サンクレイドルつくば

アンケート-２

質問1）部屋の室内についての質問
?室内に雨漏りはありますか？　　　ある　・　なし

「ある」とお答えの方に質問です。　　
・場所は？　　天井　・　壁　・　床　
・時期は？　　現在　・　過去（いつ頃：　　　　　　　　　）

質問2）部屋の室内建具についての質問
以下の建具に不具合があれば不具合を選択してください。異常が無ければ「異常なし」を選択。

?玄関ドア：　さび　・　がたつき　・　損傷　・　結露　・　開閉　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
?窓サッシ：　さび　・　がたつき　・　損傷　・　結露　・　開閉　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）

その他の建具で不具合があればご記入お願いします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

アンケート-３

質問3）バルコニーについての質問
バルコニーで不具合が発生している箇所を選択してください。異常が無ければ「異常なし」を選択。

①バルコニー天井：　雨漏り　・　ひび割れ　・　塗装の剥がれ　・　コンクリートが欠けている　・　異常なし　

②バルコニー壁・手摺・隔板（隣との仕切り）
壁：　ひび割れ　・　塗装の剥がれ　・　コンクリートが欠けている　・　錆汁（赤い筋）がある　・　異常なし　
手摺：　さび　・　取付け部が動く　・　異常なし　
隔板：　さび　・　破損　・　腐食　・　異常なし　

③バルコニー床：　コンクリートのひび割れ　・　防滑シートめくれ、剥がれ　・　排水が悪い（床・側溝）・　異常なし　

アンケート-４

質問4）室内設備関係についての質問
室内の設備関係の質問です。異常がなければ「異常なし」を選択。

①各所の給水設備
台所：　水が濁る　・赤水がでる　・　水の出が悪い　・　異臭がする　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
浴室：　水が濁る　・赤水がでる　・　水の出が悪い　・　異臭がする　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
洗面：　水が濁る　・赤水がでる　・　水の出が悪い　・　異臭がする　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）

②各所の排水設備
台所：　詰まり　・　流れが悪い　・　逆流する　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
浴室：　詰まり　・　流れが悪い　・　逆流する　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
洗面：　詰まり　・　流れが悪い　・　逆流する　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）
トイレ：　詰まり　・　流れが悪い　・　逆流する　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）

③電気設備
ブレーカー：　ブレーカーが頻繁に落ちる　・　異常なし　・　その他（　　　　　　　　　　　）

ブレーカーが頻繁に落ちる回答した方への質問。
どんな時に落ちるのか？：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（例：電子レンジと掃除機を一緒に使用しているとき　など）

④テレビ・インターネット
テレビ：　映りが悪い　・　ゴースト（砂嵐）が出る　・　異常なし
インターネット：　通信速度が遅い　・　繋がらないときがある　・　異常なし

アンケート-５

質問5）マンション内の共用施設および設備に関する質問
マンション内の共用廊下・階段、エントランスホール、エレベーター、駐車場、駐輪場、集会場、植栽などの共用施設および設備で不具合と感じていることがあればご記入お願いします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（記入例：駐車場の線が消えている、駐輪場の電球が暗い　など）



以上でアンケートは終わりですが、その他に管理組合へご意見やご要望などありましたら下記の欄に記入してください。




なお、このアンケート調査は建物の今後の維持および管理運営の資料となります。
それ以外の目的に使用する事はありません。

アンケート-６

本アンケートはあくまでも参考例なので、マンションごとに必要なポイントをコンサルタント会社や管理会社と調整しながら作成をお願い申し上げます。

良いアンケートの作成POINTを解説

POINT1：誰でも分かるような選択肢で回答してもらう
例えば、「室内に雨漏れがあるか？　　ある　・　なし」など誰でも簡単に丸で囲む手軽さで回答できるように作成しましょう。

POINT2：不具合箇所など細かい点が分かるような質問を用意する
例えば、「室内に雨漏れがあるか？　　ある　・　なし」の選択の次の質問で、「ある」とお答えの方への質問した方向けに詳細質問項目を準備します。
・雨漏れが発生した時期　　現在　・　過去（いつ頃：　　　　　　）　
この様に詳細質問をする事によって、調査時の手間を省く事ができます。

POINT3：記入してもらう箇所は解答例を入れる
選択項目だけだと詳細までは把握する事ができない為、詳細な解答がほしい際には例えば、「過去のリフォーム歴」という質問があれば、解答例として「例：2013年5月頃　　洋室の壁と天井のクロスを貼り替え」と回答サンプルを予め記載しておくと住居者の方も解答がしやすくなります。

POINT4：各住戸の状況が把握できる質問構成にする
例えば、以下のように部屋の事についての質問と分かるようにした上で、不具合状況や不具合箇所を選択できるようにすると分かりやすい質問構成となります。
・各部屋の不具合に関する質問：漏水、結露、換気など

POINT5：その他に生活の中で気付いたことを自由記入してもらう枠を設ける
不具合箇所だけでの洗い出しアンケートとならないように、その他のご意見・ご要望も住居者より解答ができるように自由記入ができるようにしましょう。

機械式駐車場の件以降は詳細なアンケートが行われていません。
前回の大規模修繕に関してのものを添付します。

修繕委員の意見
・2011年に大がかりな修繕工事を行っていること。資金計画で12年周期だと赤字になるため15年周期が好ましいこと。18年周期の実施例が増えていること。を理由に、
→第18期が好ましいと結論付けています。

