東京のセンター席へ -日常を着替える場所-。
都営大江戸線市谷柳町駅から徒歩2分。設計はプランテック総合計画事務所だそうです。
＜全体物件概要＞
所在地：東京都新宿区市谷柳町15-1（地番）
交通：都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩2分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩10分
東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩13分
総戸数：74戸（店舗2戸含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：37.77～73.41平米
入居：2010年6月下旬予定
売主：野村不動産
施工会社：大豊建設
管理会社：野村リビングサポート（予定）
[スレ作成日時]2009-08-25 20:06:55
パークハウスの方、売れ残った70平米タイプを一割%引きで打診されました。間取りもあちらのほうが使いやすそうだし。他のタイプも値下げは時間の問題でしょうか。こうなると比較が難しいですね。
パークハウスはエレベータ2機、プラウドは1機。
でも、パークハウスのエントランスの階段・傾斜はヒドイですね。。
まぁ高低差がある土地だから仕方ないんですけど。
結局エレベーターの台数の違いだけで、内装的にはあまり変わらないということでよいのでしょうか。（プラウドとパークの違い）
今までプラウドは仕様の「『格』が低い」という書き込みが多かったのですが、特に気にしなくてよさそうですね。内装もシンプルで手持ちの家具でも合いそうです
修繕費違うにしても７４戸でエレベータ１基はファミリーマンション並だなあ。
ここはファミリーよりシングル世帯多そうだからいいのかもしれないけれど。
高層階希望なので正直修繕費高くても２基あったほうが良かった。
エレベーター1基はきついよ
特に上階に住む人は
タイミング悪いと数分来ないからね
ましてやラッシュ時なんか各駅停車なんて事あるから
そんな時って階段で降りられる階にすれば良かったなんて考えちゃうよね
今、12階建て80戸のディンクス向けマンションに住んでます。エレベーター一台ですが、各階停止なんてことには3年で一度もなく、不便を感じたことは無いです。タワーマンションじゃあるまいし、ラッシュなんて考えにくくないですか？
低層階住民には階段という手もあるし確かにすぐエレベーターは来てすぐ下に着くが、
高層階住民に階段利用という逃げ道は無い。
ラッシュじゃなくても結構待つよ。朝に新聞取りに往復する人もいるし。
ざっくりした計算上５階の住民の３倍の時間、１０階の住民はエレベーター待ったり乗ったりするわけで。
高層階希望者にとっては２基あるほうがありがたい。
内装がなんとなくパークハウスの方がいいと思う人は多いんじゃないですか？
このなんとなくが仕様のグレード差じゃないでしょうか・・
プラウドの営業マンも専有部ではなくて共用部（エントランス）にお金をかけたって
なんとも苦しい言い訳してたし・・
ここ最近、会話のレベルが低いよ、みんな･･･。頭の悪さというか整理ができないというか。
エレベーターとか仕様とか、パークハウスとの比較とか｡｡｡
掲示板を利用して比較している人はどちらも買えない方々なんでしょうね。
もう販売も後半戦で、いまさら何を比較してんだってば。
プラウドの契約者にもパークハウスの契約者にも失礼極まりない･･･。
少なくとも購入した方々は、ここでコメントしている方々より勝ち組みですよ。
107でカキコミした者です。
私の素朴な質問によって、スレッドが荒れてしまったようで申し訳ありません。営業の方に直接お聞きすればよかったものを掲示板で悶々としても仕方ないお話ですね。大変失礼いたしました。
もともとは、当スレッドにて具体的な理由なく「仕様が悪い」と端的に書かれているのが、なんとなく釈然としないという気持ちがあったためでした。（結局、場が荒れても違いがわかったのは、エレベーターくらいで、具体的な内装の箇所がでてこなかったので、やはり前に書かれている通り「好み」なのでしょうね。）
