コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

５０年前から土木と建築が使われてるセメントが違うとは思われませんけどね～！！

それに銭高は建築の専門家じゃないの？

＞＞それに銭高は建築の専門家じゃないの？

建築会社はすべて自分達で建物を造るわけではありません。
各部分の専門業者が下請けして造る共同体です。
設計事務所の設計者や現場の所長等も専門的なことを全部理解しているわけではないので設計する段階や現場において所長等は専門業者から工法や納まりを聞いて実行するのが現状です。
ＧＣがすべてを理解しているかと言うとそれは理解していないでしょう。

＞＞

５０年前から土木と建築が使われてるセメントが違うとは思われませんけどね～！！
土木と建築の価格が全然違いますしコンクリートの厚みも全然違います。
何でもグレードの違いは存在しますので知らないのでしたら、よく調べてくださいね。

６６６・６６７さんは、このままで良いと思っているのですか。

＞＞第三者機関である建築研究振興協会の推薦で大学教授が現地調査をして

イニシアが依頼した設計事務所が調査したはずで補修方法は提案されていません。
調査報告書をよく見て下さい。
イニシアの息のかかった機関では、果たして信頼できるか疑問です。

何か大きな誤解をしているようです。
鉄筋コンクリートの構造の専門家がおっしゃっていたことです。
鉄筋コンクリートは常に浸潤していれば安定して問題はないそうです。
地下水位のあるところで水位以下に地下構造物をつくることは水浸しになるということですが、
何も問題はないそうです。
河川の橋脚や海底トンネルや埋立地の高層マンションの長い基礎杭はすべて中の鉄筋まで水浸しですが、何も問題はないそうです。
このマンションは周辺は地下水位3mくらいのところに地下16mの構造物を作っているので地下浸透水の処理をしなければなりませんが、強固な支持層に広い直接基礎でつくっており、他の杭基礎工法に比べて耐震性も高く、液状化の影響も低く、お金のかかったグレードの高い工法とのことです。

1号機にB2での豪雨時に数時間水が滴っていた件ですが、防災センターもコスモスライフも理事会も承知していますよ。でも地下の外壁の水とは無関係とのことです。エレベーターシャフトだそうです。確かに車路や廊下、機械室等他のどこにも漏水はないので、納得しました。

以前、他のマンションで瑕疵を経験しましたが、
「第三者機関」を過大評価してませんか？

私の経験では、
管理組合が依頼した第三者機関とデベが依頼した第三者機関とが、
意見の対立をしていました。

地下漏水って大げさだけど、設計の範囲内の地下水の浸入を流す、排水口がつまったので、

2度とつまらないようにした、と聞きました。

建物の強度に影響するものではない、とも聞きました。

針小棒大に騒ぎすぎて見苦しいです。

疑問のある人は直接コスモスや銭高や4期理事と相談してください。

あっ匿名はだめだそうですよ。ひどい匿名の投書があったそうで、匿名はスルーだそうです。

ストレスが多すぎてつらいです。

＞＞鉄筋コンクリートは常に浸潤していれば安定して問題はないそうです。

クラック（ひび割れ）等がなくコンクリート内に水が浸透しないのが条件です。

＞＞地下の外壁の水とは無関係とのことです。地下の外壁の水とは無関係とのことです。エレベーターシャフトだそうです。

エレベーターシャフトの水はどこからそしてどうして天井に回ったのですか。
エレベーター部分に水が浸透していたら、それはそれで問題でしょう。機械に影響を与えて故障の原因になり安全性も問題では。
問題がないと思われるのでしたら、責任を持って理事会がきちんとお知らせするべきでは、

６７０・６７１は・６７３はどうも地下問題をこれ以上問題視したくない現理事長さんのようです。

６７２さんのおっしゃっていることが正解ですよ。
都合の悪くなる方の意見を鵜呑みにしないで客観的に判断してください。

＞＞疑問のある人は直接コスモスや銭高や4期理事と相談してください。

それではコスモスに電話をかけた方を無視するのですか。
匿名は無視します？おかしいでしょう、匿名でも実際に事故が起きているのであれば取り上げるべきでしょう。
しつこく名前を聞かれたために後で嫌がらせを受ける心配があると思って名乗らなかったそうです。
実際他のマンションでイニシアと訴訟問題まで発展した理事会の方の会社まで嫌がらせがあったと聞いています。

将来的にこれ以上問題がないと言い張るのでしたら、責任の所在をはっきりさせるためにイニシア・銭高・ライフ・理事会の連名で誓約書を作成して、そのコピーを全区分所有者に配布されたらいかがですか。
コピー代が無駄とは誰も言いませんし安心するでしょう。

