築物定期検査は建築基準法第12条（報告、検査等）：一部省略
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして、
　政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が異
　なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土交通
　省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者
　証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければ
　ならない。
のもので、我々所有者に当該検査結果を知らせないとは呆れるものだ。

第24期定期総会でも、2018年実施の特殊建築物定期検査結果報告もなく、実績と諸問題の確認が
できなかったことには、当時の理事役員や専門委員会の恣意的意図を感じざるを得ない。

でも、未だに東日本大震災被災の被災全貌が公表されず、修善もされずの野放しでは住宅として
の安全性に不安を持つ。

本来ならば、東日本大震災被災の被災全貌は早期把握・公表し、タイムリーな地震保険金請求と
緊急修繕計画の立案及びこれら臨時総会での承認を受けるべきであったが、なされなかったこと
は当マンションではこれら震災被災対処はいくら管理規約を変更してもできないものと解する。

で、最後に、地震保険金の余剰金は今後の東日本大震災被災に向けた修繕に使われるのか？理事
会諸活動への監視を強化すべきだ。

《哀れ》不合理な「管理費等細則」と「使用細則」

どうも、当マンションの区分所有者は不勉強の傾向がある様だ。

先ずは、不合理な「管理費等細則」

そもそも、「管理費等細則」制定時の第９期での
管理規約第46条（総会の決議）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　(１)収支決算及び事業報告
　(２)収支予算及び事業計画
　(３)長期修繕計画の作成又は変更
　(４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略
となっている。

この規約事項からは、前期の収支決算及び事業報告を基により精査された次期収支予算及び事業計画を立て、
更に、特殊建築物定期検査結果や日頃の巡回点検結果から長期修繕計画の最新性を図り、これらを根拠とし、
管理費等額を変動的に決定させるとの仕組みがあったことになる。

でも、第９期定期総会ではこの規約事項を無視し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の
最新性維持での変更から決定されるべき処を定額制化された。

不法改悪された現在の管理規約でも、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持で
の変更から決定される仕組みは残っており、「管理費等細則」は管理規約第46条（総会の決議）違反となる。

その結果が
第24期管理費会計予算
予算支出合計　＝40,241,125円
確定支出合計　＝30,138,806円
差額　　　　　＝10,102,319円（対予算約25％）

第24期管理費会計決算
管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
の過剰徴収となっている。

管理規約違反の「管理費等細則」を廃止しなければ、概ね各区分所有者の方々は家計費運営で苦慮されている
と思われますが、還付請求ができない過剰徴収を受け生活費困窮に追い込まれるであろう。

マンションと言う物は生活の場で生活を苦しませる場ではない。会計実態を再認識し不合理「管理費等細則」
を廃止し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持での変更から決定させ、過剰
徴収を回避し、生活費にゆとりを持たせるべきである。

因みに、管理規約に違反する「管理費等細則」廃止は区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）
●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす
　る。
と言う手続きは不要で、管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。

更に言えば、管理費余剰金は決算報告後、持分割合で各区分所有者に返金すればよい話でもある。
なんせお管理会計は年度末のゼロ円にしても、日常管理業務には支障はない。

次に、不合理な「使用細則」

区分所有法第30条（規約事項）
●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定める
　もののほか、規約で定めることができる。
ここでは、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項を規約事項化すること
で、迷惑行為等の予防や停止に関する法的手続きの根拠となるので、そのために～できる。となっている。

で、ここでの「使用細則」は正しく「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の
事項」相当となるが、
区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）
●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす
　る。
　この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは
　その承諾を得なければならない。
となるが、不合理「使用細則」では変更又は廃止については、一部の区分所有者の権利に特別の影響に何ら気
にする必要がない普通決議でできるとなっており、場合によっては特定の区分所有者を追い出すための変更が
正々堂々と行われる危険性が内在し、当然ながら同法第31条第１項違反となる。

