コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

インターネットのスピードはＵＳＥＮに限らずＮＴＴや他でも条件は一緒でマンション内で使用戸数が多ければスピードは遅くなります。

USENに関しては、交渉で値下げをしてもらったと思います。
実際これは破格の安さですので変にこれ以上余計な事をしないほうがよいでしょう。
インターネットに関しては現状のままでよいと思います。

１００円値下げしました。
他のマンションは１２００円もあるそうです。
条件が違いますので一概に比べられないとは思います。

港区コミュニティバス（新規5路線）運行事業者が決まったようですね。
高輪や田町へのアクセスが便利になるのでしょうか。
（私はあまり魅力は感じてません）

ソニー本社前にある港南１のバス停から
都バス１本で赤羽橋や東京タワーまで行けますよ。
ちぃばす要らないです。
税金を返して。

取りあえずコスモスイニシアの破綻は免れそうですね。

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コスモスイニシア、大和ハウスと提携　再生計画案を発表。(NIKKEI NET 28日　21:01)

　私的整理の一種である事業再生ＡＤＲ（裁判外紛争解決）手続き中のマンション分譲大手、コスモスイニシアは28日、大和ハウス工業との資本提携や主要金融機関による675億円の金融支援などを柱とする事業再生計画案を発表した。９月28日に開く債権者会議で全取引金融機関の合意を得て正式決定する。

　計画案では、大和ハウスがコスモスイニシアの優先株の一部を引き受ける形で出資し、マンションの共同開発などで業務提携する。大和ハウスにはマンション・ビル管理の子会社コスモスライフ（東京・港）の全株式も譲渡する。大和ハウスはコスモスイニシアが持つ都心部のマンション開発のノウハウを活用する。

　主要取引金融機関による金融支援は債権放棄と債務の株式化（デット・エクイティ・スワップ）が軸で、支援金額を当初予定の355億円から大幅に引き上げた。全取引金融機関への返済条件緩和も求める。

　たしか３回目ですね、エントランスの池に苔を生やしてしまったのは。
　
　あたかも、装置の不具合が原因みたいに書いてありましたが、ホント
でしょうかね？管理会社が替わった際に、過去の失敗とかノウハウが引
き継がれていなかったのでしょうね。

　水があるのは気分が良いはずなのに、いまの状態は気分が悪い上に
知人を呼ぶのに恥ずかしい気がしてしまいますよぉ。

４４７さん　管理会社は替わっていませんよ。
ただ２年前から池の清掃業者が変更になっていますが・・・・・。
池の清掃時期が悪いのと、夏場は塩素を多く入れて水の消毒をするのですが、マネージャーがそこまで気がまわらないのでしょうね。
あきらめてください。

　あっ、そっか、前のときと同じなのに経験活かせなかったってこと
でしたか？
　塩素入れたらプールみたいな臭いが漂うだろうと思って、塩素を
使うのを躊躇しているのでしょうけど、この状況を招くのだったら、
プールっぽい方がよほどいいなぁ！
　
　あきらめろって言ったってねぇ。

保存や修繕は理事会決議で実行できるので管理費を使って清掃を一回ぐらい増やしても良いでしょう。
確かに昨年も苔が生えて清掃時期を変えて清掃した記憶があります。
毎年夏季は塩素を多くしていましたが匂いはそんなに気にならなかったと思います。
水の量を多くして循環するべきでしょうし池の清掃を梅雨前に一回行うべきでしょう。

＞＞、前のときと同じなのに経験活かせなかったってことでしたか？

まったくその通りです。
昨年も苔が発生したのに何の対策も行っていないと言う事ですね。
コスモスライフさん少しは考えてください。

理事会の議事録をみたら、忙しければ理事にならなくてよくなったようですね。
私も順番が着たら、忙しいことを理由に就任を断ろうと思います。
安心しました。
（こんなこと、理事会で決めていいのか大いに疑問ですが・・・）

規約の改正は集会決議で４分の３で決する事項です。
当然理事会の役員の資格やその他は集会の決議事項となります。
理事の承認も集会の決議事項です。通常総会で決議しています。
ただ集会に提案する案は理事会で決議する事項となります。