凄いクレーマーがお一人いらっしゃいますね。

↑　楽観主義者がお一人いらっしゃいますね。

地下の問題を直視すべきと思います。
素人でも無視できないと感じる事態を変に事実を歪曲し、この問題を避けようとする方がいらっしゃるように思ってしまいます。

この件は重要な問題だと思いますが、この掲示板で議論する内容では無いと思います。

でも情報が入らないので仕方ないのでは。
多くの方がこの掲示板で事実を知った訳で、理事会・管理会社がもっとチラシや掲示板を利用して情報を流してくれていれば、ここで大騒ぎになっていないでしょう。

ちなみに、先日の漏水はエレベーターの前だけじゃないですよ。
地下三階の駐車場に行く途中の床をひきで見てみてください。カーペットの色でその時の水の量がわかるとおもいます。

あ、でもこれも、６７８さんにクレーマーと言われてしまうかも・・・

わたしは、まだ建って四年位のマンションなので、より良い暮らしのために、気づいた事を皆にも気が付いてもらいたいだけなんです。見てみぬ振りだって出来るのですから・・・

皆さんでより安心で住みよいマンションにしましょうよ。

682です。事実とすれば大変重要な問題ですが、誰でも見れる掲示板では無く、しかるべく場所で議論すべきでは？

＞＞わたしは、まだ建って四年位のマンションなので、より良い暮らしのために、気づいた事を皆にも気が付いてもらいたいだけなんです。見てみぬ振りだって出来るのですから・・・

同感です。
確かにオープンの場で書き込みのは風証被害の可能性もありますが、隠されて取り返しのきかない事態になる前に、きちんと直してもらうためには、より多くの人に事実をしってもらい、うやむやにされないようにしたいと思います。

住民よりも多くの人に？？？本当に事実と言えますか？？？

１０月の理事会において、全然話し合われていないじゃないですか？
何カ所も事故が起きているのに、これよりも緊急な重大な事項があるのですか？

あ　また　６７８さんにクレーマーと言われてしまうかも・・・

数ヶ所漏水しているの事実じゃないの？

＞クラック（ひび割れ）等がなくコンクリート内に水が浸透しないのが条件です。
科学的に不適当な表現です。

通常の打設で0.2mm以下の微細なクラックが生じることは仕方ありません。
0.6mm以上の粗大なクラックがみられるようなら、補修も必要ですし、打設後早期（2年未満）でみられるようなら、施工不良も疑われます。

また地下水圧のかかっているところでは、0.1mm以下のクラックでも水は浸透します。

従って、地下水位以深の地下の鉄筋コンクリート構造物の鉄筋は水につかることが前提になっています。

それで錆は大丈夫なのか＞大丈夫なのだそうです。

鉄の錆は空気中の酸素による酸化なので、空気中に露出し、時々ぬれるのが、錆が進行しやすい状態で、
常に地下水に浸っていると却って錆び難いのだそうです。

また健常なコンクリートは強アルカリ性であり、アルカリ性のコンクリートに包まれていることで鉄の酸化＞錆が進まない仕組みになっています。

このマンションのはつり検査（打設後6年）では、コンクリートの中性化は全く観察されず、鉄筋の腐食もみられませんでした（グレードⅠ、錆評点0）　

おっしゃる通り空気中の炭酸ガスにより中性化され鉄筋がさびます。
しかし外側から水が浸透して漏水していることは内側までクラックが入っており、内側のクラックを通して空気中の炭酸ガスによって鉄筋が錆びることになります。絶対に錆びないとはいいきけれません。
そのために地下外壁のクラック等による漏水の補修方法として地下トンネルにも採用されている内側から水に反応して硬化するものを注入してクラックをふさいで水を止める方法がとられています。
クラックによる水の進入は問題が生じるからこのような方法で補修を行うのであって、問題がなければ補修を行わないでしょうしこのような工法を考える必要ないことになります。
それに本当に問題ないのでしたら、どうして４月に補修をおこなったのですか。

＞＞アルカリ性のコンクリートに包まれていることで鉄の酸化＞錆が進まない仕組みになっています。
炭酸ガスによってコンクリートはアルカル性が失われて中性化します。壁の内側のクラックから炭酸ガスが入り込みます。
はつりをして検査して大丈夫はあくまで現在のことであって将来も大丈夫と言い切れますか。

＞＞時々ぬれるのが、錆が進行しやすい状態
クラックから水が浸透すればときどきぬれるのではないでしょうか。

今回の地下の問題は理事会で大丈夫と太鼓判を押すのでしたら、将来の責任所在をはっきりさせる為に全区分所有者に声明文を出して下さい。そうすればこの問題は解決すると思います。

