東京フロントコート★11★

ポーチに物を置いてはいけない、といルールを
理事会が作ったのは、居住者からたくさんの
苦情があって、ルールを決めなければならない
という状況になったからですよね？
何も問題がないのに、居住者を不便にするルールを
作ったわけではないですよ。たくさんの苦情があった
という事実をまず第一に考える必要があるでしょう。

ゴミ屋敷の問題、ＴＶでも報道されましたが、
その地域のある一軒だけがゴミ屋敷でも近隣住民に
とって見た目が悪く、問題になっているのです。

ルール作りの前は、ポーチに見た目粗大ゴミのような
ものをたくさん置いている家庭があったわけで、
他の住民から見ればゴミ屋敷みたいなものです。

38さんは、こんな家が少数派なら問題ないと思うの
かもしれませんが、少数であってもマンションの品位に
関わるからやめて欲しいと思う人が大多数をしめるであろう
ということです。
ゴミ屋敷が少数派なら問題ないわけではなく、
ゴミ屋敷がマンション内に存在することが
問題なのです。

他の居住者から迷惑と思われていても、これを直接
指摘するお隣さんもいないでしょうから、本人も
何とも思っていないのでしょう。ルール化されても
まだ置いている家庭も一部あるようです。
ルールを破っていれば、他の家庭から変な目で
見られるにもかかわらずです。
1000世帯もあれば、いろいろな人がいますよ。

>418
少々手荒い文章になってしまう事ご了承下さい。

>仮にアンケートをとった場合、結果として”物を置くべきではない
>（置かせるべきではない）
>という意見が大多数のはず”と思っていらっしゃるわけですよね。
ここは、私の意見とは大きく違います。
アンケートをとった場合、皆さんがどういう判断をするかは私には分かりませんし、
そういう仮説も立てておりません。
おそらく「どっちでもいい」「まあ規則があるならその通りにしようかな」程度でしょう。

私が言いたいのは、そうしてとった全戸アンケート結果が本当に良い結果を
導くとは到底思えないという事です。
上でも書きましたが、マンションの管理の事など大多数の住戸の方々は真剣に考えていません。
入居から時間が経てば経つほど顕著です。（これは過去の経験上ほぼはっきりしています）

たとえば風で倒れないもの限定とした場合、その判断は誰がするのでしょうか。
子供用自転車は風で倒れますか？倒れませんか？
例えば異臭を発しないものと限定した場合、その判断は誰がするのでしょうか。
野菜は臭いでしょうか？臭くないでしょうか？
怪我の責任は所有者と言いますが、
ポーチ前のものを勝手に使用し、怪我しても所有者の責任でしょうか。
すぐに移動出来るという"すぐに"とはどれくらいすぐに？


揚げ足をとっているようですが、980戸のマンションに決まりをつくり全員守らせるという事はそれくらい細かいボーダーを決めない限り意味のないものとなってしまいます。
誰にでも分かるボーダー、それが「禁止」というものです(限定3品以外の)。
どうしても今の体制で細かい事を一つ一つ決めていく事が可能だとは思えません。
かえって混乱を招くかと。
現実的に考えて、もし全戸アンケートを実施した場合、
おそらく1年中アンケート用紙がポストに入っている状態になるでしょう。

最後に、ポーチ部分が占有スペースという事は入居前から分かっていた事ですし、
そこにこだわりがある方は、少なくとも門扉付アルコープがあるマンションを選択するべきではという気がしてしまいます。


追伸：
>ではあなたの家の前（ポーチ）に、
>ずっと立っている人がいても何も文句は言えないわけですよね！
このご意見に関しては確かに現在のマンション管理規約では文句は言えないでしょう。
しかし軽犯罪法にはひっかる可能性はあるので警察に電話でしょうか。

この掲示板はあくまでも外部の方が自由に閲覧出来る場ですよね。
外部閲覧不可の掲示板が出来るといいですね。
管理上の討論であっても、やはり公の場では躊躇われます。

38さんの
逆に大変なことになるとおっしゃるのであれば、住人の大多数が物を置くことに賛同しているということではないのでしょうか？

っとう書き込みですが、ちょっと意味が分かりません。

自分は置かないけれど、それぞれが常識の範囲内で自由に物を置いたら、もしかしたらゴミ屋敷ではないですが、玄関ポーチいっぱいに物を置く人がでてくるかもしれないし、想定外の問題が起きる可能性を懸念してるだけのことなのではないのでしょうか？

ゴミ屋敷もその当人には言い分があり、彼らの常識内の行動だと言い張ってるからいつもまでもゴミ屋敷のままなのですよね。程度の大小はあれども同様なことがマンション内で起こって欲しくないから、皆さん物を置くことに反対してるのではないのでしょうか？

登録制というのでは駄目ですか？何か置きたいものがあれば申請して、理事会の常識に判断を委ねる。でも理事会の方が大変になるので無理なんでしょうね。

玄関ポーチ「一切禁止」の意見が多いかな、と思いきや新たな禁止派の追加意見は1人だけですな。129さん、330さんの他に415さんが賛同とのことですね。どれだけの住民が見ているかわかりませんが、424さんのように前向きな新たな意見（とてもよいと思います）がどんどん出るといいですね。私はココの多数の住人が「非常識」「いい加減で無関心」なので置物全面禁止すべき（BY129、330、415さんなどの意見？）とはとても思えませんので…
№38＞いつも思うのですが、この板に書き込みをされる方の多くは、個人の意見を押しつけたがる方が多い様に感じます
→38さん良く見てください。「意見を押しつけたがっている方」は、ごく一部（少数）の方ではないですか？

