23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

過去スレ一覧です。

その38：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/
その36：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/
その35：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43878/
その34：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/
その33：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/
その32：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/
その31：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/
その30：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
その29：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/
その28：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
その27：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
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その24：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
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その2：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

スレ立てお疲れさまです
デベの方にはこの9月に向けてどの程度値引くつもりがあるのか聞きたいですね

市場は極寒だが（その４０）って単純にすげぇ
俺ももっとマッスルしなきゃだわ

マンション市場は売れまくってるようですよ。
株式市場はボロボロっぽいですが、、、、

値引くなんてありえない。九月からは上げていくよ。在庫も少ないし、借金も少ないから、投げ売りする要因まったくないんですけど。

値下がりを夢見てる人もいるんだから、夢は見させてやればいいじゃない。
夢が現実になるか、夢のままかはすぐにわかるでしょう。
早く４０００万円で港区に１００平米の新築が買えるようになればいいね。
でも、ローン組んでる間にみんなキャッシュで買われるんだろうね。

マンション市場は売れまくってるのか。

最近、パークコート赤坂のスレを見掛けないな、と思ってたが、
それじゃとっくに完売したんだろうね。
三井の最近の代表的なタワーだからね。

売れまくってるのは、業界全体の話。個別の話は別スレでやってくれよ。

米国の住宅需要回復を伝えるニュース。そんな裏で、米国住宅ローンの遅延債権の復帰率が激減しているという。つまり、平たく説明すれば、１度返済が遅れた者で、再び返済をする者が激減しているということである。

昨年に問題が表面化した低所得者向けのサブプライムローン。その遅延復帰率は、２００６年の１９.４％が現在５.６％にまで激減。支払いが遅延した者で、再び返済を開始した者が１００人に５～６人というから恐ろしい。

しかし、本当に驚くべき数値は、返済が滞る可能性が低い優良顧客層が使うプライムローンの数値。２００６年に４５％だった復帰率は、なんと現在に５.６％まで激減しているという。なぜに優良層にまで遅延が？　もちろん、優良層でも職を失っているという理由もあるが、その最たる要因はノンリコース型のローンにある（http://mixi.jp/view_diary.pl?id=915119521&owner_id=387377）。

ノンリコース型の詳細は上記の日記を参考にしてほしいが、このノンリコース型は日本人には特異と感じても、実は先進国ではリコース型を採る日本が特異なのであって、世界的には住宅ローンといえばノンリコース型を指す。つまり、ノンリコース型が世界標準のローンであり、ローンが支払えなくなって住宅まで差し押さえられた上、その後も借金取りに追われ、更には保証人にも迷惑をかけるかもしれないという日本の常識は、世界の非常識だと言っていい。

だから冒頭の遅延復帰率の激減が何を現しているかといえば、ローンの残債以上に下落した不動産、もしくは、下落を続けるだろう不動産に対し、借り手たちは見切りを付けて支払いをわざと止め、不動産を放棄する動きが加速しているということである。

昨年までは、低所得者向けのサブプライムローンが支払えずに焦げ付いたのが問題だった。しかし、今年の動きは、本来に支払いが滞る可能性の低いプライムローンの優良顧客層が、わざと支払いを止めている傾向にあるという。

実例を出して考えてみよう。３０００万円の不動産を３５年のフルローンで購入した場合、金利が３％固定と仮定すれば、月々の支払いは約１１.５万円になる。１年間返済をしても、月々の支払いの半分は金利であり、元本は２９５０万円も残る。

そんな中、不動産が急に２０％も下落し、価値が２４００万円に目減りしたらどうだろうか？　下げる速度は鈍っても、元の価値に戻る可能性は極小。だったら１年間家賃を払ったものと割り切って、不動産を放棄した方がいいと考えるのではないか？　わざと放棄することは合法であり、道徳的にも悪いという文化もばければ、知的なプライム層ならそう決断するだろう。

金融機関から見れば、ローンの支払いは放棄されて利息収入がゼロになるばかりか、不動産を差し押さえても貸した金額よりも遥かに低い価格分しか回収できない。上記の例でいえば、不動産を差し押さえても、差し引き５５０万円の損失が出ることになる（式：２９５０－２４００）。そんな昨年に問題視されたサブプライム問題は、優良な客層向けのプライムローンも巻き込み、こうして水面下で大きくなっている。

名だたる金融機関が国の傘下に入り、税金により損失が穴埋めされ、もう不動産の問題はなくなったかのような最近の風潮。しかし、焦げ付きは次から次へと出てくる。私はこの日記を某アナリストの和訳されたレポートを元に書いているが、益々に大不況の始まりはこれからだと感じてしまう。

米国だけではない。ノンリコース型がスタンダードの欧米では、不動産の下落が止まらぬ限り、次から次へと支払いを放棄する者が後を絶たない。しかし、日本はどうかといえば、良い意味でも悪い意味でも、差し引いても足りない差額を全て返す義務に追われる。少なくても、１度支払いが滞った者の復帰率（再支払率）が１ケタ％なんてことは日本じゃ絶対に有り得ない。わざと返済しないことはできず、まずは滞っても何とか支払おうと必死に考えるだろう。

