【住民版】シティタワー品川その１

子供はまだいないんですけど近所付き合いなんてしたことないな
田舎は近所付き合いとかありそうだけど
子供いると嫌でも付き合わないと駄目なんでしょうね

ご近所さんが＊＊＊＊にきませんように

イヤでもしないとダメと言うか、親としての責任があるからね
自分のわがままは後回し。

子供はぎゃーぎゃー騒いでも、夜中には寝てしまって静かになるので実害は少ない。
単身者は、いい年して夜通し宴会する人はいないにしても、
夜中に平気で洗濯機回したり音楽かけたりする人はいるからね。
もちろん人によりけりではあるけれど。

夜中に洗濯機回して聞こえてしまう様なマンションなんですか？

やばい、、、夜中に普通に洗濯機まわしてた。
マンションって聞こえるんですか？

、、、気をつけます。

○ックスの声も聞こえます。
壁を通してでも聞こえるケースはありますが（薄い壁の場合）、
ベランダ経由でも十分聞こえます（笑）

あ、特に窓開けている場合ですけどね。
最近、エアコンかけなく窓開けてられる季節になりましたので。

こちらは壁薄いですか？
壁の厚さまで確認しなかったんですけど、昔住んでた横の人は
TVの音量が大きくて寝れないコトあったなぁ
安い分、壁とか廊下とか贅沢はいえないけど。

小学生くらいの子供でも夜中に起きて騒いでる子はいるよ。
寝てると決め付けるのは甘い。

うちの隣もそうです。

というか赤ん坊の夜鳴きのほうが怖い

>>532

物に何を使っているかにもよるけど、隣住戸との境壁は普通の厚さですね

居室内間仕切りは一般的な仕様より、6ミリ程度薄くなってました。

これを6ミリ部屋が広くなったと捉えるか、遮音性能が落ちていると捉えるかは人それぞれでしょうけど。

ローンのことでご相談させてください。

今、どことローンを組むか迷っています。
東芝住宅ローンと組む人が圧倒的に多いように思いますが
他のところとの差ってなんでしょうか？
フラット３５や事務手数料がお安いからでしょうか？
詳しい方教えてください。
よろしくお願いいたします。

>>536

有難うございます！

遮音性能が落ちていると判断しました。
部屋は充分広いので遮音性能を上げて欲しかった
自分で何とかするしかないですね。

ＴＶの音とか騒ぐ声なら壁を厚くすれば防げますが、駆け回る時の衝撃音は
どうにもなりません。今は上の階よりお隣の方が煩いんですから。

港南エリアの別のマンションに住む僕の友人は、「xxxx号室、うるさい！」と
掲示板で書かれてました笑。
友人達を招いて宴会でどんちゃん騒ぎしていたケースです。
皆さん、度を過ぎないようにマンションライフを楽しみましょう！

え〜そんな事かかれるんですね〜

掲示板見ない様にしないと

>>537

私見ですが、私は、住友信託の変動金利で借入れしようと思います。

（素人ではありますが）不確定要素を排除するのが大前提であれば、固定金利による支出の均等化は重要ですが、現状の市況を考えると、最初は変動金利でもよいかなと。
ネット上であれば、変動金利から固定金利は簡単にできますし。

自身のキャッシュフローに余裕のある方には選択肢の1つになるかと思います。

小学校高学年の子供がいます。現在も進学塾に通っていますが、
品川駅近辺でありますでしょうか？
もしくは、みなさんどのあたりまで通われているか知っている方、教えてください。

