プラウドタワー千代田富士見【住民版】

悪い不動産屋さんの口車に乗って、安く売ったりしないように、ご注意です

>>３５８　了解

今さらの質問ですが、スーバーへは雨に濡れず行けるのでしょうか？エレベーターは非常用入れて５台でしょうか？道路挟んだ平屋の小さい飲食店は話ついているんでしょうか？

え〜っと。推測も交えて申し上げますと、

スーパーは住居棟ではなく店舗棟に入るので、20秒くらいは雨にさらされるものと思われます。

エレベーターは通常のもの4台と、非常用（貨物用）1台の合計5台です。

道路はさんだ小さい飲食店と当物件は直接関係ありませんが、何度か受け取っている周辺再開発の内容に基づきますと、
駅舎の改築＋周辺整備の際に、移転するように計画されているようです。れもん屋をはじめ、個人的にはなくならないで欲しいのですが・・・

図面上では、非常用エレベーターで下まで降りて、
スーパーの北側入口を使うと便利なようですが、僅かに庇の切れている部分があるので、
雨に全く濡れないのは不可能ではないかと思います。

みなさん回答有難うございます。スーパーは住居棟ではないんですね。すっかり勘違いです。敷地内店舗にどういうものを誘致したいか、みなさんで嘆願書でも集めたいですね。私の知り合いの会社が店舗専門の賃貸仲介会社をやってますので、ほぼ嘆願通り誘致出来ます。野村主導ってのも不安ではないですか？我々のＭＳは我々で価値を高めましょうよ。修繕費は大切ですが、管理費についても極力安くしたいですし、ＭＳ管理組合で管理会社選定し直すのもどうでしょうか？あいみつ取ればかなり変わってくると思いますし。一丸となり抜群のＭＳにしましょう。

スーパーサントクは住居棟の１階に入る、のではないのですか？？
スーパーの為の荷さばき用スペースも、スーパー店舗の奥にあるし。
私はそのように説明を受けた記憶があり、そう信じていましたが・・・。

>>３６９
合い見積もり取ってというのは、最近よく行われるんですが、「すぐ」というのは、考えものです
始まってみないと分からないこともあるので、先ず問題点を抽出して、改善点などがあれば、それらを整理してから、ということになるでしょう
この建物は、大きな開発にもかかわっていますから、当面は、系列会社のほうが、引継ぎ事項もスム−ズですから、最初は、管理会社だけで事務遂行できるわけではなく、野村不動産と管理会社で一体的に、やらせないと、現実的には不可能です
管理組合の総会決議事項ですから、その承認決議が必要です
私は、後楽園のマンションの理事長をつとめておりましたときに、管理会社の入れ替えを、やらせていただきましたが、なかなか大変なことです
発議されてから、３年かかりましたね
建物の新築後１年点検がありますから、少なくとも、それを過ぎてから、検討を始めたほうがよいでしょう　どうしても必要ならばですが、・・・
購入者の中には、値段はともかく、野村グル−プを信用して買われた方もいらっしゃるとしますと、決議に反対も予想されますから、然るべき準備も必要です
方法としての選択肢としては、当面は、サ−ビス内容を落とさずに、先ず支払いから値下げさせていく、というのが現実的です
そのためには、先ず管理の現状を把握整理して、サ−ビスの過不足を整理したうえで、適正価格を算出して、それから合い見積もりを始めないと、不満が爆発しかねない事態になりますから、注意深く進めなければなりません
しばらく様子を見ながら、考えても遅くは有りません

おっしゃるとおりです。賛成です。いい管理組合が作れそうです。

ここの管理会社に関して、
みなさん勘違いなさってるのではないかと・・・

>371さん
ご経験者がおられるとは心強いです。
たしかに、施工時に管理会社設備を共用部に設置することも多く、変更による工事などを考えると入居者側から見ても・管理会社から見ても、即変更がカンタンに出来るとはおもえません。
ただ、管理会社まかせのマインドの方ばかりではなく、改革派の方がいらっしゃるというのは、同じ入居者として嬉しいですね。

>373さん
何かご経験がおありでしたら、シェアいただけると幸いです。

このマンションの管理会社は、検討版の時から言われていたことですけど、
単純に野村の系列管理会社が担当するのではなく、再開発マンションでは有りがちらしいのですが、
再開発の組合が入っているとの意味です。

