グランフォート青淵閣

これで地下駐車場だったら相当なものだったのにね・惜しい
そうなると坪20〜30万は上乗せになったのかなぁ
裏からでも見るところを見れる人ならば
外廊下とはいっても普通の外廊下とはちょい違うんだなと気づくかな
ポーチ(アルコープ)が普通にあるし
中住戸では珍しいセンターイン仕様が多くあって
経済設計に背く部分が
一応物件の性質を感じさせるのねん

＞22
私も同感です。
内廊下と地下駐車場があったらさらに良い物件でしたよね。
エントランスの雰囲気は素晴らしいと思います。（賛否両論あるようですが）

センターイン仕様は確かに贅沢な設計かもしれませんよね。
普通は、廊下にドアが面している設計がほとんどですからね。

プラウド駒込の中古はすぐに売れているんですね。
やはり人気物件は、相当に割高価格でない限りは買い手がつくんですね。

グランフォートの中古もすぐに売れているんですよね？
プラウド駒込とは（知名度、価格等）直接比較の対象にはならないと思いますが、同様に人気があるということなのでしょうか？

上層階の広い部屋ならば坪300万、中層階以下ならば坪250万くらいの相場ならば、検討したいと思います。（現在、売りにでていないようですが）

上の階だと億超えしてますね。

＞25
1億超は高いですね。これは100平米超の広い部屋の場合ですよね？

坪250万くらい、6000〜7000万くらいが売れセンではないでしょうか？
（広さは80〜90平米くらい）

これからの経済情勢で数年の間にいくらでも変わるだろうけど
成約例を見れば、今ということなら坪単価は
低層階250
中層階300
高層階350
がスタートラインかな
あと角とか高台とかルーフバルコニーとかメゾネットとかの
プレミアがどうつくかですかね
嫌悪施設や道路・線路の騒音はない立地なので
大塚北口というマイナスポイントの関与は少ないようですね
駅からの距離は環境とのトレードオフですか
　
しかしこれで日本がこけたら坪150万とかになっちゃったりして
その時は給料も4割引ぐらいになってるのか?
まぁ、高く売れるということがいきすぎると世の中おかしいと
思えたりもするこのごろ

＞27
現在の相場について大変参考になりました。
高層階の角部屋だと結構な坪単価になるんですね。
坪250万だと低層階がやっとというところでしょうか。

でも、今後の相場についてはわかりませんよね。
「坪150万に下がったけど収入も4割減」…実現してしまったら恐ろしいですね。
ここ数日の株価を見ていると、あり得ない話ではないから怖いですよね。

中古で売りにでませんかね？
内覧（検討）してみたいです。

高層階と言うほどの高さではないと思うが、3階以上ならそれほど変わらない

10階建でしたよね？
上の階だと少しは坪単価は高くなりますよね？

グランフォート！！

最後のグランフォートは2007年完成の鎌倉だと思います。
ここは2006年完成ですよね。
ちなみに最初のグランフォートは確か2001年くらいに完成した南青山？
あとは用賀、洗足池、元住吉くらいでしょうか？

・・・ですのでGFは全部で6物件くらいだったと思います。
埼玉と千葉にはグランフォートは存在しないはず。

ところでグランフォートという名称はなくなったんですか？
最近は、マスターズフォートとか似たような名称を使用している物件の存在は知っていましたが…

グランフォートシリーズが終了になったという話は知らないなあ
34が書いている通り、ついこの前まで鎌倉のＧＦが売られていたし、何かの賞を受賞したばかりだよね？

＞34
鎌倉山ノ内でしょ？

ちなみにグランフォートは首都圏だと元代々木と荻窪にもあったと思います。
南青山と同様にライオンズグランフォートという名称だった気がしますが。

名古屋の本山にもあるそうです。（2004年築）

学芸大学にもグランフォートありますよ
どうでもいいけど

まあ，一時の大京のブランド乱立は激しかったな
その反省で「ブランド力の向上」といった
時流にのってありきたりの簡略化手法により
ライオンズマンション
ザ・ライオンズ
の二つに分けるようになったのだ
　
だが、ここでの流れを見ても分かるように
やはりブランド力というのは
過去のものをないがしろには出来ない
むしろ整理とともに継承を必要とする
ということを望む意向が書き込みには垣間見られる
　
そこで
一般マンションをライオンズ
　
フラッグシップを
タワーおよび大規模　　ザ・ライオンズ
中層　　グランフォート(80〜200戸)
低層　　リジェ(80戸以下)もしくはグランフォート(80戸以上)のいずれか
のように分かりやすく集約すれば良かったと思うのだが
でも、どうしてもライオンにこだわりたいのね大京としては
どうでもいいけど