424さんの意見も少数世帯のマンションなら大賛成ですけれど、おっしゃるとおり、この世帯数では理事になられる方が大変ですよね。
本当に何かよい方法が見つかれば、嬉しいですけれど。

425さんの『ここの住民の方々が非常識ではない』と私もそう願います。でも、ベランダを見渡している限りでは、疑問に思える世帯もあるように思います。
相変わらずタバコの投げ捨てもあるようですし、希望と現実派少し違うように思いますが。

何をそんなに玄関ポーチに置きたいのでしょうか？

いろいろな意見を書かれていますが、結局、玄関ポーチに置きたがっている人は、
部屋（玄関内）に置いておくと邪魔な物を外（玄関ポーチ）に置きたいわけですよね。
そんな邪魔な物を共用廊下に置かれたら邪魔に決まっているじゃないですか。

現実に粗大ゴミをゴミ置き場に置いたままの人や
タバコを下の階へ投げ捨てる人がいますよね。
これって常識では考えられないけど、
実際に住民の方がやってるわけです。
私の常識＝みんなの常識、だったら簡単ですが
そうもいかないのが現実。

だから、私は理事会でルールを決めることに賛成です。
１０００世帯へのアンケート作成、配布、回収、集約、判断を
理事会へ求めるのは酷ではないでしょうか。
ポーチ使用の実態把握をしてくれただけでも、
大変だっただろうなーと思います。

そして４２７さんの意見にあるように、何をそんなに置きたいのだろうか？
と私も思います。

私も、427さん428さんと同意見です。
玄関ポーチに置きたいものの具体論を聞きたいです。
それが納得できるものであれば支援します。

私も理事会を支持します。
公平にやっていただいていると思います。
いろいろ自分の意見を述べるのは自由ですが、まずは理事会で決まったことには従っていただきたいと思います。理事会で決まったことに異議があるのなら、理事会へ異議を申し立て、変更されてからその様にするのが民主主義のルールだと思います。
少なくとも、理事会で決まったことが自分の意志にそぐわないからといって勝手にするのはやめて欲しいと思います。皆がマンション生活を快適に過ごすために。

私も理事会支持です。近隣にある大規模マンション（フロントコートとほぼ同世帯数）に住む会社の同僚にも聞きましたが、バルコニーの布団干し問題からポーチの使用に至るまで、ルールを明確化していかないと大変だと言っていました。頑張れ！理事会！！

う〜ん、なんか論点がズレて非建設的になりそうなのでコメントします。
上記の数件の意見は「理事会支持です」＝今回の6月頃のルールの決め方・内容に賛成、ということなんですよね。（ほんとうですか？）
私は6月頃のいきなり「全面禁止ルール化」のプロセス・内容などの問題提起をしていますが、理事会を活動を否定している訳ではありません。（総合的にとてもがんばっていらっしゃると思っています）
よく整理して考えましょう。なぜ、「粗大ごみを置く」と「全面禁止（例外３点）」の２者択一的な意見が多いのでしょう？細則に従ってきれいに植栽をなどで玄関先を飾ったりすることが認められないことっておかしくありません？（この意見は6月頃、他の方からもあったと思います）廊下に一切そのような置物がない建物って変じゃありません？
ルールを決めない、あいまいにしたほうがよいと言っている人はいませんよ。「全面禁止（例外３点）」はちょっと乱暴すぎるルールではないかと言っているのです。
その点、バルコニーのタバコ問題に関するルール検討のプロセスは、はるかに納得感がありますね（この違いはいったい何なんでしょう？）
バルコニーのタバコ問題に関するルール検討のプロセスに習い、玄関ポーチルールも再検討し、きちっとルール化した上で、ごみなどを置いている人にルール遵守を徹底したらどうでしょう？
う〜ん、とても建設的！

７月の議事録を見ると、ポーチに植栽はＯＫになるそうですよ。

不動産用語の定義を取り違えている方多いようです。

TFCのポーチはオープンポーチといわれ、共有部分ですが「専用使用権」という
権利が付されています。
「専用使用権」とは共用部分でありながら、通常、特定の区分所有者だけが専ら使うことができて、その他の者は使うことができない部分を専用使用部分といい、専用使用部分を使う権利をさします。

よって、理事会や管理組合で「玄関前にモノを置いてはならない」という通達自体、
まず実は間違っているのです。
専用使用部分はTFCの場合、共用廊下とタイルの色で１線を隔しています。
管理規約で定められている条項は「階段や共用廊下に乳母車や店屋物など置いてはならない」となっており、オープンポーチ内に関しては定めがなく、
別途専用使用部分において定義される事項となります。

また、消防法などの関連で、置いてはならないものは
「避難通路の妨げになるもの」と定義しており、
例えば大きな物入れや多すぎるプランターなどが挙げられます。
避難通路の妨げにならない、ベビーカー、生協の箱、などは実はポーチ内に
関しては置いてよいのです。

もう少し、お調べになられてもよろしいかと思います。

ポーチに自転車を置いていいなら、バイクもいいんですよね？
自転車はＯＫとした場合、バイクはＮＧにできる規約上の根拠は
ないと思うのですが。

専用使用権の主張や消防法の解釈を言うのは結構ですが

TFCの住人は全員管理組合員です
TFCで遵守すことはTFCのルールです
幾ら権利を主張してもTFCのルールを守れない人は
TFC内ではルール違反者です
理事会の決定に不満がある人もいるようですが
先ずTFCルールに従うことがTFC住人の義務であると考えます
もしルールの決め方に不満があれば必ず多数の意見が出て来て
問題になると思います。


