サンクレイドルつくば

https://www.sumai1.com/useful/plus/buyers/plus_0084.html　　より、
「私達が知りたい管理状況とはこのようなことだけではなく、そのマンションには現在どのような課題があり、それに対してどんな議論が繰り広げられ、どのように対処しているのか、あるいは、管理会社に任せきりにせず、管理組合が自らの資産価値を守るために主体的に活動しているのか、といったことも含まれているはずです。」
ここ数年で、こんな意見が盛り上がってきている様です。節穴さんはせっせと資産価値を下げているように思えて仕方ありません？

購入時に渡される規約集で、次のことが明記されています。
マンションの「管理に関する承諾書」にて、収納口座として「りそな銀行吉祥寺支店」に「○○○○管理組合　代表　飯田一樹」名義で「普通預金（決済用）口座」を開設すること、・・・第１期理事長選任後は管理組合が継承すること。
紛らわしい名義人名の収納口座が用意されます。気を付けないと、横領事件になるかも？

大規模修繕工事の時期が近づくと管理会社が契約外事項に介入し
①長期修繕計画の見直しができないように委員会（総会承認）の設立を妨害します。
②自社は「設計監理方式」を辞退し、「責任施行方式」で進める様に助言しますが、強引な手段を用いて「管理会社主導方式」で、グループ関連会社の施工業者に受注させるよう画策します。
③事態に気付いて反対する組合員に対しては、議事録を使って心象操作をし「クレーマー」に仕立て上げます。

※管理会社社長の飯田一樹さんは飯田グループホールディングス創業者の直系です

サンクレイドルつくば　委員会便り(案)　　vol.00

委員会の設立を提案するにあたって
　自宅から地球上の出来事を瞬時に把握し世界中に情報を発信、そんなスマートな情報化社会が可能となる令和の時代に移行しました。が、その一方で、新型コロナウイルスの感染の拡大により個人の生活が脅かされる状況となっています。この危機の中で、テレワークなどの新たな生活様式が定着し始め、人々の考え方が一変しようとしています。

　そして、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正」が令和2年6月24日に公布されました。来年には自治体の発言力が強化され、マンションの管理状況について、つくば市より指導・助言ばかりでなく勧告も行われるようになります。また、同時にマンション管理計画の認定制度が始まります。この、認定の取得で、住宅ローンや固定資産税などで優遇措置が得られる方向で議論が進んでおり、マンションの管理のありかたそのものが資産価値となる時代が間近に迫っています。

　また、令和3年2月5日には、長期優良住宅の普及促進等・・・（長期優良住宅法・住宅品質確保法）の改正が閣議決定されました。今後、
①共同住宅について、区分所有者がそれぞれ認定を受ける仕組から管理組合が一括して認定を受ける仕組に変更され、②良質な既存住宅を長期優良住宅として認定する制度が創設されます。
そして、落第点が付いた住宅、誰も見向きもしない・・・そんな時代が始まります。

　これから起こる多くの課題に対し、微力ですが、検討委員会を発足させ、今抱えている課題を浮き彫りにし、将来の選択肢が明るい方向に広がるよう、的確な情報に基づいた議論の場を開催することをご提案いたします。ご賛同いただければ幸いです。

○マンションに対して価値の基準ががらりと変わります
・平成まで　：　　防火　　耐震
・令和から　：　長期展望　管理計画　省エネ　緑化　バリアフリー　防災(水害・地震)　・・・

○今から、計画を立てていかないと…

発起人は、第８期理事長、大規模修繕委員会委員長を務めています。また、コンクリートの素材も供給しているメーカーの研究員として試験・分析方法を作る側に携わり、学会の世話役も務めています。素材の劣化や電気防食も守備範囲で、さらに、認定制度や業務監査なども経験しています。

図書類（設計図など）について
契約書などで、マンション標準管理委託契約書に記載の「甲（管理組合）の事務所で管理する」の記載を故意に削除し、自社（乙）で管理することを既に契約しているかのごとく記載し、契約を更新しようとします。
ほとんどの住民はこのことに気付かず、集会などで承認してしまいます。

昨日今日と夜20時～22時の間に駐輪場で子供と父親らしき声がしてうるさい。遊んでいるのか声が響いていて、体調が悪くて寝たくても眠れない。
明日もうるさいままなら警察に相談する。