これは住宅ローンのみならず、対企業の融資も同じことがいえる。ノンリコースでの貸し出しにより、欧米の金融機関の損失は底が見えない。「日本の金融は遅れている」「もっとレバレッジを理解すべき」…そんなことを世界から散々に言われてきた日本の金融は、今や世界で最も損失リスクが低い金融システムになっている。これが日本の金融機関が唯一に公的資金を必要としなかった理由であり、私が世界経済崩壊の後に日本の時代が来るという所以の１つである。世界と違う日本の感性は正しかったのだ。

上記のノンリコースを説明した日記は、１年前の８月後半に書いた。この２週間後にリーマン・ショックが起こったわけだが、内容の通りに空前の大不況は到来した。もちろん、何もかも想像以上のハレーションで、暴落時期まで重なったのは偶然。日・週・月の単位でまで未来の動きは読めないが、私が描く方向は１つ。私の洞察力に認識力…即ちニュータイプ力を信じよう。

さて、本日に日経平均は続落し、ＧＯＬＤは急騰。司令は円高で動いたが、私は上海市場の反発で今日は様子見。もう１度の反発を期待し、短期分を売り戻したい私。まずはＮＹの雇用統計かな。

では本業に行って来ます(謎)。

2008年08月27日22:31

いよいよ景気の悪化が実経済へも影響を与え始めた。世界的な大不況の予兆がチラホラ。

最近、ニュースでもしばしば解説される『ノンリコースローン』という言葉。欧米事情に詳しい人や、企業買収（Ｍ＆Ａ）に関わる仕事をしている人以外には聞きなれない言葉だろう。

では、どういうローンなのか？　過去にこのローンを利用して悪事を企てた私が解説しよう。

日本の借金というのは、土地や建物という物的担保や連帯保証人という人的担保を建て、借り手が借入金額の全責任を負うリコース型（Recourse）がほとんどである。仮に返済ができなくなった場合、強制的に物的担保を差し押さえられ、その担保価値でも補えなかった分の金額は、借り手や保証人に請求され続けるわけである。

これに対して欧米は違う。例えば４０００万円で住宅を購入し、ローンの残りが３０００万円のところで返済不能となったとしよう。仮にその時の住宅の価値が２０００万円しかなくても、その住宅だけを差し出せば、本人にはそれ以上の請求はされないのである。

だから仮に借り手が１億円の現金を持っていたとしても、その借り手に対象物件の債務が及ぶことはない。こうした購買対象の範囲を超えて債務が及ばないローンを『ノンリコースローン（Non-Recourse loan）』というのである（もちろん、サブプライムローンもこのノンリコース型）。

さて、話は戻るが、この『ノンリコース型』による貸付が大きな問題となってきている。返済ができない人から次々に物件の差し押さえが始まっている米国だが、正に上記の例のように、不動産が下落して差し押さえた物件の価値が残ったローン金額を下回っているのである。例え話だが、残り３千万円の借金がある返済不能者から物件を差し押さえても、その物件の価値が２千万円しかないのだ。

当然、その借り手に残り１千万円を穴埋めする義務はない。では、その損失を穴埋めするのは誰か？　お金を貸した各金融機関である。既に今年に入り、ベアー・スターンズが経営破綻し、政府系金融機関であるファニーメイとフレディマックも経営危機。地銀に至っては既に９つもの銀行が破綻している。数百の金融機関が破綻するというのも十分に有り得る状況だ。

話は少しずれるが、ホワイト家やお父さん犬のＣＭで大躍進中のソフトバンクモバイル。ソフトバンク（ＳＢ）がボーダフォンを買収した金額は約１兆７千億円。その資金の内訳を見ると、３千億円をＳＢのグループ各社が現金で、２千億円を社債等で調達し、そして１億２千億円をノンリコースで資金調達している。つまり、大成功を収めているソフトバンクモバイルだが、仮に失敗して倒産したとしても、ＳＢには５千億円分の損失以上に責任が及ばないようリスクヘッジされている。

ちなみに、マイミク４人で立ち上げた『レバレンジャーズ（仮称）』も、上記のような手法でリスクを最小化し、美容院を買収している（その後が良くなかったが…）。リスクを資金の調達先にも持たすという考え。

また、ノンリコースローンを利用し、比較的高所得な層にアパート一棟を販売するという画期的な手法で有名になったシノケン（旧シノハラ建設）。しかし、その引き受け手だったリーマン・ブラザーズ自体が破綻寸前。実情では、既にノンリコースが全く使えない（審査で弾かれる）状態だそうだ。

証券化をはじめとする米国発の様々な金融システム。それが次々に問題を噴き出し、資本主義社会の根源たる金融システム自体が崩壊しようとしている。

「１００年か２００年に１度来るか来ないかの金融危機の到来」と、原因の１人である緑爺（グリーンスパン）がまた吠える。

１９２９年の世界大恐慌。株価は８０％下落し、後に実経済においても、工業生産が半分に落ちて失業率は２５％に到達した大不況。１００年か２００年に１度ということは、その大不況を超える大不況が来るというのか！？

それほどの未曾有な経済危機が起こるかは私にはわからない。しかし、ドデカイ不況になることだけは確かだろう。

「今、世界は確実に１つの時代を終えようとしている」…ふとそんなことを思った今日この頃。

確かに大不況が来るのだろうが、時代の変革期はチャンスなんだとプラスに捉えたい。そう、大艦巨砲主義の誤りにイチ早く気付き、連邦よりも先にＭＳ（モビルスーツ）を開発したジオンのように(謎)！

世の中では物が売れないと話題になっているのにマンションだけは売れているんだね どうしてマンションだけが売れるのか是非その斬新な意見を聞かせてもらいたいなー

財閥系といえば住友不動産はいつ頃降参するんですかねー 楽しみに待っているんですけどね

どーだい? 上がりそうかい?

