コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

＞＞、前のときと同じなのに経験活かせなかったってことでしたか？

まったくその通りです。
昨年も苔が発生したのに何の対策も行っていないと言う事ですね。
コスモスライフさん少しは考えてください。

理事会の議事録をみたら、忙しければ理事にならなくてよくなったようですね。
私も順番が着たら、忙しいことを理由に就任を断ろうと思います。
安心しました。
（こんなこと、理事会で決めていいのか大いに疑問ですが・・・）

規約の改正は集会決議で４分の３で決する事項です。
当然理事会の役員の資格やその他は集会の決議事項となります。
理事の承認も集会の決議事項です。通常総会で決議しています。
ただ集会に提案する案は理事会で決議する事項となります。

理事会は共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。
コスモスライフさん管理会社は理事会が法律に沿った運営をするように導くのも役目ですよ。
しかし、担当部署の課長ですら、集会で決議しなければならない事項を理事会決議で出来ると間違ったことを言っています。
国家試験の管理業務主任者の資格を持っていれば試験に出る問題ですよ。

なぜか、削除されたのでもう一度書きます。
忙しいことを理由に理事をやめることを理事会で認めるのは問題です。
悪しき前例になります。

理事会は管理規約第38条第2項の｢欠員は理事会で補充できる｣という条項を盾に｢殆ど参加できない｣理事を｢欠員｣にしようとしていますが、本来この条項は売却などをして区分所有者でなくなり役員の資格を失ったり、転勤などで物理的に出席ができなくなった場合を想定しています。
これが乱用されると輪番制の意味がなくなり、誰もが理事をパスできるようになるため将来に禍根を残すことになります。理事会の皆様には管理規約を再読してその精神を今一度再認識して頂くことをお勧めします。

４５６さんの仰る通りです。
規約はマンションの憲法です。
理事会の皆さんはある程度素人ですから、この様な決議をしようとするときには管理会社がきちんとアドバイスすべきでしょう。
これが出来ないのでしたら管理会社として失格です。
また契約違反になりますよ。

大型マンションですと、どうしても管理組合に関して関心の薄い方が出てきますし、理事会も人数が多く出席率が悪くなったり意見がまとまらなくなりがちです。
苦肉の策でしょうけど、拡大解釈はやはり違反です。
きちんと案を総会に提示するのが理事会の役目です。
理事会には管理業務主任者の資格を持った管理会社が出席することになっているはずです。
マンション適正化法に基づいた運営をするようにアドバイスが出来ないのでしょうか。
それとも知らないのでしょうか。
問題ですね。

マンション管理を株式会社でたとえると、理事会が取締役会、理事長が社長、理事が取締役、監事が監査役、管理会社が顧問弁護士/監査法人、区分所有者が株主みたいなものです。何か問題があるとこのスレでは管理会社が悪いとおっしゃる方が多いですが理事や理事長にも責任の一端はあります。

現理事長は良く言えば｢パワフル｣、悪く言えば｢独善的｣です。理事会が出席理事不足のため成立しなかったのは第三期と第五期以外でなかったと私は記憶しています。理事会の運営の仕方がまずくて出席理事が不足し、理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、管理規約の解釈をねじ曲げて出席の悪い理事を｢欠員｣にして理事会の権限で補充しようとしていると思うのは疑いすぎでしょうか？

理事に就任された方は最低限管理規約はお読みになるはず（べき）です。これを読めば管理会社のアドバイスがなくても｢欠員｣をこのように拡大解釈すべきでないことは素人目にも明らかです。最低でも管理規約で｢欠員｣の定義を総会で明確した上で補充をすべきです。管理会社がそのようなアドバイスをしなかったのであればとても残念ですが、理事長が｢聞く耳｣を持っていない可能性も十分あると思います。

理事の理事会の出席率が悪いのは４５９さんの言うように断定できません。
色んな要因が重なってのことだと思います。
想像で書く事は現理事会に対して失礼だと思いますよ。
『理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、』なんてことも想像でしょう。
コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない者がきちんと理事会に対してアドバイスはできませんよね。
理事や理事長にも責任の一端はあります。確かにその通りです。
理事会運営が批判がされることは、管理会社の役目を充分に果たしていないことの表れですよ。
管理会社としても恥ずかしいことです。

現理事の方でこの掲示板を見てましたら、ぜひお聞きしたいです。
管理会社からきちんと”これは違法です”とアドバイスをされたのでしょうか？
アドバイスをしなかったのでしたら問題です。

