アトラス国領

植栽関係のメンテは管理会社との契約に入ってないのかな？

入居中の部屋が１部屋早くも売りに出てますね・・・

確かにゴミは多いですね。
敷地内でのタバコポイ捨ては悲しくなりますね。

先日も野川の方の木で子供が遊んでいた翌日に
大きな枝が折られて捨ててあり、何とも言えない気持ちになりました。

外の路地床の石張りの汚れも気になります

東急に委託した時点で選択ミス。粗利率45%ですよ。エレベーターのカゴ床にマットくらい敷こうよ。ダメダメ管理会社ってのは業界じゃ有名です

除草作業見ましたよ。
管理人さんは、私は信頼できるかたがただと思っています。
気になる事はなんでも管理人さんに相談されたらいいと思います。
きっと迅速に誠実に対応してくださると思います。

下請けに出す額が低すぎなの。作業人工が少なければ二日じゃ終わらんでしょ。管理人は時給で働く決定権などないただの雇われ人です。

写真のとおり雑草で元々植えてある植栽が見えないどころか、外灯まで隠れようとしてますね。
最初からこれじゃあ、先が非常に不安ですね。まだ、完売してないし。
仕事の範囲をもっと明確にして点検すべきでは。

もともとの販売分のほか、
地権者さんの部屋と思われるものがまだ売られていたり、
入居済みの部屋がすでに売りに出たり、
完売はあるのかな？

完売はあるか、という点ですが、同時期に売り出されたマンションは、時期が悪かったため、多かれ少なかれ苦戦しています。ただ、ここは駅近でもあり、ほとんど完売に近い状態まで来ていてもう一歩というのが現状でしょう。周辺の駅遠マンションには、３割くらい残っているところもあると聞きます。

四季の小径（サウスタワーとイーストタワーの間）の結構大きな木が、早々に枯れてしまってますね。結構目立つし販売に影響はないのでしょうか。
それよりも、竣工５ヶ月目で管理組合の費用で植え替えと言うことになるのでしょうか？

先日住友の営業マンに尋ねたらあと８戸売れ残っていると言ってました。
でも、未入居の方がまだいるようですね。
私はタワー棟の住人ですが、来週の花火大会見れますかね？部屋から見れたらラッキーなのですが・・・

今日の二子玉川の花火大会は見えましたか？

二子玉の花火は見えませんでした・・・

川崎市制記念多摩川花火大会は遠くに見えました。

天候悪く素晴らしい花火とはなりませんでしたが、
調布の花火大会はいかがでしたか？

予想以上に部屋から見えまして、大変満足しています。
なんとか来年は期待したいものですね。

「ミニ縁日」にも参加させて貰いまして、大変充実した一日となりました。
是非次回も楽しみにしております。

私は多摩川の河川敷付近まで観に行きましたが、
高く上がる大きな花火はモヤ（雲？、煙？）の中に入ってしまい
ほとんど見えませんでしたね。

たかが花火だもんね

これから入居予定ですが、豪雨での野川の増水程度はいかかですか？

東京都建設局　野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/index/menu02-06.htm

参考までに。

市内では1番か2番くらいの高級マンションになってしまいましたね。

駅遠、騒音、工場、川向こう、乙です。

高級物件じゃなくて割高物件でしょｗ　
市内１、2のって・・・そんな勘違いもあるのですね。
野川の景観に期待して購入したものの昨今のゲリラ豪雨に不安を感じてますよ。
確かに昔から高級物件は川沿いには存在しませんね。

野川。不安はありましたが東京都建設局などの資料によれば海抜高度等の地形的に
みて比較的安全な立地では。と考えましたが。。。割高については同感です。

調布市に住んで４０年以上ですが、野川が氾濫・決壊したと言う話は
聞いたことありません。（多摩川の決壊は有名ですけど・・・）
若葉町を流れる入間川は昭和５０年頃何度か氾濫したことがありますが、
その後は入間川も整備されて氾濫するようなことはないようです。

