ベイクレストタワー

修繕工事の不正防止に国交省が取締りに乗り出した。
施工会社の談合や設計・施工監理をする会社の不正が目に余るからである。
管理会社選考に関わるマンション管理士の不正にも注目が集まっている。

重松マンション管理士（プロフェッショナルパートナーズ（通称プロナーズ）の理事）のブログの一部を紹介します。
同じ団体の理事である稲葉マンション管理士は真反対と考えざるを得ません。
大和ライフネクスト選考は稲葉氏指導による談合（官製談合）と思われるからです。

私も建設関連業界で働いていましたので重松氏の指摘、稲葉氏の意思は手に取るように理解できます。

老人を相手にした振り込め詐欺がいまだに横行しています。
判断能力のない老人をだまし一見合法的に財産を巻き上げることが簡単だからです。
管理組合と老人は極めて類似していることに気が付かねばなりません。

http://www.mansion-support.com/blog/2016/12/2_1.php

我々の財産を守るためにぜひ重松氏のブログをおお読みください。

以下一部を引用

実は、「大規模修繕工事の談合」については、過去に、管理組合の方を対象としたセミナーでテーマとして取り上げようと試みたことはあったのですが、内容があまりにもリアルで生々しいので、主催者側から「やめてください。」といわれ、いまだ実現していません。
しかし、業界では相も変わらずマンションの大規模修繕工事において談合が繰り返され、被害を受けている管理組合が後を絶たないので、思い切っていろいろと書かせていただこうと思いました。
今回は、貴重？なお話しをさせていただきますのでよろしくお願いいたします。


下の表をご覧ください。これは私が過去にコンサルティングを行った大規模修繕工事における工事業者の見積金額一覧表です。
上の段が設計価格と各社の提出金額（単位は万円）、下の段は設計価格に対する各社の工事金額のパーセンテージです。

　 設計価格 Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 Ｄ社 Ｅ社 Ｆ社 Ｇ社 Ｈ社
工事費 21,525 17,900 18,060 18,900 19,200 19,400 19,550 19,600 21,700
％ 100 83.2 83.9 87.8 89.2 90.1 90.8 91.1 100.8

どうでしょうか？
設計金額に対し、最安値は83.2％で、そこから少しずつ価格を上げ、最高値は100.8％となっています。いわゆる「横並び」という状況です。
8社の工事業者が各社の意思に基づいて見積りをしたら、金額がこのように一定の範囲にきちんとおさまることはまずありません。なぜなら、見積りを提出する時点の会社の事情が様々だからです。

• 今期は、売り上げも少ないので多少無理をしてでもこの工事を受注したい。
• マンションの規模も手ごろで、場所も会社の近くなのでぜひ受注したい。
• 受注したくて応募したけれど、先に別の案件が受注できたので、予定していた現場代理人が足りなくなった。
• 他の同業者から「この案件は、わが社が受注することになっているので降りてくれ」と言われたから今回は無理をせず「貸し」を作っておこう。


以上のような理由で、「横並び」はあり得ません。ではどうしてこうなったのでしょうか？
それは、Ａ社からＨ社までが設計価格を知ったうえで、全社で話し合い、見積金額を決めて提出したからです。つまり設計価格も漏えいしていたということです。

このとき、私は、公正な競争が行われていないと判断したので、管理組合にＡ社からＨ社まで全社を失格にしたうえで、同じ仕様と条件で別の会社から見積りを取得することを提案しました。
結果は何とＡ社の金額より約3000万円安い見積りが出てきました。管理組合はびっくりしましたが、実際はその金額が適正な金額だったということです。
マンション管理組合にとって、大規模修繕工事は十数年に一度の周期で訪れる大事業です。
検討から工事完了までに1年以上の月日を費やすほかに、多額の工事費用を支出して実施します。管理組合は、自分たちがコツコツとためた修繕積立金を無駄なく有効に使って良い工事をしてもらおうと考え、設計事務所や工事業者を信頼して業務をお願いします。
しかし、その期待を裏切ってこのような談合を行い、何千万（マンションの規模によっては何億）というお金を不当に巻き上げ、設計事務所にキックバックをしたり、談合に参加した業者たちで山分けをしたりするのです。