・1980年代は管理会社主導の責任施行方式が主流だったが、管理会社、施工会社、理事会の癒着問題が社会問題となり、2000年頃に設計監理方式が生まれ主流となっている。一部の悪質コンサルの存在や、小規模のマンションでは割高となるデメリットもあり、今は、色々なやり方が生まれていて、摸索状態にある。これを受けて、次のような優先順位を提案している。

コンサルタント等の採用・・・◎
設計監理方式　　　　　・・・○
責任施工方式　　　　　・・・×
管理会社主導型　　　　・・・××

なぜか、修繕委員の意見やアンケート結果を無視して第15期に責任施工方式で準備を進められています。

訂正します
（誤）
なぜか、修繕委員の意見やアンケート結果を無視して第15期に責任施工方式で準備を進められています。

（正）
なぜか、修繕委員の意見やアンケート結果を無視し、第15期に責任施工方式での準備が進められています。

管理会社は、
①時代背景を抜きにして、工事のやり方が、責任施行方式と設計監理方式の2つしかないかの如く説明しています。
②また、工事契約を結んでからでないと、修繕計画の見直しや工事設計ができないかの如く説明しています。
③以前の慣習の、一回目の大規模修繕が終わってから修繕計画の見直しをやっていた、を根拠に、計画の見直しは一回目の大規模修繕が終わってからやればよいと主張しています。

管理会社見直し（リプレース）が逆指名に変わったような報道がありますがこれは嘘です。

　多くの管理会社は、管理費だけでは収益が出ないので、大規模修繕工事の仲介・手数料を稼ぐことで、経営が成り立っています。
　いま、週刊誌やSNSなどを使ったステルスマーケットで一方的な情報を流し、モンスター・クレーマーとして、大規模修繕で収益が出ないと判断した管理組合を切り捨てることが横行しています。

そして、管理会社は、「もしも自社が管理をやめたたらこの先どうなるか知りませんよ」と不安を煽っています。

でも、ご安心ください！
真面目な管理会社も多々あります。
その一例をご紹介いたします。

マンションの価値は「管理」で決まるといわれます。
　現在の管理にご不満や問題がある場合、そのまま放置しますとマンションの資産価値を左右しかねません。現状の問題点や不満点を整理したうえで改善・解決が難しいようであれば管理会社を変更するのも選択肢のひとつです。
管理会社見直し（リプレース）の流れ
1現状の管理の問題点を整理
2管理会社の見直しを理事会で決定
3王子不動産にご相談
4マンション調査の実施
5見積書および提案書を受領
6理事会でご検討
7住民説明会の実施
8総会で管理会社変更を決議、決定
9管理会社変更

マンション管理会社をお探しの方へ
　総合管理(管理員・清掃・設備管理などの一括契約)はもちろん部分的な管理や自主管理からの移行もサポートいたします。皆様のご不安に経験豊富なフロントが誠意をもって応対をさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。
http://www.ojire.co.jp/business/fm/mansion_manage/index.html

朝日新聞デジタル　連載あなたのマンション、大丈夫？　管理問題を追う
第4回
打ち切りは突然…管理会社が「管理拒否」高齢化時代のマンション事情
有料記事
高橋健次郎、片田貴也2022年2月17日 12時00分
https://www.asahi.com/articles/ASQ285H4KPDKULEI004.html?iref=pc_rensai...

「8月に契約を打ち切ります」

　昨年5月、神奈川県座間市内のマンション（築30年、67戸）の管理組合は、中堅の管理会社から、管理業務の契約打ち切りを一方的に告げられた。

　人件費の高騰を理由に、管理費の3割値上げを提案されたのが昨年1月。4月の総会では、受け入れるかどうかの議論がまとまらず、現状の金額で3カ月延長する提案が管理会社から出された。

　3カ月後に再度話し合うことで可決したが、議論は中ぶらりんのまま。5月になって突然、管理会社が打ち切りを突きつけてきた。

　「採算が合わなくなり切られたのでは」と、理事長の男性は振り返る。このマンションでは、別の管理会社4社の見積もりを取り、うち1社への委託を決めた。

　業界紙「マンション管理新聞」が2019年に管理会社30社を対象に調査したところ、7割の会社が、採算が取れないことなどを理由に管理組合との契約を辞退したことがあると回答した。管理コストの上昇などが背景にあるとみられる。

　建物の老朽化や住民の高齢化で、管理が行き届かないマンションも増え始めている。管理は管理会社に委託するのが一般的だったが、自分たちで担う「自主管理」や、一部だけを業者に委託する「部分管理」といったやり方も。資産価値にもかかわる問題だけに、住民自身が向き合うことも大切だ。

　でも、一体どうすれば？　どんなやり方があるのか？

ここ数年、管理会社から契約を断られる「管理拒否」が増えています。マンション管理は住民が担うのが基本。では、どんな風に関わればいいのでしょうか。いくつかのケースをご紹介します。

「セントエルモ志木」の管理組合が2009年に作成した収支予測。「合計」がゼロを下回っている。当時から、修繕積立金の金額によっては、「赤字」に陥ることが懸念されていた=管理組合提供　↓

