グランフォート青淵閣

オリックスの再開発工事が進んでいますね。
400世帯超の賃貸タワーマンションができるそうですね。
（高いのと低いのが2本）
商業施設は大丸ピーコックの他にはどんなお店が入るのかご存知の方がいたら教えてください。

書き込みがありませんね。

近くの癌研跡の再開発工事は進んでいますね。
これからタワーが建つんですよね。

スポーツクラブが入りますね。

以下はオリックスのプレスリリース
http://www.orix.co.jp/ore/press_070910.pdf

2008年秋には商業施設がオープンするんですね。

Yahoo不動産で中古が売りに出ていました。
7階の南向きで1億2000万円です。
坪単価だと340万円を超えます。
かなり高いですよね。
（しかもメゾネットのプレミアム住戸ではありません）

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

高いな。

1億2000万の部屋はあっという間に売れたそうです。

また別の部屋が売りに出ましたね。
今度は2Fの85㎡です。
坪単価250万円ちょっと、まあ妥当な感じでしょうか。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

結構頻繁に売り物件がでてきましたね。
これも売れるのかな？

5980だから坪230万でしょ。
安いな。

この部屋も成約になったみたいです。
結構、早く売れるものですね。

もう売り物件はないんですね。
近隣新築を検討してましたが、こちらの物件の方がいい雰囲気がしますね。
売りにでませんかね？

近くのコスモイニシアを検討していた人がグランフォート中古と比較して、グランフォートを購入しているようです。
まあ、マンションの格が確かに違いますよね。（私はグランフォート住人ではありませんが）

5980万円だと多分購入時より高く売れてますね。

これまで売りにでた中古は全て新築時よりも高いそうですね。
それでもすぐに売れてしまうということは、そこそこ人気があるということでしょうね。

このマンションとかプラウド駒込とか、販売当時は「割高」「買ったやつが馬○」的な意見が多かったが、今や分譲価格より高値で売れるんだもんなあ。
掲示板にはりついているマニアのほうが馬○でしたね。

＞17
確かにそうですね。
当時、新築購入された人たちは笑っていることでしょうね。
「買って正解！」だったと。

ところで、プラウド駒込の中古売り物件は最近見ませんよね？
（出るとしたらモノすごく高そう・・・）

>18
相当プレミアが乗ってるやつ以外は瞬殺です。

エントランスは豪華ですが、裏側に回ると普通の外廊下のマンションですけど。

>20
で？

これで地下駐車場だったら相当なものだったのにね・惜しい
そうなると坪20〜30万は上乗せになったのかなぁ
裏からでも見るところを見れる人ならば
外廊下とはいっても普通の外廊下とはちょい違うんだなと気づくかな
ポーチ(アルコープ)が普通にあるし
中住戸では珍しいセンターイン仕様が多くあって
経済設計に背く部分が
一応物件の性質を感じさせるのねん

＞22
私も同感です。
内廊下と地下駐車場があったらさらに良い物件でしたよね。
エントランスの雰囲気は素晴らしいと思います。（賛否両論あるようですが）

センターイン仕様は確かに贅沢な設計かもしれませんよね。
普通は、廊下にドアが面している設計がほとんどですからね。

プラウド駒込の中古はすぐに売れているんですね。
やはり人気物件は、相当に割高価格でない限りは買い手がつくんですね。

グランフォートの中古もすぐに売れているんですよね？
プラウド駒込とは（知名度、価格等）直接比較の対象にはならないと思いますが、同様に人気があるということなのでしょうか？

上層階の広い部屋ならば坪300万、中層階以下ならば坪250万くらいの相場ならば、検討したいと思います。（現在、売りにでていないようですが）

上の階だと億超えしてますね。

＞25
1億超は高いですね。これは100平米超の広い部屋の場合ですよね？

坪250万くらい、6000〜7000万くらいが売れセンではないでしょうか？
（広さは80〜90平米くらい）

これからの経済情勢で数年の間にいくらでも変わるだろうけど
成約例を見れば、今ということなら坪単価は
低層階250
中層階300
高層階350
がスタートラインかな
あと角とか高台とかルーフバルコニーとかメゾネットとかの
プレミアがどうつくかですかね
嫌悪施設や道路・線路の騒音はない立地なので
大塚北口というマイナスポイントの関与は少ないようですね
駅からの距離は環境とのトレードオフですか
　
しかしこれで日本がこけたら坪150万とかになっちゃったりして
その時は給料も4割引ぐらいになってるのか?
まぁ、高く売れるということがいきすぎると世の中おかしいと
思えたりもするこのごろ

＞27
現在の相場について大変参考になりました。
高層階の角部屋だと結構な坪単価になるんですね。
坪250万だと低層階がやっとというところでしょうか。

でも、今後の相場についてはわかりませんよね。
「坪150万に下がったけど収入も4割減」…実現してしまったら恐ろしいですね。
ここ数日の株価を見ていると、あり得ない話ではないから怖いですよね。

中古で売りにでませんかね？
内覧（検討）してみたいです。

高層階と言うほどの高さではないと思うが、3階以上ならそれほど変わらない

10階建でしたよね？
上の階だと少しは坪単価は高くなりますよね？

グランフォート！！

最後のグランフォートは2007年完成の鎌倉だと思います。
ここは2006年完成ですよね。
ちなみに最初のグランフォートは確か2001年くらいに完成した南青山？
あとは用賀、洗足池、元住吉くらいでしょうか？

