コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

地下の漏水の欠陥を知らずに売買が成立した場合、責任は誰がとるのか？
売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約、売り主はイニシアのことではありません。
あくまで新たにマンションを売った者です。

この事実は、知りませんでした。私のように、初めて知って危機感を感じる住民さんも多いと思います。
漏水の事すら知らない住民さんの方が過半数以上でしょう。売買予定が無い住民さんでも、自分の住んでいるマンションの価値が知らぬ間に下がっていたらショックだと思います。
これは、住民さん全員に掲示板等で知らせ、住民さん全員に危機感を感じてもらった方が、管理会社にも強く言えるのではないでしょうか？

受付の人にさりげなく漏水の事を聞いてみたら、知らないとの事・・・

他の住民さんにも上の売買の事を聞いてみたら、イニシアと思っていました。で、自分の身に降りかかる事実を知って初めて危機感を感じたようです。（その住民さんは売買予定ありなので・・・）

住民のみなさん

地下の漏水ですがまたまた問題がおきましたね。でも、新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例という法令がありますので、平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約には、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補責任等)が売主に義務づけられています。前回の工事を終了したからといって、10年が経過していませんのでコスモスイニシアは今回の地下水の浸水に関しても例外なく修補をする義務がありますので、そんなに悲観する必要はありませんよ。心配されている中古売買に関しての一義的な責任は売主さんが負いますが、新築で買っている売主さんが修理の履行を新築時の売主（イニシア）に負わせることになりますから実質はスルーになると思います。
これから理事会の皆さんにはご苦労をかけると思いますが、きちんと交渉してしっかりと補修をしてもらいましょう。
場合によっては理事会側に建築の専門家をコンサルタントとして雇った方がいいかもしれませんね。
それにしてもイニシアがADRで大和ハウス工業に救済されそうでよかったですね。モリモトやジョイントコーポレーションのように破綻していたら、瑕疵担保責任を負わせる相手がいないわけですから。
尚、交渉相手は管理会社（コスモスライフ）ではなく、コスモスイニシアですからお間違いなく！

モリモトはスポンサーつきましたよ

いくら瑕疵担保保証があっても完全に直しきれないでしょう。
特に地下の漏水は原因がつかめず、今回はエレベーターホールの天井ということはどこから水が廻って来ているか原因追及は難しいでしょう。楽観は禁物ですよ。
皆さんが心配しているのはマンションの資産価値が下がることと、マンションを売る時の問題点です。
漏水問題は利害関係者には重要事項として明らかにしなければなりません。これを怠ると損害賠償に発展する可能性があります。
民法上の瑕疵担保責任の追求手段としては、損害賠償請求と契約解除が認められております。（民法５７０条　５６６条）
次ぎに漏水により鉄筋が錆び耐久力が弱くなり、コンクリートも水が浸透して中性化して弱くなり躯体自身弱くなります。漏水を甘く考えない方がいいですよ。欠陥マンションとの風評がたたないようにしっかりした補修計画を表示し情報を区分所有者に共有して欲しいと思います。
瑕疵担保責任はイニシア・銭高にありますがアフターに関してはコスモスライフがイニシアの代行者として責任があります。瑕疵担保責任は法律上発生する法定責任であり、アフターサービスは契約に基づいて発生する約定責任で片方が責任を負えばもう片方が免除されるというものではありません。従ってコスモスライフも当然責任が発生するのです。お間違いないように。
受付嬢が今回の件に関して何も知らされていないことは問題です。
管理会社としてスタッフに問題の重大性を認識することも必要ですし利害関係者からの問い合わせに知りませんでしたら後で大問題になります。
管理会社自身が重要と考えていないのではないでしょうか。

この問題が発生してから理事会は開かれたのでしょうか。
重大性から言ったら臨時理事会を開いてまで問題解決に努力してもらいたいです。
開催されていなかったら理事会に知らされていないのか、問題意識がないのかどちらかでしょう。

