ローンを組まないマンション購入

>>81
６０００万の全額ローンで２０年だと７０００万じゃ借りられないよ。
住宅財形の10倍借りたんでしょ。
まさかあれほど書いた方が住宅財形が70万円なんてことは無いでしょ。
それに現金５３００万円＋ローン７００万円＋手元３０００万円なんてするなら全額払うと思うのですが。

>>82
議論がループしているし、８２さんは人の話を学習しない人で残念です。
現金５３００万円＋ローン７００万円＋手元３０００万円でも、意味があるし、
ローンをさらにふやして、頭金４５００万円+ローン１５００万円+手元３８００万円でも
いいと思うよ。東京ローンスターなら金利ゼロだし、所得税控除も受けられるから、
ローンすることで、あきらかに有利ですよ。

安いといえども金利を払うのは＊＊らしくないでしょうか？

>>83
>東京ローンスターなら金利ゼロだし、所得税控除も受けられるから、
>ローンすることで、あきらかに有利ですよ。
ローン組むときの諸経費はいくらなの？
諸経費を考慮してあきらかに有利って言ってる？

>>85
しつこいですが、有利なんですけど。ローン控除は、1年だけではないのですが・・・。
>>84
あのー、預金連動ローンを勉強してね。金利ゼロですよ

>>86
具体的な金額教えてよ。いくら有利なの？

>>83-88
だからこのスレは、ローン組まなかった人はどのようにお金貯めましたか?
と言うスレでしょ。
ローンが有利とかじゃなくてどうやって貯めたかの話題にしたら。
貯められないやつらが何言っても机上の話にしかならないから。

混乱しているようなので財形の説明をします。
残高は７０万円でしたので、７００万円を借りています。
９割の貸付は受けずに、融資実行後に全額正規の解約をしました。
大体の人は９割貸付を受けていたそうで、事務担当者から不思議な顔をされました。

元々、あまり当てにしていなかったのですが、他の金のやり取りで財形には資金を最小限に絞っていたことで、そのような結果になった次第です。
低金利だと、他の資金運用していると、こちらの方は最低限しか積みませんでした。（毎月１０００円）

>>89
そういうことですか。お金の貯め方ですか。
現金購入に近い不動産購入を、遺産相続以外でする人は、40代以上じゃないかな。私もそうですけど。
夫婦２馬力で貯金を始めれば、なんとかなります。昔は金利も高かったし。
今の若い人は低金利がつづいて大変だと思いますが、時間をかければお金はだんだん貯まるとしか言い様がないです。
当然、賃貸費用をかけるとお金は貯まりませんので、都心部の賃貸生活をすると夫婦共稼ぎでもお金は貯まらない
と思います。社宅とか賃貸でも郊外に住むとかして、家賃を抑えることが蓄財の第一歩じゃないのかな。
あとはやはり時間ですよ。
もっとも夫婦２馬力で、若いときに家を買っても１５年くらいでローン終了してしまうのですけど。

私の場合、地方転勤が途中あって、妻はそのとき仕事をやめたので、夫婦２馬力は、そこで終わったのですが、
地方転勤後の方がお金がたまりました。5〜6万円も家賃が安くなったからです。（給料もだんだん上がっていったし）
実は、転勤前にローンを組んで家を買おうとしていたのですが、結果論ですが、買わなくて良かったです。
転勤中は、当然住めなかったわけだし、当時は土地価格が下落が続いていたので、不良債権をつくるところでした。

>東京ローンスターなら金利ゼロだし、所得税控除も受けられるから、
>ローンすることで、あきらかに有利ですよ。
うちはその昔バブルのころ住宅金融公庫からお金を借りた口で最近のローンについてこれから
勉強開始です。よかったらもう少し教えてくださいませんか？
銀行が損をするような商品はこの世にないでしょうから

>>93
ゼロ金利とはいっても、ローン残高と同等の銀行預金（外貨でも、円でもＯＫ）を積まないといけません。
銀行としては、住宅ローンの貸し出し金利はなくなっても、預金集めになるし、そういった高額な預金を
できる人を集めることができるのが、狙い。資金運用商品のセールスが目的だと、東京ローンスターの
人が言ってました。銀行全体からみれば損はでないのです。

東京ローンスターって大阪でも使えるんですか？

>>94
両建てでローン金利と預金金利を相殺してくれるのは、ありがたいことです。
資産運用の選択肢に入れておきます。
銀行はローンのお金をどのように扱っているのかな？
出し入れはゼロなんだから、どういう運用をしているのか興味があるところです。

>>96
東京スターの基準金利は他より高い。
もし預金が下回れば金利が入る。
預金が上回れば資金集めができる。
どちらにしろ東京スターにとってはリスク無しの貸し出しでいいみたいだね。
団信に入る手数料も入るし。
でもこれから住宅ローン減税が無くなっていくと使う人少なくなるだろうね。

>>97

>>これから住宅ローン減税が無くなっていくと使う人少なくなるだろうね。
そのとおり、東京ローンスターを使えるのは今のうち。

東京ローンスターじゃなくて、東京スター銀行だよん。
大阪にも支店あるよ。
http://map.tokyostarbank.co.jp/c/f?uc=4&pg=1&grp=tokyostar&...

