サンクレイドルつくば

（その９）

平成24年
3月
設計事務所（汎建築研究所）内定。
4月
契約。
5月
調査・診断及びアンケート開始。
6月
定例総会（設計事務所決定及び今後計画報告）。
11月
仕様書出来上がり、11月11日に住民説明会を行い、12月15日に見積参加希望業者11社中より、9社に見積を依頼した。

平成25年
1月末
見積を締め切った結果、1社のみ管理組合が予定した工事概算金額に近く、他は20％以上高く、打診の結果5%以上の削減は無理との回答のため2月24日1社のみヒアリングを行い、理事会で内定し、3月24日臨時総会で建装工業㈱に決定した。
8月1日
工事着工した。
まず問題となったのが建物の近距離(約50㎝)に電柱があり、足場の設置が出来ないため東京電力㈱に移設のお願いを管理組合が行なった。足場も一部は市道内設置になり行政への手続きなどを要した。資材搬入も駅前付近で人通りが多いため苦労であった。
外壁タイルの張り替えが計画では、当初はタイル全体の約1.4％であったが、詳細点検の結果約4％になり追加発注などにより工程が若干遅れた。また、足場解体も道路使用期間関係もあり作業休業日の日曜日に住民の協力を得て、11月30日工事完成し、12月14日引渡しを行なった。

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伏見管理サービス
東京都西東京市保谷町２丁目１?４
☆1.7　　　26 件のレビュー

shengwu zhongye
1 日前新規

低評価されている皆様へ
管理に対するご不満のお気持ちよくわかります。
私は二十数年前に伏見管理サービスに勤務していた者です。
この会社の無責任体質は未だ継続化されているのですねぇ
自分が在職中には社員全体的に組合員さま共有諸問題にはきちんと向き合わない、役職者は逃げの一手で適当に対応しとけの一言w
小さな問題をきちんと初期対応しないと大問題化するにも関わらず…
(そもそも管理組合への出禁者の係長も居ましたが…ww)
こうなると本当に本質的な社風としか言い様がありませんね。
組合様ご愁傷様です。

横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
（その１）
３ 管理組合の会計業務について
（１）管理組合会計の概要
① 性格
ア 標準管理規約第 21 条によれば｢敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする｣ とあり、敷地及び共用部分等の管理を行うことが管理組合運営の最大の目的といえます。そして、この目的を達成するために、組合員から管理費等を徴収して、マンションの維持管理に必要な費用を支払い、資金を保管運用することになりますが、この資金の使い方や保管運用を健全かつ適正に行うことが大切になります。
イ そこで、営利を目的とする団体ではない管理組合は、団体としての性格などいくつかの点で類似しているため、公益法人と同様に、非営利会計に基づく会計処理が望ましいと考えられますが、非営利会計は一般に馴染みが薄い上、管理組合会計については、これまで法令上の規制や準拠すべき基準が特に定められていないため、その会計処理に統一性がないのが現状です。

③ 予算準拠主義
ア 予算準拠主義（管理会計）
マンション管理組合の会計は、予算準拠主義の原則に則り、建物等の維持管理のために限られた収入で必要となる費用を賄うため、予算の編成と決定した予算に基づいた運営を行うことが重要となります。利益を効率よく稼ぐことが目的ではない非営利会計においては、無駄な支出を避け、限られた収入を効率的に使用することが求められるため、予算が非常に重要な役割を果たしています。結果として予算と実績に差異が生じた場合は、その差異が生じた理由を分析し、次年度の予算編成の参考とすることにより、より合理的で効率的な管理を行っていくことが可能になります。

（その２）
５ 長期修繕計画について
（１）長期修繕計画の目的
① マンションの快適な住環境を維持するために、その建物や設備について、定期的な点検や計画的な修繕工事の実施が不可欠なことは言うまでもありません。そのためには、適切な長期修繕計画の作成が必須ですが、それらに十分対応できない管理組合も多いことから、平成 20 年 6 月に、国交省は、長期修繕計画の標準的な様式を示す「長期修繕計画標準様式」と「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（以下「ガイドライン」という）を策定・公表しました。

② 長期修繕計画の見直しは、大規模修繕工事の直前又は直後に行うことが多いですが、平成23 年標準管理規約改正で、第 32 条第三号に管理組合業務として「長期修繕計画書の管理」が加えられました。マンションの快適な居住環境を確保し、経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う計画的な維持修繕工事が重要であり、必要に応じて建物・設備性能向上を図る改修工事を行うことが望まれるためです。

③ そのため、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画書を作成・管理し、これに基づいて修繕積立金額を設定することが不可欠となります。
ア 将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
イ 計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
ウ 修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る

（その３）
（２）長期修繕計画の前提
① 長期修繕計画は、計画期間が 25 年程度以上で推定修繕工事内容、工事の時期、概算費用等に関して検討して計画書を作成します。推定修繕工事内容の設定、概算費用の算出等は、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて行います。
② 従って、長期修繕計画は次に掲げるように、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものでなく、一定期間（5 年～6 年）ごとの見直しが必要です。
ア 推定修繕工事内容は、現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。
イ 時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。
ウ 収支計画は修繕積立金の運用利率、物価及び消費税率の変動など不確定な要素がある。

＞192 マンション住民さん
記載事項について訂正いたします

（訂正前）
横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...