>>33 住民板ユーザーさん1さん
ご気持ちはわかります。
当方も、LED工事以降、夜中の廊下が明るくなりすぎて、なかなか寝付けない状態です。
警察に相談すると、難しい人（クレーマー）の評判となって、あまり良くないこととなりそうです。
GW　の出来事として、しばらく様子を見てはいかがでしょうか。
対策として、時間はかかりますが、理事会に「夜中の騒音防止に関する細則（大音量のテレビ、演奏、ペットの鳴き声、大声の会話・・・）」などでルールを作ることを働きかけたいと思います。

>>6 マンコミュファンさん

ローン＋約５万円・・・ある程度に抑えられるように知恵を出し合いましょう。

同感です。

過去の議事録を調べてみると、修繕積立金の単価（＠円／㎡･月） は
第１期 　 50
第２期 　68
第３期　 90
第４期　 115
第５期　 142
第６期　 171
第７期 　198
第８期　 222
第９期　 240
第10期　249
第11期　275
第12期　275
と、毎年、着実に上がっていましたが、
ここにきて、やっと上がり止まっています。

少し訂正します
>>4 マンコミュファン 2009/09/11 21:47:09
ローン＋約５万円・・・ある程度に抑えられるように知恵を出し合いましょう。

>>6 マンコミュファン 2009/09/28 23:04:27
入居済みのみなさん。入居してのご感想はいかがでしょうか？
何か気になる点などありますか？

過去の議案書や議事録を調べてみたところ、修繕積立金の単価（＠円／㎡･月） は
第１期　　50
第２期　　68
第３期　　90
第４期　 115
第５期　 142
第６期　 171
第７期 　198
第８期　 222
第９期　 240
第10期　249
第11期　275
第12期　275
と、毎年、着実に値上げしていることが判ります。
ここにきて（いろいろとゴタゴタがあって）、
やっと、上がり止まっている模様です。

>>34 マンション住民さん
当方も、LED工事以降、夜中の廊下が明るくなりすぎて、

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　階段・エレベーター付近：午前7時頃に消灯
　廊下部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
現在、2021年５月中旬から
　階段・エレベーター付近：午前7時頃に消灯
　廊下部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
に替わっている様です。
理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
LEDの省エネ効果が見込めなくて、こそっと、蛍光灯を点灯していた頃の状態に戻したのかも知れません？
※玄関ポーチの天井につけられたダウンライトは、各戸で使用料を負担していると考えられます。施工業者が提出した提案書は「かなり盛っている」状態で、10年でおよそ140万円の削減となっていましたが、実際の効果は、その半額以下となるでしょう？

>>36 マンション住民さん　補足説明いたします。

修繕積立金の目安
国は、主として新築マンション購入予定者向けに、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示すガイドラインを作成しています。
（専有床㎡当たりの修繕積立金の目安額）
15階未満5,000㎡未満の場合の平均値　：　218円/㎡・月
事例の2/3が包含される幅　：　165円～250円/㎡・月

という事で、世間水準よりも高い状態となっています。
管理会社は、さらに吊り上げようと画策しています。

>>31 監査人さん

あらためて、これまでの理事会の議事録（配布版）を見返してみました。
その感想ですが、
①理事会が機能していない（管理会社の言いなり）
②ダミーの「大規模修繕委員会」を募集した
③大規模修繕委員会の解消を「空中分解」として悪意を込めた意識操作をした
④真っ当な委員会の設立を妨害した（委員会→個人）
⑤管理組合（委員会）が保管すべき重要書類を、理事会が具体的な規約や書類の目録も示さず、「個人が保管することはおかしい」ということで、管理会社が保管することを決議した。
そんな感じに思えます。

>>37 マンション住民さん　　状況が少し違っていたようなので訂正いたします

当方も、LED工事以降、夜中の廊下が明るくなりすぎて、

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
現在、2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
に替わっている様です。
理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
LEDの省エネ効果が見込めなくて、こそっと、蛍光灯を点灯していた頃の状態に戻したのかも知れません？
※共用部分の玄関ポーチの天井につけられたダウンライトは、各戸で使用料を負担していると考えられます。施工業者が提出した提案書（共用部分の電灯）は「かなり盛っている」状態で、10年でおよそ140万円の削減となっていましたが、実際の効果は、その半額以下となるでしょう？

