マスタービューレジデンス 住民限定版

私たちは普通に住むことを目的として契約しているので、
・契約解除なら手付金返還と違約金の支払い
を売主が同意する場合にかぎり、減面積分の資産減を問わず、契約する、
という結論に大筋なりました。
つまり売主が自らの過失を認めるなら、それを不問にし契約する。
そしてその場合、金券は受け取らず、物件価格の20万円の値引きなら受ける。
というものです。

301さん

　契約者の一人として質問です。

>私たちは

　この『私たち』は何を意味しているのでしょうか？

それから、

>普通に住むことを目的として契約している

　これは私も同様なのですが、もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか。
契約解除の場合と継続の場合の差が、あまりにも大きいと思えるのですが。

すみません。言葉足らずでした。
「私たち」は私たち家族という意味です。

>契約解除の場合と継続の場合の差が、あまりにも大きいと思えるのですが。
相手が非を認めたら、私たちはそれを問わない、ということです。
それと、本当に契約を解除したい人にとっても、そのほうがよいと思いますので。

サーフィンの碓井さんのコラムで
「お詫び：
このコラム１０７号「２００６年の最優秀マンションは…」に於いて世田谷区の条例で「既存不適格建物」になる事を調査せずに「マスタービューレジデンス」を優秀マンションと評価してしまった不手際をお詫び致します。」
とあります。

碓井さんね。お詫びは言葉で簡単に言えますよ。もう物件評価するのをやめることをお薦めします。

余裕資金で購入したわけではない私は、普通に住みたいと思って契約続行を希望していますが、20万円の減額では納得がいきません。建替えはいつ起こっても不思議ではないのです（今までに経験したことがない大地震など）。加えて、相手の出方が最も納得いきません。非を認めるのも遅すぎる。確信犯としか言いようがない。あやまって済むのであれば、契約書の意味がありません。法律も裁判もこの世に必要ありません。

碓井さんだって個々の自治体の条例改正までは調べることは出来ません。却ってその後きちんと謝罪していらっしゃるので真摯な態度と言えるでしょう。
問題は全て売主側にあります。

鹿島ブランド、二度と出ない理想の地を打ち出して高額マンションを販売したのに、ブランドは失墜です。

困窮して自ら作った理想の製図まで変えれば大丈夫ですなどといってしまう始末。（サウスエントランスの削除）

クズという言葉に敏感に反応しちゃいます。
他スレで既存不適格＝クズマンションとの論調が多いので。。

碓井さんも神では無いということですよ。

308以下さん

ほっときましょう。
買えない人の妬みです。

＞＞鹿島側のほうが「あ〜あやっちゃったね。重要事項にどさくさにまぎれて書いとけばよかったのに」と同情します。


主語を省略しているのに、「鹿島側のほう“が”」とするのは誤り。（307さんが）「鹿島側のほう“に”」同情します、としなければなりません。加えて、「○○側のほう」は重複表現ですのでこれも直しておきましょうね。

307さんの文章は変かもしれないけど、論旨はあながち的外れとはいえない。

　あと、契約者は被害者と思っているようだが、契約を履行して入居した後は、
周辺住民に対して加害者となり得るということをお忘れなく。

おまけ：既存不適格を承知の上で見学に行った物件でのエピソード
　『条例が変わってこの近辺はでは二度と建てることができない希少性という
価値ある物件です』だって。これで、もう説明したことになってしまうのでし
ょう。売主も慈善活動をしてるわけではないのだから、売るためにはなんでも
ありと知るべし。それに対抗して、自分を守れるのは知識という力だけ。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=9450

現在、海外に在住しているものです。物件が気に入り、子供も連れ、家族皆で一時帰国して購入しました。今回の問題は非常に残念ですし、問題視しております。しかし、専門知識が無く、対応に苦慮しております。（故に判を押しておりません。。）この掲示板の情報は非常に参考になるのですが、今後、会合が情報収集の中心となると、海外からの参加は難しいため、情報収集手段がなくなってしまいます。皆さんと連絡をとれるよい方法はないでしょうか？

＞307さんの文章は変かもしれないけど、論旨はあながち的外れとはいえない。

そうですか？

＞契約を履行して入居した後は、周辺住民に対して加害者となり得るということをお忘れなく。

ご指摘は有り難いですがどういう意味ですか？何の加害者？

＞『条例が変わってこの近辺はでは二度と建てることができない希少性という価値ある物件です』だって。これで、もう説明したことになってしまうのでしょう。

これで説明したことには絶対にならないと思いますよ。住民板なので、通りすがりの方の、あまり意味の無いコメントはもう結構ですよ。

すみません。補足ですが、上記318は315さんへの返答です。

317さんへ

　方法はあると思います。

日本にいる知人に、売買契約書、本人確認が出来る身分証明書（と、知人への委任状）をPDFで送付し、それらと共にあなたのメールアドレス書いたメモを知人が会合の集合場所に持参すれば良いのではないでしょうか。

これでメールリストに入ることは可能かと思いますが。

契約者Aさん

明日6日（土）夜6時からの会合に予定どおり2名にて参加させていただきます。MVR封筒、契約書原本、身分証明書を持参の上、オレンジポート内フロアー中心付近にてお待ちしております。よろしくお願い致します。

318さん　　全く同感です。

でも、この営業トークには絶句です。↓物件のデメリットやリスクさえもメリット風に語る・・・。

＞『条例が変わってこの近辺はでは二度と建てることができない希少性という価値ある物件です』

そう言えば、「ここは確かな物件ですか？」と質問した時、購入したのは、もう一年以上も前ですが、担当営業マンは言葉に詰っていた。今から思えば、彼は全て知っていて販売していたと思います。あー、また腹がたってきた！

