芝浦グローヴタワー 2

>976さんへ
９７３ですが、９７３で書いた物件はあくまで割安おすすめ物件で、
100㎡レベルの住戸は、８件ありますが、平均販売価格比１９％ですよ。
たしかに、住人にとっては、（住み心地のよさや、始めの販売価格が、
港南、芝浦の他物件より、すっと高かった経緯を知っていると、）
今の転売価格がいかにお買い得で、なぜあっという間に売れないのか、
不思議なくらいなのではないでしょうか。
いずれにしろ、さすがに、ここまで低価格の転売価格で売っていると、ここに限っては
需要が供給を上回りそうな、雰囲気を感じるのは、身内びいきでしょうか？
現に、３２物件が２７物件に減ってきつつある経緯もありますし。
新築物件は、資財高騰、地価上昇が価格に反映されてしまっていますし、
当物件の販売戸数の減少による価格の持ち直しが近いうちにあるのではと、
私は、楽観しています。

だぶついているキャピタルマークが価格破壊してこないことを願うばかりです。

↑平均販売価格比１９％とは、１９％UPという意味です。（１１９％ということ）
港南マンション戦争末期の頃に立てられた物件では、販売価格は高かったはずですよ。

９０m2以下は、平均販売価格比１２５％です。
やっぱり、１００㎡レベルになると、部屋が大きいから価格もするので、
なかなか誰もが手が出せる金額でなくなるので、その分少しだけ割安になっていると思われます。
いずれにしろ、どの部屋も、このぐらいの価格ならそのうち売れるのでは？
マンションは立地で買え、という風潮もありますし。

７０平米５５００万円→減価償却２年（年３００万円×２年）＝４９００万円が理論価値。
それからすると、５９８０万円で転売すると、１２２％。現状１０５％程度で転売が成立しているのを考えると、７０平米の物件で５１００万円くらいまで落ちる可能性はあるのかな。

住民さんなら、皆様で転売価格を上げる方向に話を進めるようにして頂きたく思います。
９８５さんが例に挙げたのと同等の物件を、以前激安として推奨しましたが、
例としてあげるには、一、二を争う転売激安物件です。
（といって、いまだ載っていますが、なぜ売れないのかな？）
例として、取り上げる金額、物件としては、（１０５％で商談応諾の仮定も含めて）
ネガティブな対象の気がします。

あがる可能性も下がる可能性もあります。
売主の頑張りも、影響することですから、
売主は、ネガティブなコメントに惑わせられることなく、
自らの物件に自信を持って、金額設定、初志貫徹して頂きたく思います。

知り合いから聞いた情報では、近隣の
「タワーズ台場」の結構な戸数が「未入居」のままという情報が
ありました。つまり転売目的で購入したのに売れなくて
３年も放置したままらしいのです。ここはまさかそんな部屋は
ないと思いますが、ちょっと心配になってきたので・・

ドバイじゃあるまいし。

備品が足りないのでお心当たりは？というお知らせが入りましたが、全戸に向ける必要はあるんでしょうか。使用した人がわかっているのに。

>>986

割安なのに売れない理由の一つに駐車場の空きがないということも
あるようです。売主が借りていても売却時に利用権は継承できません
しね。普通のマンションなら外に借りて順番待ちすればいいですが、
ここは島の中に一般の月極めがないからこまっちゃいますよね。

＞マンションは立地で買え、という風潮もありますし。

ここは、

・立地
・設備
・環境
・管理
・住民層

いずれも抜群ですもんね。しかも安心の100年住宅です。
将来的に不動産の需要減は必至ですが、それを織り込んでも当初の販売価格以下になるのは
ちょっと考えにくい気がします。