今住んでるマンションは、上階の足音がうるさいので
ここよりもスラブ厚が薄いのかと思って調べたら、280mmだった…
ここは275mm。

>>537
変動安いですよ。固定への切り替えも、繰上も無料ですし。すみしんはSMBCより審査金利が低いです。

♭は金利が高いですね。保証料は魅力的ですけど。また東芝とゆーのがまた渋い。

人それぞれLIFEPLANNINGが異なるのでこれが１番というのもないですけど。

>>542

同意見！！私は三井住友の短期プライムレートですが。わざわざ高い金利を選ぶ必要無し。普通に考えればわかるさーね。

変動金利でも見直しは年2回（10月、4月）です。

現在の市況が変わらないのが前提ですが、半年間変動金利で流して、半年後に金利固定化すれば、負担額は、かなり違いますよ。

特に元利均等方式は、最初は、金利負担が大きく、なかなか元本減らないですからな。

今後住宅ローン金利は下がることはない、上がるのみと判断するのであれば、
今のうちに長期固定で組んでおくのも選択肢の一つではあります。
将来、金利が上がってから慌てて長期固定に変更して、
現在よりも高い金利で固定される羽目になるとも限りません。

ですが現在の経済情勢を考えると、金利は逆に下がる可能性すらありますね。
半年ないし１年程度変動金利で様子を見るのも良いかもしれません。
無論そのへんの判断は自己責任で。

住信さんへの繰り上げ手数料、無料ですけど、
保証会社には手数料払わなきゃいけないんですよね？
変動から固定へも手数料かかるんじゃないかと、思ってましたが。
違うんでしょうか。

>>543
品川駅近辺はありません。
高輪か目黒です。でも、これだけの人口増ですからあと数年すれば
いろいろと選択肢は増えるかと思います。

>>549さん

　インターネットでなら、手数料無料と言ってた記憶があります。
僕は、1.175％の変動なので最初の５年が勝負です。（＾＾；

5年後売るから、変動にします

5年後売る方ってどれくらいいるんですかね？

私も売る為に買う様なもんなんですが・・・
どれくらいで売れるものなんでしょうかね
今日地価が下がってるとニュースで云ってて気になってきちゃいました

間違いなく下がるよ。
不動産、外資撤退だから。

５年後に新築価格以上で売れるとはとても思えません。
フルリフォームしたりして、付加価値がついていれば別ですが。

5年後にはマンションブームも終ってるし、ここの価格はかなり知られているから、購入価格の1.5倍が良いとこじゃない？

自分も５年後に売却してEXITする予定です。
　ただ、利息も無利息な部分も大きいので費用がかかっていないのもあり
1.5倍で売れれば万々歳だなぁー。
　正直、トントンでもうれしいくらい

>>553
元値が安いので半額まで下がる事は無いと思いますよ。（方角、階数にもよりますが）
キッチンのリフォームとかされれば８割くらいでいけるのではないでしょうか。
ただ５年後、景気がどの程度回復して現金で買ってくれる人がどのくらいいるかですね。

ここは5年後1.5倍で売れるよ。
だいたいここの価格は市場を無視した金額設定だから。
売出しがここまで遅れたのは、スミフがぎりぎりまで都に売値を上げる交渉していたから。
結局当初のコンペ通りの値段設定にさせられわけだけど。
不動産業界にいる人間ならここの割安感は普通の人より理解しているよ。
ここが半値になるなら、今売っているマンションは半値の6掛けくらいになっている。
都の定借マンションは青山も勝どきも賃貸で分譲の計画は今のところはない。
ここ当たった人は、いろいろひがまれてるけどラッキーだよ。

我が家のドラム式洗濯機が、設置できるのか、心配になってきました！！

内覧会で貰った取り説に、『この防水パンは、ドラム式洗濯機対応品
ではありません』『あらかじめ十分なご確認をお願いします』と書いて
あります。

どなたか、内覧会で確認された方はいらっしゃいますか？

防水パンの内寸だけでなく、洗濯機用水栓までの高さと、排水溝の位置を
確認する必要があるそうです。

排水溝の位置が悪いと、設置不可だそうで、これから行かれる方は、チェック
した方がいいですよ。

もし設置不可の場合、リフォームで、なんとかなるものでしょうか？

本日、内覧会を行いましたが、あまりにもチープな作りにびっくりしました。
フローリングの傷を指摘したら、担当の方が擦っていました。結果は、当然傷は消えずに、逆に周りまで白っちゃけてきてこりゃ本当に安い材料なのだなと納得しました。