>691,692
何でこの人は自分できちんとものを調べないのだろう。
何で今頃公開の匿名掲示板で騒ぐのだろう。
2月の臨時総会で説明があり、補修工事が承認され、施行されているのです。出席しなかったのかな。
納得できないのならば、この2年理事会等でどういう資料をもとに、どういう検討がなされたか自分できちんと確認し、それでも納得できなければ、イニシアでも銭高でも、コスモスライフでも関わった人が明記されているのだから、聞いたらいいでしょう。
それでも納得できなければ来期の理事になり、徹底的に研究あるいは交渉すればいいでしょう。
この問題は昨日や今日始まった事ではなく3期4期理事会中心にまる2年、関係者の数十時間の折衝の積み重ねがあることなのです。
それにこのマンションはあなただけのものではありません。
不十分な論拠でやたら不安を煽る事は、他の善良なる区分所有者の迷惑になっていることに気がつきませんか。

＞私の経験では、
管理組合が依頼した第三者機関とデベが依頼した第三者機関とが、
意見の対立をしていました。

今回はコスモスがARCエンジニアリングを第三者機関として参加させましたが、
当時の理事長が異議を唱え、港区の紹介で中立な第三者機関として参加したのが、
建築研究振興協会です。ちょっと調べればわかりますが、いい加減な機関ではありません。
補修工事案は銭高の独断ではなく、建築研究振興協会の意見をいれ、確認をとったものです。
さらに日本コンクリート工学協会指針からは補修不要と判定されたクラックに対しても、
当時の理事会の意見で補修を加えたそうです。

＞おっしゃる通り空気中の炭酸ガスにより中性化され鉄筋がさびます。
鉄筋は酸素によって酸化され、さびるのだと思います。

それで補修の結果、水漏れはどうなったの？
前に凄い水漏れがあったっていうのは嘘なの？
それとも補修してるから水漏れしても平気なの？
水漏れ放置するの？

はつり検査については、私は素人なので、詳しくはわかりませんが、

理事会（当時）からお借りした報告書のうつしによりますと、

検査はクラックがあり、水が進入しているところで行っており、

鉄筋までコンクリートのかぶり厚が40mmあるところで、工事完了後5年で、

コンクリートの中性化は全くみられなかったそうです。

たとえとして、5年で1mmの中性化があったとして、40mm先の鉄筋まで200年。

2mmの中性化があったとしても100年かかると思いますが。

疑問があれば、きちんとした形で調査をした銭高組や、理事会に聞かれたらどうかと思います。

これ以上匿名をいいことに、公開の場で非難するのは、誹謗中傷といわれても仕方ないのではないですか。

＞それで補修の結果、水漏れはどうなったの？

きちんと名乗って区分所有者であることを明らかにして、理事会なり、コスモスライフに自分で聞いてください。

地下の漏水は紛れもなく起きています。
その事実は何を言おうと変えられません。
コンクリートがどうの鉄筋がどうのの問題ではなく
瑕疵担保をイニシアに要求すべきで、原因は管理組合が証明することではなく、イニシアが調査診断すべき問題です。
将来に向かって問題がないとは言い切れず、まずは瑕疵担保責任を要求するのが筋でしょう。
問題をすり替えないで、

建築研究振興協会は港区の紹介？
イニシアが調査をＡＲＣに依頼し、診断を建築研究振興協会に依頼したと思っていましたけど。
まあどちらでもいいですけど、
どちらにしても理事会が積極的ではないことに疑問を感じます。
イニシアに要求するのに何のためらいがあるのかな～
正式な意見書がないため、
匿名だから
掲示板を心配しているようですが、実際自分に置き換えてみて、他のマンションの掲示板を見てますか。
自分のマンションでも何人の人が見ているのか、半数もいないんじゃないの。

＞＞＞おっしゃる通り空気中の炭酸ガスにより中性化され鉄筋がさびます。
鉄筋は酸素によって酸化され、さびるのだと思います。

コンクリートは、アルカリ性の性質をもつため鉄を腐食から保護しています。コンクリート中の水酸化カルシウムが空気中の炭酸ガス（二酸化炭素）と反応してアルカリ性を失い、炭酸カルシウムになる現象を中性化と言います。
中性化になることは保護するアルカリ性が失って鉄の腐食が進むという事です。
ですから間違いではありません。

＞＞たとえとして、5年で1mmの中性化があったとして、40mm先の鉄筋まで200年。

５年で１ｍｍの中性化とは何を根拠にしているのですか。
クラックの大きさや炭酸ガスの多さなど条件はまちまちです。
一概に同条件ではありませんし、地下水（塩分の多さ等）の状態にもよります。
１ｍｍ以上進まないなんて何の根拠もないでしょう。

