【住民板】シティタワー品川その３

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=stn&lc=03&pf...

結構出てますね。。。

ベランダ喫煙は共用部での喫煙だから違反でしょう？
気にしながらの喫煙とおっしゃると、違反ではないように聞こえますが…

ベランダ喫煙は違反です。絶対やめて下さい。

ベランダでの喫煙は普通にみなさんやってますけど。

規約のどこを見てもベランダの喫煙を禁止しますとは書いていません。
占有部以外というのは廊下とかエレベーターホールとか駐車場の周辺エリアのように不特定多数の人が使用する場所を指しています。
常識で考えてベランダは不特定多数ではないのは明確です。
よってベランダの喫煙は私はやめるつもりはありません。
管理人に注意されたらやめます。

重説で、バルコニーは共有だと話していた気が。驚いた記憶があるので…
バルコニー喫煙がOKなら、違反知っててなら、うちも布団干しちゃおうかな(笑)

バルコニー自体は共用部分です。

その共用部分を専用で使用できる「専用使用権」がバルコニーに設定されているのです。
トランクルームなども専有部分ではなく、共用部分の専用使用権です。
あくまで共用部分ですので、バルコニーの形質変更等は管理組合の承認が必要となります。
専有部分とは、窓の内側までです。

ですので、バルコニーは専有部分ではありません。

385さんに同感です。
常識で考えて晴れた日に洗濯物干すのは明確です。
と、うちも洗濯干したくなります(笑)

> 常識で考えて晴れた日に洗濯物干すのは明確です。

お気持ちは分かりますが、規約で明示的に禁止されていますので、
管理組合総会に諮って規約を変更してからどうぞ。

ジョークです。

> ベランダでの喫煙は普通にみなさんやってますけど。

現居でもベランダ喫煙は禁止されていて、
管理組合からしつこく掲示が出ています。

「普通に」とはどこの事でしょうか？

今年で新規申込が終了する港区住宅公社の住宅取得支援事業制度（２５％利子補給）ですが、公社の住宅サービス課（Ｋさん）に問い合わせたところ、東芝住宅ローンサービスは金融機関ではなくノンバンクに当たるため、申込資格２の条件に該当しないと言われてしまいました。残念。
http://www.minato-smile.or.jp/jigyo/vol77sien.html

義務教育終了前の子どもが居れば３倍の当選確率。
締め切りは今月２８日とのことですから、銀行で借りた方は早く申し込んだ方がいいですよ。
最高で２５０万円も補助してくれるんですよ！

今さらですが、住友信託にすれば良かった。
なんで、住不の営業は東芝を紹介してきたんだろう。
まあ、自分でよく調べなかったのが悪いんだけど、マンション申込日のベルトコンベアー説明会では、営業が連れてくところ以外に行く雰囲気じゃなかったんだよなぁ。悔しい。

自分は面倒でしたか、全ての金融機関の説明を聞き、申し込みしました。
審査は全てOKで、条件が良かった住信に決めました。
スミフの営業はあてにならない。

近所を良く知る人さんへ

規約を見るとバルコニーの形質変更は禁止されていますね。

そこで思ったことですが、
住友不動産の子会社シスコンはバルコニー床ににタイルを張りバルコニーの形質を変えてしまう営業活動をやっていた気がしますが、そうだとすれば、どう責任を取るのでしょうか？

あれって貼ってるの？
床の上に置いてるだけかと思ってた。

バルコニータイルは置いてあるだけですから形質変更にはあたらないのではないでしょうか。
バルコニーのコンクリートに穴を開けてサンルームを建てたりするのは駄目でしょうが。