理事会は共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。
コスモスライフさん管理会社は理事会が法律に沿った運営をするように導くのも役目ですよ。
しかし、担当部署の課長ですら、集会で決議しなければならない事項を理事会決議で出来ると間違ったことを言っています。
国家試験の管理業務主任者の資格を持っていれば試験に出る問題ですよ。

なぜか、削除されたのでもう一度書きます。
忙しいことを理由に理事をやめることを理事会で認めるのは問題です。
悪しき前例になります。

理事会は管理規約第38条第2項の｢欠員は理事会で補充できる｣という条項を盾に｢殆ど参加できない｣理事を｢欠員｣にしようとしていますが、本来この条項は売却などをして区分所有者でなくなり役員の資格を失ったり、転勤などで物理的に出席ができなくなった場合を想定しています。
これが乱用されると輪番制の意味がなくなり、誰もが理事をパスできるようになるため将来に禍根を残すことになります。理事会の皆様には管理規約を再読してその精神を今一度再認識して頂くことをお勧めします。

４５６さんの仰る通りです。
規約はマンションの憲法です。
理事会の皆さんはある程度素人ですから、この様な決議をしようとするときには管理会社がきちんとアドバイスすべきでしょう。
これが出来ないのでしたら管理会社として失格です。
また契約違反になりますよ。

大型マンションですと、どうしても管理組合に関して関心の薄い方が出てきますし、理事会も人数が多く出席率が悪くなったり意見がまとまらなくなりがちです。
苦肉の策でしょうけど、拡大解釈はやはり違反です。
きちんと案を総会に提示するのが理事会の役目です。
理事会には管理業務主任者の資格を持った管理会社が出席することになっているはずです。
マンション適正化法に基づいた運営をするようにアドバイスが出来ないのでしょうか。
それとも知らないのでしょうか。
問題ですね。

マンション管理を株式会社でたとえると、理事会が取締役会、理事長が社長、理事が取締役、監事が監査役、管理会社が顧問弁護士/監査法人、区分所有者が株主みたいなものです。何か問題があるとこのスレでは管理会社が悪いとおっしゃる方が多いですが理事や理事長にも責任の一端はあります。

現理事長は良く言えば｢パワフル｣、悪く言えば｢独善的｣です。理事会が出席理事不足のため成立しなかったのは第三期と第五期以外でなかったと私は記憶しています。理事会の運営の仕方がまずくて出席理事が不足し、理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、管理規約の解釈をねじ曲げて出席の悪い理事を｢欠員｣にして理事会の権限で補充しようとしていると思うのは疑いすぎでしょうか？

理事に就任された方は最低限管理規約はお読みになるはず（べき）です。これを読めば管理会社のアドバイスがなくても｢欠員｣をこのように拡大解釈すべきでないことは素人目にも明らかです。最低でも管理規約で｢欠員｣の定義を総会で明確した上で補充をすべきです。管理会社がそのようなアドバイスをしなかったのであればとても残念ですが、理事長が｢聞く耳｣を持っていない可能性も十分あると思います。

理事の理事会の出席率が悪いのは４５９さんの言うように断定できません。
色んな要因が重なってのことだと思います。
想像で書く事は現理事会に対して失礼だと思いますよ。
『理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、』なんてことも想像でしょう。
コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない者がきちんと理事会に対してアドバイスはできませんよね。
理事や理事長にも責任の一端はあります。確かにその通りです。
理事会運営が批判がされることは、管理会社の役目を充分に果たしていないことの表れですよ。
管理会社としても恥ずかしいことです。

現理事の方でこの掲示板を見てましたら、ぜひお聞きしたいです。
管理会社からきちんと”これは違法です”とアドバイスをされたのでしょうか？
アドバイスをしなかったのでしたら問題です。

でも理事会を運営しようとしている人はきっとこまっているんだよね。
輪番制で理事になってやる気がない人が何人もいると。

それに輪番制って一見公平そうだけど、一周するのに30年もかかるってどうなのかな。
普通のマンションだと10年以内にまわってくるから、みんな必ず番が回ってくる感じだけど、
ほとんど関係ないと思っている人が結構いるんじゃないの。
くじでもひいた方が公平なんじゃないの。