売買契約で買い主が目的物と違っていたら（隠れた瑕疵や重要事項で表示されていない場合）契約の解除ができます。
また場合によっては損害賠償の対象になります。
果たして漏水しているマンションを高く売れるでしょうか、売れないでしょう。

そういえば、コスモスライフから総会でアフターサービスにきちんと対応するとの決意表明がありましたが、どうなったのでしょうか。
ご存知の方います？

受付は管理組合と直契約に変えて管理会社の指揮下にはあるものの管理会社の下請ではないから知らされてないのでは？
ともかくマナー委員会なんぞ立ち上げている場合ではないよね～

もう大量の水が流れ込んでるなら補修しても躯体自体が弱まってるので補修で直るのでしょうか？
手遅れなのでは…
あと売る場合イニシアが買い取りしてくれるでしょうか？
売却希望です。

総会の時のアフターサービスの件は２年定期補修の残りが大部あるので、その部分の補修を行うと言う事で、ローソン側外庭の歩道部分の玉砂利が禿げている部分の補修と内廊下の両側の巾木の剥がれの補修は聞いていますが残りも大部残っているはずです。
来年早々に５年定期補修箇所を指摘しなければいけないので専有部・共有部のアフター規準箇所を指摘しないと保証は受けられませんので注意しましょう。保証箇所が不明の場合は防災センターで規準書をもらうと良いでしょう。
受付は（株）アスクになっていますが、情報は共有しなければいけないのではないでしょうか。そういう話になっているはずです。
マナー委員会？ポイントガ外れていますね。

地下外壁の漏水は外壁を土で埋めていますので今となっては完全に止めるのは無理です。
ただ前にも書きましたが重要な部屋でない場合は地下部分は２重壁にし内側に排水パイプを設けその水をドレインから逃がす方法が一般的である程度の漏水は想定内です。ここまででしたら問題ないのですが、部屋内（エレベーターホールなど壁から離れている場所）に漏水していますので、これをきちんと直さないと水があらゆる部分に廻る危険性があります。躯体・天井・床・柱の強度に問題が起きる可能性が大です。
徹底的に直さないといけないでしょう。

こういう場合、将来の転売を考えて情報の後悔を制限した方がいいのか、それとも売り主にプレッシャーを与えるためにも情報をどんどん公開した方がいいのか、悩ましいところですね。

利害関係者（仲介業者等も含む）には情報を公開しないと後で損害賠償の対象になります。
知らなかったでは善意の第３者に対抗できませんよ。

漏水もかなり気になりますが、地下三階の駐車場への天井のひびも・・・かなり前に理事会のポストに入れたのですが何の反応も無しです。
漏水も完全に止められないかも・・とのお話ですが、尋常な量では無かったですよ。まだ、五年目なのにまずいと思います。錆びる前に早めに直せば、ダメージも最小限で食い止められるのではないでしょうか？

４月頃から地下の補修を行った際に天井のクラック（ひび）は直さなかったのですかね。
一応天井・柱等のクラックを指摘してあったと思いますよ。
工事完了検査で見落としたのでしょうか。
もし、そうであれば検査を行った理事会と管理会社の責任は重いですしイニシアと銭高に再補修を要求すべきです。
今回の漏水について、どうも理事会の反応が悪いように感じます。
簡単に水抜きを行っただけで、大雨が降ればまた同じ状況になるでしょう。

コスモイニシア物件や銭高施工物件の検討板にここのリンクを張って
両社にもっとプレッシャーを与えたほうがいいのでは？
補修はいったいどうなってるのですか？
とにかくきちんと迅速に対応してもらいたいものです。

