ブランズ・ジオ等々力

東急でも支線の人気は最近ガタ落ちだなあ。
乗り換えがあって不便だから、敬遠されてる。

値下げしてくれないと買えない方々のネガ合戦が始まったね！

先週末の事前案内会に参加しました。

率直な感想としては、「普通」のマンションです。

価格的には立地とかを考えると、こんなもんではないでしょうか。
ピアース尾山台の価格帯と駅からの距離を考慮して、設備と仕様を若干落としてこの価格帯になったのかなと思ってます。

周辺の中古マンションと比較すると同じ広さで1割～2割増し位の価格なので、どうしても新築が良いという人はこちらの方が良いのではないでしょうか。。

個人的には間取りも90%が南北に長い田の字の間取りで、設備仕様も普通のマンションであると思いますので、購入を検討するならちょっと仕様の良い最上階か、東西に長い間取りの西側の住居かな。。
ただ、そうすると価格帯的には他にもっと良いマンションがあると思うので微妙なところです。

「マンション」としての魅力は正直言って、あまり感じません。。

産業道路ではないので、排気ガスはそれほど
酷くありませんが、目黒通りは意外と交通量多いですよ。

見に行ったけど眺望はいいね。
でも、このエリアにしては内装がダサイ。

東急不動産ってこんな仕様なんですか？

ピアース尾山台は確か坪260-270万くらいじゃなかった？
それでもあの当時は割高に感じたのに。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4995
東急不動産というより･･･4年前でも問題視されてるのに・・・。

世田谷でも専業主婦率NO１の尾山台。ファミリー向け物件で、このスラブ厚。
上階で子どもが走っただけでも大変なことに。

誰が買うのでしょうか？

長谷工って床が直貼りって聞くけど、実際どうなんでしょうね。

＞周辺の中古マンションと比較すると同じ広さで1割～2割増し位の価格

そんなことない。
それに、周辺中古マンションでそんな値段付けてるところは、売れてないし。
売れなきゃ、その値段の価値はないわけで。

見に行きましたが世田谷区のマンションとは
恥ずかしくて言えないぐらいセンス無し。
あんな目立つ場所にあるのに

正直、UR賃貸？みたいな印象でした。
隣のチャコールグレーのマンションの新築時単価より高いのはあり得ない。
これ、東急と阪急のブランドイメージがた落ちになるんじゃ？

場所はそこそこなのにもったいない！
もう少しグレードを上げて、世田谷を意識して欲しかったです。

価格も納得できませんでした。

モデルルームに行かれた方のご感想を拝見して
検討しなおすべきなのかと…正直思っております。
気持ちが購入方向に動いている反面、みなさんの
あまりにもマイナスな意見ばかりが目について…
駐車場の料金にも正直びっくりしました。
このご時世なので車の売却も考えてしまいます。
間取りも窮屈なお部屋ばかりとのこと。
実際どんな感じなのでしょうか？
>無理に３ＬＤＫにしなくても、広めの２ＬＤＫにしてほしい
とおっしゃられるくらいですから２ＬＤＫなんて
話にならないくらい狭さを感じるのでしょうね。
モデルルームに足を運ぶことさえ考ええてしまいそうです

>>118さん
あくまでもご自身でご覧になられて判断されたほうが良いですよ。MR見に行くのはタダですし。ここは有益な情報もありますが、結局みなさん私見を述べられるので、ここだけの情報で先入観を持たれないことをお勧めします。

現在はざっくりとした５フロア毎の価格帯での提示ですが、たしか2/11以降に各戸の価格がはっきりするスケジュールだったと思います。その際に管理費や修繕積立計画、駐車場料金が確定してくると思います。（ひょっとしたら価格を下げることもあるかもしれません）

ちなみに、ここまで言ってなんですが、残念ながら私は希望の間取りや仕様ではなかったので比較検討している他物件の方を真剣に考え始めました。これも自分で見に行った結果です。

私も必ずMRを見てからお決めになることをお勧めします。
私の場合は、この物件と隣接する区にある別物件とを比較しました。
結果、ここではないほうの物件に決めましたが、
ここを見たことで、他方の物件のほうが価格・質・環境のバランスがとれていると
判断できたから決心がついたと思います。

＞＞１１８さん

私も上に同じです。MRにぜひ行ってみてください。感じ方は人それぞれですし、家族構成などによっても見方が全く違うと思います。私のところは子供がいないので私の意見は少数派になるかもしれません。

長谷工が施工の物件はとにかく安いと言うイメージがありましたが、
ここは仕様が低スペックにかかわらず、それが価格には反映されていないんですね。
やはり、世田谷区、自由が丘に近いという事だけでの、強気な価格設定なのでしょうか。
(周辺の中古マンションの価格を見ると、確かに高いですけどね～)