〉122
レベルの高い会話の一例をお願いします。
販売時期が後半戦の場合、仕様を比較することに意味がないのは何故でしょうか？
ここは購入検討者のためのスレであり、契約者のためのスレではありません。ただでさえこのエリアは情報が少ない中で、健全に情報交換が進んでいるものと思います。流れを止めないでください。
野村か三菱の方ですか？
エレベーターの件ですが
74戸は１基じゃきついし2基は不要だし
ちょうど中途半端な戸数ですよね
ただ場所柄、高級感を売りにするなら2基だと思います
パークハウスとの違いはその辺のコンセプトの差じゃないですか
仕様に関してはキッチンの天板の他にレンジフード、浴室の排水溝（蓋）、シャワーヘッド、蛇口などが
パークハウスに比べて劣ると思います。
ＥＶに関しては127番さんに全く同意見。
これまで話に出てきてませんが、パークホームズと比べてどうなんでしょうか？
モデルルームを見たところ、
【立地】
プラウド＝パークハウス＜三井
【仕様、価格】
プラウド＜パークハウス＜パークホームズ
のように感じました。
なので、野村か三井かで悩もうと。
販売開始時期がパークハウスとプラウドは近かったためでしょう。
プラウドがパークハウスを意識して値付けをしたこと、当然仕様なども価格に準じたものであること
からプラウド対パークハウスで比較しあいっこが勃発したものと思われます。
今後は129番さんの言うとおり、パークホームズも対象にしたいですね。
パークハウスなんて完成してるんだから、気に入れば買う、気に入らなければ買わない。
ただそれだけじゃない？
設備がいやなら買わなきゃいいし、何を最重要するかちゃんと整理して物件を決めましょうね。
設備なのか駅距離なのか価格なのか･･･なんでもいいけど、全部を求めるのは無理よ。
住まいなんて場所で決めることだし、今住んでいる家より良くなればどの物件でもいいと思うよ。
家は慎重に悩むのもいいけど何ヶ月も悩んで決めるもんじゃなくぱっぱと勢いで決めたらいいと思います。
「ふどうさん」って漢字で書いたら何が重要か。。。
お金で買えるもの・変えられるものって「どうさん」よ。
野村も三井も三菱も正直、どれも格安ですね。
でも野村はよく売れてますね。
牛込柳町から
野村：２分 三菱：２分 三井：５分
曙橋から
野村：１０分 三菱：１３分 三井：７分
フラット３５Ｓ
野村：対象 三菱：対象 三井：非対象
入居
野村：６月 三菱：２月 三井：１２月
念願の契約をした者です。この付近には昔から住んでいますが、牛込柳町がまだよく知られていないから購入できたと思っています。地下鉄と都バスの利便性考えたら、プラウド仕様（仕様は落としているが、このお値段考えたら大満足です。赤字覚悟じゃないですか？）で、かなりお値打ち感がありました。お洒落なエントランスホールがあって、来客者にもここで待ってもらえます。これなら、将来、貸しても良し、売っても良しですね。投資性や資産性高いです。１LDKなら賃貸で１５万くらいで貸せるのでは…。ローンと変わらないか安いぐらいでは？神奈川、埼玉、千葉に１時間以上「痛勤」電車に乗らなければいけないこと考えると、往復２～３時間の時間的・体力的ロスはおいくらになるのでしょうか？都心に住んでいる人なら知っていますが、（申し訳ないぐらい）首都圏の交通網が都心生活者に便利に出来ています。。。また、この付近は拡張工事も楽しみですが、数年後にDNPが高層化して、土地の一部を巨大公園にする計画が完成します。歩いてすぐです。緑も多いし、そこ抜ければすぐ神楽坂です。
比較的安いので気になっているのですが、いびつな形の間取りがどうしても引っ掛かっています。
家具の配置等もとても難しいと思うのですが、みなさんはどんな工夫を考えていますか？
仕様なり間取りなり立地なりに応じた値段なのは野村も含めて誰もが認めることだと思うんだけど。。。
同じコストパフォーマンスなら、パークホームズの方が使いやすいし売りやすいと思う。
先週末の登録締切でどれだけ売れたかは未確認ですが、少なくともここの物件はそろそろ完売なはずなので、ここよりは全然あります。今度聞いてきます。
私が関連スレ、現地やモデルルームを見て比較した結果としては、
立地
