本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）住民板

駐車場およびロッカーは恐らく引渡し１〜２ヶ月前に抽選で決めると思われます。

よく後楽園に行くのですが、ドームよりもっと山手の奥まったところにこのマンションが位置すると思っていましたが、完成近くになり銭高組のシートがすぐ近くに見えるので結構ビックリです。シートが外れ白いマンションが現れると、立派な感じがするのでしょうね！

47さん
私もつい先日後楽園方面から見てみましたが、かなり大きく、近く見えてびっくりいたしました。
その前は2月後半に見に行きましたが、その時はまだ12階部分が見える感じでありましたが、
だんだんその姿がより大きく見えるようになると、嬉しく感じました。

すぐそばまで行くと、またその大きさに圧倒されましたが(笑)

15階部分（建築上表示は14階ですが）までほぼ躯体が完了しており、
1階〜11階の内装工事と建築計画のプレート（？）に記載されていました。

もうすぐ躯体工事完了ですね。

5月も４戸売る様です。のこり恐らく10戸ぐらいでしょう。高層階のプレミアの部屋が残ってますね。やっぱり文京区のMSを購入する人には1.5億を越える部屋は売れるとこ少ないですよね。

建物の上にあったクレーンも無くなり、あと5ヶ月ぐらいになりましたね。私も全体のボリューム感というかどっしりとした感じがとても良いと思います。地震も最近心配ですもんね。

なぜ４戸ずつの売っていくんでしょうか？中古とかキャンセル物件？

未販売住戸で、要望書が４戸しか入らなかったという事ではないでしょうか。
違うかな？？

巣鴨側のシートが一部外され、だんだんと姿を現してきました。
毎日ベランダから見て楽しみにしています。

次回売り出しが１０戸、プレミアムは、相変わらず３戸。次回売り出しに前回売り出し住戸が含まれているような？８月完成ですが、何時まで次回売り出が続くのでしょうか？実際どれだけ売れ残っているのでしょうか？昔は全住戸が貼り出され、販売済みはバラでマークし、オープンだったのですが、今は売れないから小出しなんでしょうか？

現在の売れ行きに関しては購入された方なら教えてもらえますよ。モデルに電話されたらどうですか？。私は、今の相場で、この価格の物件としては明らかに順調に推移していると感じています（文京区周辺の物件は悲惨なのが多いです）。

現状で残っているのは、このHPとリンクしているJJナビで見れる12戸です。販売予定と最終的な販売物件は異なるので（その時点で残っている全ての物件を示す販売予定という言葉と違い、いわゆる申し込みのあった物件のみが最終的に例えば5期3次の販売物件となる）色々な印象を持たれたのだと思いますが、この辺の事も、購入者の方でしたら丁寧に教えてくれますよ。あと竣工まで5ヶ月程ですが、プレミアの一部は残る可能性がありそうですね。

販売時期を分けるのは、その期の売れ残りを作らないこと（その後の広告が例えば１期目は完売！と言えるから）が重要だからで、恐らく4戸ぐらいが売れる様になったら１期進めてとやって来たからでしょう。

50の方の中古とかという文言は意味不明ですね、恐らく、部外者の方でしょう。

まあどちらにしろ売り切った方が嬉しいですが、全体の6％程度となったので、月に2戸売れるだけでもあと5ヶ月でほぼ完売ですので、まあ何とかなるでしょう。市ヶ谷のみなさん頑張って下さい。

後楽園側のベールが取り除かれたら、またイメージが変わり売れ行きが良くなるかもしれませんね。今時の高層の乾式壁と違い３０㎝のコンクリートの戸境壁はなかなか聞いた事がないですからね。こんな事投稿するとまた、このレスが乱れてしまいますかね？

あのパークコート真砂でさえ乾式壁なんですよね。これには少し驚きました。
ここの３０cmはとても魅力的です。
コンクリートが厚い分、居住空間の畳数が若干、小さく感じるのでしょうか？
それとも殆ど張りのない造りが、カバーしてくれるのでしょうか？

