【住民版】シティタワー品川その１

561
確かに、傷は擦って直そうとしますね。
チェック項目を減らしたいんだろうな。

>>563

優遇金利は適用のままですよ〜。

>>561
>5年たてば、1000万位儲かりそうなので、我慢しますが。

諸経費（１５０万）　固定資産税（１００万）　管理費など（２００万）程度が５年間でかかり
売却の時の仲介手数料が数％、消費税が５年後何％かわかりませんがかかりますよね。
ということは、３０００万の物件（現金買いで）が５０００万くらいになるということですか？

1.5倍だとしても4500万円かぁ　夢膨らみますね。

個人の中古物件売却には消費税は掛かりませんよ。
仲介手数料にはかかりますが。

逆に言えば、消費税が高くなるほど新築より中古にお買い得感が出て売り易いかも。

５年後以降売却って1人思うならいいけど、みんな思うならうまく売却は出来ないと思います。元値が安いから、早期売却の誰かが、出し抜けに低価格で売却したら、それが取引事例となって誰も思うように買ってくれないよ。値崩れ。買い手がいて初めて成立だからね。儲けようと思ってる方は幻想に近いと今から思っていた方がショックは少ないと思うけど。不動産を売って儲けるのは出しぬかないと無理ですよ。

土地には固定資産税かからんだろ、借地なんだから。
５年で１００万もしないよ。

永住しようと思ってる人たちには売却は関係ない。
５年後に出て行く先は無いから。
賃貸なんか高くて払ってられないし分譲も高い。

この辺ってホームセンターみたいなのは無いんですか？

緑が少ないし散歩コースとかないし
永住には向かないかも

>>571

一番近いのは三田のケイヨーＤ２かな。ただ商品バリエーションは
あまり多くありません。

緑が多くて散歩コースがある場所が良いなら、
郊外に住めば？

郊外じゃなくても緑の多いとこはあるけど、ここはオフィス街というか倉庫街だからね。

まだまだ発展する余地が残ってて、将来が楽しみ。
緑の場所は環境破壊になるから、なかなか開発できない。

>>569
建物分固定資産税は、2500万の物件で約174,000円
3500万の物件で約200,000円　とパンフには書いてましたね

３年間は、新築住宅の税の減免がありますよ。

いいえ。マンション特にタワーの場合は土地の持ち分はごくわずかですから、それにかかる固定資産税も僅かでほとんどは建物分です

>>580

それって

固定資産税（土地分）≒地代っていう意味では？

地代がかなり上回るでしょ。
あの敷地を８００で割ったら・・・１世帯ざぶとん１枚くらい？

土地面積10,092.03㎡を８２８戸で単純に割ると約１２㎡
飲食棟分は考えないとして
３ｍ×４ｍ　約３.７坪　坪500万とすると　1850万円かな

固定資産税額は地主が払うので、そう仮定して転嫁し借地料が設定されてます。不動産に掘り出し物はありません。

１８５０×１．４％＝

>>581
地主の利益相当分がないじゃん（笑

地主の収入は地代だけじゃないよん

素人質問ですが、
このマンションの土地所有者は、東京都ですよね。
その場合でも、港区は東京都から土地部分の固定資産税を徴収するんですか？

>543　さん

某中学受験指導塾で講師をやっていて、今度シティータワー品川に入るものです。

品川近辺では、
大手だと
日能が大井町・蒲田
CS四谷が蒲田
早稲アカが高輪台
ですので、ワセアカが一番近いですね。

私ですか？私は大手の講師ではありませんw

みなさん、ローン審査の結果って、どのくらいできましたか？
大丈夫だと思いながら、今日でちょうど申し込みから1週間たっていて
ちょっと不安になってます。

>５７２、５７５

倉庫街って何年前の話しよ(笑)
緑少ない？散歩コースない？
知らなさすぎ。もうちっと調べてね。

>>585
土地は単純に計算したら、年間２６万円ぐらいの固定資産税になりますね。更に都市計画税もあります。
借地料と比べてみれば。

588
実際には非課税でしょうが、課税されるものとして借地代はつけてるでしょう

>>592
そんなに高い土地の固定資産税ないだろ
常識持ちなよ
マンション買うのはじめて？

ローン審査は、私は一週間で仮承認連絡来ました。フラット３５です。ちなみにダブルローンです。でも早い時期に申込したので、すいていたんだと思います。

地代ですが、品川港南であることを考慮すると、個人的には、５８３さんの計算が、なかなかいい線いっている、と私は思います。付近のタワーマンションの土地の固定資産税と大きく相違しないはずですから。