でも理事会を運営しようとしている人はきっとこまっているんだよね。
輪番制で理事になってやる気がない人が何人もいると。

それに輪番制って一見公平そうだけど、一周するのに30年もかかるってどうなのかな。
普通のマンションだと10年以内にまわってくるから、みんな必ず番が回ってくる感じだけど、
ほとんど関係ないと思っている人が結構いるんじゃないの。
くじでもひいた方が公平なんじゃないの。

それから総会出席者の少なさはあきれるね。70-80戸のマンションでも、
住民の意識高かったらもっと出席者いるよね。

459です。早速レスありがとうございます。
失礼を承知で｢理事長が暴走しているという想像｣で書いています。よく文脈を読んで頂ければ想像で書いてあること理解してもらえると思いますが、実態が｢想像｣と違うのであれば無視してください。

さて、460さんが｢コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない｣とおっしゃるのであれば、理事もしくは理事長/理事に近い方なのですか？もし、そうであれば是非、第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので、本来であれば監事の方が理事長に注意をして、それでも是正されなれければ監事は臨時総会を開催して、理事長を解任するなどしかるべき処置を取るべきです。管理会社も是非その点も｢アドバイス｣するよう切に願います。

最後に繰り返しになりますが、皆さん区分所有者として管理業務は管理会社のせいばかりにするではなく「住民の財産は住民が守る」という発想を持つべきです。管理会社のコスモスライフは管理組合から管理業務を委託されているだけですので、委託元である理事長や理事会に対して及び腰になってしまうのはある程度は仕方がないと思います。特に｢言うことを聞かないと管理会社を変えるぞ！｣と匂わせている方々に対して意に反することは言いにくいと思います。

４６３さんの意見に異論はありません。
確かに理事会は”共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。 ”
となっています。
ただ管理会社と管理組合の契約は
１．基幹事務
　　　管理組合の会計の収入及び支出の調定
　　　出納
　　　マンションの維持または修繕に関する企画または調整
２．基幹事務以外の事務管理業務
　　　理事会支援業務
　　　総会支援業務
　　　その他
３．管理人業務
４．清掃業務
５．建物設備管理業務
６．その他
大きくこのようになっており、管理業務を行うには必ず管理業務主任者の資格を持った者が法律に基づいたアドバイスを行うことになっており、それに違反すると罰則の対象になります。
従って管理会社は指摘する義務があるのでその指摘ができないのであれば契約違反になります。
あくまで契約は理事会ではなく管理組合です。管理組合に対して不利益な件はきちんと理事会に言うべきです。

想像で書き込みをすること他の人に誤解を招きます。真実を書きましょう。
承知で書いているのでしたら、悪意があるとしか思えません。
理事会はたった一人で支配できるものではありません。
理事の半数の出席によって成立し出席理事の半数以上の賛成がなければ決議できません。
本来、理事会が間違った方向に進んだ場合は監事が正す事になっていますが、監事もマンション管理は素人です。
監事も気が付かない又指摘しなかった場合は管理会社が指摘すべきじゃないですか。

管理会社を変更するのも総会決議です。
そう簡単に変更できるものではないので”意に反することは言いにくい”のであれば管理業務として失格です。
そうであれば管理組合にとって不利益ですので真剣に管理会社を代えた方がいいでしょう。

４６３さん、ぜひ来期は理事長に立候補してください。
そうすればコスモスライフのでたらめさが理解できると思います。

ここで議論していても理事および管理会社には伝わりません（無視されるだけ）ので、具体的な行動を私なりに整理してみました。
１　ポストに意見を投函する（私は、ポストに投函された意見の取り扱いについてオープンになっていませんので、この方法は信用していません）。
２　次回の総会で、理事及び管理会社の責任を追及する（このことを宣言しておけば、理事や管理会社はこの掲示板を無視出来ないでしょう）。
３　監事に臨時の総会を開催してもらう（次回の総会まで待てない場合。他にも現在の運営にはいろいろ問題点があるので）。
４　次回の理事会に参加し、発言の許可を求め意見をいう（参加を拒否された場合、発言の権利はありません）。
５　理事長に直接意見をいう（理事長が問題点を理解出来なかった場合、クレイマーと思われるだけ？）。
６　その他？
さて、どうしたらいいでしょうか。