大規模修繕についての体験談がありましたので、連載いたします。
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/shien/3292.html

その１

第一回目の大規模修繕工事を終えて

ナイスアーバン国立大学通り 管理組合
修繕委員長　越 峯一

私達の住む「ナイスアーバン国立大学通り」は昨年第一回目の大規模修繕工事を実施致しました。ここでは修繕委員会の発足以来の経過を辿りながら、委員会の最大の課題であった大規模修繕工事を振り返ってみたいと思います。

（その２）

　総会で前触れもなく突然修繕積立金倍増議案が上程された事がきっかけとなり、それまでの理事長経験者数名で、「修繕委員会」という名前の勉強会が発足致しました。管理組合設立6年目のことです。
　それまでは、それこそ全て管理委託会社任せで進んできましたが、管理の内容見直しを手始めに、大きな修繕については少しづつですが相見積もりをとるようになっていきました。その後、来たるべき大規模修繕工事に向けて特定非営利活動法人日本住宅管理組合協議会（NPO日住協）の講習会に理事会と修繕委員会とで6名ほど参加させて頂いてからは私達の考え方も大きく変化していきました。

（その３）

　NPO日住協さんには、まだ私達が会員になる前からいろいろなことを親切に教えて戴きました。大規模修繕工事については、大変参考になった実施例ややり方、進め方の小冊子類を頂き勉強させて頂きました。その後会員になってから、修繕委員会そのものを管理規約に明文化して管理組合の正式な組織にすること、委員長は理事会にて適宜報告することや修繕委員兼務の理事を置くこと等々的確なアドバイスを頂き実行してきました。
　管理組合役員が理事長以下全員、任期一年で交代する制度のため、大規模修繕工事のような長期にわたる検討には良かったと思います。

（その４）

　大規模修繕工事のやり方については、当初は責任施工方式で良いのではないかとの意見も一部にありましたが、検討をかさねた結果、設計監理方式を採用することになりました。
　実際には、NPO日住協さんには設計監理会社の、更には施工会社の、公募から選定まで、両手を超える沢山の応募会社から一社への選定ポイントや面接の指導を頂き、応募各社比較表の作成等をして頂きましたので専属係員不在の当方にとっては随分助かりました。

（その５）

　工事が始まってからは、原則週一回設計監理者と施工者との打ち合わせ会に同席させて頂いたり、正式には定期的開催の修繕委員会（正式発足以降計19回）での問題点報告や対策立案など、更には西棟、東棟の西面、南面、北面、東面に至る立会い中間検査（計6回）の実施等を設定して頂きました。もちろんNPO日住協さんにも参加頂きました。これらにより管理組合・修繕委員会としても素人ながら進行状況と問題点等が都度よく把握できました。
　工事中、想定外の外壁タイルの二度に及ぶ追加焼成の決定や、大型台風来襲時対策やその後の工事遅れの回復対策等々迅速に決定実施でき、それにより住民の協力も頂けたと思います。工事全体については私達管理組合関係者一同ほぼ満足しております。

この後、修繕委員会としては引き続き長期修繕計画の作成検討に着手していく予定です。

（その６）

実例詳細一覧：ナイスアーバン国立大学通り

設計・監理者：㈱汎建築研究所
糸満友香

ナイスアーバン国立大学通りは、JR中央線国立駅前の大学通り沿いに位置し、利便性の高い駅前でありながら周囲に大学や店舗、緑等も多く居住環境に恵まれている。

建物は鉄骨鉄筋コンクリート造、地上12階建1棟、合計45戸（住戸42戸、店舗3戸）、1999年3月竣工の建物で、外壁の大部分は50二丁タイル張りで仕上げられている。

主な修繕履歴や不具合として、以下の事例がある。

外壁タイル剥落の危険が報告され、緊急に部分的なタイル修繕を実施。
新築以来、数度にわたり補修を行ってきたが解消されていない住戸内への漏水。
随所に共通して剥がれたバルコニー、廊下の防滑ビニル床シート。

建物は共用廊下を中心に東棟と西棟に分かれた形状で、一般的な片廊下型マンションと比較し外壁面積が大きい。従って割高な工事費となり、今回工事は緊急性を要する修繕を優先とした。

（その７）

　屋上防水は、漏水の解消を目的とし全面的に露出アスファルト防水を更新し、バルコニー・共用廊下は、防滑ビニル床シート複合防水により全面貼替えを実施した。
　外壁タイルは、工事前から所々で浮き・ふくれ等の不具合が確認されており、周囲が駅前通りに面した高層マンションであることから、大規模修繕ではタイル工事を確実に補修し安全性の確保が求められた。着工後の調査で予想以上にタイル浮きが多く、工事途中で追加焼成を行った。
共用廊下のエキスパンションジョイントは東日本大震災で破損した為、既存カバーを再利用することでコストを抑えながら、今後の地震時に備える改修を行った。
　今回の大規模修繕工事は2013年8月1日に着工した。
駅前通りに面した市街地型のマンションであり、限られた敷地での足場設置及び、資材搬入時の作業性の困難さなどに加え、外壁タイルの補修数量増大により工程が若干遅れた。
　工事中、管理組合（修繕委員・理事）は積極的に打合せ会や現場確認に参加され、様々な場面で協力して頂いた。また、NPO日本住宅管理組合協議会の的確なアドバイスもあり迅速な判断がなされ、その結果、工事は円滑に進められた。