それから総会出席者の少なさはあきれるね。70-80戸のマンションでも、
住民の意識高かったらもっと出席者いるよね。

459です。早速レスありがとうございます。
失礼を承知で｢理事長が暴走しているという想像｣で書いています。よく文脈を読んで頂ければ想像で書いてあること理解してもらえると思いますが、実態が｢想像｣と違うのであれば無視してください。

さて、460さんが｢コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない｣とおっしゃるのであれば、理事もしくは理事長/理事に近い方なのですか？もし、そうであれば是非、第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので、本来であれば監事の方が理事長に注意をして、それでも是正されなれければ監事は臨時総会を開催して、理事長を解任するなどしかるべき処置を取るべきです。管理会社も是非その点も｢アドバイス｣するよう切に願います。

最後に繰り返しになりますが、皆さん区分所有者として管理業務は管理会社のせいばかりにするではなく「住民の財産は住民が守る」という発想を持つべきです。管理会社のコスモスライフは管理組合から管理業務を委託されているだけですので、委託元である理事長や理事会に対して及び腰になってしまうのはある程度は仕方がないと思います。特に｢言うことを聞かないと管理会社を変えるぞ！｣と匂わせている方々に対して意に反することは言いにくいと思います。

４６３さんの意見に異論はありません。
確かに理事会は”共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。 ”
となっています。
ただ管理会社と管理組合の契約は
１．基幹事務
　　　管理組合の会計の収入及び支出の調定
　　　出納
　　　マンションの維持または修繕に関する企画または調整
２．基幹事務以外の事務管理業務
　　　理事会支援業務
　　　総会支援業務
　　　その他
３．管理人業務
４．清掃業務
５．建物設備管理業務
６．その他
大きくこのようになっており、管理業務を行うには必ず管理業務主任者の資格を持った者が法律に基づいたアドバイスを行うことになっており、それに違反すると罰則の対象になります。
従って管理会社は指摘する義務があるのでその指摘ができないのであれば契約違反になります。
あくまで契約は理事会ではなく管理組合です。管理組合に対して不利益な件はきちんと理事会に言うべきです。

想像で書き込みをすること他の人に誤解を招きます。真実を書きましょう。
承知で書いているのでしたら、悪意があるとしか思えません。
理事会はたった一人で支配できるものではありません。
理事の半数の出席によって成立し出席理事の半数以上の賛成がなければ決議できません。
本来、理事会が間違った方向に進んだ場合は監事が正す事になっていますが、監事もマンション管理は素人です。
監事も気が付かない又指摘しなかった場合は管理会社が指摘すべきじゃないですか。

管理会社を変更するのも総会決議です。
そう簡単に変更できるものではないので”意に反することは言いにくい”のであれば管理業務として失格です。
そうであれば管理組合にとって不利益ですので真剣に管理会社を代えた方がいいでしょう。

４６３さん、ぜひ来期は理事長に立候補してください。
そうすればコスモスライフのでたらめさが理解できると思います。

ここで議論していても理事および管理会社には伝わりません（無視されるだけ）ので、具体的な行動を私なりに整理してみました。
１　ポストに意見を投函する（私は、ポストに投函された意見の取り扱いについてオープンになっていませんので、この方法は信用していません）。
２　次回の総会で、理事及び管理会社の責任を追及する（このことを宣言しておけば、理事や管理会社はこの掲示板を無視出来ないでしょう）。
３　監事に臨時の総会を開催してもらう（次回の総会まで待てない場合。他にも現在の運営にはいろいろ問題点があるので）。
４　次回の理事会に参加し、発言の許可を求め意見をいう（参加を拒否された場合、発言の権利はありません）。
５　理事長に直接意見をいう（理事長が問題点を理解出来なかった場合、クレイマーと思われるだけ？）。
６　その他？
さて、どうしたらいいでしょうか。