将来の少子高齢化によるゆがんだ人口分布だけが最大のリスクです。

今後マンション価格が上がることはあまり期待できませんが、
価値が下がらないようにするというのはできると思います。

＞９８９
うちもそんなお知らせ来てませんよ。

キャピタルマークの４４階７５平米が５０００万円台で
出てきましたね（売れていませんが）。
ここらへんがどういう影響を及ぼすのか気になります。

４４階７５平米が５０００万円台って、２割弱くらい抜こうって感じでしょうか？

２割も抜いてるから売れないんですね。
キャピタルマークってそんなに安かったなんて驚きました。

ブルームは東側しか賃貸埋まっていないという話です。
かなり空いてるみたいですが、大丈夫ですか？
近辺に賃貸物件が多いと家賃安く設定しないと借り手がいなくなるのは
ちょっとしんどいです。

まあでも、ここはあまりに環境がいいので、
賃貸に回さずご自身で居住されている方のほうが多いのでは？
むしろ本宅がセカンド化したような方もいらっしゃるようですよ。

住民層が抜群かどうかは異論があります。

これから暑くなってくると、ドアを開放したままで、
冷気を部屋に取り込もうとする部屋が目立つ。

それと、ロビーにベビーカーを置いたまま長話をし、通行の邪魔をしていて平気な
ママ軍団もマナーを疑う。

>>1000さん、
ゴメンなさい。キャピタルマークはかなり安いと聞いていたので、２割くらい抜いてるのかなと思って聞いてみたんです。
ケープも高層階で坪210万円からありましたし。
本当に2割抜いているのかはわかりません。

１０００超えたね。

くれぐれも新しくたてる時は

マンション名、間違えないで欲しいものだ

うーん、確かにこのような報道はあるので、資産価値が下がらないように
防衛策を取っていきたいところですが・・・うーん。


米住宅価格の下げ幅拡大・１—３月、1.7％下落

　米住宅市場の悪化が続いている。米連邦住宅公社監督局（ＯＦＨＥＯ）が22日発表した1—3月の住宅価格指数は季節調整済みの前期比で1.7％下がり、現行方式で調査を始めた1991年以来で最大の下落幅を記録した。金融商品に組み入れられた信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）の延滞率も上昇しており、個人消費や金融機関経営への影響が長期化する可能性がある。

　ＯＦＨＥＯが発表した住宅価格指数は昨年10—12月に前期比で1.4％低下しており、1—3月は下落率が拡大した。前年同期比でも3.1％低下し、同様に最大の下げ幅を記録した。指数のマイナスは前期比で3・四半期連続、前年同期比で2・四半期連続となった。（ワシントン＝藤井一明） (14:09)

>1000、1006，1009
キャピタルの４４Fの一番安い部屋は、６７．８７㎡の販売価格４９９０万でした。
（価格表参照の上）
私の持っている価格表では、ひとつある７５㎡の部屋は、対象外ではっきりとした価格は
わかりませんが、同じ方角４４F８２．３３㎡で、５７５０万の部屋がありますから、
今、５０００万台で売っている７５㎡の部屋も、
当初の販売価格は５３００から５４００万くらいでしょう。
ですから、５０００万円台で売っていても、決して跳びぬけて安いわけではなく、
販売価格比１１０％ぐらい、いっていると思うのですが。

最近、居住者の情報交換を越えた書き込みが多くないですか？何か、祭りみたいになっているけど。
特に、価格がいつどれくらい下がるのか、など、「匿名さん」っていう名前で、ほかの掲示板でも同じようなことを書いている人が、ここにも来ている印象です。キャピタルマークタワーの価格情報などは、グローヴ、キャピタルの住民板ではなく、ほかの一般板でやって下さい。

確かに、他の物件の話は基本的にはよくないのですが、
隣接物件の転売価格の誤った情報が、
これからのここの販売価格に、影響する可能性があるから、
いたしかたなく誤りを正すために書いているのでしょう。

>1011
キャピの４４階、７５㎡の部屋は、確か５６８０万でした。ですから１０５％くらいで売ってます。良心的なお値段だと思います。

何で他のマンションの事を引き合いに出して話を進めようとしているのですか？
ご自分の今の住まいに満足していないのですか？
もっと今の住まいを愛すべきではないのですか？
比較論だけでは　さもしい議論となってしまうことに気付くべきではないのですか？