（その８）

工事概要

東京都国立市東1-15-13
ナイスアーバン国立大学通り管理組合JR中央線国立駅から徒歩2分。12階建て、45戸。1階は店舗などが入る複合型マンション。築13年、中廊下型の単棟型マンション。
管理会社：ナイスコミュニティー㈱。

平成22年
11月初旬
読売新聞に大規模修繕工事支援制度の記事を見たとの相談あり、担当者が事務所に来所した。大規模修繕工事支援制度の説明及び入会を勧めた。
11月27日
日住協に入会。
12月3日
管理組合訪問、日住協と大規模修繕工事支援制度の説明。理事長は、管理会社と23年度に大規模修繕工事を行う話を進めているので、支援制度の採用に消極的であった。
12月12日
マンション大規模修繕「設計監理方式の導入・コンサルタント選定マニュアル」の説明会（国交省補助事業、東京会場）に参加するように勧めた。当日、理事長、前理事長、修繕委員長他2名の参加を得て理事長より多くの質問があった。

平成23年
1月
大規模修繕支援制度の説明を理事会で行う。
3月
大規模修繕支援制度の説明を住民説明会で行う。
5月
「建物一日診断」を行い、タイルの一部が浮き路上落下の危険があったので緊急工事を提案、工事実施した。
5月29日
総会で理事長の交代と支援制度承認があった。
7月1日
支援制度の契約。同年8月、設計事務所選定基準に関して理事長と修繕委員会との意見が異なり選定が中断した。日住協は理事長の相談に対応と同時に修繕委員会の相談もあり対応に苦慮した。
11月
理事長辞任。
12月
設計事務所選定を再開。

（その９）

平成24年
3月
設計事務所（汎建築研究所）内定。
4月
契約。
5月
調査・診断及びアンケート開始。
6月
定例総会（設計事務所決定及び今後計画報告）。
11月
仕様書出来上がり、11月11日に住民説明会を行い、12月15日に見積参加希望業者11社中より、9社に見積を依頼した。

平成25年
1月末
見積を締め切った結果、1社のみ管理組合が予定した工事概算金額に近く、他は20％以上高く、打診の結果5%以上の削減は無理との回答のため2月24日1社のみヒアリングを行い、理事会で内定し、3月24日臨時総会で建装工業㈱に決定した。
8月1日
工事着工した。
まず問題となったのが建物の近距離(約50㎝)に電柱があり、足場の設置が出来ないため東京電力㈱に移設のお願いを管理組合が行なった。足場も一部は市道内設置になり行政への手続きなどを要した。資材搬入も駅前付近で人通りが多いため苦労であった。
外壁タイルの張り替えが計画では、当初はタイル全体の約1.4％であったが、詳細点検の結果約4％になり追加発注などにより工程が若干遅れた。また、足場解体も道路使用期間関係もあり作業休業日の日曜日に住民の協力を得て、11月30日工事完成し、12月14日引渡しを行なった。

グーグルの口コミです

伏見管理サービス
東京都西東京市保谷町２丁目１?４
☆1.7　　　26 件のレビュー

shengwu zhongye
1 日前新規

低評価されている皆様へ
管理に対するご不満のお気持ちよくわかります。
私は二十数年前に伏見管理サービスに勤務していた者です。
この会社の無責任体質は未だ継続化されているのですねぇ
自分が在職中には社員全体的に組合員さま共有諸問題にはきちんと向き合わない、役職者は逃げの一手で適当に対応しとけの一言w
小さな問題をきちんと初期対応しないと大問題化するにも関わらず…
(そもそも管理組合への出禁者の係長も居ましたが…ww)
こうなると本当に本質的な社風としか言い様がありませんね。
組合様ご愁傷様です。

横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
（その１）
３ 管理組合の会計業務について
（１）管理組合会計の概要
① 性格
ア 標準管理規約第 21 条によれば｢敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする｣ とあり、敷地及び共用部分等の管理を行うことが管理組合運営の最大の目的といえます。そして、この目的を達成するために、組合員から管理費等を徴収して、マンションの維持管理に必要な費用を支払い、資金を保管運用することになりますが、この資金の使い方や保管運用を健全かつ適正に行うことが大切になります。
イ そこで、営利を目的とする団体ではない管理組合は、団体としての性格などいくつかの点で類似しているため、公益法人と同様に、非営利会計に基づく会計処理が望ましいと考えられますが、非営利会計は一般に馴染みが薄い上、管理組合会計については、これまで法令上の規制や準拠すべき基準が特に定められていないため、その会計処理に統一性がないのが現状です。

③ 予算準拠主義
ア 予算準拠主義（管理会計）
マンション管理組合の会計は、予算準拠主義の原則に則り、建物等の維持管理のために限られた収入で必要となる費用を賄うため、予算の編成と決定した予算に基づいた運営を行うことが重要となります。利益を効率よく稼ぐことが目的ではない非営利会計においては、無駄な支出を避け、限られた収入を効率的に使用することが求められるため、予算が非常に重要な役割を果たしています。結果として予算と実績に差異が生じた場合は、その差異が生じた理由を分析し、次年度の予算編成の参考とすることにより、より合理的で効率的な管理を行っていくことが可能になります。

