【住民板】シティタワー品川その６

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45942/
No.31 by マンション投資家さん　2009/03/27(金) 19:12

住建（すみたて）が管理しているマンションの１室を１０年位持っています。この会社の変わっている点は会計方式が「収納代行方式」で「原則方式」でない点です。管理費収入は一度住建の口座に振り込まれ、すべての経常支出を差し引いた残りを組合口座に住建が振り込むのです。住建は会社として信用できるからこれで良いとして、問題は社員が悪さをして組合のお金を使い込んだときの防御策です。会社は住建に限らずどんな会社も「これは社員の犯罪で会社とは無関係です」と逃げ切れるのです。管理委託契約をよく読むと「会社の責任でないことは損害賠償に応じない」ということが書いてあって、これはこれである意味当然で良いのですが、悪用されるとアウトで、組合は泣き寝入りしか方法がないのです。（私はこのことを知っているので、管理委託契約書には追加で「ただし社員の不正行為は除く」という文を毎回追加させています。）
フロント社員は２，３年で変わりますが、質の悪い人は１名だけで残りの３，４名のフロントは良い人でした。質の悪い人とは、たとえばこの人が担当になって最初の総会で、司会を始めるので私は注意しました「総会の司会、つまり議長は誰がやるかは管理規約に決められていてそれは理事長です。管理会社が議長を務めてくれるのは親切心からと思うけれども、管理規約違反です。」こんな具合です。他は押して知るべしで、修繕工事の業者選定とか手配がめちゃくちゃで組合員から不満タラタラになってしまって・・・この人はやりずらくなって１年位で変わってしまいました。
　社員は若いのに私は驚いています。普通の管理会社は４０代、５０代のフロントが多いですが、２０代、３０代のフロントがほとんどです。女性フロントも活き活きと仕事をしてくれています。大規模修繕は、技術陣が明解なプレゼンテーションがしなかったのと、工事監理費、工事費が高かったので組合直で設計会社、施工会社に発注して行いました。自分にやらせなかったことについて特にイジワルもなく、こういう意味では良い会社です。管理会社で一番注意なのは自分が工事監督をやり自分の息のかかった施工会社に工事をやらせることです。問題は「組合発注は困ります」という会社もあることです。この場合、５，６百万は工事金額に上乗せされても組合にはわからないことになります。
　これ以上は長くなるのでやめます。評価判断はご自分でどうぞ。

ベランダってたんなる共用部じゃないんじゃなかったっけ？
専有部の要素もあったような気がするが
あんなとこ緊急以外、他の人は使わないべ。

バルコニー選択干しは禁止事項の一つ
それを承知の上で干しているということを考えれば
注意喚起を促す意味においても部屋名をあげても問題はないと考えるのが普通
ルール違反者には毅然とした態度で
とくに過去にもあがった部屋番号は常習違犯者と思われる
制裁も改善策のひとつとかんがえるべし

落選者さんたち、まだ粘着してるのね。早く忘れたほうが良いと思うけど。

例を見ないお買い得物件をモノにしたから妬まれるのもしかたないか。
意外と住み心地とてもいいし。

自分は独身なんで住宅に期待しなければ思ったより煩わしさもなく住みやすいですね。
職場からタクシーで4000円ないし、隣が子供いない方で騒がしくもないし。
　でも、ファミリー向けと言いながら微妙にDINKS向けになってる感覚が多いのは地域柄ですかね。

倉庫街だから。

芝浦側に行くと倉庫があるけど、
品川駅側やWCT側に歩いてくとどこが倉庫なんでしょう。

37は脳内書きこみしかできないニートでしょう。可哀想に。

運河のヘドロの臭いがキツイですね。
春から夏にかけて、海風に乗って臭いのが漂ってきますので気をつけてください。

制約の期限が切れたらみなさん賃貸に出します？

投資物件の利回りって結局、売る時に値下がりしてなかったという仮定での計算でしょ。
ここみたいに資産価値が低い定期借地権物件は確実に価格が逓減していくし、家賃も低減していくから、
投資価格回収に何年かかるか分からないよ。
不動産の利回り計算って業者が作り上げた虚像だから信用しては駄目です。
参考になるのは家賃何年分で元本回収できるかだけです。
でも元本回収後も結局そこでプラスマイナスゼロだから、そこでいくらで売れるか、
いくらで貸し続けられるかが大事。
それがあまり見込めないのなら、東証ＲＥＡＴ指数ＥＴＦに投資する方が１００倍まし。
このまま景気が横這いだとここはおそらく５年後に売ろうと思っても二束三文だし、
地代もかかり続ける（上昇）から話にならない。
今のご時勢、不動産全体が下がってはいるけど、投資としては築浅中古以外は価値薄いと思うよ。