サンルームとかの大型収納は、
バルコニーに置くだけでも違反では。

> サンルームとかの大型収納は、
> バルコニーに置くだけでも違反では。

形質変更禁止に大型収納が含まれるってのは一般的な解釈なの？

大型収納は隣家からの避難経路を塞いでしまうので、
形質変更とは別の理由で駄目だと思います。

なるほど、言われてみればそうですね。

賃貸に出している住戸、カウントしてみたら少なくとも25住戸ありました。

問題にならないのは
何故でしょうか？

暗黙で事実上の容認なんでしょうか？
規約の重みとはそんなもんなでしょうか？
確かにルール違犯の本人を罰する規定もありませんし法的に罰することはできません。

> 確かにルール違犯の本人を罰する規定もありませんし法的に罰することはできません。

買い戻し特約が「本人を罰する規定」に該当するんでは？

あとは、「賃貸広告を出してはいけない」という規約はないので、
実際の入居確認時期が来るまでは何ともしようがないというのも考えましたが、どうでしょうか。

>>400
複数のルートで広告が掲載されている物件がダブルカウントされている可能性があります。
ダブルカウントを除けば１０数件ではないでしょうか。
おそらく事業協力者住戸の大半が賃貸に出ているのではないかと。
事業協力者住戸は５年居住の縛りはないので賃貸に出すのも自由です。

なお、もし５年居住の契約に違犯する人が出てきたら、
その人は民事執行手続により強制退去とされるでしょうし、
それでもイヤダと居座れば強制執行妨害罪となります。

強制執行ですが簡単に可能でしょうか？
裁判所の判決が必要ですし、賃借人が、賃貸が当初5年間禁止されている本物件の規約を知らず善意の第三者であた場合、規約を盾に明け渡し請求がみとめられるか疑問です。
結局買い戻しだけして賃借人は残るのでは?

そーするとスミフが賃貸してることになって、商売上うまくないね。
どーすんのかなあ。

買い戻し特約は、賃貸時の重要事項説明にはならないのでしょうか？

残念ながら賃貸問題も既出の布団やタバコ、生協、今後恐らく出るであろうペット、ゴミ出し、違法駐車場などと同じで、一部守らない人が出てくるんでしょうね。その部屋に住みたいと切望し抽選で落ちた方にかわいそうなはなしですが。

賃貸の仲介をする不動産屋は、住戸の登記簿謄本を確認するか、
登記が未済なら売買契約書を確認すると思います。
そこには買い戻し特約のことも記載されているはずです。

なので、買い戻し特約が設定されているはずの住戸が現時点で賃貸に出るということは、
賃貸人による詐欺（売買契約書偽造）か、仲介不動産屋の故意なり過失がない限りは、ありえないと思います。

その場合の賃借人が善意の第三者であった場合、
その賃借人に対して買い戻し特約を対抗できるかは難しいと思います。
ですが、そのことによるスミフ側の損害は、
買い戻し特約を破った賃貸人が負うことになるでしょう。

> 買い戻し特約は、賃貸時の重要事項説明にはならないのでしょうか？

もちろん含まれています。

> ですが、そのことによるスミフ側の損害は、
> 買い戻し特約を破った賃貸人が負うことになるでしょう。

契約書等に含まれてましたっけ？？

含まれていないとするとイチから裁判するのはメンドくさそーな・・・・

公証役場で公正証書を作っているので裁判なしでスミフは強制退去させる事ができますよ。
逆に言えば私らが高いお金を司法書士に払って自分に不利な証書を作っている事になるんだけどね。

現時点では仲介業者が売買契約を十分に吟味しておらず、つまり仲介業者の過失により賃貸募集しているケースが多そうですね。
仲介業者にFAXやメール等で賃貸禁止を連絡するというのはどうでしょうか？
やはり一旦入居すると追い出しは容易ではないと思います。