1234.1235は同一人物ですね。
クレーマーが何をわめいているのか教えて下さいな。

１２３１様
貴殿の思考は複数の弁護士を超え、優れていました。展開を当てたのは貴方様と
私のかつての勤務先の同僚（工学博士）。

参考にしてください。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14170109609

大みそか～元日にかけて「不起訴」を３つの板で発表（マンション内では４日前）。
マンション内は無反応で日常そのもの（理事会等はまだ何も公表せず）だが、２つ
の板では私が投稿すると肉迫して批判してくる輩が発表を契機に再び現れ始めた。
ああ言えばこう言うのプロ。
斬っても斬っても湧いて出てくる無間地獄がまた始まった。

無関心組合員が多いマンション。
管理会社にとってドル箱です。
無関心とは痴呆者も含みます。

NPO日本住宅管理組合協議会発行の集合住宅管理新聞「アメニティ」より、
一読に値する鋭い論考がネット上でも発表されていますので紹介します。

・マンションは自分たちのものと自覚をもって
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5345.html
・不適切なのは設計コンサルだけか？
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5254.html
・「外部専門家の活用ガイドライン」が出されたが・・・
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5223.html
・元請けになりたがる一部管理会社の脅しと横暴
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5214.html

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/5/
なるほど。

そのスレッド「マンション夢設計ってどうですか？」の投稿２６３を
「最良のレス」として紹介、引用させていただいたことがあります。

もちろん、ウケはよくありませんでした。最良たるゆえんでしょう。

また変なのが立候補してる

また否決されればいい

このマンションの一番のガン

自分でわかってないのだろうか

管理会社が推薦したらしき外部者を理事にしてどうするん？
理事長にして組合を乗っ取るつもり？
監事も外部者？
今回の総会議案はかなりヤバいんじゃないか？

月額27万円の理事報酬なんてありえない。
俺は絶対反対。
理事の無能ぶり、馬鹿さぶりが恥ずかしくないのか。
こんな議案を出した理事には責任取ってもらおう。

https://best-legal.jp/counsel-attorneys-fees-1786
企業だって3万円が顧問弁護士の相場だよーん。
ここの事務所は5千円もしない。

こらぼみました。
頑張ってください。

総会議案11ー3の人は4年もメンテナンス部会長している。
修繕工事担当理事はすごく儲かると聞いている。
それが目的なのか心配。

裏金を貰ったら確定申告が必要です

１１号議案のなぞ
S監事は去年１２と13期として去年選出された。
任期は2年なのにまた立候補した。
このなぞが解けない。

理事長さん、おしえて下さい。

1246さん
大やばでしょう

人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。
こいつ、大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。その内罰が当たるんだろうな。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね。

野村のコンプライアンス（法令遵守）違反はそのうちマスコミの餌食になるだろう、
ときのこさんは予見して数年前に書いていました。
最近明らかになった裁量労働制の違法適用、そのための過労死。
数ある大手不動産会社の中で野村不動産が、改ざん文書を国会に出した疑惑の財務省
と並んで、政権、永田町を揺るがす２大要因の１つになっています。またも予見的中。
こんな優秀かつ有能な管理組合員が１人でもいるマンションは幸福です。

予告
1年後、組会財産の5000〜10000万円が失われるだろう。

わかったよー。
３５００円の支払いをけちるために２７万円の弁護士費用を払うんだって。

なにそれー。

裁判をこさせているのは理事長だよねー。

だよねー。

監事にきいてよー。

オッケー。

1253
貴方こそネットでこぼさないでクレーマーさんとやり合ったらいかがですか。

また自作自演がやってるは。自分で自分を優秀かつ有能だとさ。
人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。
こいつ、大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。その内、天罰がくだるんだろうな。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね

>>1253 >>1258　の投稿者自身が
「人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌い」なのでしょう。
他者の人格への敬意を持たない低質な投稿文がそう感じさせます。
失礼ですが、管理組合資金の還流を受ける生活が背景にあるのかも。

1254様
修繕工事をめぐっての設計、監理会社の不祥事が取り上げられていますね。
管理会社もその１つと思っていましたが新たな業種にも注意が必要であることがわかりました。
なんと、弁護士業界です。
第三者管理や第三者理事に導入に目をつけたビジネスモデルが胃に沿わない方向に動き出して居ることを知りました。
弁護士を理事に採用したら何が起きるでしょうか。
管理者や理事となった弁護士が理事会や組合員を操り合法的に組合財産を横取りすることは簡単です。
全ての弁護士がそうするとは言いませんが気をつけねばなりません。

修繕委員会長をしていた方によると、修繕委員会の長は工事費の5%くらいのバックの申し出があるそうです。
もらうか否かは本人の意思次第だそうです。
修繕工事担当理事、理事長も同じことが言える事は想像に難くないです。
私はその様な不正を防止するために理事や監事に立候補していますが理事長が反対票を投ずるので役員になれません。
私を役員にしたくない理由は何でしょうか。
考えること自体面白いですね。

今期から第三者が理事や監事に就任しました。
その費用、年額約450万円は組合員の負担となります。
ご購入を検討されている方はこの事をご承知ください。

それはそうと、顧問に年間450万円も払うのはやはり高すぎだと思う。
企業でも相場は月3～5万円程度だよ。

弁護士は報酬分の仕事をしていないのでは？
例えば、ベイクレの過去の判決に目を通していない。
役員は理事会で推薦せず立候補と輪番制で決めることになっているが、
直近の総会では守られていなかった。

組合員ファーストと宣言するが実は自分だけファースト、人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニア兼裏金要求マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。 
大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。
こいつがいなくなれば毎年450万円の無駄な管理費が節約できます。住民のみなさん、ご購入検討されている方、早くクレーマーかいなくなるといいですね。
その内天罰がくだるんだろうな。 76だからいなくなるのも時間の問題ですが。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね。

役員報酬未払分3500円の支払督促申立に対して理事長は異議申し立てを行いました。
理事会理事であるファーストの弁護士が理事長の代理人です。
弁護士費用は30ー40万円くらいでしょうか。
3500円を払いたくないために10倍の弁護士費用をかけるという事です。

1271さん
あなたが言うクレーマーは理事長に意見・質問を提出していますよ。
コラボにもアップしています。
しかし理事長は答えません。
監事もそれを知っていながら理事会に意見しません。

6月の規約改正で管理費などの負担額表が無くなりました。
これは6月以降の管理費も修繕積立金も支払う根拠がなくなったと言う事です。
管理費を払わずに売却してしまう方がいるかもしれませんね。
この状態を監事は放置しているのですよ。
この責任は理事長、監事、顧問弁護士にあると言えますからその損害金は3人で払うのでしょう。

総会での監査報告は虚偽だと思いますよ。

このような状態が続く限り裁判沙汰は無くなりません。

あなたの様に根拠もなく投稿している事自体はずかしいと思わないのでしょうか。
というよりベイクレの恥です。

《match＋pomp》マッチポンプ

〔マッチを擦ってつけた火を自分で消火ポンプで消す意〕
自分で起こしたもめごとを鎮めてやると関係者にもちかけて報酬を得ること。

託児所補助金は規約外支出と言って裁判を起こさせておいて法廷代理人契約を取り付ける。
ベイクレの顧問弁護士はこれにぴったりではないか。

弁護士理事に注目。

組合員ファーストと宣言するが実は自分だけファースト、人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニア兼裏金要求マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。
大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。
こいつがいなくなれば毎年450万円の無駄な管理費が節約できます。住民のみなさん、ご購入検討されている方、早くクレーマーかいなくなるといいですね。
その内天罰がくだるんだろうな。 76だからいなくなるのも時間の問題ですが。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね。