私はこんなことになった後鹿島に、「考えようによっては二度と建てることが出来ない希少価値のある物件になった」といわれましたよ？絶句です。当然価値も下がらないとのこと。

鹿島さん、勘弁してくださいよ。まあ、イベントリスク（崖崩れとかね）がないとして、50年程度の定借地物件と同様の価値でしょうか。大規模修繕は15年程度でくるしね。

立替でなく大規模修繕であれば容積率関係ないですからね。
でも、地震が起きてもここは大丈夫とか、１００年住めるとかいい加減なことばかり！

＞『条例が変わってこの近辺はでは二度と建てることができない希少性という価値ある物件です』

こうでも言わないと、売れないでしょ。彼等は売ることが仕事ですから。

323さん

で、押印されたのですか？
私は押してません。６日の会合に初めて出てみようかと思っています。

３２３です。
当然押印しませんよ。
鹿島の対応待ちです。

販売するときに使う常套句ならいいですが、契約者へのフォローに使うなんてびっくりです。

契約者Ａです。

昨晩飲み過ぎてしまい確認連絡が当日になって申し訳ありません。

本日１０／６（土）１８：００集合にて、予定通り会合を開催致します。

２８１さん、３２１さんはじめ、これまで参加できなかった契約者の方でこの会合の趣旨にご賛同頂ける方には是非ご参加頂ければと思います。

　集合場所：　池尻大橋駅西口の地下一階、PRONTOと本屋・文房具屋のある
　　　　　　　「オレンジポート」内（真ん中のフロアあたり）

　持ち物：　MVRの封筒（互いに関係者であることを発見するための目印として）
　　　　　　売買契約書原本と身分証明書（購入者であることの確認用）

１８：１０には打ち合わせ会場に向かいますので、ご承知おきください。当日突然参加でもＯＫですので、是非多くのご参加を宜しくお願い致します。

＊＊＊＊＊

３１７さんへ：
３２０さんのご提案の方法が可能であれば、それがよいと思います。書類等はPDFなどでメールされても、FAX送信されてもよいと思います。一度参加頂ければE-Mailで毎日のように情報交換でき、メンバーの皆さんの考えや意見も共有できるようになりますので、判断・行動の指針ができると自分でも実感しております。

317です。320,329さん、ご提案、ありがとうございます。その方向で検討致します。

契約者Aさん、

本日の会合アレンジいただきまして誠にありがとうございました。正直なところ行く前はどれぐらい人数が集まるのか等少し不安もありましたが、いざ行ってみるとかなり大人数の方々が集まっていて非常に心強かったです。私はあまり貢献できませんでしたが、皆さんかなりいろいろと調査されていて、非常に有意義な内容で大変参考になりました。今後ともよろしくお願い致します。

まだ本会合に参加されていない方で対応に苦慮されている方がいらっしゃれば、本会合への参加を是非お勧めします。

契約者Aです。

本日１０／６の会合に出席された方、お疲れさまでした。

正直、今回は前回ほどの人数は集まらないだろうと思っていたのですが、前回を上回る大人数の方にご参集頂き、情報交換のみならずより進んだ意見交換ができましたこと、嬉しく思います。

毎回、参加される方々の冷静かつ真摯で前向きな姿勢に、幹事としては身の引き締まる思いです。

次回は１０／１４（日）１７：００〜　を予定しております。
集合場所や持参品は従来と同じです。１〜２日前に再確認のため書き込みさせて頂く予定です。

まだ参加されたことのない方は是非ご参加ください。（毎回殆どの方が初めての参加者です。）

また、３１７さんも示唆された方法で今回連絡がとれるようになりました。事情があって会合に参加できないがメンバーに加わりたいという方は、何らかの方法があるかと思いますので試しに掲示板に書いてみてください。

契約者A様

おせわになります。
次回参加させていただこうかと考えております。
実際に今までの会合はどのくらいの開催時間だったのでしょうか。
教えていただけると大変助かります。
よろしくおねがいいたします。

契約者Aです。

３３３さん

約２時間です。集合してからロスタイムもあるので、集合時間から２．５時間後に終了と思って頂ければよいかと思います。

宜しくお願い致します。

この掲示板をご覧の契約者の皆様へ

　契約者Ｂです。
（以前、私〔Ｂ〕が会議室を手配したという記述がありましたが、あれは別の方が手配してくださいましたので、私ではありません。）

　さて、前回、前々回の会合ですが、参加者の方が予想以上に多く、用意していた会場に入りきれないことがその場になって判明し、場所の確保、移動等に結構な時間を要し、参加の方々をお待たせする事態が生じました。

　次回参加を考えていらっしゃる方は、出来ればこの掲示板で参加の意思表示をしていただけると幹事さんも助かるかと思います。
かといって、このことによって『面倒そうだなあ』とか思われると本末転倒ですので、いきなりの参加も当然ありだと思います。

　また、３回の会合を経て、この掲示板への書き込みが随分減ってきました。意見を述べる場、集約できるリアルな環境が他に整ったことによるかと思いますが、まだ参加されていない契約者の方々へのお知らせの意味もこめて、この場は以前の通り活用していく方が良いかと思いますがいかがでしょうか。

　皆様の活発な意見交換を宜しくお願いします。

鹿島も次の和解案は、本気で提示してこないとまずいでしょうね。あんまりふざけた案だと、この掲示板で集まってる人だけでなく、保留をしている人ほぼ全員から訴えられると思いますよ。そうなれば結果的に鹿島の損害額は増え、会社の信用は本当に失墜しかねないでしょう。（自分の中では既に失墜していますが）ベトナムの橋崩落事故の件も含め、株価も下落しています。世論や契約者をこれ以上本気で怒らせるより、誠意ある対応をするべきでしょう。自分も含め、裁判なんて覚悟していますよ。資産価値下落分をしっかり査定するなども必要でしょうが、購入価格の10〜20%ぐらいは引いても良いと思いますよ。適当な案では間違いなく裁判になりますから。鹿島は裁判になったら結果がどうなるか分かってるはず。契約者は本気です。鹿島の関係者もこの掲示板も目を通してると思いますから書いておきますが。