＜米雇用統計＞８月の失業率は９．７％　７月から大幅悪化　【ワシントン斉藤信宏】米労働省が４日発表した８月の雇用統計（速報値）によると、失業率が９．７％と、７月の９．４％から０．３ポイントの大幅悪化となった。失業率の上昇は２カ月ぶりで、８３年６月（１０．１％）以来、２６年２カ月ぶりの水準まで悪化した。７月に一時的に改善した失業率が再び上昇に転じたことで、米雇用情勢の悪化に歯止めがかかっていないことを裏付けた。(毎日新聞)

しかし民主党政権になってデベにはどんな影響が出てくるんでしょうね デベの人はどう考えているのか聞いてみたいですね

まぁ、事実上マンションの価格は上がってきたわけだが。。。。

２０は、榊氏のブログをじっくり読んでから言ってくれ。

榊は、湾岸マンションを安く買いたいだけでしょ。

既にマンション価格は上昇してきてるよ。現実を見ろ。

あら、財閥クンのド近視眼を叩いたら削除ですか。

なぜ削除なんてしたのでしょうね　特にもし管理人が削除したのではないならば、スレ主の意図とズレたトピ管理基準を適用したということですね いったい何がやりたくて削除したのか最低限説明をしましょう
あなたが求めている事が必ずしもみんなが求めていることではないのですから

管理人以外に削除できる人がいるのか
初めて知ったよ

ベリスタ東戸塚の例を出すまでもなくここの管理人は要請されたら何でも消しますよ 以前「ここ高い」と書いただけで消されたこともありますよ

>>29

３月末にバタバタ倒れるはずじゃなかったのかい（笑）。

まぁ十分倒れたでしょ。

多くは倒れてても埋葬されてないだけですよ。

もう３月の頃と違って売り煽ろうとしても不動産を投げ売りする人はいないよ！なぜなら超都心部から優良中古物件はすでに上がりはじめてるからね。

ttp://www.e-mansion.co.jp/faq.html

「事実」を書ただけなのに削除されました

当サイトでは、物件購入を検討されている利用者様に対して、有益な情報交換を行って
いただきたく考えております。検討されている方にとっては、プラスの情報もマイナス
の情報も有益なものであり、たとえマイナスの情報であったとしても、それだけで削除
を行うことはありません。

稀に「マイナスのことを書いたら事実なのに削除された」「関係者による隠ぺいではな
いか？」といった書き込みがなされることがありますが、それは全くの誤りです。 誠に
残念なことではございますが、そういった発言をされる方の投稿は、他の検討者の方に
対して馬鹿にするような内容や皮肉、中傷等を含んでいることが多くあります。 当サイ
トは「購入」を応援するサイトであり、「購入したい」気持ちに配慮せず「購入」に対
して批判することは本当の親切では無いと考えています。

事実であるのに削除がなされる場合は、今一度上記内容をご確認いただいた上で、事実
に対して感情を入れずに投稿していただけますようお願いいたします。

マンションで上げてるってあるんだ。
へー、どこ？

中古の売値は相場に関係なく、売り主が自由に決められる。
高く設定して、相場が上がってきたように見せ掛けるのも、
中古売買上の駆け引き。

35みたいなのが麻生が力説していた景気回復とやらを信じるんだろうな 戦時中なら竹槍でB29を落とせると信じる類ね

>>37

新築だって売主の好きに価格つけられるよ。
その結果が今の惨状だが・・・。

湾岸のマンションは上がってきたよー。
買い逃したかも。
下がってきてお得感出てきた地域あったら教えてーー。

どのあたり探したら割安なマンションあります？
安いところあります？物件名教えていただけないでしょうか。。。。

不動産屋に聞いても、割安マンションがなかったから教えてくれって言ってんじゃないの？
知ってるなら教えてやれよ。そのためのスレだろうが。
みんな具体例が知りたいんだよ。
しかし、このスレは具体例を聞かれると何も出てこない。しょーもないヤツらのたまり場だな。

何で、割安を他人に教えてやらなきゃいけない？
金を取れる不動産屋じゃあるまいし、教えてやる側にメリットなどないぞ。
そんな事も分からんのか。

今後数十年は上がらない。
正確にいえば、高売りできない。
それを分かってるから、ダボハゼ連中は潮目変えようと必死なのさ！

>>43
具体的には？

でも、湾岸マンションは価格上がってきましたよね。
買い逃したわ。。。。次の買い時はいつ？

年末でしょう

年末になったら、またすごく値段上がってそう。。。。
今って割安物件出ない時期なんですかね。。。。

（（（（笑））））

そだね。

豊洲のららぽーと横の二棟建てのとこは、今年の４月に分譲比15％乗せまで下がったけど、いまは、その水準から10前後上がってきてりよ！もう少し、よく市場の動きを見ようね。