（訂正後）
横浜市のホームページで「マンション管理組合サポートセンター事業」の掲載があります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...

公開されている基礎セミナーのテキストの中から適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...

（その４）
２ マンションのトラブルの形態と処理にあたっての留意事項
（３）管理委託契約に関するトラブル
ア 管理委託契約に起因するトラブルは、主に、契約の内容の不備によるものと管理会社の業務不履行にその原因があるものとがあります。
エ 管理組合の側からも、トラブル防止のためには、次のことを留意事項としてあげることができます。
（ア）「標準管理委託契約書」は、国土交通省が作成したマンション管理業務委託契約のひな型です。管理会社への委託内容を明確化し、管理組合（居住者）と管理会社との間で起こるトラブルをなくすことを狙いとして作成さていますので、このひな型を参考に委託契約を締結することが重要です。
なお、管理組合は、委託契約前に重要事項の説明を受け契約内容を吟味し、納得して契約を締結し、締結後は、委託契約の仕様書通り業務が実施されているかを点検し、実施されていない場合は、改善を要求することが必要です。
（イ）重要事項の説明と契約成立時の書面交付の遵守
マンション管理適正化法第７２条には次のように規定されています。「マンション管理業者は、管理組合と委託契約（更新を含む）を締結する前に、マンション管理において重要な事項と国土交通省が定めた事項について、説明会を開催し管理業務主任者に説明をさせなければならない。」
なお、同法第７３条で「管理組合を構成する区分所有者等が、管理委託契約の内容を事前に十分理解したうえで、管理会社と委託契約を締結した後、遅滞なく管理組合に契約が成立したことを証する書面を交付する」こととされていますので、管理組合として留意することが必要です。

>>196 マンション住民さん
「管理会社と委託契約を締結した後、遅滞なく管理組合に契約が成立したことを証する書面を交付する」こと

と法令で決められています。理事会議事録に全く記載のない状況です。一体どうなっているのでしょうか。

国税庁の法人番号公表サイトを調べて、ブルエコノミーエンジニアリング株式会社と同じ住所で別会社が登記されていることが判りました。
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

株式会社日本セラミカの情報
最新情報

法人番号 5010601040001
商号又は名称 株式会社日本セラミカ
商号又は名称（フリガナ） ニホンセラミカ
本店又は主たる事務所の所在地 東京都江戸川区東葛西６丁目６番１２号木下ビル４０１号室
最終更新年月日 令和3年12月7日

こちらの検索結果画面を印刷した書面は、法令（注）が規定する法人番号等の告知の際に、金融機関等に提示する書類の一部として使用することができます。

（注）「所得税法」、「租税特別措置法」、「内国税の適正な課税の確保を図るための国外送金等に係る調書の提出等に関する法律」及び「租税条約等の実施に伴う所得税法、法人税法及び地方税法の特例等に関する法律」
変更履歴情報 公表以後の変更履歴について表示しています。

No.1 新規
法人番号指定年月日 平成27年10月5日

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の情報
最新情報

法人番号 3010601041166
商号又は名称 ブルエコノミーエンジニアリング株式会社
商号又は名称（フリガナ） ブルエコノミーエンジニアリング
本店又は主たる事務所の所在地 東京都江戸川区東葛西６丁目６番１２号木下ビル４０１号室
最終更新年月日 平成30年8月16日

こちらの検索結果画面を印刷した書面は、法令（注）が規定する法人番号等の告知の際に、金融機関等に提示する書類の一部として使用することができます。

（注）「所得税法」、「租税特別措置法」、「内国税の適正な課税の確保を図るための国外送金等に係る調書の提出等に関する法律」及び「租税条約等の実施に伴う所得税法、法人税法及び地方税法の特例等に関する法律」
変更履歴情報 公表以後の変更履歴について表示しています。

No.1 新規
法人番号指定年月日 平成27年10月5日

巧妙化された現代社会。
判断するのは貴方かも。

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　監事って何？管理組合の監査とは？
より連載いたします。
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/index.php
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/manner/35/index.php

その１

その２

その３　　　　　　　　　　　 2021.10.01掲載

監事って何？管理組合の監査とは？
横浜市立大学国際教養学部教授　齊藤広子

　管理組合の監事になったけれど、何をするんだろう。
　順番で役員が回ってきたので役職を決める話し合いに出席し、ジャンケンをしたら一番に勝った。周りの人に「監事がいいのでは？」といわれたので、「はい、はい」と答えたけれど、実際何をするのかわからない。今になって「監事になったの？　大変ね……」なんていわれ、不安になってきた。逃げ出したい気分だよ……。