（その２）
５ 長期修繕計画について
（１）長期修繕計画の目的
① マンションの快適な住環境を維持するために、その建物や設備について、定期的な点検や計画的な修繕工事の実施が不可欠なことは言うまでもありません。そのためには、適切な長期修繕計画の作成が必須ですが、それらに十分対応できない管理組合も多いことから、平成 20 年 6 月に、国交省は、長期修繕計画の標準的な様式を示す「長期修繕計画標準様式」と「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（以下「ガイドライン」という）を策定・公表しました。

② 長期修繕計画の見直しは、大規模修繕工事の直前又は直後に行うことが多いですが、平成23 年標準管理規約改正で、第 32 条第三号に管理組合業務として「長期修繕計画書の管理」が加えられました。マンションの快適な居住環境を確保し、経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う計画的な維持修繕工事が重要であり、必要に応じて建物・設備性能向上を図る改修工事を行うことが望まれるためです。

③ そのため、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画書を作成・管理し、これに基づいて修繕積立金額を設定することが不可欠となります。
ア 将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
イ 計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
ウ 修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る

（その３）
（２）長期修繕計画の前提
① 長期修繕計画は、計画期間が 25 年程度以上で推定修繕工事内容、工事の時期、概算費用等に関して検討して計画書を作成します。推定修繕工事内容の設定、概算費用の算出等は、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて行います。
② 従って、長期修繕計画は次に掲げるように、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものでなく、一定期間（5 年～6 年）ごとの見直しが必要です。
ア 推定修繕工事内容は、現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。
イ 時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。
ウ 収支計画は修繕積立金の運用利率、物価及び消費税率の変動など不確定な要素がある。

＞192 マンション住民さん
記載事項について訂正いたします

（訂正前）
横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...

（訂正後）
横浜市のホームページで「マンション管理組合サポートセンター事業」の掲載があります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...

公開されている基礎セミナーのテキストの中から適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...

（その４）
２ マンションのトラブルの形態と処理にあたっての留意事項
（３）管理委託契約に関するトラブル
ア 管理委託契約に起因するトラブルは、主に、契約の内容の不備によるものと管理会社の業務不履行にその原因があるものとがあります。
エ 管理組合の側からも、トラブル防止のためには、次のことを留意事項としてあげることができます。
（ア）「標準管理委託契約書」は、国土交通省が作成したマンション管理業務委託契約のひな型です。管理会社への委託内容を明確化し、管理組合（居住者）と管理会社との間で起こるトラブルをなくすことを狙いとして作成さていますので、このひな型を参考に委託契約を締結することが重要です。
なお、管理組合は、委託契約前に重要事項の説明を受け契約内容を吟味し、納得して契約を締結し、締結後は、委託契約の仕様書通り業務が実施されているかを点検し、実施されていない場合は、改善を要求することが必要です。
（イ）重要事項の説明と契約成立時の書面交付の遵守
マンション管理適正化法第７２条には次のように規定されています。「マンション管理業者は、管理組合と委託契約（更新を含む）を締結する前に、マンション管理において重要な事項と国土交通省が定めた事項について、説明会を開催し管理業務主任者に説明をさせなければならない。」
なお、同法第７３条で「管理組合を構成する区分所有者等が、管理委託契約の内容を事前に十分理解したうえで、管理会社と委託契約を締結した後、遅滞なく管理組合に契約が成立したことを証する書面を交付する」こととされていますので、管理組合として留意することが必要です。

>>196 マンション住民さん
「管理会社と委託契約を締結した後、遅滞なく管理組合に契約が成立したことを証する書面を交付する」こと

と法令で決められています。理事会議事録に全く記載のない状況です。一体どうなっているのでしょうか。

国税庁の法人番号公表サイトを調べて、ブルエコノミーエンジニアリング株式会社と同じ住所で別会社が登記されていることが判りました。
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

株式会社日本セラミカの情報
最新情報

法人番号 5010601040001
商号又は名称 株式会社日本セラミカ
商号又は名称（フリガナ） ニホンセラミカ
本店又は主たる事務所の所在地 東京都江戸川区東葛西６丁目６番１２号木下ビル４０１号室
最終更新年月日 令和3年12月7日

こちらの検索結果画面を印刷した書面は、法令（注）が規定する法人番号等の告知の際に、金融機関等に提示する書類の一部として使用することができます。

（注）「所得税法」、「租税特別措置法」、「内国税の適正な課税の確保を図るための国外送金等に係る調書の提出等に関する法律」及び「租税条約等の実施に伴う所得税法、法人税法及び地方税法の特例等に関する法律」
変更履歴情報 公表以後の変更履歴について表示しています。

No.1 新規
法人番号指定年月日 平成27年10月5日

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の情報
最新情報

法人番号 3010601041166
商号又は名称 ブルエコノミーエンジニアリング株式会社
商号又は名称（フリガナ） ブルエコノミーエンジニアリング
本店又は主たる事務所の所在地 東京都江戸川区東葛西６丁目６番１２号木下ビル４０１号室
最終更新年月日 平成30年8月16日