理事会をやり玉にするとよけい理事のなり手がいなくなります。

１のご意見書の提出は一つの方法です。
無視されるかもしれませんが一応理事会にはいきますので良識ある理事には効果的と思います。

２は多数の意見がないと否決されるでしょう。
どれだけ不利益かを証明すべきでしょう。

３は監事はどこまで理解しているかでしょうね。

４は過去にも理事会に出席して意見を述べた方がいますがその勇気があれば・・・・。
事前に出席の要望をだしてからになるでしょう。

５は理事長だけではなく知り合いの理事で良いと思います。

大型マンションの理事会運営は難しいと思いますので、やはり管理会社の責任は重いと思いますよ。

理事でないのに
理事会に出席する積極的な方なら、
是非次回の理事に立候補していただきたいと思います。

463です。いろいろとレスありがとうございます。

464さん
ごもっともです。
ただ、法令や契約で白黒がはっきりしている場合はおっしゃるとおりとなりますが、解釈によってはどちらに転ぶか判らない曖昧なケースでは、積極的に意見を聞く耳を持っていないと、管理会社からのアドバイスを受けれない可能性があります。その場合は契約違反とはならず、管理会社の責任が問えない場合もあります。

465さん
ここはネットの掲示板です。掲示板の管理人以外の方に何を書いてよいか指図を受けるいわれはございません。もちろん私なりの節度をもって書き込んでいるつもりですが、掲示板のルールに逸脱していると感じられるのであれば遠慮なく削除依頼を出して下さい。
それと、素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。理事長・理事・監事などの役員は民法の委任の規定により善管注意義務を負うので、故意または過失によりその業務遂行を怠って、区分所有者に損害が発生した場合には、損害を賠償する責任が発生することをお忘れなく。当然ながら、皆さんが多く指摘しているように管理業務を委託されている管理会社にも同規定は当てはまります。

466さん
大きなお世話です。CLが管理会社の資格がないほど｢でたらめ｣であれば、貴方こそ理事に立候補して、そのでたらめさを理事会で追求した上で議事録に掲載して組合員に周知して下さい。
管理会社に個人的な恨みがあるのであれば他人を巻き込まずに、どうぞご自分で解決して下さい。

467さん
概ね賛成です。

468さん
輪番制なので理事のなり手には困らないはずです。（欠員のルールを拡大解釈しない限りは）
ただ、やり玉にあげられるのは理事会というよりも理事長では？

452=455=467です。
452では極端な書き方をしましたが、事の重大性をわかってもらいたいと思ってこのような書き方をしました。
ふざけた投稿と思われたのか、一度削除されましたが復活したようです。
私の考え方は、ルールに基づいた公正な運営をしてもらいたいと思っているものです。
（ルールとは、もちろん管理規約及び総会の議決です。）
ルールに従っていれば、理事はだれでも構いませんし、輪番制のルールが残っていれば順番がきたら理事または監事の責を果たそうと思っています。
467で私なりに案を考えましたが、私は２が本線です。（明らかなルール違反、総会は組合員が発言できる機会）
いろいろな考えをお聞かせください。

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。

確かにそうですが、そのようにならないように管理会社と契約し専門家のアドバイスを受けるようになっているのでは？

善管注意義務とは通常の常識的な行動を指します。すべて義務違反に問えません。

輪番制なので理事のなり手には困らないはずです

輪番制は立候補者と違い嫌でもやらなきゃいけないのでよけい嫌気が差すでしょう。

理事会運営は理事長だけの責任ではありません。理事会決議し、議事録に３名の署名押印がありますので理事全員の責任になります。

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。 なんて誰も書いていませんよね。
許されないから管理会社の役目は大きいし、管理会社と契約しているのでしょうと書いて居るだけでしょう。
何か現理事長をおとしめる為の意図が見えて反対に恐ろしいです。
理事にはなりたくないですね。

あなた方がやっているようにウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で・・・・。
この書き込みは４０６で貴方が書き込みした内容です。
自分は根拠もなく想像で書き込みは良くて他人にはこのように批判する。自分勝手な人間ですね。
確かに正論を言っていますが個人攻撃を目的とした書き込みにしか見えません。

理事経験者ですけど、
時間もないし、そんなに知識があるわけではないので管理会社の役割は大きいです。
そのため必要な指摘は行うべきでしょうし管理業務の知識を習得しそれを理事会に進言すべきと考えます。

まあ、何もしないのが批判もされず１年間務めるのが一番の良策かもしれません。
これが一番マンションに不利益になるでしょうが。

471さん

私でしたら1と3を同時に実施して、理事会で他の理事や監事、管理会社から進言しても改善が見られないようであれば、2をするでしょう。また1と3を実施する際に改善が見られない場合は、2をするということを示唆するのも効果的かもしれません。いずれにせよ自主的に改善して頂ければ良いのですが。。。