若葉町で溢れたのは去年のことだったと思うが？

自然環境、買い物環境、駅からの距離ほか、かなり満足しています。

が、上階からの音に悩ｎでいます。人が走るような、バタバタという音が、１０秒位続くことが頻繁です。そんな広い部屋はありませんから（１０秒も走る距離はありませんから）、身体をつかう（ステップをともなう）ＴＶゲームや体操をしているのでしょうか。お子さんが学校のはずの時間帯や、深夜１２時を過ぎてから鳴ることもしばしばです。

最初に書いたように、住環境はおおむね気に入っているので、上階の方と険悪な関係になって住みにくくなるのも嫌です。でも、音にもまいり始めています。

最近、ペットのことの注意書きが掲示されていましたね。よくある対応例ですが、管理人様（あるいは管理組合）に相談すると、注意を促す掲示をしてくれたり、注意文書を配布してくれたりするのでしょうか。どなたか、音のことで管理人様（あるいは管理組合）に相談した方いらっしゃいますか。

新丸子ではなく下丸子だった。

水は高いところから低いところに流れるって事ではないでしょうか・・。
そして低いところに集まった水が川になった。
安心と自然の摂理は必然で結ばれてるならば、川沿いの危険性は考慮しなければならないでしょうね。
とは言っても、元来の地盤はそれほど弱くないようなので二子玉の様に地盤沈下との戦いにならない分まだましかと思います。
例外的な高級物件を取り上げても意味無いかと・・(笑)

最近越してきました。宜しくお願いします。

物件HPに、いよいよ最終1邸！！との記載があり完売しそうですね。

物件ＨＰ
http://www.atlas-club.com/bukken/kokuryo.php

物件HPによると全戸完売したようですね。年内完売で安心しました。

この厳しい情勢の中、全戸完売お祝い申し上げます。

寒い時期に、この朗報は心が温まる気持でいっぱいです。

暖かくなる季節に、３２０家族の皆さんにお会い出来る事を
楽しみにしております。

アトラス国領おめでとう。

↑↑↑↑↑↑↑↑↑

旭化成の社員、もしくは管理会社の人？

普通の入居済み住民が何で、デベにお祝いで心温まるのか意味不明。

上階が未入居の方がうれしいでしょう。

＞＞１０６さん

１０５です。失礼しました。

私は地権者です。

この建替え計画は一言では語れないくらい長かったのです。

この時をを待っておりました。

でもぜんぜん上の音しないよ？

１０５さん。

納得しました。地権者さんなのですね。
ＨＮが紛らわしかったので、勘違いしました。

スライド式自転車ラック狭すぎませんか？

ちょっと出し入れしづらいですね。

南側のＵＲ職員住宅の跡地は、特別養護老人ホームの建設が決まったようですね。
今日、そのお知らせが届きました。
鉄筋コンクリート地上５階建ての建物になるみたいです。
階高が同じだと仮定すると、５階以下は南側の眺望は遮られそうです。

当マンションにとっての経済効果は無さそうですね。寧ろマイナスかな。よろよろアトラスの敷地を徘徊したりしなければいいのですが。。

具体的に、どこの特別養護老人ホームなのでしょうか？

ここ関連の施設のようですね。

http://www.tokokai.or.jp/aboutus.html

アトラス国領は完売したといわれていますが、旭化成ホームズが取得した住戸は殆ど売れていないということを言う人がいます。夜になっても電気がつかない部屋が多数あるとか。また、登記名義がかわっていないとかいう奇怪な話も。