誰もが快適に暮らせるルール作りは難しいと思いますが
妥協点を探りながら何とか理解し合えるルール作りをしている
理事会の苦労は大変だと思います

もちろん管理組合で正規に制定された規約であれば、
遵守することが正しいです。
しかし、TFCの玄関前は「共有廊下」ではなく
「オープンポーチ」（専用使用権内）であり（取得時の図面参照）、
管理規約をご覧いただければ良いのですが、
「共有廊下」に物をおいてはいけないことしか記載されていません。
管理組合では、その点広角解釈されているようで、
オープンポーチ内にルールを付すことは、
現状では「管理規約」を変更しなければ（区分所有法）できません。
例えば、「ポーチ内（専有部分）には室外機以外おいてはならない」
という条項を管理規約にのせることを理事会で検討します→
総会（集会）にて3/4以上の議決権をもって賛成投票を得ます（1/4以上の反対があれば棄却）→管理規約制定
これにより本来なら「玄関まえのポーチにものをおかないで」
と主張、注意ができます。
自転車、オートバイに関しては難しいと思われます。
が、幼児用の三輪車などは認められるのではないでしょうか？

>管理規約で定められている条項は
>「階段や共用廊下に乳母車や店屋物など置いてはならない」
>となっており、オープンポーチ内に関しては定めがなく

規約には「階段や共用廊下など」となっていますよ。
【など】にオープンポーチを含んではいけないという
根拠は何でしょうか？

第２条が「専用使用部分を含まない」とすると、第２条で
禁止されている内容は、ポーチでは全てやっても良いことになり、
おかしくありませんか？

ポーチのゴミ屋敷化は勘弁して欲しいです。

> 現状では「管理規約」を変更しなければ（区分所有法）できません。
> 総会（集会）にて3/4以上の議決権をもって賛成投票を得ます

「使用細則」の変更ですから、過半数でＯＫのはずですよ。
幼児用三輪車は、要望があれば登録制も検討するとなっていたのでは。

う〜ん、住民(KI87TG) さんの意見、説得力ありますね。（私の解釈も同じです）論点が明快です。
「原則前面禁止」派の皆さん、相変わらず無理のある「ゴミ屋敷化」論での反論はいかがなものでしょう？（苦しいですね）
ただ、住民(KI87TG) さん。理事の方々も一生懸命がんばっておられるので、もう一度改めて再検討してもらえればよし、としませんか？初年度の運営で慣れないでしょうし、またタバコのルール化ではプロセスに納得感が出てきました。この調子で引き続き、理事のみなさま方に是非がんばってもらいたいです。頑張れ！理事会！！ （おっと誰かと同じ文末に？）

>規約には「階段や共用廊下など」となっていますよ。
【など】にオープンポーチを含んではいけないという
根拠は何でしょうか？

答えは「階段や共用廊下など」の『など』には
「オープンポーチ」は残念ながら入りません。
根拠は以下の通り。

住戸使用細則２条
「敷地及び共用部分等の使用上の遵守事項」としまして
3項「エントランスホール、廊下、階段などの共有部分に、自転車・乳母車・店屋物
の容器等を置いてはならない」となっています。
ここでいう「など」はポーチ、アルコープを含みません。

ポーチは専用使用部分といわれます。
→管理規約4章「用法」14条　「区分所有者は別表第4に掲げるテラス、バルコニー、
オープンポーチ、アルコープ……専用使用権を有することを承認する」
となっています。つまり専用使用権範囲は専用使用部分という定義です
（管理規約2条参照）。

従ってポーチに関しては住戸使用細則第1条「専用部分及び専用使用部分
の使用上の遵守事項」内で論議されることになります。

しかし同1条内において、専用使用部分に「自転車・乳母車・店屋物
の容器等を置いてはならない」という条文はございません。

同1条11項　「専用庭・バルコニー・及びポーチ等には……手摺等の高さを
超える大きさのものを設置してはならない」とあります。
つまり手摺を越えない範囲の高さであれば可ということになります。

非難通路の妨げにならない範囲であれば、玄関前のポーチ内に関しては
専用使用部分であることから、手摺丈以下のものなら、特段
禁止事項が見当たらないと解釈しております。

住民(KI87TG)さんに一票です。
純粋な共有部分と専用使用権がある部分の違いがあるというのは少し考えればわかるはずです。

>ポーチは専用使用部分といわれます。

専有部分と専用使用部分の違いはご存知ですか？
専用使用部分とは、専用使用権のある【共用部分】なんですよ。

管理規約第２条
専用使用部分：専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分をいう

住戸使用細則第２条（敷地及び共用部分等の遵守事項）

ポーチやバルコニーは、専用使用部分であり、専用使用部分とは
【敷地及び共用部分等】の一部ですから、住戸使用細則の第１条と
第２条の両方を遵守する必要があるのです。

使用細則第２条に共用部分（但し専用使用部分を除く）と
なっていれば別ですが、このような但し書きがなく、単に
共用部分となっていれば専用使用権あるなしに関わらず、
共用部分全体に適用されます。第２条では指定場所以外に
バイクやゴミを置くことを禁止していますが、適用され
ないとすると、ポーチにはバイクやゴミを放置しても
問題ないことになります。エレベータへのバイク持ち込みも
禁止されていませんから、ポーチにバイクが置ければ、
バイク置き場問題も一気に解決しますけど。

KI87TGさんは、ポーチにバイクを置けると考えていますか？

専用使用部分を、住戸使用細則の第２条の【敷地及び
共用部分等】には当たらない、とする理由は何でしょうか？
「エントランスホール、廊下、階段など」の【など】に
ポーチを含めるか否かは、運用の範囲だと思います。
ポーチを含めても良いし、含めなくても良い、それは
各マンションの運用に任せる、で何か問題があるのでしょうか？