なんだ中古の話なら新築板でやるなよ、紛らわしいからさ

経済の大きな流れを、見ようとせず、理解しようとせず、乗ろうとしない姿勢に心から感服します。
過去にバブルで失敗した経験を、つねに不動産はバブルだと主張しつづけデベを悪の権化のごとく批判することで自分の失敗の反省から逃避しつづける姿はみっともないを通り越し、せつなさまで感じます。
この掲示板にウソの暴落情報を書き込んでいる方々の心理状態の不健全性は筆舌に尽くし難いのではないでしょうか。いずれにしても、不動産市況は４月以降、回復基調入りし、在庫の急減とともにゆるやかに上昇をはじめているという事実が、すべでです。　

暴落でも回復でも大きな流れでもどっちでもいいんだが、いずれも大本営発表的かつ
定性的な話ばかりで、どちらの説もそれを裏付ける個別・具体的な情報ってまったく
出てこないんだね。なんで？　単に動いていないから？
本当はどっちなの＞中の人

契約済にすると在庫カウントしないんだね。

いつまでも譲渡完了はしないで、どさくさに紛れて商談中に戻っちゃうみたいだけど・・・。

>>61
でも@250まで上がってくれば、年末には@290に達し、結果としてちょっと高めの設定だった新築価格が市場価格と同義になってくんじゃないの。
去年の金融危機で一時的な投売りが出て、２割強、市場価格が暴落したのち、今春から回復しつつある状況なわけでしょう。
９月中旬から世界的に景気回復基調の拍車がかかるらしいから、どちらかといえば、都心のマンション価格の回復スピードはピッチが上がってくるみたいですよ。
仲介会社によれば中古の値引き幅も４月と比べると劇的に狭まってきているらしいし、あらゆる指標がマンション価格上昇を示していると確信するけどね。

世界同時不況はまだ前座公演すら終わってないわけで・・・。

本番これからなわけで・・・。

みんなビビリまくってるわけだよ、あのトヨタでさえな。

7月経常収支

「再び減少」

今日のお昼のNHKニュースなわけだが。

>>63だって公共放送映るテレビくらい持ってるだろ?

まさかマンション屋の洗脳ビデオしか映らないとか???

名曲アルバム。


泣ーいたー泣ーいたー売れ残りのタワマンがー♪


なーらんだーなーらんだー♪


とぉーきょぉー地裁ぃー♪


どーの物件見ーてもー♪


悲ぃー惨だなー♪

トヨタですが。
別にビビリまくってなんかいませんけど、何か。

へー。景気回復してんの?
んじゃなんで売れないの?

>>63
>でも@250まで上がってくれば、年末には@290に達し、結果として
>ちょっと高めの設定だった新築価格が市場価格と同義になってくんじゃないの。

本気ならばどうしようもない不動産屋型バブル脳
本気じゃないなら悪質な煽り

逃げ出したくても売るに売れない。心境穏やかじゃいられないよね。

なんで逃げるの？

条件・立地の良いところはそこそこ回復して売れ出してるんじゃない?
逆に立地の悪いところは見向きもされない。

ミニバブルのときみたいになんでも売れるっていう状態にはなってないけどね。

でも、それが正常だよね。
ターミナル駅から１時間かけて、そこからバスで１０分以上も揺られるマンションが売れるということ自体異常だよね。

結局、自分の夏のボーナスが減ったことと、知り合いがリストラされそうなこと以外で、これからも不況が深刻になる要因ってなんだったけ？

どっちかというと、底打ちっぽい報道が多くなったよね。

今月来月の動向が興味深いね。

逆張り損太郎が文字どおり勝利するか？

それとも、この掲示板の過疎り具合のとおりなのか？

数値だけ見てる人にとっては回復なのかもな

まあ自分を信じて買えば？

数値以外に何かあるんだっけ？

>>80
不況の本質は数字だけでは見えないのは当たり前だと思うが

数字が絶対だと思うならどうぞご自由に

100戸あって3戸だけ売り出して2戸売れば、堂々と成約率60パーセント豪語する業界ですから。
しかも１つは必ずキャンセル出たり。(笑)

数字よりも、この掲示板の雰囲気のほうが現実的。

さすがに、そろそろ元匿さんも就職できるんじゃない。

景気の良い悪いなんて自分の収入、仕事次第であって、人によって感じ方はまちまち。
マンションの売れてる売れてないも、全く関係ない。要は買えるか買えないか、欲しいか欲しくないか、
自分に取っていい物件か悪い物件か、
シンプルだよ。

買いたいか買いたくないか

という選択は提案しないの損太郎さん。

買いたくない人にとっては、マンション価格なんて元々関係ないじゃん。

数値のほかにマインドということばあるし、それが景気に影響を与えることは否定しない。
しかし、結局そのマインドも数値に反映されるのだから、マインドなんて計量化できないものを第一に重視するという必要はない。
ただ、数値がどのような母集団におけるものなのかをきちんと把握しないと結論を誤る。
だから、ネガ派にもポジ派にも、根拠や実例を出せっていってるんだよ。
ボ・ウ・ヤたち！

２ちゃんねるじゃなく、ここはマンションコミュニティなんだから、
前提としてはマンション買いたく無い人はいないはずなんじゃない？
買えない環境がひねくれた人を発生させてるだけ。