・・・ですのでGFは全部で6物件くらいだったと思います。
埼玉と千葉にはグランフォートは存在しないはず。

ところでグランフォートという名称はなくなったんですか？
最近は、マスターズフォートとか似たような名称を使用している物件の存在は知っていましたが…

グランフォートシリーズが終了になったという話は知らないなあ
34が書いている通り、ついこの前まで鎌倉のＧＦが売られていたし、何かの賞を受賞したばかりだよね？

＞34
鎌倉山ノ内でしょ？

ちなみにグランフォートは首都圏だと元代々木と荻窪にもあったと思います。
南青山と同様にライオンズグランフォートという名称だった気がしますが。

名古屋の本山にもあるそうです。（2004年築）

学芸大学にもグランフォートありますよ
どうでもいいけど

まあ，一時の大京のブランド乱立は激しかったな
その反省で「ブランド力の向上」といった
時流にのってありきたりの簡略化手法により
ライオンズマンション
ザ・ライオンズ
の二つに分けるようになったのだ
　
だが、ここでの流れを見ても分かるように
やはりブランド力というのは
過去のものをないがしろには出来ない
むしろ整理とともに継承を必要とする
ということを望む意向が書き込みには垣間見られる
　
そこで
一般マンションをライオンズ
　
フラッグシップを
タワーおよび大規模　　ザ・ライオンズ
中層　　グランフォート(80〜200戸)
低層　　リジェ(80戸以下)もしくはグランフォート(80戸以上)のいずれか
のように分かりやすく集約すれば良かったと思うのだが
でも、どうしてもライオンにこだわりたいのね大京としては
どうでもいいけど

リジェ岡本という世田谷の物件がありましたね
億の部屋が長期間売れ残っていた記憶があります

南大塚の新築スレでグランフォートが登場していました↓

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43316/

NO,40さん
南大塚、住友の物件ですね。価格、間取りがH/PにUpされましたが、驚きの価格です。
先日、売れたグランフォートの中古物件が、その時は安くは無いなとも思いましたが、ここと比較するとかなり割安にも思えます。　外観もそれほど高級感もないし・・　売れるのかな〜〜〜

南大塚は素敵な物件ですが
ここの売り出し時期にあの値段をかけたら
内廊下とかカセットエアコン全室とか2戸1EVとか当然やりまくったあげくに
エントランス外壁と共用廊下は御影石、共用廊下の壁は大理石
24時間有人管理とコンシェルジュ2人と住人専用スーパーマーケット
地下駐車場にラウンジのペルシャ絨毯
それぐらいは余裕で出来そうです

＞42
グランフォートとは価格が違いすぎます。
費用対効果を考えたら、私はグランフォートを選びますね。
南大塚は割高すぎます。
仕様や立地の差を超越していると感じました。

＞43
この場所で、この住所でこの価格が売れるわけもないからデベが作らない
豪華仕様のMSが出来たとしても、買う人が限られる。
MSは、その立地と周辺環境、購買層に合致した物件しか作らない。
デベにとっては、マンションは事業＝営利追求ですから。

例えば、豪華仕様のライオンズ上野の森とか四谷タワーの建物をここに作ったとしても
分譲価格に反映して、買い手がみつからないと思います。

ところで販売の目玉だった焼きたてパンと、コンシェルジュは活用されているのでしょうか？

シティハウス南大塚と同時期にこちらが分譲したら、あちらが400万円弱なら
こちらは350万円未満にしないと売れないと思いました。

＞46
＞こちらは350万円未満

もう少し安くしないと厳しいでしょうね。
南大塚が400だとするとグランフォート近辺はいいところ300〜320くらいでしょうか？
以前の書き込みにもありましたけどね。
ちなみに低層階だと250〜270くらいになるでしょう。

また中古が売りに出ましたね。73平米の2LDKで坪単価235万くらいですね。
これまでの部屋と同様にすぐに成約となりますかね？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

個人的にはちょっと狭い感じがしますが、価格そのものは安いと思います。

3LDKで73㎡というのは、このエリアでは標準的な広さではないでしょうか
なかなか3ＬＤＫで80㎡超が標準というエリアでもありません。
坪235万円というのは、築浅としてはやや安いですが中古不動産は人気ですから
広告を出す仲介業者の見方はそのくらいなのでしょう。

同時期に坪280〜350万円で分譲された目白ガーデンヒルズは中古で350〜500万円で
取引されているようです、中古になると人気が全てと言っても過言じゃないでしょう。
売り出し中の部屋は中住戸として南西向きは一般的にはいいのですが、
4階の低層階ということで眺望の点で弱いのでしょう、通り側の前にビルがありましたよね。

なんかとんちんかんですね

この部屋は2LDKですよね？
2LDKの影響もあるかもしれませんね。
ちなみに南西向き4Fならば、サンシャインの眺望はギリギリ見えるかもしれません。

3LDKで5F以上ならば、坪280万くらいはいくのではないでしょうか？

低層階からサンシャインの上の方だけ見えたからといって、それほど変わらないでしょう
新築じゃないんですから階数で20％も坪単価が違うとは思えませんけど。
85〜90㎡超えれば、大塚エリアでは希少価値ですから坪単価でもプレミアムが付くかもしれません。
70㎡台の3ＬＤＫは、それこそ大塚エリアのスタンダードで山のようにありますから
期待薄でしょう。
坪280万円以上出して、築浅中古を買う人は本当に限られているでしょう
それだけ出せば、アーデル、コスモ、パークタワーの新築が買えますから。

>52
なるほど…
この部屋の坪単価は妥当なラインなんですね。

7Fの広い部屋は坪300万超えで成約したけどね
52さんの言うことはだいたい当っているということでしょう

高層階の100㎡クラスと、低層階の70㎡を同一の人気だと思わない方がいいと思いますよ。

>55
確かにそうですね。
この物件は新築時の価格も高層と低層では、結構な差があった記憶があります。

現在の相場だとこんな感じですかね？
高層→坪300以上
低層→坪250以下

＞56さん
新築ならそうかもしれませんけど、築淺とはいえ中古物件ですから新築より買い手が限られます。
建物はそこそこのグレードですから、これが駒込や目白にあったら人気物件になるかも
大塚でも、南大塚にあれば高くなりそうだと思いますが、北大塚に隣接する上池袋ですからね。

＞高層→坪300以上
マンション適齢期の80％以上は新築志向だそうで、中古は対象外という人も多いらしいです。
だから、この坪単価なら、イニシア上池袋やパークタワーの新築は射程圏内
ブリリア駒込染井の一部の「安い部屋も買えます。
もう20万円出せば、シティハウス南大塚でも買える部屋が出てきますから。
一つの例ですが、イニシア上池袋以外は全部内廊下グレードのマンション。