下がり天井ってどのくらいあります？

ここも値引き販売していますか？
地所さんの他の物件で値引きを持ちかけられました。
20％くらい値引きしてもらえるなら検討できそうですなので。

住民版に値下げの質問されるのもいかがなものかと？。

第一、購入検討者が書き込むとこでないし、2割も下げないと買えない人と既購入者が一緒に住みたいと思いますかね？。既購入者がこの種の質問に返答することはありえないので、せめて検討者版へどうぞ。

ここは2割も下げたら高層の1.5億越えのとこ以外はあっという間に完売しますよ。竣工後に1割がいいとこでしょうね。

先日ちらっと近隣の不動産屋に周辺の不動産市況を聞いたら、中古物件がのきなみ
１５％強下がってるそうです。特に低層階の眺望が期待できない物件の値下がりが顕著な
ようです。
私は南側中層階の購入者ですが、ここは眺望はほとんど期待できません。。。
手付け放棄キャンセルも選択肢でしょうか。

我が家も検討中、、、地価もだいぶ下がってきていて金利もあがって、、、
あせって買ってしまったのかもしれない。
十分な選択肢だと思う。やはり冷静になると高すぎる物件で将来は売れないかも、、

将来の売却も検討対象なら、手付け放棄による損失と両方比較検討するのはおかしいことではないです。

１０００万前後の現金を捨てても良いって考えるのですか。
皆さん（皆ではないけど）すごいですね。

手付放棄ってとても希なケースって聞いてますが、
それ程の下落なんですか？

実需で買ったつもりだけど、住む前から価値が下がるのはやはり悲しいものがありますね。

買った時は極地的プチバブルだったようなきがします。
価値が下がったのではなく、周りが冷静な目を取り戻した、、、上手く説明出来ませんが。
手付けを放棄したくないから迷っているんです。未入居で売るってありでしょうか？

金利があがりはじめた。まだ序の口？住宅ローン金利も上がり始めた。まだまだ入り口？

消費税は上がる？１５％まで行ったら金利何％分の追加コスト？消費税が上がれば、生活費も学費も医療費も嵩む？あ〜、生活苦。

もちろん物価高ならなおのこと。小麦を筆頭にもろもろ。鉄をはじめ素材価格も上昇。で、マンションの建設費もさらに上がる？

ということは、今、買うのを諦めたら一生買えそうも無く、手付けを惜しんで買ってしまったらまさに無謀者？

少し考えます。

ご参考までに、本郷からの住み替え組ですが、確かに中古物件の査定は下がってきてますね．去年の契約時から査定で200万位下がってます。ただし、その200万程低い査定額でも２年前の査定額より300万ほど高いので、うちとしては住み替えのタイミングとしては許容範囲です。先行きを考えると、今のマンションを売るタイミングもリミットかなと思ってますが、これが最後の住み替えになりそうです。

本当に契約者さんなのですか？気に入って購入されたのではないのでしょうか？
キャンセルして他の物件を購入してもそれほど安い物件は文京区では見当たらないと思います。
江東区なら別でしょうが？？
本郷３丁目から２分の三井の物件でも坪３５０から３８０万円です。ここは４００万前後。大分安い感じがしますがＭＲに行ったところ、構造の質を落としているようです。ディスポーザーもないし、戸境壁も全てがコンクリートの部分でなく乾式壁になっていますし、コンクリート部分もこちらは３０㎝ですが、三井は２０㎝強。スラブ厚もこちらの方が厚いです。
これから資材も高騰し、金利も上がり、安い新築物件ができてもチープなマンションになりかねないのではないでしょうか？築浅の中古なら別ですが、良い中古物件はさほど安くはならないのでは？
眺望を第一に考えていらっしゃるなら、購入ミスだったかもしれませんね。
本郷でしたら、陽がさせば十分なのでは？
このマンションが完成し、内覧をしてから十分に考えたほうが良いですね。
私もこのマンションに関して理解しかねている部分もあるので（販売担当者にきいてもあまり具体的ではないので）実際に完成したものを見てみてからと考えております。