>>40 マンション住民さん
　　状況が少し違っていたようなのでさらに訂正いたします

当方も、LED工事以降、夜中の廊下が明るくなりすぎて、

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
現在、2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
に替わっている様です。
理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
LEDの省エネ効果が見込めなくて、こそっと、蛍光灯を点灯していた頃の状態に戻したのかも知れません？
※共用部分の玄関ポーチの天井につけられたダウンライトは、各戸で使用料を負担していると考えられます。施工業者が提出した提案書（共用部分の電灯）は「かなり盛っている」状態で、10年でおよそ140万円の削減となっていましたが、実際の効果は、その半額以下となるでしょう？

今一番の課題
このコロナ禍の中で、「置き配」にどう対応するのか？
課題
①管理会社の伏見さん、あてにならない。
②誰が、具体的なプランを立てるの？

>>41 マンション住民さん
また少し状況が変わっている様です

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
2021年６月上旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前５時00分頃に消灯

に替わっている様ですが、理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
（理事会で承認されていません）

>>43 マンション住民さん
また少し状況が変わっている様です

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
2021年６月上旬（休日）
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前５時00分頃に消灯
2021年６月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯

に替わっている様ですが、理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
（一体どうなっているのでしょう？）

>>44 マンション住民さん
またまた状況が少し
変わっている様です

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
2021年６月上旬（休日）
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前５時00分頃に消灯
2021年６月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時30分頃に消灯

に替わっている様ですが、理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
（一体どうなっているのでしょうか？）

>>45 マンション住民さん
ココの管理会社、本当にあてにならん！
（何がやりたい？）

>>45 マンション住民さん
また少し状況が異なっていた様です

工事直後、2021年2月頃から５月頃まで
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前7時頃に消灯
2021年５月中旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：午前7時頃に消灯→終夜運転
　廊下・階段部分：　　　　　　　午前４時45分頃に消灯
2021年６月上旬から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前５時00分頃に消灯（月曜朝）
　　　　　　　　　　　午前４時45分頃に消灯（平日）

に替わっている様ですが、理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
（なんともややこしい、一体どうなっているのでしょう？）

>>47 マンション住民さん
また少し状況が異なってきた様です

2021年６月17日から
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前５時00分頃に消灯（夏季）

理事会や管理会社からは、何ら連絡がない状態です。
LEDの省エネ効果が見込めなくて、こそっと、点灯時間を短縮していたのかも知れません？
※共用部分の玄関ポーチの天井につけられたダウンライトは、各戸で使用料を負担していると考えられます。施工業者が提出した提案書（共用部分の電灯）は「かなり盛っている」状態で、月額はおよそ22000円という事でしたが、当方の試算では蛍光灯で12000円程度、LED化すると9000円程度となります。10年でおよそ140万円の削減となっていましたが、実際の効果は、その4分の1程度となることでしょう？

　

>>48 デベにお勤めさん
マンションに限らず色々専門家にご相談された方がいいと思いますよ。

>>47 マンション住民さん
また少し状況が異なっていた様です

2021年６月26日
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前４時15分頃に消灯

一体どうなっているのでしょうか？

>>50 マンション住民さん

どうも6月下旬から、状況が変わっている様です

2021年６月2９日
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前４時15分頃に消灯

>>51 マンション住民さん
8月になってから、また状況が変わっている様です

2021年８月３日
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前５時００分頃に消灯

>>43 デベにお勤めさん
グーグル先生の意見です（補足します）

あくまで議長に、議事録作成義務があるのです。

その議事録には、
「すべての議案は賛成多数で可決されました」など結果報告だけではだめです。

区分所有者総数や議決権総数、出席区分所有者の数や議決権行使書や委任状の提出数などを明記しなければなりません。
さらに、区分所有者が発言した意見や要望も明記する必要があります。

もし正しく議事録が作成されていなければどうなるのでしょうか？

罰則　区分所有法第71条
第3項　第42条第1項から第4項までの規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。

議事録を正しく正確に作成しないと、総会で議長を務めた人は、20万円以下の過料という処分になります。

では現実問題として、総会議事録の作成はどうすればいいのでしょう。

議長は、議案の説明や区分所有者からの質問や要望に返答しなければならないので、すべてメモしておくことは不可能です。
書記を定めておき、その人に議事録案を作成してもらうべきでしょう。

しかし実際のところは、管理会社に議事録作成を任せて、
議長と出席者2名が署名捺印だけしている管理組合が多いのではないでしょうか？

標準管理委託契約書では、
基幹事務以外の事務管理業務の中で、総会支援業務があります。その中で、
総会議事録案の作成とあります。

標準管理委託契約書のコメントでは、
理事会及び総会の議事録は、管理組合の活動の重要な資料となることを踏まえ、マンション管理業者に議事録の案の作成を委託する場合は、その内容の適正さについて管理組合がチェックする等、十分留意する。

