【住民版】シティタワー品川その１

今住んでるマンションは、上階の足音がうるさいので
ここよりもスラブ厚が薄いのかと思って調べたら、280mmだった…
ここは275mm。

>>537
変動安いですよ。固定への切り替えも、繰上も無料ですし。すみしんはSMBCより審査金利が低いです。

♭は金利が高いですね。保証料は魅力的ですけど。また東芝とゆーのがまた渋い。

人それぞれLIFEPLANNINGが異なるのでこれが１番というのもないですけど。

>>542

同意見！！私は三井住友の短期プライムレートですが。わざわざ高い金利を選ぶ必要無し。普通に考えればわかるさーね。

変動金利でも見直しは年2回（10月、4月）です。

現在の市況が変わらないのが前提ですが、半年間変動金利で流して、半年後に金利固定化すれば、負担額は、かなり違いますよ。

特に元利均等方式は、最初は、金利負担が大きく、なかなか元本減らないですからな。

今後住宅ローン金利は下がることはない、上がるのみと判断するのであれば、
今のうちに長期固定で組んでおくのも選択肢の一つではあります。
将来、金利が上がってから慌てて長期固定に変更して、
現在よりも高い金利で固定される羽目になるとも限りません。

ですが現在の経済情勢を考えると、金利は逆に下がる可能性すらありますね。
半年ないし１年程度変動金利で様子を見るのも良いかもしれません。
無論そのへんの判断は自己責任で。

住信さんへの繰り上げ手数料、無料ですけど、
保証会社には手数料払わなきゃいけないんですよね？
変動から固定へも手数料かかるんじゃないかと、思ってましたが。
違うんでしょうか。

>>543
品川駅近辺はありません。
高輪か目黒です。でも、これだけの人口増ですからあと数年すれば
いろいろと選択肢は増えるかと思います。

>>549さん

　インターネットでなら、手数料無料と言ってた記憶があります。
僕は、1.175％の変動なので最初の５年が勝負です。（＾＾；

5年後売るから、変動にします

5年後売る方ってどれくらいいるんですかね？

私も売る為に買う様なもんなんですが・・・
どれくらいで売れるものなんでしょうかね
今日地価が下がってるとニュースで云ってて気になってきちゃいました

間違いなく下がるよ。
不動産、外資撤退だから。

５年後に新築価格以上で売れるとはとても思えません。
フルリフォームしたりして、付加価値がついていれば別ですが。

5年後にはマンションブームも終ってるし、ここの価格はかなり知られているから、購入価格の1.5倍が良いとこじゃない？

自分も５年後に売却してEXITする予定です。
　ただ、利息も無利息な部分も大きいので費用がかかっていないのもあり
1.5倍で売れれば万々歳だなぁー。
　正直、トントンでもうれしいくらい

>>553
元値が安いので半額まで下がる事は無いと思いますよ。（方角、階数にもよりますが）
キッチンのリフォームとかされれば８割くらいでいけるのではないでしょうか。
ただ５年後、景気がどの程度回復して現金で買ってくれる人がどのくらいいるかですね。

ここは5年後1.5倍で売れるよ。
だいたいここの価格は市場を無視した金額設定だから。
売出しがここまで遅れたのは、スミフがぎりぎりまで都に売値を上げる交渉していたから。
結局当初のコンペ通りの値段設定にさせられわけだけど。
不動産業界にいる人間ならここの割安感は普通の人より理解しているよ。
ここが半値になるなら、今売っているマンションは半値の6掛けくらいになっている。
都の定借マンションは青山も勝どきも賃貸で分譲の計画は今のところはない。
ここ当たった人は、いろいろひがまれてるけどラッキーだよ。

我が家のドラム式洗濯機が、設置できるのか、心配になってきました！！

内覧会で貰った取り説に、『この防水パンは、ドラム式洗濯機対応品
ではありません』『あらかじめ十分なご確認をお願いします』と書いて
あります。

どなたか、内覧会で確認された方はいらっしゃいますか？

防水パンの内寸だけでなく、洗濯機用水栓までの高さと、排水溝の位置を
確認する必要があるそうです。

排水溝の位置が悪いと、設置不可だそうで、これから行かれる方は、チェック
した方がいいですよ。

もし設置不可の場合、リフォームで、なんとかなるものでしょうか？

本日、内覧会を行いましたが、あまりにもチープな作りにびっくりしました。
フローリングの傷を指摘したら、担当の方が擦っていました。結果は、当然傷は消えずに、逆に周りまで白っちゃけてきてこりゃ本当に安い材料なのだなと納得しました。

