【住民版】シティタワー品川その１

賃貸に出すには住宅ローンを完済しないとダメですよね？
定期借地でアパートローンに簡単に借り換えできるのでしょうか？
やはり実需で永住のつもりくらいでないとこの物件のよさはないと思います。

将来、新駅出来ても時間的にあまり変わりそうにはないですが？

賃貸に出すなら、完済して抵当権を外したほうが良いと思います。
抵当権が付いている物件だったら、私は怖くて借りられません。

定期借地権の売却についてですが、
会社の大先輩が、荒川区のプランヴェールという定期借地権マンションを10年ほど前に購入して、一昨年売却して田舎に引っ込みました。
あまり、詳しく事情聞いてませんが、まったく売れないということはないのではないでしょうか？

126さん
>>117
をお読みになれば、中古の定借物件がいくつ売れたか分かりますよ。
一昨年は首都圏全体で、35戸売れたみたいです。

みなさん始めまして。
これからよろしくお願いします。

売却について不安になられている方も多いと思いますが、定期借地権でも全然売れないってことはあり得ないと思いますよ。

例えば5年後、2,000万円で80㎡台の部屋を売り出せばまず問題なく売れると思います。
だって、全額ローン(仮に20年、金利2.5％)で買っても月々の支払が管理費等込みで15万程度ですむんですから、賃貸で住むのより安い支払いで、ローンを完済できることになりますからね。
(私が品川に住みたいと思っているのであれば、その値段ならまず買うと思います。)

なので、定期借地権といっても売れるのは間違いないけど、いくらで売れるかってところでしょうね。

そうなると、やはり定期借地権は不利なのは間違いないでしょうが、買った値段ぐらいであれば(10年以内に売るとして)売れそうな気がしますがいかがでしょうか。

欲出して高値で売ろうとしなければ苦戦は強いられると思いますが売れない事はないんじゃないですか。そもそも定借と言うだけでハンディあるし、次に買う人だっておんなじ様な事で迷うだろうし、借地残存期間は短くなる一方なのですし、新築時より高値で買う人が一体どれだけいるか…ご自身ならそんな＊＊げた買い物はしないですよね?。夢見がちに定借物件は契約するべからずです。我が家の考えですが。

>>128
定借の住宅ローンが、新築でも提携以外は門前払いということが問題なんです。
５年後、買値で販売しても購入希望者はたくさんいるでしょう。
でも現金一括で購入できる人がどれくらいいるか？ってことです。

賃貸にするのにも、ローンで買った方は完済しなければ貸せない。
「家族で住む都心」このコンセプトをつらぬく人達のための物件として
いろいろな決まりがよくできてると思います。

５年後現金一括で買う人も、次に自分が転売するのが面倒と分かってるので、
永住目的の人しか買いに来ないでしょうね。買い叩き以外ではね。
皆さん、やはり永住しましょう。

おはようございます。

以前住んでいたマンションは永住向けマンションで（広くて安くて不便）転売は
難しいこと覚悟で購入しました。（このたび売却できました）
永住向けのマンションは、皆さん良い人間関係を築こうとするし、マンションの
管理にも積極的で結果、よいマンションでしたよ。
このマンションも、20年30年先を考えてよいコミュニティーを作れれば、住み心地
も良くなり転売なんてする気にならなくなりますよ。

70年後のことは分かりませんが、長く住みたいマンションにしたいですね。

おはようございます。

>１３２さん
本当、そうですね。
入居が楽しみになってきました。


今日内覧の方はすでに出発されてますかね？一番は９時〜でしたよね。

50年経過した定借と分譲のタワマン、どっち買う？

日本に住んでる限り、日本で家を買う限り、定借は不利。

定借に対し、日本の金融機関での扱いが整っていない。
そして、日本人の気質が”定借”という考えを受け付けないから。
自分が定借を買う方の立場になって考えてみたらわかる話。

検討版の方ですでに散々既出してる問題ですよ。
初めから全部読んでみたらわかります。
それを承知した上で永住するのが、ココには向いているかと思いますが。

幕張の５０年借地権マンションは買値より高値で売買されてるんですよね〜
借地権は延長できますし地主は市なので安心感があるからでしょうか。
中古の住宅ローンも問題なく組めています。