やはり、マンション管理運営の王道である区分所有法に従い、「使用細則」を管理規約的扱いをし同法第31条
（規約の設定、変更及び廃止）に従った変更又は廃止ができる様にすべきである。

これまた、「使用細則」の設定、変更及び廃止に関する規約事項の変更も、同法31条と言う手続きは不要で、
管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。

先の第24期定期総会では、これら管理費過剰聴取に対する質問に対し、第９期理事長であった区分所有者は声
を荒げ質問を阻止せんとされていた。その方が大規模修繕委員会メンバーであることには恐怖感のみを感じ、
果たして全区分所有者のための大規模修繕や長期修繕計画立案ができ得るのか？大いに疑問と不安を持った。

要は、不勉強の傾向がある当マンションの区分所有者は如何様にも騙されることができることになる。
先ずは、区分所有法でも熟読をされ、当マンションの管理運営との差異を認識され、管理運営の改善修正等を
図り、生活にゆとりを得られ不当な理事長からの生活妨害を受けられない様にされるべきです。

でも、ここまで管理費の過剰徴収され管理規約の管理費等額の決定過程を反故にする「管理費等細則」を議案
上程し錯誤採択させた第９期理事会メンバーにはきついしかりを与えるべきだ。最低でも第９期理事長は即時
退去頂きたいものだ。
なんせ、この第９期理事長はある定期総会で法にしたがい管理運営をすべきと声高らかにされておられた。

《私見》ここでの暴露投稿について

ある期の定期総会で、この掲示板が問題視された様で、議長役理事長は奮起された様だ。

少し考えて頂きたい。

ここでの指摘は法的根拠を持ったもので、資産価値を下げるどころが、これら指摘事項を着実に解消できれば
逆に資産価値は上がり中古売買にも好影響となるであろう。

今や、会計帳簿を観てから中古購入可否が決定される時代で、管理費の高額かつ多額の余剰金があり長期修繕
計画に曖昧さがあるマンションは嫌厭されるであろう。
妥当な建替時期までの最新性が維持される長期修繕計画があり、合理的な管理費等額や使用料の適正な分配が
あるマンションは、中古購入希望者に将来を描けるもので、売買契約の速度も早まるであろう。

なんせ、最適な管理費等の徴収と長期修繕計画の策定・最新性維持による安定した管理運営が手に入るもので
特に少子高齢化する区分所有者にとっては生活の方向性を決めやすくなる。

今のままでは、現管理規約では管理費余剰金はいつまでも銀行口座の中で増殖し戻ることはないし、建物状況
を知らされすの突如の修繕積立金の増額・一時徴収となる危険性が内在しているが、ここでの指摘事項が解消
されればこの危険性は減少されることとなる。

続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工

改めて、第23期臨時総会議案書も見直してみた。実に面白い事実が解った。

先ずは、「損害確認結果と保険金お支払に関するご案内」
　　（平成23年05月31日　東京海上自動火災保険㈱　本店損害サービス部地震対策コーナー）
では、
・建物の沈下・傾斜は生じておりませんでした。
・最も被害の大きかった階は12階となり、柱７本に損害が見受けられ、はりの損害はなかった。
・損害割合を１．０％と算定した。３％いかに付き保険金は支払われない。
とのことだが、屋上エキスパンションジョイント破損では保険金が支払われた様だ。

一方、第24期定期総会議案書では、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受け相当なる損害が
あるとして再鑑定を受けた結果、67,500,000円の地震保険金を受け取ることができたとなってい
る。

つまり、管理会社に任せていると保険金が出える事案でも保険金がでないことになっていた。
再度言うが、この管理会社は特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施
しているが、被災全貌を把握できていなかったことになる。

従って、この管理会社の無策・無能で意義希薄な特殊建築物定期検査に無駄金が浪費させられた
ことになった。これでは、この程度の特殊建築物定期検査では長期修繕計画の最新性維持は到底
でき得ないもので、そろそろ管理会社変えの時期かもしれない。