　そんなばかなと思って、ネットで情報を情報を得ようとしましたが、昨年12月に完売したと言うニュースが流された以後は、情報がぱったり途絶えているみたいです。

　これは何なのですか？

花火大会がいよいよ来月ですね。

今年こそ、綺麗にみえますように。

家からは、はっきり見えるのでとても楽しみです。

理事会、何やってるの？

理事会は総辞職しないとならんね。

NO118　NO119　は、同じ人？
いったい何が言いたいの、何を伝えたいの？

管理会社とどんな関係を構築してるんだって話でしょう。

一方的に解除通告される関係？
ここに至るのにどちらに非があるのだろう？

お掃除のおばさんたち、いつも熱心に綺麗にしてくださっているのに、今回の件でやめさせられてしまうと聞いて残念です。管理人さん、お掃除の方、それぞれの皆さんは良い方ばかりなのに。

本当にここでいいの？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/

この際、こんなのも利用してみたら・・・・

http://oasis-net.jp/functional/index.html

私も、「一方的」という形容詞をつけたり、「（苦笑）」とか「（笑）」なんて感情的な表現をした議事報告を配布するところを見ると、先方の非ばかりではないのではと思っています。

ただ、こうなったら、より良い落とし処に収まって欲しいです。「安かろう、悪かろう」はいやですし、マンション管理は資産価値につながりますので、１位の会社はやめて欲しいです。もっとも、参加者アンケートの結果を見れば、参加した人の気持ちは、「「安かろう、悪かろう」はいや」というところですね。

ところで、その参加者アンケート、そこに理事会メンバーの票が入っていれば、この序列は「？」です。「理事会推薦」を挙げるならば、理事会メンバーの投票は除くべきです。それを含めた結果が、「あれ」ならば、理事会メンバー以外は他社を選んだことになります。「理事会推薦とアンケート１位が同じ会社」というのは、かなり意図的な表現にも感じます。

お掃除の方も、管理人の方も、警備会社の方も、皆さん良い方でした。解約が決まっても、きちんと業務をしてくれています。お礼申し上げます。

NO１２４の中に気になる記載があります。

２００９年６月３０日朝日新聞朝刊に「修繕積立金持逃げ　マンション管理会社の横領相次ぐ」１0社。

その中に、NHは　被害件数８件で入っているが、持ち逃げされたらどうするの？

東急について「会計が問題」と言いながら、この会社を推薦って、変です。また、推薦理由として理由として、会計が明瞭みないなことを言っています。ってことは、「推薦基準（あのポイント表）自体がいい加減」ってことでしょう。

そんなことないと思いたいですが、理事会が住民意志を１社に誘引しているようにも思えます。

この前の住民アンケートでは、常識的な会社が２位でしたので、全体アンケートの結果を期待しましょう。

東急の個人情報の扱い方って不適切だと伺いました。
不安です。守秘義務とかどうでしょう？

売り出し中の部屋、なかなか売れませんね。
買うとき高値だったので高く売りたいのでしょうが、国領の相場を考えればあと300〜500万くらい下げないと無理でしょうか。

5480万円でしたっけ。
せめて4000万円台でないと厳しいように思います。

買ったころはちょうどミニバブルのピークだったので
高く売りたい気持ちは分からなくはないのですが。

売れなくて当初の価格より200万下げてますね。
一方で、逆に新築時の1割増しで売りに出した方もあらわれました。
すごい強気の価格設定ですね・・・

いくらで売りに出すかは自由だけど、強気すぎて売れなくてさらし物になってしまうのもどうかと思うよ。
今は相場を知る手段はいくらでもあるから、世間知らずな価格で買う人はいないよね。

管理会社評価　　http://www.a-lab.co.jp/research/press090821.html

5500万円で売りに出してずーっと売れなかった85m2のお部屋。
4700万円台まで下げて売れたみたいですね。
現実の相場はそれくらいなのかな。

東急ｺﾐｭﾆﾃｲは、最悪な管理会社です。地区の不動産屋に個人情報が漏れています。H棟12階には、住友林業のVIPが住んでいます。I棟5階には、新聞社の取締役が住んでいます。東急ｺﾐｭﾆﾃｲのずさんな管理のため、入居者全員の個人情報が漏れています。管理人もだらしなく、やる気も無い、勤務中に煙草を吸ったり、新聞屋とグルになり、マンションの新規の情報を新聞屋に流し、リﾍﾞｲﾄを貰ったり、新聞をタダで貰っています。