分譲価格より高値で売れそうなのは、都心物件でもごく一部・
このエリアでは希少価値のある、日当たりと」眺望抜群の高層階や90㎡超の広い部屋。
それ以外の部屋は、中古の売り出し価格を見るとおりです、系列の大京リアドだから
高めの売り出しですが、それ以外の仲介業者ならもう少し安値付けになるのかと。
中古を狙っている人は、ネットの時代ですからエリアのめぼしい物件の価格は
全部知っているそうです。売り出し価格は高めでも成約価格は何百万円か値引きする場合が多いらしいです。
中古になると人気が全てですから、新築より相当に割安感がないとダメだと思います。
昨年から人気エリアの一部の物件が、分譲価格より高値で売れて錯覚してしまいますが
23区内なら、全部が高く売れるとは思わない方がいいと思います。
このエリアでは人気の、目白ガーデンヒルズも坪500万円で売れるのは、日当たりのいい高層階ばかり、
元々プレミアム住戸が30％もありますが、低層階や北向きは売り物件も少ないけど
80㎡未満で、なかなか売れないみたいですよ。

ややスレ違い、失礼しました。

＞57さん
56です。
勉強になりました。

>57
ちょっと前に7階の部屋は坪300万以上ですぐに成約したそうですよ

＞59
それ120㎡の4ＬＤＫ1億2000万円の売り出しではありませんか？
大塚エリアで高層階で100㎡超の部屋は皆無、多分探してもそこしかないでしょう、
いわゆる、レアー物、希少価値「なんでも鑑定団」の世界では(笑）
それにしても分譲価格は1億900万円だと思うので、お金持ちはしっかり
儲かるように出来てますね・・・。
ちなみに、当時検討した106㎡の部屋は分譲価格8280万円（坪258万円）でしたよ。

高層階でも70㎡台が、坪300万円以上で売れたらすごい。

相場的にここは最後の旧価格期の物件でしたが
ちなみに60さんはなんで買わなかったんですか?
　
私の感覚ではごく当たり前のように
7階の70㎡台南向きなら坪280、80㎡台なら坪300で
売りに出るように見えます
総額が相当に高くなるのですから
もっと広い部屋の坪単価が高いということ自体
高評価な証拠に見えますね

レアー物、希少価値というのとは違うと思いますよ
中古であっても、新築時より高くても
それでも新築相場より安い、新築を含めた周辺物件より魅力がある
などの利点から買うのでしょう
今大塚で買うといえばここぐらいでしょうね、希望の部屋があればですけど

＞61
＞ちなみに60さんはなんで買わなかったんですか?
現在も分譲に住んでいて買い替えのため緊急性がない、あとは立地とデベと建物の
間取りと仕様と外廊下の問題・・・、総合的に買いたいとは思いませんでした。
資金的には、いろいろあって1億強位までは大丈夫です。

61さんは、相当こちらが気に入っておられるのと、新築でなくてもかまわないという
お考えのようですね。

少し机上の空論になるかもしれませんが、高層階もしくは最上階の90㎡があったとして
全部の価格が同一で全部同時期の発売で新築あったら、あなたは大塚エリアでは
どのマンションを買いますか？

・グランフォート青淵閣、・東京シティトリエ、・パークタワー池袋、・シティハウス南大塚
・アーデル大塚、・グローリオタワー巣鴨、・コスモレジア大塚、・コスモイニシア上池袋、

自分的には、眺望重視、立地周辺環境重視とい」うこともありますが
同価格だとしても8つの中でグランフォートはトップ3に入りません。
けっして悪くはありませんが、全てにおいて中途半端な気がします。

低層階ならば坪240〜250万がいいところですかね？
まあ230は確実な感じもしますが…。

ちなみに62さんの大塚物件ランキングは私の場合は↓ですね。
（たとえ同時期の発売だとしても価格が同じということにはならないような気がしますけどね。）

1位パークタワー池袋
2位シティハウス南大塚
3位グランフォート青淵閣
4位東京シティトリエ
5位グローリオタワー巣鴨
6位コスモレジア大塚
7位コスモイニシア上池袋
8位アーデル大塚

5位以下の順位は微妙…
2位はいつでも割高なイメージが…

>>62
地価の一番高いものです
そうなるとそもそも、同じ価格という前提自体成り立たないので
ムリです
では、地価ですら同じとしましょう
それは、全ての立地が同等ということですね
ならば立地環境での優劣自体成り立たないので62さんの立地重視も
叶わなくなりますし、私も優劣が付けれません
では、さらに全て立地が等しく良いとしましょう
ならば筐体の価格が高いものです
となると、全て同じ値段という大前提が全く成り立たなくなります。
ならば筐体も同じ値段だとしましょう
そうなればもはやこの8つは全くの同一物件になります。
従って、全部の価格が同一で全部同時期の発売で新築あったらという前提で
優劣をつける議論自体が成り立たないことが帰納的に証明されます。
　
本当にありがとうございました。

では、同時期での発売で価格が違うことを前提に考え
宝くじ1等前後賞3億が100組みまとめて当たったとしたら

特賞　ドムス　ザ　大塚 (空想)
----越えられない壁----
1位シティハウス南大塚
2位グランフォート青淵閣
3位パークタワー池袋
----越えられない壁----
4位グローリオタワー巣鴨
5位東京シティトリエ
6位アーデル大塚
7位コスモレジア大塚
8位コスモイニシア上池袋

なけなしの退職金1億2000万(おいおい)
これ払ったらもう三途の川の渡し賃すらないよでは

特賞　ガーデンヒルズ　ザ　大塚 (空想)
----越えられない壁----
1位グランフォート青淵閣
2位アーデル大塚
3位グローリオタワー巣鴨
4位東京シティトリエ
----越えられない壁----
5位シティハウス南大塚
6位パークタワー池袋
7位コスモレジア大塚
8位コスモイニシア上池袋

ですね

＞65
63です。
コスモコンビの評価が低いのは同じですね。
個人的にはグランフォートは（価格も含めて）バランスがとれているので好きですね。
（中途半端という評価の方もいましたが）

退職金編で
2位アーデル大塚
3位グローリオタワー巣鴨
なのは老後だからやっぱり原宿(巣鴨)がいい鴨とか
　
5位シティハウス南大塚
6位パークタワー池袋
なのはパークタワーってウォシュレットだったか
食洗機だったかディスポーザだったかがないからなのね
それがあれば逆転かな
　
コスモは・・安くつくったね
それで購入のチャンスが広がったと考えれば
悪いということではなくて社会的にはいいことなのだろうけど
　
本音はドムス南大塚川ヒルズかな