定期借地が同じ土俵にたてるようになるには
日本の景気がものすごくよくなって金融機関が貸したくてしかたない
って状況にならない限り無理なんでしょうかねぇ・・・

今日内覧会・重説等に行かれました方、状況・感想等お知らせ下さい。
当方あと10日以上先のため皆さんの感想等お聞きしたいです。
休日に行きたかったのですが、とてもとても無理とのこと。
平日　半日強行スケジュールです。13：00集合　開放　21：00だそうです。

１５日に取れましたが、休日はめちゃこみなんでしょうね、、、

しかし、平日の方もいらっしゃるので文句は言えませんね。


今日内覧の方、情報、感想頂けると嬉しいです

今日の内覧会に行ってる人たちは資料とか当たる前から揃えていたのかな？今週前半はすいていそうですよね。
来週後半のほうはあまりいい時間が取れませんでした。私は９時集合２１時解散です

古いタワーということなら、解体費用が積み立てられてる定借の方がババをつかまされる可能性は低そうって気がする。
古い分譲タワーは、高額な解体費を払わされるリスクを考えると敬遠されそう。どうせ湾岸の塩漬けタワーの躯体は、もって40-50年だろうし。

古い分譲タワーはもって40-50年でも、古い定借タワーは70年もたせましょう。

こんにちは。
学区の学校や習い事について詳しい方いらっしゃいましたら教えて下さい。
港南小学校は近々移転と聞きましたが、現在児童は溢れてますか？中学校の私立進学率はどの程度でしょうか？

今、スイミングを習っていて続けさせたいのですが、近くに通えるスポーツクラブはありますか？

また、学童保育の評判を知りたいです。

よろしくお願いします。

70年も占有するんだから土地は時効ですよね

辞退します。

やっぱり、結果だめ。
よく考えて下さい。「定借」ですよ。
その為にローン払うの？

一応内覧はしますけど。

私も正直揺れています。
どなたか、港南の良さを教えて下さい。土地勘があまりないので、不安です。

一応土日コースで予約取れましたが、正式にキャンセルを入れます。資産価値の側面から断念いたしました。
補欠のかたにお譲りします。
ありがとうございました。

＞145さん

付近へ行ってないのですか？駅前は新橋の駅前みたいで女性が入れるようなお店がありません。
昼間やっているお店がないし、やっていてもチェーン店のそばやとか…。
何だか、閑散としていて「気」が良くない環境。
駅までも何だかんだ遠いですしね。
定借で、環境も悪く、どう考えても少なすぎるEVの為、朝のラッシュ20分はかかるでしょう。

４２階のＧです。
私は中途半端な気持ちのまま申し込みしたら、なんと当選してしまいました。
散々迷い、家族会議で検討を重ねた結論はキャンセルです。
お騒がせしてすみませんでしたと謝りたいです。
２番手をお待ちのかたにお任せいたします。

＞１４２さん
今年入学の小１は３クラスだったと思います。100人前後だったような・・・
私立への進学率は分かりません。

スイミングは、青物横丁にコナミスポーツクラブの本店があります。
自転車で１０〜１５分くらいでしょうか。ジャスコからも近いので、
ジャスコバスを使いつつ買い物をして帰ってもいいかも。。

学童保育の具体的な評判は分かりませんが、プラリバ（児童館）は
新しいですし（分室は古いけれど、立て替えられます）スタッフの
雰囲気はいい感じですよ。

抽選結果のハガキ届きました。
ビニールの封筒に入ってたんですが、切手貼った意味がなかったようですね。(当選された方だけかな？）
貧乏臭いけど、５０円得した気分です(笑)

港南小学校の移転跡地に建つ公共施設は、
低い建物なのでしょうか。

近所に住んでいて、こちらに当たりました。
このあたりは、幼稚園から受験する人が多いです。
なのでタワーには、
私立の有名幼稚園、小学校の子がたくさん（分かる人は分かりますが）います。
その流れもあって、港南小学校に通っていても、
親の教育レベルは高い子が多く、当然、教育熱心です。
それに公立でも港区の場合、中学は全校選択できます。
人気の高い御成門中学なども選べるんですよね。