リジェ岡本という世田谷の物件がありましたね
億の部屋が長期間売れ残っていた記憶があります

南大塚の新築スレでグランフォートが登場していました↓

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43316/

NO,40さん
南大塚、住友の物件ですね。価格、間取りがH/PにUpされましたが、驚きの価格です。
先日、売れたグランフォートの中古物件が、その時は安くは無いなとも思いましたが、ここと比較するとかなり割安にも思えます。　外観もそれほど高級感もないし・・　売れるのかな〜〜〜

南大塚は素敵な物件ですが
ここの売り出し時期にあの値段をかけたら
内廊下とかカセットエアコン全室とか2戸1EVとか当然やりまくったあげくに
エントランス外壁と共用廊下は御影石、共用廊下の壁は大理石
24時間有人管理とコンシェルジュ2人と住人専用スーパーマーケット
地下駐車場にラウンジのペルシャ絨毯
それぐらいは余裕で出来そうです

＞42
グランフォートとは価格が違いすぎます。
費用対効果を考えたら、私はグランフォートを選びますね。
南大塚は割高すぎます。
仕様や立地の差を超越していると感じました。

＞43
この場所で、この住所でこの価格が売れるわけもないからデベが作らない
豪華仕様のMSが出来たとしても、買う人が限られる。
MSは、その立地と周辺環境、購買層に合致した物件しか作らない。
デベにとっては、マンションは事業＝営利追求ですから。

例えば、豪華仕様のライオンズ上野の森とか四谷タワーの建物をここに作ったとしても
分譲価格に反映して、買い手がみつからないと思います。

ところで販売の目玉だった焼きたてパンと、コンシェルジュは活用されているのでしょうか？

シティハウス南大塚と同時期にこちらが分譲したら、あちらが400万円弱なら
こちらは350万円未満にしないと売れないと思いました。

＞46
＞こちらは350万円未満

もう少し安くしないと厳しいでしょうね。
南大塚が400だとするとグランフォート近辺はいいところ300〜320くらいでしょうか？
以前の書き込みにもありましたけどね。
ちなみに低層階だと250〜270くらいになるでしょう。

また中古が売りに出ましたね。73平米の2LDKで坪単価235万くらいですね。
これまでの部屋と同様にすぐに成約となりますかね？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

個人的にはちょっと狭い感じがしますが、価格そのものは安いと思います。

3LDKで73㎡というのは、このエリアでは標準的な広さではないでしょうか
なかなか3ＬＤＫで80㎡超が標準というエリアでもありません。
坪235万円というのは、築浅としてはやや安いですが中古不動産は人気ですから
広告を出す仲介業者の見方はそのくらいなのでしょう。

同時期に坪280〜350万円で分譲された目白ガーデンヒルズは中古で350〜500万円で
取引されているようです、中古になると人気が全てと言っても過言じゃないでしょう。
売り出し中の部屋は中住戸として南西向きは一般的にはいいのですが、
4階の低層階ということで眺望の点で弱いのでしょう、通り側の前にビルがありましたよね。

なんかとんちんかんですね

この部屋は2LDKですよね？
2LDKの影響もあるかもしれませんね。
ちなみに南西向き4Fならば、サンシャインの眺望はギリギリ見えるかもしれません。

3LDKで5F以上ならば、坪280万くらいはいくのではないでしょうか？

低層階からサンシャインの上の方だけ見えたからといって、それほど変わらないでしょう
新築じゃないんですから階数で20％も坪単価が違うとは思えませんけど。
85〜90㎡超えれば、大塚エリアでは希少価値ですから坪単価でもプレミアムが付くかもしれません。
70㎡台の3ＬＤＫは、それこそ大塚エリアのスタンダードで山のようにありますから
期待薄でしょう。
坪280万円以上出して、築浅中古を買う人は本当に限られているでしょう
それだけ出せば、アーデル、コスモ、パークタワーの新築が買えますから。