警備員がいるが、まったくの「役立たず」24時間対応なのに連絡しても連絡が取れないことが「頻繁に」あります。
駐車場のトラブルが日常的にあり、管理人、警備員の対応が「まったく」ダメです。高い管理費を支払っているのに東急ｺﾐｭﾆﾃｲの無能な管理人、警備員には、呆れます。

中古でここを検討している者です。

そんなに悪い管理状況とは思いませんでした。
大手なのにひどいですね。
変えられないのでしょうか？コンペなどして。

ここの管理会社って、そもそも東急コミュニティさんでしたっけ？？

中古物件にはそのように思いっきり記載されているので、そうなんでしょう。

今、アトラスの隣で工事をやってますが、何を建設してるんですか。

隣で建てているのは特別養護老人ホームです。

購入を検討しています。入居者の方々に質問です。
アトラス入居後、満足してますか？
満足してる点、または不満に思っている点があったら教えてください。

私も検討しています。
たかくないですか？

まだ築浅なので高値で売りに出ていますね。
でも、管理費と修繕費、車を所有していれば、住宅ローン以外に月3万以上の出費が永遠に続くのを考えると
一戸建てを買ったほうがいいかも？と思ってしまうところです。

国領は固定資産税も高いですしね。
新築の減免期間が終わったら30万近いんじゃないでしょうか。

国領周辺は固定資産税が高いですね。急行停車駅でもないのに。。
近隣の急行停車駅の駅徒歩10分くらいの物件でも、固定資産税はここの半額程度ですよ。

ここのマンションは住戸数に対して敷地が広くないですか？
敷地が広いと１住戸当りの土地の持分が多くなって固定資産税も多くなりますよ。

ここは今話題の旭化成が絡んでるんですか？

日本ハウズイングが管理してんの？。エイユウはまだやってんの？。

ここのマンションの維持費はかなりかかると思う。

建て替えの前の建物は築何年で建て替えとなったのでしょうか？
地権者の方など、どなたか教えていただけないでしょうか。
お願いいたします。

道路の方は開通したのかな？、開通したらかなりの交通量になるわな。

>>193
1964～2007年だから43年余ですね
元は日本住宅公団の分譲団地
現在の建物は旭化成不動産レジデンスの自信作らしいですが
新旧住民間の意識格差とか対立感情あるでしょうね

>>165
旭化成不動産レジデンスは改築再建コンサルタントで
住民の意見調整と企画設計のみの関与ですが
建物配置や運営管理方法にかなり無理があるような

スレチを理解して、今こちらの購入を検討していて、周辺の物件を色々とみた中で一番いいなと思ってます。最後に住民の皆様に背中を押してもらえると嬉しいなと。。

小学校前というのも非常に魅力的でして。

前管理人の前科って何ですか？

駐輪場の自転車タイヤ切り裂き事件

安易な修繕積立金値上げって理事会は日ハの言いなりですか？

誹謗中傷告発文書　器物損壊　管理組合多数派工作　民度低い住民

まだ日本ハウジングなんか、まぁしぶといねぇ。

>>215 名無しさん
日本ハウジングの管理人はろくなの居ないからな。

>>217 名無しさん既にね。

>>132 匿名さん俺なら買わないな。

>>215 名無しさん
名前は？、O部、Iずみどちらかな？

このマンションの住民はアホ。

>>225
管理組合理事に過剰な要求するのは一種のパワハラですよ
好き好んで自発的に就任してるわけじゃないし
組合崩壊したら誰が困るんですかねぇ？

このマンションは棟数が多いのと形状が無駄に複雑だから大規模修繕はお金かかりますよね。

建物形状の凹凸が原因で大規模修繕費増額はあるでしょうね。
建物の棟数は１戸当たりの修繕積立金にはほとんど影響しません。
１棟あたり戸数で均等割りだから１棟マンションと同じ計算です。