ソーラー発電で管理費が安くなると言ってもたかが知れているし、
安すぎても将来的に怖いので、やはり本体価格の見直しをして欲しいな。

ソーラー発電の寿命は何年ですか？

現段階で購入率が見込めないとなると、現地はまだ基礎工事段階だから、
完成までに、さらに全体のスペックが落とされる可能性は大ってことだよね。

まだMRに行っていないのですが、厳しいご感想が多いので私も見に行くことを躊躇してしまいそうです…。
便利が良さそうなところだなと思って期待していただけに尚更です。
どなたか前向きに購入の検討をされている方はいらっしゃいませんか？

MRを見るまで前向きに検討していましたよ。うちは家族4人で住む予定で探していますので、
価格はある程度高くなるのを覚悟したうえで、このエリアで80平米以上の3LDKを探しています。
なので、平米数×100万円ぐらいの価格は想定していましたが、MRを見る限り、
あの仕様に対してあの価格はあり得ない、という印象でしたので見送りました。
もちろｎ営業の方は、今後価格は変更になる可能性はあるとおっしゃっていましたが、
価格は抜きにしても、間取りがちょっと前時代的で、一部屋一部屋が窮屈に感じた点も
気になりました。なので、仮に安くてもちょっと私たちには合わないと思い、今回は見送りました。

とはいえ、皆さん家族構成も違うでしょうし、重視しているポイントも違うと思いますので、
中にはこのマンションを気に入る人もいるかもしれませんので、ぜひ一度MRをご覧になったうえで
検討されることをお勧めします。

おそらく正式価格では下げてくると思われるが、場所、外観、仕様から考えて坪いくらがここの適正なんでしょう？270くらい？？

年末に撮った写真です。
早く完成した外観がみたいものです！！

ここは完全に売れ残りのマンションになるでしょうね。間取りがきびしいですね。和室の需要ってあるのでしょうか？

土地の入手がリーマンショック前で高掴みしちゃったんでしょうね… それでストラクチャと仕様を下げたんでしょうが、完全に負のスパイラルですね。

126さん

125です。
やはり見送られることにされたんですね。
あまり期待は出来そうにありませんが、一応MRには行くことにしました。
その上で判断することにしました。
有り難うございました。

ここ最近書き込みないですね～

みなさん見送っちゃったんですかね？？
MRに行かれた方はことごとく見送られてるみたいですし。

123さん
ソーラー発電の寿命は、電池自体は30年といわれてますし、
パワーコンディショナー(変換機)の寿命は10年ほどらしいです。
それぞれ定期的な交換にかかる費用を考えると、
管理費が劇的に安くなるってほどではないんじゃないかな。
事前案内会は人気があるみたいですね。
私もモデルルームに行きたいんですが、都合が良かった6日の
土曜日はもう埋まってしまったので
来週くらいに出かけてみようと思います。

１月３１日にＭＲに行ってきました

ＭＲを見て妻が一言「狭い」

見学したＭＲの床面積は現在住んでいるマンションと
同じはずなのに収納スペースがなぜか少ない

この掲示板を読んで、その理由が分かりました。
廊下が面積を取っているのですね。

いくつかの間取りタイプを検討し、評価できたのは
東南角に当たるＣタイプの部屋。
床面積は８０㎡超の３ＬＤＫ。北側にも隣の部屋が
あるので目黒通りの騒音も、ほかの部屋より遮断できそう
でした。

でも最下層で７０００万円台。高くて手が出せませんでした。

この物件は本当にMRに行ってガッカリって方ばかりですね。。

場所も間取りも悪くて、しかも高いって。。

ポジティブな意見も聞きたいものです（あればですが）

ここは他の掲示板でも評判が良くないですね。

ある意味、すごい！かも（笑）

こんな、物件も珍しいので、私もMRを見に行きたく
なりました。

どんなにひどいんだろ～みたいな。

私はここのMRを見て見送ったクチなのですが、他の人はどう思ってるのかなって
ちょっと気になったので掲示板をのぞいてみました。
みなさん同じような印象だったんだなあ、と安心しました。

どんな感じのMSなの？
誰かおせーて

ここは人に聞くより自分で実際にMRに行った方がよい物件と過去のレスにありますね。

でもまあMRに行く価値がなければ自分の大事な休日の時間を潰したくないですし、
ネガではなさそうな本気の検討者の方々が次々と見送られているのを見ると、
私もMRに行く気が失せてしまったのは事実ですが(^_^;)