こちらの検索結果画面を印刷した書面は、法令（注）が規定する法人番号等の告知の際に、金融機関等に提示する書類の一部として使用することができます。

（注）「所得税法」、「租税特別措置法」、「内国税の適正な課税の確保を図るための国外送金等に係る調書の提出等に関する法律」及び「租税条約等の実施に伴う所得税法、法人税法及び地方税法の特例等に関する法律」
変更履歴情報 公表以後の変更履歴について表示しています。

No.1 新規
法人番号指定年月日 平成27年10月5日

巧妙化された現代社会。
判断するのは貴方かも。

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　監事って何？管理組合の監査とは？
より連載いたします。
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/index.php
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/manner/35/index.php

その１

その２

その３　　　　　　　　　　　 2021.10.01掲載

監事って何？管理組合の監査とは？
横浜市立大学国際教養学部教授　齊藤広子

　管理組合の監事になったけれど、何をするんだろう。
　順番で役員が回ってきたので役職を決める話し合いに出席し、ジャンケンをしたら一番に勝った。周りの人に「監事がいいのでは？」といわれたので、「はい、はい」と答えたけれど、実際何をするのかわからない。今になって「監事になったの？　大変ね……」なんていわれ、不安になってきた。逃げ出したい気分だよ……。

その４

●管理組合の監事の仕事は？

　監事の仕事は、管理組合の業務の執行や財産の状況を監査することです。つまり、管理組合の運営が民主的に進められているか、適正な会計処理がなされているか等をチェックする役目といったところでしょうか。マンションの管理を進めるうえで、管理組合法人でない場合は、監事を選任しなさいと法律で決められているわけではありません。しかし、実際には、管理組合で監事を選任しているマンションは97.7％あり、その人数は1人が78.6％、2～3人が15.6％となっています(*1)。2～3人のところもあるのですね。
　法律で決められているわけではないのに、どうしてこんなに多くのマンションで監事が選任されているのでしょうか。それは、監事が管理組合の運営上なくてはならないものだからです。
　具体的に何をするのか、マンション標準管理規約(以下「標準管理規約」と表記)(*2)で確認しましょう（表-1）。
　管理組合の業務の執行、財産の状況の監査をし、総会でその結果を報告します。問題がある、あるいはありそうな場合は理事会や総会を開催する権限も持っていることがわかります。

その５

表-1　マンション標準管理規約第41条（監事）
（監事）
第41条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２　監事は、いつでも、理事及び第38条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
３　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
４　監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
５　監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６　監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７　前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

（※1）平成30年度マンション総合調査結果より
　　　　https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

（※2）各マンションの管理規約の参考資料として、国土交通省が作成したものである。単棟型、団地型、複合用途
　　　　型がある。令和3年6月にIT化への対応などに関して改訂されている。
　　　　https://www.mlit.go.jp/common/001410147.pdf　改訂の概要
　　　　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf　単棟型

その６

●監事には誰がなっている？専門家に依頼も可能？

　こんなに権限を持っている監事ですが、実際は誰がその職務を担っているのでしょうか。多くは、区分所有者が就任しており、外部専門家が監事に就任しているのは全体の0.4％となっています(*3)。監事に限らず、日本では管理組合の役員を区分所有者から選出することが多く、外部専門家の活用はごくわずかとなっています。
　確かに、専門家にお願いすると費用はかかりますが、第三者性、専門性をもって職務を果たしてもらえるといえます。
　ある管理組合の監事に就任しているマンション管理士の方にお話を伺いました。
「月1回の定例理事会に出席し、管理組合運営の業務監査をしています。半年に1回は会計監査をし、総会前にも業務監査と会計監査を行います。監査にあたっては、オリジナルのチェック項目に照らして監査しています。大事なことは、何のために何をチェックするかを明確にすることです。そして、管理組合にとって耳が痛いことでも、伝えるべきことをきちんと伝えています」とおっしゃっていました。監査する書類は、段ボール箱数箱にもなり、それらを１つ１つチェックしていくそうです。
　このように、管理組合にあっては、第三者の目、そして独立した専門家の目にさらされることで、知らぬ間に不正が発生してしまうような体質になることを防ぐことにもつながっています。また、専門的な視点から、将来起こりうる問題に対しての指摘もあり、管理組合運営のより健全な体質改善にもつながっています。

その７

●管理組合運営や会計をチェックする体制を

　監事に専門家を活用しなくても、管理組合の運営や会計のチェック体制を強化する方法があります。管理組合、理事によるチェック体制を強化する方法を考えていきましょう。
　第一に、管理組合の役員の引き継ぎの際に、管理組合の業務や会計のチェック項目を作り、何がどうなっているのかを新旧役員全員でチェックしながら引き継ぐことです。例えば、「管理規約の原本はここにありますね」という目視を含めた確認です。「あります」という確認だけでは、どこにどんな状態であるのかがわからず、いざという時に困ってしまいます。
　第二に、監事に組合員が就くとしても、会計監査は、専門的知識のある人にお願いすることです。この場合には、標準管理規約第34条でいう「専門的知識を有する者の活用」となります（表-2）。こうした専門家の活用について、管理規約で規定されているかを確認しておくとよいでしょう。
　第三に、積極的な情報開示があります。例えば、「マンションみらいねっと」の活用です。みらいねっとでは、マンションの概要、管理組合の運営の仕方、会計、修繕の履歴、保管書類などの状態を誰もが一覧で見ることができます。管理組合は、公開する情報を更新するために、これらの情報を把握することになります。そして、情報を更新します。情報を公開するということで、内部の目もより厳しくなるのではないでしょうか。
　さらに、管理組合の自治体への届け出制度等が始まっています。また、マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度（令和4年4月運用開始予定）」(*4)では、管理組合の運営状態、建物・設備の維持管理状態を登録し、その評価結果に応じてインセンティブが付与されるといったことが想定されています。こうした機会を通じても、管理組合が自らの状態をチェックする体質を身に付けることができるのではないかと思います。