この団地の特異性は各棟ごとに修繕積立金の独立採算ルールを設定している事です。
どうして、そんな不合理なルールがあるのかよくわかりません。
再開発計画時の住民派閥によるような気もしますが、
建築関連法による通達とも言われています。

ここの住民、管理会社、警備会社はろくなもんじゃねぇよ??。

このマンションのフリースペース、日中ドアを開けないとカビ臭くなるからのぅ。

川に面しているから湿気が籠るのは当然。会議室はなおさら
管理会社TC,NHがだめならどこが良いのか？業界標準と言うものがあるし
契約条件はあくまでも組合運営コンサル・サポート
そして管理人はアルバイト契約

大規模修繕工事は大丈夫かな?。

今さら何を？すでに半分以上終わってるじゃないですか？
収支報告が楽しみ♪

管理組合繰り越し未解決課題
・G棟外壁タイル大量剥離落下問題
・駐輪場・駐車場の設備改修
・ゴミ集積所マナー問題
・修繕積立金不足問題

本気でタイルの打診検査してたらまだまだ終わらないような。貼り直しの枚数も半端ないだろうし。

旭化成不動産レジデンスと言う新参デベロッパーに安藤ハザマと言う三流ゼネコン
最悪の組合せじゃないですか？
そしてタイル未経験の零細工務店に外壁工事丸投げ
旧国領団地管理組合の不手際

それにも増してアトラス管理組合理事会の設備担当は何をやっていたんでしょうね？
初期不良・施工ミス保証期間は竣工10年以内ですよ

第３期～第１０期頃の理事会が長期修繕委員会も開催せず長期修繕計画書メンテナンスも怠った事
その間の建材費高騰・人件費上昇が考慮されず12年前の見積もり金額のまま放置
管理委託会社は信用できない
管理組合役員も仕事しない

競争入札を最安値落札したペンキ屋風情の新興業者に
外壁タイル工事ができると思うのか？

あと１か月で定期総会
ポイントは大規模修繕の結果報告と修繕積立金ですかい？

イワサ・アンド・エムズ「タイルは全棟貼替えが必要。工費は大幅増額せざるを得ない」
管理組合「旭化成様、責任持って施工不良保証してくれ！」
旭化成「保証期間外だから難しいが一応安藤ハザマには問い合わせてみる」
安藤ハザマ「知らん、おととい来やがれ。自業自得じゃ」

修繕積立金の値上げには各棟ごとの値上げプランと総会議決が必要
その時、問題になるのはアトラス国領では『各棟管理方式』を採用していること
何が問題かと言うと大規模修繕工事では基本料金固定費は一定額かかるが
低層棟は高層棟に比べて住居戸数が少ないため一戸当たりの値上げ幅が圧倒的に高い
単棟マンションでは全住民一蓮托生だから合意形成は容易だが
ここは各棟管理方式にもかかわらず組合運営だけが全棟一括管理方法の
ねじれた運営しているから利害対立で組合が分裂しないか心配
同じ管理組合内で費用負担格差があれば不満・嫉妬・足の引っ張り合いも起こるであろう
そうやって過去に幾つもの管理組合運営が破綻した

ここは昔の管理組合が建替え計画の時に団地一括建替えか棟別建替えの二者択一で
後者を選択したから今の管理組合も棟別管理方式で各棟独立採算制なんだよ
だけど今の管理組合が全棟一括管理方式か棟別管理方式かは現在の組合員が起案して採決できるはずなんだ

理事会役員が無知で不勉強で情弱で無責任なのだ
だからデベロッパー・ゼネコン・管理会社から足元を見られてぼったくられるのだ
管理会社フロントマンお任せでいい様に使われる
なぜなら彼らは国交省ガイドライン・不動産業界ノウハウ・ゼネコンとの付き合い方を公開伝授しない