私の感想では眺望とアドレスはポジティブ評価です。等々力のなかでも六丁目アドレスは一応高級エリアですし、
またそのうえ高台で横浜みなとみらいまで見晴らせる眺望は非常に魅力的だと思います。
一方、間取り、仕様、デザイン、価格はネガティブ評価です。
価格は多少高くても質に見合なら買いたいと思って物件を探していますが、今回は見送ります。
エコや災害対策はいいとしてもそれ以外の仕様やデザインがひと昔前のマンションみたいな印象で、少なくとも占有部はかなり貧乏臭く感じました。
これでこの価格はないでしょうという印象です。
数年後に中古で買ってリフォームするならいいマンションかもしれません。

皆さん仕様にネガティブ評価ですが、そこまで酷いのですか？

最近ＭＲをいくつか回りましたが、みんな似たり寄ったりの可も不可もない仕様で、逆にここは具体的にどこがそんなに悪いのか非常に気になります。

ＭＲを見学した方ならわかるとおもうんですが、
バルコニー部分に、建物の梁（はり？）ということで腰の高さ位の段差がありました。
奥行も７・８０ｃｍ位はあったと思います。
我が家には子供がいますので、ここに乗って遊んで転落という事態が容易に想像できました。
リビングの窓を大きくとるためとの説明でしたが、窓は特に大きく感じなかったし、
今まで見てきたモデルルームには、ここまで大きな梁は存在しませんでした。
バルコニー床面に非難ハシゴが大きく陣取っているのも大変気になりました。
眺望がよくてもこれでは幻滅って感じでした。
それ以前に、使いずらい間取りと仕様、価格面で見送りなんですけど。

夫婦でＭＲ見学に行ったのですが、
担当でついた営業マンは若手の男性。
こちらの質問にあいまいな返答で、基本的なことにも即答できず、後で確認してきますとの事。

年齢の割りに若く見られるためこういったことはよくあるのですが、
冷やかしだと思われ、慣れない新人営業マンをあてられたのだんだなと直感しました。

電車で行ったのですが、ベンツで乗りつけでもしなければまともにとりあってもらえないのか。
とっても不愉快でした。

現地に行ってみました。

まず、自由が丘から徒歩17分と書いてあったので、自由が丘から歩いてみることに。

・・・女性の足（ヒール靴）だときついかもしれないですね。
お散歩ダイエットには良いかもしれません。

まだまだ建設はじまったばかりという感じでしょうか。

No.128さんの撮った写真とあんまりかわらない！？

近くに打ちっぱなしがありました。ストレス解消に、近くにあっていいかもです。

目黒通りをはさんでお向かいに木曽路。そのおとなりに、まいばすけっとがあるのが救い。

紀伊国屋さんで買い物は・・・お高すぎますね・・・

近くのバス停（等々力7丁目）は、下り、
★等々力行き（等々力駅経由）
★二子玉川行き（上野毛駅経由）
★世田谷区民会館行き（田園都市線・用賀駅）
思ったより豊富にでている。

行きは自由が丘を利用しましたが、帰りは等々力を利用してみました。
うわさのMRは時間が無くていけませんでした。
等々力駅は自由が丘のオシャレな感じはなく、庶民派っぽい感じがしました。
コープもあるし、安いドラッグストアもあるし。
九品仏とか尾山台とかも今度見てこようと思います。

それにしても、どこの駅からも微妙に遠いですね。
坂もありますし、電動機つき自転車ほしいところですね。

私も歩きましたが、大井町線で微妙なキョリですね。

盛り上がらないですね、このｽﾚ。

盛り上がらないし、たぶん売れそうにないですね。

こんなに早い時期からインターネットのフラッシュ広告にガンガン出してますし。

デベも失敗に気づいてかなり焦ってるんでしょうね。

もったいな～い。
多少無理してでも買いたい物件ではないですねぇ。お金余って困っている人は買い？

>>149
大井町線は使えないですからね。

通勤とは無縁の人が対象では？

通勤とは無縁の人が対象？それはあり得ないでしょう。
無理して部屋数を増やしているうえに供給戸数も多い旧公団風マンションですから、
たぶんデベロッパーの想定ではサラリーマン向けだとおもいますよ。
私はこの物件付近に住んでいますが通勤時は朝はバスで都立大学駅、夕方は自由が丘からバスで八中まで乗ります。
ただ、この物件の販売対象はサラリーマン向けだとは思いますが、土地の仕入れ時期が
三年前の高値時期なので建物のグレードを落として価格を下げてもまだ単価が高いのだと思います。
恐らくJTがこの土地を長谷工に売ったときの坪単価は400万円近くだったと思われます。
それを長谷工は建築条件付きで一昨年に阪急東急JVに売って、長谷工がお安い建築費で施工しているのですが、
それでも元々の土地の仕入れ値が高いので、仕様は安っぽいのに価格は高い建物になってしまったんだと思います。
ただし、眺望とアドレスは良いと思います。とはいえ、それにこの価格が見合うかどうかはまた別の話ですが。

サラリーマン向けだと利便性とお値段が重視されてしまいますね。