5年たてば、1000万位儲かりそうなので、我慢しますが。

エアコンの配置も、配管も信じられなくかっこ悪いです。

>>537

あんまり詳しくはないですが…

●フラット
○保障料がいらない
○長期固定なので、為替変動リスクがない。
○当初5年間金利-0.3%
×保険料が別途かかる

●三井住友
○長期金利が安い（フラット対抗？）
○変動など、金利が安いものが選べる。
×保障料が必要

●住友信託
○三井住友より若干金利が安い
×保障料が必要

●芝信
○一定条件を満たすと、保障料が無料になる。（勤続5年、自己資本15%以上etc）
△8月の金利と11月の金利の安いほうが適用される。（8月より9月のほうが金利低いので、若干の保険程度）
×長期金利が高い
×繰上に手数料がかかる。

変動と書かれている方がけっこう多くて驚きました。
確かに、返済当初の金利が安いのは、返済額圧縮に良さそうですね。
ちなみに、変動⇒固定の変更をした場合、優遇金利（店頭金利より○%優遇ってやつ）は、適用されるんでしょうか。

優遇金利がきかないのであれば、最初に長期で組むのも良いかと思います。
（もちろん、短期返済前提の方は変動で良いのでしょうけれど）

561
確かに、傷は擦って直そうとしますね。
チェック項目を減らしたいんだろうな。

>>563

優遇金利は適用のままですよ〜。

>>561
>5年たてば、1000万位儲かりそうなので、我慢しますが。

諸経費（１５０万）　固定資産税（１００万）　管理費など（２００万）程度が５年間でかかり
売却の時の仲介手数料が数％、消費税が５年後何％かわかりませんがかかりますよね。
ということは、３０００万の物件（現金買いで）が５０００万くらいになるということですか？

1.5倍だとしても4500万円かぁ　夢膨らみますね。

個人の中古物件売却には消費税は掛かりませんよ。
仲介手数料にはかかりますが。

逆に言えば、消費税が高くなるほど新築より中古にお買い得感が出て売り易いかも。

５年後以降売却って1人思うならいいけど、みんな思うならうまく売却は出来ないと思います。元値が安いから、早期売却の誰かが、出し抜けに低価格で売却したら、それが取引事例となって誰も思うように買ってくれないよ。値崩れ。買い手がいて初めて成立だからね。儲けようと思ってる方は幻想に近いと今から思っていた方がショックは少ないと思うけど。不動産を売って儲けるのは出しぬかないと無理ですよ。