何か現理事長一人悪者に仕立て上げていますが、今回の件は理事会全体の問題です。
理事会決議し議事録に３名の署名捺印があるということは、理事会で承認したことでしょう。
何回も言いますが何故このような議事録を作成・配布する前に規約から外れていると管理会社が進言しないほうが問題だと思います。

今回の問題で一番非難すべきは輪番制にしろ理事に就任したのに係わらず正当な理由もなく理事会を欠席する人ではないでしょうか。
３期・５期にかかわらず半数出席するのがやっとの状態が続いています。
真剣に理事のあり方を検討すべき時期に来ていると感じています。

　理事になって、欠席ばかりで何も貢献しないで１年を過ごしても、
任期満了で～す、お疲れ様！ってなるのは考え直した方がよいと思います。

　理事としての成績をつけて、６０点以上取れなかったら、理事留任って
のはどうでしょう？
　しかし、どうやって誰が採点したら良いかについては、良い考えが
浮かびません。理事会出席率をベースにして理事同士で採点かな？

理事になって欠席のペナルティを理事継続とするのはやめたほうがいいと思います。
時期の理事の出席率がますます下がってしまいます。
マンションの価値の向上のためにも管理は大切という意識を共有したいです。

理事の仕事は、理事会の出席だけではありません。
管理会社のチェックなども重要だと思います。
理事会に出席できないのであれば、その他の貢献もあるのではないでしょうか。

また、総会では委任の制度がありますが、理事会には多分ありません。
委任の制度を設けてもいいのではないでしょうか。

理事会は月１回しか開かれません。
やはり理事は理事会に出席しなければ理事の役目は果たせないのでは？
今問題になっているのは出席率が悪く理事会そのものが成立しないおそれがあり先に進めないからです。
委任状も一つの考えでしょう。
ただ安易に認めてしまうと数人で決議できる怖さもありますので総会などでチャックしないといけませんね。

＞＞第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので・・・・。

上記の件、早速ＣＬのマネージャーに確認しました。
現在業者との見積の詰めが終わり、今後の工事日程を調整する段階だそうです。
新理事会が発足しまだ３回しか理事会が開かれておらず、まだ３ヶ月少しの期間です。
上記のような批判をするのでしたら、１年間何もせず無視した場合は当然ですけど現在進行形の段階で批判するのは如何なものでしょうか。
決議されたからといってすぐに実行できるわけではありません。
正論を唱えても他の意図が見える為、良識ある多数の住民に同調されないのがせめてもの救いです。

482さん

チェーンゲートの件ですが、業者との見積もり作業は第四期通常総会議事録によるとすでに第四期の理事会が済ませており、第五期の理事会は「責任の所在の追及」を理由に、関係３社に内容証明郵便を発送して追加設置工事を留保しているものと「推察」されます。

防犯対策については、第二回議事録で理事長が防災センターの扉のガラス化に疑義を唱えていることが｢事実｣としてわかります。

これら内容証明の発送の是非や、扉のガラス化の効果については私は論ずるつもりはありませんが、「良識ある住民の皆さんが同調」していただけるかはわかりませんが、私はこのような管理組合の「最高の意思決定機関」である総会の決議を軽んじていることについて大きな違和感と多少なりの危機感を感じています。

また、482さんのように｢良識ある住民の皆さん」が、管理会社を少しでも擁護する書き込みや、理事長に批判的な書き込みに対してマッカーシーの赤狩りのように一斉に異物を排除するような書き込みをされることをみると、ある種の恐怖を禁じえません。

＞＞管理会社を少しでも擁護する書き込みや、理事長に批判的な書き込みに対してマッカーシーの赤狩りのように一斉に異物を排除するような書き込みをされることをみると

また他人の書き込みをねじまげていますね。
どの書き込みで異物を排除していますか。
確かに管理会社の対応の悪さ等は批判していますが、援護している方を排除していませんよ。
あくまで自分の考えを述べているにすぎません。
後は読んだ方の判断でしょう。