99さん、ど素人の質問に答えていただいてありがとうございます。
素人なりにまとめると、
平成20年までに入居して、東京スター銀行に現金を預けて金利０になるようにして、
10年以上のローンにすれば、現金で買うよりもお得になるということなのでしょうか。

>>100

正解です。さらに、手持ち資金を長期に運用することも可能になるので、その分の運用利益も
期待できるのが大きいです。長期に運用すればいい商品もありますからね。（それについてはじっくり
検討すればいいです）

>>100
10年たったら全額返済したほうがいいよ。

102さんも学習効果がない人ですね。がっくり。
10年以上ローンを組んでも、預金がローン残を上回っていれば、金利ゼロというのが、
東京スター銀行のローン。10年を期に、無理に繰り上げるのは意味はない。繰り上げしても、
金利メリットがないのだから、余裕のお金があれば、国債買うとか、外貨預金するとかして、
資産の分散をしなさい。繰上げ返済すると不動産に資産を集中させてしまうことになる。
不動産が上がるのであればそれも良いが、下がる可能性の方が高い。
つまり無理やり繰り上げ返済するのは、下がるとわかっている株を買うようなもの。

みなさんありがとうございます。
１０２さんのを読んで意味がわからなかったのですが，１０３さんのを読んで
納得しました。
こう考えればローンも資産になるのですね，といっても現金がある人の場合だけですが。

ところでメリットがたくさんですが，デメリットはないのですか？
例えば東京スター銀行が破綻した場合は，預金，ローンはどうなるのですか？
1000万までは大丈夫？

>>104

預金は、1000万までは保証されますし、預金とローンが相殺してしまうことも可能です。
相殺してもローンが残る場合は、ローンは、破綻した銀行を救済する
他の銀行に債権ごと移行されることでしょう。他の銀行も一緒ですね。

破綻してしまうとゼロ金利を継続するのは難しいと思います。

>>104

中高年の方は、貯蓄額が多い、所有住居からの買換えなどで、ローン金額が少なく、
現金買いに近い人は多いと思います。
そうした人は、無理に繰り上げするのではなくて、ローンをうまく使うのも知恵だと思います。
現金買いしてしまうと手持ちに現金が一気になくなるので、いざという場合の備えがなくなる
リスクもあります。
若い人で、頭金が2割以内と少ない場合は、繰上げでどんどん返さないといけないと思いますが、
頭金が多い場合、そういうのとは違うのですね。

>>104
東京スターのローンの最大のデメリットは金利が高いこと。そして、物件価格に対して、頭金が少ないと
さらに金利が上乗せされることです。つまり、徹底的に、頭金が少ない借り手には、不利なローンです。
逆にいうとゼロ金利が受けられる人には、ほとんどデメリットはないです。

東京スター銀行のローンは、金融資産保有額の多い中高年向けのローン。
かたや、保有金融資産額が少ない若年層は、グッドローンや三井住友などの長期固定ローンが適当だと
思います。つまり金融ステータスによって、使う銀行は違うということです。

スター銀行利用しようかと思っています。
101さんの言うような運用利益の利点のことを聞くんですが、
現金を (外貨貯金以外で) 運用してしまった場合、相殺の対象ではなくなってしまいますよね?
そこでローン利率以上の利回りをだせるなら、資金運用をするのもよいって
ことでしょうか?

東京スター銀行のローンは預金に利息はつきますか？

>>103のほうが学習効果ないんじゃない。
金があっても預金してたら運用なんかできないだろ。
運用したら金利０が崩れちゃうからな。
しかも行うのは繰上げ返済でなく全額返済だよ。
10年たって住宅ローン減税の期限切れたらメリット無いだろ。
団信の手数料取られるし金利０に騙されてローン組むメリット無いだろ。
もし運用するなら、他の銀行の短期の固定金利で借りたほうがいいんじゃないのかな。
>>109
このローンの金利は他行に比べると高いからね。
頑張って勉強して金利払いながら運用してね。

ということは，頑張って運用してということを考えなくて現金で買う余裕が
ある人は，きれいさっぱり現金払いにすればいいってことですか？

>>111
知恵が浅いと笑われるよ。
2000万を15年で借りるとしよう。初年度から2000万円東京スターに預金も同時にする。
金利なしでも毎年133万円以上返済するということは、毎年133万円預金をおろせるのだよ。
つまり毎年末に、133万円も投資にまわせる。株でも国債でも、外国債でもご自由にどうぞというわけだ。

