【住民版】シティタワー品川その１

561
確かに、傷は擦って直そうとしますね。
チェック項目を減らしたいんだろうな。

>>563

優遇金利は適用のままですよ〜。

>>561
>5年たてば、1000万位儲かりそうなので、我慢しますが。

諸経費（１５０万）　固定資産税（１００万）　管理費など（２００万）程度が５年間でかかり
売却の時の仲介手数料が数％、消費税が５年後何％かわかりませんがかかりますよね。
ということは、３０００万の物件（現金買いで）が５０００万くらいになるということですか？

1.5倍だとしても4500万円かぁ　夢膨らみますね。

個人の中古物件売却には消費税は掛かりませんよ。
仲介手数料にはかかりますが。

逆に言えば、消費税が高くなるほど新築より中古にお買い得感が出て売り易いかも。

５年後以降売却って1人思うならいいけど、みんな思うならうまく売却は出来ないと思います。元値が安いから、早期売却の誰かが、出し抜けに低価格で売却したら、それが取引事例となって誰も思うように買ってくれないよ。値崩れ。買い手がいて初めて成立だからね。儲けようと思ってる方は幻想に近いと今から思っていた方がショックは少ないと思うけど。不動産を売って儲けるのは出しぬかないと無理ですよ。

土地には固定資産税かからんだろ、借地なんだから。
５年で１００万もしないよ。

永住しようと思ってる人たちには売却は関係ない。
５年後に出て行く先は無いから。
賃貸なんか高くて払ってられないし分譲も高い。

この辺ってホームセンターみたいなのは無いんですか？

緑が少ないし散歩コースとかないし
永住には向かないかも

>>571

一番近いのは三田のケイヨーＤ２かな。ただ商品バリエーションは
あまり多くありません。

緑が多くて散歩コースがある場所が良いなら、
郊外に住めば？

郊外じゃなくても緑の多いとこはあるけど、ここはオフィス街というか倉庫街だからね。

まだまだ発展する余地が残ってて、将来が楽しみ。
緑の場所は環境破壊になるから、なかなか開発できない。

>>569
建物分固定資産税は、2500万の物件で約174,000円
3500万の物件で約200,000円　とパンフには書いてましたね

３年間は、新築住宅の税の減免がありますよ。

いいえ。マンション特にタワーの場合は土地の持ち分はごくわずかですから、それにかかる固定資産税も僅かでほとんどは建物分です

>>580

それって

固定資産税（土地分）≒地代っていう意味では？

地代がかなり上回るでしょ。
あの敷地を８００で割ったら・・・１世帯ざぶとん１枚くらい？

土地面積10,092.03㎡を８２８戸で単純に割ると約１２㎡
飲食棟分は考えないとして
３ｍ×４ｍ　約３.７坪　坪500万とすると　1850万円かな

固定資産税額は地主が払うので、そう仮定して転嫁し借地料が設定されてます。不動産に掘り出し物はありません。

１８５０×１．４％＝

>>581
地主の利益相当分がないじゃん（笑

地主の収入は地代だけじゃないよん

素人質問ですが、
このマンションの土地所有者は、東京都ですよね。
その場合でも、港区は東京都から土地部分の固定資産税を徴収するんですか？

>543　さん

某中学受験指導塾で講師をやっていて、今度シティータワー品川に入るものです。

品川近辺では、
大手だと
日能が大井町・蒲田
CS四谷が蒲田
早稲アカが高輪台
ですので、ワセアカが一番近いですね。

私ですか？私は大手の講師ではありませんw

みなさん、ローン審査の結果って、どのくらいできましたか？
大丈夫だと思いながら、今日でちょうど申し込みから1週間たっていて
ちょっと不安になってます。

>５７２、５７５

倉庫街って何年前の話しよ(笑)
緑少ない？散歩コースない？
知らなさすぎ。もうちっと調べてね。

>>585
土地は単純に計算したら、年間２６万円ぐらいの固定資産税になりますね。更に都市計画税もあります。
借地料と比べてみれば。

588
実際には非課税でしょうが、課税されるものとして借地代はつけてるでしょう

>>592
そんなに高い土地の固定資産税ないだろ
常識持ちなよ
マンション買うのはじめて？

ローン審査は、私は一週間で仮承認連絡来ました。フラット３５です。ちなみにダブルローンです。でも早い時期に申込したので、すいていたんだと思います。

地代ですが、品川港南であることを考慮すると、個人的には、５８３さんの計算が、なかなかいい線いっている、と私は思います。付近のタワーマンションの土地の固定資産税と大きく相違しないはずですから。

そう考えると、ここの地代って、所有権であったとすると払うと想定される固定資産税額と、ほとんど変わらないですね。

>>594
585の計算をしただけなので、
苦情は585へどうぞ。

５５０さん、５８９さんありがとうございました。
品川駅であればいいなとは思っていたのですが、内覧時などに駅近辺で見かけなかったので・・。皆さん、電車や送迎などで通われているんでしょうね。下の子の受験のときには、新しくできていることを祈ります。
ありがとうございました。

