BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園　契約者板

849 及び　850の意見に大賛成。

不況の中に家計を見直しているなか、あまい管理費の中身も見直すべきではないでしょうか？
エコを提唱する中に、共用部分の電気が一晩に付けぱっなしでとってももったいない気がします。

851＞
訳のわからない事を言うな！
私は夜に仕事に出たりするのに、真っ暗の中を出て行けというんですか？

別にすべてを消せとは言ってませんよ！

今現在駐車場を使用していないし、将来もその予定がないのに、
なんで負担しなきゃならないんだよ。
それに、エコかなんだか知らんが夜中の共用部分の電気を消せとか
好き勝手いうなよ。

>>849さん
「自助努力だけで解決できる問題ではない」というのが私の考えであり、そこが心配の種です。
その上で、現時点での一人一人の対策としては貯金しかないと言ったのですよ。
「将来の不安よりも、現在の価値を認めている」だなんて聞こえは良いですが「将来の不安を放置している」ことに等しいとは思いませんか？

>そもそも誰が破綻すると言い出したのでしょう、
>前提は？予測は？その根拠は？それが当マンションに当てはまりますか？
駐車場更新時に設備維持費が破綻しない前提は「居住者全員が更新時に求められた一時金の支払いに即応じる」ということです。
その前提が崩れた場合、組合内で大きな問題となりますし、度合い（不払いの割合）によっては積立金が破綻するでしょうね。

他マンションの実績値と当マンションの計画・設備を考えると、一時金は百万を上回ります。
その金額を「出せない人」「出さない人」が現れなければ何も問題はありませんが、現実問題としてそうではないから一般的には修繕積立金や駐車場使用料という管理システムをとっているのです。

管理費の内訳に目を向けることと駐車場の更新費用対策を今から考えることは別の話です。
加えて言うなら前述したように、駐車場の更新費用は管理費からの準備金積み増し程度で賄える金額ではありませんよ。

現在管理規約に大きい問題が三つあります。



１．そもそも管理委託業務は藤和が住民の金で自分の子会社に発注したので、
　　無駄の業務がいっぱいある。



２．藤和が問題１の議論を回避するため、駐車場の問題を作り出した。
　　駐車場がそもそもみんなの共有土地を利用したが、藤和が
　　メンテナンス費用を考えないほどの安い駐車料金を設定した、さらに
　　居住者全員が更新時に求められた一時金の支払いを設定した。
　　これは明らかに駐車場を利用していない住民に不公平！！



３．駐輪場スペースが足りない。
　　問題２によって、駐車場に空がいっぱいあるのに、
　　駐輪場に転用できない。　







問題１の解決策

　１．委託業務を徹底的見直す。

　　　　必要な委託業務を洗い出す。

　　　　単価高い夜の業務を減らし、自分でやれることを住民自身がやる。
　　　　　案として、余裕がある管理役員が一部夜の業務を担当する、
　　　　　しかし、そもそも、これが管理役員の責務ではないので、
　　　　　たとえば、担当役員に月5万円ほど謝礼金を払う。
　　　　　それでも、私の計算で現在の管理費よりかなり安くできる。



　２．ローテーション制度を見直します。

　　　やる気ある役員が再任できる制度に変更する。



問題２の解決策

　駐車場の利用料金を上げます。少なくとも、利用料金でメンテナンス費用を払える。



問題３の解決策

　問題２を解決したら、自然にこの問題も解決できる。
　駐車場の利用料金を抑えるため、駐車場のスペースを縮小して、駐輪場にも転用できる。

　　　　

管理会社を見直した上、管理費を安くし、安くなった分を修繕費にあてるやり方が負担増にならなくて良いんじゃないの？

「管理の問題から目をそらすために駐車場の問題を…」というのは勘繰りすぎではないでしょうか？
臭いものに臭いもので蓋をする程、藤和も阿呆ではないでしょうし。

本来機械式駐車場の管理・更新費用として積み立てるべき金額は１台分（＝１戸分）あたり毎月1.8万円程度と言われています。
（ネットで調べても分かりますが他マンションでの実績値でもあります）
うちのマンションの場合ここから使用者によって納められている利用料を引いた１戸あたりの更新準備資金（一時金）は毎月1万円を上回る程度。
つまり単体で既に管理費の納付総額自体を上回っており、管理費を削減し割り当てて済むというレベルではありません。

そんな状況にも関わらず、、今のままの維持管理システムでは、管理規約上15年間一度も使わなかった駐車場（2割）を高いお金を出し合って同じ規模で更新せざるをえません。
それを使う人がいるかいないかは別として…です。

管理費の内訳も重要ですが、手を付けるのはまずはここからだと思いませんか。

同じ規模での更新って誰が決めたの？
現状の稼働率を見ていると
十五年後の必要台数が今と同じなんて⁈
前提条件を見直して試算して下さい。
よろしくお願いします。
駐車場を憂う一人です！