＞67
おじいちゃん、おばあちゃんの原宿「巣鴨地蔵通り商店街」ですね（笑）
大塚エリアからはすぐですね。

グランフォート万歳！！

グランフォートは特色のあるマンションと言う点で評価できるでしょう。

豪華なエントランス、マンションで一点豪華主義というの珍しい
エントランスが豪華だと、財閥系物件のように来客が楽しみ。
坂があって生活には不便だけど、その分高台の閑静な立地。
大塚エリアでは、珍しく90㎡超の大きな部屋が選択できるのは貴重。

残念なところ
バルコニーが三角の変形の部屋が多数ある
通りに面して豪華な外観なのに、裏面はギャップのある外廊下
平置き駐車場ではなく、巨大な機械式駐車場
せっかくの高台なのに、中途半端な高さと坂の中腹のため眺望が今ひとつ

＞70
もっともなご意見ですね。
変形バルコニーと機械式駐車場はいただけないですね。

あとは結構いいと思いますけどね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6032/

No.38 by 匿名さん　2007/03/15(木) 00:03

【内廊下のメリット・デメリット】

○：高級感
内廊下は風雨の影響を受けないため、仕上げ素材の選択肢が広く、高級感を演出することが出来ます。
住戸玄関廻りの素材や照明等も、耐候性を気にせずに選択できることもデザインの幅を拡げます。
一般的には床はタイルカーペット（汚れたところのみ取り替え可能）、壁・天井：ビニルクロス等であり、仕上げ自体のコストは防水などを考慮に入れると外廊下と大差はなく、むしろ安価になる場合も多くあります。
内廊下は「高級感」が「出し易い」だけであって「高級」とは限りませんので注意が必要です。


○：快適性
屋内なので空調が可能です。
内廊下なら、エントランスホール→エレベーター→廊下→自住戸エントランスまで四季を通じて快適性が保たれます。


×：安全性
防災計画上では外廊下（解放廊下）は最も安全性が高く評価されます。排煙性能に優れているからです。建物の火災での死因は煙による有毒ガス中毒が最も多いので、排煙性能を重視しているのです。
内廊下にする場合は、自然排煙設備（即ち窓）か機械排煙設備を設けなければなりません。
廊下には可燃物が無いから安心かというとそうではありません。住戸内の火災により発生した煙が圧力差（火災室は高圧となる）で扉の隙間を通って廊下に漏れてくるのです。
最新のタワーマンションの中には火災時に廊下を加圧して煙の漏れを防ぐ設備（加圧防煙システム）を付けているものもあります（非常にまれです）。
また、火事・地震等の災害時の脱出経路確保の面でも、内廊下は外廊下に劣ります。

×：煙突効果
なじみの薄い言葉ですが、タワーマンションのエレベーターや階段などの縦シャフトには下から上へ空気が上昇し、上層階では気圧が高く、低層階では気圧が低くなります。
内廊下はエレベーターや階段と屋内でつながっているのですから、ドアの隙間を通じてこの気圧の影響を受けます。
この気圧変動をコントロール可能な空調システムを備えていないと、例えば高層階では、階段室や自住戸の扉が開けづらい、自宅の窓を開けると玄関扉から音がする（自住戸の窓が煙突の出口になっているのです）等の現象が起こります。

だそうです。あとは好き嫌いの次元ですかね。
この敷地で内廊下にするとスミフの目白物件のような行燈部屋だらけとか南大塚物件のようなペンシルビル+エレベーターホールが内廊下といった変わった仕様になるのでしょうか。
ま、ここはセンターインが標準なんでちょっとした内廊下よりも値段はかかっているようですけど、これで内廊下ならすさまじい物件になったんでしょうね。個人的にはそれをやったらデベの神経を疑いますけど。
見た感じではバルコニーが三角の変形の部屋って10戸ぐらいじゃないのかな?

＞72
＞南大塚物件のようなペンシルビル+エレベーターホールが内廊下

↑爆笑しました！
確かにインチキくさい内廊下ですよね。
…というか廊下とは言えない長さですよね。

祝！グランフォートが第一位！
＜65さんのマンションランキング退職金編＞

あまり話題にならないが、サンシャイン近辺の再開発のおかげで池袋エリアの将来は明るいでしょう。
元のイメージは悪いですが、三菱が本腰を入れて開発するそうですから期待できますね。

>75
私も同じような話を聞きました。
丸の内・有楽町が一段落するので、これからは東池袋に力を入れるそうですね。

郵便局、自動車教習所(なんでこんな所にあるのよ)
グラウンド(かなり贅沢)
造幣局(これもいろんな意味で贅沢)
このあたりも再開発余地ですね
ここいらに再開発の番が回ってくれば
大塚駅西口(空蝉橋口)なんかが恵比寿駅のような雰囲気で
突如出現したりしないかなぁ
しないよなぁ　たぶん・・

＞77
いや、多分出現すると思いますよ

三菱がサンシャインに続いて
大塚駅を子会社化してくれたら
いいのに・・

交通便利な山手線沿線で発展しないのは貴重なこと、つまり閑静さを維持できる。
副都心としての池袋や新宿に近い利便性があるのに、近隣が発展して騒がしくならない方が
いいよ。

大塚エリアで、すみふバッシングが聞かれるようになるのも面白い
このエリアは、財閥系とか大手7社とはあまり関係ない開発だったから。

＞79
さすがにそれはないでしょうね

＞80
＞閑静さを維持できる

確かにこれも重要ですよね。

開発が進みすぎて騒がしくなるのもイヤですね。
複雑…

3階の83.36m2が25万で賃貸に出てるね

＞83
↓この部屋のことですね

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&lc=03&pf...

まあ、これくらいの家賃が妥当なところでしょうか。
Per18（利回り5.6％）くらいかな？

借りようかな？

すぐ近くのイニシアも賃貸がでています。
27万だったかな？
それだったらグランフォートの方が断然いいね。

イニシアの賃料は26万でした
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&pf=13&ge...

