グランフォート青淵閣

＞61
＞ちなみに60さんはなんで買わなかったんですか?
現在も分譲に住んでいて買い替えのため緊急性がない、あとは立地とデベと建物の
間取りと仕様と外廊下の問題・・・、総合的に買いたいとは思いませんでした。
資金的には、いろいろあって1億強位までは大丈夫です。

61さんは、相当こちらが気に入っておられるのと、新築でなくてもかまわないという
お考えのようですね。

少し机上の空論になるかもしれませんが、高層階もしくは最上階の90㎡があったとして
全部の価格が同一で全部同時期の発売で新築あったら、あなたは大塚エリアでは
どのマンションを買いますか？

・グランフォート青淵閣、・東京シティトリエ、・パークタワー池袋、・シティハウス南大塚
・アーデル大塚、・グローリオタワー巣鴨、・コスモレジア大塚、・コスモイニシア上池袋、

自分的には、眺望重視、立地周辺環境重視とい」うこともありますが
同価格だとしても8つの中でグランフォートはトップ3に入りません。
けっして悪くはありませんが、全てにおいて中途半端な気がします。

低層階ならば坪240〜250万がいいところですかね？
まあ230は確実な感じもしますが…。

ちなみに62さんの大塚物件ランキングは私の場合は↓ですね。
（たとえ同時期の発売だとしても価格が同じということにはならないような気がしますけどね。）

1位パークタワー池袋
2位シティハウス南大塚
3位グランフォート青淵閣
4位東京シティトリエ
5位グローリオタワー巣鴨
6位コスモレジア大塚
7位コスモイニシア上池袋
8位アーデル大塚

5位以下の順位は微妙…
2位はいつでも割高なイメージが…

>>62
地価の一番高いものです
そうなるとそもそも、同じ価格という前提自体成り立たないので
ムリです
では、地価ですら同じとしましょう
それは、全ての立地が同等ということですね
ならば立地環境での優劣自体成り立たないので62さんの立地重視も
叶わなくなりますし、私も優劣が付けれません
では、さらに全て立地が等しく良いとしましょう
ならば筐体の価格が高いものです
となると、全て同じ値段という大前提が全く成り立たなくなります。
ならば筐体も同じ値段だとしましょう
そうなればもはやこの8つは全くの同一物件になります。
従って、全部の価格が同一で全部同時期の発売で新築あったらという前提で
優劣をつける議論自体が成り立たないことが帰納的に証明されます。
　
本当にありがとうございました。

では、同時期での発売で価格が違うことを前提に考え
宝くじ1等前後賞3億が100組みまとめて当たったとしたら

特賞　ドムス　ザ　大塚 (空想)
----越えられない壁----
1位シティハウス南大塚
2位グランフォート青淵閣
3位パークタワー池袋
----越えられない壁----
4位グローリオタワー巣鴨
5位東京シティトリエ
6位アーデル大塚
7位コスモレジア大塚
8位コスモイニシア上池袋

なけなしの退職金1億2000万(おいおい)
これ払ったらもう三途の川の渡し賃すらないよでは

特賞　ガーデンヒルズ　ザ　大塚 (空想)
----越えられない壁----
1位グランフォート青淵閣
2位アーデル大塚
3位グローリオタワー巣鴨
4位東京シティトリエ
----越えられない壁----
5位シティハウス南大塚
6位パークタワー池袋
7位コスモレジア大塚
8位コスモイニシア上池袋

ですね

＞65
63です。
コスモコンビの評価が低いのは同じですね。
個人的にはグランフォートは（価格も含めて）バランスがとれているので好きですね。
（中途半端という評価の方もいましたが）

退職金編で
2位アーデル大塚
3位グローリオタワー巣鴨
なのは老後だからやっぱり原宿(巣鴨)がいい鴨とか
　
5位シティハウス南大塚
6位パークタワー池袋
なのはパークタワーってウォシュレットだったか
食洗機だったかディスポーザだったかがないからなのね
それがあれば逆転かな
　
コスモは・・安くつくったね
それで購入のチャンスが広がったと考えれば
悪いということではなくて社会的にはいいことなのだろうけど
　
本音はドムス南大塚川ヒルズかな