土地には固定資産税かからんだろ、借地なんだから。
５年で１００万もしないよ。

永住しようと思ってる人たちには売却は関係ない。
５年後に出て行く先は無いから。
賃貸なんか高くて払ってられないし分譲も高い。

この辺ってホームセンターみたいなのは無いんですか？

緑が少ないし散歩コースとかないし
永住には向かないかも

>>571

一番近いのは三田のケイヨーＤ２かな。ただ商品バリエーションは
あまり多くありません。

緑が多くて散歩コースがある場所が良いなら、
郊外に住めば？

郊外じゃなくても緑の多いとこはあるけど、ここはオフィス街というか倉庫街だからね。

まだまだ発展する余地が残ってて、将来が楽しみ。
緑の場所は環境破壊になるから、なかなか開発できない。

>>569
建物分固定資産税は、2500万の物件で約174,000円
3500万の物件で約200,000円　とパンフには書いてましたね

３年間は、新築住宅の税の減免がありますよ。

いいえ。マンション特にタワーの場合は土地の持ち分はごくわずかですから、それにかかる固定資産税も僅かでほとんどは建物分です

>>580

それって

固定資産税（土地分）≒地代っていう意味では？

地代がかなり上回るでしょ。
あの敷地を８００で割ったら・・・１世帯ざぶとん１枚くらい？

土地面積10,092.03㎡を８２８戸で単純に割ると約１２㎡
飲食棟分は考えないとして
３ｍ×４ｍ　約３.７坪　坪500万とすると　1850万円かな

固定資産税額は地主が払うので、そう仮定して転嫁し借地料が設定されてます。不動産に掘り出し物はありません。

１８５０×１．４％＝

>>581
地主の利益相当分がないじゃん（笑

地主の収入は地代だけじゃないよん

素人質問ですが、
このマンションの土地所有者は、東京都ですよね。
その場合でも、港区は東京都から土地部分の固定資産税を徴収するんですか？

>543　さん

某中学受験指導塾で講師をやっていて、今度シティータワー品川に入るものです。

品川近辺では、
大手だと
日能が大井町・蒲田
CS四谷が蒲田
早稲アカが高輪台
ですので、ワセアカが一番近いですね。

私ですか？私は大手の講師ではありませんw

みなさん、ローン審査の結果って、どのくらいできましたか？
大丈夫だと思いながら、今日でちょうど申し込みから1週間たっていて
ちょっと不安になってます。

>５７２、５７５

倉庫街って何年前の話しよ(笑)
緑少ない？散歩コースない？
知らなさすぎ。もうちっと調べてね。

>>585
土地は単純に計算したら、年間２６万円ぐらいの固定資産税になりますね。更に都市計画税もあります。
借地料と比べてみれば。

588
実際には非課税でしょうが、課税されるものとして借地代はつけてるでしょう

>>592
そんなに高い土地の固定資産税ないだろ
常識持ちなよ
マンション買うのはじめて？

ローン審査は、私は一週間で仮承認連絡来ました。フラット３５です。ちなみにダブルローンです。でも早い時期に申込したので、すいていたんだと思います。

地代ですが、品川港南であることを考慮すると、個人的には、５８３さんの計算が、なかなかいい線いっている、と私は思います。付近のタワーマンションの土地の固定資産税と大きく相違しないはずですから。

そう考えると、ここの地代って、所有権であったとすると払うと想定される固定資産税額と、ほとんど変わらないですね。

>>594
585の計算をしただけなので、
苦情は585へどうぞ。

５５０さん、５８９さんありがとうございました。
品川駅であればいいなとは思っていたのですが、内覧時などに駅近辺で見かけなかったので・・。皆さん、電車や送迎などで通われているんでしょうね。下の子の受験のときには、新しくできていることを祈ります。
ありがとうございました。

５８３の計算しただけですので、苦情は５８３へ・・
と言いたいところですが、よく５８３を見たら１８５０は取引価格っぽいですね
かたじけない。

そうそう　固定資産税評価額はもっと低いですよね。

19年路線価で75万88万69万で　約77万とすると
77万×12㎡で928万円ですね。

土地の固定資産税評価額は区役所で見せてくれるといいですが
ま　良いじゃないですか　借地だし

土地の取引価格は
最近だと路線価の3倍から5倍くらいでしたから
12㎡だと2800万から4640万
路線価の約２倍の1850万はいい線でしょうかね

この計算はあってますかね？

賃料が安く見積もって1部屋平均、 1ヶ月1．5万が 12ヶ月で18万× 800室強で1年1億。70年で70億。もう少し高いし値上げ分も入れたら100億いくな。何にもしなくて都はウハウハだなぁ！これをモデルケースにして、いい場所にある低層団地を整理して増殖させれば新しい財源になるよ。団地も綺麗になって福祉しながら民間にマンション建てさせてお金が入るのか

５年後の売却を考えています。

５年分の維持する経費は、本当はどれ位（何万円）かかるのか、詳しい方教えてください。
やはり、経費を超える金額を上積みした値段での売却は難しいのでしょうか？
１０００万円位儲かると書かれている方もいらっしゃいますが、これは我々の購入価格、たとえば３２００万円の物件が、４２００万円で売却できそうということですか？