> 純粋な共有部分と専用使用権がある部分の違いがあると
> いうのは少し考えればわかるはずです。

純粋な専有部分と、専用使用権のある共用部分にも
違いがあると思いますが。

住民さん129さんのご意見は、
ポーチ等専用使用部分は専用使用券のついた「共有部分」につき
使用細則第２条も適用なるということですよね。
ということはバルコニーも専用使用権つき共有部分なので、
ポーチ同様の制限を設けて可という解釈になります。
ベビーカーもプランターも生協の箱など、
例外3点を除いて、
とにかくモノは置いてはならないということでよろしいでしょうか？

少し前ですがNo.324 のときご意見では
「タイヤをベランダに置いている人も結構いますよ。
手摺より低い高さであれば問題ないのですから、
ベランダに保管すればいいのではと思います。」
とおっしゃっています。

少し矛盾するような気がします。

第２条全体は、バルコニーもポーチにも適用されます。

ですから、j自動車も自転車もバイクもゴミも粗大ゴミも、
第２条によりバルコニーやポーチには置くことができません。
ただし（３）のみは、わざわざ「エントランスホール、
廊下、階段など」と限定してあります。（３）以外は
ポーチ、バルコニーにも無条件に適用されるのです。

ここで（３）の「エントランスホール、廊下、階段など」を
どう解釈するかです。ここにポーチを含まなければ【いけない】
ということではなく、ポーチを含むと解釈できるということです。

そして今回理事会は「エントランスホール、廊下、階段など」に
ポーチは含むが、バルコニーは含まないと解釈したのでしょう。
共用廊下とポーチはほぼ一体なのですから【共用廊下など】にポーチを
含むと解釈できる理由はありますし、バルコニーは廊下や階段とは
別物であるから、【共用廊下など】にバルコニーは含まないと
解釈しても何ら問題はありません。

全く矛盾していないと思いますが。

＞住民129さんの発言
＞①使用細則第２条に共用部分（但し専用使用部分を除く）となっていれば別です
＞が・・・
＞②ただし（3）のみは、わざわざ「エントランスホール、廊下、階段など」と限定
＞　してあります。（3）以外はポーチ、バルコニーにも無条件に適用されるのです。

①、②については、
何度も住民(KI87TG) さんがおっしゃっている通り、ポーチは「専用使用権のある
共用部分」であり、一般的な共有部分とは異なる。
即ち、2条の適用外。だから、上記（3）の例外としてポーチやバルコニーなどは
書かれていない。ただ、それだけでしょ！

更に、①については、使用細則第2条に、「共用部分（専用使用部分も含む）」と
書かれていませんよね！住民129さん論理が成り立つのであれば、逆にこのような
記載がされているべきですね。

また、住民(KI87TG) さんのおっしゃる通り、ポーチについてのルールはバルコニー
にも適用されます。
ここまで考えると、誰も”物を置くな！”とは言えないのでは？
（サンダル、植木、・・・　本当におけなくて良いですか？）

>「専用使用権のある共用部分」であり、一般的な共有部分とは異なる。
> 即ち、2条の適用外。

ここが大きな飛躍なのです。一般的な共用部分と異なるから
第２条の適用外としてもよい、などとは規約のどこに書いて
あるのですか？規約には専用使用部分も共用部の一部であると
しか書いてありません。

>「共用部分（専用使用部分も含む）」と書かれていませんよね

専用使用部分は【共用部の一部】と明記されているのですから、
単に共用部分と書けば、専用使用部分も当然含みます。
（専用部分部分を含む）とわざわざ書く必要はありませんが、
含まないのであれば（専用部分部分を含まない）と書く必要が
あります。
共用部火気厳禁のマンションがありますが、これはポーチも
バルコニーにも適用されているのです。

> ポーチについてのルールはバルコニーにも適用されます。

これは38さんがそう解釈しているだけですよね。
ポーチは「廊下など」に含まれ、バルコニーは「廊下など」では
ないという解釈もできるのです。

38さんは、ポーチにバイクやゴミを置いたり、粗大ゴミを
放置できると思っていますか？タイルの色が違うだけで
家の中と全く同じことができると思っているのですか？

ここまで来ると、もう平行線でしょう。この細則はある程度
幅を持った解釈が可能です。「など」という言葉を使って、
運用の幅を持たせてあるのです。そして、この解釈の範囲で
運用することに問題はないのです。自分の解釈と違うから
と言って、即間違いだというのはおかしいと言っているのです。

規約や細則にはひな形があって、どこでも似たような規定です。
しかし、超高級マンションと庶民的団地とでは解釈を変えなけ
ればいけないところもあります。

一部の公営団地では、サンダルを廊下に干したり、洗濯機を廊下に
置いたりしています。他にも掃除用具とかいらないものが廊下に
放置されていることも多々あります。
フロントコートの使用細則でも、こう言ったことも可能なのです。
サンダルや洗濯機、掃除用具は通常「自転車、うば車、店屋物の
容器等」ではないのですから、共用廊下に置くことができます。

一部の公営団地のようなマンションにしたいのであれば、何も
ルール化する必要はありませんが、これでは困るという場合、
そのたびに総会決議で過半数の決を採って「洗濯機、サンダル、
自転車、うば車、店屋物の容器等」など改正していたらキリが
ありません。ですから「自転車、うば車、店屋物の容器等」に
含めて拡大解釈して運用しているのです。

ポーチだって、ゲートの付いた明確にプライベート領域と区別
できるポーチもあれば、ＴＦＣのように共用廊下とほとんど
同じようなポーチもあります。
ゲートの付いているポーチであれば、荷物を置いても文句を
言う人はいないのでしょうが、オープンポーチの場合、ルールを
決めないと、見た目は廊下に粗大ゴミを放置しているのと同じ
ということになるマンションもあるでしょう。