買い煽り上げ煽りが臭すぎて面白いから茶化されてるだけ。
検討者なんか皆無！

前提としては買っちゃった人も見てる。
転売したい人も見てる。
そして、買え、と書いてるのだろう。

五年前に買っちゃった隠居です。
そのころからこの掲示板があり、いまでも見ています。

当時から値段の推移を見てますが、あれよあれよと言う間に2～3割高くなりました。
いま、不況期に入り不動産業界は嵐の真っ最中ですが、不思議なのは物件の投げ売りが
ほとんど見られないことです。
当方世田谷の外れに住んでいますが、近隣のマンション、戸建もまったく売れていません。

バブル期　バブル崩壊後もつぶさに体験してきましたが、結論的にいえば不動産会社の
命運は銀行次第なんですね。　　融資をストップした時点で中小の不動産会社は倒産。
担保の土地、物件は担保割れで引き取り、3～4割引きで市場に放出。　この形になれば検討中の皆さんは
ようやく買える。
それまで待つんですね。

まぁ、実際には不動産価格も上がってきてるんだけどね。
２年たってやっと底打ちですか。

＞＞９２
猫も杓子も都心部志向だから、世田谷区は蚊帳の外です。
湾岸関係のスレはカキコも多くて伸びも早いよ。

世田谷区絡みは、
興味本位で二子玉スレが伸びている程度です。

どうせ皆暇なんだから替え歌大会はじめてよ。
半年前がなつかしいなあ。

マンション買えないまま景気よくなってきちゃったよ。
せっかくのチャンスだったのに～～～。

湾岸物件や都心物件が世田谷の外れの半値でも移住はしない。
通勤の必要がないので。　　　タワーの１０階以上なんて論外。

大手であれ中小であれこの業界で現状危機感ないようなマネジメントは有り得ないと思いますが。

所詮銀行に生殺与奪権を持たれてるような業界ですし。

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

おもしろいことをいうね。
トヨタのような自己資本が充実している企業を除き、日本の企業の多くが他人資本＝銀行からの借り入れで資金を回していることは中学生でも知ってるよ。
銀行に生殺与奪の権を握られてるのは不動産業界に限ったことじゃない。
貸し渋りや貸しはがしが問題になったのは不動産業界だけだったっけ？
自分の会社のバランスシートを見てみたら（笑）。

自己資本比率が低いんです。当業界。財閥系だけが下駄はいてるだけの小自慢。

銀行に「完全に」生殺与奪を握られてるのは不動産だけです。

銀行系だ財閥系だと喚いてみても、売れてないカネ持ってない現実に変わりない。

むしろ無駄に図体大きいぶんだけ、始末悪い。

ところで、放送業界が初の赤字のニュースが流れてるが。

今までの臭い戦法は通用しなくなったってことだよな。

マンション業界は気づくの遅かった。

投げ売りもできないよな。

やっても売れないだろうし。

てか、底打ちした都心の不動産情勢が周辺部にひろがるのか？上昇ピッチはこれから上がっていくのかを議論しませんか！

＞＞１１２
江東区は昔に比べて値上がりして、そのままなんですが。
さらに上がるのでしょうか？

江東区のどこ？昔っていつ？

大手の都内の新築マンションだけど、数か月前の提示価格より下がっただろうと思って電話したらば、強気になっていて上がっていたのには驚きました。
そんなことしてるから１年半以上経っても売れないのでしょうね・・・・・

野村不動産　新宿の億ション即日完売　立地の希少性、不況でも魅力

野村不動産は９日、東京・新宿御苑の隣接地に建設中で、平均価格１億３１８８万円というマンション「プラウド新宿御苑エンパイア」が、即日完売したと発表した。
低迷していた不動産市場に回復の兆しが見えはじめた。民間調査会社の不動産経済研究所によると、７月の首都圏マンション初月契約率は７５．３％で、好調の目安となる７０％を３カ月連続で上回った。７月末の販売在庫数は前月末よりも４８２戸減り７４４６戸と、順調に減らしている
高価格帯マンションの需要回復には、景気の本格回復が条件。だが、プラウド新宿御苑エンパイアの場合、実際に住む目的で購入した人がほとんどで６６件あった登録申込者の６割が３０、４０代。９割近くが新宿区や渋谷区を中心とした、都内からの住み替えという。高額でも魅力ある物件は売れることを証明した。(抜粋）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090909-00000022-fsi-bus_all

最近は人気のある物件は確実に値を戻している気がします。
本日のニュースで野村のプラウド新宿御苑エンパイアが全て億ションにも係わらず
即日完売と有りましたね。

野村では私の友人が飯田橋駅前のプラウドを中古物件として見学したところ、値引き
は一切行わず、新築の時に１２０００万円だった物件に１３５００万円の値を付けて
販売しているそうです。
価格を交渉している間に、売却されてしまったとの事です。