そう考えると、ここの地代って、所有権であったとすると払うと想定される固定資産税額と、ほとんど変わらないですね。

>>594
585の計算をしただけなので、
苦情は585へどうぞ。

５５０さん、５８９さんありがとうございました。
品川駅であればいいなとは思っていたのですが、内覧時などに駅近辺で見かけなかったので・・。皆さん、電車や送迎などで通われているんでしょうね。下の子の受験のときには、新しくできていることを祈ります。
ありがとうございました。

５８３の計算しただけですので、苦情は５８３へ・・
と言いたいところですが、よく５８３を見たら１８５０は取引価格っぽいですね
かたじけない。

そうそう　固定資産税評価額はもっと低いですよね。

19年路線価で75万88万69万で　約77万とすると
77万×12㎡で928万円ですね。

土地の固定資産税評価額は区役所で見せてくれるといいですが
ま　良いじゃないですか　借地だし

土地の取引価格は
最近だと路線価の3倍から5倍くらいでしたから
12㎡だと2800万から4640万
路線価の約２倍の1850万はいい線でしょうかね

この計算はあってますかね？

賃料が安く見積もって1部屋平均、 1ヶ月1．5万が 12ヶ月で18万× 800室強で1年1億。70年で70億。もう少し高いし値上げ分も入れたら100億いくな。何にもしなくて都はウハウハだなぁ！これをモデルケースにして、いい場所にある低層団地を整理して増殖させれば新しい財源になるよ。団地も綺麗になって福祉しながら民間にマンション建てさせてお金が入るのか

５年後の売却を考えています。

５年分の維持する経費は、本当はどれ位（何万円）かかるのか、詳しい方教えてください。
やはり、経費を超える金額を上積みした値段での売却は難しいのでしょうか？
１０００万円位儲かると書かれている方もいらっしゃいますが、これは我々の購入価格、たとえば３２００万円の物件が、４２００万円で売却できそうということですか？


他に、５年後売却を待つ同じ考えの方はいらっしゃいますか？

595さん、
590です。

そうですか、ローン審査は１週間ですか。
早めのかたでそのくらいとすると、そろそろくるかと期待します。

ちなみに「ダブルローン」ってどういう意味ですか？

５年後売却の場合に、ちゃらになる価格ということで、
頭金一割、
20年ローンをフラット３５で組んで、
イニシャルに掛かる諸費用、定期借地権の敷金などと、
５年間にかかる地代、管理費、ローンの金利部分などを総計すると、
530万円かかる計算になりました。
購入時、価格＋イニシャル費用＝約3020万円に対して、
3550万円＋手数料３％で、約3660万円で売れれば、チャラという計算です。
光熱費や駐車場代は入れていません。

＞６０３さん

情報ありがとうございます。
できれば、もう少し内訳を教えていただけるとありがたいのですが。

お手数をおかけします。よろしくお願いします。


物件価格　　　　　　　　　　3200万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　万円
定期借地権の敷金　　　　　　　万円
５年間にかかる地代　　　　　　万円
管理費　　　　　　　　　　　　万円
ローンの金利部分　　　　　　　万円

そのくらい自分で計算できるでしょうに・・・

ところで皆さん内覧会でどれくらい指摘事項ありました？
私は３箇所しか無かったのですが。もう少ししっかり見れば良かったかな〜。
確認会で気が付いたところは直して貰えるのでしょうかね。

ローン審査結果は、2日で来ました。
早くてびっくり。
借入額少なかったからですかねぇ…

>>602
前の家のローンが残っているってことだと思いますよ。

>>606
私は2箇所。（しかも、竹中の人が見つけてくれました）
いずれも軽微なものです。

2年以内なら、直してもらえるのではなかったかな。
（入居前にやってもらえるかはわかりませんが）

>>601

私も５年後に売却を考えてました

ただ、色々なところに相談したんですが私は
賃貸に出した方がいいと結論に達しました。
なので内装なども今はかえず賃貸に出す前に色々と入りやすい様に
リフォームを入れることにし、キャッシュで買うことにしました。
売却を考えている方はプロに相談することをお勧めします