港区は中学受験率が他の区より高いのですが、
幼稚園、小学校から私立に通っているので、実態はもっと私立の子が多いですよ。
ただ私見ですが、学校の教育レベルよりも、親の熱心さ、子どもの個性が重要ではないでしょうか。

プラリバ、子どもが小さいときは行きました。学童の雰囲気は端から見ている印象ですが、
親も子も熱心な子は、放課後は塾に行っているのでは？
低学年だとまだしも、高学年だと環境的に辛そうな気がします。

プールは白金スパもありますし、うちはこどもの城です。

うちは自営だし普通の学校で十分なんだけど
それより社会経験を積ませたい

まだ抽選結果のハガキきてないです。

昨日発送済みなんですかね。


それにしても、内覧、オプション会と楽しみは尽きませんね。

契約済みの人限定って書いてあるのに、契約してない人が書いている。

契約するかどうか検討している人は、検討のスレッドのほうでお願いします。

キャンセル待ちの人が書くので荒れてしまいますよ。まあ、１２日までの
辛抱だとは思いますが。

今日の昼間、近くを通りました。
たくさんの方がいらっしゃったので内見されているのかな？
パンフレット片手に楽しそうでした。

我が家は電話は来たのですが、まだ申し込み日が確定してないので羨ましかったです。

手付金を払って契約書に捺印するまでは自由に辞退できるので、
１２日までの辛抱ではありませんよ。辞退は当選者の権利でもあります。

いちいち「キャンセルした」とか書き残していく人ってなんなの？

住民じゃないんだから規約上書き込むの禁止なんですけど。　

住民を騙ったネガキャンのつもりなら、まあ好きにすれば？　可哀想な人。

>１５８

同感！

別にここで告知する義務ないので他でやって下さいな。
って書くと「するしないは自由です」とか言うのも出てくるんだろーね

落選板で補欠さんがた待ってるのでそちらでやってあげて下さい。
部屋番号こみで


上で、小学校跡地に出来る高級施設の件が出てましたが、確か３階建だったと思います
地域住民に無料貸し出しのスペースやホールを作ると聞きました。

失礼


>高級施設

訂正 公共施設

まーいいじゃない。
当たったんだから。

149さん、152さん、ありがとうございます。

小学校から私立の方も多いのですね。我が家は小学校までは公立で、中学校から私立にと考えておりましたので、周りも同じように受験生が多いとクラスからも浮かずに良いかな。と考えていました。ありがとうございます。
学童は機会があれば覗いてみます。

スイミングはコナミがあるのですね。こどもの城にもスクールがあるのでしょうか？調べてみます。

こども達にとって環境が変わるのは一大事なので、色々下調べをしなければと思っています。

今後も色々教えて頂けると嬉しいです。よろしくお願いします。

＞１４７
港南小学校は近々移転と聞きましたが、現在児童は溢れてますか？中学校の私立進学率はどの程度でしょうか？
今、スイミングを習っていて続けさせたいのですが、近くに通えるスポーツクラブはありますか？
また、学童保育の評判を知りたいです。


港南小は道路の変更が有り、移転というより場所が今のところより少しづれるようです
スイミングスクールは品川プリンスが最も近いです

＞145
私も正直揺れています。
どなたか、港南の良さを教えて下さい。土地勘があまりないので、不安です。

新築タワマンがたくさん建ち、新住人が大勢います。あなた次第でこれからいろいろな町に創り上げられます

明日、内覧会行ってきます。
楽しみ〜。

港南小移転で道路の変更があると、
変更する道路上のバス停も遠くなるんでしょうね。

>>166
いってらっしゃい。
差し支えなければ、情報提供なんかも
よろしくおねがいいたします！

港南地区は急激にこどもが増えていて、幼稚園のキャパが
不足しています。
幼稚園児がいる方は、幼稚園難民になる可能性があるので
事前に確認した方がよいですよ。
高輪方面のお受験幼稚園はもちろんですが、
この近くに通園バスが停まる、聖徳、みなと、
めばえ、品川教会、エトワールとも
途中入園は受け付けていないようです。
ちなみに来年度のプレスクールも始まっていて
プレスクールのこどもが多くて、それ以外の子は
兄弟以外入園させない予定の幼稚園もあります。

