THE CENTER TOKYO＊住民板　part2

理事会ニュースに内容証明通知書の全文が記載されたことで、なんとなく新宿区からの説明内容がわかってきましたね。８１レスさまのおっしゃる通り、論点は「ＤＮＰの絶対高さ制限の特例」と「４ｍセットバック」の２点ですね。

新宿区のＨＰによると「絶対高さ制限の特例の概要」の「３．大規模敷地における特例」の①・緑と空地の整備を図る建築物、・学校、病院又は住宅団地等一団の敷地における建築物、・その他区長が特に必要と認める建築物は絶対高さ制限の『３倍』に相当する高さ（ＤＮＰの場合は９０ｍ）、「４　その他」の公益上やむを得ないと認められる建築物、周囲の状況等により環境上支障がないと認められる建築物などは、許可により絶対高さ制限が適用除外となることがあります、とあります。
また「新宿区高度地区の認定に関する基準」の「第５　その他区長が特に必要と認める構築物」(1)歴史的環境を保全するもの。(2)相応しい場所において、都市ランドマークまたは地域のシンボルを整備するもの。(3)その他土地利用状況等によりやむを得ないもの、とあります。

正論では理事会さんのおっしゃるとおり９０ｍまでです。でも「その他区長が特に必要と認める構築物」というのがクセ者ですね。

４ｍのセットバックは理事会さんのおっしゃるとおり、南側住民に対し当マンションの方が不利益ですし、財産権の制限を受けると思います。
ただしセットバック分の敷地は当マンションのもののままですし、当マンションの容積率の対象となる敷地面積としてカウントできます。
道路整備では車線も増えませんし、セットバック部分は既に公開空地ですから整備の必要がありません。（木を抜かれたり、レンガをはがしたりされることはなく、現状のままで地区計画の要件を満たしてます。）
現状、無償提供を既にしているような状態で反対を唱える効果を教えていただきたいです。

また当マンションはＨ１８年３月以前の既存の建物ではないため、新宿区の絶対高さ制限をうけ３０ｍ以上に立て替えられません。
不測の事態が生じた際の私の心配事の１つです。
ＤＮＰはともかく、区（行政）に反対するのがいいのかどうか、熟考しているところです。

＞＞巨人さん
４ｍの「セットバック」では無くて、「道路提供」ですよ。
収容なのか、道路指定なのかは、まだわからないんですが、最終的には、収容です。
容積が上がればともかく、土地の面積が、減るということです。。。。。。

＞＞巨人さん
すみません、言葉足らずでした。
セットバックも道路提供も、あんまり変わらないんでしょうが、補償で違いが出ませんか。
私は、このへん詳しくありません。すみません。
なお、これまた受け売りで恐縮ですが、全体計画の変更の場合には、こちらの再建築も、緩和されるのが普通だとかいうことですね。
そうじゃないと、不公平ですから。どのくらいかは、わかりませんが（これは確証ありません）
新宿区の資料によると、地区全体計画の変更ということのようです。
でも、この建物は、まだ数十年、持ちそうです・・・。持ってくれなきゃ困ります！

今のところ、公開空地の容積算入があるでしょう。そこで、一部の土地が道路になっちゃうと、、、、どうなりますか。既存不適格だけど良い、で済まされますか？
でもそのときは、区は容積率も上げるんでしょうね。上げないのかな。
容積率がそのままだったら、土地が減って、容積も減りますよ。

どうしたらこうなる、それならこうしてくれれば、１２５はだめだけど、９０なら認める・・・・、とかとか、条件交渉中なんでしょう。
だったら、最初は、反対しないと、交渉にはならないでしょう。

＞８５さま
私も事務を１０年しただけのただの主婦なので、詳しくありません。ごめんなさい。
ただ、前に区役所でいただいた７／７付「市谷加賀町地区のまちづくりについて」のうち、「市谷加賀町地区地区計画（たたき台）」の「主な制限の概要」の３を記載しますね。