理事会をやり玉にするとよけい理事のなり手がいなくなります。

１のご意見書の提出は一つの方法です。
無視されるかもしれませんが一応理事会にはいきますので良識ある理事には効果的と思います。

２は多数の意見がないと否決されるでしょう。
どれだけ不利益かを証明すべきでしょう。

３は監事はどこまで理解しているかでしょうね。

４は過去にも理事会に出席して意見を述べた方がいますがその勇気があれば・・・・。
事前に出席の要望をだしてからになるでしょう。

５は理事長だけではなく知り合いの理事で良いと思います。

大型マンションの理事会運営は難しいと思いますので、やはり管理会社の責任は重いと思いますよ。

理事でないのに
理事会に出席する積極的な方なら、
是非次回の理事に立候補していただきたいと思います。

463です。いろいろとレスありがとうございます。

464さん
ごもっともです。
ただ、法令や契約で白黒がはっきりしている場合はおっしゃるとおりとなりますが、解釈によってはどちらに転ぶか判らない曖昧なケースでは、積極的に意見を聞く耳を持っていないと、管理会社からのアドバイスを受けれない可能性があります。その場合は契約違反とはならず、管理会社の責任が問えない場合もあります。

465さん
ここはネットの掲示板です。掲示板の管理人以外の方に何を書いてよいか指図を受けるいわれはございません。もちろん私なりの節度をもって書き込んでいるつもりですが、掲示板のルールに逸脱していると感じられるのであれば遠慮なく削除依頼を出して下さい。
それと、素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。理事長・理事・監事などの役員は民法の委任の規定により善管注意義務を負うので、故意または過失によりその業務遂行を怠って、区分所有者に損害が発生した場合には、損害を賠償する責任が発生することをお忘れなく。当然ながら、皆さんが多く指摘しているように管理業務を委託されている管理会社にも同規定は当てはまります。

466さん
大きなお世話です。CLが管理会社の資格がないほど｢でたらめ｣であれば、貴方こそ理事に立候補して、そのでたらめさを理事会で追求した上で議事録に掲載して組合員に周知して下さい。
管理会社に個人的な恨みがあるのであれば他人を巻き込まずに、どうぞご自分で解決して下さい。

467さん
概ね賛成です。

468さん
輪番制なので理事のなり手には困らないはずです。（欠員のルールを拡大解釈しない限りは）
ただ、やり玉にあげられるのは理事会というよりも理事長では？

452=455=467です。
452では極端な書き方をしましたが、事の重大性をわかってもらいたいと思ってこのような書き方をしました。
ふざけた投稿と思われたのか、一度削除されましたが復活したようです。
私の考え方は、ルールに基づいた公正な運営をしてもらいたいと思っているものです。
（ルールとは、もちろん管理規約及び総会の議決です。）
ルールに従っていれば、理事はだれでも構いませんし、輪番制のルールが残っていれば順番がきたら理事または監事の責を果たそうと思っています。
467で私なりに案を考えましたが、私は２が本線です。（明らかなルール違反、総会は組合員が発言できる機会）
いろいろな考えをお聞かせください。

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。

確かにそうですが、そのようにならないように管理会社と契約し専門家のアドバイスを受けるようになっているのでは？

善管注意義務とは通常の常識的な行動を指します。すべて義務違反に問えません。

輪番制なので理事のなり手には困らないはずです

輪番制は立候補者と違い嫌でもやらなきゃいけないのでよけい嫌気が差すでしょう。

理事会運営は理事長だけの責任ではありません。理事会決議し、議事録に３名の署名押印がありますので理事全員の責任になります。

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。 なんて誰も書いていませんよね。
許されないから管理会社の役目は大きいし、管理会社と契約しているのでしょうと書いて居るだけでしょう。
何か現理事長をおとしめる為の意図が見えて反対に恐ろしいです。
理事にはなりたくないですね。

あなた方がやっているようにウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で・・・・。
この書き込みは４０６で貴方が書き込みした内容です。
自分は根拠もなく想像で書き込みは良くて他人にはこのように批判する。自分勝手な人間ですね。
確かに正論を言っていますが個人攻撃を目的とした書き込みにしか見えません。

理事経験者ですけど、
時間もないし、そんなに知識があるわけではないので管理会社の役割は大きいです。
そのため必要な指摘は行うべきでしょうし管理業務の知識を習得しそれを理事会に進言すべきと考えます。