22％の容積率超過。ならば１０％値引きするので解決しよう、じゃあ済まないと思う。
鹿島側の応対が酷い。
契約者全体を納得させたいのであれば、２０％値引き、解約するなら違約金として２０％払うべき。
それだけの間違ったことを自分達がやったことを考えたほうがいい。
裁判だけでなく、今回の件が明るみになったら信用失墜なのだから。

次回１０／１４（日）１７：００〜　1名で参加希望します。

私はもうかなり前に追加説明書に押印、送付済みの者です。

本欄で鹿島に対して非常に厳しいご意見を伺っておりますが、今般の鹿島の措置は、私なりに法的な面と経済合理性を考え合わせると、失当ではないと了解しております。

以下愚見です。ご参考まで。

まず何よりも、このマンションが将来立て替える時に容積率が削減されるということに付き、鹿島には責任はありません。これはもっぱら世田谷区の条例改正のなせる所です。

また、重要事項説明書には、『当マンション竣工時、竣工後、法令改正などにより、立替の際には引渡し時と同程度の規模のものは建築出来ない可能性のある』旨明記されています。本売買契約は元より何ら将来の容積率を保証するものではありません。この説明はこれを確認するものです。

問題は、売買契約の締結時に、鹿島が条例改正が既に行われているという事実を説明しなかったことです。これは重要な落ち度です。

但し、このことを以って、容積率削減による資産価値減少（程度の如何はあれ）を補填せよと鹿島に要求することは無理です。削減自体に鹿島の責任は無いのですから。

この重要事項説明の義務違反は、売主が責任を持って、売買契約をどのように見直すかにかかわるものです。

まず第一に、この事実を知らされていたら、契約をしなかったという人が出るでしょうから、合意の上解約をし、鹿島は手付金を返還し、さらに、無用な契約をしてしまった結果、買主が被った機会費用や損失を補償するということになります。そのような費用や損失は個人個人で異なるはずですが、買主の側から具体的に明示して、要求する必要がありましょう。これはかなり面倒なことなので、迷惑料のような形で何らか折り合いをつけるというのが現実的です。

次に、追加説明を了解して、そのまま契約に応じる人に対しては、法的には金銭などの支払いは不要と思いますが、重要事項の説明を漏らしたということに付き、謝意を示すべく、お詫び料の支払いは当然でしょう。

以上の他に、値引き乃至資産価値減少の補填を行わない限り、契約の履行（残金の支払いと物件引渡し）に応じないという人がありましょう。このような補填をを行うことは、法的な責任の無い以上、鹿島としては自らのコンプライアンスのうえで出来ないことです。加えて、かかる主張は結局は、それを知らされていたら契約をしなかったであろうというに等しいものです。

この場合にどのような解決がありうるのかというと、、手付金の倍返しを考える方は多いと思います。合意解約プラス迷惑料という位であれば、手付け倍返しの方がよいという人が多いでしょうから、最終的にはこれが争点になるのでしょう。ただし、手付け倍返しにつき、私の場合は、経済的な合理性は無いと思っております。つまり、代金の10％増しでもっとよい物件が買えるかとなると、私の場合は全く不可能と判断しております。合理性があると思われる方はそれを追及することになるのでしょう。

また、本件の説明遺漏が売買契約の違約に当たるので、20％の違約金を支払えという考え方には私は無理があると思います。鹿島は契約通りの物件を引渡すということにおいては何ら変更を行っておりません（契約には将来の容積率の保証は含まないので）。但し、これは裁判をすれば認められるのかもしれません。可能性は大変に低いと判断します。

なお、合意解約の場合の『迷惑料』１百万円、追認・契約続行の場合の『お詫び料』２０万円は、人により評価はありましょうが、私は相場であろうかと思います。

以上とても理不尽に聞こえるかもしれません。私は、客観的にとか法的に鹿島が正しいなどと主張する積もりは全くありません。買い手には法的な保護を受ける権利があります。けれども大企業にも、相応の法的な保護を受ける権利はあります。

争うべきは争えばよいのです。大事なことは帰結がどうなるのか冷静に見通し、かつ、争うことに経済合理性があるかどうかを考慮することです。その場合に、個々人でいろいろな判断が最終的にはありましょう。成算があれば、泣き寝入り無用です。以上考えた上で、私は鹿島の措置に不満はありません。

なお、少なからぬ方が法律家の意見を聞いてみると仰っていましたが、買主にとり、とても有利だとか、為になるという意見があったのでしょうか。そういうものがあれば、これを共有されるのはよいことと思います。

妄言、理解不足、事実解釈の誤りがあればお詫びします。

339さん、冷静かつ論理的なご意見と思います。

一点だけ、重要事項説明書に「当マンション竣工時、竣工後、・・・」との記載がありますが、今回の件はそれにあたりますでしょうか？
当方はあたらないと理解します。

以上

399さん

今回の件を、鹿島の提案どおりでご納得された事については、非常に良かったと思います。しかし、わたしは今回の件を全く納得するつもりはありません。

＞このマンションが将来立て替える時に容積率が削減されるということに付き、鹿島には責任はありません。

とありますが、プロが条例改正に気づかなく説明が遅れたことは、あなたが考えられているより問題でしょう。また、崖地に厳しい条例が近い将来かかる事を、プロは常識的に知っていたようで、それを知らなかったとは非常に考え難いようです。その証拠のひとつは、この件がおきて調べましたが、ずっと前から世田谷区で決まっています。鹿島がこれを知らなかった筈は無いでしょう。世田谷区のホームページには「この条例は、平成１７年７月１日から施行する」となっていますよ。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/03_kenchiku/sham...