５８３の計算しただけですので、苦情は５８３へ・・
と言いたいところですが、よく５８３を見たら１８５０は取引価格っぽいですね
かたじけない。

そうそう　固定資産税評価額はもっと低いですよね。

19年路線価で75万88万69万で　約77万とすると
77万×12㎡で928万円ですね。

土地の固定資産税評価額は区役所で見せてくれるといいですが
ま　良いじゃないですか　借地だし

土地の取引価格は
最近だと路線価の3倍から5倍くらいでしたから
12㎡だと2800万から4640万
路線価の約２倍の1850万はいい線でしょうかね

この計算はあってますかね？

賃料が安く見積もって1部屋平均、 1ヶ月1．5万が 12ヶ月で18万× 800室強で1年1億。70年で70億。もう少し高いし値上げ分も入れたら100億いくな。何にもしなくて都はウハウハだなぁ！これをモデルケースにして、いい場所にある低層団地を整理して増殖させれば新しい財源になるよ。団地も綺麗になって福祉しながら民間にマンション建てさせてお金が入るのか

５年後の売却を考えています。

５年分の維持する経費は、本当はどれ位（何万円）かかるのか、詳しい方教えてください。
やはり、経費を超える金額を上積みした値段での売却は難しいのでしょうか？
１０００万円位儲かると書かれている方もいらっしゃいますが、これは我々の購入価格、たとえば３２００万円の物件が、４２００万円で売却できそうということですか？


他に、５年後売却を待つ同じ考えの方はいらっしゃいますか？

595さん、
590です。

そうですか、ローン審査は１週間ですか。
早めのかたでそのくらいとすると、そろそろくるかと期待します。

ちなみに「ダブルローン」ってどういう意味ですか？

５年後売却の場合に、ちゃらになる価格ということで、
頭金一割、
20年ローンをフラット３５で組んで、
イニシャルに掛かる諸費用、定期借地権の敷金などと、
５年間にかかる地代、管理費、ローンの金利部分などを総計すると、
530万円かかる計算になりました。
購入時、価格＋イニシャル費用＝約3020万円に対して、
3550万円＋手数料３％で、約3660万円で売れれば、チャラという計算です。
光熱費や駐車場代は入れていません。

＞６０３さん

情報ありがとうございます。
できれば、もう少し内訳を教えていただけるとありがたいのですが。

お手数をおかけします。よろしくお願いします。


物件価格　　　　　　　　　　3200万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　万円
定期借地権の敷金　　　　　　　万円
５年間にかかる地代　　　　　　万円
管理費　　　　　　　　　　　　万円
ローンの金利部分　　　　　　　万円

そのくらい自分で計算できるでしょうに・・・

ところで皆さん内覧会でどれくらい指摘事項ありました？
私は３箇所しか無かったのですが。もう少ししっかり見れば良かったかな〜。
確認会で気が付いたところは直して貰えるのでしょうかね。

ローン審査結果は、2日で来ました。
早くてびっくり。
借入額少なかったからですかねぇ…

>>602
前の家のローンが残っているってことだと思いますよ。

>>606
私は2箇所。（しかも、竹中の人が見つけてくれました）
いずれも軽微なものです。

2年以内なら、直してもらえるのではなかったかな。
（入居前にやってもらえるかはわかりませんが）

>>601

私も５年後に売却を考えてました

ただ、色々なところに相談したんですが私は
賃貸に出した方がいいと結論に達しました。
なので内装なども今はかえず賃貸に出す前に色々と入りやすい様に
リフォームを入れることにし、キャッシュで買うことにしました。
売却を考えている方はプロに相談することをお勧めします

>603 さん

604さんがおっしゃるように「そのくらい自分で、、、」っていう気もしたんですが、
自分が書き込みできるネタだとうれしくて、（笑）
計算の詳細を、書きます。

物件価格　　　　　　　　　　2850万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　122万円（基金、ローン手数料など含むいわゆる諸費用を含む）
定期借地権の敷金　　　　　　　47万円
５年間にかかる地代　　　　　　93万円
管理費　　　　　　　　　　　　146万円（各種積立金含む）
ローンの金利部分　　　　　　　295万円
固定資産税 　　　　　　　　　　34万円（当初３年は免除）
うった場合の定数料　　　　　　107万円（3587*0.03）
合計　　　　　　　　　　　　　3694万円

という感じでしょうか。

坪単価でいうと、
2850÷25坪＝115万円
3694÷25坪＝147万円
ということになります。

定期借地権が所有権の２〜３割安という計算をすると、
港南の中古マンション相場が、
147÷0.8＝183万円
147÷0.7＝210万円
程度であれば、競争力はあるのかな、
と捕らぬ狸の皮算用です。
もちろんこれでは儲はなしですが。

610です。

すいません、訂正
>604さん

>605さんがおっしゃる、、、、

です。

内覧会、竹中さんが見つけてくれた箇所はありませんでした。
竹中さんの目の前の傷でさえ、私が指摘しました。

５年間経ってから初めて売却に対しての行動を起こせるわけでしょ、
完全におさらばできるのは５年と半年くらい経ってからでは？
尤も他に行く当ての無い庶民の私めは永住もやむなし。