完成してすぐ賃貸…

＞87
イニシアは入居が決まったようですな

グランフォートの2LDKはまだ成約しませんね。
これまでの売り中古は全て1週間くらいで成約しているのに…

やはり2LDKは人気ないのかな？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

＞89
まだ売れてないようですな

2LDK　売れたんでしょうか・？

HPから削除されているので、売れた可能性が高いですね。

2LDKも3月に成約になったそうです。

このマンション、なんだかんだ言っても売りにでれば買い手はつきますね。

最近は売り物件はない？

また売りにでましたね。

4F南向きで83平米
5950万ということは、坪238万くらい？
まあ、妥当な感じでしょうか。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

ちょっと前にも同じ間取りの部屋が売られていましたね。
確か2F?
価格も似たようなものだった記憶があります。

＞96
3週間経過しましたが、売れていないようですね。

中古マンションでも購入時より高く売られているのでしょうか？

＞99
ここ半年で4部屋の中古物件が成約になったようですが、いずれも新築時の価格よりも
高いはずです。
今後はどうなるのかわかりませんが。

このマンション、築浅なのに売って出て行っている人の割合が結構多いような気がしますが、どこもこんなものなのでしょうか？

＞101
120強の世帯数を考えると割合は多いように見えますが、実際に「出て行った人」は2世帯らしいので、決して出て行く割合は多くはないでしょう。
残りの2案件は、マンション内住人の買い替えだそうです。

土曜日の夜に前を通りかかると、チャイルドシート？のついた自転車が数台無造作に
エントランス前に止めてある。
また住人らしき男性がエントランス前で、自転車にまたがって携帯電話で話をしていたと
思ったら、何と自転車に乗ったまま、オートロックのカギを開けて
そのまま、泥の付いた自転車を漕いでエレベターホールへ・・・・。
高級感あふれる、エントランスとは好対照な光景でした。
まだ、新築から間もないのにいろんな方が・・・

確かに今日はエントランス前に10台くらいは停めてあったような気がします。
モラルが低い住民がいて残念です。

注意張り紙または敷地外への移動をするよう管理人に依頼したほうがいいですね。
（敷地外へ移動すればいいって訳ではありませんが）

汚い自転車に乗ったままホールへ出入りする住民は他にも居ますよね。
管理人室からは見えるはず。きちんと注意してもらいたいものです。

金持ち喧嘩せず

＞105
喧嘩をするつもりは決してありません（笑）

今日もエントランス前にたくさんの自転車が放置されていました。
貼り付けてあるシールから住民の自転車であることがわかりました。
何とかならないものでしょうか。。。

＞96
ついに売れたみたいですね。

本日夕方の停電には驚きました。
10分くらいで復旧したので良かったですが。

落雷の影響なのでしょうか？

最近は売り物がでないですね。

数日前に引越しされてきた方はいるようですが・・・。
多分＞96で表示されていた物件を購入された方なんでしょうね。

駐車場のチェーンゲートが直りましたが、逆に不便な感じがします。
私だけでしょうか？

また売りにでましたね。
坪単価249万円くらいですね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

最近オープンルームのチラシがしつこいくらいにポストに入ってますね。

しつこいだけならまだマシ
共用部分の木目の壁二カ所に画鋲でチラシを留めていた
ばっちり壁に穴が開いている
仲介業者の神経が分からん
管理組合は補修を請求するのだろうか

大京リアルド池袋店の仕業ですね。
確かに入口ゲートとホール内インターフォンの2箇所で、計4個の画鋲穴が開けられてしまいましたね。
これは補修請求すべきですね。

7Fの93平米も売りにでましたね。
7480万です。角部屋なのでこれくらいが妥当でしょうか。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTkn430ho/sBaseID...

もう２年も経過しているのでチョッと高いですね。チャレンジ価格でしょうけど。２５０万／坪以下が妥当では？

＞117
言われてみれば、確かに坪単価20〜30万くらい高い感じがするかも。
感覚的には6700〜6800万くらいが適正なのでしょうかね？

結局、2つとも売れたんですね。
このご時勢で2ヶ月以内に売れるというのは、御の字ですよね。

ところで7Fは6980万で売れたのでしょうか？

売れた部屋だと思うのですが、最近入居されてきたようですね。
先日アートのトラックが駐車してました。

この1～2ヶ月は売り物件がありませんね。

よしやの隣のステーションフロントタワーは２０００年築で９年も経ってるのに今3ＬＤＫ70平米程6980万で出てます。
城北信金の上のTOKYOシティトリエも2005年築で今2ＬＤＫ6180万で出てます。
グランフォートは新しいわりにお手頃物件なのでは・・・？まぁ南の景観が悪いので妥当ですかね・・・
坂上の2006年築グランスウィートは東京で？か豊島区で？一番の高台であり、しかも南側が3階以上建ててはいけない区域らしいので南の景観が保障されているらしいです。良いですねぇ～☆

＞121さん

ステーションフロントの物件は賃貸中ですよね。
最上階30Fとはいえ、広さのわりには高すぎるイメージがします。
投資用としても利回りが悪すぎのでは？
三井のクオリティは素晴らしいとは思いますけどね。

西松建設のシティトリエは、別の部屋では「値下げして4980万」なんていうのもあります。
階にもよりますが、まあ5000万円前後が妥当なイメージです。（高層階はもう少し高いかもしれませんけど）
6000万円超は無理があるのでは？

丸紅のグランスイートのメリットは、確かに「4F以上の南景観」かもしれません。
でもそれだけのような気がします。
個人的には商社系の物件のクオリティには疑問を持っております。

ちなみにグランフォートは5F以上であれば南景観はOKです。
そういった意味で、グランスイートが優位だとは思えませんけどね。
（逆にグランスイート低層階の南景観はもっとヤバくないですか？）

この近辺は山手線エリアでは、最高海抜ですね。
30ｍ強はあるはずです。

実は、目白台と並んで一番の高台エリアなんですね。

ステーションフロントタワーは駅から近いですからね。

シティトリエは値下げではなく３階だから４９８０万です。
西松建設の土地に西松建設が建てたから元々は２９８０万とか３９８０万～の低価格マンションでした。

グランスイートは１階は広め日当たり良好南西角部屋しかなくあとはパーキング。２階以上も南西角部屋と真ん中部屋は前が駐車場のため日当たり良好。４階以上は空が抜けてて日当たり＆景観最高。
全室ミストサウナ付き浴室☆☆☆