組合は裁判を起こした側を非難しているが、裁判に負けたってことは、やはり非は組合あったと考えるべきだろう。
裁判を脇に置いといても、マンションの管理費を一部の人の子育てに充当するなんて、冷静に考えたらおかしなことだよ。

訴訟合戦してるとお互い法律に詳しくなるね。

チキンレースだね

組合が裁判に負けたのなら、裁判費用は役員たちで弁済しないとだめだよ。
組合員の管理費の公金使って負けたのだから。
どうして裁判をさけて和睦しなかったのか？

組合員ファーストと宣言するが実は自分だけファースト、人の悪口と批判が大好物、自分が批判されるのが大嫌いで、ネット上でしか意見が言えないクレーマー兼訴訟マニア兼裏金要求マニアがまた自作自演の投稿をアップしてます。
大半の住人は迷惑がっているの気づいてないらしい。
こいつがいなくなれば毎年450万円の無駄な管理費が節約できます。住民のみなさん、ご購入検討されている方、早くクレーマーかいなくなるといいですね。
その内天罰がくだるんだろうな。 76だからいなくなるのも時間の問題ですが。
クレーマーとその一族が少しでも住みにくい世の中になると良いですね。

訴訟マニアって訴訟するには金がかかるよ。
弁護士に頼めば着手金だ32万4千円必要。
金持ちじゃないとできないね。

金持ってないと訴訟は出来ない。
損害賠償請求のような給付訴訟でない、確認訴訟や形成訴訟でも、
勝訴するまでに60万円以上必要。控訴されたら更に金がかかる。

訴訟は、収入印紙と切手代、訴状に使う用紙や封筒があればできるようだ。
それなりの知識がある人が訴訟を起こせばそれほど費用はかからない。
しかし、知識がない人が訴訟を起こすと司法の場は混乱するし、相手の弁護士も迷惑する。
理解させるのも一苦労だし、自分の都合のいいように解釈されたり、厄介なことにもなりかねない。
結論、内容はともかくとして金がなくても訴訟はできる。

>>1283
本人訴訟すれば金はあまりかからない。
でも管理組合に勝ちたいなら弁護士に委任する代理人訴訟にすべきだな。
被告管理組合は本人訴訟なんかしないよ。弁護士費用は管理費から出せるのだから。

次の訴訟は何ですか？

訴訟マニアの当人は管理費削減と言っているけど、訴訟して管理費を流出させる矛盾。自分の立場や考えを正当化するために組合の管理費が失われていくのはおかしいと思う。

>>1286

住民 vs 理事会の訴訟対策のための弁護士費用ほど無駄なものはないですね
買っても負けても弁護士費用は捨て金で、資産価値に１円も反映されないのだから

住民に管理組合の運営に関して訴訟起こされるのは、理事会のコンプライアンスが機能してない証拠。
訴訟の原告を管理組合の監事として三顧の礼を尽くして迎い入れれば問題は解決する。

1285
11、12期理事、監事への損害賠償請求らしい

>>1290
懲罰ですな。弁済しないと。

>濫訴だとして、管理組合運営に悪影響をおよぼしているとして
不法行為が成立するか否か、新しく顧問になった弁護士に検討してもらったら？

理事会の悪政を正し組合員の利益をはかる正義の訴訟だから濫訴ではないと思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/