やはり人気の有無により二極分化が進んでいるのですね

>>118

記事をちゃんと読めよ。
プラウド新宿御苑の最多価格帯は９０００万円台と書いてあるぞ。
なにが全て億ションだ。

しかも、記事の下半分には１億を超える物件は動きが鈍いとも書かれてる。

118は、記事を都合良く解釈してるから、飯田橋の話も実際にどうか信用できない。

記事は、117のヤフーの方。

売れたのは、たった３５戸なんだね。

良く読んでいるかはどうでも良いけど、二極分化は確かじゃない？

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

>>121
売り出したのも３５戸で全てですよ。
他は地権者さんが入居されますから。

だけど、前は、小規模マンションでも売れ残っていたから、潮目は変わった可能性はある。

このクラスのマンションは、小規模が普通。でも、確かに、値段が安すぎるような気は
するね。

最近、ディスポーザーもついてないようなマンションが売り出されている。野村の
新築物件。広告見ても、売り物がなにもない。安いだけ。

これから出てくるマンションは、安くても内容もチープなのかもしれない。
日本もこれから貧乏まっしぐらだからしょうがないのかもしれない。

潮目は変わった

って、春から何度もこのスレで見てきた言葉…

売れ残りまくりの某エリアの歯ぎしりが聞こえてきそうなニュースですねw

こんな惨状で活況だの売れまくりだのって書いてて。
口の中、苦いもの出てきそう。

>これから出てくるマンションは、安くても内容もチープなのかもしれない。
>日本もこれから貧乏まっしぐらだからしょうがないのかもしれない。

ちょっと前に言われていたユニクロマンションってやつですね。

やっぱり、今年の年度末にミニバブル仕様のマンションが投売りされてたのを
買うのが正解だったのかも。

ディスポーザもないマンションって集合住宅の意味ないじゃん。。

>>今年の年度末

去年の年度末の間違いね。
2008年度。

>>ディスポーザもないマンションって集合住宅の意味ないじゃん。。

ディスポーザーって完璧じゃないよ。
とうもろこしの皮や筍の皮など繊維が長く、強いものは処理できない（回転軸に巻き付く）し、貝殻や卵の殻は粉砕できるけど、カルシウムが水道水の成分と反応して配管の中で固まっちゃうとかで、面倒なところもある。
２４時間ゴミ出し自由のほうがいいかもしれない。夏場の生ゴミのにおいはいやだけどね。

ディスポーザーは粉砕能力に限りがあるとしても、生の魚やお肉などを処理できるだけでも絶対あったほうがいいと思います。
ある程度のメンテは覚悟。
後付けできないだけにマンション選びの重要ポイントです。
ないマンションで２４時間ごみだしOK、換気がうまくいっていないマンションだと、とてつもない匂いですよ。

ディスポーザーは個人的に好きじゃないが経験上、転売時に
ディスポーザーと食洗機が付いてないと、客が見下したような顔をする。
なので有った方が良い。

ディスポーザ、No.137さんの言うとおりなんでも処理できるわけじゃないけれど
生ごみの大半が処理できて便利ですよ。
ゴミだしの回数が大幅に減ります。

ちなみにうちは24時間ゴミだしもOK。
ちょ～楽です(w

売れなくて困っているなら、下げるだろう。売れなくても下げないのは困っていないから。

先週末の都心のマンションチラシ見た？中古すらほとんどなくなってるよ。

>>141
賃貸に回っているだけですよ。
ＥＮＤは買っていないよ。

賃貸に回してるだけ、なんて簡単にいうが、賃貸に回せるということは、手金で買った物件ということになるよ。

不動産持ったことない人は想像力も働かないんだね。

>>143
業者間でいろいろやりくりしているんですよｗ
いろいろな会社使ってね。

港区で１ＬＤＫ、２ＬＤＫ賃貸が腐るほど余っているけどだいじょうぶかね？

今の新築マンションは24時間ゴミ出しＯＫで、なおかつディスポーザーも付いてるのが当然だと思ってた。
俺の買ったマンションがそうだから。
別に高級マンションでも何でもないよ。23区内で75㎡の4500万だからね。
ディスポーザーがないなんて、装備をケチってるだけだろ。
見かけが安くてもそれじゃ意味ないよ。

ディスポーザーは必須だよ。うちの女房もそう言ってる。あと食器洗い機も必須だね。
食器洗い機はオプションで付けた方がいいよ。標準で付いてるのはたいていリンナイの安物だから。

＞144
具体的に書いてください。売りが少なくなった理由を。

来月から隠してた在庫ボロボロ出てくる。
マンション屋なんざそんなもんだ。

ディスポーザーね・・・
あれ付いてると生ゴミっぽいのは何でも放り込みたくならない？
環境汚染のもとだって、西海岸のエコな地域で騒がれてた気がするが
東京みたいな大都市で皆が使って、浄水能力は大丈夫なんだろうか・・・
ディッツシュ・ウォッシャーもだけど

それに料理の回数が多いと、まめにメンテしないと詰まったり、臭くなったりする
日本みたいに高温多湿な地域はとくにそう

ディスポーザーは後付け可能だよ
構造は簡単だから、シンク下に破砕用モーターを入れて、少し配管し直すだけ
だから、アメリカならボロなアパートでも普通に装備されてたりする
高いものでも大した装備でもないから、好き好きでしょ
ディスポーザーもディッツシュ・ウォッシャーもあまり清潔でない気がするから、うちはあまり使わないけど