5年たてば、1000万位儲かりそうなので、我慢しますが。

エアコンの配置も、配管も信じられなくかっこ悪いです。

>>537

あんまり詳しくはないですが…

●フラット
○保障料がいらない
○長期固定なので、為替変動リスクがない。
○当初5年間金利-0.3%
×保険料が別途かかる

●三井住友
○長期金利が安い（フラット対抗？）
○変動など、金利が安いものが選べる。
×保障料が必要

●住友信託
○三井住友より若干金利が安い
×保障料が必要

●芝信
○一定条件を満たすと、保障料が無料になる。（勤続5年、自己資本15%以上etc）
△8月の金利と11月の金利の安いほうが適用される。（8月より9月のほうが金利低いので、若干の保険程度）
×長期金利が高い
×繰上に手数料がかかる。

変動と書かれている方がけっこう多くて驚きました。
確かに、返済当初の金利が安いのは、返済額圧縮に良さそうですね。
ちなみに、変動⇒固定の変更をした場合、優遇金利（店頭金利より○%優遇ってやつ）は、適用されるんでしょうか。

優遇金利がきかないのであれば、最初に長期で組むのも良いかと思います。
（もちろん、短期返済前提の方は変動で良いのでしょうけれど）

561
確かに、傷は擦って直そうとしますね。
チェック項目を減らしたいんだろうな。

>>563

優遇金利は適用のままですよ〜。

>>561
>5年たてば、1000万位儲かりそうなので、我慢しますが。

諸経費（１５０万）　固定資産税（１００万）　管理費など（２００万）程度が５年間でかかり
売却の時の仲介手数料が数％、消費税が５年後何％かわかりませんがかかりますよね。
ということは、３０００万の物件（現金買いで）が５０００万くらいになるということですか？

1.5倍だとしても4500万円かぁ　夢膨らみますね。

個人の中古物件売却には消費税は掛かりませんよ。
仲介手数料にはかかりますが。

逆に言えば、消費税が高くなるほど新築より中古にお買い得感が出て売り易いかも。

５年後以降売却って1人思うならいいけど、みんな思うならうまく売却は出来ないと思います。元値が安いから、早期売却の誰かが、出し抜けに低価格で売却したら、それが取引事例となって誰も思うように買ってくれないよ。値崩れ。買い手がいて初めて成立だからね。儲けようと思ってる方は幻想に近いと今から思っていた方がショックは少ないと思うけど。不動産を売って儲けるのは出しぬかないと無理ですよ。

土地には固定資産税かからんだろ、借地なんだから。
５年で１００万もしないよ。

永住しようと思ってる人たちには売却は関係ない。
５年後に出て行く先は無いから。
賃貸なんか高くて払ってられないし分譲も高い。

この辺ってホームセンターみたいなのは無いんですか？

緑が少ないし散歩コースとかないし
永住には向かないかも

>>571

一番近いのは三田のケイヨーＤ２かな。ただ商品バリエーションは
あまり多くありません。

緑が多くて散歩コースがある場所が良いなら、
郊外に住めば？

郊外じゃなくても緑の多いとこはあるけど、ここはオフィス街というか倉庫街だからね。

まだまだ発展する余地が残ってて、将来が楽しみ。
緑の場所は環境破壊になるから、なかなか開発できない。

>>569
建物分固定資産税は、2500万の物件で約174,000円
3500万の物件で約200,000円　とパンフには書いてましたね

３年間は、新築住宅の税の減免がありますよ。

いいえ。マンション特にタワーの場合は土地の持ち分はごくわずかですから、それにかかる固定資産税も僅かでほとんどは建物分です

>>580

それって

固定資産税（土地分）≒地代っていう意味では？

地代がかなり上回るでしょ。
あの敷地を８００で割ったら・・・１世帯ざぶとん１枚くらい？

土地面積10,092.03㎡を８２８戸で単純に割ると約１２㎡
飲食棟分は考えないとして
３ｍ×４ｍ　約３.７坪　坪500万とすると　1850万円かな

固定資産税額は地主が払うので、そう仮定して転嫁し借地料が設定されてます。不動産に掘り出し物はありません。

１８５０×１．４％＝

>>581
地主の利益相当分がないじゃん（笑

地主の収入は地代だけじゃないよん

素人質問ですが、
このマンションの土地所有者は、東京都ですよね。
その場合でも、港区は東京都から土地部分の固定資産税を徴収するんですか？

>543　さん

某中学受験指導塾で講師をやっていて、今度シティータワー品川に入るものです。

品川近辺では、
大手だと
日能が大井町・蒲田
CS四谷が蒲田
早稲アカが高輪台
ですので、ワセアカが一番近いですね。

私ですか？私は大手の講師ではありませんw

みなさん、ローン審査の結果って、どのくらいできましたか？
大丈夫だと思いながら、今日でちょうど申し込みから1週間たっていて
ちょっと不安になってます。

>５７２、５７５

倉庫街って何年前の話しよ(笑)
緑少ない？散歩コースない？
知らなさすぎ。もうちっと調べてね。

>>585
土地は単純に計算したら、年間２６万円ぐらいの固定資産税になりますね。更に都市計画税もあります。
借地料と比べてみれば。

588
実際には非課税でしょうが、課税されるものとして借地代はつけてるでしょう