・三井の方が二駅二路線が使えて便利(勿論一路線でも徒歩二分は魅力だが)。徒歩五分、徒歩七分といった、人気の条件検索で二駅が引っ掛かりやすい。
・野村は一階に店舗、隣地が墓、眺望に墓が映るなどマイナス要素がある。
・その他は大きな違いはない。
仕様
・外身、エントランスは三井の方が高級感がある。(パークコートで定評のある藤原氏デザイン)
・野村は完全な内廊下。三井は一部外廊下。
・住戸内の廊下タイルやカラーセレクトは、三井の方が高級感がある。
・どちらも機能は十分。ミストサウナやミュージックリモコンをどう見るかは人による。(水回り設備は劣化するので後で必ず変えることになる)
間取り
・野村は(どの住戸を選ぶかにもよるが)家具配置の想像がしにくい。売る際にはマイナス要素となる。
・どちらも家事導線はよく考えられている。
坪単価
・野村は坪285程度、三井は坪305程度。両社とも人気のデベロッパーで、値段が落ちにくい。
総合的に見て、どちらもコスト対パフォーマンスは同じくらい。ただ三井のほうが使いやすいし売りやすい。あとはデザイン性。これらの分が坪単価に表れてるのかと。
美容院は地権者ではない。でも地権者みたいなもの。
地権者が問題なのは、地権者同士の結束が強い場合があって、入居後の総会等で規約の変更等がスムーズに通ってしまったというケースがあったり、友人のマンションでは地権者だけが前々から飼っていた大型犬は引き続き飼う許可されていた為か、事情を知らない人も良いのかと好き勝手にルール違反のペットを飼い始めたりと大変だったみたいです。
注意するにも他の地権者との結束が怖いからと何もできなかったと。
どこのマンションでもという訳ではないでしょうが入居してみないとわからないということですが。
私はそこの美容院を愛用していたのですが、オーナーさんはとても謙虚な方ですよ。
マンションの下に美容院入るマンションは嫌な方多いだろうなぁとはいってましたよ。
地元にこだわったのは昔からのお客様も多くて離れがたいとの事。
だから小さい店舗の方でこじんまりらしいです。
センスは悪くないと思います。私見ですが…
たしかにパークハウスに行ってくれってのはいくらなんでも（笑）
ただ外苑東沿いに関しては、地元にこだわって道路拡幅までも粘られるのは勘弁してほしいね。
（特にこの美容院さんのことではないので悪しからず）
身勝手なのは、立場も明かさず身勝手な美容室を擁護するアナタでしょ。こっちは高い金払って購入するんだから、資産価値が落ちるような要素は排除したいと思うのは当然。契約者の総意だと思うので。管理組合で決めます。
契約者であれば物件の価値が下がるような要素を排除したいのは当然ですが、
よそのマンションに行け、という発言が問題ありですよね。
少なくとも、パークハウスを契約した方々はプラウドの皆さんよりもっと高額な支払いをしているはずですし(笑)
居住環境って意味ではどんな人が住むかも大きく影響しますからねぇ。
（普通検討段階ではわからないところだけど）
嫌なのはわかるけど、レベルの低さ感じるね。
そこまでいうなら店舗付の物件買っちゃダメでしょ(笑)
ま、この物件はやばそうだからパス。
管理組合大変そうだ。。
投資目的ならいざ知らず、じっさいに住もうと思う人は、
店舗付きは辞めたほうがよいでしょう。これ、常識です。
曙橋〜牛込柳町の「まともな」分譲マンションで、
一階に店舗のあるマンション、ひとつもないですよ。
とりわけ美容院は、湿気でコンクリが傷むので、ぜったいだめ。
店舗付きは基本的にやめたほうがいいというのは同感です。
小規模物件に関しては特にそうかもしれません。
曙橋から牛込柳町までというのはそもそも今まであまり開発されて
いないので、今まででみればそうでしょうね。
（今までを語るのはあんまり意味がないかもしれませんよ）
道路も拡幅されることですし、今後に期待しましょ。
早く知ってれば申し込んで抽選で当てて購入したかったです。牛込柳町駅隣の牛込神楽坂駅も楽しそうですし、そのあと飯田橋駅、春日駅（後楽園駅）と、どこへでも行ける都心の地下鉄ターミナルです。絶対便利だと思います。都心の人はよく知っているはず。。。 同様の利便性が担保されて、かつ１LDKの同価格帯でさらに良いところがあれば教えて下さい。