でも、疑問がある。
管理会社情報や現状では、エキスパンションジョイント被災は完全に修復されていないとのこと
だが、支払われた保険金は如何に使われたか？大いに疑問だ。

《ああ無情》鳶に油揚げを攫われる管理会社

当マンションは、理事会と管理会社との関係性が上手くできていない様（仮面夫婦状態）だ。

仮に、管理会社の施工保守部門が一所懸命当マンションの建物設備上の諸問題を発見し管理会社
が理事会で指摘・改善提言をしても、別業者へ商談が流れる仕組みがある。

現に、当マンションの大中規模修繕は管理会社以外の業者が全て握っているし、管理会社の施工
保守部門がもらえる仕事は実に小規模修繕に限られている。
故に、管理会社は当マンションの受任管理業務に力が入らないのかもしれないし、言動の端々に
いつも理事会決定に責任を押し付けている如きのものがある。

でも、管理会社に長期修繕計画を預けることができないとしたら、長期修繕計画の最新性維持や
着実な実行・予実管理に向けた理事会や総会を企画運営できず、長期修繕計画は単なる紙切れと
なってしまう。

言わば、飼い殺し状態であるが、この様な手法では誰が建物や付随施設の管理に責任を採られる
のか？と管理運営に不安定感を持ってしまう。
現状では、個人で責任が執れない形で管理者理事長に全ての責任が集中しており、何か事が起こ
れば管理者理事長の個人責任となり、最終的に管理者理事長は自己破産となるであろう。
従って、責任だけが宙に浮くことになるであろう。

更に言えば、こんな状況で管理委託契約の継続のみを頼りに受任事務をされている姿は哀れだ。

《公開質問》多額の過剰徴収や次期繰越金がある現状で区分所有各位は管理費等を払いますか？

確かに、当マンションでは面白い「管理費等細則」（第９期定期総会設定）があり、管理費等が
固定的な定額徴収する仕組みがある。

しかしながら、

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

となっており、全区分所有者は絶えず 6,957,994円多く徴収され、その多額過剰徴収による余剰
金が次期繰越金として貯まり続け94,581,626円の約３．１年分の管理費総支出分となり、支払う
べきの債務は当然ない現状である。

また、第４期で長期修繕計画を立て、これを以て修繕積立金が徴収されているが、この長期修繕
計画の予実管理もされておらず、当時設定された修繕積立金額にも根拠等がなく管理者理事長の
聴取債権にも疑問が残る。

こんなずさんな仕組みや会計管理である現状で、区分所有各位は管理費等を払いますか？

民法
第６４９条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払
　をしなければならない。
となっており、必要以上の管理費等徴収はありえず、
第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなけ
　ればならない。その収取した果実についても、同様とする。
となっており、余剰金は各区分所有者に持分割合に応じ返金しなければならない。

また、管理費会計では利用料の徴収の必要性がないが徴収されていることは、これらの利用料を
利用行為（区分所有第１８条）による共用部分から生ずる利益であり、
区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
　分から生ずる利益を収取する。
により利用料収益は各区分所有者に持分割合に応じ収取しなければならない。

つまり、どうも当マンションの区分所有各位は管理規約類の奴隷となり、真なる権利を放棄され
支払拒否でき得る管理費等の過剰徴収に対抗されていない。
生活が楽で如何に所得を減らすかの方々はどうであれ、一般的に生活は楽ではない。
無駄な支払いは拒否すべきだ。

でも、総会決議事項には長期修繕計画の現状確認が含まれているが、ここ十数期何ら審議されて
いないし、３年間に１度の「特殊建築物定期点検」の結果やその結果による長期修繕計画の変更
も審議されていない。
果たして、長期修繕計画は最適な管理・維持がなされているか？大いに疑問だ。

更に言えば、当マンションでは監理・管理業務をコミュニティワン㈱と㈱アーツコンサルタント
に委託されており言わば間接費用の二重払いや、㈱アーツコンサルタント系の施工会社への中大
規模修繕施工や長期修繕計画立案の発注でのコミュニティワン㈱の存在意義は希薄となり、管理
委託契約の内容・費用面での見直しを図るべきだ。