とりあえず、緊急に補修はしたみたいですが、次の件おかしいと思いませんか？
１．補修費用を約１００万円弱を管理費から支出しています。
　　いくら緊急といってとりあえず管理費から支払うのはどうでしょうか？
　　瑕疵担保責任箇所であるのでイニシアが行うものでしょう。
　　アフターサービス箇所であるのでコスモスライフが行う者でしょう。
　　イニシアに事の重大性が伝わっているのか疑問です。イニシアから管理組合に一言も言って来ないというのは責　　任感がゼロと言う現れです。それとも管理会社からイニシアに伝わっていないのでしょうか？
２．コスモスライフはアフターサービス代行者として補修する責任があります。
　　それにも係わらず補修費用を管理組合に支払わせる事も責任感がゼロという事です。
　　素知らぬ顔して理事長に承認印をもらうなんて許せないでしょう。
　　あまりにも無責任ではないでしょうか？管理会社でしたら、きちんと保証しなければならない先に請求するよう　　に手続きを行いのが役目です。あまりにも管理会社としてお粗末です。
３．補修方法ですが、ただ天井に溜まっている水を抜いただけでは、また雨が降った場合漏水が起きます。
　　またもし漏水箇所をシーリング材等でふさいだ場合水は他のクラック（ひび）を伝わり他の箇所に漏水が発生し　　ます。機械室や電気室・タワーパーキング等に漏水が起きた場合機械の故障の原因になり、住民に多大な損害を　　与える危険性があります。水の侵入先を突き止めて侵入を止めないとクラックがある場所にどんどん水が伝わっ　　て、色んな箇所に漏水が発生する危険性が大です。そうなれば、このマンションは欠陥マンションとなってしま　　うでしょう。
　　簡単なそして的はずれな補修を行った後今のところ何の対策の協議していないのは今後に不安です。

最後にコスモスライフは、このような問題に対して理事会にどのようなアドバイスをしているのでしょう。
管理会社としての役目は果たしていないでしょう。

このマンションは直張り工法で杭を使ってないんですよね？大地震のとき漏水で弱まってるので危険ではないですか？

仰るとおりです。
漏水により
鉄筋の錆び
コンクリートの弱体化が進みます。

え～
管理費から１００万円も漏水補修の費用をだしているの～。
絶対おかしい！！
理事会も管理会社も何考えているの
漏水は瑕疵担保責任でしょう。管理組合の責任ですかね。

私は、臨時総会を開催して解決を図るしかないと思います。
総会の開催を求めようとした場合、何票集まりますか。
ちなみに、私は、議決権２です。

累積、組合員総数　１、議決権総数　２

同感です。
臨時総会を開催して責任の追及・補修を要求すべきです。
１．議決権総数の５分の１集まれば総会招集を請求できます。
２．意見書を出して理事会に総会開催の要請する。
３．監事に総会開催を要請する。
以上、３つの方法があります。
どうも理事会は軽く考えています。
マナー委員会の立ち上げなど後回しでしょう。
まだ事情を知らない方が多くいると思いますので、もっと区分所有者に知らせるべきです。

私は漏水箇所を見ていないので分かりませんが、半端じゃない量の水が落ちているのであれば問題ですね。
このようなことを掲示板にも事情を出さないのは事実を隠蔽し内々で処理するつもりだったのではないでしょうか？
この掲示板で知って正直驚いていますし知らない方が多くいると思います。
もっと情報をオープンにすべきと感じます。

漏水箇所を全部オープンにしてほしいものです。
電気室や機械室など見られない場所は大丈夫なのでしょうか。
何か他にあるようで心配です。

補修費用を約１００万円弱を管理費から支出しています。

瑕疵担保責任箇所であるのでイニシアが行うべきもので、期間は10年位なはずなので、その期間は保障期間なはずです。なのに、なんで管理費から出したのか？

また、その様な事があった事実を住民のほとんどが知らないという問題。
保障期間が過ぎてしまうと管理費から出さなくてはいけなくなるので、それまで、知らなかったですまそうとでも思っているのでしょうか？

理事会、管理組合を通してから、コスモスイニシアに・・という流れでは遅い。
もし、緊急に訴えたほうがいいのなら・・・


コスモスライフ東京支社　　　０３－５５３２－１４００　　　当マンション担当：きみじま

　　に、直にクレーム出すか、いっそ大和ハウスに連絡してしまった方がいいかもしれません。

まだ５年も経っていないのにこの状態だと、ここにずっと住もうと思ってローン組んで購入した住民さんがかわいそうだし、財産として購入した住民さんも、ほっとくと価値が下がる一方です。どちらにしても、住民の損だけだと思います。　　