秋に品川港南に住友不動産のタワーが定借とはいえ坪１５０万で９００戸
近くも売り出されるから、港区湾岸の中古相場は一時的とはいえ影響が
でると思います。売却予定があるのならこの前後ははずしたほうがいい
でしょう。売る予定がないのであれば含み益や含み損なんて関係ない
ので一喜一憂してもしょうがないですね。

外部の購入希望のかたが大集合の感。

やれ単価がいくらとか、いつになったらいくらで販売されるとか。
きっとそれだけここに済みたいんでしょう。
でも住民板からは出て行って下さいね。

１０月に竣工する定期借地権付きの「シティタワー品川」については、影響を受けそうなので
気になっています。坪１５０万円とかになると、ここと１００万円近く差が出る
ので、かなり恐怖を感じます。

シティタワー品川ができると賃貸価格にも影響が出るので、それまでに
売却という選択肢も考えてます。

こういう定期借地権付きとかが出てくるのは困ります。

１０１５のいい分は、全くもって正論なんだけど、
比較するのはわかりやすいし、禁断の蜜の味といったところですか。
転売購入者も、比較して買うわけだしねえ。
１０１５の気持ちを逆なでするようで、少し後ろめたいが、
例えば、今、売出し中の、パークコート赤坂、などは、
区分所有の面積、地価、など、ここと似たようなもので、
しかも、同じ三井不動○、ときているが、
実際、７０m2の価格で比べたら、ここの当初の販売価格比１７３％の値付けだよ。
同じ三井で入居後1年で、この割安な転売価格の、
ここの価値を再認識して欲しいものだ。

東京のマンションの販売価格の６割近くが、土地代、ときいているが、
（港区だからもっと高いのかな。タワーは安いのかな。）
その中で、定期借地権物件（シティタワー品川）が、ここの売り出し価格の３分の２って、
安くない気がするんだけど、
将来の価値より、目の前の廉価、で購入希望者続出するんだろうなあ。

ちなみに皆さんは、ここを終の棲家として購入しましたか？
それとも数年で出て行ってしまう前提なののでしょうか？
私はローン組んで終の棲家として買いましたが。

>>1020さん
でも、消費税から建物価格を逆算すると建物価格だけで分譲価格の６割くらいありますよ。
デベの利益も考えると、土地代はわずかじゃないかなあ。

＞パークコート赤坂

向こうは単なるパークシリーズである一方で、
ここは名前からして「芝浦アイランド」というプレミアム仕様なわけですしね。

>1023

酔ってるの？
赤坂と芝浦、立地の差を冷静に考えましょう。

よってないよ。
パークコートのシリーズと違うのよ。
土地代なんて、今の時代、関係ある？
ドバイじゃあるまいし。

>>1024
立地はあちら、グレードはこちら。

引き込まれないように。所詮ここの読者は限られた常連のみ。

>1024
立地も、グレードもあちら（赤坂）。ああ、行けるものなら赤坂に移りたい。

>1024，1026

２００８地価公示価格

赤坂４−１１　１４２０万

芝浦４−１５　１５００万


パークコート赤坂は、３駅可能なぐらい、どの駅からも離れているので、
赤坂といっても、地価は変わらない。

古い人間が多いんだね（笑）
ここ数年の湾岸地区の地価上昇率と
港区内陸部の上昇率を比べてからいって欲しいね。
1030や1028のような根拠のない発言は、どうかと思うね。

>>1028
あのなー。
いい物件というのは、価格の高さでも、地価ベースでの立地の良さでも、内装設備の豪華さでもない。
プレミアムマンション＝デベが社の威信をかけて特別に作った物件。
パークシリーズは価格やグレードを問わず、通常商品なので
PM千鳥が淵でもPT青山でも「単に高級なマンション」。
ここは、デベと、都と、国が、その威信をかけて作った物件。
価格は並みでも「格」だけは抜群。文字通りのプレミアム物件だ。
ある意味、日本という国の国力の象徴ですらある。
そこんとこ解っていない人が多すぎる。

東京の四大プレミアムマンション

大川端リバーシティ21
東京ツインパークス
六本木ヒルズ
芝浦アイランド

価格やグレードの問題じゃない。記号性やコンセプトの問題。

デベが「100年住宅」を謳っている以上、
100年後も湾岸エリアを象徴するプレミアムマンションであり続ける必要がある。
当然、住まう側にも品位や覚悟が問われてくるわけ。