内容証明郵便を発送したのは、責任所在を明確にするためであって、補修するにあたって全額管理組合で負担するのか、瑕疵担保責任が業者にあるかを問いているのです。
総会に出席された方はご存じかと思いますが、出席者からはチェーンゲートに関して異論が多く出されました。
それを受けて責任所在の確認をしたのでしょう。
何も確認せず１００％管理費で補修をおこなうより、少しでも施工者に責任があるのでしたら管理費の支出を抑えられる。
これも大切な理事会の仕事ではないでしょうか。

総会決議は確かに最高意志決定機関ですから尊重すべきです。
これに異論はありません。
議案に上げる場合は区分所有者に詳しく説明が必要と思われます。
全体の１０～１５％関心ありで８０～７０％無関心といわれています。
チェーンゲートの件は４年間で接触して車にキズがついた事故が３件（申請があったもの）で機械の誤作動か操作ミスか判断できません。この程度で果たして工事が必要かどうかをもっと情報をオープンにして判断させるべきではなかったと思います。
防災センターの扉の件はビジネスラウンジにおいてノートＰＣの盗難事件があり、それを受けて外が見えるようにガラス戸に変更しようとしたもので、防災センターには個人情報が書類やＰＣに保存されていますし各共用部の鍵などが保管されています。
夜間は防災員はほとんど１人しか詰めていません。
また緊急事態（タワーパキングの扉の閉めていない場合発報し現場にかけつける）になった場合は一人もいない場合もあります。
外から丸見えの状態で安全か疑問です。

理事会は総会決議を必ず実行しなければらならいわけではありません。
決議を実行するにあたって理事会で検討し住民に不利益と判明した場合は再度総会にかけて組合員の判断を仰ぐこともできます。
間違った判断を防ぐ役目もあります。
理事会は総会案を作成し判断は組合員です。一度決議された議案は何が何でも実行しなければならないことではありません。

総会決議を随分軽く扱われる方ですね。
異論というとチェーンゲートや防犯対策より約３倍の議決権で反対があったカフェの決議の際は第３期の理事会は強硬されましたね。随分とご都合主義だこと。

＞＞総会決議を随分軽く扱われる方ですね。

どこが軽く扱っているのですか？
住民に不利益と判明した場合は再度総会にかけて組合員の判断を仰ぐこともできます。
よく読んでくださいね。

チェーンゲートや防犯対策の総会議決に異議を申し上げていませんよ。
尊重すると書いてあります。

＞＞カフェの決議の際は第３期の理事会は強硬されましたね。

確か過半数以上の賛成があったはずです。
強行になりますか？

チェーンゲートの責任の所在だって、責任が関係３社のいずれかにあった場合は費用請求すればいいこと。
防犯対策も扉の効果に疑問を持っているならば、それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
まあ、それまでの間に事故や盗難が発生した場合には理事会が善管注意義務を負う覚悟を持ってやっているのでしょうから様子を見ましょう。

490さん
チェーンゲートや防犯対策も過半数で可決されています。異論（反対票）の数のことを言っているんです。良く読んで下さいね。

＞＞それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
よく意味がわからないのですが？
鍵の交換を進めるべきじゃないと言ってますでしょうか？

理事会の議事録を見る限り、鍵交換の見積もりを取ったりするアクションが見えてこないから書いたまでです。実際やっていて議事録に載っけてないんだったらいいんですが。

＞＞異論（反対票）の数のことを言っているんです。
反対票の数の件に関していつ異議を唱えているのでしょうか？
教えて下さい。意味不明です。

総会決議の実行に関して１年間の間無視続けたら非難すべきであって、まだ３ヶ月ちょっとしか経過していない段階で結論を出すのは早いのではないでしょうか。
また契約内容は仕事前に決めるのが常識であって仕事が終わってから責任があるから払わないなど通用しません。
双諾が基本です。

４９４さんわかりました。

防犯対策も扉の効果に疑問を持っているならば、それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
こう書かれていたので質問したまでです。

495さん
意味不明です。反論する気にもなりません。

反論してくださいと言っていません。
どこから
異論（反対票）の数のことを言っているんです。
に結びつくのですか、聞いているのです。

総会決議で出来ることから、どんどん行っていればいいのにと思います。
管理会社に実行をお願いすれば済む事ですよね。
また他の方の言うように議事録に経過を記載していたらこんなに批判されずに済むのに、進め方がどうも下手ですね。