その８

表-2 マンション標準管理規約第34条（専門的知識を有する者の活用）及び同条関係コメント、第35条（役員）
【各抜粋】
（専門的知識を有する者の活用）
第34条　管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
第33条及び第34条関係コメント
②　管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては、マンション管理士のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関する専門家である、弁護士、司法書士、建築士、行政書士、公認会計士、税理士等の国家資格取得者や、区分所有管理士、マンションリフォームマネジャー等の民間資格取得者などが考えられる。
（役員）
第35条
２　理事及び監事は、総会の決議によって、組合員のうちから選任し、又は解任する。

その９

●おしまいに

　監査は大事な仕事で、それを担う監事は管理組合になくてはならない職です。管理組合の運営に不正が生じないよう、特定の人に大事な監査を押し付けるのではなく、管理組合として、その状態をチェックし適正に運営できる体制を築いていきましょう。
　アメリカでは、一定の予算額以上の会計は専門家によるチェック、そして管理組合が３カ月に一度は、組合運営の管理費の収支明細の確認、積立金の収支、予算案と執行状況を比較し、確認・報告することを州法で義務付けている場合があります(*5)。
　管理組合内のトラブルを避けるために、法律で監査の役割をより厳しく設定し、義務付けるという方法もありますが、それではますます管理組合の荷が重くなり、役員のなり手が減るかもしれません。また、「面倒なことは専門家に」と任せる前に、管理組合内でのチェック体制を、あなたのマンションにあった方法で確立することが必要ではないでしょうか。

（※3）平成30年度マンション総合調査結果より
　　　　https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

（※4）マンション管理適正評価制度
　　　　http://www.kanrikyo.or.jp/lp/evaluation/index.html

（※5）例えば、カリフォルニア州では、毎年、総額75,000ドル以上の収入かある組合の財政報告書は
　　　　カリフォルニア州会計士局 (The CaliforniaState Board of Accountancy) に免許が与えられた
　　　　人物により作成される必要がある（州法§5305）。
　　　　https://core.ac.uk/download/pdf/35272994.pdf　等

その１０

参考資料

管理組合監査 主要項目チェックリスト コメント
【留意事項】
・会計監査の実施時期は、通常総会に向けて管理組合の決算月後から総会の開催通知発信までが一般的です。
・本チェックリストは、法人化していない管理組合の監査報告書作成に向けた手元資料、次期監事への引き継ぎの参考資料を想定しています。
・会計監査及び業務監査は、第三者による公正な検証の実施の観点から、公認会計士又はマンション管理士等一定の能力を有する専門家を業務監査は、会計監査と同時に実施するのが一般的ですが、臨時に行う場合は適宜必要な項目をチェックして下さい。
・本チェックリストのチェック項目は主要とされる項目としています。各マンションの特性や使用する時期にあわせて加除・変更の上、使用して下さい。
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/checklist+comment.pdf

管理組合監査関係資料
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html

不正の実例について
https://gentosha-go.com/articles/-/37882?page=3&per_page=1

マンション管理組合は面倒くさいから、かかわりたくない――。そう思って丸投げしていたら、とんでもないしっぺ返しを食らうかもしれません。実は、不正を働くマンションの管理責任者が増えています。※本連載は、松本洋氏の著書『マンションの老いるショック！』（日本橋出版）より一部を抜粋・再編集したものです。

マンション管理費の横領事件が続発している

■マンション管理組合役員による事件

テレビ、新聞などでマンションの理事等役員の横領事件が時々報道されますが、報道されるのは、ほんの一部で、時効により裁判が出来なかったケースや世間体を考えてことを大きくしたくないなどの理由から表沙汰になっていない横領事件も多くあるようです。たかが、管理組合の横領事件と侮ってはいけません、億単位で被害にあわれた管理組合も結構あります。

新潟県の大型リゾートマンションでは管理組合前理事長が約16年間にわたり、組合の管理費など総額約11億円を着服していた事件は業界では有名です。

横領の手口としては、前管理組合理事長名の管理組合口座から自分の口座に送金する方法で着服し、それが発覚することを隠すために会計の監査の時に銀行から提出される残高証明書を改ざんしていたということです。

この前理事長は、公認会計士の資格も保有していることから総会で選任された時には組合員の誰もが信頼していたと考えますが、まさかこのような事件になるとは誰も思っていなかったと思います。


■理事長・会計監査担当役員にも賠償命令

管理組合の会計担当理事が横領して、横領していない理事長、監事の個人責任を認める判決が出された事例もあります。

マンションの会計担当が10年もの長期に渡り総額1億円以上もの着服をし、その間、預金通帳の確認などを行っていれば着服を防げたとして、当時の理事長と会計監査担当役員に464万円もの善管注意義務違反により損害賠償が認められたというものです。（東京高裁で判決は確定）このマンションは戸数40戸弱，着服期間は1998年から2007年まで，当時は自主管理であり，印鑑と通帳は着服していた会計担当役員が所持していたとのこと。自らワープロで作成した残高証明書で発覚を免れ，通帳の写しや原本のチェックはされていなかったとのことです。