みなさん同じ様な悩みがあるようですね。というか、入居、ローンが近づくとどこでも同じ様な悩みを抱える様です。ちょっと予算に無理をして低層を購入した我が家も実は同じです。我が家がどのように考えたかと言いますと、、、。

１）物件としては正直とても気に入っています。
２）港区とかは別ですが、文京区に、この価格帯のMSを購入する方は、居住者の皆様が、しっかりとした社会的にも文化的にも経済的にも共同生活させて頂くのが安心な方々で、その様なMSになると思っています。そして、今後、ある程度の規模のMSが出て来ても結局安いものとなり、住民層が当然、こことは違って来ると思います。
３）文京区の物件では正直、眺望という程のものがある物件は極めて稀（小石川後楽園パークハウスの高層階ぐらいですかね、でもあそこは裏が丸ノ内線です。）で、それ以外も主幹道路に面していたり、駅から遠かったり、立地的にも（中古を含めて）今後よいものが出て来るという保証は無い。私は文京区の居住歴25年、MSは6カ所住みました、60の方はあまり良い不動産業者に相談されたとは思いません、総合的に判断して、眺望が良い上に、他の条件もそろった文京区のMSってあるのでしょうか？。
4）低層、小規模のMSは今後も良いものがあるかもしれませんが、共有施設、２４時間管理、免震、コンシェルジュ、2から3戸に一つのエレベーターなどを望むのはおそらく無理。実際、文京区にここよりも良い低層のMSを作ったらそんなに安くならないし、金利の上昇と小規模で管理費が高くなり、２４時間管理が出来なくなるなどを考えると予算は結局同じになると思われる。
5）実際、中古では１年前より安いものが出て来ているとは思います、しかし、一流デベロッパーの扱った、コンシェルジュ、24時間有人管理を含めた管理の行き届いた、下駄履きでない、主幹道路に面していない、など、この本郷パークハウスと同様な条件の物件は多分稀でしょう。その上、地所がパークハウスにプレミアという言葉を名前に冠した物件はごく少数です。
6）67の方が記入していらっしゃいますが、私もいくつかのこの夏売り出しの新規の物件調べましたが、色々と設えを落として価格を下げているのが現実でした。今後、文京区に出て来る物件も当然同じだと思います。
7）結論的には、物件の立地、規模、管理設備、住民層、売り主、下駄履きでない、免震などの全ての条件を満たした物件は私は過去にも、未来にも文京区内にめったに無い？（もちろん素人の意見ですが）。（文京区のみなさんがおそらく憧れの小石川パークタワーは流石に築17年ぐらいですし、免震でないです。その上、実際、取引価格も未だに高いうえに滅多に出てきません）
8）これらの事を考えると、結局、我が家は、悩みの根源は予算だけなんです。

そうすると、例えば、金利の上昇基調なども考えると今後、安い物件が購入できても月々の支払いの違いは数万円の違いぐらいでしか無さそうなので、いざという時は、自家用車の所有を止めて、節約すれば、と思う様になりました。まあ、そんな感じです。

私が思うのは、この物件を購入された方は少ないと思いますが、投資目的の方は確かにキャンセルもありでしょうね。

私もみなさんが本当に契約者なのか、とびっくりしております。
眺望は望めないことはわかっているはずだし、金利は現段階では購入検討時とほぼ同じぐらいなので、今後上がるとしても本契約時にはそこまでの上昇はないはず。まあ、少なくても1000万円ほどの手付金を手放しキャンセルして港区などの高額物件を買える財力がある方々なのかもしれませんが。
幹線道路から離れた坂上、しっかりした地盤に免震構造、戸境壁やスラブ厚、一流デベの大規模物件など、文京区で同じ条件のマンションを探そうとしても今後出てくる可能性はかなり低いと思うので、わが家はいい買い物をしたと思っています。