まあ、何もしないのが批判もされず１年間務めるのが一番の良策かもしれません。
これが一番マンションに不利益になるでしょうが。

471さん

私でしたら1と3を同時に実施して、理事会で他の理事や監事、管理会社から進言しても改善が見られないようであれば、2をするでしょう。また1と3を実施する際に改善が見られない場合は、2をするということを示唆するのも効果的かもしれません。いずれにせよ自主的に改善して頂ければ良いのですが。。。

何か現理事長一人悪者に仕立て上げていますが、今回の件は理事会全体の問題です。
理事会決議し議事録に３名の署名捺印があるということは、理事会で承認したことでしょう。
何回も言いますが何故このような議事録を作成・配布する前に規約から外れていると管理会社が進言しないほうが問題だと思います。

今回の問題で一番非難すべきは輪番制にしろ理事に就任したのに係わらず正当な理由もなく理事会を欠席する人ではないでしょうか。
３期・５期にかかわらず半数出席するのがやっとの状態が続いています。
真剣に理事のあり方を検討すべき時期に来ていると感じています。

　理事になって、欠席ばかりで何も貢献しないで１年を過ごしても、
任期満了で～す、お疲れ様！ってなるのは考え直した方がよいと思います。

　理事としての成績をつけて、６０点以上取れなかったら、理事留任って
のはどうでしょう？
　しかし、どうやって誰が採点したら良いかについては、良い考えが
浮かびません。理事会出席率をベースにして理事同士で採点かな？

理事になって欠席のペナルティを理事継続とするのはやめたほうがいいと思います。
時期の理事の出席率がますます下がってしまいます。
マンションの価値の向上のためにも管理は大切という意識を共有したいです。

理事の仕事は、理事会の出席だけではありません。
管理会社のチェックなども重要だと思います。
理事会に出席できないのであれば、その他の貢献もあるのではないでしょうか。

また、総会では委任の制度がありますが、理事会には多分ありません。
委任の制度を設けてもいいのではないでしょうか。

理事会は月１回しか開かれません。
やはり理事は理事会に出席しなければ理事の役目は果たせないのでは？
今問題になっているのは出席率が悪く理事会そのものが成立しないおそれがあり先に進めないからです。
委任状も一つの考えでしょう。
ただ安易に認めてしまうと数人で決議できる怖さもありますので総会などでチャックしないといけませんね。

＞＞第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので・・・・。

上記の件、早速ＣＬのマネージャーに確認しました。
現在業者との見積の詰めが終わり、今後の工事日程を調整する段階だそうです。
新理事会が発足しまだ３回しか理事会が開かれておらず、まだ３ヶ月少しの期間です。
上記のような批判をするのでしたら、１年間何もせず無視した場合は当然ですけど現在進行形の段階で批判するのは如何なものでしょうか。
決議されたからといってすぐに実行できるわけではありません。
正論を唱えても他の意図が見える為、良識ある多数の住民に同調されないのがせめてもの救いです。

482さん

チェーンゲートの件ですが、業者との見積もり作業は第四期通常総会議事録によるとすでに第四期の理事会が済ませており、第五期の理事会は「責任の所在の追及」を理由に、関係３社に内容証明郵便を発送して追加設置工事を留保しているものと「推察」されます。

防犯対策については、第二回議事録で理事長が防災センターの扉のガラス化に疑義を唱えていることが｢事実｣としてわかります。

これら内容証明の発送の是非や、扉のガラス化の効果については私は論ずるつもりはありませんが、「良識ある住民の皆さんが同調」していただけるかはわかりませんが、私はこのような管理組合の「最高の意思決定機関」である総会の決議を軽んじていることについて大きな違和感と多少なりの危機感を感じています。

また、482さんのように｢良識ある住民の皆さん」が、管理会社を少しでも擁護する書き込みや、理事長に批判的な書き込みに対してマッカーシーの赤狩りのように一斉に異物を排除するような書き込みをされることをみると、ある種の恐怖を禁じえません。

＞＞管理会社を少しでも擁護する書き込みや、理事長に批判的な書き込みに対してマッカーシーの赤狩りのように一斉に異物を排除するような書き込みをされることをみると

また他人の書き込みをねじまげていますね。
どの書き込みで異物を排除していますか。
確かに管理会社の対応の悪さ等は批判していますが、援護している方を排除していませんよ。
あくまで自分の考えを述べているにすぎません。
後は読んだ方の判断でしょう。