これを知っていたのなら、容積率限界一杯の建物を建てないで、条例改正後も問題ない建物を建てることが出来たはず。これを知っていても、鹿島に責任が無かったと言えますか？これはものすごい責任と考えています。重要事項説明を怠り、鹿島が行政処分を受ける。この意味をもっと考えて欲しいですね。＞また、本件の説明遺漏が売買契約の違約に当たるので、20％の違約金を支払えという考え方には私は無理があると思います。鹿島は契約通りの物件を引渡すということにおいては何ら変更を行っておりません（契約には将来の容積率の保証は含まないので）

本当にそう思われていますか？鹿島も建物に対しての価格なので、値引きはしないといっていました。しかし、私はマンション購入というものは、周辺環境、立地やイメージ等様々な要素が絡んでいると思います。近くにお墓や刑務所、高速道路などがあった場合は、やはり少し値段下げて売ると思いますよ。それが常識ですよ。既存不適格となった場合、転売時に大幅なマイナスポイントになるのも、不動産業界では当たり前のことです。転売時、大幅な資産価値の下落は避けられません。


大きな買い物ですよ。大事なお金ですから、当然納得して購入したいですよね。納得できないからみさなん団結して、大きな買い物を納得出来るように頑張ってます。とても理解できる行動だと私は考えています。

399さんは、人それぞれ色々な意見があると言う事をおっしゃりたいと言う事は理解できました。鹿島の対応に納得された方の意見としては参考になります。

>339さん

ご自身が納得されるのは自由ですので結構です。
しかし、このような不特定多数の人間が縦覧できる掲示板にて、誤った考えを披露することは返って迷惑です。

340さんも仰っていますが、竣工は平成20年1月です。よって平成20年1月時点もしくはそれ以降は保証出来ないということで、現在あるいは契約時は全くカバーされていません。

また重要事項説明に既存不適格である旨を記載していなかった点、それ自体が宅建業法違反である点を、鹿島自身も認めています。

341さんの仰る通り、物件価格は建物の価値のみが反映されている訳ではありません。既存不適格を好んで購入する方はいませんので、その事実自体が価値の減額要因です。

その他にも突っ込みどころは多々ありますが、納得されたはずの339さんが鹿島を擁護するかのような発言に何の意味があるのでしょうか。
鹿島は日本を代表するスーパーゼネコンでありますので、本件で最終的に折り合いがついた「値引き」なり「契約解除に伴う負担金」なり、個別対応することはないでしょう。つまり全戸に同一条件が開示されます。その際に339さんは当然辞退されるわけですね。

>『当マンション竣工時、竣工後、法令改正などにより、立替の際には引渡し時と同程度の規模のものは建築出来ない可能性のある』

容積率の変更は、「竣工時、竣工後」ではなく、契約前、竣工前ですから、
>>339さんのおっしゃっていることは、ちょっと事実誤認というか、事実の歪曲では。

>339さん
この時期に、この内容、鹿島関係者さんですな。
(情報操作で良く使う手法ですが、今回は見えすぎです(笑)）
ということは質問回答書・新条件は、既に発送され、予定通り週末にはこちらに到着するようですな。
また339さんの内容で、鹿島さんのスタンスを把握出来ました。

私は、納得できる回答が得られそうもありませんし、物件にケチがつきましたし、転売時のリスクも想定されますし、今回の件を知っている方は、余程の低価格ではないと買ってくれそうもないですし・・・・。
これ以上、無駄な時間・労力をかけるメリットもありませんので、代理人を通じて契約解除をしようと思います。
現状、契約解除した方が、コスト的なメリットは高いですし。

鹿島さん、自業自得ですな。
以上。

>339

条例施行時期についての誤解（？）はともかく、「当マンション竣工時、竣工後、・・・」というのは一般論として記載される定型的なものです。過去に私が契約した２物件の重説にも書いてありますよ。今回は区条例という特異条件です。当然、MVR固有の条件ですから、改めて重説に記載しなければなりません。敷地内に都市計画道路の線引きがされている場合に、「当該計画のため、将来その分を逸失し既存不適格物件になる可能性があること」が別途、特記事項として記載されているのと同様です。常識の範囲内です。

まあ普通に重説違反契約でしょうから、売主の通常取るべき行動は売主事由の解約を申し出て手付け倍返しか、違約金支払いかのどちらかではないかと。契約続行の場合は、同等の割引ないしオプションが相当でしょうか。それを、売主に都合のよい条件提示しかしない顧客軽視の措置は「失当」そのものですよ。だから皆さんお怒りなのでしょう。

条例施行時期やコンプライアンス違背の解釈についても、論理的な反証というよりは、賢明な多くの買主が正当な行動を取っているのを目の当たりにして焦り、「自分は間違っていない。損をしていない」と言い聞かせるための記述に見えますが。お気持ちは分かりますが、無理がありますね。

私なら、過失で説明義務違反をしてしまったのは仕方ないとしても、こんな姑息なやり方で顧客を誤魔化そうとしている売主なぞ信用できませんが。もっとも、この「過失」自体があり得ませんがね。何をか言わんや。今後問題が生じても、誠意が期待できるでしょうか。