67さん、理解しかねている部分とはどういったことでしょうか。差し障りないのであれば、教えていただきたい。

私はちなみに68ですが本物ですよ。悩まれる方がいらっしゃるのもこの物件を購入された方が堅実でしっかりされた方である証拠であるとむしろ感じます。

本物の証拠に一言加えますと、連絡が久しぶりに来ましたね。購入予定のものは無いのですが、話を聞きに６月末のオプション会には行くつもりです。

６９さん＞　この場ではお話できません（直接ならお話できますが）。ごめんなさい。
後はエントランスを入って、エレベーターホール、各階の内廊下のイメージがよく解らないので、実際に完成して豪華さがあればいいなあと思っております。早く完成して内覧会が待ちどうしいです。メックから来たオプションはちょっと豪華すぎて私にはあまり関係なさそう。フローリングの艶出しくらいでしょうか？完成が待ちどおしいです。

>>まあ、少なくても1000万円ほどの手付金を手放しキャンセルして港区などの高額物件を買える財力がある方々なのかもしれませんが。

去年の購入時の値段なら、今の３Ａでもそこそこの物件買えましたよね。
まぁ、後悔はしていないが・・・。

手付け放棄はもったいないですね、一般的に。
しかし、どうしてもという方で、今直ちに資金繰りに窮しているのでなければ、
入居直前直後で買値と同値で売りに出してみてはいかがでしょうか。
新規購入者層からは、キャンセル物件とほぼ同じ条件ということになります。
仲介業者への手数料分だけ損しますが、10%捨てるよりはましでしょう。

実際完成してから考えたほうがよろしいのでは？
外観がパンフレット以上に豪華で周辺のマンションより際立って目立つマンションで、住んでみたいなあという雰囲気のマンションに出来上がっていたら、当初の価格で売却できるかもしれません。でも未だにシートで隠してあるし、春日通り側から見たら（今のところ）普通のマンションっぽいでした。ちょっとガッカリ！ホームページも売れたんだか、売れて無いんだか、最近は不明。
内覧会まで決断はお待ちください。

大京のみならず、三菱の物件も値下げを検討と出ているようですが、竣工前でここも値下げされるのしょうか。
本郷の担当者は、以前、竣工前は決して値下げはしないと言ってたけど。

第一期で契約している者としては、悔しい気持ちです。

当初の価格で契約してしまっていると、値引きは絶対にしてもらえないのでしょうか？？

出来るならして欲しいですよね、、、、でもないでしょうね。
シートがほぼ取り外されましたね。

今朝の日経に書かれていたことは、各デベがこれまでやっていたことが表面化しただけです。あまり深刻にとらえなくてもいいのでは？　竣工前ですがＨＰに出ている６０Ｄタイプのものは、すでに値下げしていますしね。売れ残るよりも入居時に完売しているほうが有難いです。

わが家も第一期で契約しました。値下げしてもらえれば嬉しいのは正直なところですが、今残っている部屋よりも間取りと価格とのバランスは良いと思うので仕方ないと思ってます。

シートが取りはずされたのを見ましたが、壁のタイルと北側の非常階段部分とのコントラストが完成予想図よりも強くて違和感が……。できれば階段部分もタイル張りにしてもらいたかったです。