402
だとしても、最上階の４３階には事業協力者住宅ありましたっけ？
しかも４３階で違う間取りで２戸が賃貸にでている事実はどう考えますか？

４３階は３戸、４２階は２戸が事業協力者です。
最終倍率のページを見てきました。

409さんのおっしゃる通り、公正証書は裁判なしで執行できます。

> 公証役場で公正証書を作っているので裁判なしでスミフは強制退去させる事ができますよ。

善意の第三者を退去させることができるの？

強制執行して所有権が住友に移転すれば、5年の縛りはなくなる。
なので住友は賃貸人を退去させる必要はない。

> 強制執行して所有権が住友に移転すれば、5年の縛りはなくなる。
> なので住友は賃貸人を退去させる必要はない。

そりゃそうかもしれないけど、意味不明だな。

スミフが入居者のいる物件ホールドするの？

つまり5年縛りがなくなるということ。
退去を要求することは出来るでしょ。

> つまり5年縛りがなくなるということ。

そうですね。

> 退去を要求することは出来るでしょ。

善意の第三者に対して、実効力は無いですよね？

結局、「誰か賃貸人が住んでる部屋がどんどん増える可能性があり、
それを効果的に排除する方法はない」ということで良いでしょうか？

以下はあくまで私の推定なのですが、
仮に、買い戻し特約が設定されている住戸が賃貸に出て、これを善意の第三者が賃借し、
その後に賃貸借の事実が発覚したとしたら、
賃借人には家賃半年分の退去料を支払って退去していただくことになるのではないかと思います。
退去料は原状回復費用に含まれますから、買い戻し特約に違反した賃貸人が負うことになるでしょう。

以上は、仮にこんなことが起きたらの話ですけどね。
現実に、特約が設定されている住戸を特約に違反して賃貸に出そうとしたら、
>>407にも書いたとおり、仲介不動産屋が登記簿謄本を確認する段階で待ったがかかるはずです。

> 賃借人には家賃半年分の退去料を支払って退去していただくことになるのではないかと思います。
> 退去料は原状回復費用に含まれますから、買い戻し特約に違反した賃貸人が負うことになるでしょう。

なるほど、説明ありがとうございます。
住居本体の費用の最大9割で買い戻しという特約だったと思いますが、そこから半年分（200万くらいでしょうか）を更に引くということですね。

ということは、もしそう言う物件があれば、借りた上で、
住友不動産に、どうやら賃貸禁止の買い戻し特約がある物件を借りちゃったみたいですが・・・
と報告してあげればよいわけですね。
敷金と、仲介手数料は取られますが半年分もらえるとすれば、
普通の賃貸設定であれば-2ヶ月-1ヶ月+6ヶ月で、3か月分の家賃を手に入れることができますね。
入居できなかった方、チャンスでは。

重説の時、頂いた説明書みたいなのに　事業協力者の修得した部屋番号や駐輪場など全て載ってましたよね？

それと照らし合わせれば、協力者か否かすぐわからますよ？部屋番号も載ってるし、、


そうそう　違反する人いないんじゃないですか？

協力者の住戸が賃貸に出てるだけだよ。
公正証書作って、わざわざ賃貸するなんて考えられない。

422さんの　言う通りだと思います。


契約者は皆さん、書類持ってるわけだし確認できる訳だから
騒いでる人は契約者以外の人なのでは？

間違ってたら　ごめんなさい。

もし強制執行される物件があれば、それが中古として出てくるかも。

買えなかった人 チャンスですよ！

もしそれが中古として出てきたとしても、競売物件じゃあるまいし
安く出てくる訳もなく…

騒いでいるのは外野だけ。
その下記書き込みに敏感に反応して必死に抵抗レスしている我々住人にも責任はある。
放っておけばいいものを・・・。

4313号に関しては疑惑があります。
以前も出て何度も26階の事業協力者の部屋と間違いでしたとかでましたが、
このスレで問題になる前夜までnew最上階とでてましたから

他は他、で　ほっとけば良いのではないですか？

何事も、規約違反をしていればなんらかのペナルティーは発生するのですから、、


住友もちゃんとチェックをするだろうし、していると思いますよ。


話は変わりますが、　リフォームの業者さんも沢山いて
皆さん、リフォームされてる方　多いですね。
うちは、あまりリフォームまでお金が回らなかったので
羨ましいですね〜

洋室の扉を一ヶ所引き戸にしたのと
自分で、タイルカーペットひいたくらいです。


規約違反の部屋より、素敵にリフォームされた方のお部屋に興味があります。

その出してた仲介業者は、
川崎市の田園都市線の小さな駅近くの店です。
賃貸に出したい人がそんな場所まで仲介を頼みに行くわけはなく、
謝った情報を元に小判ザメ商法で仲介業者が勝手に広告出しただけでは。

賃貸に出されてホントに入居者が居た場合、それを他の区分貸借者、
管理組合、スミフが気付くことって出来るんですかねえ