管理会社に議事録案の作成をお願いするのはいいのですが、議長は必ずすべてをチェックして、
虚偽はないか？
区分所有者の意見はすべて記載してあるか？
管理会社の都合がいい内容に書き換えられていないか？
等をよくチェックしてから、署名押印する必要があります。

議事録完成後、虚偽や記載すべき事項が抜けていた場合に、全責任を負って罰を受けるのは、議長なのですから！

「管理会社が作成した議事録に署名捺印しただけなのにもうやだ～（悲しい顔）」
と叫んでも後の祭りです。

署名捺印はそれほど重要な行為です！

>>53 マンション住民さん
8月になってから、また状況が変わっている様です
（少し修正します）
2021年９月１日
　宅配ボックス周り・廊下奥一燈：終夜運転
　廊下・階段部分：　　午前5時15分頃に消灯
　　　　　　　　　　　午後6時30分頃に点灯

別の板（サンクレイドルシリーズに住んでる方）でこんな意見がありました

最初の管理会社は、伏見管理サービスさんになります。自身は「独立系」といっていますが、飯田グループのバリバリの「デベロッパー系」です（社長の飯田一樹さんは、グループ創業者の直系）。コマーシャルで有名な「生活情報館」もグループ傘下です。
大規模修繕工事が金蔓なので、修繕積立金が他のマンションよりも高く設定されています。管理会社のサービスは悪く、積立金の値上げに精を出すばかりです。
管理会社を変えれば、終の棲家として悪くないと思います。

別の板（伏見管理サービス・・・）でこんな意見がありました

>>10 デベにお勤めさん
補足します
②自社は「設計監理方式」を辞退し、「責任施行方式」で進める様に助言しますが、強引な手段を用いて「管理会社主導方式」で、グループ関連会社の施工業者に受注させるよう画策します。

これに対し、この管理会社は
「数量拾い」＆「有償の見積り」を取ることをマンションの施工会社に依頼するよう助言します（あいまいな建築用語を使っているため、具体的な仕様が分からない）。
しかし、
マンションの施工会社としては、建設時の「瑕疵」の時効の10年が過ぎ（再燃を恐れて？）、言い訳をつけて責任施工方式の見積もりを辞退します。
他の施工会社は、管理会社のバックで飯田グループが牛耳っている事を知っているので（下請け工事が回ってこなくなる）、当たり障りのない言い訳をして見積もりを辞退します。
「にっちもさっちも」行かないような心象（伏見さんが管理するマンションだけ！）を役員に与え、管理会社が仕切るように助言します（数千万円の・・・が裏で）。
つまり「管理会社主導方式」を知らないうちに受諾し、水増し工事を容認することになります。

設計監理方式で下記の、業務を一括受注すると
①建物調査報告
②修繕計画設計
③施工業者選定補助
④工事監理
⑤長期修繕計画書作成
おおよそ200ー300万円がかかります。

どっちが良いのでしょうか？

>>57 マンション住民さん
別の板（伏見管理サービス・・・）の意見が修正されていました
転記します

修正します
②自社は「設計監理方式」を辞退し、「責任施行方式」で進める様に助言しますが、強引な手段を用いて「管理会社主導方式」で、グループ関連会社の施工業者に受注させるよう画策します。

設計監理方式で、下記の業務を一括発注すると
①建物調査報告
②修繕計画設計
③施工業者選定補助
④工事監理
⑤長期修繕計画書作成
おおよそ200ー300万円がかかります。

これに対し、この管理会社は、責任施行方式で
マンションの施工会社に「数量拾い」を「有償」で見積りを依頼するよう助言します。
※あいまいな建築用語を使ってわざと分かりにくくしています。「無償」だと①建物調査報告、②修繕計画設計にかかる費用の見積もりの事を指しますが、「有償」で見積りをとると、①建物調査報告、②修繕計画設計を発注することになります（つまり、管理会社主導方式を採用することになります） 。
マンションの施工会社としては、建設時の「瑕疵」の時効の10年が過ぎ（見過ごされていた施工時の不備が発覚するのを恐れて？）、言い訳をつけて責任施工方式の見積もりを辞退します。
他の施工会社は、管理会社のバックで飯田グループが牛耳っている事を知っているので（下請け工事が回ってこなくなる）、当たり障りのない言い回しをして見積もりを辞退します。
「にっちもさっちも」行かないような心象を役員に与え、管理会社が仕切るように助言します。