３．建築物の道路からのセットバックについて（壁面の位置の制限）
○安全で利便性の高い歩行空間を実現するため、区道３４−１０号線沿道に壁面の位置の制限を指定
区道３４−２２０号線の整備と連担し、安全で利便性の高い歩行空間を実現せるため、別紙１「壁面後退イメージ図」に示した部分について４ｍの壁面の位置の制限を指定します。壁面の位置の制限区域内では原則として建築物の建築行為が禁止となります。（ただし、壁面の位置の制限区域として指定された敷地は、容積率の対象となる敷地面積としてカウントすることができます。）

「ご意見は、新宿区景観と地区計画課までお電話、ＦＡＸなどでお寄せください。」とも記載されてます。
私は連絡する予定はありませんけど、宜しければかけると教えてくださるかもしれません。

私も交渉によりＤＮＰの高さが低くなれば、うれしいです。
でも、高さが低くなった分、公園用地や地域貢献施設（体育施設・文化施設）の規模が小さくなるようだと、逆に区とか近隣住民の反感を買うかもしれません。
このマンション住民を含め近隣住民のＤＮＰ開発に対しての空気がわからないから、一人でいろいろ考えても埒があきません。

セットバックの壁面の位置制限についての私の考えは、区に同意に転ずるときは最大限恩着せがましくし、既存不適格だけど万が一の時は今と同様の建て替えを認めて、という約束をとりつけるくらい頑張って欲しいです。
逆に危惧していることは、徹底抗戦して地区計画から当マンションが外されることです。
区が欲している道路は既にあり、歩行者用のスペースも公開空地として何の手直しの必要もなく存在してます。
当マンションに建て替えが必要な事態が生じない限り、相手は困らないですね。
逆に建て替えが必要な時は、我々は敷地の北側いっぱいに建て替えることはできますけど、３０ｍの高さ制限を受けます。
地区計画に反対した相手に規制緩和をしてくれるほど寛容かなぁ、と。

話は変わりますが、昨日の北島の金メダルは、感動でした。皆さん、オリンピック、見ましょう！

>>80さん
>ＤＮＰは、話が違うといえるけど、東側機動隊の５０や６０は、しょうがないでしょうね。
しかし北側道路の拡幅によって、60mではなく90mになる可能性もありますので、
東側隣地の高さ制限の緩和も視野に入れると、やはり北側道路の拡幅には反対ですね。
60mというのは、現状の道路の幅の場合、ということですね。
30m地区なので、一定程度の面積と、接する道路の幅によって、2倍まで高さを緩和してくれます。
しかし拡幅すると、3倍まで緩和される可能性もあるということです。
たとえ巨人ファンさんがおっしゃるように、北側道路の見た目が、実際にはなにも変わらなくても、
前面道路の定義上の幅が広がれば、高い建物が建てやすくなってしまいます。

DNPのタワーで眺望に影響を受ける住戸は、当然東側隣地の影響も受ける方角なわけで、
そちらも「込み」で反対してほしいと思います。

理事会ニュースで生協利用希望者の具体的な人数が書いてありましたが、
なにかアンケートがあったのでしたっけ？
私は生協をはじめとする生鮮食品宅配サービスの利用は、現時点では希望していないので
よいのですが、アンケートなんてあったかなぁ、と記憶をたどっているところです。

>>８９そしてみなさま
ＤＮＰも、機動隊も、すべての建物は、古いので、建て替え予定であることには、間違いなく、耐震上からも、向こう５年か１０年以内に、すべて建て替えられると考えた方が正しいでしょう。

皆さまが、どんな戦い方をお考えかは、存じませんが、
仮に、９０Ｍが建ち並んだところで、２９階以上の人たちには、あんまり関係ないのです。
その人たちにとっては、周りに、商業施設が整備され、緑地や公園ができたり、さらにバス便がふえれば、かえって万々歳でしょう。
したがって、すべての人が、被害者になるわけではありません。