その４

●管理組合の監事の仕事は？

　監事の仕事は、管理組合の業務の執行や財産の状況を監査することです。つまり、管理組合の運営が民主的に進められているか、適正な会計処理がなされているか等をチェックする役目といったところでしょうか。マンションの管理を進めるうえで、管理組合法人でない場合は、監事を選任しなさいと法律で決められているわけではありません。しかし、実際には、管理組合で監事を選任しているマンションは97.7％あり、その人数は1人が78.6％、2～3人が15.6％となっています(*1)。2～3人のところもあるのですね。
　法律で決められているわけではないのに、どうしてこんなに多くのマンションで監事が選任されているのでしょうか。それは、監事が管理組合の運営上なくてはならないものだからです。
　具体的に何をするのか、マンション標準管理規約(以下「標準管理規約」と表記)(*2)で確認しましょう（表-1）。
　管理組合の業務の執行、財産の状況の監査をし、総会でその結果を報告します。問題がある、あるいはありそうな場合は理事会や総会を開催する権限も持っていることがわかります。

その５

表-1　マンション標準管理規約第41条（監事）
（監事）
第41条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２　監事は、いつでも、理事及び第38条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
３　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
４　監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
５　監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６　監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７　前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

（※1）平成30年度マンション総合調査結果より
　　　　https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

（※2）各マンションの管理規約の参考資料として、国土交通省が作成したものである。単棟型、団地型、複合用途
　　　　型がある。令和3年6月にIT化への対応などに関して改訂されている。
　　　　https://www.mlit.go.jp/common/001410147.pdf　改訂の概要
　　　　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf　単棟型

その６

●監事には誰がなっている？専門家に依頼も可能？

　こんなに権限を持っている監事ですが、実際は誰がその職務を担っているのでしょうか。多くは、区分所有者が就任しており、外部専門家が監事に就任しているのは全体の0.4％となっています(*3)。監事に限らず、日本では管理組合の役員を区分所有者から選出することが多く、外部専門家の活用はごくわずかとなっています。
　確かに、専門家にお願いすると費用はかかりますが、第三者性、専門性をもって職務を果たしてもらえるといえます。
　ある管理組合の監事に就任しているマンション管理士の方にお話を伺いました。
「月1回の定例理事会に出席し、管理組合運営の業務監査をしています。半年に1回は会計監査をし、総会前にも業務監査と会計監査を行います。監査にあたっては、オリジナルのチェック項目に照らして監査しています。大事なことは、何のために何をチェックするかを明確にすることです。そして、管理組合にとって耳が痛いことでも、伝えるべきことをきちんと伝えています」とおっしゃっていました。監査する書類は、段ボール箱数箱にもなり、それらを１つ１つチェックしていくそうです。
　このように、管理組合にあっては、第三者の目、そして独立した専門家の目にさらされることで、知らぬ間に不正が発生してしまうような体質になることを防ぐことにもつながっています。また、専門的な視点から、将来起こりうる問題に対しての指摘もあり、管理組合運営のより健全な体質改善にもつながっています。

その７

●管理組合運営や会計をチェックする体制を

　監事に専門家を活用しなくても、管理組合の運営や会計のチェック体制を強化する方法があります。管理組合、理事によるチェック体制を強化する方法を考えていきましょう。
　第一に、管理組合の役員の引き継ぎの際に、管理組合の業務や会計のチェック項目を作り、何がどうなっているのかを新旧役員全員でチェックしながら引き継ぐことです。例えば、「管理規約の原本はここにありますね」という目視を含めた確認です。「あります」という確認だけでは、どこにどんな状態であるのかがわからず、いざという時に困ってしまいます。
　第二に、監事に組合員が就くとしても、会計監査は、専門的知識のある人にお願いすることです。この場合には、標準管理規約第34条でいう「専門的知識を有する者の活用」となります（表-2）。こうした専門家の活用について、管理規約で規定されているかを確認しておくとよいでしょう。
　第三に、積極的な情報開示があります。例えば、「マンションみらいねっと」の活用です。みらいねっとでは、マンションの概要、管理組合の運営の仕方、会計、修繕の履歴、保管書類などの状態を誰もが一覧で見ることができます。管理組合は、公開する情報を更新するために、これらの情報を把握することになります。そして、情報を更新します。情報を公開するということで、内部の目もより厳しくなるのではないでしょうか。
　さらに、管理組合の自治体への届け出制度等が始まっています。また、マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度（令和4年4月運用開始予定）」(*4)では、管理組合の運営状態、建物・設備の維持管理状態を登録し、その評価結果に応じてインセンティブが付与されるといったことが想定されています。こうした機会を通じても、管理組合が自らの状態をチェックする体質を身に付けることができるのではないかと思います。