以前も書きましたが、駐車場利用料が単独採算のとれない低料金である上では、たて前上100％の設置率でなければいけません。
（そうしないと元々不公平な金額設定になります）

つまり次回更新を100％未満で行うのであれば、単独採算のとれるレベルへ利用料の値上げが必須になり、そのためには多数による決議が必要です。
（もちろん反対意見も出るでしょうから簡単にはいかないでしょうね）

まあ、何にせよ更新できるだけの一時金が集まった場合の話なのですが、一時金が足りずに更新不能＆大揉めという可能性も大なのが当面の課題だと思います。

856の意見に大賛成。

理屈は良いので具体的にどうするのですか？
利用者負担の原則でしたらエレベータの場合、
南棟住人は東棟分は負担しないのでしょうか？
低層階の住人の負担分は？
そうなったら、マンション全体の価値はどうなるのですか？

現在の問題にあなたの案は？

もし、駐車料金が一方的に値上がりするようなことになれば、私は解約しますよ。
（数千円程度であればそのまま残るかもしれませんが）

同じ考えの人いるんじゃない？
悪循環ですね…

議論したいのはマンション全体の問題です。
856の解決策にいいところが二つあります。
もちろん解決策に不満な方がいますが。（藤和の方と思いますけど）

１．駐車場を利用していない方

　　　月の管理費が大幅に下がります。
　　　駐車場の更新時に費用がなし。
　　　駐輪スペースを確保できます。


２．駐車場を利用している方

　　　駐車料金が上がりますが、月の管理費が大幅に下がり分、月の支払いが現在と変わらないと思います。
　　　駐車場の更新時に費用がなし。
　　　駐輪スペースを確保できます。

何故、駐車場ばかりに⁇大規模修繕はほかにもあるのに‼
駐車場を特別会計にせず一般管理費会計に組入れ
一般会計のキャッシュフロー改善し積立て金を積み増していくのが
現実的な対応と思いますが、如何でしょうか？

専門的なマンション管理用語ではなく、もっとわかり易く書いて頂きますか？

マンションは一戸建てとは違って自分の思い通りにはならないですね。
知ってはいたけど・・・・・
この先不安だなー。

866さんに賛成です。
ちなみに私は藤和社員じゃないですよ。
そもそも駐車場問題は、皆さん承知済みで購入されたのではないのですか？

私は車持っているけど、維持費考えると、週末利用のみだからなくてもOK。
駐車場利用者だけに負担を強いるのであれば、早いうちに解約した方がどう考えても
有利だから、そうすると思います。
週、２、３でタクシー利用しても車の維持費には遠く及ばないし。

>>869
解約ご自由に。
あなたの都合なんかいちいち書き込まなくて結構。
それともおどしのつもりですか？（笑

いずれにせよこの問題は、理事会？総会？ではもちろんのこと
極論かもしれませんが、
最終的には裁判所で判断を仰いだほうがすっきりするかもしませんねー。
利害関係はやっかいですからね。

同じマンション住民として、そのような解釈を受けるのは悲しい限りです。
また、おどしのつもりもありませので、あくまで個人的な見解です。
そのままお受け取りください。

駐車場利用者の方が７０％はいらっしゃいますので、ここでいくら書いても
利用者不利の決議は総会では通らないでしょう。

皆さん、感情的にならず、大人のコメントをしましょう。
私は皆さんと友好的な会話をしたいですね。

ややこしくなってますね。駐車場問題・・・って最初から
問題になってたでしょ。しかも、知っててここに決めたんでしょ？
今さらいろいろ机上の討論は
解決にならないですよ。誰の案がいいとかそんなんじゃないでしょ。冷静に考えたら契約時に聞いてる話なんだよ。

現在管理規約に大きい問題が三つあります。


問題１．そもそも管理委託業務は藤和が住民の金で自分の子会社に発注したので、
　　　　無駄の業務がいっぱいある。


問題２．藤和が問題１の議論を回避するため、駐車場の問題を作り出した。
　　　　駐車場がそもそもみんなの共有土地を利用したが、藤和が
　　　　メンテナンス費用を考えないほど安い駐車料金を設定した、さらに
　　　　居住者全員が更新時に求められた一時金の支払いを設定した。
　　　　これは明らかに駐車場を利用していない住民に不公平！！