託児所補助金違法支出と判決され、管理組合の負け。
マンション管理新聞に出ていた。
これで1000万円にもなっていた無駄な支出が止まった。

託児所利用者が応分の負担をしていれば訴訟はなかった。
値上げしても周辺の無認可施設より安かったのにね。
利用者のエゴが託児所を潰したと言うこと。

1297
この投稿、頂きます。

>>
それは違う。
自腹で訴訟起こす英雄が居なければ、組合員の公金である管理費から湯水のごとく無用な金が垂れ流されていく。それを止めるための訴訟であるから、管理組合が応訴に金がかかるのは自業自得だ。
筋違いなことを言うな。

原告は理事会の悪を駆逐した管理組合の救世主だろう。

>>1295
勝った原告は何が得られたの？
負けた管理組合は誰が損害賠償するの？

1301
原告:管理組合費の無駄使いがなくなったーーー>個人的利益。
損害賠償を払う人:総会決議させた理事長、応訴決議させた副理事長。

ベイクレに大きな問題を残したメルすみごこち事務所さんですが。
修繕工事をめぐる業界の悪質性と彼は戦って居ました。
しかし、業界の壁は厚く、撤退を決意しました。
メルすみさんへの評価は二分されますが評価できる活動だっただけに残念です。

彼のブログにその無念さが書かれています。
何故か url をここに書くと投稿拒否されます。

プロの管理会社や設計事務所が無知な理事や組合員を操るのは至極簡単です。
無関心組合員が多い管理組合は「判断能力なき社団」です。
業界はこの特性を熟知しているから無茶苦茶な不正をまかり通せるのです。

ベイクレもその状態にあると考えています。

>損害賠償を払う人:総会決議させた理事長、応訴決議させた副理事長。
理事長と副理事長がおとなしく払えばいいが、払わなければ判決を債務名義に損害賠償請求訴訟を新たに提起しないとならないのでは？そしたらまた応訴費用が組合費から支出される。

理事長、副理事長の個人ではなく、当時の理事・監事の役員全てに支払い義務があると思う。

>>1305
ただし、理事会決議や総会決議で反対票を投じた役員は除かれますね。

反対票を投じたとしても責任はある。
自分は関係ないと思えることが不思議。
最後まで問題解決に努力する人が管理組合の救世主だと思う。訴訟だけが手段ではない。

反対票投じても賛成多数なら賛成可決されるのが民主主義。いかんともし難い。
責任はあったとしても弁済義務は免じられる。

自分の責任には真摯に向き合う、たとえ弁済責任がなくても。そういう姿勢あれば問題解決に向かうと思う。

恥も外聞も捨てて謝罪文書いて公開し、それで弁済が免れるならそれほど安いものはない。
弁済となると一人100万円以上か？

>その人と一緒に理事会やりたいって人はあらわれないわけですから。
裁判に勝ったら理事になって理事会で凱旋パレードでもするのですか？

>立候補でやるにしろ、輪番でやるにしろ理事会の役員は仕事でやってるわけではありませんし
そんな態度だから無責任になり組合員に訴えられるのだよ。報酬もらってんならまじめにやれよ！

マンション管理士は訴訟になって尻尾巻いて逃げたの？
何コンサルしてたのか？責任問われるね。

組合員に訴訟起こされるなんて理事会の業務執行能力の問題だ。

真面目なマンション管理士、イダケンのセミナーです。
修繕積立金を搾取されない為に役立つと思います。

https://www.idaken.net/study2.html

1316の一部紹介です。

ケン勉強会のお知らせ

当事務所主催の勉強会を不定期に開催しています。
イダケンが、マンション管理のポイントについて喋ります。

マンション管理士って本当に役に立つのか、何を教えてくれるのか、
興味のある方はどうぞお越し下さい。ご参加は無料です。

今回のテーマは、

『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』
2018年5月6日（日）13:30〜15:00
平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。
マンション大規模修繕において、悪徳なコンサルタントがのさばっているから気を付けるように、といったものです。

施工業者からバックマージンをもらい、管理組合の意思決定を誘導する。
本来はコンサルが行うはずの調査診断・設計を、実は施工業者に任せていて、何らコンサルとしてのチェック機能を果たしていない・・等々。