そろそろ、当マンションの区分所有各位には管理費等の無駄遣い状態に気づいて頂きたい。

《問題指摘》「特殊建築物定期点検」の未実施と不正確な報告

建築基準法
第12条（報告、検査等）
●特定建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該
　政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者は、これら
　の建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、
　一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の
　調査（建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、略）を
　させて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
第101条（罰則）
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第12条第１項若しくは第３項又は第５項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者

で、当マンション区分所有者知人が当マンションの「特殊建築物定期点検」の報告状況を調査さ
れた結果、驚くべき事態を発見された。

皆様もご承知とは思うが、2011年03月11日に東日本大震災で当マンションも被災され外壁等への
被災があったが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し最速最適
な修繕がされるだろうと期待が持てたが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」がされて
おらず被災全貌が判明し最速最適な修繕がされることがなく、未だに完全修繕に至っていない。

極論的な言い方をするならば、当マンションの安全性は誰も保証されていないことになる。当時
の管理者理事長は最低でもその翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し
最速最適な修繕がされる義務があったが、この職責を果たされず全区分所有者にも職責未実施の
現実を報告されていないことになった。

「特殊建築物定期点検」は、単に管理費予算を組み管理会社兼一級建築士事務所であるコミュニ
ティワン㈱に発注すれば結構な話であるが、やはり輪番制の管理者理事長には信用信頼性がない
と思わざるを得ないの現実だ。

更に、2018年の「特殊建築物定期点検」報告書では、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等に
よる建物診断等の結果が報告されておらず虚偽報告となり、特定行政庁（久喜市）は震災被災の
全貌を把握されず、当マンションは最適な行政指導を受けることができなかった。

つまり、これらに関係されている理事役員や管理会社は不法行為をされたことになった。

で、一つ大きな疑問と言うか管理運営の不合理性として、３年に１回「特殊建築物定期点検」は
法的要求で実施されるもので、この結果等で長期修繕計画の見直しがなされていないことに管理
運営の不合理性を感じる。
どうも、管理会社は３年に１回「特殊建築物定期点検」⇒長期修繕計画の見直しと言う観念観点
がなく、果たして最良な管理会社であるか大いに疑問と不安を感じ、業者再選定すべきと思う。

更に言えば、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の結果で、震災被災全貌
がある程度判明したが、2020年以降に大規模修繕をすることになっている様だが、当マンション
は大丈夫なのか？と大いに疑問と不安を感じる。
でも、想像するに、2020年以降に大規模修繕をするとのことで、そのための建物診断をされると
思われ、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の実施合理性にも大いに疑問
を感じる。ただでもさえ、当マンションは長期修繕計画の予実管理をしておらず修繕積立金会計
に不安多き事態で無計画的な管理運営は止めて頂きたいものだ。

続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工

＞折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の
　活用ができていないことに素朴な疑問を感じる。

　
色々調査をした結果、この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2020年以降の大規模修繕の
施工設計や費用見積を目的としたもので、先の東日本大震災全被災を修繕するための調査では
ないとのことと判明した。

この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2017年に実施されているが、その目的である2020
年以降の大規模修繕には古きものとなり、再度多額の費用を掛けた「建物調査・診断」が行わ
れるのか？大いに疑問と不安を感じる。
余りにも無計画な管理運営には管理費等浪費に結ぶ付くもので、更に言えば長期修繕計画無し
の大規模修繕も無計画かつ管理費等浪費となり、これまた大いに疑問と不安を感じる。

＞でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施して
　いるが、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。

知人が色々調査をした結果、2012年特殊建築物定期検査は実施されていないことが判明した。
ならば、当時の理事役員は東日本大震災全被災は把握されておらず、全被災復旧なんぞと言う
思考が生まれず全被災の放置となった様で、この放置状態は今だに続いている。