正直みなさん何かに釣られていますね。日経の記事は完成在庫の話であって、少なくとも竣工前のこの物件は相当しません。

文京区内の昨年から売り出された物件の中では高値なのにも関わらず、これだけ売れているこの物件をそんなに宣伝してまで値下げしないでしょう。その一方で現在の市況では竣工後は普通に値下げするんでしょうけどね。この物件のことが他のスレでも話題になるのは、すこしでも値が下がったら欲しいと思っている方が多い証拠ですし。わるい評判が立っているわけでは一切ありませんので、よく御確認のほどを。周辺でも西片の三井の物件が一棟買いされて一般販売されなくなったようですし、大和郷のブリリアもかなりの高仕様で価格、管理費などを考慮すると本郷PHよりさらに高値の物件になるようですから、最近の周辺の状況はここには悪い話はないと思います。

西側Ｄタイプとか、南側下層は値引きしてますよ。西側で眺望悪くてうるさい。南側で陽が当たらないで、最低坪３５０万円は、なかなか買い手がつかないでしょう。
日程表がすでに来ましたが、竣工前に完売できるのでしょうか？
未だに時期販売予定だなんてＨＰに出ているので、いったい何戸残っているのでしょうか？
有名な？シティテラス目白は竣工後も現地ＭＲで販売していますが、そんな事態になるのでしょうか？後楽園のドームの前から見ましたが、すでにシートが外されていました。あまり存在感がなく７７さん同様、なんか資材が高騰して外装など手抜きされた様な感じがしてチョッとガッカリです。

南側の下層階が値引きされているとありますが、どの程度値引きされているのですか？

７８さんはまだ完成前の物件では値引きはないと書かれています。（７８さんは三菱の関係者さんなのでしょうか？私達を安心させてくれる事を書かれてますが。）

同じ南側下層階としては、がっかりです。
その事実を持って営業マンに確認したい気持ちでいっぱいです。

もし値引きをしていなかったら、もちろんそれに越したことはないのですが
売れ残ってしまいそうなら値引きして売っても仕方ないんじゃないでしょうか？
竣工後もずっと売れ残るより、よっぽど資産価値が保たれると思うし
同じスペックといっても、同じ部屋は二つとないのです。
ご自分が選んだ部屋は、値引きを待っていたら売れてしまって買えなかったでしょう？きっと。
なにより、値引きをして売ったからと言って、違法ではないんですよね？
洋服でも食べ物でも、残ったものは値を下げて売られます。
マンションも同じではないでしょうか？

８１さんへ

８０です。確かにそうですね。おっしゃる通りです。
竣工の時に売れ残るよりは良いし、
そして何より値下げは違法ではないですものね。

また、自分の選んだ部屋ですから。
値下げのニュースにすごく反応してしまって・・・。
どうかしていました。

あまり値下げに関しては気にしない方が良いと思います。本郷で駅から５〜６分で丸の内線、南北線、大江戸線、三田線が利用できＪＲでも水道橋は１０分以内。ＪＲ線利用でなくても徒歩１０分以上のマンションがたくさんあります。港区・千代田区・中央区がもてはやされていますが、文京区は東京のど真ん中ですから。（千代田区寄りは）住みたいところに住むのが一番。本郷を選ぶ人が豊洲の高層マンションが半額になっても住みたいとおもいますか？（投資だったら購入するでしょうけれど）

確かに。豊洲の物件なら半額でも要らない。３分の１でもいらない。あげるといわれたら、きっと、取り合えずもらっといて即転売。その地に魅力を感じないから。

住めば都と思いつつ、毎日、部屋から物件眺めてます。初めての自宅。間取りも価格も日当たりも騒音も、覚悟？の上の決断。ちなみに、今住んでいる部屋は、「キャー」より「道路の音」の方が気になる。