多数決の場合　過半数なんですか？
７０％以上とかでないんですか？

重要事項は４分の３以上。
普通事項は過半数以上です。

重要事項
　規約の制定・変更・廃止
　建物価格の２分の１を超える微失の復旧決議
　共用部の形状が著しく変わるもの
　共用部分の重大変更
　その他
普通事項
　管理者の選任・解任
　共用部分の軽微変更
　共用部分の管理
　建物価格の２分の１以下の滅失の復旧決議
　修繕費・剰余金の運用（マンションすまい・る債等含）
　銀行の預け入れ先変更
　その他

大きくこのようになっています。

マンションすまい・る債は総会で承認したかなぁ～。

多数決の場合の問題点は
理事長一任票を賛成票とするのかですね。

総会を欠席するとき、議案に対して賛成・反対の投票ができるようになっていますが、
現在は、総会の議案に誤りが多いため、果たしてこの投票が有効か疑義があります。
専門家の方、教えてください。

スマイル債は、臨時総会で承認したはずです。ただし、購入額に制限はあったと思いますが。
（制度上、スマイル債には購入限度があるため）

> マンションすまい・る債は総会で承認したかなぁ～。

もちろん総会にかけたほうがいいでしょうけど、何でも総会の承認をとる
ようにしたら、動きがとても緩慢になってしまうと思います。

　理事会が暴走するのは困りますが、例えば、すまい・る債などなるべく有利
な資産運用を考えて行動するのは、（状況を明らかにしながら進めるのであれば）
許される範囲かと思います。

良い悪いじゃなく規約で決まってる話なんじゃないですか？
法的な話なんだという理解なのですが、間違ってたら教えてください。

５０６さんの言う通りです。
法的な問題で、一部（理事会等）の人で運用や口座の変更が出来ない事になっています。
これは使い込みや不正等を防ぐ為透明性を持つ為です。
徳か損かで勝手に運用は禁止されています。

議案に謝りがあった場合の委任状や議決権行使は議案を訂正して再度行わなければならないです。
あくまで表示された内容に意思表示したのであって意思表示が虚為表示の場合は無効になります。

議案のあやまりによって認識が変わる場合や影響が出る場合は無効を主張出来ます。

そういえば、チェーンゲートについての内容証明の関係三社からの回答は理事会にあったのでしょうか？
期限は確か８月３１日でしたよね。内容証明の郵便代は管理費から出されたのでしょうから、組合員に共有するためにも９月理事会の議事録に３社の回答書を添付して頂きたいですね。
理事の方がご覧になっていたら是非よろしくお願いします。

前々から気になっていたのですが、地下３階の天井のひび割れ・・・
昨日の台風では、エレベーター前が雨漏りでびしょびしょになりました。すぐ、その場で、防災センターに連絡したのですが、何度連絡しても「席を外しております」だったので、面倒になっちゃったんであきらめて家に帰っちゃったけど・・・
大丈夫か？うちのマンションと管理会社・・・

地下の不良箇所は補修したのでは？
やり残しがあるのですかね。
理事会は補修完了の確認作業を行っていないのですか。
一番大切ではないでしょうか。

５１０さん　
管理会社に期待しない方が良いですよ。
今まで色々指摘されても少しも改善されません。
今後このままでは大問題が起きるような気がして心配ですがね。

＞＞何度連絡しても「席を外しております」だったので、

防災センターは一人ではないでしょう。
すぐに現場に駆けつけて対応すべきでしょう。
どうも年々防災センターのレベルが下がっていますね。

Ｂ３Ｆエレベーター前？

Ｂ３Ｆエレベーター前です。
かなり夜中だったので、朝には処理されていましたが・・・
防災センターには、昼間は2人で夜は1人だそうです。夜に地震とかあってエレベーターが止まった時など、1人なんでいっぱいいっぱいらしいです。