ただし、ＤＮＰの１２５ｍは、唐突な経緯や、関係者の不誠実な姿勢と、彼らの秘密主義、熱心すぎる役・・担当者の奇妙・不可思議なかかわり方から、
誰かはともかく、ちらほら不正の匂いもしますから、これは、正義の観点からも徹底的に叩くべきでしょうね。

北側道路拡幅の交換条件として、現状より不利にならない建て替えを区に保証してもらうのはどうでしょうか。
現状では、既存不適格物件の扱いですもの。
将来の建て替えのことを考えると、この地区が高層地区になってる方が有利と思います。
今回のことは、適格物件にしてもらういい機会じゃないですか？

DNPの１２５を非難するのではなく、
我々の建て替えにも９０〜１２５を確実に適用してもらえるように
話を進める方が得策ですよ。
反対してると、センター東京の立て替えが３０メートルまでになっちゃいます。

ところで、DNPの計画では道路はどのようになってるんですか？
そんなに大きなビルを建てるにしては、道路付けが悪すぎませんか？
市ヶ谷駅方向の道路はどういう計画になってるんですか？
やはり、セットバックじゃなくて、４メートル分道路を拡幅したいということですよね。
現状のあんな狭い道路だけで、１２５メートルのオフィスビルを建てるのってあり得ませんから。

８４さん、
セットバックではなくて、道路拡幅のために４メートル分土地を実際に提供するということなのですね？
マンション北側の道路は、今より拡幅される予定になっているということなのですね？

誰が、誰と、どんな風に、お話するんですか。

ＤＮＰの希望　法定３０ｍ×４倍＋５ｍ＝１２５ｍ　ｍａｘだから、
同様に代入すると、
ＴＣＴは、　　法定４０ｍ×４倍＋５ｍ＝１６５ｍ　ｍａｘですね。
なるほどね。

＞＞９２さま
重ねてお聞きします。
話を進める、というご意向ですが、
誰が、誰を相手に、どのような方法で、交渉されるんでしょうか。
どのような方法を想定されているのでしょうか。

みなさま　念のため、ＤＮＰ／新宿区役所関係者の書き込みに、ご注意ください。

2階に入っていますオリエントケアネットの託児所についてお尋ねします。

見学しようと思い、何度かたずねるのですが、いつも不在。

看板も掲げていない。

フロントに聞くと、たまーにやっているらしい。

連絡先を聞いて電話してみるけれど、留守番電話。

野村LSに問い合わせしてみると、連絡がとれないんです・・・という返事。

大丈夫なんでしょうか？？？

賃料無料で場所を提供されているそうですが、利用率が低いなら、別の会社にするとかもっと考えた方がいいんじゃないでしょうか？

>>91さま
>仮に、９０Ｍが建ち並んだところで、２９階以上の人たちには、あんまり関係ないのです。
>その人たちにとっては、周りに、商業施設が整備され、緑地や公園ができたり、さらにバス便がふえれば、かえって万々歳でしょう。
>したがって、すべての人が、被害者になるわけではありません。

>ただし、ＤＮＰの１２５ｍは、唐突な経緯や、関係者の不誠実な姿勢と、彼らの秘密主義、熱心すぎる役・・担当者の奇妙・不可思議なかかわり方から、
>誰かはともかく、ちらほら不正の匂いもしますから、これは、正義の観点からも徹底的に叩くべきでしょうね。

えっと、まず29階以上の人たちに関係ないということもないと思いますよ。やっぱりすごく目障りですし、万々歳なんてことはないと思いますが。
それに逆に言えば、東側29階以下の人には関係するわけで、それは約4割の住人関係するということです。
すぐ目の前に建つとなれば眺望だけでなく、風害なども懸念されます。