ここのマンション壊して立て直せば！！

そんなに心配なら、理事会の動きがきにいらないのなら、自分が理事に立候補して、
ボランティアで、本職以外に何十時間も費やして、好きなだけ、コスモスと交渉すればいいじゃないですか。
瑕疵担保責任の期間はまだ何年もありますよ。
誰が悪い、会社が悪いという前に行動しなさいよ。
匿名をいいことに文句いってるだけなら、只の煽り屋？クレーマー？

このスレみていて思ったのだけど、建物の問題より、人の問題のが大きいんじゃない。

難しい事を誰も言っていないでしょう。
ただイニシアに瑕疵担保責任を履行してくださいと理事会が要求するだけです。
それをクレーマーと言う方がおかしいでしょう。
正当な要求ではありませんか。
対応が遅れればそれだけ被害が進むおそれがあります。

このスレを読んでみても誹謗中傷はないでしょう。
お互いに疑問点をぶつけあっているだけで、
むしろ６９８さんとか７０４さんの方が誹謗中傷しているように感じます。

コスモポリスは港南ナンバーワンマンションです！

瑕疵担保責任は法的責任ですから、不履行の場合は損害賠償請求ができます。

しかし、７０８さんが言うように、もし専門委員会を立ち上げるのでしたら、住民の中に建築関係者が居ても責任を負いたくないとか内々に仕事を回したとか、後ろ指を指されたくないので、専門のコンサルタントを管理組合で雇うべきでしょう。
あ～こういう事書くとまた自分でやれと言われそう。

710さん
ご意見に賛成します。賛否両論ありますが、①施工者(イニシア・銭高)が主体の調査では中立性に疑問をもたれるかたもいらっしゃると思いますし、②前回の調査・検証で十分だと思われる方もいらっしゃると思います。

①の方々は、｢管理組合・理事会主体でもちろん管理費から調査費用を負担してでも再度独自に専門機関による調査して、施工者側と彼らが選定した第三者と言われる機関の結果の妥当性を検証してみる必要がある。②の方は資産価値に無頓着すぎる！」
②の方々は、「前回も第三者の調査機関の検証が行われており、今回の漏水も想定内。貴重な管理費を使ってまで新たに調査をする必要がない」
と思われているのではないでしょうか。①で再調査した場合、前回の補修で問題があるようであれば瑕疵担保責任の範囲内で専門機関が妥当と推奨する補修を行い、その場合は調査費用も含めて施工側に請求してみてもいいのではないでしょうか。（払うかどうかは交渉次第でしょうが。）調査結果が前回と変わらないようであれば調査費は管理費からの持ち出しとなるでしょう。

このような議論が①の方、②の方、中間の意見の方、全く別の意見の方、無関心の方、などいろいろな意見、価値観をお持ちのかたの意見や懸念を記載した上で、臨時総会を開催した上で判断する必要があるような気がします。調査費用がどれくらいなのか、放置しておくリスクはどれくらいなのか（これも調査が必要？）など、議論するにも有る程度の材料が必要だと思います。
710さんがおっしゃるとおり、これを行うには専門家のサポートがあるものの、それをなさる方に多大な時間の犠牲を強いる必要があるとおもいます。現理事の方と①の方が中心となって委員会を設置するのが妥当ではないでしょうか。

これらを全て理事会に丸投げして、｢理事会が全てこれら施工者と交渉してやらせるべきだ！」、「やっていないのは怠慢だ！」というのは少し身勝手なような気がします。交渉するにもこちらに武器が必要です。このような掲示板にいくら書いても、らちがあきませんので理事会に対して第三者調査をすべきなのでそのために是非を問うための臨時総会の開催を正式に求めてみてはいかがでしょうか？

ちなみに私は①と②の中間派です。調査費用の金額の額にもよりますが、将来の安心を担保するためにも必要な出費は惜しむべきではないと思います。一週間前、｢話をそらしている｣と一部の方に批判されましたが、重要性、緊急性の大小もありますが、たまりゅうや裏庭の芝生の補修についても同じ意見です。｢必要な出費は資産価値を落とさないためにも惜しむべきではない｣

ちょっと出張中に活発な意見交換が住民の皆さんの間であったので、長文となって失礼しました。

とにかく、マンションをきれいに保ちましょう。
館内のキズや汚れの補修。
たまりゅう・芝生の植え替え。
地下問題の早期の解決。
池に苔など発生しないように管理する。
このようなとても小さいことです。

地下の水問題は結構深刻だという気がする・・・

聞いた話ですけど、
瑕疵担保責任は１０年と瑕疵を知ってから１年と言う事らしいです。
とにかく、重大かたいしたことがないかは別として請求しないと逃げられる可能性があり、管理組合で費用を出すことになりかねません。
理事会は節約に関しては評価してますが、建物の保存にも、もっと力をいれてほしいと思います。
こんなことを書くと、誹謗・中傷・不安を煽っていると書かれそう。

たしかに。一刻も早く手を打つ必要がありますよ。