グランフォートは１階は半地下状態。２階以上も目の前民家。５階以上でも道路挟んで向かいにすぐ１０階立てグランスイート並びにマンションビル等で景色残念ですよね。MRのPRで庶民マンションを高級マンションだと勘違いされてるかもしれませんがグランフォートの土地は以前はただのさびれた団地でしたから・・・

確かに、1階は奥に行くにつれ半地下状態ですね。
でも　あのテラスの広さは魅力かも。人目にもつかないし。ちょっとした庭付き感覚

＞124
「グランフォートの土地は以前はさびれた団地」とのことですが、昭和初期までは渋沢栄一の奥さんと息子が住んでいたそうです。

それにしても西松建設のタワーは2980万円なんていう低価格だったんですか？
それは安すぎますね。

１２４さん
グランスイートにお住まいですか？
日当たり良好とのことですが、日当たりが良ければいいってものではないでしょう。
目の前に建っている建物を考えると…。
（上層階は問題ないでしょうけど）

北大塚３丁目という住所もイメージが良くないですね。
中古で売却する際のリセールは厳しいと思いますよ。

賃貸で75平米（3F)が23.5万円で出てますね。
80平米あれば25万円くらい？

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&lc=03&pf...

「昭和初期までは渋沢栄一の奥さんと息子が住んでいたそうです。」
ＭＲのＰＲまんまですね＾＾

グランフォートが建つ前までは確かにさびれた団地でしたよ。

半地下状態の１階は人目につかない？丸見えですよ！狭々しいし。

127さん


グランフォートにお住まいの方ですか？

＞目の前に建っている建物を考えると…。

→目の前の家の方に失礼じゃないでしょうか？

どう考えてもグランスイートよりはフランフォートのほうがマシでしょう。

どう考えてもフランフォートよりはグランスイートのほうがマシでしょう。

「フランフォート」…爆笑ものですね。
「グランフォート」が正解です。

>131

「フランフォート」…爆笑ものですね。
「グランフォート」が正解です。

北大塚3丁目と上池袋1丁目ははっきり言って大差ありません。
むしろ北大塚3丁目の方が駅から近いですからね。

私はグランスイートグランフォート両方に知人がおりますが個人的にはグランスイートが好みですね。

グランスイートの方は南上階と言うこともありますが景観・広さ・内装・オプション文句なしに充実してます。エントランスにグランフォートほどの豪華さはないものの（個人的には必要ないが）景観日当たり警備等もろもろ私の最重要ポイントが充実していて本当に住み心地良さげで、とても気に入りました。理想ですね。

グランフォートはエントランスは気合いを感じ素敵ですが、、、あのエントランスの割りに外廊下等もろもろ中途半端で景観も少し気の毒ですね。最上階とその下あたりなら問題なさそうですが。でもその分お手頃価格でしたから許せますかね。見た目素敵な分がっかり度が高かったです。外見ばかりじゃただの見栄張りみたいです。残念＞＜

巣鴨にできるブリリアが完成予想図見る限りエントランスの豪華風が似てる感じしますね。
あちらは最多価格帯が７０００万程で中身も充実してますが。最安でも６０００万程。上はもちろん億です。

＞135
なるほど…客観的なコメント大変参考になります

グランフォート住民ですが、個人的にはエレベーターホールがないのはイヤですね。
（今さら言っても仕方ないことですが）
ただ、外廊下とはいえセンターインが多いのはいいですよ

ブリリア巣鴨…億の部屋は売れるのでしょうかね？

１３５さん

＞北大塚3丁目と上池袋1丁目ははっきり言って大差ありません


「住所パワー」によると大きな差があるようですが…
（入力された住所から利便性を測定し、ポイント化するサービス。バランステクノロジーが運営。）

上池袋1丁目→3,666ポイント（Ａランク）
北大塚3丁目→2,772ポイント（Ｂランク）

↓実際にお試しください
http://www.ichiten.com/


＞むしろ北大塚3丁目の方が駅から近いですからね。

確かに大塚駅に近いのは北大塚3丁目ですね。
でもグランスイートとグランフォートの比較ですと変わらない、
もしくはグランフォートの方が近いのでは？

↑やってみました。
こんなんあるんですね

正確な住所打ち込んでやってみると　
スイートさんもフォートさんも同じ2550pのBランクでした

チャンチャン♪

マンション住所では「引き分け」ですね（笑）。

住所パワーおもしろい！
自分の住所も入れたら、Ｂランクでした。

Ｂランクならば御の字ですよね。

自分の住所がＣランクだったら泣けてきますね。
地方は総じてポイントが低いようです。

グランフォートは一番狭くても70平米以上だったはずです。

グランスイートは50平米くらいの狭い部屋も結構ありますよね。
住人層のバラツキが大きいのはイヤですね。

この部分はグランフォートの圧勝ですね。

＞142

グランフォート70平米以下ありますよ～

＞住人層のバラツキが大きいのはイヤですね。


あなたの価値観でしょう。（笑）

＞137
＞確かに大塚駅に近いのは北大塚3丁目ですね。
でもグランスイートとグランフォートの比較ですと変わらない、
もしくはグランフォートの方が近いのでは？

グランスイートの方が大塚駅から近いですよ＾＾
グランフォートの前の坂は通らない道ですと、断然近いですよ♪

＞144
＞グランスイートの方が大塚駅から近いですよ＾＾

狭いボロ戸建密集道路を通れば…ということですよね。

＞145

大塚から出てけ。

＞146
元から大塚には住んでねーよ

＞143
都内のアチコチに作ったグランスイートは、各エリアで笑われています。
その代表例はグランスイート南麻布。

ワンルームとか1LDKみたいな狭い部屋が多いうえ、建物の仕様が低いのが、「グランスイートの特徴」。
上層階の一部にだけ広い部屋、高額な部屋を混ぜて「高級マンション」を名乗っている。
こういう物件は中古相場が低くなりますね。
所得の高い層は、普通は買いたがりません。