むしろDNPの125m自体は、北側前面道路の拡幅さえなければ、500m離れた当マンションがとやかく言うべきことではないですね。
正義の観点云々といったことは、他でやって下さい。

＞９７
大変適切なご指摘ありがとうございます。
>>９８
では、どうしたらよいでしょうか。
ＤＮＰ１１２５と、道路拡幅は、新宿区主導で、一体的に進められているようですが、どちらかには反対せず、どちらかには、反対である、という意味でしょうか。
ちょっとわかりにくいので、詳しくお願いします。
要点を整理します。
　拝見しますと、
　周りの建物は、たとえ９０ｍでも建てさせたくないが、
　ＤＮＰ１２５は、良いじゃないか、ということですかね。

>>９８
外苑東通りに面していれば、いまのところ、max４０でしょう。
特例で、３倍を建てようとしたら、だめですかね。当然ですね。何のための条例だ、ということになります。

東側に、６０ｍでは、反対ではありませんか。１７階ぐらいまで来ます。
　　　　８０ｍでは、２２階ぐらいまで来ますね。
目障りだけでは、反対できません。風害も、難しいですよ。
土地の形状から、東側８０ｍは、可能性があります。
それ以上は、設計上厳しいと思いますが、８０ｍが公表されたら、反対なさるのでしょうか。

道路をあげるのは、反対なさる、ということでしょうか。教えてください。

＞９８さま
おっしゃる通りですね。
２９階以上の東側住民も、９０ｍ級が並んだら開放感はなくなるし、航空障害灯もチカチカするので目障り感はかなりあると思います。
もし機動隊のところに９０ｍが建つのであれば、その時は、東側低層階住民の日照権や中層階住民の眺望権のために、高さ制限解除見直し運動に協力は惜しみません。
ただ、北側道路が歩道を含め１２ｍになると本当に９０ｍ級の建築がＯＫになるのでしょうか？
詳しい方がいらしたら教えてください。

今回の論点はＤＮＰ開発と道路拡幅？の件ですよね。
ＤＮＰの周辺は１２ｍ（一部９ｍ）の道路整備を、当マンションからＤＮＰの手前までは８ｍの道路整備と４ｍの壁面指定をするようで、現状、当マンションの接している北側道路は歩道込みで約９．５ｍ、機動隊等が接してる道路が狭まっているところが約６ｍのようです。
今回は機動隊及びその隣の道路の狭まっているところをその他車道８ｍに合わせる拡幅と安全に歩行できる歩道幅確保が目的で、車線数が増えるというのは現実的ではないとも思えますが。

ＤＮＰは確かにマンションからは距離がありますね。
理事会の９０ｍ、容積率３００％論は支持します。しかし眺望権云々は微妙かも・・・。
説明義務の生じないＤＮＰですが、是非、どんな施設ができるのか当マンション住民にも説明していただけるとうれしいです。

９８さま同様、正義の観点云々といったことは私も他でやっていただきたいです。

>101
歩道も道路は道路です。今の時点では、歩道と車道の議論は、やらなくても良いと思います。
道路斜線も、総合設計も、建てる方には変わらず有利です。
歩道だから良い悪いはないでしょう。

で、、、道路に出す、道路をあげるとしますと、共有土地所有権にかかわる承認事項です。
容積３００とまりだと、DNPもメリットないので、緑地を作る必要がないですね。
総合設計、４００、H９０、所要の公開空地、緑地提供、このくらいが、ランデイングゾーンではありませんか。

なお、将来の道路の提供を承認するに当たり、補償要求しなくてもよろしいのですか。
そこは、私たちの共有地ですよ。
公開空地でも所有権があり、公開して、公共に利用させているだけですが、所有権があって道路だったら財産価値はないですし、さらに所有権も取られるということですと、タダというわけには行かないでしょう。道路になると、容積算入は、できません。その分、建てられなくなるんですが。良いんですか。