このマンションコミュニティってサイトはほんとひどいですね。
どの物件もまともに評価されてないですね･･･
でも注目度の高いマンションほど、けなされたりレスポンスが多いですが。
私は数年前に持家を購入したので笑って楽しんでます。
164さんは、どちらかいいマンション購入されました？
161さん＞3,000万円前後の1LDKを都心部で探すのはもう正直厳しいかもしれないよ。
158さん＞推測ですいませんが、店舗が入るか入らないかってマンションの売主が決めてるわけじゃないと思ってますが違いますかね？なんかの規定で入れなきゃいけないんじゃないかと･･･？違うかな。
入居者として生活するには店舗の有無はメリットもデメリットもないけどマンションの売主としてはない方が売りやすさは出そうな気がするので、あえて店舗を入れているのですかね？？
164ですが、自分のマンションと、夫婦それぞれの親のマンション、
三つ買いました。すべていわゆる牛込地域です。
このへん、高低の差がけっこうあるので、
低いところは、やめたほうがいいです。
集中豪雨があるかないか、ほとんどギャンブルのようなものですから。
店舗付きは、「失敗してもいいや」と思えるのでなければ、
やっぱりやめたほうがよい。
「店舗付き」で「低いところにあるマンション」って
避けるべき要素の非常に重要な部分だと思いますよ。
眺望がどうとか設備がどうとか、実際の暮らしにはそれほど影響はないけど、
「店舗付き」（防犯）「低地」（災害）は、生命と関係しますので。
他に大きな魅力（価格や設備、立地）があったとしても（あると思いますが）、
大事な家族と住もうと思うなら、考え直したほうがよいです。
もし私が親類・友人から相談されたら、喧嘩になってもいいので、
とにかくゼッタイやめさせます。
何度か同じような話がでてますが、ここは局所的くぼ地であって低地ではないですよ。
そりゃ、高地がいいし、くぼ地じゃないほうがいいですけど、そのへん全て勘案しての
割安感じゃないですか？
排水の観点からも早く道路整備してほしいものです。
店舗付きってのはエリアによっては開発上の与条件となってるケースもありますが、
この辺のは地上げの際の地権者の要望とかだと思いますよ。
（等価交換の条件として）
もちろんこの規模おマンションであれば店舗はないにこしたことないとは思います。
168さんはそういうお考えで別にこのマンションを検討もしてないわけですから、
必死に書き込まなくてもいいんじゃないですか・・
低地やくぼ地よりも高地、丘の上がいいのは言わずもがなですよ。
〉171さん
いや、他の検討者にとって参考になる情報を提供するのはスレの目的にかなってますよ。
とくに近隣との高低差なんて、高いとこにない限りモデルルームじゃ積極開示してくれないですから。
近隣にプラウド市谷仲之町ヒルトップという物件が出るようですね。引き渡しは来年で販売もまだですが、曙橋4分、四谷三丁目10分と、アクセスもよいし、ここより魅力的です。でもやっぱりエリア的に高いんでしょうね。選択肢に入れるのは難しいかな〜
プラウドも市谷仲之町に出すんですね。
市谷柳町よりは高いでしょうが、今販売中のパークハウスの販売が芳しくないので、
それを勉強に価格を抑えるかもしれませんよ。
と言っても、同じ仲之町でも（スポット）立地の違いもあるでしょうし、
なんともいえませんねぇ・・
そういえばここのプラウドって値引きしてないんですかね？
プラウドの周りとの位置づけをどう解釈するかでしょうね
エレベーター2基で高級感及びそれなりの人が住むことでなく
管理費・修繕費にこだわりエレベーターを1基にしたのはスタンダートのマンション
と言うことでしょうね
ほとんどのプラウドはスタンダード、いわゆる並のマンションだから、ここだけ特別仕様が良くないわけじゃない。
高級マンションじゃないことがわかったうえで、この値段でもいいと買うならいいんじゃないの。
少数の高級プラウドをイメージしていた人は、肩すかしをくらったような感じだろうけど。
高級マンションであるかどうかとエレベーター台数は厳密には関係ないです。ハイグレード物件でも面積見合いで一台になることもしばしば。