145です。お返事ありがとうございました。
港南に土地勘がありませんが、三回現地に行き確かに新しいマンションが沢山でこれからの街と感じました。
将来に期待できる街になるのでしょうね。

ところで、治安についてですが。うちには娘が二人おります。
駅周辺やマンションまでの夜道は危なくないですか？酔っぱらいは多いでしょうか？
余りにも都会ですし、オフィスが沢山あったので、気になりました。

今回は申し込みに当たって、営業から全く説明を受けられない状況でしたので色々分からないことばかりで…
説明会の日にもゆっくり話は聞けない気がしますので、こちらでアドバイス頂けると幸いです。

よろしくお願いします。

そうですね。
幼稚園探しは大変です。
どこも激戦で、全滅した人を知っています。
幼稚園は今から申し込み、試験が始まるので、準備を急がれたほうが良いと思います。

スイミングスクールは、公共的なところなら、
港区スポーツセンター、有明スポーツセンターにもあります。

品川プリンスのスクールも良いですよね。
うちは高輪プリンスのプールで、夏休みの間、親子で遊んでいました。
品川のエプソンアクアスタジアムも近いし、プリンスシネマやヒルズ、お台場の映画館も近い。
車なら豊洲もすごく近くで、キッザニアにも行きやすい。
ディズニーランドも近いですね。
とまあ遊ぶことだらけですが、
このあたりは、親子で遊ぶにはとても楽しいところですよ。

>170

あたらなかったけど、港南にずっと住んでいる者です。
治安は心配しなくて大丈夫ですよ。

駅前はよっぱらいがいますが、それもそんなに多くないです。

怖かったら、バスもあります。
今までの経験では問題ありませんでした。

保育園全滅です・・。認可、認証もろともです。
待てば入れるのかと思ってたんですが
こんなに保育園探しが大変とは・・。
待機児童港区多いですね。

ただ待機してればいいんですか？
入れた人はコツを教えて欲しいです。

明日内見予定です。

部屋の寸法やカーテンなどの採寸は明日のうちにしないとダメなのでしょうか？
妻がしきりに気にしてました。
ギリギリになるといいのが選べないと・・・

次の内見の日程やらお伺いになった方いらっしゃいますか？

便乗質問で、
内見で傷や不良箇所の指摘もするのですか？

「傷や不良箇所の指摘」は引渡しの際ではないかと。

５年後にどのくらい高く売れるでしょうか？
品川の平均的タワーの相場　坪２８０から３５０万　８０ｍ２なら６８００万から８５００万くらい、定借なら５年後約７０−８０％　ととして５０００万から６０００万　にはなりそうです。
大儲け