つまり「管理会社主導方式」を知らないうちに受諾することになります（水増し工事を発注することが確定します）。

別の板（伏見管理サービス・・・）でこんな意見がありました
>>　○○○

他のサイトの意見です
http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z87.html

×親会社のデベロッパーの瑕疵が表沙汰にならないように、最大限の努力をする会社です。マンションの住人にとっては、評価に値しません。多額の費用のかかる修繕見積書は積極的に持って来ますが、経費を節減には、非常に非協力的です。管理組合理事会に於いて、強迫観念を植え付け組合員を丸め込んでいきます。本当に恐い管理会社です。 (16/1/20)

他の板から

悪徳管理会社って
反社会的組織じゃないですか？
○暴
と同じじゃないですか
違いますか？

先日、給水ポンプの修理がありました。
これまでは、四六時中稼働していたポンプの音がうるさくて睡眠不足でした、が、作動音がぴったと止まり、静かな状態でゆっくり寝ることができます。有り難うございました。
議事録に「結露と認識」と書かれていましたが、排水ポンプが四六時中稼働していたようです。
（かなり、水漏れしていたのではないでしょうか）

>>65 入居済みさん
電気代を無駄遣いしていたという事ですね。
ここ5年ぐらい続いていたので、損失は少なく見積もっても10万円、排水ポンプの交換を含めると100万円以上になると思われます。

>>66 マンション住民さん
議事録によると、相見積もりもなく給水ポンプを発注したように書いてありますが、実勢価格は200万円程度です。
また、規約に書かれている緊急時（例：被災して壊れた）には該当しないため、発注には総会の承認が必要です。
※病気に例えると
・緊急時：コロナの濃厚接触者となり自宅待機。　・・・緊急対応
・平常時：コロナ感染予防のためのワクチン接種。・・・予防措置

定期総会について
規約では、
新年度(2/1)が始まって3カ月以内に開催・・・
となっていて、期限が迫っています。
延期の通知をしないと、区分所有法違反となります。

定期総会について　ー訂正いたしますー
規約では、
新年度(３/1)が始まって3カ月以内に開催・・・
となっています。
期限が迫っています。
5/17までに開催の通知（含、議案書）をしないと、
区分所有法違反となります。

赤外線診断について、
セラフ榎本さんのホームページを添付いたします。
足場を組む（経費：約1000万円）ことなく、建物診断はできます。
定点カメラによる方法はすでに一般化しており、
ドローン空撮も少しづつ浸透してきている様です。
議事録や管理会社の説明と大きく食い違っていて困っています。

伏見さんから掲示物がありました。
小さな文字で
「※管理組合さまごとのご入会となります。」
と記載されています。
全戸に配布する必要などなく、また、サービスの価格表示もありません。
詐欺的な表記となっています。

消防設備の法定点検があります（2022年5月10日）
点検項目が微妙に変わっています。
（2015年5月22日）
自動火災報知設備、消火器具設備、屋内消火栓設備、
避難器具設備、連結送水管設備、非常コンセント、
防火戸・防排煙設備、誘導灯設備　等
（以上のうち、当物件に設置されている設備）
今回
自動火災報知設備、消火器具設備、屋内消火栓設備、
避難器具設備、連結送水管設備、非常コンセント、
防火戸・防排煙設備、誘導灯設備

なんとなく嫌な予感がします（法定の設備がない？）。

>>72 入居済みさん
訂正します
（2022年5月10日） ・・・誤
（2022年5月８日） ・・・正

思わず吹いてしまいました。
7回議事録で「定期総会で、大規模修繕工事の実施方針と余剰金の組合員を議案・・・」
これは、稚拙で典型的な詐欺的行為です。
①一見、なんか得をしたような気分になります。
②あたかも余剰金があるように説明し、今のやり方の営業活動に邁進しています。
③修繕計画で、実際は、大規模修繕の次に設備機器の耐用年数がきて更新が目白押しで、余剰金などは無いに等しい状態です。
④理事長に言わせることで、管理会社はちゃっかり責任回避しています。

どうしてこんな、どんぶり勘定に騙されてしまうのでしょうか？
資金計画が全くない＝ぼったくりに加担している
…ということになってしまいます

管理会社に騙されても責任を取らされるのは理事長です。
修繕積み立て金を定額に変更する宣言をし、
長期修繕計画の見直しと資金計画を承認する。
こういったやり方しか、選択肢はないと思います。