＞67
おじいちゃん、おばあちゃんの原宿「巣鴨地蔵通り商店街」ですね（笑）
大塚エリアからはすぐですね。

グランフォート万歳！！

グランフォートは特色のあるマンションと言う点で評価できるでしょう。

豪華なエントランス、マンションで一点豪華主義というの珍しい
エントランスが豪華だと、財閥系物件のように来客が楽しみ。
坂があって生活には不便だけど、その分高台の閑静な立地。
大塚エリアでは、珍しく90㎡超の大きな部屋が選択できるのは貴重。

残念なところ
バルコニーが三角の変形の部屋が多数ある
通りに面して豪華な外観なのに、裏面はギャップのある外廊下
平置き駐車場ではなく、巨大な機械式駐車場
せっかくの高台なのに、中途半端な高さと坂の中腹のため眺望が今ひとつ

＞70
もっともなご意見ですね。
変形バルコニーと機械式駐車場はいただけないですね。

あとは結構いいと思いますけどね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6032/

No.38 by 匿名さん　2007/03/15(木) 00:03

【内廊下のメリット・デメリット】

○：高級感
内廊下は風雨の影響を受けないため、仕上げ素材の選択肢が広く、高級感を演出することが出来ます。
住戸玄関廻りの素材や照明等も、耐候性を気にせずに選択できることもデザインの幅を拡げます。
一般的には床はタイルカーペット（汚れたところのみ取り替え可能）、壁・天井：ビニルクロス等であり、仕上げ自体のコストは防水などを考慮に入れると外廊下と大差はなく、むしろ安価になる場合も多くあります。
内廊下は「高級感」が「出し易い」だけであって「高級」とは限りませんので注意が必要です。


○：快適性
屋内なので空調が可能です。
内廊下なら、エントランスホール→エレベーター→廊下→自住戸エントランスまで四季を通じて快適性が保たれます。


×：安全性
防災計画上では外廊下（解放廊下）は最も安全性が高く評価されます。排煙性能に優れているからです。建物の火災での死因は煙による有毒ガス中毒が最も多いので、排煙性能を重視しているのです。
内廊下にする場合は、自然排煙設備（即ち窓）か機械排煙設備を設けなければなりません。
廊下には可燃物が無いから安心かというとそうではありません。住戸内の火災により発生した煙が圧力差（火災室は高圧となる）で扉の隙間を通って廊下に漏れてくるのです。
最新のタワーマンションの中には火災時に廊下を加圧して煙の漏れを防ぐ設備（加圧防煙システム）を付けているものもあります（非常にまれです）。
また、火事・地震等の災害時の脱出経路確保の面でも、内廊下は外廊下に劣ります。

×：煙突効果
なじみの薄い言葉ですが、タワーマンションのエレベーターや階段などの縦シャフトには下から上へ空気が上昇し、上層階では気圧が高く、低層階では気圧が低くなります。
内廊下はエレベーターや階段と屋内でつながっているのですから、ドアの隙間を通じてこの気圧の影響を受けます。
この気圧変動をコントロール可能な空調システムを備えていないと、例えば高層階では、階段室や自住戸の扉が開けづらい、自宅の窓を開けると玄関扉から音がする（自住戸の窓が煙突の出口になっているのです）等の現象が起こります。

だそうです。あとは好き嫌いの次元ですかね。
この敷地で内廊下にするとスミフの目白物件のような行燈部屋だらけとか南大塚物件のようなペンシルビル+エレベーターホールが内廊下といった変わった仕様になるのでしょうか。
ま、ここはセンターインが標準なんでちょっとした内廊下よりも値段はかかっているようですけど、これで内廊下ならすさまじい物件になったんでしょうね。個人的にはそれをやったらデベの神経を疑いますけど。
見た感じではバルコニーが三角の変形の部屋って10戸ぐらいじゃないのかな?

＞72
＞南大塚物件のようなペンシルビル+エレベーターホールが内廊下

↑爆笑しました！
確かにインチキくさい内廊下ですよね。
…というか廊下とは言えない長さですよね。

祝！グランフォートが第一位！
＜65さんのマンションランキング退職金編＞

あまり話題にならないが、サンシャイン近辺の再開発のおかげで池袋エリアの将来は明るいでしょう。
元のイメージは悪いですが、三菱が本腰を入れて開発するそうですから期待できますね。

>75
私も同じような話を聞きました。
丸の内・有楽町が一段落するので、これからは東池袋に力を入れるそうですね。

郵便局、自動車教習所(なんでこんな所にあるのよ)
グラウンド(かなり贅沢)
造幣局(これもいろんな意味で贅沢)
このあたりも再開発余地ですね
ここいらに再開発の番が回ってくれば
大塚駅西口(空蝉橋口)なんかが恵比寿駅のような雰囲気で
突如出現したりしないかなぁ
しないよなぁ　たぶん・・