内容証明郵便を発送したのは、責任所在を明確にするためであって、補修するにあたって全額管理組合で負担するのか、瑕疵担保責任が業者にあるかを問いているのです。
総会に出席された方はご存じかと思いますが、出席者からはチェーンゲートに関して異論が多く出されました。
それを受けて責任所在の確認をしたのでしょう。
何も確認せず１００％管理費で補修をおこなうより、少しでも施工者に責任があるのでしたら管理費の支出を抑えられる。
これも大切な理事会の仕事ではないでしょうか。

総会決議は確かに最高意志決定機関ですから尊重すべきです。
これに異論はありません。
議案に上げる場合は区分所有者に詳しく説明が必要と思われます。
全体の１０～１５％関心ありで８０～７０％無関心といわれています。
チェーンゲートの件は４年間で接触して車にキズがついた事故が３件（申請があったもの）で機械の誤作動か操作ミスか判断できません。この程度で果たして工事が必要かどうかをもっと情報をオープンにして判断させるべきではなかったと思います。
防災センターの扉の件はビジネスラウンジにおいてノートＰＣの盗難事件があり、それを受けて外が見えるようにガラス戸に変更しようとしたもので、防災センターには個人情報が書類やＰＣに保存されていますし各共用部の鍵などが保管されています。
夜間は防災員はほとんど１人しか詰めていません。
また緊急事態（タワーパキングの扉の閉めていない場合発報し現場にかけつける）になった場合は一人もいない場合もあります。
外から丸見えの状態で安全か疑問です。

理事会は総会決議を必ず実行しなければらならいわけではありません。
決議を実行するにあたって理事会で検討し住民に不利益と判明した場合は再度総会にかけて組合員の判断を仰ぐこともできます。
間違った判断を防ぐ役目もあります。
理事会は総会案を作成し判断は組合員です。一度決議された議案は何が何でも実行しなければならないことではありません。

総会決議を随分軽く扱われる方ですね。
異論というとチェーンゲートや防犯対策より約３倍の議決権で反対があったカフェの決議の際は第３期の理事会は強硬されましたね。随分とご都合主義だこと。

＞＞総会決議を随分軽く扱われる方ですね。

どこが軽く扱っているのですか？
住民に不利益と判明した場合は再度総会にかけて組合員の判断を仰ぐこともできます。
よく読んでくださいね。

チェーンゲートや防犯対策の総会議決に異議を申し上げていませんよ。
尊重すると書いてあります。

＞＞カフェの決議の際は第３期の理事会は強硬されましたね。

確か過半数以上の賛成があったはずです。
強行になりますか？

チェーンゲートの責任の所在だって、責任が関係３社のいずれかにあった場合は費用請求すればいいこと。
防犯対策も扉の効果に疑問を持っているならば、それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
まあ、それまでの間に事故や盗難が発生した場合には理事会が善管注意義務を負う覚悟を持ってやっているのでしょうから様子を見ましょう。

490さん
チェーンゲートや防犯対策も過半数で可決されています。異論（反対票）の数のことを言っているんです。良く読んで下さいね。

＞＞それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
よく意味がわからないのですが？
鍵の交換を進めるべきじゃないと言ってますでしょうか？

理事会の議事録を見る限り、鍵交換の見積もりを取ったりするアクションが見えてこないから書いたまでです。実際やっていて議事録に載っけてないんだったらいいんですが。

＞＞異論（反対票）の数のことを言っているんです。
反対票の数の件に関していつ異議を唱えているのでしょうか？
教えて下さい。意味不明です。

総会決議の実行に関して１年間の間無視続けたら非難すべきであって、まだ３ヶ月ちょっとしか経過していない段階で結論を出すのは早いのではないでしょうか。
また契約内容は仕事前に決めるのが常識であって仕事が終わってから責任があるから払わないなど通用しません。
双諾が基本です。

４９４さんわかりました。

防犯対策も扉の効果に疑問を持っているならば、それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
こう書かれていたので質問したまでです。

495さん
意味不明です。反論する気にもなりません。

反論してくださいと言っていません。
どこから
異論（反対票）の数のことを言っているんです。
に結びつくのですか、聞いているのです。

総会決議で出来ることから、どんどん行っていればいいのにと思います。
管理会社に実行をお願いすれば済む事ですよね。
また他の方の言うように議事録に経過を記載していたらこんなに批判されずに済むのに、進め方がどうも下手ですね。

多数決の場合　過半数なんですか？
７０％以上とかでないんですか？