共用部分、専有部分の仕様を総合的に判断すべきです。
ま、その上でも、ここは高級とは言えないですが。
エレベーターの台数がすべてではなけど、指標にはなるな。
２戸１台、３戸１台というのは高級マンションにはよくある。
高級マンションというのは、快適さを求めるために分譲価格、維持管理費などが高くても当たり前。
そう考えられない人は高級マンションには住めないでしょう。
エレベーターの台数も高級感には十分重要事項でしょうね
高級な人ほど人との接触を嫌い自分専用エレベーターに近い物を高級と思うでしょう
1基/72戸じゃ降りる人もいて昇る人もいたら乗ってる人が優先となりますから
多分ピーク時は相当待ち時間を要するのとラッシュ状態になると思います
2基なら優先を交互に判断する為エレベーター待ちのロスは解消されます
こんなところで管理費・維持費をケチったって
販売価格と住む人の不便さのことを考えたら
やはり2基/72戸が正解だろうね
論理展開が飛躍しすぎ・・・恥ずかしいな。高級感とか相当とか、曖昧なんだよね。このネタだいぶ前に出てるから今さら煽るなよ見苦しい。浜田山に二戸あたり一基の中古出てるから見に行けば？普通のマンションだよ。
住民が負担するのは管理費や維持費だけじゃないんだよ。
大規模修繕になればエレベーター入れ替えるんだよ。この費用が二倍になるのはきついよ。
72戸でエレベーターがどうのとか言う輩は、二台付けちゃって売れない某パークハウスの素人営業か、窪地という致命的な欠点を棚に上げて何とか優越感に浸りたい某パークハウスの住民か、不動産投資の基礎も分からない素人投資家のどれかでしょ。
本当のお金持ちならこの物件は気にもかけないだろうから。
>大規模修繕になればエレベーター入れ替えるんだよ。この費用が二倍になるのはきついよ
だから、そういうところにお金がかかるのが嫌な人は、高級マンションに住もうなんて考えちゃいけないってこと。
エレベーターの台数は快適なマンション生活を送るための一つの要素なんだから。
でもって、ここが高級だとか勘違いしている人がいるから、そうじゃないでしょという話をしている。
他のマンションの営業とか住民とか下衆の勘ぐりは恥ずかしいからやめよう。
この近辺は確かにローカルで生活感のある街並みですね。
交通の便が物凄く良い割に値段も手頃で、穴場だと思います。
最近マンション建設が続いているのもうなずけます。
うちはDINKSなので、どこに行くにもアクセスの良いこのエリアで購入予定です。
センター東京の分譲時に物件探してたらお買い得だったろうなあと思い、中古も見ましたが、
住民板や↑のコメント、実物を見て萎えました。。。きっと昔からのお金持ちファミリー、
無理して買った普通のDINKS、賃貸で住んでる単身者、生活スタイルの全く違う人が住んでるんでしょうね。
ここは安いけど、建物がピンと来なかったので、三井にしようかなと。
私達と同じようなDINKSが多いそうですし。
プラウド市谷仲之町も気になりますが、投資価値を考えると価格的には厳しいかな。
文面からすると特定の物件ではなくエリアとして交通至便と言っているように読み取れるけど？
いずれにせよ、多くの人にとって市谷と三丁目利用は現実的じゃないと思うけどね。
少なくとも私はパスです。頑張って曙橋というところかと。
大江戸線は春日駅で地下鉄３線（丸の内、南北、三田）につながっていて、新しいからまだきれいだし、込みすぎないし、牛込柳町駅では地上までエスカレターあるし（たぶん女子医大の外来受診者を都が意識したのか？）、私には言うことなし。下手な駅で徒歩で10分以上かかるなら、雨が降っても走って帰れる駅近のここのロケーションはgoodです。また自転車通勤もこのあたりでは、普通です。都心で、土日でも日常の生活ができる（買い物できる）地域は、希少価値だと思います。子供も多く、ファミリーにもお勧めできます。一方で、少し、背伸びして買い物したければ、目の前のバス停（新宿駅西口行は本数多い）から１０分程度で伊勢丹に行けるのもgoodです。ここはとにかくルートが複数あって、そのときに応じて使い分けが出来るのが、うれしいです。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