他に、５年後売却を待つ同じ考えの方はいらっしゃいますか？

595さん、
590です。

そうですか、ローン審査は１週間ですか。
早めのかたでそのくらいとすると、そろそろくるかと期待します。

ちなみに「ダブルローン」ってどういう意味ですか？

５年後売却の場合に、ちゃらになる価格ということで、
頭金一割、
20年ローンをフラット３５で組んで、
イニシャルに掛かる諸費用、定期借地権の敷金などと、
５年間にかかる地代、管理費、ローンの金利部分などを総計すると、
530万円かかる計算になりました。
購入時、価格＋イニシャル費用＝約3020万円に対して、
3550万円＋手数料３％で、約3660万円で売れれば、チャラという計算です。
光熱費や駐車場代は入れていません。

＞６０３さん

情報ありがとうございます。
できれば、もう少し内訳を教えていただけるとありがたいのですが。

お手数をおかけします。よろしくお願いします。


物件価格　　　　　　　　　　3200万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　万円
定期借地権の敷金　　　　　　　万円
５年間にかかる地代　　　　　　万円
管理費　　　　　　　　　　　　万円
ローンの金利部分　　　　　　　万円

そのくらい自分で計算できるでしょうに・・・

ところで皆さん内覧会でどれくらい指摘事項ありました？
私は３箇所しか無かったのですが。もう少ししっかり見れば良かったかな〜。
確認会で気が付いたところは直して貰えるのでしょうかね。

ローン審査結果は、2日で来ました。
早くてびっくり。
借入額少なかったからですかねぇ…

>>602
前の家のローンが残っているってことだと思いますよ。

>>606
私は2箇所。（しかも、竹中の人が見つけてくれました）
いずれも軽微なものです。

2年以内なら、直してもらえるのではなかったかな。
（入居前にやってもらえるかはわかりませんが）

>>601

私も５年後に売却を考えてました

ただ、色々なところに相談したんですが私は
賃貸に出した方がいいと結論に達しました。
なので内装なども今はかえず賃貸に出す前に色々と入りやすい様に
リフォームを入れることにし、キャッシュで買うことにしました。
売却を考えている方はプロに相談することをお勧めします

>603 さん

604さんがおっしゃるように「そのくらい自分で、、、」っていう気もしたんですが、
自分が書き込みできるネタだとうれしくて、（笑）
計算の詳細を、書きます。

物件価格　　　　　　　　　　2850万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　122万円（基金、ローン手数料など含むいわゆる諸費用を含む）
定期借地権の敷金　　　　　　　47万円
５年間にかかる地代　　　　　　93万円
管理費　　　　　　　　　　　　146万円（各種積立金含む）
ローンの金利部分　　　　　　　295万円
固定資産税 　　　　　　　　　　34万円（当初３年は免除）
うった場合の定数料　　　　　　107万円（3587*0.03）
合計　　　　　　　　　　　　　3694万円

という感じでしょうか。

坪単価でいうと、
2850÷25坪＝115万円
3694÷25坪＝147万円
ということになります。

定期借地権が所有権の２〜３割安という計算をすると、
港南の中古マンション相場が、
147÷0.8＝183万円
147÷0.7＝210万円
程度であれば、競争力はあるのかな、
と捕らぬ狸の皮算用です。
もちろんこれでは儲はなしですが。

610です。

すいません、訂正
>604さん

>605さんがおっしゃる、、、、

です。

内覧会、竹中さんが見つけてくれた箇所はありませんでした。
竹中さんの目の前の傷でさえ、私が指摘しました。

５年間経ってから初めて売却に対しての行動を起こせるわけでしょ、
完全におさらばできるのは５年と半年くらい経ってからでは？
尤も他に行く当ての無い庶民の私めは永住もやむなし。