竣工前の完売なら、嬉しい誤算？かもしれない。それぐらい、環境は厳しいのでは？

あと１３戸ですか。
ＨＰをみると時期販売住戸が１１戸あり、その他が３戸残ってたから、まだまだかな〜って思っていました。
早く、完売御礼になって欲しいですね。

昨日、見に行ったら西側に近い南側のシートもとれていました。
外壁が白っぽいとの事で、どうかな？って思ってましたが、私個人的には思ったより良い外観に見えました。

13/207= 6.3%

良い数字と言えましょう。地所の皆様頑張って下さいね。

今日までのオプション会にいかれた方いらっしゃいますか？。

当方は特に希望のものが無くて行かなかったのですが、何か物件に関する事などありましたら教えて下さい。

プレミアムの３戸は売れないのではないでしょうか？
次期販売住戸が１１戸。もう後はないんでしょうね？
販売員に聞いても本当の事は言ってくれてないような感じがします。
ＭＲに行っても閑散としていました。

最近はモデルルームに行く機会も殆どなく（何だか行きずらい）、
この掲示板から情報を得るのみでした。

先日、モデルルームに問い合わせをして、残り戸数を確認しましたが、
あまりはっきりした回答はありませんでした。
ＨＰと同じという事なのか。それともキャンセル住戸がたくさんでているのか・・・。

来週あたり、モデルルームに足を運んでみようかしら。

ＭＲに行っても契約済みの方には対応はよくないですよ。何しに来たのって感じ！たまたまその販売員の人柄だったのか？販売員の数も大分減らされていますし。

この週末にＭＲを訪問。対応は丁寧であった。但し、訪問かいすが少ないから抱いた印象が正しいのかどうかは不明。
訪問時の印象の違いは、訪問する人、対応する人、両者の思惑、ウマの合う合わない、による？

来客も数組。それが閑散なのか賑やかなのかも不明。ただ、この時期でも高額物件の検討者がいるという事実には驚いた。

恐らく、物価上昇、金利上昇、景況感悪化でも検討する方は、気力、体力、財力に自身のある方で、そういう方が集まってきて人気があるなら、無謀者としては喜ばしい限り・・・

とにかく、自分の知らない価値が当物件には色々とありそうで、何がなんだか分らないうちに決めてしまって不安感も強いが、結果オーライと自分に言い聞かせている。

＞＞　９１さん　無謀者とは全く思いませんが、最上階のプレミアムを購入されたのですか？
この高額物件の良いところって何処でしょうか？私は高層マンションの薄い乾式壁が嫌いで、このマンションのコンクリートの戸境壁３０㎝だけが一番の魅力で購入したのですが？

ちょっと下です。詳細はご勘弁を。

このマンションのいいところ？う〜む・・・。

実を言うと土地を探していた。で、たまたま入っていた広告に目が留まりほぼ即決。
というわけで、いいところはいっぱいありそうだが、比較は殆んど出来ていない。「地震に強そうだな」との印象はあった。

で、今回、ＭＲ訪問時に入手した最新情報は、以下のとおり。
①選択したオプションのＩＨでは魚が美味しく焼ける（ＩＨでは魚は焼けないと思っていた）
②ベランダで遊べる（イメージより広かった）
③玄関のライトは感知式なので自動点灯する（実はスイッチを探していた）
④玄関の鍵は２重
⑤ＭＲの玄関の壁は、実際のマンションの壁と同じ
⑥その他

以上、ご参考まで。

外観、だいぶできてきましたね。安普請な感じもせず、白っぽい壁も周囲の街並みに映えていて、個人的には満足しています。

オプションでバスルームのガラス扉、ＩＨ、ダウンライトなどを選択したのでほかに購入する予定はあまりなかったのですが、先日のオプション会には行ってきました。ベランダのタイルは欲しいところだったのですが、少々高いかなと思案中です。

９３さん、情報ありがとうございます。ＩＨでおいしい魚食べられるのはうれしいですね。契約後は訪問していないので、ＭＲの記憶があやふやになっているところでした。玄関の壁はどのような感じでしょうか。アルコーブの床が白いタイル貼りだったと思うのですが、壁やエレベーターから自邸までの廊下などがよくわからなくて知りたいところです。

契約済みさんへ

「壁やエレベーターから自邸までの廊下など」については、私も知りません。悪しからずご容赦ください。