今月の理事会の議題に注目しましょう。
地下問題が協議されずに、マナー委員会などに多くの時間を要する可能性があります。
今回は理事会さんの問題意識の中味を見る絶好の機会です。
ここで一番に検討されず区分所有者にも何のお知らせがない場合は、次の行動に移さなければならないでしょう。

もう誰かお電話されました？

コスモスライフではなくコスモスイニシアでは？
イニシアもだいぶ人員整理をしたからもう会社にはいないかも。
責任者は無くイニシアはこのような問題に係わっている余裕はないんじゃないの。
泣き寝入りしかないね～。
昨年にもっとしっかりしていればこんなことにならなかったのに～。

本当に管理会社のいい加減さにあきれるね。
何で管理費から補修費１００万円出さなきゃいけないわけ。
管理業の資格もっているの。同業社から笑われますよ。

かなり頭にきている友人が電話して、一週間以内に事実と回答の書面を全戸にポスティングするよう言ったらしいです。これで、反応が無ければ、コスモスの誠意がないということでしょう。
理事会・管理組合・コスモスって待ってたらいつになるかわからないから、いいんじゃないんでしょうか。
やっぱり、売る予定がなくローン組んで購入した友人的には、かなり許せない話みたいです。
私も、管理費を保障期間中に使われていたのは心外です。
理事会さんもコスモスにいいように言いくるめられてしまっているのでは・・・

それにしても１００万円はぼったくりです。
私の積算では多くて３０万円、ふつうで２０万円がいいところでしょう。
こんなことでは今後コスモスライフに補修など依頼できないですね。

５７０さんの友人よくやってくれました。
なかなか出来ないですよね。
これで理事会さんが動いてくれたらいいのですが。

５１０さんが問題提起してくださらなかったら、この事実を大部分の方は知らないで、内々にそしれ内密に処理され後で取り返しのつかないことになっていましたね。
理事会・管理会社はこの件を皆さんにきちんとコメントをだしてほしいです。

百万使ったことよりコンクリートや躯体の影響やちゃんと修理されたかのほうが問題ですよ

応急処置ですから、とりあえずクラック（ひび割れ）内に溜まっている水を抜いただけみたいです。
原因を究明していないですから、また大雨が降ったら漏水するでしょうし、違う箇所に漏水が起きる可能性があります。そして躯体に湿気が溜まり鉄筋の錆びコンクリートの弱体化が進むでしょう。

両方問題ですよ。

えっ？なに？？
応急処置に１００万弱使ったの？
無駄金じゃぁないですか。
じゃぁ本格的な修理はどうするつもりなのかね。
また金出すのかな。

本格的修理に約５０００万円使います。

理事会の議事録が配布されるのはいつも１ヶ月遅れとなっているので、地下問題もどうなる事やら。
遅くても２週間以内に配布してほしいですね。

とにかく雨が降らないように祈りましょう。
雨が降って躯体に水が侵入して弱体化するのが心配です。
聞いた話では水分が入り込んで躯体とモルタルの接着が悪くなり剥離するそうです。
１年少し前に湿気により駐車場入り口のスロープ付近で天井のボードが落下したそうです。
幸い車や人の上に落ちなかったので大事に至らなかったようですが一歩間が悪ければ大事故になっていました。
漏水によってこのような事故が起きやすくなるそうです。

５７６さんへ
１００万円位、管理費から臨時でも出したってのが、無しなんです。
各部屋の修繕期間は２年間ですが、それ以外の部分は法律で１０年間コスモスが保障する事になっているわけで、管理費からは出す必要がないはずなのです。
だから、泣き寝入りなんてダメ。