>1033
あの〜。恥ずかしいので住人自ら言わないほうが・・・。

引っ越しのバイトくんにブログでボロクソ書かれた4大プレミアムって。

２００８地価公示価格

赤坂４−１１　１４２０万

芝浦４−１５　１５００万

うーん、赤坂が安すぎるのか、芝浦がバブルなのか。
どちらなのでしょうか？

＞１０３３
あまりのも恥ずかしいです。

不動産屋から、ここがどう言われているかは、知っています。

「深刻な土壌汚染のこの埋立地を、デベが二束三文で買い上げて、浄化
してマンションを建てた。だから販売価格が安くできた。」

マンションの住人に富裕層があまりいないのも理解しているので、
六本木ヒルズと比較しようなんて思いませんので、そっとしておいていただければ。

あのさ、地価公示は、純粋な住宅地よりは、規制のかからない準工業地や商業地のほうが、投資対効果の観点から評価されるのは分かるかなあ。

住所で比較すれば良いって訳じゃないよ。
たとえば、どでかい駅のパチンコ屋の前の商業地と、大使館横の閑静な住宅地。どちらに住みたいかは別にして、こういう場合、地価公示は（一般的にはだよ）商業地の方が高くなるの。
で、赤坂、芝浦はどのような分類だったのかな？

>1033

広尾ガーデンヒルズが入ってないじゃないかー！
もしかして知らない？

なんで地価や、元々の住宅地としての環境で比較するのかなあ。
ここは新興住宅地なの。だから現時点で高評価じゃないのは当然。
富裕層がすくないのも当然。でもそれは安いからじゃない。富裕層ってのは保守的なわけ。

ここの購入者は未来を見ているんだと思うんですよ。
既にある評価や価値に寄り掛かるのではなく。
美しき進取の精神。自分たちの手で未来を創るんだという気概。
田園調布や大和郷に最初に移り住んだ人たちと同じものを、ここの購買者に感じるわけです。
私は、そこに惹かれるわけです。

>>1040
当然、知っていますよ。
ただあれはエニアックみたいなもので、現代日本の象徴ではないような気がします。
それでも、素晴らしき、マンション史上に残るマスターピースだと思います。
三井綱町パークマンションも同様。

>1039
でもさ、この１５００万の対象になっている
芝浦４−１５−３３って、ここより相当辺鄙なとこだよ。
夕凧橋わたって、高浜橋の近くだよ。
つうことは、ここはそれ以上？

１０３９は、自分で一般論だっていってるんなら、
もう少し調べようね。

>>1043

この芝浦の公示地価は準工業地。だから、赤坂の住宅地より高い値が付いている、っていうことでしょうね。
ここはそれ以上？　って、公示地価の対象地点でなければ、調べようがない。
も少し勉強しようよ。地価って、公正な価格があるわけじゃないのよ。基本的には客観的なアイランドの地価なんてないの。
相対で決まるが、その一種の評価基準が公示地価とか路線価とか地価調査。
こことあそこでどうなの？って質問すること自体が不勉強だねえ（笑）

あ。読めなかったらワルイ。
「相対」って「あいたい」だよ。相対取引で土地の価格は決まるの（もちろん、入札も含めて）
だから、夕凪橋とふんたら橋で値段がいくら違うかって、用途地域の違いも考えずに、価格を出してみよ、って
言ってること自体がおかしい。（よそ者さんの釣りなら、勘弁してくださいね）