いやそんなうまくいくわけがない。
それは所有権の場合でしょ。
もしかしてスミフさん？

普通の分譲マンションなら、内覧で不具合箇所にテープでマーキングしたりしてチェックするんですよね？ここは引渡し後なのでしょうか？

５年後、中古はローンが難しいからキャッシュになる。キャッシュで払える層が定借中古買わないよね〜。

スミフから電話があった時に確認したところ、傷や不良箇所の指摘は内見時だそうです。あわただしいですよね

>No.181
179です。内見時にチェックなんですね。情報ありがとうございます。
本当慌しいですね。契約がひと段落したらすぐ引っ越し準備ですし。

ところで、内見に業者さんを同行する方っていらっしゃいますか？

えーっ。内見時にチェックだなんて・・・無茶な。
人気の内覧同行業者は早くから予約しなきゃ無理じゃないですか？
どんな業者でも良いなら別でしょうけど。

私も内覧の時に不具合チェックを行うと聞き、二時間では足りない。と言いましたが、後がつかえているから時間厳守と言われました。
二時間って短いですよね？

４X階入居予定のものです。
　数日後に内覧・契約を予定しておりますが、内覧を行われた方、情報を頂けないでしょうか。

　内覧業者の方を同行依頼をするか検討しております。

　どうぞ宜しくお願い申し上げます。

二時間は短かすぎですよ。
いくらの買い物をするか考えれば分かると思いますが。

チェックの他に寸法を測ったり、家具を置くイメージをしたり
バルコニーや、水周り、日照、眺望、騒音を確認したり・・・

後がつかえているから時間厳守っていう理由は
購入者を馬 鹿にしているとしか思えませんね。

後がつかえてるって　自分の部屋だろ

二年かけてじっくりチェックしたらいいでしょ
入居前に直させても、作業員に新築のトイレ使われるだけです

１７４です。
皆様スミフに聞かれていたのですね。
なぜか一方的に話を進められて、何も聞けない状態でした・・・

それにしても、内見の際に不具合から寸法まで全部なんですね(汗)
明日を予定してしまったので、今からでは内見業者を探すことも困難です。

子供も一緒ですが、カメラ持参で気合で頑張ります。

２年かけてとはどういう意味ですか？
瑕疵のことですか？

参考までに。

瑕疵担保責任に基づく契約の解除又は損害賠償請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない（民法570条、566条3項）。

なお、住宅に関しては、宅地建物取引業法40条により、売主が業者の場合、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合以外の規定は、無効となる。

内覧業者の煽りに引っかからないように
不具合の修正派は入居後にゆっくりまとめてで十分間に合います。

チープな物件だから，販売者が通常の物件より購入者を軽視しているとしか思えませんね。
実際そうなのでしょうけど。

確かに軽視されてますね。今回マンション購入三回目ですが、質問の回答がきちんとしていないと嫌なので、部屋の担当につないでくれと言ったら決まっていません。いつ決まるかと聞けば、申し込みを担当する人が契約も担当するから、申し込みまで分からない。
フリーダイヤルに質問しても、分からないことだらけ。
値段が安くてもやることはやって欲しいですね。住んでからも心配になります。

なんか役所と折衝しているみたいな感じです。

傷の修正は一般的に、入居後はやってくれませんよ。何時付いた傷か分からないから。
例えば、窓ガラスに傷が付いてたなんて話も聞きます。
床とクロス、建具など傷確認の箇所は多いです。

>>196
どこの零細マンションだよ？
そんな小さなことにこだわるデベじゃないし、せこいことする客層でもないよ

今でさえお役所仕事みたいなのに
入居後に不具合の修正をまとめて頼んで、迅速に処置してもらえますかね？

そうそう。

ＷＣＴを検討していた時なんて、送迎はもちろん、子供の面倒から食事までいたれりつくせりだったもん。

今じゃ「駐車場ないです」「子供はたくさん人がいるから大変です」「食事は２時間休憩時間に、時間厳守でお願いします」
なんて。
きっと新入社員の契約の練習代にされるのでしょう。

>>198
内容によるけど、生活に支障のない傷類は迅速にはしないですよ。

数ヵ月後、それこそ忘れた頃に来ることが多いです。
でもそれが普通です。

普通の分譲マンションなら、
傷直しは内覧会で指摘したら入居前に直ってますよ。
それが普通です。

>>201
入居前にと拘り過ぎると、作業員にさらに傷つけられたりトイレ使われたりするけどね。

１５日内覧するものです。

確かに、内覧後、契約などに移行するのでバタバタすると言ってました。
なので、来月に今度は確認会というのがあるのでその時はずっと時間が取れるようです。
その時にチェックや寸法をされたら如何でしょう？と言われました。