ローン残高＜預金残高を保てばゼロ金利だから、はじめからローン分を預金してしまうと、
月々の返済金額分だけ、引き出せるという仕組みなのです。
これを単細胞に、繰上げ返済してしまうとまるで運用にまわせなくなります。
年に100万以上返済X10年以上返済している人は、10年間に1000万円も投資のチャンスを失うのです。
安全な利回り商品でも、すごい差になりますよ。

112さんも113、114の説明を読んでよーくご自分の頭で考えて見なさい。

＞頑張って運用してということを考えなくて現金で買う余裕が
＞ある人は，きれいさっぱり現金払いにすればいいってことですか？

というのはかなり低脳な考え方だと思いますよ。なにも株のデイトレードをやりなさいという
話ではなく、お金を寝かせずにゆっくり回しなさいということですから。
回し方は人それぞれなので、じっくり考えなさい。

私は商学部出身で、学生時代から勉強しているので、
１１１さんのようなこういう単純な思い違いをしている人をみるとかわいそうに思える。

＞現金を (外貨貯金以外で) 運用してしまった場合、相殺の対象ではなくなってしまいますよね?
＞そこでローン利率以上の利回りをだせるなら、資金運用をするのもよいって
＞ことでしょうか

上記の説明でおわかりになったと思いますが、ローンの同額を貯金していれば、
ローンの返済が進むだけ、運用する原資が増えていくことをお忘れなく。
運用は、長い時間軸で考えてください。

103さんのような初心者さんにありがちな間違いを直してあげると
＞団信の手数料取られるし金利０に騙されてローン組むメリット無いだろ。
団信の手数料ではなくて保険料なのですが、民間ローンの場合、金利分にかくれているだけで、
払っていることにはかわらないこと。ゼロ金利であっても莫大な借金をかかえることは
同じなので、団信でリスクをカバーするのは意味があることです。
団信の保険料率は割安なので、利用したほうが得です。

＞しかも行うのは繰上げ返済でなく全額返済だよ。

繰上げよりさらに悪いですね。処置なしです。
10年後に現金買いするのと同じだから、このスレの元の話にもどって、まるで金融音痴な行為ということに
帰結します。
デフレ経済下では、不動産は将来的に下落するので、ローンを利用して、他の金融資産に分散させれば、
下落リスクを回避できる。仮にインフレに逆転する、不動産や株式は値上がり、銀行預金や国債などは目減り
する。資産を分散しておけば、どちらにふれても対応できる。これが賢者の考え方です。

119 そんなこと誰でもわかるよという話をダラダラ書いてしまいました。申し訳ありません。
もっと良いやり方があったら教えてください。ヨロシコ。

16:33〜17:15まで1人でトースターの行員さんカキコご苦労。
よっぽど暇なのかな。
>>113
あほか、2000万円預金の中から返済して預金も下ろしたら金利つくだろうが。
金利0になれば返済の必要がないから、自分の余剰金額が投資に回せるんだよ。
>>114
おいおい月々の返済分引き下ろしたら、返済分がなくなるだろ。
それに誰が繰り上げ返済すると言ったのかな。
俺は10年後に一括返済をしろと言ったのだからな。
>>116
コンパばっかりやってたのか。
>>118
おいおい返済できる預金があるんだから借金は残らないだろ。
ローンしてるから払う必要があるんだよ。
>>119
住宅ローン減税のうまみが無くなったら必要ないね。
預金してる金は運用できないのだから死んだ金なんだけど騙すのに必死だな。

まあ頑張って宣伝してくれや。

東京スターのローンで良く分からないところがあるので、良かったら教えて
下さい。
①相殺対象となるのは普通預金だけだから、現時点で預金側の利息収入は考
　慮する価値なしと思えるがどうか
②全額両建てしたとして確かに利払い＝ゼロになるが、抵当権設定費用等は
　持ち出しになるという理解でよいか
③実際に利息を支払っていない借入について、税務署から指摘を受ける懸念
　はなしとして本当に大丈夫なのか（東京スター銀行自身が脱税幇助を指摘
　されて取り扱いを中止する可能性は？）