ゲート付きポーチであれば「廊下など」に含めない方が良い
でしょうし、オープンポーチなら「廊下など」に含めると
しても良いし、含めなくても良いし、各マンションの実情に
合わせ、柔軟な解釈をすれば良いのだと思います。

今回のルールも、適当に話し合って決めたのではなく、まずは
理事の間でアンケートを取り、多数決を元に協議したのであれば
理にかなっているでしょう。装飾品などは理事の間でも意見が
半々に分かれたとのことですから、住民アンケートを実施しても
おそらく半々に意見が分かれ、結局は理事会で協議するという
結果になるのだと思います。

本来であれば、ポーチに何を置いて何は置いてはいけないという
住戸使用細則に関する取り決めは、使用細則第8条にあります通り、
「管理規約第46条第4号によるものとする」に従うべきでした。

管理規約第46条（議決事項）
「次の号に掲げる事項については、総会の決議を
経なければならない」
4号　規約の変更及び使用細則の制定または変更

もし上記の総会ができない場合は、
管理規約第47条（総会の決議に代わる書面による合意）
「規約により総会において決議すべきものとされた事項について、
組合員全員の書面による合意があるときは、総会の決議があったものとみなす」

一方的に書面で通知するのではなく、
今回のバルコニー喫煙問題と同様の手順で、
取り上げていくべき問題であったと認識しております。
「理事会員だけの多数決で決めました」
ということでは、
今後も「理事会員であれば、なんでも決められてしまう」
という懸念があります。

>> ポーチについてのルールはバルコニーにも適用されます。
>
>これは38さんがそう解釈しているだけですよね。
>ポーチは「廊下など」に含まれ、バルコニーは「廊下など」では
>ないという解釈もできるのです。

129さんご自身が認めていらっしゃるように、どちらにでも解釈が
出来るのですから、数名の理事会だけで決めるのはおかしいですね。
しっかりとした手順で住民の意見を聞きながら（総会等で）決める
必要があります。

>38さんは、ポーチにバイクやゴミを置いたり、粗大ゴミを
>放置できると思っていますか？タイルの色が違うだけで
>家の中と全く同じことができると思っているのですか？

はい、残念ながら現在の規約内容ではできることになります！
これは、一般常識的に考えて、それをやって良いか、悪いかとは
別の話です。

>自分の解釈と違うからと言って、即間違いだというのは
>おかしいと言っているのです。

間違えだとは言った覚えはありませんが。。。
仮に両方の解釈が出来るのであれば、
だからこそ、しっかりと総会等で議論をする必要があるのだ思います。

何だか色々言い合ってたけど
結局　理事会の決定の手順に異論があっただけで
決定内容にはそんなに異論は無いんでしょ

誰でも最初になる人達は大変だよ
しかしTFCの役員達はがんばってると思うよ

ポーチの件が一方的な書面で通知してきた事は
確かに落ち度があったと思う　
理事会にも様々な批判が寄せられたんじゃないかな
そう言う批判や反省の声を聞き
今回のバルコニーの喫煙問題はアンケートにしたんじゃないの。
今回の通知は住人の声が反映されてるし
良くなって来てるじゃないですか
俺は、理事会の苦労が感じ取れるけどな。

揚げ足を取るのは簡単だけど
TFC理事会が好き勝手に何でも決めてると思う？
思わないでしょ　
理事会の活動を皆さんは知っているのですか？
ポーチの決定だって　我慢できない事では無いはずですよ

まだ１年も経ってないマンション生活です
理事会も住人も協力（理解）していきましょうよ

誰が考えても明らかに細則の変更事項なので、総会決議とすべきだ、
というのと、納得しかねるので、総会決議とすべき、というのでは
事情が大きく異なります。

住戸細則第２条(3)にどう考えてもポーチが含まれないのであれば、
おっしゃるように確かに総会決議が必要でしょう。
しかし、第２条(3)に含まれると解釈できる理由があれば、総会決議を
する必要はありません。ただ、必要なくてもやった方が良い、と
いうのであれば、それは別問題です。

KI87TGさん、配布された説明文書は読みましたか。
これによると、

>合計３２６世帯４６４件(５３品目)に及ぶ写真付きの
>レポートは理事全員に配布され、理事会で協議をする前に
>各理事が写真で状況を確認しながら全５３品目について
>「可」「否」「その他意見あり」を判断するアンケートが行われ、
>この結果に基づいて理事会にて協議されることとなりました。

となっています。
こんなアンケートを全住戸にやるのは非現実的でしょう。
タバコであれば、賛成、反対だけで済みますが。

さらに、全戸アンケートを取っても【美観を損なわなければＯＫ】などど
いうあいまいなものは、結局切り分けができなくなります。この切り分けは
どうしたら良いと思いますか？古めかしいツボが持ち込まれるたびに、
美観アンケートをやりますか？

>今後も「理事会員であれば、なんでも決められてしまう」
>という懸念があります。

・理事会決議のメリット、デメリット
・細則化することのメリット・デメリット
・管理組合の負担

などを考えたことがありますか？

理事会決議のメリットは、利害関係の相反する両者の立場になって
正しいと思われる内容を決められること(単純な数の原理でない)、
「条件付き(当日限りなど)で置ける」などとすることで、きめ細やかな
対応ができる、問題があれば、あとからでも柔軟に改正ができる、
などがあげられるでしょうか。
一方デメリットは、住民の総意を反映していない可能性がある、
理事会決議に納得が行かないと、協力が得られない、などがある
でしょう。