>603 さん

604さんがおっしゃるように「そのくらい自分で、、、」っていう気もしたんですが、
自分が書き込みできるネタだとうれしくて、（笑）
計算の詳細を、書きます。

物件価格　　　　　　　　　　2850万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　122万円（基金、ローン手数料など含むいわゆる諸費用を含む）
定期借地権の敷金　　　　　　　47万円
５年間にかかる地代　　　　　　93万円
管理費　　　　　　　　　　　　146万円（各種積立金含む）
ローンの金利部分　　　　　　　295万円
固定資産税 　　　　　　　　　　34万円（当初３年は免除）
うった場合の定数料　　　　　　107万円（3587*0.03）
合計　　　　　　　　　　　　　3694万円

という感じでしょうか。

坪単価でいうと、
2850÷25坪＝115万円
3694÷25坪＝147万円
ということになります。

定期借地権が所有権の２〜３割安という計算をすると、
港南の中古マンション相場が、
147÷0.8＝183万円
147÷0.7＝210万円
程度であれば、競争力はあるのかな、
と捕らぬ狸の皮算用です。
もちろんこれでは儲はなしですが。

610です。

すいません、訂正
>604さん

>605さんがおっしゃる、、、、

です。

内覧会、竹中さんが見つけてくれた箇所はありませんでした。
竹中さんの目の前の傷でさえ、私が指摘しました。

５年間経ってから初めて売却に対しての行動を起こせるわけでしょ、
完全におさらばできるのは５年と半年くらい経ってからでは？
尤も他に行く当ての無い庶民の私めは永住もやむなし。

＞６０３さん

詳細まで教えて頂いて、ありがとうございました。
自分の計算が大きく間違っていないか心配しておりましたので、大変参考になります。

今年、豊洲地区のマンションに転居しまして、家族が大変満足していたのですが、ＣＴＳが当選して悩んでいます。
私は、ＣＴＳに5年間住んで、少しばかり得ができたらなと考えていますが、家族は豊洲から離れたがりません。
もし、5年間2つのマンションを持ち続けた場合、どうなるか検討しています。
ＣＴＳは、買い戻しにならない程度には住みますが、実質的には遊ばせるのと同じことになります。

せめて、縛りが3年なら悩まないのに、5年は長いなーと思っています。


＞６０９さん
アドバイスありがとうございます。

他に行く当てがないのは、私も御同様。
まぁ永住して将来、リニアの開通祝いでも見に行きますよ。

>>614
もちろんキャッシュなんですよね？
ローン組むなら止めたほうがいいかもしれませんね。
５年後の事は誰にもわかりませんから。

実需で住むために欲しい方も、
補欠で待ってるだろうに…って気はしますね。
外野の口出す事ではありませんが。

＞６１４

同じ様な悩みだ。
俺は、５年寝かして、賃貸にする予定。

利回り１０％以上なので、年金になるはず。

５年後はおおよそ新築本体価格の1.5倍くらいで売れるのでは？
3000万→4500万くらいというイメージです。

内装の使用状態にもよりますが、丁寧に使えばリフォームするまでもなく、コストを抑えたクリーニングで対応可能なケースもあると思います。

やはり「お得な物件」ですよね。悪くても1000万円プラスくらいならば、買い手は付くような気がします。

5年後に売りに出るケースはそれなりの多いでしょうけど、大半は実需のような気がします。
新築3000万で買って、本当に5年後に4000〜4500万で売れてもその後に住む（買う）ところに困りませんか？（ド田舎の安物件で納得できるとは思えません）

＞614さん
＞家族は豊洲から離れたがりません

CTSのほうが良くないですか？
今後の発展ポテンシャルも品川の方がはるかに上のような気が…

学校の関係とかがあるならば仕方ないと思いますが。

我が家は、自宅の売却決まりました。ダブルローンは嫌だし、購入価格より高く売れたのでこちらはキャッシュで買えるので気分的に楽です。
とりあえず、五年住んでから売るか、貸すか、住み続けるか様子見のつもりです。
契約は21日で引き渡しが11月1日ですが、引き渡し後にオプション工事が入るので、引っ越しは中旬以降でしょうね。
中層東で期待していなかった眺望はまずまずでした。レインボーブリッジが少し見えたり。
部屋が思っていたより狭い以外は、チープな仕様も許容範囲でした。
引っ越しが楽しみです！