横から失礼しました。ここに集う多くの方には関係ないとは思いますが、ちょっとあんまりだと思ったもので。

>339

教えてください。

>>問題は、売買契約の締結時に、鹿島が条例改正が既に行われている
>>という事実を説明しなかったことです。これは重要な落ち度です。

というのは、宅建業法違反に該当するのですよね？
もしそうであれば、いかなる根拠で、

>>また、本件の説明遺漏が売買契約の違約に当たるので、20％の違約金を
>>支払えという考え方には私は無理があると思います。

となるのでしょうか？
もしそうなら、個別契約が法律より優先するのですか？

後学のために、づっと読ませて頂いていましたが、場合によっては、非常に問題のある内容であると思い、344さんに引き続き出てきてしまった次第。本当の契約者の方、申し訳ありませんでした。

業界大手の鹿○といってもそこに働く人間は別にたいしたことないからね・・・
あなたがたの周りの人間でクリエイティブクラスとよべるデベの人間なんている？いないでしょ
購入者には医者、弁護士、会計士、経営コンサルタント、外資金融、etcのクリエイティブクラスの方達がたくさんいて、そういう方達から見れば鹿○の対応はなんとも愚かに映ることでしょう
しょせん普通のサラリーマン社員が考えられる対応の限界がこの程度だということだね

>>345さん

売主の重要事項説明義務違反は明確な事実です。しかしながら、地下室
マンションを規制する条例は世田谷区に限ったものでなく、規制が強化
される方向で自治体が対応しているのも周知の事実です。

従って、地上○階地下×階といったマンションが将来、既存不適格とな
るリスクは購入者も把握し、契約前にその可能性を考慮すべきで、それ
を全くせずに契約してしまった購入者側も無過失とは言い切れないと思
います。手付倍返しを求めて裁判となったときには、過失割合によって
相殺されるのが落ちではないでしょうか。

1歩前進はしましたが、到底納得はできません。

＞348

消費者はプロではありません。
そのために重要事項説明が売主に義務付けられているのです。

「既存不適格」になるリスクに関しては、売主がリスク喚起をした上で、初めて消費者に判断する自己責任が生じるのです。

仮に業者があなたのような考えで裁判に望めば、100％負けます。

344です。
回答きましたね。

落としどころって感じでいやらし過ぎる。
企業モラルを疑うね。
国土交通省には何と説明するつもりか？聞いてみたいよ。

鹿島さん、新条件の根拠が無いんだよ！！根拠が！！
根拠が無い以上、突っ込みどころ満載。
＊＊にしすぎだな。

裏を返さば、今までの提示資料の内容からもわかる様に、根拠が示せないくらい鹿島さんが「まずい立場」であること、それを鹿島が認識しているということ。

鹿島さん、中途半端な対応ですな。
やはり、自業自得ですな。
以上

>348

売主の重要事項説明義務違反、つまりこれは宅建業法違反という違法行為に当たる訳ですが、買主に何の責任もない売主の違法行為に対して、どういう理屈で、「過失相殺」が発生するのでしょうか？

お願いですから、その法的根拠を示して下さい。

質疑回答書6ページの最初の質問項目について、理由を尋ねているのにその回答になっていません。納得できる理由をきちんと示してもらわない限り、当方は承諾しないつもりです。他の契約者の方々はどう考えますか？

まだ集会に参加していない購入者の方は　ぜひ明日14日日曜日に参加することをお勧めします。身分証明や契約書原本など本当に契約者かどうか
チェックが厳しいので本当の契約者以外は会に参加できない仕組みです。
参加することにより　詳細や進展状況など確認できます。
ここの掲示版は　住民専用のはずですが
それ以外の方の書込みや部外者の閲覧が多数ありますので
今後本当の契約者の書込みは無くなっていくでしょう。
契約者の中にも法律に詳しい方やご自身が弁護士の方もかなり
いるようですね。

契約者Aです。

明日（既に今日）１０／１４（日）の会合は予定通り行います。
本日の二次回答に関しての意見交換も行う予定ですので、多くの方の出席を望みます。前回・前々回と同じ広めの場所を確保しています。

要領を再度下記致します。

　日時：　１０／１４（日）１７：００集合

　集合場所：　池尻大橋駅西口の地下一階、PRONTOと本屋・文房具屋のある
　オレンジポート」内（真ん中のフロアあたり）

　持ち物：　MVRの封筒（互いに関係者であることを発見するための目印として）
　売買契約書原本と身分証明書（購入者であることの確認用）

１７：１０には打ち合わせ会場に向かいますので、ご承知おきください。当日突然参加でもＯＫですので、是非多くのご参加を宜しくお願い致します。

>>352

一般論として地下室マンションが問題となり得るのは周知の事実で
すし、条例改正は公告されています。日本の法律って知らなかった
では済まされないのですよ。買主が全く何の責任も無いと言い切れ
るのでしょうか。もちろん、重要事項の説明義務を果たさなかった
売主の責任は大きいです。

重要事項説明義務違反の前例としては三菱地所のOAPの件がありま
す。あちらのほうが明らかに悪質でしたが、売主に対する処罰は
それほどでも無かったですよね。

356さん

　妙に買主の責任についてこだわられていますが、なにか理由でも
おありでしょうか？
私は毎日、新聞も読みますし、テレビも見ますが条例改正の公告は
全く見てません。
法律についても、良いこと、悪いこと（罪になること）は認識しているつもりですが、
今回のようなケースでは、調べなければわからないので、信用できる（と考えていた）
大手が扱っている物件の購入で、そこまでの必要は感じませんでした。
このことが甘いと言われれば、それまでですが。

　このような意見を目にしますと、まるでリコールの対象となった車に
乗っていて、
「そんなことも予測できなかった買主にも責任がある。」
と言われているのに似たような気持ちになります。