細則化のメリットは、何よりも住民の総意が反映され、誰もが納得する、
ということでしょう。ただデメリットとして、一度決定すると問題が後から
発覚しても変更が困難であることが挙げられます。現在三輪車はＮＧですが、
あとから登録制ならＯＫも考えたい、という場合、登録制について再び
総会決議が必要になります。玄関マットのように審議から漏れているものが
あれば、やはり総会決議。置物について登録制にしては、などという
建設的な意見を採用したいと思ったら、これまた総会決議。これでは
小回りが利きません。

管理組合や管理会社の負担ですが、1000世帯もの大規模で複雑な
アンケートを集計、解析するには莫大な手間と工数が掛かります。
さらに今回の場合は、半々に意見が分かれるものも多く、結局
理事会の協議によるガイドラインの提示が必要になるでしょう。
そして理事会で決めたガイドライン賛否のアンケートを取って
総会決議を通し、運用してみて問題点が発覚したら、またアンケートを
取って総会決議を通し、って大きな負担だと思いませんか？
配布された説明文書によると、理事間のアンケートで大半のものは
11分の２以下であり、これが住民アンケートで過半数を取れるとは
到底思えないのですが。

私の個人的な意見としては、まずは運用してみて、問題が出たり、建設的な
意見が出れば、その都度改善していき、一段落ついたところで、その時点
での運用に関してのアンケートを行い、賛同が得れれば規約に盛り込む、と
すればよいのではないかと思います。
まず規約化ありき、で無理に決めたものでも、決議を通ってしまえば、あとは
いやいやでも従わざるをえない、というよりよっぽど建設的だと思います。

>129さんご自身が認めていらっしゃるように、どちらにでも解釈が
>出来るのですから、数名の理事会だけで決めるのはおかしいですね。

法律の運用はご存知ですか？法律もいろいろな解釈ができるので、
過去の判例や、最高裁の判例を元に解釈を決めているのです。
いろいろな解釈ができるものを、数名の判事だけで決めるのは
おかしいですか？
国民投票がよい場合もあるでしょうが、法律の専門家が決めた方が
良いこともあるのです。自分勝手な多数決意見が、マンション全体の
ことを考えて協議した意見より必ずしも良いとは言えません。

>はい、残念ながら現在の規約内容ではできることになります！
>これは、一般常識的に考えて、それをやって良いか、悪いかとは
>別の話です。

これに対しては、まずは

>>「専用使用権のある共用部分」であり、一般的な共有部分とは異なる。
>> 即ち、2条の適用外。
>ここが大きな飛躍なのです。一般的な共用部分と異なるから
>第２条の適用外としてもよい、などとは規約のどこに書いて
>あるのですか？規約には専用使用部分も共用部の一部であると
>しか書いてありません。

に回答していただけますか。ポーチの第２条適用に関しては議論の余地が
ないと考えていますので。どこにも書いてないことに対して、飛躍的な
理屈を加えて「この解釈が正しい」というのは、議論以前の問題です。

>>自分の解釈と違うからと言って、即間違いだというのは
>>おかしいと言っているのです。
> 間違えだとは言った覚えはありませんが。。。

私もあなたにおかしいと言った覚えはありません。
私がおかしいと言っているのは、あなたにではなく
No.434の
>よって、理事会や管理組合で「玄関前にモノを置いてはならない」
>という通達自体、まず実は間違っているのです。
に対してです。

みなさーん、ついてきてますか？この手の書き込みって当事者以外読まないものですよねー（私も途中でギブアップ）解釈論はあまり建設的ではありませんね。
ただ、一住民として思うのは①禁止ルールはやはり少し乱暴だった②決定のプロセスが不透明であった、ことは言えるのではないでしょうか。理事の方々は、この事例を教訓として、これから適切な運営をしてもらいたいと思います（せっかくルールを作っても正しいプロセスを踏まなければ余計なご苦労が増えます）ただ、解釈論は別にして「行儀が悪い人が出るので何も置くな」的な意見にはまったく賛同できません（ルールを守ろうとしている住民に失礼ですよ）子供用自転車や三輪車くらいは置けるようになるといいですね。

> 子供用自転車や三輪車くらいは置けるようになるといいですね。

三輪車はともかく「子供用自転車をＯＫとする」のは禁止ルールより
もっと乱暴なんですよ。これこそ総会決議が必要になります。
禁止ルールは、第２条(3)の解釈の範囲でルール化しているので、
説明ができます。

しかし、子供用自転車ＯＫとするには、自転車自体「第２条(4)指定場所
以外に自動車、バイク及び自転車を置いてはならないこと」で禁止されて
いるため、第２条自体を適用外とする必要がありますが、適用外とする
説明は無理なのです。

なぜなら、第２条で、共用部分から専用使用部分を除けると無理な解釈を
すると、第３条がなんと専有部分と共用部分では適用されるのに専用使用部分
のみ適用除外と言う、誰が考えてもありえない結論になってしまいます。

---------------------------------------------------------
第３条：居住者は、専有部分、敷地及び共用部分等の使用にあたり、
次に掲げる事項を遵守しなければならない。
---------------------------------------------------------
専用使用部分はどこへ行ったの？専用使用部分はもともと共用部分なので
第３条が成立しているのです。