>ディスポーザーは後付け可能だよ

ディスポーザーは専用の浄化槽が必要なんで後付け不可能なんでね？
それとも専用の浄化槽もろとも後付けしようという意味でっか。

ディスポーザー 後付 でぐぐってみ
残さいを小型のヒーターで乾燥させて処理する専用槽をシンク下に設置するんだ

>>145
港区、新宿区が双璧で多いですね。
作りすぎたのでしょうか？
個人投資家の人も大変な目に会ってますね。
家賃下げていくしかなさそう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/

既に潮目が変わって半年たつ現在、何が悲しくてネガティブな書き込みをしているのか神経を疑いますな。極端に細った供給に対し、その10倍近くに及ぶ需要があるために、希少性の高い新築や中古がすばやく売れている事実をよくまあ、マイナスに曲解できますな。
そろそろ、周回遅れで、後ろから先頭車両に追いつかれまっせ。

９０年代のバブル崩壊後と同じ動きですよ。
供給が激減していったん上げ基調のように見せておいて、その後ずるずるとダダ下げ。
賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ。

賃貸が極端に過剰のエリアの上げは有り得ないよ。

>>153
金融や経済的に良い指標が何もない状況で、不動産市場だけが先に回復することはありえない。
高すぎたときから下がったから安く感じる人がいるだけ。
冷静にみれば、その前から見ればまだまだ高い。経済がまったく回復してないのだから。
経済は二番底を避けられるかの非常事態は続いてる。半年前から回復基調ってどこのはなしだい？
まっ、景気は気分だから、その思考は重要なんだけど。みんながそう考えれば本当によくなっちゃうからね！

バブル崩壊後の回復が難しいことは世界中が過去に証明してる。

ディスポーザー後付けは管理規約で不可にしてるところ多いのでは？
専用の管から浄化槽に集めて処理するわけで、自宅で処理して排水管に流すと管を傷めたり詰まり易くすると思うけど・・・
個人責任だから何かトラブルがあった時に莫大な費用がかかりそう。

求人倍率がまた下がってるんだ。
マジでこの国は大丈夫なのか？

こんなふうに書くと、格差とか言う馬鹿がいるが、本来マンションは、貧乏庶民が買えてなんぼのものだろ？

小手先の付加価値でボロうとしてハマってる業者は自業自得。

大規模大量販売のはずが、欲かいて高値つけたり、ペーパーカンパニーにサヤ約束して、自分で身動きとれなくしてる。

じゃなきゃ期分け売りで初期に高売りした客に睨まれてるから下げられない。

逃げ場無くしたのは、自分たち。

だよね？

No.157 さん

ですね。
後付ディスポーザって乾燥式のことだと思うけど
あれって、粉砕した生ゴミを乾燥させたあと
下水に流してるだけ。

まあ乾燥させることによって、ゴミの容量は減るけど
要は生ゴミを下水へ直接流してるのと変らない。
なので、専用の配管を備え付けている浄化槽式に比べると
やっぱりトラブルは発生しやすい。

>９０年代のバブル崩壊後と同じ動きですよ。

経済状況が悪化すると安くないと売れなくなる。
なのでデベロッパは設備をグレードダウンして安いものを作る。

たとえば話題にあがってるディスポーザがないとか、
壁がタイル張りじゃなくて拭きつけ塗装とか
最近はウォシュレットが付かない物件も出てるよね。

バブル崩壊後に竣工した物件とミニバブルのときに竣工した物件を
比較してみてもそのあたりはよく分かる。

まだまだ安くなるって待ってる方々は
価格と同時グレードも落ちてることをお忘れなく。

将来の収入や信用に不安があるなら買わない選択のほうが賢い。
なまじハシゴの上で背伸びして買えてしまって、
あとからそれをはずされれば破綻だからね。

でも現実は、そういう無理な層にどうにかして売りつけることに躍起。
営業ってそういうものかもしれないけど罪深い。

No.160

あと、言い方は悪いが安い物件には安い人間が集まるからね。
住人の質は建物の質以上に重要。
くれぐれも後悔なきよう。

バブル崩壊なんて昔を例にあげるなら、
バブル中、及び消費税率アップ前のマンションブーム中に、
突貫工事で完成させたマンションの数々から問題が次々見つかった過去も書かなきゃね。

No.164

それは消費税率のUpが原因でしょう。
バブルとの因果関係はない。

建物も住民層もチープでよければ、新築なんかに拘る事ない。

でもたしかに、ハリボテでもいいから、新しいうちだけでもぱっと見豪華な新築､というものに、
一定のニーズはあるんでしょうね。
そういう物件が欲しいなら､今後どんどん出てくる可能性は有るんじゃないでしょうか。

下げ止まっている説、まだまだ下がる説両論あるようですが、公開市場で
取引される株価と違って不動産の実勢取引価格はわかりにくいのが特徴。
統計数値と取引現場の実感はずいぶん乖離があるなと感じます。

中古はもちろん新築であっても成立している取引についてはかなりの割合
で表示プライス以下なのでしょう。
ただ実需に関しては安ければ買いたいという層は常にいるので、安く売り
たくないという売主側の事情もあってにらみ合いが続いているというとこ
ろでしょうか。

仕様の低下についてはおっしゃるとおり。
価格上昇時には仕様をあげても、コスト以上に売価に上乗せができました
が価格下落時は逆。グレードを落としても削減したコスト以上に売価を下
げることはできません。標準装備の食洗機をオプション２０万にしたとし
ても下げられるコストはせいぜい５万くらいでしょう。
グレードダウンのわりには売価は下げられないって感じでしょうか。