ウソだと思うのならば、ヤフー不動産で「グランスイート」で検索してみてください。
エリア、築年数、広さが、ほぼ同条件でも他の物件よりも確実に安いですから。

グランフォートがいいかどうかは知らんが、グランスイートがブランドとしてイマイチなことだけは確かでしょう。

ここはグランフォート青淵閣の掲示板です。
グランスイートの話は終了にしましょう。

＜過去の大塚エリアマンションランキング＞
特賞　ドムス　ザ　大塚 (空想)
----越えられない壁----
1位シティハウス南大塚
2位グランフォート青淵閣
3位パークタワー池袋
----越えられない壁----
4位グローリオタワー巣鴨
5位東京シティトリエ
6位アーデル大塚
7位コスモレジア大塚
8位イニシア上池袋

----論外------------
ランク圏外　グランスイート大塚

グランフォート青淵閣がなぜ２位？？？（笑）
イニシア上池袋の方が値段高かったですよ～

東京シティトリエは激安マンションでしたね！

なんのランキングでしょう？（笑）

＞147＞148＞149　同一人物？暇ですね～（笑）


グランフォート青淵閣はあちこちで笑われています。

エントランスのみの成金悪趣味　

入ってみればエレベーターホールは無いわ外廊下だわ妙な悪臭するわ汚いわで高級マンションとは程遠い

「なんちゃってセレブマンション」とは有名な話ですよ（笑）

１４９さん


でたらめなランキング載せるのはやめましょう。
エアライズやタワーグランディアがランキングに入ってないのはおかしいです。
グランフォートが２位なのもありえないと思います。

エアライズ等の億ションもグランスイート同様ランク圏外ということになりますね。
本当に良いマンションはくだらないブランドやランキングにはこだわらずかかわらないということでしょうかね。
にしてもいったい誰のランキングなのでしょうか・・・１４９さんの個人ランキング発表されても・・・

＞152
順位の中身はともかく「大塚エリアマンションランキング」だそうですから、
エアライズやグランディアが含まれていないのは仕方ないですね。

なぜにグランスイートVSグランフォートなの?

3位パークタワー池袋が大塚エリアに入るのならエアライズも入るのでは？

＞154さん
確かにそうですね（笑）。
対決掲示板ではないですよね。

もう終わりにしましょう。
それぞれの良さがあっていいじゃないですか。
ご近所で築年数もあまり変わらないことですし、仲良くしましょう。

＞155
パークタワーは「大塚駅徒歩○分」をうたっているからではないでしょうか？
アドレスは東池袋ですが、大塚駅は8～9分の近さだったと思います。

さすがにエアライズで大塚駅を利用するケースはないですよね。
山手線ならば池袋駅を利用することになりますから。

149のランキングは過去のここの掲示板の中の個人のランキングでしたね（笑）
一般ランキングではないです。グランフォート２位はないですから～。

グランフォートは3位くらいですね

３位もないでしょうね。

じゃあ4位くらいですか？

＞１５１
グランスイートごときに言われる覚えはない。（発言の資格なし）

＜グランスイートの特徴＞

グランフォートの裏口（勝手口）にも劣るチンケなエントランス

丸投げ外注レベルの5流仕様

敷地が超狭くて開放感のかけらもない小規模マンション

新築時も低価格だが、中古では超低価格


そもそもここはグランフォートの住人板。
ヨソものは二度と来るな！

大塚対決はもういいじゃないですか。

大塚エリアのマンションで、豊島区上位に入るのは三井のステーションくらいですよ。

目白（ガーデンヒルズ）や駒込（プラウド）には勝てません。
隣接の東池袋では、エアライズや三井、住友もあります。
このあたりにも勝てないですね。

ただ、グランフォートの感想としては、地下駐車場、内廊下は欲しかったですよね。
この2点が揃っていれば、かなりの高得点だったことでしょう。

「（大京の）ハイグレードシリーズ」らしさとしては、エントランス、ロビーですかね。
センターインの部屋が多いのもいいですね。

5千万台、6千万台のマンションとしてはまあまあじゃないでしょうか。

162

151ですがグランスイート住民じゃないですよ～（笑）

が、個人的に大規模マンション嫌いなんですよ。団地みたいで（笑）

グランスイートが開放感のかけらもない？？？入ったことないくせにでたらめ言うな！
南の景色開放感たっぷりで最高ですよ～グランフォートと違って（笑）

丸投げ外注レベルの5流仕様＞ど素人が適当な発言するな！発言が貧相で哀れです。


グランフォートはあれだけの住戸数でエレベーター１基って（爆笑）ケチくさっ！！！

ブリリア巣鴨は住戸数に合わせてちゃ～んと３基ありますよ～。
グランフォートは１基にして庶民向けに管理費安くしてるんでしょうかね～＾０＾

１６２＞

グランスイートごときに言われる覚えはない。（発言の資格なし）

１６２あなたの人間性を疑います。何様ですか？あなたごときに言われたくないですよ。

グランフォート住民ですか？お下劣極まりないです。品格を疑います。

グランフォートは南最上階や南上階１００平米超の部屋こそ上等だと思いますが、それ以外はグランスイート２ＬＤＫ、３ＬＤＫと値段変わらない、さらに安い部屋もたくさんありました。何を勘違いされて偉そうな発言なさってるのでしょうか？あの景観設備で値段に大差なければ私はグランスイートを選びますよ。


グランフォートは北側東側低層階なんて最悪じゃないですか。
グランスイートは北側西側は１ＬＤＫ一人暮らし用のみのタイプでファミリータイプは南側です。

グランフォートはマンション内でのファミリーの格差がすごいですよね。南上階のお金持ちとそれ以外の庶民と半地下族。
北側東側低層階半地下なんて住んだら人間暗くなりそうですよね。もぐら？（涙）

陽も当たらないような景色も悪いような部屋でグランフォートと威張られても。。。笑えます。
そんなにしてまでグランフォートに住みたかったのでしょうか？しがみついていたいのでしょうか？
中身のないブランドにしがみついてるようなものですね。自分に自信がないのでしょうね。こういう方は。