よろしくお願いします

>>121
あふぉに物を教えてあげることはむずかしい。処置無しだ。

①相殺対象となるのは普通預金だけだから、現時点で預金側の利息収入は考
　慮する価値なしと思えるがどうか
→普通預金なので、利息ゼロと単純化してよいと思います。
②全額両建てしたとして確かに利払い＝ゼロになるが、抵当権設定費用等は
　持ち出しになるという理解でよいか
→かかります。トースターは万事手数料が高めと聞いています。
③実際に利息を支払っていない借入について、税務署から指摘を受ける懸念
　はなしとして本当に大丈夫なのか（東京スター銀行自身が脱税幇助を指摘
　されて取り扱いを中止する可能性は？）
→金利の減額をうけるために、預金を必要としているわけだから、無利子融資とはいえないわけです。
脱税とはいえないと思います。

16:33〜17:15まで1人でトースターの行員さんカキコご苦労。
よっぽど暇なのかな。

→トースター行員では、こんな時間にカキコできないでしょ。ヒマにまかせてお恥ずかしい限りです。

>>113
あほか、2000万円預金の中から返済して預金も下ろしたら金利つくだろうが。
金利0になれば返済の必要がないから、自分の余剰金額が投資に回せるんだよ。

→　すみません。文意がわかりませんでした。
>>114
おいおい月々の返済分引き下ろしたら、返済分がなくなるだろ。
それに誰が繰り上げ返済すると言ったのかな。
俺は10年後に一括返済をしろと言ったのだからな。

→月々の返済は給料から払うものとしておりました。無職の方のことは考慮していませんでした。
申し訳ありません。ローンは給与所得がある人が利用するものと思い込んでいました。
月の給料で返済、先に積んでいたトースターの預金を返済が済んだ分とり崩して、投資に回すと補足します。

>>116
コンパばっかりやってたのか。

→残念ながらそのようなことをする経済的余裕も異性との出会いのチャンスもかけていました。
２、３回はやりたかったです。
>>118
おいおい返済できる預金があるんだから借金は残らないだろ。
ローンしてるから払う必要があるんだよ。
→保険料の安い生命保険代わりになるかもというお話です。実際40歳過ぎて保険にはいろうとすると保険料が
高くてかないません。ローン金額分の保険金があるとうれしいです。
>>119
住宅ローン減税のうまみが無くなったら必要ないね。
預金してる金は運用できないのだから死んだ金なんだけど騙すのに必死だな。
→文意が理解できませんでした。

まあ頑張って宣伝してくれや。

やはり 113,114,117さんの言うことは変な気がします。
121さんのいうとおり、預金から返済してしまったらそもそも運用にまわせないし。
預金外から返済できるなら、ローン組まなかった場合にはそれを運用にまわせる
わけで、結局おなじこと (= ローン組む利点はない) のでは。

資金分散によるリスクヘッジとか流動資産があることによる選択肢の増加とかが
あるのは机上ではわかるんですが、素人なので証券会社とかの食い物にされそうだし。
確実な住宅ローン減税のためだけに、112の運用にするのがお得な気がします。
まあ、決めるまでに 10年の勉強期間があるのが一番の利点ですかね。

あと >>122の人へ。たしか相殺分の普通預金には利息つかないって話ですよ。
外貨預金にはつくけど。

> 素人なので証券会社とかの食い物にされそうだし。
それが東京スター銀行の狙いです。
そもそも資産運用している人なら証券会社を中心に利用しているはずなので、
銀行で運用なんてあまり考えないですね。プライベートバンクを使えるほど
の金持ちは除くが。

>預金外から返済できるなら、ローン組まなかった場合にはそれを運用にまわせる
>.わけで、結局おなじこと (= ローン組む利点はない) のでは。
住宅ローンを借りる時点で、年収審査を受けるから、給料で返済できない人ローンを借りれないよね。
すなわち当初両建て預金から、金を返すのではなく、給料から返すことになるよね。

ローンをすることで、手元の金が増えるから、投資をする余裕も増えると考えたほうが自然だと思う。
もちろんローン減税のメリットもある。
投資先はトースターにしないほうがいいとおもうけどw

>129
①お金に色はないのだから、預金から返しても給料から返しても違いはない。
　127への回答にはなっていないと思われる。
②投資をする余裕も増えるとのことだが、手元の金は確かに増えたが決して
　無コスト資金ではないですよね。普通預金を引き出したらローンの利息が
　ゼロにはならないのだから。　したがって、上記の「余裕」とは、『高利
　回りを得るためにまとまった軍資金が必要となるような投資に手を出せる
　余裕』という意味で使わなくては。
③住宅ローンにより手元資金を温存し、高利回りの運用機会を狙うという話
　と、両建てローンを組んで、金利を払わずに節税メリットを狙うという話
　は両立しないと考えるがどうですか？

>127
ご指摘ありがとう。ただ、外貨預金には預金保険が利かないこと、借入金と
の相殺適状が難しいことから、東京スターの破綻リスクを回避するのが難し
いのではないかと思料します。

↑　失礼。外貨普通預金はやめとく方が良いと思うの意です。