614さん

603、610です。

私の場合は、独身で、今現在郊外の親の近くのマンション
に住んでいまして、都心の会社に勤務しています。
ここ２、３年仕事が忙しくなってきまして、
これから5-10年が仕事人生の中では、きっと忙しい時期で
ここをどう生活するかは大事な時期と考え、
通勤に便利な都心で暮らしたいなぁと思っていました。

ここがあたらなかったらURの賃貸なんかを考えていたのですが、
将来的には郊外育ちなので、家庭を持ったら郊外がいいなぁと思っています。

けして、転売が目的ではないのですが、
完全な永住志向というわけでもなく、5-10年で郊外に戻れればいいなぁ
というのが漠然とした意識です。

なので、正直なところ「損をしなけりゃいいや」という感じなんですけど。

現在の近隣のタワーの取引状況からして、西の賃貸や北のコスモポリスと
思いっきりお見合いなところは５年後のそれなりに原価より高い金額の転売はかなり厳しいと思うよ。
もともと購入した金額は眺望いいところとほとんど差はないから
みんなが一斉に賃貸転売に出してきたら勝ち目があるわけない。
幸い私は高層階だけど、内覧で部屋に入った瞬間おーっとなったよ。

＞621さん
もう自宅の売却決定ですか。スピーディーな対応でしたね。

しかも購入金額以上で売れたのであれば言うことありませんね。
ダブルローンで賃料収入を得ながらCTSに住むというパターンは、無事に賃料が入ることが前提ならば収益性は高い話ですが、空き室発生のリスクはありますからね。

このあたりの判断は人それぞれですね。

>614さん
私も同じマンションに住んでいます。
親からの援助でこちらを購入し、今の住まいは賃貸か売るか…。悩みましたが、賃貸にする事になりました。
手放すには惜しいマンションですよね。
５年経ったら、今度はこちらを売るか、賃貸か。とまた悩む事になりそうです。

豊洲で今年入居なら、たぶんPCTでしょう。
隣りがショッピングセンターだから離れたくないのは分かります。
私なんかは豊洲に興味はありませんが。

>624さん
実は、当選前から不動産会社にお願いしていて、当選決まった週末に希望者に部屋見てもらえるよう、手配していました。
やはり、契約前には売却確定させたかったので決まって良かったです。

リフォームする方はどこに頼みますか？

６１４です。

皆さんレスありがとうございます。

同じ境遇の方が少なくない事がわかり、なんとなく安心です。

私は、製造業勤務で、不動産はあまり詳しくなく、会社にも相談できる人もなく、一人ぼっちの感がありましたが、皆さんからアドバイスレスがあり、とてもうれしく感じています。
ＣＴＳにも、皆さんと入居できるのならと、期待がＵＰしてきました。

今後ともよろしくおねがい致します。

＞６２５さん

賃貸は、それなりに人気があり借主は見つけられる様ですが、物件価格と比べると相場の家賃て安すぎませんか？

ローン組まないで購入される方って、火災保険はどうされますか？
５年後のこともあるし、住友の３５年保険でいいのか…

今回、借地権ということで、提携以外のほとんどの銀行は取り扱ってもらえないようですが、
どなたか提携以外でローンを組まれた方はいらっしゃいますか？

ローンの審査の連絡が来ないのですが、みなさん、どのくらいに申し込みをされて、
どのくらいの状況で連絡を頂きましたでしょうか？

御手数をおかけ致しますが、宜しく御願いいたします。

ローン組まないなら、安い火災保険は共済保険ですね。

11日に申し込みをして、今朝10時ごろ通った旨電話来ました。東芝です。

>>635　さん

ありがとうございます。ローンの審査は、いつからが申し込みのスタートでしたっけ？
意外に、スタート開始時の審査の申し込みが多くて、処理に時間がかかっているのでしょうかね。

今回が、申し込みが初めてでして、色々と不安がありまして・・・・宜しくお願い致します。

＞627さん
624です。

「用意周到」とはこのことですね。
絶妙なタイミングでの「売り先行」が成功の秘訣ですね。

「新居のメドをつけつつ、現居の売却を確定させ、新居の契約をする。」
これが現居を買い叩かれないようにする秘訣だと私も思います。
（もちろん違う物件ですが、私も同様の経験があります。おかげでうまく買い替えできました）