だから、不自然な地震保険の保険金請求となり、東日本大震災全被災復旧も中途半端なものに
なっているものだと解釈できる。

因みに、「特殊建築物定期検査」：
建築基準法
第12条（報告、検査等）：一部省略
●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして
　政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が
　異なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土
　交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員
　資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告し
　なければならない。
罰則第第 101条：一部省略
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第十二条第一項若しくは第三項又は第五項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をし
　　た者
となっており、当時に管理者理事長は違法不法行為をされていたもので、この現実が顕在化し
なかったのは、管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されたと考えるのが妥当だ。

更に、知人が色々調査をした結果、2018年特殊建築物定期検査では多額の費用を掛けた「建物
調査・診断」の指摘事項が特定行政庁（久喜市）に報告されていなかったことも判明した。

管理会社と建物管理コンサルタント会社と言う二重管理が、互いに壁を作り情報共有ができず
正確な建物管理ができていない様だ。

でも、毎回の定期総会で特殊建築物定期検査結果報告がないことに疑問と不思議さを感じてい
るが、理事役員に不都合な結果であるのか？管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されて
いるのか？大いに疑問と不安及び憤りを感じる。

《ああ無情・哀れ》規約類の奴隷化された区分所有者

知人が時たま他区分所有者と立ち話をする機会があり、このマンションの可笑しい管理運営に
ついて話をした際に、この区分所有者は管理運営の可笑しさを表明しながら規約類の問題性に
何ら対抗する気が見られず、知人はこのマンションには「規約類の奴隷化された区分所有者」
が居るとして諦め感を持ったとのこと。

でも、マンションは生活の場であり規約類実現の場ではない。
仮に、規約類に問題性があり生活に不安や苦労があれば、妥当かつ合理的に規約類の問題性を
排除し変更をすれば、結構な話だ。

ここでの立ち話では、

①管理費会計に多額の余剰金（繰越金）がありながらの管理費等徴収

先ずは、このマンションには「管理費等細則」と言う摩訶不思議な規約類が存在する。
そもそも、債務は管理者理事長に委託したい管理運営事務での最適かつ必要最低限の必要経費
に限られているものだが、前に書き込んだ通り管理費会計での決算総歳出が約３千万円に対し
この「管理費等細則」での管理費総徴収額は約３．７千万円となっており、債権超過状態だ。

標準管理規約
第48条（議決事項）
●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
となっており、前期収支計算を基に厳格な次期収支予算を立て長期修繕計画の予実管理と修正
可否を厳格に審議されれば、その審議結果から自然と管理費等額が算出されるもので、態々、
「管理費等細則」と言う摩訶不思議な規約類は不要となる。

また、
第61条
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当
　する。
となっているが、
民法 646条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さな
　ければならない。その収取した果実についても、同様とする。
となっており、当然ながら徴収した管理費に余剰金がでれば各区分所有者に支払い割合に応じ
返金することになる。

ここで、話はずれるが、「その収取した果実についても、同様とする。」となっていることは
前に書き込んだ特殊建築物定期点検報告書も全区分所有者に報告する義務が管理者理事長には
あることになる。

つまり、このマンションではこれまた約３年間分相当の余剰金（繰越）があるので、いくら、
「管理費等細則」と言う摩訶不思議な規約類があっても、全区分所有者は管理費等徴収は拒否
できることになる。

②駐車場使用料等使用料に依存しなくてもよい管理費等会計ながらの利益未収取

前述通り、管理費総徴収額は約３．７千万円の管理費会計での決算総歳出が約３千万円で黒字
状態で、駐車場使用料等使用料を転用する必要性はない。
とまり、駐車場使用料等使用料を全額持分割合収取しても何ら悪影響が出ない。

区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
　部分から生ずる利益を収取する。
となっていることからも、駐車場使用料等使用料を全額持分割合収取しても何ら違法性響が出
ない。

因みに、標準管理規約
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、そ
　れらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
は、区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取）に抵触することになる。