次マンションを買うときはブランドにこだわらずちゃんと自分が住み心地の良いマンションを購入しましょうね♪
ひとつ勉強になったね！

162ではありませんが、グランフォートのエレベーターは2基ありますよ

165さん

＞グランスイートは北側西側は１ＬＤＫ一人暮らし用のみのタイプでファミリータイプは南側です。
＞グランフォートはマンション内でのファミリーの格差がすごいですよね。南上階のお金持ちとそれ以外の庶民と半地下族。

↑わかりやすい例えですね（笑）

グランフォートがいい悪いは別として、一人暮らしタイプとファミリータイプが混在するマンションって
いかがなものでしょう？（悪いとは決して申し上げておりません）
あまりリセールが良くないようなイメージがあります。

でも、「向きが悪くて半地下」という条件は、相当にリセールは悪いでしょうね（笑）

>164

>丸投げ外注レベルの5流仕様＞ど素人が適当な発言するな！

プロとしてど素人に教えてやってください。
具体的に「グランスイートの仕様の素晴らしさ」についてお願いします。

164です
実は私もど素人なんです・・・
知ったかぶりしてごめんなさい・・・（涙）

１６８，１６９同一人物？
アホですか？

１６４ですが１６９ではありませんが。

レベル低っ!!!

ごたくはいいから早く教えてくださいよ。
プロフェッショナルさん！

レベルが低いのは170のほう
住民でもないのに偉そうなこと書くな
お前は退場だ！

大塚のマンション情報でも検索してろ

グランフォート青淵閣の住民は柄悪いですね。貧乏臭いです。

「柄の悪さ、貧乏臭さ」はグランスイートには負けますね。

なぜ荒れてるのでしょうか?
金持ち喧嘩せず
グランスイートも子供に買ってあげるには良いマンションだと思いますよ
近いので安心ですし

グランスイート南上階3LDKタイプはお金持ちの老夫婦二人住まいが多く子家族にグランフォート青淵閣や目白ガーデン等買ってあげてるようです。軽井沢や那須に別荘もお持ちですし。休日はご夫婦でゴルフ三昧。優雅にお暮らしのようですよ＾＾

＞なぜ荒れてるのでしょうか?
金持ち喧嘩せず

グランフォートごときで金持ちですか？おめでたいですこと（笑）

なんだか楽しそうですね

へぇ～＾＾
でもとにかくグランスイートはお金持ちご夫婦が多いですよね＾＾
子供達にもマンション買ってあげてるし別荘も持ってるしローンじゃなくキャッシュで購入してますしね＾＾

2LDKの部屋が売りに出ましたね。
3F75平米で5480万。

http://www.daikyo-realdo.co.jp/cgi-bin/search/bukken.cgi?BUKKEN_CD=MHA...

すっかり書き込みがなくなりましたね・・・

(高級マンション.com)
http://www.luxury-mansion.com/articles/area/13.html

豊島区の高級マンション「ベスト19物件」が掲載。
グランフォート青淵閣も含まれています。


池袋パークタワー 所在地：東京都豊島区南池袋２－７－５構造・階建：ＲＣ造／23階建

ヴィラルーチェ六義園 所在地：東京都豊島区巣鴨１－２－１５構造・階建：ＲＣ造／7階建

ザ・タワーグランディア 所在地：東京都豊島区西池袋５－５－２１構造・階建：ＲＣ造／地下2階付38階建

グランヴェール六義園 所在地：東京都豊島区巣鴨１－２－２３構造・階建：ＲＣ造／7階建

駒込パークハウス 所在地：東京都豊島区駒込１－１０－１５構造・階建：ＳＲＣ造／13階建

パークホームズ巣鴨セントラルアヴェニュー 所在地：東京都豊島区巣鴨４－２９－５構造・階建：ＲＣ造／8階建

グローリオタワー巣鴨 所在地：東京都豊島区巣鴨４－４４－１構造・階建：ＲＣ造／29階建

シティタワー池袋 所在地：東京都豊島区東池袋２－３８－４構造・階建：ＲＣ造／地下2階付26階建

ソフィア目白ＩＶＹハウス 所在地：東京都豊島区目白２－３－１５構造・階建：ＳＲＣ造／地下1階付14階建

目白プレイスレジデンス 所在地：東京都豊島区高田３－３８－１８構造・階建：ＲＣ造／地下1階付11階建

目白ガーデンヒルズ 所在地：東京都豊島区目白１－３－１７構造・階建：ＲＣ造／地下1階付11階建

目白プレイスタワー 所在地：東京都豊島区高田３－４１－８構造・階建：ＲＣ・Ｓ造／地下1階付21階建

エアライズタワー 所在地：東京都豊島区東池袋４－５－１構造・階建：ＲＣ・Ｓ造／地下2階付42階建

ライオンズガーデン目白オークレジデンス 所在地：東京都豊島区目白４－２３－５構造・階建：ＲＣ造／4階建

グランフォート青淵閣 所在地：東京都豊島区上池袋１－３２－２０構造・階建：ＲＣ造／地下1階付9階建

プラウド駒込 所在地：東京都豊島区駒込４－３－２０構造・階建：ＲＣ造／地下1階付14階建

ステーションフロントタワー 所在地：東京都豊島区北大塚２－２４－５構造・階建：ＲＣ造／３０階建

パークコート目白 所在地：東京都豊島区目白３－１２－２８構造・階建：ＲＣ造／3階建

目白ガーデンハイツ 所在地：東京都豊島区高田１－３８－１２構造・階建：ＲＣ造／地下1階付8階建

久々に売りに出ましたね。

4F　73平米で5,480万円だそうです。


http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

比較すると新築のアウルのほうがいいと思うけど、同じ広さで1,000万円くらい高くなるね。

駅近の利便性、築年数を考えると難しい・・・・

まあ予算次第という感じですかね？

http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html

118.6㎡で9,980万円だそうです。
セブンスと言われたメゾネット部屋です。

欲しいが手が出ない・・・

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

久々に売り物件がでましたね。
ここ1年くらいは見てないかもしれません。

79平米5,680万円です。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=key&...

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0000741775/

東向きが2世帯（3階と4階）売りに出てますね。


南向きの3LDK（2階と3階）は両方とも売れたみたいですね。