>>1045
誰もが分かっていることを偉そうに書く方ですね。
偉そうな物言いの割には、内容がなさすぎです。

1044の一行目は対象地点が違う面も含めて、貴方の主観ではないと言い切れますか？

（笑）だとか、1045の最初の一行目の書き出しとか、
あまり他人を嘲笑するような書き方は感心しませんね。

ここの住民さんはもう新スレを建てたらいかがですか。

まだ続けるんですかー？
もうそろそろ終わりにしてもいいのでは？

1047ですが、私は住民ではありませんが、1000を突破してまだまだ伸びているようだったので。
部外者はおいとまします。。。

>1046
何を言いたいのか不明です。
理屈になっていないのはあなたの方と見受けられます。
いずれにせよ、居住者以外の喧嘩は、他の板でやって下さい。

そもそも「地価公示」のデータを住所ごとに比較していること自体が素人さんです。
広尾（住宅地）と芝浦（準工業地）、どちらの公示地価の方が高かったですか？
答）芝浦。

で、同じ値段で一戸建てを建てるとして、広尾の方が割安なので広い敷地、芝浦の夕凪橋では狭い敷地。
どちらで家を建てますか？

え？　ナニナニ、関電工に務めているから芝浦？　そういう勤務先が近いとかいうのは、除外よ。

こで芝浦を選ぶのかなあ？　あ、ちなみに私はどちらにも住んだことありますが、
広尾より芝浦が優れているのは、土地が平らなことだけです。

赤坂より芝浦が良い、っていうのは、どう考えても、お上りさんの錯覚としか思えないよね、
地価公示（用途別が全部ごちゃ混ぜ！の論議だよ、しかも）の高い順で、住宅地としての価値が決まる訳じゃない。

どうでしょ＞住民の皆さん（除く、お上りさん）。

諸悪の根源はこの半可通な書き込みでしょう。
（１０２９）

＞２００８地価公示価格
＞赤坂４−１１　１４２０万
＞芝浦４−１５　１５００万
＞パークコート赤坂は、３駅可能なぐらい、どの駅からも離れているので、
＞赤坂といっても、地価は変わらない

駅から遠いから、安くなる、しかも価値が低い、とかいう発想は郊外のふぁみりーまんしょんの議論。

＞土地代なんて、今の時代、関係ある？
＞ドバイじゃあるまいし

っていうのも意味不明。ドバイは土地が投機対象になっているから上がっているだけで、ファンダメンタルズは
金融センターにもなりきれてないし、そのものずばりがオイルを出すエリアでもないから、一種のバブル、幻想。
土地代なんて関係ある？　って、建物代なんて、基本的に償却されるだけなんですが・・・・
特に免震でもないので、付加価値は建物にはない・・・一体開発の島に価値があるというなら分かるが、
この吾人は、マンションの仕様がずべて決めると言っているようだ。

マジですかね、密胃関係の釣りかなあ？

危ない発言者の集まりだな。

>>1051
1051イコール1044，45だと思いますが、
相変わらず、最後の一言が失礼ですね。
ピンポイントではなく、全体的に言えば、赤坂が芝浦に相対的評価としては、
勝っているのは、誰もが認めるでしょう。
ただ、用途別に固執している考え方はいかがなものでしょう。
金を生むから商業地、準工業になり、高評価になったわけで、
それだけ、土地の評価としては純粋に数値を尊重していいはずです。
だからといって、
例えば、商業地の銀座が住宅地の世田谷より
住む対象では適さないとは、いいきれないでしょう。
アイランドという特徴は、準工業であれ、
住宅地としては、向いています。
商業地が住宅地より、高評価なのは新聞の一面を見れば、分かります。
用途が商業地、準工業なのは評価価値をおとせ、といっているようなもので、
思考法の根本が違うのではないでしょうか。

てゆうか、ここ買えなかった人が荒らしてるんでしょ。住民じゃない人は出ていってください。

買えなかったというのは正確ではないかもしれないですね。
中古でも結構な数の物件が出ているようなので。

別にここが高級マンションだなんて思ってませんので、何を言われても
気にしません。

むしろ六本木ヒルズや広尾ガーデンヒルズに匹敵するなんて
誤解している住人の方が、危険な気がします。

普通に暮らしていれば問題ないわけです。

新しいスレを作りましたので、こちらでお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48202/

広尾は駅から遠いけどね。坂道がきつーい。
治安はどこが安心でしょうか？
警察署の近くとか。

勝ち負け好きな方々... 私は今日も自室から海を眺めながらノホホンしてます。