③長期修繕計画の予実管理せずでの管理費余剰金の修繕積立金への編入

このマンションでは、第４期に長期修繕計画を立て管理費等設計をした。
本来ならば、特殊建築物定期点検結果で長期修繕計画の予実管理と共に見直しを図り修繕積立
金の見直し・決定されるのが正常管理運営であるが、このマンションではこの管理運営ができ
ず、感情的な金額が管理費余剰金の修繕積立金へ編入されている。

の管理運営の可笑しさが出た様です。

要は、簡単に言えば規約類問題性排除と定期総会運営の健全化を図ればよい話だ。
でも、前に登場した区分所有者は諦めており、言わば奴隷化されている。

このマンションは、何時になったら生活主体での合理的な管理運営ができるのであろうか？
このくらいできなければ、資産価値喪失される。

《ああ無情・哀れ》無駄となった「建物調査・診断報告書」

平成29年に点検実施されている㈱アーツコンサルタントの「建物調査・診断」結果報告がなさ
れた。

先ずは、遅きに期した東日本大震災全被災がようやく明確になり、これまた遅きに期した地震
保険の保険金請求ができた。でも、前に申し上げたが、震災直後の平成24年に特殊建築物定期
検査を着実にできていれば、保険金請求が即時にでき全被災の修繕ができたもので、何も良い
話ではない。

この報告会では、平成29年に㈱アーツコンサルタントの「建物調査・診断」が点検実施された
が、東京2020オリンピック・パラリンピックでの施工費用高騰をさけるために、2020年以降に
大規模修繕をされるとのこと。

つまり、必ず大規模修繕の前には「建物調査・診断」が行われ大規模修繕設計がなされる。
「建物調査・診断」の二重実施となることで、修繕積立金の無駄遣いとなった。

どうであれ、定期総会で審議・確認されるべき長期修繕計画の最新性の維持ができておらず、
いや、今や審議対象となる長期修繕計画はないのが現実で、ある特定の区分所有者の感で修繕
施工が行われ体系的な管理ができていない。

《ああ無情・哀れ》規約類の奴隷化された区分所有者

で、規約類の奴隷からの脱出は、定期総会での収支計算・収支予算を否決し、民法に準拠した
収支計算・収支予算を再作成させれば結構な話だ。

定期総会での収支計算・収支予算を否決はあり得ないとして賛成される区分所有者が多く居る
が、こられ区分所有者は無駄に蓄財されている会計をご自身の生活を犠牲にされている方々で
本末転倒だ。

規約類を民法的に精査できず、惰性で収支計算・収支予算を作成している理事役員や管理会社
にはそろそろノーを言うべきだ。

因みに、蓄財されている管理費余剰金は永遠に蓄財されるが、使い道はなく生活ほ負担で定期
総会での収支計算・収支予算を否決すれば分割返金ができ生活費の一部になるであろう。
更に、利用料は
区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
　部分から生ずる利益を収取する。
となっていることから、これまた分割収取されこれまた生活費の一部になるであろう。

今後の定期総会は、不合理な管理費等搾取を容認するか／生活安楽を得るかの選択総会になる
であろう。

規約類は区分所有者の生活を守るもので、不合理な搾取を許すものではなく、善管注意義務者
の管理者理事長の善管注意を以て不合理な搾取を許す規約類の一部停止による生活安楽を得る
ものにすることは容易にできるものだ。

ある特定区分所有者に忖度し、不合理な搾取を許す「管理費等細則」を一時停止できないとは
呆れるばかりだ。

たぶん、「管理費等細則」を議案上程された第９期理事長及び過去に問題視した築後10年目の
無償アフター点検拒否の施工瑕疵の給水管腐食を見逃し7,000万円等の負担をさせた第１０期
理事長は叫び、全区分所有者の生活安楽を得る権利を阻害されるであろう。
そろそろ、御両名はご自身の瑕疵を認め全区分所有者に陳謝し謹慎されては如何でしょうか？