＞77
いや、多分出現すると思いますよ

三菱がサンシャインに続いて
大塚駅を子会社化してくれたら
いいのに・・

交通便利な山手線沿線で発展しないのは貴重なこと、つまり閑静さを維持できる。
副都心としての池袋や新宿に近い利便性があるのに、近隣が発展して騒がしくならない方が
いいよ。

大塚エリアで、すみふバッシングが聞かれるようになるのも面白い
このエリアは、財閥系とか大手7社とはあまり関係ない開発だったから。

＞79
さすがにそれはないでしょうね

＞80
＞閑静さを維持できる

確かにこれも重要ですよね。

開発が進みすぎて騒がしくなるのもイヤですね。
複雑…

3階の83.36m2が25万で賃貸に出てるね

＞83
↓この部屋のことですね

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&lc=03&pf...

まあ、これくらいの家賃が妥当なところでしょうか。
Per18（利回り5.6％）くらいかな？

借りようかな？

すぐ近くのイニシアも賃貸がでています。
27万だったかな？
それだったらグランフォートの方が断然いいね。

イニシアの賃料は26万でした
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&pf=13&ge...

完成してすぐ賃貸…

＞87
イニシアは入居が決まったようですな

グランフォートの2LDKはまだ成約しませんね。
これまでの売り中古は全て1週間くらいで成約しているのに…

やはり2LDKは人気ないのかな？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

＞89
まだ売れてないようですな

2LDK　売れたんでしょうか・？

HPから削除されているので、売れた可能性が高いですね。

2LDKも3月に成約になったそうです。

このマンション、なんだかんだ言っても売りにでれば買い手はつきますね。

最近は売り物件はない？

また売りにでましたね。

4F南向きで83平米
5950万ということは、坪238万くらい？
まあ、妥当な感じでしょうか。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

ちょっと前にも同じ間取りの部屋が売られていましたね。
確か2F?
価格も似たようなものだった記憶があります。

＞96
3週間経過しましたが、売れていないようですね。

中古マンションでも購入時より高く売られているのでしょうか？

＞99
ここ半年で4部屋の中古物件が成約になったようですが、いずれも新築時の価格よりも
高いはずです。
今後はどうなるのかわかりませんが。

このマンション、築浅なのに売って出て行っている人の割合が結構多いような気がしますが、どこもこんなものなのでしょうか？

＞101
120強の世帯数を考えると割合は多いように見えますが、実際に「出て行った人」は2世帯らしいので、決して出て行く割合は多くはないでしょう。
残りの2案件は、マンション内住人の買い替えだそうです。

土曜日の夜に前を通りかかると、チャイルドシート？のついた自転車が数台無造作に
エントランス前に止めてある。
また住人らしき男性がエントランス前で、自転車にまたがって携帯電話で話をしていたと
思ったら、何と自転車に乗ったまま、オートロックのカギを開けて
そのまま、泥の付いた自転車を漕いでエレベターホールへ・・・・。
高級感あふれる、エントランスとは好対照な光景でした。
まだ、新築から間もないのにいろんな方が・・・

確かに今日はエントランス前に10台くらいは停めてあったような気がします。
モラルが低い住民がいて残念です。

注意張り紙または敷地外への移動をするよう管理人に依頼したほうがいいですね。
（敷地外へ移動すればいいって訳ではありませんが）

汚い自転車に乗ったままホールへ出入りする住民は他にも居ますよね。
管理人室からは見えるはず。きちんと注意してもらいたいものです。

金持ち喧嘩せず

＞105
喧嘩をするつもりは決してありません（笑）

今日もエントランス前にたくさんの自転車が放置されていました。
貼り付けてあるシールから住民の自転車であることがわかりました。
何とかならないものでしょうか。。。

＞96
ついに売れたみたいですね。

本日夕方の停電には驚きました。
10分くらいで復旧したので良かったですが。

落雷の影響なのでしょうか？

最近は売り物がでないですね。

数日前に引越しされてきた方はいるようですが・・・。
多分＞96で表示されていた物件を購入された方なんでしょうね。

駐車場のチェーンゲートが直りましたが、逆に不便な感じがします。
私だけでしょうか？