＞６０３さん

詳細まで教えて頂いて、ありがとうございました。
自分の計算が大きく間違っていないか心配しておりましたので、大変参考になります。

今年、豊洲地区のマンションに転居しまして、家族が大変満足していたのですが、ＣＴＳが当選して悩んでいます。
私は、ＣＴＳに5年間住んで、少しばかり得ができたらなと考えていますが、家族は豊洲から離れたがりません。
もし、5年間2つのマンションを持ち続けた場合、どうなるか検討しています。
ＣＴＳは、買い戻しにならない程度には住みますが、実質的には遊ばせるのと同じことになります。

せめて、縛りが3年なら悩まないのに、5年は長いなーと思っています。


＞６０９さん
アドバイスありがとうございます。

他に行く当てがないのは、私も御同様。
まぁ永住して将来、リニアの開通祝いでも見に行きますよ。

>>614
もちろんキャッシュなんですよね？
ローン組むなら止めたほうがいいかもしれませんね。
５年後の事は誰にもわかりませんから。

実需で住むために欲しい方も、
補欠で待ってるだろうに…って気はしますね。
外野の口出す事ではありませんが。

＞６１４

同じ様な悩みだ。
俺は、５年寝かして、賃貸にする予定。

利回り１０％以上なので、年金になるはず。

５年後はおおよそ新築本体価格の1.5倍くらいで売れるのでは？
3000万→4500万くらいというイメージです。

内装の使用状態にもよりますが、丁寧に使えばリフォームするまでもなく、コストを抑えたクリーニングで対応可能なケースもあると思います。

やはり「お得な物件」ですよね。悪くても1000万円プラスくらいならば、買い手は付くような気がします。

5年後に売りに出るケースはそれなりの多いでしょうけど、大半は実需のような気がします。
新築3000万で買って、本当に5年後に4000〜4500万で売れてもその後に住む（買う）ところに困りませんか？（ド田舎の安物件で納得できるとは思えません）

＞614さん
＞家族は豊洲から離れたがりません

CTSのほうが良くないですか？
今後の発展ポテンシャルも品川の方がはるかに上のような気が…

学校の関係とかがあるならば仕方ないと思いますが。

我が家は、自宅の売却決まりました。ダブルローンは嫌だし、購入価格より高く売れたのでこちらはキャッシュで買えるので気分的に楽です。
とりあえず、五年住んでから売るか、貸すか、住み続けるか様子見のつもりです。
契約は21日で引き渡しが11月1日ですが、引き渡し後にオプション工事が入るので、引っ越しは中旬以降でしょうね。
中層東で期待していなかった眺望はまずまずでした。レインボーブリッジが少し見えたり。
部屋が思っていたより狭い以外は、チープな仕様も許容範囲でした。
引っ越しが楽しみです！

614さん

603、610です。

私の場合は、独身で、今現在郊外の親の近くのマンション
に住んでいまして、都心の会社に勤務しています。
ここ２、３年仕事が忙しくなってきまして、
これから5-10年が仕事人生の中では、きっと忙しい時期で
ここをどう生活するかは大事な時期と考え、
通勤に便利な都心で暮らしたいなぁと思っていました。

ここがあたらなかったらURの賃貸なんかを考えていたのですが、
将来的には郊外育ちなので、家庭を持ったら郊外がいいなぁと思っています。

けして、転売が目的ではないのですが、
完全な永住志向というわけでもなく、5-10年で郊外に戻れればいいなぁ
というのが漠然とした意識です。

なので、正直なところ「損をしなけりゃいいや」という感じなんですけど。

現在の近隣のタワーの取引状況からして、西の賃貸や北のコスモポリスと
思いっきりお見合いなところは５年後のそれなりに原価より高い金額の転売はかなり厳しいと思うよ。
もともと購入した金額は眺望いいところとほとんど差はないから
みんなが一斉に賃貸転売に出してきたら勝ち目があるわけない。
幸い私は高層階だけど、内覧で部屋に入った瞬間おーっとなったよ。