でも、早く家具を揃えたいのと見に行きたいので内覧の時にある程度の寸法はとる予定です。

ちなみに内覧業者連れていきます。傷などはそちらにまかせるなど分担作業する予定です。

>>202
貴方様は、どうぞごゆっくり後でどうぞ。

来月に確認会というのがあるのですね。
すばらしい情報ありがとうございます。

では今回は不具合のみのチェックで終わりにしたいと思います。

明日は１５時〜２１時までなので、カキコミは出来ないかもしれませんが。
少しでもお役に立てるように早めに頑張ります。

>２００さん

そうなんですか？

聞いたところだと、１０末までには全て完了させると。ただ、仮に何か不備があったりなどの工事になったりした場合は１１月にずれ込んでしまう可能性はあるかもって。

工事人だって、引越荷物や家具がない状態で
補修工事を終わらせたほうがやりやすいでしょうね。

>２０５さん

明日ですか、日程大変ですがお部屋見れるのは嬉しいですね♪

ご報告、お待ちしてますね

>>207
監督も居ないし便所も使い放題だからね。　お弁当広げて昼寝してシャワーもできるし。

>>209
今更、ネガキャンですか。呆れますね。

>>210
マジメにアドバイスしてるつもりなんですけどね。言葉は悪いけど（笑）
今は冷静になれないのはしょうがないかな・・・・

フロアコーティング等は必要なのでしょうか？
当方まったく知識が無いので。。

まあまあ、、、


普通の内覧とかなり勝手が違うので確かにイライラや不満がでますよねー
これも、今回の物件が特殊だということですね。


良い悪いは置いといて、そんな特殊なご縁があってご近所になるのですから仲良くいたしましょう。

まあ何度も内覧要求してさらに傷つけられたという話はよく聴きますな。足場や仮説トイレが外れた後ですから作業員も部屋のトイレを使うしかないのでしょう。まともなデベなら２年間は補修に対応しますから、焦る必要はないというのが内覧スレの総合的な意見ですね。そうはいってもなかなか落ち着かないんですよね。入居してしまうとすぐに忘れてしまうんだけど

そういったサービスレベル込みで今の値段なのだから、こちらも工夫して対応しましょう。
役所も同じ。レベルを求めて税金あがってもね。

なんか全然スレが伸びませんね・・・
このサイトを見てた方は撃沈の方が多いのですね。

もっと色々な情報が知りたいのに。

内見いかれたかた、お願いします。

本日、内覧・申込・ローン申込・重説（＋オプション見学）の4本強行してきた者です。
本日の人数は非常に少なく、名簿を除きこんだところ、全体でも30名程度ではないかと思われます。その分、じっくり、しっかりと対応していただき、満足しています。

私の内覧はあっさりと終わりました。
どなたかがおっしゃってましたが、瑕疵は入居してからじっくりと探そうと思います。
必要最低限の箇所だけチェックしてきました。
カーテンの話が出ていましたが、もう一回機会があるようなので（現場配布のスケジュールに書いてありました）、今回はパスしました。

ローンを心配されている方（特に買換や旧家を賃貸に出す方）も多いようですが、適切に金融機関を選べば大丈夫だと思います。私も心配している一人でしたが、今日で吹っ切れました。全体としてローンキャンセルは意外に少ないかもしれません。

・・・部屋を見て、重説をうけて、やっと当選したんだなあ、という実感が湧いてきました。
このマンションはいろいろと言われましたが、目が肥えている私にとっても十分なグレードですし、住友さんもとても丁寧な対応です。やはり、当選された方は「とてもラッキー」であったと思います。これから内覧される方、待ち遠しいですね。

こまちさん、情報ありがとうございます。
30組ですか〜我が家は15日の祝日なので大変なことになりそうです。

契約の日取りも申し込みの時に決めるのでしょうか？
重要事項説明会の後にオプションまで見るのですね？どんなものがありましたか？

今からとても楽しみです。

＞217

・・・・。
程度にあってて良かったですねっ。

土曜と祝日は「とにかく多いです」と住友さんは言ってました。
担当者の最初の挨拶が「平日にしてくださってありがとうございます」でした。
たぶん、抽選＋抽選連絡で寝不足なのでしょう。

最初の内覧日に、契約日と引渡（鍵）日を決めなければなりません。
手帳を持って行って正解でした。ちなみに契約日と引渡日はセットになっていて、自由がほとんどききません。当然ですが、ローン使う方は原則土曜日は設定できません。私は、両日とも半休申請をする予定です。

オプションはオーダーメイド（カタログのみ）から既成品までひととおりありました。
食洗器はもとより、食器棚、エコカラット、表札等。既成品は、ショウルームが設置されていました。ただレパートリー少ないかな・・・

こまちさん、お疲れさまでした。

情報ありがとうございます。

オプションもあるのですね？？

そういうの全くないものと思っていました
内覧が楽しみです。

＞２１９さん

せっかくこまちさんが色々教えてくださってるのに

そういう言い方、本当にがっかりですよ。


こまちさん、ありがとうございます

引越しはアート、家具は大塚家具と提携してるようですね？