【管理人です。投稿の一部を削除しました。】

家賃で回収しなくても、永住で十分元とれる物件なのでご心配なさらず。
同じような間取りで、払ってたのは今のローンの２倍でしたし。
元値で５年後に売ったとしても５年間の家賃浮いたわけで。

素朴な疑問なのですが、
42のマンション住民さんのおっしゃる「ここの住人はレベルが低い」の「住人」に、
42さん御自身は含まれるのでしょうか含まれないのでしょうか？

>元値で５年後に売ったとしても５年間の家賃浮いたわけで

は？？
ありえないんですけど（笑
今売ると ほぼ2割減なんですよ？ご存じでした？不動産事情に疎い方のようですね。

>>44

そういうことを気にするあなたは少なくとも前者かと・・・。

>>45さん
品川駅から徒歩10分の83平米のマンションが2000万代前半て事？

>>42
　というか、まずREATってなんでしょう？REITなら知ってますが。

>>48
　それ以上におかしな発言が多すぎてREATなんてかわいいもんでしょ。（笑

えぇ～～っと。。。
ここは住民版なので、住民ではなさげな方々は
どうぞ御遠慮をっ。

よろしくねっ！！！

住民でない人は、中古板にCTSスレでも立ててそちらでやってください。

住人のレベルが低いって言われたって隣り近辺の人に何か全く会う事ないしどうでもよい。

2601また洗濯もの干してますね

理事のおうちの前にベビーカーが…。
一時的でめダメなはずですよー。

>>47
借地だし安普請だし、そんなもんでは？

30階以上洗濯物干し可。

見えないから、、、

二十六階って事業協力者？

５６さんへ

ポーチは専用使用権（排他的利用権）がありますから、一時的にポーチにベビーカーを置くのは規約上まったく問題はありません。管理会社が間違った解釈を言っているだけです。細則の８条３項のことだと思いますが、よく読めば、廊下や階段なの共用部分等・・・は排他的に利用はしてはならない」としており、共用部分は通行に支障ないようにしろといっているだけで、一般の通行とは関係ないポーチにベビーカーを一時的に置くことは問題ありません。
理事だから、正しく解釈されているのだと思います。

なお、８条３項に関していえば、廊下側の部屋にエアコンを設置した場合、１台分は必ずホースが開放廊下（共用部分）にはみ出してしまい、これは完全に８条３項違反になっています。但し、これは入居者の責任ではなく、明らかに、売主側のミスです。

> ポーチは専用使用権がありますから

その、専用使用権があるとの規約上の根拠も記載をお願いします。

>>61
ポーチではなく廊下にベビーカーを恒常的に置きっぱなしにしていて
通行の邪魔だから問題になってるというのに・・・。

あなた呑気なかたですね。
頭は大丈夫ですか？

>61
ってご本人じゃない？
拡大解釈で自己都合に正当化するのやめてほしいね。

避難路にものを置く行為は、火災予防条例等に反して罰せられます。
逃げ遅れた人が出た場合に、刑事責任も負わされます。

消防署に通報すればすぐに行政指導を入れてくださいますよ。

通行に支障があるかないかが違反の判断基準だと言うのは、61さんの解釈です。

ルール違反者に詭弁は許されない。

>>59

お前いい加減にしろよ!

毎回同じやつが書いているのわかってるぞ

次に部屋番号晒したら、つきとめるから覚悟してろよ!

部屋番号だす奴どんだけ暇人なんだ。
自作自演繰り返してばかか！
洗濯干し可になったらアレルギー発作起こすんだろうな。

なぜそんな躍起になってる？
晒された本人か？

６１です。

まさか、廊下にベビーカーを置いているとは思いませんでした。明らかに違反ですね。失礼しました。
しかし、そんなひどい人が理事になられたとは驚きです。