もし理事会が「子供用自転車をＯＫ」としていたら、これを突っ込まれた
時に、それこそ説明ができずに右往左往してしまうことでしょう。

>みなさーん、ついてきてますか？この手の書き込みって当事者以外読まない
>ものですよねー

この掲示板の読者はみな住人であり、当事者なのでは？
129さんの解釈については、当事者である住人にとって大変参考になると思います。

う〜ん、そうですかねぇ。129さんはそのご意見何度も書かれていますが、すみません、私には納得感がありません。解釈論的には私も住民(KI87TG) さんへ１票なので。
難しい話は抜きにして、普通に考えて共有部分の「など」に専有部分を含めて一切置物禁止なんてロジックおかしいですよ。住人さん(OC57NE) が意見されているように、一般的な解釈ではないのでは？住人さん(OC57NE) の意見、表現は乱暴ですけどおそらく多数の方の意見でしょうね。（私も同じ意見です）
なお、念のため言っておきますが私は玄関ポーチに子供用自転車を置いているわけでも置きたいわけでもありません。「そういうマンションであってほしい」といっているだけです。これって乱暴ですかねぇ？

>普通に考えて共有部分の「など」に専有部分を含めて

共用部分の「など」に共用部分を含めているんですよ。
よく読んでください。

ポーチは専有部分ではなく、専用使用部分であり、
専用使用部分は共用部分なのです。
つまり、ポーチは共用部分の一部なのです。

>住民(KI87TG) さんへ１票なので。

KI87TGさんは、すでにポーチが第１条、第２条、そして
第３条の適用範囲であることに気付いているはずですよ。
第１条が適用範囲であることに目が行ってしまい、
第２条の適用範囲であることを見落としてしまっているのです。

>ロジックおかしいですよ。

あなたがきちんと理解していないからおかしく見えるのです。
お願いですから、もう少しきちんと理解してください。
せっかく論理的に書いているのに、よく理解できないからと
いい加減なことを書くと、読んでいる人が混乱してしまいますから。

ちょっとまとめます。これを読めばわかります。

(1)ポーチは専用使用部分である。
(2)専用使用部分は共用部分の一部である。
(3)ポーチは専用使用部分であるので、住戸使用細則第１条の適用範囲である。
(4)ポーチは共用部分でもあるので、第２条、第３条の適用範囲である。

ここまでは議論の余地がありません。
(4)が正しいことはNo.456を理解できれば分かります。

(5)第２条の適用範囲であるから、第２条(3)の「廊下など」にポーチを含むことができる。

「廊下など」にポーチを「含む」と解釈しても「含まない」と解釈しても
どちらも間違いではありません。「含む」「含まない」を議論しても
平行線になってしまいます。なぜなら、あらゆるマンションに適用できる
ように、どちらにも解釈できるように作られているからです。

(6)よって、理事会の解釈は間違いではない。

100％正しい解釈をしているとも言えませんが、
少なくとも間違った解釈はしていません。

私も129さんの意見が論理的に正しいと思います。
あとは、理事会の権限がどう規定されているかですね。
解釈の幅のある部分について、理事会で決定することができるという
明文規定があるかどうか。
今出張中につき規約等を参照することができません。どなたか教えてください。

誰もが「廊下など」にポーチを含むと解釈した方が良い、と考える例を紹介します。

住居使用細則第３条
居住者は、専有部分、敷地及び共用部分等の使用にあたり、次に掲げる事項を遵守しなければならない。
(2)ねまき、下着等風紀上好ましくない姿で、敷地及び共用部分等(廊下、階段等)を出歩いてはならないこと。

廊下に下着姿で出るのはＮＧなのに、一歩でも色の付いた
タイルに入ればＯＫとなる、常識的におかしいです。
ポーチも廊下等であると解釈した方が良いですよね。

常識的におかしくても、ＯＫという解釈もできる、だからこの行為を
禁止するのには、総会決議で解釈を決めるが必要である。
こんなの馬鹿馬鹿しいと思いませんか？

38さん、理事会で解釈を決める、というのは
こういうことなんですよ。

いろいろな意見を知る事ができるので勉強になります。
129さんの解釈にも問題ないと思います。

いろいろ規則ができると息がつまるという意見がありましたが（確かにそういう側面もあるのかもしれません）、
より生活しやすく、より安全に暮らせる、マンション価値の向上にもつながるのではと前向きにとらえていきたいと思っています。

451さんと意見は同じです。TFCの役員達はすごく頑張っていると思います。
いつ自分がそのメンバーになるか分からないですが、最初の役員メンバーよりは楽だと思います。

玄関ポーチに対する考え方は、各戸の部屋のタイプ、居住する階層、により違うのかもしれませんね。
１階であれば、三輪車を置いても問題ないじゃん。と思うものかもしれないし、
高層階（部屋のタイプにもよるだろうが）であれば三輪車を置いたら危ないかな。と思う人もいるだろうし。
（ここはかなり強風なこともあるのであなどれない。。）

ここはお隣のプライブと違い、玄関前に柵＆扉（外廊下とアルコーブが面する部分に鉄製の扉）があるわけでもない。
置かれる物が制限されるのは仕方がないのかなと思います。

毎日この掲示板を覗き、内容をしっかり読み込まないと
ついていけない領域になってきました。
おおよそNo.451のOC57NEさんの意見に同感です。

バルコニー喫煙の可否についてはアンケートになったり、
ポーチのプラント、玄関マットの追加許可が出たりと、
住民の意見、要望に理事会もがんばって対応している様に思えます。

でも、なんでバルコニーで喫煙するんでしょう。
アンケートになる程苦情が来てるようだし、
掲示された専用庭に捨てられた吸殻の写真でひどさを目の当たりにし、
それでも迷惑を感じて、止める事が出来ないのでしょうか？
自分の家の中で吸えばいいのに。
部屋に臭いがつくから？壁紙が黄ばむから？奥さんに嫌がられるから？
こんな理由なら自分勝手も程がすぎますよ。
近隣に迷惑かけてまでバルコニー喫煙を続ける方々、
どういう理由なんでしょう。