問題３．駐輪場スペースが足りない。
　　　　問題２によって、駐車場に空がいっぱいあるのに、
　　　　駐輪場に転用できない。　

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問題１の解決策

　１．委託業務を徹底的に見直す。

　　　　A.必要な委託業務を洗い出す。無駄な業務をカットする。

　　　　B.単価高い夜の業務を減らし、自分でやれることを住民自身がやる。

　　　　　案として、余裕がある管理役員が一部夜の業務を担当する、
　　　　　しかし、そもそも、これが管理役員の責務ではないので、
　　　　　たとえば、担当役員に月5万円ほど謝礼金を払う。
　　　　　それでも、私の計算で現在の管理費よりかなり安くできる。

　２．ローテーション制度を見直す。

　　　やる気ある役員が再任できる制度に変更する。


問題２の解決策

　駐車場の利用料金を上げる。
　少なくとも、利用料金でメンテナンス費用を払えるが、
　管理費＋駐車利用料の総額が現在より少なくよう努力する。
　　

問題３の解決策

　問題２を解決したら、自然にこの問題も解決できる。
　駐車場の利用料金を抑えるため、駐車場のスペースを縮小して、駐輪場にも転用できる。

>>865さん
>（管理費を見直した上で駐車場使用料を上げると）駐車料金が上がりますが、月の管理費が大幅に下がり分、
>月の支払いが現在と変わらないと思います。

>>873さん
>（管理費を見直した上で）駐車場の利用料金を上げる。
>少なくとも、利用料金でメンテナンス費用を払えるが、 管理費＋駐車利用料の総額が現在より少なくよう努力する。

残念ながらそれは無理なんですよ。
私もそれが可能であればそうしたいですが、現実は>>858に書いた通りです。
修繕積立金まで含めると月2万近くになるので可能なようにも見えますが、修繕計画案を読んでもわかる通り、一般共用部の
修繕と日々の管理に大きな支障が出ます。（削減努力するにしても全体で8割位の削減が必要では無理が出るということです）

私の案はというと。
・総会で現状の問題点を説明。
　（駐車場の利用状況、更新コストと見込まれる一時金の額、更新後の設置台数を減らすかどうかの問題）
・利用料を値上げ（自己採算化）することによるメリットとデメリットを説明→採択。
つまり7割台に留まる今の利用状況を考えると、「利用料単体で維持更新をしていける」真っ当な維持管理の形にもっていくのが
ベストだと思います。（現在の駐車場利用者（1台に限る）も月払いするか一時金として払うかだけの差で、支払総額は理論上同じです）
これが住民全体の費用負担額を考えると一番支出が少ない方法ですし、使われていない駐車場の別目的利用も可能です。

別案としては
・駐車場修繕一時金の月割修繕積立化を提案
（これで破綻・更新不能・大混乱という最悪の事態を回避でき、更新時に資金が余った場合は返還も可能。
　駐車場料金と更新台数の結論を先送りしても現状よりネガは少なくなります）

＊このような案が否決されるにしてもそれはそれで意味のあることで、重要なのは早い段階で「現実を知り」「考え、判断する」こと。
　先送りする程確実に選択肢は狭まるので、直前になって考えても結局舵取りができなくなります。

ちなみに解約者が出ても今すぐに利用料を自己採算ラインまで上げるというのは悪循環にはならないと思いますよ。
そもそも現在徴収されている駐車場料金はメンテナンス代程度のものですから、使われる見込みのない3割（もっと？）の駐車場を勿体
ない
ですが即撤去することで、今後ずっと支払う予定だったメンテナンス費用を大きく削減できます。
その上で余った土地を駐輪場化することが可能ですから利便性が上がる上、将来の駐車場更新台数もその時（15年後？）の需要に応じて
コントロールが可能です。

ちなみに私も藤和の社員じゃないですよ。
現在の管理修繕案は「藤和が売ることだけを考えてつくった住民にとっての不良資産」ですから、そもそもこの話題自体が藤和にとっては
恥さらしです。
藤和の社員ならここでこんな問題提起はせず、表向きだけでも平和に暮らしてくれることを願うのではないでしょうか。
（それもヒドイ話ですが。。。）

住民には駐車場が利用できる権利があるがあるそれを行使するか否かは各住人の判断による。
現状使用権を放棄する事は認められないので、駐車場の更新費用は権利者が全員が負担するべき。
使用権を放棄されるのあれば脱退金として、今後予想される負担金を徴収すべき。

一方受益者負担である、利用料は近隣水準以下であるが既得権になっているため一気に値上げする事は困難である。相応の期間（たとえば10年間で）で近隣水準まで徐々に引き上げてしていくしかないと思われる。

強硬派の方にはあまりにもスローまた全員負担に付いてもお叱りを受けそうですが、このくらい段階を経ないと議論は収束しませんよ。全員負担の原則ですから管理費に入れるべきなのです。駐車場はマンションのvalueなのですから。

今日朝から汐入公園のアスレチックで何か撮影やってましたけど、何の撮影か知っている方いますか？

875さんのおっしゃる通り、駐車場はれっきとした共有資産であり、それは利用の有無に関わら
ないものです。改めて議論するまでもなく、共有資産は権利者全てでの運用の義務があります。