　それから大阪の件が「処罰はそれほどでもなかった」
と言われるのはいかがなものでしょうか？
相当重い処分で、補償の金額もかなりであったと記憶していますが。

>>357さん

356です。

この事件を知ってこの板を覗いたところ、契約者の方が売主
の責任追及のみに終始していて、何故、各自治体が条例を改
正してまで規制するようになったのかを全く考慮されていな
い点について配慮が足りないように感じ、意見させていただ
きました。

>大手が扱っている物件の購入で、そこまでの必要は感じませんでした。
>このことが甘いと言われれば、それまでですが。

上記のように考えていただけるのでしたら、これ以上のコメ
ントは差し控えさせていただきます。

＞356
当事者でないから言えるんだろ。
今回の鹿島の不手際とはなんら関係ない。
購入後の条例改正ならまだしも（そのリスクは購入時に個々で判断すべき）、
購入時点でそこまで買主が慮る必要があるとでも？
しかも今回のケースは明らかに隠蔽隠匿なんだよね。

じゃあ重説ってなんだよ、いったい。
と思うのが普通。

356さんの様な意見に反応する必要は無いですよ。きっと356さんは、何か行動する時は必ず法律の隅々まで調べてから行動する、絶対ミスしない特殊な方なんですよ。我々とは別次元です。そういった意味では参考にはなりませんので、356さんにはお引取り願うとして、それよりも、今回起きた問題に契約者がどう立ち向かうかが重要です。相手は鹿島や野村ですよ。掲示板の小さな事を気にする必要なんて無いですよ。

読売ウィークリー・・・出ましたね。これからどーなることやら

>>348さん

345です。休暇中で掲示板を見ていませんでした。申し訳ない。
再び横ですが、ご指名なので手短にて失礼します。
私の見解は、350さんとほぼ同様です。何のために重説という手続きを経て不動産契約が結ばれるのか。その基本を押さえられた方がよろしいかと。

だからこそ、今回の売主の対応(少しは改善されたのでしょうか？)について姑息と申し上げたのです。被害者の皆さん、頑張ってください。

読売ウィークリーP24〜25に記事が載りました。

第2の山王プレイス事件として人々の記憶に残ることは確実でしょうね。
当然資産価値を大きく毀損したことも。
（初期対応として）わずか20万ばかりの端金で事を済まそうなんざ、
購入者の方々の無念さはいかばかりかとお察し申し上げます。

売買契約に則り、手付倍返しか違約金という当然の対応がなぜできないのか
不思議でしょうがない。
（自称）超一流ゼネとしてのプライドとか矜持は無いのかね？鹿島さん。
君たちが思ってる以上に世間での信用は失墜しているよ。

初めて投稿致します。
私契約済みであり、契約継続予定です。

私はこの掲示板を今まで静観してきた一人ですが、
そろそろ一言書き込みたくなって投稿しました。

読売ウィークリーにネガティブな記事が載ったのは確かに残念ですね。
気分は悪いですよ。まぁ事実とはちがいますが。。
しかし個人的に思うのは、今回の読売の記事の情報源がもし、
このような掲示板に熱く書き込んでいらっしゃる契約者の中の
一人だったらとしたらもっと残念ですよね。
まさかそんな事はないだろうと信じていますけど。
以前「噂の現場に投稿しちゃえ！」なんて書き込んでいた
一部の相当思慮のない方もいらっしゃったみたいですから。
だってほとんどの方は契約を続行して入居を楽しみにしてるんですよ。
その辺のことを考えてほしいと思う。
ましてや今回の売主からの新たな提案を聞けば、
ほとんどの人がまぁまぁ納得していると思います。

ちなみに私、不動産業界の人間ですが、
＞＞Ｎｏ.３６３さんがおっしゃってるような、
「資産価値を大きく毀損」ってことはあまりないと思います。
「資産価値にちょっと影響」くらいの表現が妥当ですね。
中古の流通市場においての価格決定要因はその時の地価や市況で、
それらが圧倒的にその物件の流通価格を左右する。
下がる時は下がるし上がるときは上がるんです。
「山王プレイス」って流通価格当初より上がってんじゃないですか？？

もちろん皆さんかなり常識レベルの高い方なので
今更分かってらっしゃると思いますが、
納得できない方々はとことん戦えばいいし、
手付金倍返しでも何でも獲得して頂きたいと思います。
ただ良く考えて行動・発言して欲しい。
これからここに住む人たちも大勢いるという事をね。

>>364さん
山王プレイスの中古流通価格は確かに上がっているのでしょうか？
不動産業界の方なら、確かな情報として書き込んでいただけますか？
何階何平米の部屋が、購入価格からいくら値上がりしたのでしょうか？
販売時期と併せて、お知らせいただけないでしょうか？

この情報は相当に大事なところですよ。
同じ既存不適格物件で、同じようにマスコミに取り上げられました。
今だって、山王プレイスで検索すれば
「伊藤忠に騙された！山王プレイス詐欺事件」ってヒットするんですよ。
このマンションだってそうなる可能性が大きいんです。