そのくせ、売ろうとしたとき、責任はコスモスになく、住民になってしまうので格安で売るはめになり、大損するのは住民なのです。コスモスは、全く腹を痛めることはないのです。

しかも、あと５年位しその１０年間の保障期間が切れれば、コスモスが修繕費を払う義務は無くなり、全額、管理費から払うことになります。さらに、金額が足りなければ追加徴収で修繕ということもありえます。

今回徹底的に直さないと後で大きな負担が自分達に降りかかってきます。
イニシア・銭高・コスモスライフに強く交渉しないと後で後悔します。
どうも理事会の動きが遅いです。少し心配です。

漏水から２週間経っていますが、理事会から何の説明がありません。
この問題に対して理事会は危機感を持っていないのでしょうか。
この問題よりも優先して行う事項があるのでしょうか。

理事会から組合員からの意見が公開されるようになりましたね。
改善されたと思います。漏水問題もきちんと対応してもらいたいものです。
また、修繕積立金の資料が配布されましたが、私の記憶では、販売時の計画の大きな問題点として、タワー駐車場の経費が計上されていなかったことです。これはきちんと考慮されているんでしょうか。

知人に話したら「安物買いの銭失い」と！悔しい！

No. 584さん
まだ、間取りによりますが、新築価格より高く売れますよ。漏水の件があったとしても売主（デベ）が瑕疵担保責任を負う販売後10年以内だから価格に対して響かないでしょう。心配だったら、試しにちらしが入ってくる仲介業者に見積もり依頼してみればいかがですか。

それにしても今回の理事会からのチラシを読んでいたら胸糞悪くなってしまった。
文章に品がないし、不必要な添付が多すぎて何がいいたいのかさっぱりわからない。マナー委員会立ち上げるより理事会の品格を上げるほうが先なんじゃない？

チラシの作成、配布費用だった組合費からの支出でしょ？現理事会風に書けば、
｢1ヶ月20枚×コピー代10円×590世帯＝118000円、年間14万円、10年で140万円の支出増！カラーコピー費もかかるからもっと無駄かも！｣
コストカッターならそのへんも徹底してほしいところだね。
必要な支出は必要な支出。その辺をきちんと理解せずに購入したらこうなるんだね。（ちなみに漏水修理への組合費支出について賛成しているわけではないことは誤解なく）

またまた個人攻撃が始まった。

＞＞瑕疵担保責任を負う販売後10年以内だから価格に対して響かないでしょう。
瑕疵担保期間以内でも完全に元に戻る保証はありません。特に地下の漏水は業界でもこれと言った対応策が確立されていません。むしろ完全に直らない可能性の方が大きいです。
皆さんが懸念しているのは通常の状態の資産価値を維持できるかです。他のマンションとの比較ではありません。
取り違えないようにしてくださいね。
漏水マンションが価格に響かないわけないでしょう。

＞＞｢1ヶ月20枚×コピー代10円×590世帯＝118000円、年間14万円、10年で140万円の支出増！
ちらしは毎月配布していないですし、１０年間配布するわけではないでしょう。
必要以上に大げさに書かないほうがよろしいかと。

どういう文章が品があるのでしょう。
千人以上の方がお住まいになっており、お年寄りを含め色んなタイプの方がいます。全員が貴方のようにレベルが高い方がいるとは限りません。

不必要な添付ばかりとは言えないでしょう。
将来管理を行っていく為に今後発生する費用を提示しており、問題意識を高めるのに必要でしょう。

今後、理事会からのチラシや議事録を無駄と感じるのでしたら、希望者のみ配布にしたらいいのでは、確かに配布された日には多くごみ箱に捨てられています。
ただ、そうすると益々管理組合に対して無関心が増えるでしょう。
そんなことより、地下の問題が全然ふれていない方に危機感を感じます。
チラシの内容は確かに必要ですけど、緊急性・必要性・重大性。不利益が生じる可能性が大きい事に労力を使ってほしいと思います。
理事会は重要性と感じていないのでしょうか？
臨時理事会ども開催する気も起きないのでしょうか？