駐車場に意義（熱意）のあるかたは自治会に入られたらどうですか。
立候補したら、現役員から、歓ばれるのでは？

それにしても、窓を開けてタバコくさいのは何とかしてほしいな。
何度も苦情の投函があっているのに、気にしないのでしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

おはようございます。
駐車場やタバコなど住人の権利が関わるものは意見調整がまとまらず、掲示板で論ずるには不向きと考えますがいかがでしょうか？感情的となり掲示板があれそれを煽る輩も出てきているのが、このところのBELISTA掲示板ではないでしょうか？現実に目をそむけてと言われてしまうかもしれませんが、ここは住民のコミュニケーションの場ですからモラルを持って楽しむと言う考え方もありではないでしょうか？シリアスな話はぜひ管理組合でご発言ください。

話は変わって前日の雨と冷え込んだせいかすばらしい青空ですね。契約時のHappyな気分をいつまでも持ち続けていたいですね。

HAPPYな気持ち？

気持ち悪いんですが。

契約後に、投売り。気持ちがとても悪い。

入居後も、毎月高い管理費を払って、定年後
の藤和社員に高単価の仕事を与えて、もう吐きたい。

>>884さん
>Happyな気分をいつまでも持ち続けていたいですね。
>
管理人さんですか？
私もそう思っています。茶化す人もいるかもしれませんが、私も同じ住民として
同じ気持ちです。

クレームばかりのコメントになっていますが、私はこのマンションと南千住、とても
気に入っています。

私も投売りについては、我慢ならないですが、投資と同じで買い時の最良のタイミング
なんて素人には判断できないと思って割り切っています。

荒らしも多いですが、皆様とも今後ともよい付き合いをしていきたいと思っております。

個人的に修繕積立金で足りない一時金は、一括で支払えない方が発生する
リスクという点で、問題があるかと思っています。

その要因が駐車場という点は分かるのですが、駐車場を借りている立場になると、
全世帯で均等に分担した方が、借りている方の負担が当然少なくなるので、
駐車料金を大幅に上げる事だけで解決するのは無理があるかと。

かと言って、その全てを修繕積立金のアップで割り当てるというのも、
高額になり、反対する方も増えるかと。

なので、
・駐車場料金のUP
・修繕積立金のUP
・管理コストの見直し

などの配分を議論して、積立金不足を補う方向で議論すると合意が得やすいような気がします。

駐車場を減らすことは、駐車場利用権利のない方が発生して、駐車場の維持管理コストを負担しなくてもよいという議論になることが予想され、そうすると駐車場を利用している住民の半数以上の合意が得られにくくなるのでは？　と思っています。

上記はあくまで素人考えなので、無理がある部分もあるかもしれません。

ですが、結果として合意の得られやすい結論に持っていくほうが、住み心地のよいマンションになると思ってます。

本来ならば匿名掲示板よりも、現実の管理組合で話し合うべきなんでしょうね。

上記の補足です。

> そうすると駐車場を利用している住民の半数以上の合意が得られにくくなるのでは？
> と思っています。

この文章分かりづらいですね。

要は、駐車場を全世帯の半分以上が利用しているなら(７割？)
駐車場利用者のみの負担が増える案は、合意が得られにくくなりそう

とうことです。

>>駐車場を減らすことは、駐車場利用権利のない方が発生して、駐車場の維持管理コストを負担しなくてもよいという議論になることが予想され、そうすると駐車場を利用している住民の半数以上の合意が得られにくくなるのでは？　と思っています。

権利と行使は別物と考えます。よって権利数分用意する必要は無いと考えます。削減台数が適切だと仮定した場合、全体費用が小さくなりますので、一世帯負担額も小さくなります、よって合意は得やすいかと思われます。

規模感は異なりますが、駐輪場と同じ考え方かと思います。

みなさんが駐車場料金のUPと修繕積立金のUPについて、議論しました。
実は管理コストの見直しが工夫によって、金額がもっと大きいです。
私の案：
　１．必要な業務を洗い出し
　２．１の結果に、住民が自分で対応できるものが自分でやる、
　　　特に夜の業務。
　３．残り業務が管理会社のコンペを行う

日本語が判りづらいのですが、要は管理会社を見直してかつ、一部を住民作業とすべき
との意見ですよね。
前者は賛成ですが、後者は少々負担してもいいから管理会社にやってほしいですね。

>>898の投稿は少しわかりにくいのですが、管理費をいくら工面しても駐車場の更新資金には
大幅に足りないということだけはわかります。

夜間の委託業務は「住民がやる」という選択肢よりは「やめる」方が現実的でしょうね。