地下の機械式駐車場がこの先いろいろとお金がかかりそう。

京王線国領駅が突如として全国的に有名になったじゃないですか

第４号議案と第８号議案以外は問題の核心に触れないわけね

>>244 住民板ユーザーさん6さん

だってここの理事会らはバカばっかだもん、日本ハウジングなんかを招いてさ。あとは警備なんかは無人でいいんじゃねぇの。

>>232 さん

>>232 名無しさん
無人にしたら？む・じ・ん。

大規模修繕工事完了ご苦労様です
そんでＧ棟タイル不具合率調査結果は非公表のまま理事会マターですかい？
安藤ハザマ相手に民事訴訟でも起こして勝てるとでも思ってるんですかい？
そんでもって長期修繕計画の収支決算報告は年度末まで先延ばしですかい？

ここの管理人は本当にクソばかり、住民もクソだけどな。

長期修繕予備費とは？
・大規模災害による建造物全半壊を想定した再建費用・備蓄準備金である
・各棟ごとに独立採算制である

問題点
・長期修繕予備費の流用は原則として禁止されている
・今回前年度の大規模修繕工事の赤字補填に長期修繕予備費が流用されている
・Ｇ棟では特に外壁タイルのほぼ全面貼り替えのために長期修繕予備費の多くが融かされた
・一度欠損した長期修繕予備費を必要十分額まで回復させるためには
積立期間にもよるが修繕積立金を現在の200%近くまで値上げする必要があり
大きな住民負担を伴う
・Ｇ棟の外壁タイル初期不良は交通事故ハズレくじ的な不運要素が強く
健全な管理組織運営としては一蓮托生の精神で全棟住民で公平負担するのが望ましいとされる

>>253 名無しさん

友人がアトラスの中古物件を待っています。売却希望の居住者さんがいましたらぜひご一報を！

お盆休み明けから定期総会資料作成開始
１．大規模修繕工事の収支報告
２．長期修繕計画更新内容
３．修繕積立金の値上げプラン説明会
４．外壁タイル初期施工不良に対する安藤ハザマへの損害賠償請求

ここのマンション、本当に暗すぎる。住民も暗すぎ、管理人、清掃員、警備員はろくでなしだな。

>>137 入居済みさん
それなら自主管理にしたら？。軽微は無人で。

昔は公団住宅タイプのコンクリート長屋だったくせに
何を勘違いしたのか超高級物件もどき再建事業気持ち悪い
諸悪の根源は国領団地管理組合と旭化成不動産
24時間スタッフ駐在のホテルフロントカウンター
高級外車ＯK機械式駐車場
チェーン開閉踏切ゲート

>>258 通りすがりさん

だってここの全住民は多吾作ばっかだもん。

東急は抜けて正解??。要するに住民のクソどもは日本ハウズイングの金づる。まぁ野糞以下の住民は日本ハウズイングの言いなりだな。

>>238 住民板ユーザーさん4さん

自業自得

外壁タイル補修工事までに10年経過
初回の大規模修繕工事の実施が２年遅れ
長期修繕計画の改定が３年遅れ
機械式駐車場の補修工事が未完了
駐輪場のリフォーム計画が見合わせ先送り
つくづく仕事しない管理組合理事会だねえ

管理組合、今年の抱負
今年こそは実現しよう！修繕積立金値上げ！

管理計画認定制度には程遠い民度

この時節に修繕積立金２倍とか(笑笑笑)

週刊現代コラムによると団塊世代の元VIPがカスタマーハラスメントの元凶だそうです

不動産ジャーナリストが低俗週刊誌コラムに書いているようなモンスター住民って本当にいるんですか？
今まで原稿料稼ぎのでっち上げ空想作文だと思ってました

大規模修繕の残り部分追加工事