当事務所では大規模修繕のこうした闇を、かなり早くからホームページ等で伝えてきました。 未だに悪質な業者は後を絶ちません。

悪質なコンサル（設計事務所）によって、どれくらい組合が被害を受けるかを簡単にお話ししましょうか。

訴訟対応ばかりでお金が無駄にかかっているマンションとしてtwitter界隈でも有名になってきましたね…

そろそろ損害賠償請求できるかな？

訴訟起こされる原因は理事会にあるのでしょ？
普通はお金かかるから組合員が訴訟起こすなんて滅多にありませんよ。

何いってんの？
どんな内容だろうが訴訟の原因は原告だよ
司法に訴える選択をした責任は原告にしか発生しない

濫訴は不法行為として損害賠償の対象になるから
数百万円の弁護費用をやっと回収できるかな

濫訴なのかな？
管理組合費から託児所の補助金支出するのが間違ってるでしょう。
本来なら託児所の運営は受益者負担にすべきなのに、それをやらずに全組合員のお金を使った。
託児所を利用するのは一部の組合員だということを理解してない。

朝日新聞（５月１２日）朝刊の一面トップ「マンション修繕　割高に注意」、
「戸当たり７５万～１００万円　最多３１％」。
社会面「リベート横行　膨らむ費用」。

国交省による調査結果の発表（１１日）を受けての記事。

頭のいかれたクレーマーなんて相手にしなきゃいいよ。こいつを相手にしても何にもいいことはない。
他の住人が誰も望んでいない、くだらない訴訟を起こす、こいつの存在自体が管理費の無駄使い。
理事会もこいつの住民の声カードに返答する必要なし。時間の無駄。相手にする必要全くなし。
住民の声カードに返答しなくてはならないとは管理規約に書いていない。
どうせほっといても訴訟は起こすから、法廷だけで対応すればいいのに。
本当こいつの投稿見てるだけで吐き気がするは。

コンプライアンスの問題でしょう。
管理規約違反、区分所有法違反を漫然と放置している組合員の方が問題です。
理事会がコンプライアンスに関して自浄能力が無いから訴訟起こされるのですよ。

>>1322
>結果として住民の誰からも指示されない方向性を選んだのは作戦ミスだったと思います。

組合員の公金である組合費の毀損を防止することが目的でしょ？
住民に指示されるとかは関係ないですね。

自浄作用の期待できない理事会に対しては、悪政を正すために訴訟で鉄槌をくらわすしかないな。

理事や理事長を長いこと歴任、自分への鉄槌に多額の費用を使わせるべきではありません。
第三者的にふるまうのは違うと思います。
原因があって結果があるのです。

それなら管理組合は非を認めて応訴しなければいい。
原告組合員の請求通りの判決がでるが、管理組合は訴訟に関してコストミニマムになる。

それがいい。

>>1327
>悪政を正すために訴訟で鉄槌をくらわすしかないな。

非を認めない理事会への鉄槌第二弾は破滅、自滅。
住民の誰からも支持されなくなる日は来る。みんな気付く。

ウソと悪が永続した例を知らない。ヒトの知りたい欲は強い。
多数決で正論を否定する時代はもうじき終わる。
多数決が正論に軍配をあげる時代の（再？）到来。

総理大臣、医師、～長であってもウソつきなら後悔が待つ。

こいいう組合同士の揉め事や対立、そして訴訟への発展がマンションの資産価値を下げるのがわかっていない。
自分たちの大切な資産（固定資産、積立金）を守る事を考えるべき。
争っている場合ではない事に早く気付くべき！

>組合同士の揉め事や対立、そして訴訟への発展がマンションの資産価値を下げるのがわかっていない。
いくら資産価値が下落するの？

1333
監事が知っています。

資産下落価格/㎡を教えてください。