判決では「預金通帳をチェックしていれば着服の事実を把握でき損害を回避できた」と指摘され着服には関与していなかったにも拘わらず、理事長と会計監査担当役員に損害賠償責任が認められたとのこと。

古いマンションでは、通帳と銀行届出印を理事長や一部の理事が一緒に保管しているマンションが多いのでこのような事件が発生しています。

通帳と印鑑は、同じ管理組合の役員が保管していると「つい、でき心で……」横領事件になる可能性があります。

つづき

■悪徳プロの理事長

横領は、犯罪ですが犯罪にならないように巧妙に、マンションの管理費、修繕積立金を食いものにしている理事長もおります。

その手口としては、50～70戸くらいの築年数10年とか23年位の中型マンションの一部屋を購入し組合員として管理規約に基づいてお金儲けをたくらむのです。

マンション購入前に、総会の議事録を確認して、実際に総会に出席する組合員（議場出席者）が少なく、委任状や議決権行使書で決議されるマンション管理に関心があまりない高くないマンションをねらって購入します。そして、滞納状況や修繕積立金の額等も予め調査します。財務状況が良いマンションを選びます。

築10年とか23年、35年の中古のマンションは、大規模修繕工事を目前に控えていますので、マンション管理に関心の低いマンションでは、理事長に立候補する組合員は少ないことが多いので、立候補するとたいてい理事長に就任することができます。

理事長になって、大規模修繕工事の提案をして、自分の知り合いの建設会社や縁故関係のある大規模修繕工事業者に修繕工事を発注してそこからリベートをもらってお金儲けをするわけです。

中型マンションの大規模修繕工事の費用は数億円になりますので、工事金額の2割がバックマージンとしても大きな金額になります。その大規模修繕工事が終わるとマンションがきれいになって売りやすくなるので、売却してまた大規模修繕工事間近の管理に関心の薄いマンションを探してそれを購入して同じ方法でお金儲けします。

これを、『プロの理事長』と呼んでいます。最近は、プロの理事長のほかに、大規模修繕工事業者が自分の会社の社員に大規模修繕工事間近のマンションを購入させて理事長にし、自社に大規模修繕工事を誘導する業者もあるようです。

この方法では、総会で規約に基づいて手続きを行い上程して総会承認を受ければリベートをもらったことが発覚しなければ濡れ手に粟状態です。

このように、マンション管理組合員の一人一人がマンション管理に関心を持たないといいように管理組合の大切な資金が知らない間に吸い取られてしまいます。

あるマンション管理に関心の薄いマンションで、10年間理事長を務めた理事長が予算に理事長の10年間の慰労金として800万円を上程して総会決議された事例があります。

このマンションでは総会が終了してしばらくしてから、理事長の慰労金800万円が発覚してトラブルになりましたが、総会で出席者の過半数の賛成を得て可決されていたのであとの祭りです。

この場合には、1／5の組合員による総会招集権を行使して臨時総会を開催して、慰労金を撤回することも可能かと思われます。

松本 洋

大規模修繕の実例を紹介いたします。
初回の修繕を17期に行い、紹介された事例の中で最も負担金が少なくなっています。

2021.5.31
築40年を経過したマンションの修繕工事費の実績（事例研究）
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/210531_report_01

概要
　第1期から第12期まで積立金会計からの支出はない。小修繕は一般会計から支出されている。第1回目の大規模修繕工事の実施は第17期と調査マンションの中では最も後倒しで実施されている。第2回目の大規模修繕工事の実施時期が判然としないが、第33期までの間に複数回の工事を実施し、必要な工事を賄っている。第3回目の大規模修繕工事は第33期に実施し、第37期に排水管更新工事を完了させている。スタートは遅いが、
40年を経過する間に、他のマンションと同程度の修繕工事は行われている。

つづき

つづき
負担金の多かった事例

つづき

さらに

通りすがりのマンション管理士です。
まず、管理組合の内情をここに載せるのはやめましょう。
※管理組合の修繕積立金や議事録の内容等。誰が見てるかわかりません。
多額の費用がかかる大規模修繕工事なので気持ちはわかります。

話しに出ていた乾式工法は補助金の対象となる工事です。
この工事は一般の大規模修繕工事の施工業者は行いません。
それは経産省に提出する図面や書類が作成できないこと、手間が掛けれないこと、将来的に自分達の仕事を減らすことになることが理由です。

やるとすれば建装工業ぐらいかなと思います。
※失礼ですが、過疎地と小規模なので辞退されるてましょうね。
普通の改修屋からすれば、今後の仕事が減るような提案はしません。

内容が心配ならば実際施工された物件を見に行く、または竣工図書を閲覧させてもらえばいいのではないでしょうか。

また、こんなニッチな施工方法に設計コンサルを入れても監理できないと思います。

このスレを管理会社や施工業者が見たら貴マンションに関わりたくなくなるだろうなと思うけど、大規模の成功を祈ってます。