風評被害ってものが物件にどのくらいダメージがあるか、
不動産業界にいるならばよくご存じなのではありませんか？
高級マンションは特にイメージが重要なのに・・・。

初めて投稿する契約済みのものです。
私も少々不動産にかかわる仕事をしていますが、取引価格は確かにその時の市況に影響されることが大きいと思いますし、山王プレイスは、販売時より中古価格が上がっている可能性は高いと思います。ただ、それは市況好転の影響と、賃貸用の収益物件として評価され、取引されているからではないでしょうか。賃貸用であれば、立替時の容積率は問題になりませんので、購入者はほとんど勘案しないでしょう。不動産鑑定も数十年先の立替影響は勘案しません（と、大手鑑定事務所の知り合い鑑定士が言っていました）。しかし、終の棲家として購入を検討される場合には、少なからず影響は出ると思います。購入する側の事情で、評価は変わるということです。
個人的には、物件自体気に入っていますし、数十年先の立替を気にしてもしょうがないかなと思い（倒壊するような地震とか、人災による焼失も想定していません）、一応終の棲家と考えて契約継続の意思は持っています。ただ、鹿島さんからの回答が、非合理的な要因で内容が決められているようで、説明責任が十分に果たされていないと思い納得していません。今回の再提案も、その根拠が明確でないんですよね。鹿島さんの今回の不手際が、客観的（各法律（宅建業法、民法・・・宅建試験の時期ですから結構興味深く検証している方もいらっしゃるのでは）にてらして）に判断してどう評価されるのか、法律に従ってきっちり総括をしていただき、それに従った提案をしていただきたいと考えています。
鹿島さん、法解釈の結果、手付金の倍返し、違約金の支払いでも良いではないですか（個人的にはこれが正解だと考えています）。それでも、物件を気に入った方は、多額の違約金でなくとも確実に契約継続していただけるのではないでしょうか。中途半端な対応をした結果、不信の種を抱えたコミュニティをこの地に構築してしまうのは、避けていただきたいと思います。それが、業界最大手としての社会的な責任だと思います。

366さんに、激しく同意します。

契約者Aです。

１０／１４の会合にも新たな参加者の方が多数来られ、直前に受領した「二次提案」に関する議論や今後のアクションに関する協議もでき有意義な打ち合わせとなりましたこと、ご報告申し上げるとともに、出席者の皆様に御礼申しあげます。

次回会合日程に関しては小生の予定の調整もあり、別途またご連絡させて頂きますので、宜しくお願い致します。

鹿島さんの対応に疑念を抱いています。
今回の回答に期限を設けていますが、期限を設けるというのは契約者を＊＊にしているのではないでしょうか？
それならば契約者の意見を集約できるような会合を開き、説明会において意見を求めてほしい。
今回は売主側に責任があり、これだけの騒ぎになっているのですからあの手紙の内容を一方的に伝えて回答を求めるのでは納得いきません。
やはり大手企業のやり方とは思えません。余計不信感を持ちました。

当然あんな条件では納得するつもりもありませんよ。
さんざん待たせた挙句あんな条件とは。

マスコミにも取り上げられ、今後状況は大きく変わる可能性もあります。
既存不適格が大きく取り上げられることにより、イメージダウンもある
かも知れないですが、マスコミに出る、出ないでこのマンションの将来の
価値がそれ程変わる事は無いと考えています。それよりも、マスコミ
に取り上げられる事により、鹿島がしっかりと社会的責任をとり、納得のいく補償をする事を願います。建物が欠陥な訳でもないし、住む事に
関しては、今までとなんら変わりません。逆に住民が建物を大事に使い、
長持ちする様に使っていくきっかけになればと思います。

気に入って契約し、愛着をもって楽しみにしている気持ちを無くして
しまっては意味がありませんから（鹿島がいけないんですけど）
鹿島にもしっかりとした解決案を早期に提示してもらいたいですね。
今のままだとインテリアの事すら考えられないですからね。

鹿島建設は、宅建法に違反して売買契約を結んだのだから自ら非を認め買主の立場にたって誠意ある解決策を出していただきたい。
目先の利害にとらわれて対応を誤れば社会的信用を失い大きな代償を払うことになると言うことを肝に命じるべきです。

鹿島が「不適格」億ション販売！！
雑誌にとりあげられてしまいましたね

既存不適格自体には資産価値に大きな影響はないはず。
条例が厳しくなって、不適格になったマンション、いくらでもありますからね。
それを隠して販売していたこと。これだけが問題でしょう。
そして、その事実が一般に浸透することによる影響ですね。

はじめまして
９月中は　忙しくて説明会にも参加しませんでした。今月になってはじめてこちらを閲覧し　事の重大さに驚いている次第です。
この様な事態になり、本当に残念で仕方ありません。
幹事さんには　毎週末で誠に申し訳ありませんが、是非次回の会のご検討をお願いいたします。

>370
鹿＊の人間丸出しの書き込みだが痛い、痛すぎる・・・
きっと自分がなぜ痛いのかすら気付けていないのだろう

部外者ですがあまりに370が笑えたので書き込んでしまいました。
私も記事を読んでこの掲示板に辿りついた人間なので、皆様にとって良いか悪いかは別として有名になったことは間違いないと思います。
大変な労力だと思いますがゼネコンの灰色な対応に屈せず頑張って戦ってください。
このような行為が決して許されるような社会であって欲しくないと一マンション検討者として切実に願います。

こういう事態になって売主ができる唯一きれいな解決は、
やはり周辺に追加の土地を購入して合筆し、容積率に余裕を作って、
実際に既存不適格ではない物件にすることでしょう。
もしくはワンフロア分をどんな高値でも買い戻して自己所有し、
賃貸などで回収してもらってかまわないので、
立替の際には権利放棄する念書を入れるなどでもいいですが。

個別に金銭解決などだと、
それこそ裁判乱発で企業の信用に与えるダメージも甚大だし、
ごね得焼け太り狙いと正当な補償要求が交錯して
双方にとって不幸なだけだとおもいます。

契約は戸別（個別）におこなっているので、
きちんと契約書にのっとって、金銭的に解決すべきだと思うけど。
というか、それ以外の解決法は、非現実的。

まずは解約したい人に向けて、
契約書通りのきちんとした違約金を支払うという姿勢を明確にすべき。

既存不適格物件でも契約を続行したいという私を含めた契約者には、
とくになにもする必要はないと思う。

条例が通かした後、
それを隠して販売していたこと。これだけが問題でしょう。
契約書にのっとって、金銭で解決すべきだと思う。
条例が通かした後、契約して、解約したい人に対してだけ
契約書通りのきちんとした違約金を支払うという姿勢を明確にすべきではなでしょうか?
既存不適格物件でも契約を続行したいという契約者には、
とくになにもする必要はないと思う。