（ちなみに私も以前喫煙者でしたが、彼女（今は妻ですが）が
　吸わなかったことと、健康を考え５年程前に止めました。
　また、会社の先輩、同僚も子供が生まれたことを機会に止めた方が
　たくさんいます。蛇足でした、失礼。）

>あなたは自分以外の人を全く信用できない人なのがよくわかります。

同じ住人なのですから、憶測で人間性を
否定するような書き込みはやめませんか？

議論するしない以前にあきれました。

464の129さんに対しての
>あなたは自分以外の人を全く信用できない人なのがよくわかります
という書き込みは、ちょっとひどいと思います。
129さんはこの掲示板で誰よりもマンション管理の件について真剣に調べ考えていると思いますよ。
こういう個人の人格を否定するような書き込みは遠慮してもらいたいものです。不愉快になります。

129さん、その他の皆さん、少し私の書き方がまずかったですね、失礼いたしました。

でも、皆さん、”同じ住人”とおっしゃるのであれば、もう少しその同じマンションの住人を信じませんか？
ルール（規約）で雁字搦めにしなければ、本当に皆さんの生活が脅かされるほどの問題が発生するのでしょうか？

勿論、既に粗大ゴミシールを貼らずに粗大ゴミを放置する方などがいらっしゃるのが現実ですが、その様な方は極一部だと思いませんか。
本当に誰にとっても迷惑な問題であれば、それを一つずつ解決してゆけば良いのではないでしょうか？（粗大ゴミやバルコニーのタバコのように）

集合住宅には沢山の方が住んでおり、どうしても個々のお宅ごとに考え方・感性が異なりますので、ある程度は意見や見解の違いが発生するのはしょうがないのでしょう。
これは、マンションに限らず、戸建ての家の隣接する住宅間でも同じことだと思います。細かなことでピリピリしていたら、この狭い東京には住めませんよ！

（その１）
ようやく論点が絞られてきたので、129さんの460書込み「まとめ」も勝手にお借りして、なぜ私が129さんの意見に納得感がもてないか、少し説明させていただきます。難しいコトが苦手な方も、マンション購入時にもらった「管理規約集」をお手元に少し付き合ってくださいね。（以前「紫」と書いてしまいましたが「ベージュ」色でした！）

まず、論点がずれないように前提条件を確認します。
129さんのまとめ（1)はP2第14条のことを指します。また(2)は少し戻りP2第8条でいう「別表第2」（P19）を見ればわかります。(3)は少し飛びましてP77に「東京フロントコート住戸使用細則」というもう少し詳しい規則が別にありまして、その第1条を指します。

ちなみに具体的には、居住者に使用が認められた部分、部屋のなか、バルコニーなど、また現在議論になっている玄関前ポーチ（扉の前の「濃い灰色部分」ですね）も含まれます。われわれ居住者は、第1条を守りながら上記の場所を使用する権利があるのです。
(4)は、第2条、第3条が、共用部分等（P19別表第2）、具体的にはフロント、中庭、エレベーター、廊下（玄関前の「薄い灰色」の部分ですね）などを含めた部分の取り決めを定めたもの、部屋の中などの「専有部分」以外のすべての場所に関しての決まりです。ここまでは129さんの言うとおり議論の余地はありません。（129さんココまでよろしいでしょうか？）

ここから注意が必要です、みなさんよ〜く条文を一字一句丁寧に読んでください。（私は、あの「全面置物禁止ルール」配られてから数えられないくらい読みました）

第2条の(1)、(2)これはまあ当然のことですので省略します。問題は(3)です。原文を抜粋します。

「エントランスホール、廊下、階段等の共有部分（指定場所を除く）に、自転車、うば車、店屋物の容器等を置いてはならない」

この条文の読み方・解釈の違いなのです。
今まで交わされた議論とはつまるところ、129さんもご指摘されているとおり、「廊下など」に玄関ポーチを「含む」と解釈するのが自然か、あるいは「含まない」とするのが自然か、の議論なのです。（129さんよろしいでしょうか？）

ここで、もう一度「共用部分」とはなんだったかを思い出してみます。

共用部分等（P19別表第2）、具体的にはフロント、中庭、エレベーター、廊下（玄関前の「薄くなっている」の部分ですね）などを含めた部分の取り決めを定めたもの、部屋の中などの「専有部分」以外のすべての場所に関しての決まり、でしたよね。家の中以外のほとんどすべての場所を指しています。
そこで、第2条の(3)をもう一度読んでみてください。あえて、「エントランスホール、廊下、階段等の共有部分（指定場所を除く）」と書いてあるのです。(1)(2)にはありません。なぜここであえて例を挙げているのでしょうか。それは、例示の部分が、「多くの人が使用する部分」であり、「自転車、うば車、店屋物の容器等が置かれる可能性があり、それらを置くことが明らかに不適切な場所」のことを指していると読むのが自然ではないでしょうか。

ここで、玄関ポーチのことを考えてみます。「玄関ポーチ」はわかりやすいところでは「バルコニー」と同じ位置づけです。この玄関ポーチを、「多くの人が使用する部分」であり、「自転車、うば車、店屋物の容器等を置くことが明らかに不適切な場所」として(3)でいうところに「含める」のが自然か、「含めない」のが自然かという議論に集約されるのです。

私は、玄関ポーチは(3)に単純に「含む」という129さんの意見が「納得感」がないと一貫して主張してきました。ロジックが[間違い]ではないが「おかしい」と思っているのです。

129さんの意見は間違いではありませんが「不自然」、解釈は間違いとはいえませんが「納得感がない」のです。