>>632さん

　東京スター銀行であれば、審査中です。
案外、通ると思うんですけどね…　ただ、住信等提携でも魅力ある
銀行があるので十分かと気もしています

購入価格の差は小さいですが、転売や賃料の差は部屋によってかなり差が出ると思うんですが、皆さんそこまで考えて申し込みましたか？

それがわかるなら誰も悩まないって（笑

申し込みでは、抽選に当たり易い部屋を選ぶのも重要だったし。

＞641さん

同感です。
この物件は、価格差が少ないので高層階の方が将来の転売、賃貸には有利だと思いましたが、
抽選に当選して入居できなければ意味がないですからね。

「利回りオンリー」の方は違うお考えなのでしょうけど。

＜638さん
ありがとうございます。
ちなみにスター銀行の金利は特殊な金利ですね。
それを魅力と感じられての審査ですか？

>641さん

私もまったく同感で、今うなずいています。
どこの部屋でも、5年間のランニングコストはそれ以降で回収できるはずですから、抽選にあたることだけを考えてました。当選して、やっぱりほかの部屋がよかった・・・とチラっと思ってみましたが、当選しただけでもＨＡＰＰＹなんですよね。

我が家は知人からギリギリにこの物件を聞いて、何となくつられて登録申し込みして当たってしまいました。

当たる訳ないと思ってたので、この中で一番好きな間取りで高層階を選びましたが、
いざ住むなら、自分の気に入った間取りで良かったです。

うらやましい…

うちはＵＲで何度も外れ慣れてるので、
妥協はなるべくしないで、部屋を選びました。
どうせ、妥協してもしなくても外れるときは外れます。
ならば、せっかく当たって後から後悔はしない部屋をと。

光が丘団地も当たったって喜んでたっけ？
人間って忘れやすいね

さぁ？そんな団地は知らないなぁ。
都心部しか興味ないから。

知ってるんじゃん。

光が丘駅が大江戸線にあるのは知っている。
そこの団地など知らないなぁ。

>６４８〜６５１


話しが見えないよ？？
なんの話しなのー？

>645さん

当選おめでとうございます。
気に入った間取り＋高層階、うらやましいです。

わたしは、どうしても品川から通勤したくて、”はずれてもいいや”というより”なんとか当たれ”というスタンスでした。
そこで、間取り以外の条件はすべて妥協しました。
結果、一桁前半の倍率で運よく当選しましたが、直上直下階は当選しそうもない高倍率でした。
（やっぱり運）

今思うと、間取りだけは妥協しなくてよかったと思います。
私は今のところ永住予定ですが、いざ売ったり貸したりすることになった場合は、間取りが最も大切だと思うんです。

ご存知の方、いらしたら教えていただけますか。

ＣＴＳから見て北西、高浜運河と浄水場の間に建築計画があるらしいのですが、詳しい情報ご存じの方、いらっしゃいますか？

＞６５３さん

念願叶って良かったですね。おめでとうございます。

少しでも楽しく過ごせる様に、これからも情報交換などなどお付き合い宜しくお願いします。

繰り上がりで運よく当選しました。
補欠で当たってもはがきって届きますか？
申し込みのときもって来るように言われたんですが。

>>656
きます
電話受けて次の日にきました

657さん
ありがとうございます。
明日、問い合わせてみます。
向こうの手違いでキャンセル扱いされていたらって考えたら心配になってきました。

抽選結果はがきの後は電話しか来ませんよ。

さすがに向こうは慌ただしいので、小さな手違いはやってるみたいですけど。

エアコン取付工事について教えてください。
戸境は、押出形成板があって、乾式耐火遮音壁があるのですが、この壁は、ビスを打ってはいけないと聞きました。押出形成板がある場合は、ビス等を打ってもいいのでしょうか。
また、間仕切壁の両側にエアコンを付ける場合は、補強等が必要でしょうか。
量販店に頼んだ場合でも、普通、こういう事もわかっていらっしゃるのでしょうか。オプション会
で買うと、こういう事が安心できるという事でしょうか。
皆さんは、どうされる予定ですか。

660です。勘違いしました。押出形成板は、ありませんでした。乾式耐火遮音壁だけでした。
お分かりになられる方いらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

>654さん

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.pdf

この資料の９ページを見ると、なにやら公園のようになっていますが・・なんでしょう？
それより浄水場にあるドームが気になりますね

＞662さん

情報提供ありがとうございます。
本当ですね。公園とドーム状のものがありますね。

でも、そんなに高い建物ではなさそうですね。
ドームは一体何でしょう。
浄水場は移転するのでしょうか。この一帯は高層階まで蚊が出没するらしいので、
うれしいです。