契約続行の迷惑料
*％＋***万円って本当ですか？

契約済み、その後の同意保留、ただし継続意向ありのものです（再書き込みです）。
今回の問題は、既存不適格となる事実を伝えずに、物件を販売してしまったことです。まずは、この事実の評価を客観的（法的に同じ意味）に行うことが必要だと思います。世間一般の評価は、宅建業法違反だと思いますが、この点、鹿島さんがはっきりさせることが第一歩だと思います。回答書の中でも、せっかくそれを問う質問があるのに、回答内容がうやむやで、逃げの姿勢がありありです。

実はこの点がはっきりすると、意外と混乱は収束に向かうのではないでしょうか。一応法治国家といわれる日本ですから、販売に際して、締結した契約書を基準にして、基本はそれに従った解釈がなされるはずです。

ただ、この点うやむやにして、鹿島さんが場当たり的な回答を２度も行ってしまったのが事情を複雑にしています。回答のよりどころがわからなかったことで、私を含め多くの契約者に不信の感情が生まれたり、本来では気にしなくて良いことまで色々と詮索して、感情的になってしまう事態におちいるのも致し方ないところです。いまさら原点に戻ろうにも、鹿島さんはこれまでの提案を自ら否定する必要がありますし、各契約者に行ってきた説明との矛盾を認めなくてはいけません。また、それら説明を真摯に受け止めるなり、これまでの提案に納得されて印鑑を押してしまった人の感情や法的な性質を考えると、正直簡単ではありません。これらの方へは、より一層の説明責任が生じるでしょうし、鹿島さんに対しては、これまでの不手際、非誠実な対応に対する道義的責任を問う人がいるかもしれません。

でも、それを乗り越えてでも、基本に戻ることが、最終的には多数の関係者（含む鹿島さん）の、ベストではないにしても、よりベターな解決策になるということに鹿島さんが気づいて欲しいと思います。いまさら、この物件がなくなるわけではありませんし、将来にわたって多くの方が住まわれるのは不可避なのですから、揺るぎのない根拠に基づく公平な解決策を提示していただくことを望みます。

港区の青山あたりに用意して建て直しを用意してください。
もういいです。

契約者Aです。

次回（第５回）の会合を以下の如く開催致します。

　日時：　１０／２１（日）１７：００集合

　集合場所：　池尻大橋駅西口の地下一階、PRONTOと本屋・文房具屋のある
　　　　　　　オレンジポート」内（真ん中のフロアあたり）

　持ち物：　MVRの封筒（互いに関係者であることを発見するための目印として）
　　　　　　売買契約書原本と身分証明書（購入者であることの確認用）

１７：１０には打ち合わせ会場に向かいますので、ご承知おきください。当日突然参加でもＯＫですので、是非多くのご参加を宜しくお願い致します。

376さん、こんどはご都合が合いますでしょうか。お待ち致しております。

385さん、

売主は宅建業法違反をはっきりと認めています。それなのに、契約は問題ないとか瑕疵はないとか、明確な根拠を示すことなく主張しているため、混乱が続いているのです。

1階部分で、火事らしい。消防車と救急車が集合している。辺りはいやーなにおいが漂っている。火は見えないけど。

今日の消防車、確かにここの辺りに集まっているなあと思ったのですが。
会社に行ったので分かりませんが、大事にはならずに済みましたか？

大したことはなかったようです。

マスタービューレジデンスの１Fで火事があったのでしょうか？

今回の問題が、既存不適格となる事実を伝えずに、物件を販売してしまったことであるならば、デベは「重要事実を説明しなかった」ことになると考えられます。
　重要事実説明は、所謂（大陸法ではなく）英米法からの概念導入であり、本質的にはプロ（デベ）に対し無過失責任を負わせる考え方と解釈できます。
　じゃあ誰に対して責任を負うのか？⇒「もし、その事実説明があれば契約しなかった顧客に対して」といえます。
　この顧客に対しては、①無条件で契約以前の状態に戻し、②当該物件の契約により他物件の購入機会を奪ったことに対して賠償問題の協議も必要と考えられます。
　じゃあ、契約を継続する顧客については？⇒仮に裁判等の手段を使っても基本的に契約顧客が勝ち取れる当然の権利は見えません。デベの誠意に期待する程度。

ん？
重要事項説明義務違反でしょ？
説明義務違反。
違法だから問題。

たぶん>>383と同じマンションに住んでいる者です
エアコン三菱のカセットでしょ
ウチもこの前久々冷房入れたら雑巾の匂いがしてあせったよ
ヨメにエアコン切る前はできるだけしばらく最大の31度にして
風量最大にしておけといってたんだけどな（送風状態にしてカビ防止できる）
でもエアコンの鹿島は関係ないでしょ

たしかに配慮が行き届いたマンションではないけど
このオバチャンは物件スレでも暴れてた人だと思うんで
話半分でいいと思うよ

ここはマスタービューの住民板なんだけどなあ。
自分のマンションの掲示板で話し合ったほうがいいんじゃないですか。
そんなつまらない事は無視してますよ。

>>397
すまんね
同じ分譲案件の出来事なんで注視させてもらってます。
実際のところこの段階で静観派と対決派で分かれているんだから
この物件に限らずマンションの立替等には膨大なエネルギーが必要なんでしょう

>>鹿島の方なんですね。

横レス失礼します。

大きな買い物したのですから、絶対に負けないで、すっきりする解決案を提示させてくださいね！

最初からすべて読みきってしまいました。

鹿●の対応は端から見ても非常に不愉快