野村が中心なってやらざるを得ない体制であって、不参加では無理である
もともと開発計画に当たって、地権者さんたちの意向も組み入れて、計画を立案した経緯があるであろうことも理解できる
始まったら、いきなり野村を、外したいと考える方もいるだろうし、ずうっと野村にやらせると信じて買われた方もいるだろう
管理会社は、管理組合と個々の契約者と管理契約を締結するものではあるが、たとえばエレべ−タ-であれば専門業者に下請けさせ、お掃除は専門業者に、セキュリテイ−は、その種業者に、発注するというように、専門に分かれる
これを一括して請けて、個々に下請けさせるか、はじめから、個々に分散発注させこともあるが、前者の方が、責任の所在が明らかである
ちなみに、合い見積もりを取ると、必ずといっていいほど、ＥＬＶメンテ会社を入れ替えるという提案が来るが、たとえば三菱や日立のＥＬＶであれば、その系列１００％出資の会社の方が望ましいことは言うまでもないはずである
たぶん、ここの規模であれば、年間数百万超の差額が出るだろうと思う
かのシンドラ−社は、日本の会社ではなかったから、系列外のＳＥＣ社が請け負って、責任の所在明らかでなく、一時たいへん問題になった
今どうかは存じ上げないが、ＳＥＣ社に見積もりを出すと、ＪＩＳ規格などの一般汎用部品をつかい、純正品を使わなくて良いとか、フルメンテナンスを一部解除するとかなどの条件をつけて、２０・３０％以上安く見積もりが出てきた記憶があるが、このような建物で、いくら安いからといっても、そんなことはするべきではないと思う
少なくとも、本件は、野村が売主であるから、建物事態のハード面と、管理運用に関するソフト面いついては、しかるべく軌道に乗せるべき売主としての責任がある
したがって、費用の適性について疑義があるのであればともかく、建物所有者の意思で、あえて野村を外さない限り、飲むあら不動産とその系列会社に責任を追わせ続ける方が、所有者にとって有利であると思う
とかく、管理組合がスタ−トすると、もっと安いところがあるからという話が出るが、このビジネスが、おいしい話だからである
具体的な利益率などは差し控えるが、みんな、やらせて欲しいのである
なお私のお聞きしているとところでは、住居棟は、野村系、事務所棟は、地権者の方のご意向があるであろうということで未定というはなではなかったか
先ずは、野村に売主としての責任を負わせるためにも、住居棟に関しては、当面の野村ないしその系列にやってもらって、費用面で、適正安価を図るというのが、最良の策であろうと思う
割り込みたい業者さんには、少しの間、お待ちただいて、入居者が共通理解とこの建物の管理方法が定着してから、次の業者も含めて考えられたらいかがだろうか
ちなみに、設備管理カルテも、業者を変えるたびにしっかり引き継ぐように言っても、かのシンドラ−事故のように、引継ぎが不十分で人身事故を起こしてしまったような例を、しかと学ぶ必要があると思う
管理組合といい、ご購入者の中にはご専門家も居られるだろうし、優秀な方もいらっしゃるだろうが、お給料をいただいてやらせていただく仕事ではないから、管理組合の役員にやらせるといったところで、素人集団では限界がある
しかも安全管理は、リアルタイムでなければならない
ついでながら、どれほどの大金を管理しなければならないとお考えだろうか
かつて、また今でも、預かり金の使い込みは後を絶たないし、使途不明金の追求はあちこちで聞く
やはり、多少の金額の違いであれば、なるべく大きな会社が、望ましい
安いからといって、値段だけで決められない難しさがあることを、よくご承知された上で、安くて、良い業者が見つかれば、それに越したことはない

ということでしょうか　言い方が、硬くてすみません
あんまり書きすぎると、素性が分かってしまうのでこのくらいにします
ちなみに、３７４様、私は、管理会社の儲け過ぎの追求は、得意です

野村系列の管理会社は、野村リビングサポート株式会社です。
契約した時の書類に野村リビングサポートに委託と明記されていましたっけ？

>>３７７
重要事項説明書によりますと、
管理会社　仮称　飯田橋プラ−ノ株式会社　とありますね
新たに、法人設立されるということですね
本件、開発事業に関しては、住宅棟ばかりではなく、事務所棟も、その他店舗棟もあり、もともとの開発組合と、行政、プラス、デベロッパ−たる野村、そこから購入した私たちで、
契約締結当時は、一部立ち退きの最終調整と、管理会社についての調整を残していたんですが、売り始めたので、並行して作業していた、という所と聞いていますね
ちなみに私は、地権者ではありません
で、先ほどの、住居棟と事務所棟の取り扱いの違いなども、当時検討されていたことまでは、又聞きですが聞きました
もっとも、共同住宅たるマンションの場合ソフトハード面を、完全に切り離して、仮に野村が、売っちゃったら、後のことはそちらでお願いします、などといったら、どうなりますか
完全に縁を切れる道理がないのですね
その辺の大人の調整をされてる、と理解されるわけです
詳細は、そのうち出てくるでしょう

>千代田の富士見さま
丁寧な説明ありがとうございます。

重要事項説明にて、飯田橋プラ−ノ株式会社で受けた上で、野村系の管理会社に再委託するような旨を口頭にて言われていた気がします。

要するに、管理組合からダイレクトに野村系の管理会社に委託するのではないと解釈しています。
入れ替えをしたいと改革派の方が将来思った場合も、飯田橋プラーノ株式会社を通じてになるのではないでしょうか。

>>３７９・３８０
さすがに理解度が高く、皆さんのレベルの高さは、すばらしいと思います
思うに、当面、入れ替えは考えにくい設定です
このプロジェクトは、足かけ２０年以上にわたるもので、その間、紆余曲折を経て、やっと結実したものです
その可、特に直近の、説明と説得、調整は、野村並びにそのエイジェントたる専門家達が、ここまで運んできたものです
それでは、販売が終了し、さらに、引渡しが完了し、管理組合がスタートしたら、ご縁が切れる、後は勝手にやってください、といえますでしょうか
道義的にとどまらず、法律的な問題が発生いたします
まして、買主たる私たちは、野村という企業グル−プを信頼して、将来にわたって、その商品価値が維持されることを前提として、この高額な不動産を購入しております
買主の信頼を、野村が裏切れるでしょうか
不動産の購入は、単に土地建物そのもののみにあらず、この種大型集合住宅では、管理ソフトと、どんな管理会社が、どの程度の管理具精度を維持しているかが、資産評価の重要要素です
その辺を見極めつつ、議論を進めなければなりません
簡単ですが、この話は、具体的内容が出ましてから、またご相談いたしましょう

「千代田の富士見」さんが、覗き見者ではなくて、
真実の購入者・住民予定者であるならば、
ＭＳ初心者の私は心強いかぎりです。

私は、親子で、２区画買っております　宜しく