>52
なるほど…
この部屋の坪単価は妥当なラインなんですね。

7Fの広い部屋は坪300万超えで成約したけどね
52さんの言うことはだいたい当っているということでしょう

高層階の100㎡クラスと、低層階の70㎡を同一の人気だと思わない方がいいと思いますよ。

>55
確かにそうですね。
この物件は新築時の価格も高層と低層では、結構な差があった記憶があります。

現在の相場だとこんな感じですかね？
高層→坪300以上
低層→坪250以下

＞56さん
新築ならそうかもしれませんけど、築淺とはいえ中古物件ですから新築より買い手が限られます。
建物はそこそこのグレードですから、これが駒込や目白にあったら人気物件になるかも
大塚でも、南大塚にあれば高くなりそうだと思いますが、北大塚に隣接する上池袋ですからね。

＞高層→坪300以上
マンション適齢期の80％以上は新築志向だそうで、中古は対象外という人も多いらしいです。
だから、この坪単価なら、イニシア上池袋やパークタワーの新築は射程圏内
ブリリア駒込染井の一部の「安い部屋も買えます。
もう20万円出せば、シティハウス南大塚でも買える部屋が出てきますから。
一つの例ですが、イニシア上池袋以外は全部内廊下グレードのマンション。

分譲価格より高値で売れそうなのは、都心物件でもごく一部・
このエリアでは希少価値のある、日当たりと」眺望抜群の高層階や90㎡超の広い部屋。
それ以外の部屋は、中古の売り出し価格を見るとおりです、系列の大京リアドだから
高めの売り出しですが、それ以外の仲介業者ならもう少し安値付けになるのかと。
中古を狙っている人は、ネットの時代ですからエリアのめぼしい物件の価格は
全部知っているそうです。売り出し価格は高めでも成約価格は何百万円か値引きする場合が多いらしいです。
中古になると人気が全てですから、新築より相当に割安感がないとダメだと思います。
昨年から人気エリアの一部の物件が、分譲価格より高値で売れて錯覚してしまいますが
23区内なら、全部が高く売れるとは思わない方がいいと思います。
このエリアでは人気の、目白ガーデンヒルズも坪500万円で売れるのは、日当たりのいい高層階ばかり、
元々プレミアム住戸が30％もありますが、低層階や北向きは売り物件も少ないけど
80㎡未満で、なかなか売れないみたいですよ。

ややスレ違い、失礼しました。

＞57さん
56です。
勉強になりました。

>57
ちょっと前に7階の部屋は坪300万以上ですぐに成約したそうですよ

＞59
それ120㎡の4ＬＤＫ1億2000万円の売り出しではありませんか？
大塚エリアで高層階で100㎡超の部屋は皆無、多分探してもそこしかないでしょう、
いわゆる、レアー物、希少価値「なんでも鑑定団」の世界では(笑）
それにしても分譲価格は1億900万円だと思うので、お金持ちはしっかり
儲かるように出来てますね・・・。
ちなみに、当時検討した106㎡の部屋は分譲価格8280万円（坪258万円）でしたよ。

高層階でも70㎡台が、坪300万円以上で売れたらすごい。

相場的にここは最後の旧価格期の物件でしたが
ちなみに60さんはなんで買わなかったんですか?
　
私の感覚ではごく当たり前のように
7階の70㎡台南向きなら坪280、80㎡台なら坪300で
売りに出るように見えます
総額が相当に高くなるのですから
もっと広い部屋の坪単価が高いということ自体
高評価な証拠に見えますね

レアー物、希少価値というのとは違うと思いますよ
中古であっても、新築時より高くても
それでも新築相場より安い、新築を含めた周辺物件より魅力がある
などの利点から買うのでしょう
今大塚で買うといえばここぐらいでしょうね、希望の部屋があればですけど

＞61
＞ちなみに60さんはなんで買わなかったんですか?
現在も分譲に住んでいて買い替えのため緊急性がない、あとは立地とデベと建物の
間取りと仕様と外廊下の問題・・・、総合的に買いたいとは思いませんでした。
資金的には、いろいろあって1億強位までは大丈夫です。

61さんは、相当こちらが気に入っておられるのと、新築でなくてもかまわないという
お考えのようですね。

少し机上の空論になるかもしれませんが、高層階もしくは最上階の90㎡があったとして
全部の価格が同一で全部同時期の発売で新築あったら、あなたは大塚エリアでは
どのマンションを買いますか？

・グランフォート青淵閣、・東京シティトリエ、・パークタワー池袋、・シティハウス南大塚
・アーデル大塚、・グローリオタワー巣鴨、・コスモレジア大塚、・コスモイニシア上池袋、