しかしあらゆる業界が品質や性能は向上させ値段は下げる努力をしている
のに、マンション業界はＡＨＯですよ。
年収の５倍という根拠のないグロス価格があって、それを全額絞りとる
工夫しかしていない。土地の値段が下がれば都心に近寄り、利益をむさぼ
る。土地の値段が上がれば都心から離れるか占有面積を小さくするか仕様
を落とす。ライバルより安くて広くて近くて使いやすいマンションを作ろ
うという発想は皆無。ライバルが値段を上げた？じゃあうちも便乗値上げ
ＡＨＯか！

なんでアホなの？当然でしょ。
あなたは8000円で仕入れた株をマーケットで一万円の値がついてるのに9000円で売るのですか？

>170

10000円で買ったモノが3000円まで暴落してるのに、7000円で売っても誰も買わない。

ましてや、11000円に上がったなんて言われたら、嘲り笑うしかないだろー。

>172
極論過ぎ。

1億で買ったマンションが１～２年で3000万になることはない。せいぜい8000万くらい。

都心一等地は２－３年前の売りだし価格で中古もどんどん売れている。

御苑が一等地なのはだれでも分かるが、
湾岸を一等地と錯覚して、売ってるのが面白い。

どうでもいいけど・・・

後付のディスポーザーって。。。

大昔に原動機後付け自転車（注意：原チャリではない）があったのを思い出しました。
あれ、乗ってるとなんか惨めでした。

御苑マンションの住所、大京じゃない。
近くにいったことあるけど、大京ライオンズの関連ビルが幾つもある。
あそこが一等地なのか？

御苑の億ションが即日完売したってこと。　　分かった？湾岸クン。

》１７６さん

そう？
前にアメリカで築２０年のアパートに２年ほど住んでて、そこは改装時にディスポーザー付けたって聞いた。
まったく問題なかったけど。浄化槽とかはないだろうけどねｗ

都心でロケが良ければ億ションくらいは売れるだろ。
５～６千万でそういうのが買えるのを待ってるのかな？
生きてるといいですね＾＾

焦りは禁物！　にわかに増える“住宅難民”が心得るべき「今どき物件事情」（ダイヤモンド社）

http://diamond.jp/series/analysis/10113/

「現在の住宅ブームは、景気回復に連動したものではありません。実は、局地的な需給逼迫によるものです。人気住宅街では、住宅購入希望者の数に対して、新規物件数が減り続けているのです」

最多価格帯が、９０００万円台の物件を
「億ション」と言い続ける詭弁ｗ

高価格帯マンションの需要回復には、景気の本格回復が条件。だが、プラウド新宿御苑エンパイアの場合、実際に住む目的で購入した人がほとんどで６６件あった登録申込者の６割が３０、４０代。９割近くが新宿区や渋谷区を中心とした、都内からの住み替えという。高額でも魅力ある物件は売れることを証明した。

だとさ。

>>184

へ〜登録はたった６６件なの？
つまり本気で、買いたい買える人は６６人しかいなかったんじゃない。

35戸しかないんだから、66人で十分だと思いますが。

35戸は販売した戸数、
もし地権者がゼロや少数だったなら、完売できる人数ではなかった。

>>178
外苑西通りと新宿御苑の間の超希少な土地だからね。
内藤町の９５％くらいが御苑で占められてるからほとんど御苑に住んでいるといってよい。

将来の不安を煽るような一時期の報道も少なくなり、世の中のひとたちは冷静に判断できるようになったんじゃないかな。
サブプライム、リーマンショック後の経済状況でも、意外と収入が変わらない、あるいは増えたというひともいるし、もちろん大幅なボーナスカットがあったというひともいる。しかし、自分のモノを買うのに他人の財布は関係ないから、以前のようにみんなが不安になって買い控えるということではなく、買えるひとは買える、買えないひとは買えないというごく当たり前の状況になってきたのだと思う。
もちろん、「買えるひと」の数はサブプライム、リーマンショック前よりも減ってると思うけどね。
いい、悪いは別として、ここでも二極化の現実があるということ。
だから、勝ち組相手の高級物件はそれなりの販売ができるだろうし、中間層を狙った物件は中間層自体が崩壊していくなかで壊滅的な状況になる。
この状況はそう変わらないだろうから、自分がどのあたりの物件を狙うかで「買い」か「待ち」か決まるんだろうな。
だから、無理して買う必要がないといえばそれも真実、買えるなら買ってもよいというのも真実。
ただ、子育てのため環境の良いところをと考えているひとたちや通勤や生活の利便性を求めているひとたちにとっては「待ち」の要素は少ないだろうし、不動産を投資先と考えているひとたちにとっては、「待ち」の要素が多いってことだろうね。

２億円以上のマンションを買うような人は大抵、他にも不動産を複数所有しています。
別に賃貸や住み替えを我慢しているわけではなく、3軒目、４軒目を単に買い控えて
いるだけど思います。

買い煽りさんは、一年中買い時だろ。

買えるさんが皆無(笑)

それだけじゃなくて、
道連れ仲間を増やすために
「買い時」だと書き続けてる。