自分的には、眺望重視、立地周辺環境重視とい」うこともありますが
同価格だとしても8つの中でグランフォートはトップ3に入りません。
けっして悪くはありませんが、全てにおいて中途半端な気がします。

低層階ならば坪240〜250万がいいところですかね？
まあ230は確実な感じもしますが…。

ちなみに62さんの大塚物件ランキングは私の場合は↓ですね。
（たとえ同時期の発売だとしても価格が同じということにはならないような気がしますけどね。）

1位パークタワー池袋
2位シティハウス南大塚
3位グランフォート青淵閣
4位東京シティトリエ
5位グローリオタワー巣鴨
6位コスモレジア大塚
7位コスモイニシア上池袋
8位アーデル大塚

5位以下の順位は微妙…
2位はいつでも割高なイメージが…

>>62
地価の一番高いものです
そうなるとそもそも、同じ価格という前提自体成り立たないので
ムリです
では、地価ですら同じとしましょう
それは、全ての立地が同等ということですね
ならば立地環境での優劣自体成り立たないので62さんの立地重視も
叶わなくなりますし、私も優劣が付けれません
では、さらに全て立地が等しく良いとしましょう
ならば筐体の価格が高いものです
となると、全て同じ値段という大前提が全く成り立たなくなります。
ならば筐体も同じ値段だとしましょう
そうなればもはやこの8つは全くの同一物件になります。
従って、全部の価格が同一で全部同時期の発売で新築あったらという前提で
優劣をつける議論自体が成り立たないことが帰納的に証明されます。
　
本当にありがとうございました。

では、同時期での発売で価格が違うことを前提に考え
宝くじ1等前後賞3億が100組みまとめて当たったとしたら

特賞　ドムス　ザ　大塚 (空想)
----越えられない壁----
1位シティハウス南大塚
2位グランフォート青淵閣
3位パークタワー池袋
----越えられない壁----
4位グローリオタワー巣鴨
5位東京シティトリエ
6位アーデル大塚
7位コスモレジア大塚
8位コスモイニシア上池袋

なけなしの退職金1億2000万(おいおい)
これ払ったらもう三途の川の渡し賃すらないよでは

特賞　ガーデンヒルズ　ザ　大塚 (空想)
----越えられない壁----
1位グランフォート青淵閣
2位アーデル大塚
3位グローリオタワー巣鴨
4位東京シティトリエ
----越えられない壁----
5位シティハウス南大塚
6位パークタワー池袋
7位コスモレジア大塚
8位コスモイニシア上池袋

ですね

＞65
63です。
コスモコンビの評価が低いのは同じですね。
個人的にはグランフォートは（価格も含めて）バランスがとれているので好きですね。
（中途半端という評価の方もいましたが）

退職金編で
2位アーデル大塚
3位グローリオタワー巣鴨
なのは老後だからやっぱり原宿(巣鴨)がいい鴨とか
　
5位シティハウス南大塚
6位パークタワー池袋
なのはパークタワーってウォシュレットだったか
食洗機だったかディスポーザだったかがないからなのね
それがあれば逆転かな
　
コスモは・・安くつくったね
それで購入のチャンスが広がったと考えれば
悪いということではなくて社会的にはいいことなのだろうけど
　
本音はドムス南大塚川ヒルズかな

＞67
おじいちゃん、おばあちゃんの原宿「巣鴨地蔵通り商店街」ですね（笑）
大塚エリアからはすぐですね。

グランフォート万歳！！

グランフォートは特色のあるマンションと言う点で評価できるでしょう。

豪華なエントランス、マンションで一点豪華主義というの珍しい
エントランスが豪華だと、財閥系物件のように来客が楽しみ。
坂があって生活には不便だけど、その分高台の閑静な立地。
大塚エリアでは、珍しく90㎡超の大きな部屋が選択できるのは貴重。

残念なところ
バルコニーが三角の変形の部屋が多数ある
通りに面して豪華な外観なのに、裏面はギャップのある外廊下
平置き駐車場ではなく、巨大な機械式駐車場
せっかくの高台なのに、中途半端な高さと坂の中腹のため眺望が今ひとつ

＞70
もっともなご意見ですね。
変形バルコニーと機械式駐車場はいただけないですね。

あとは結構いいと思いますけどね。