防災センターは昼間４人夜２人では？

Ｂ３Ｆエレベーター前の床が水びだしとはどこから水が流れてきたのでしょう。
原因をつかんでほしいです。

Ｂ３Ｆエレベーター前とは
エレベーターホール？
車路？

台風ではない大雨の日の早朝、
Ｂ２一般用エレベーターの、ドアの外側上部にあるライト（２個並んでいるもの）から、
かなりの量の雨漏りがあり、バケツで受けているのを見ました。
３機ある低層階用のうちの２機です。
ポトポトなどと言うかわいいものではなく、
心配になるぐらいザーザー音を立てて流れていました。
なぜ屋内のエレベーターの、それもライトから雨漏りするのか・・・。
その日、Ｂ２ではごみ収集所前スペース（エレベーター？）からも、
雨漏りしている大きな音が聞こえましたが、そちらは未確認です。
これらは現在、何か対策がとられているのでしょうか？
それともまだ何も伝わっていない状態なのでしょうか？
大変不安です。

地下の問題で総会で問題になり４月から補修を行いましたが、補修方法が全然間違っています。
水の入り口を止めないで出口をいくら止めても水は他の箇所に廻ります。
今回は今まで水が出ていた部分ふさいでしまったためにエレベーターの天井に水が廻って落ちてきたと思われます。
補修方法を業者にだけ任せないで管理組合として専門家を雇い調査し適正な補修を行わなければ後で取り返しのきかない問題になると思います。

今回の地下の補修に関して現理事会に次ぐの点を質問しました。
①　Ｑ　完了後の検査を行ったのですか？
　　Ａ　４期理事長（前期）が行ったみたいです。

　　水に関する検査は雨が降った翌日に行うのが常識です。水の状態を確認するためです。
　　晴れが続いてる時に行っても表面しかわかりません。

②　Ｑ　念書など今後に関する書類をきちんと取りましたか？
　　Ａ　不明です。

　　再発した場合の責任を明確にする必要がある。

③　Ｑ　どのような補修を行ったのか書類や工程写真を保存してますか？
　　Ａ　不明です。

　　適正な工事を行ったのか後で確認できるように記録として保存が必要。

どう感じますか？

各工事等の書類の管理は管理会社の仕事の一つでしょう。
もし保存をしていないのでしたら、役目を果たしていないことになります。
理事会さん確認してください。
とても重要です。

今回の地下の漏水問題は、マンションを売却する場合の重要事項説明に含まれるのでしょうか。
頭が痛いです。

当然含まれます。

　管理会社とはうまくやっていきたいと考える私ですが、エントランスに苔を生やすような
ことでは信頼できないですね。過去の２度の経験を生かせないんですからねー。
　苔が生えてから、しばらくの間対応しなかったことに問題を感じました。あのひどい苔を
見たら、「あーっ、いけねーっ！！！こりゃ、何とかしなくちゃなんねーぞぉーっ」と思って
欲しいです。

　受付嬢の質を向上を期待したり、お掃除スタッフをおじいさんから若手に替えたいと考えたり
するとしたら、やはり経費を節約しすぎてはいけないのでは？と思うこのごろです。

管理会社は管理費を値上げしても清掃スタッフを若い人にはしません。
清掃は外部に委託（外注）しており、時給８００円～８５０円程度ではお年寄りしか雇えません。
管理費を上げても会社の利益が多くなるだけです。

スタッフの質を上げるには、マネージャーの質を上げてスタッフの管理をすることです。
前任者に比べたら今のマネージャーはあきらかに管理人として不適性です。
マンション内の巡回は一切しないし、池の苔の問題も昨年の経験を活かせないし、防災センター内でもだらしないと評判です。自分の机の廻りの整理も出来ない人にマンション内の整理は出来ないでしょう。
前任者はちょっとしたキズや汚れは自分で補修していましたが、一切やりません。
会社の顔色ばかりうかがって、肝心な報告はしないために、地下の漏水も後手後手になっています。

地下の問題は、地下に重要な部屋がある場合は地下外壁の外側に防水材をするのですが、駐車場程度ですと簡単な処理をし、２重壁の間に排水パイプを設けドレインから水を逃がすのが一般的ですので水が出るのは想定内です。
ただ今回は水が排水パイプに流れず天井のクラック（ひび割れ）を伝わってしまったので、これを処理すれば、重要事項の問題ではないと一般的に言えます。

現理事長さんは会社には厳しいですが、これも当たり前で依頼した件を何ヶ月も放置したり、催促してもなしのつぶてで都合の悪い事はもみ消そうとやっきになっているためですが。
しかし現場のスタッフはすごく大切しにしてます。やはり現場が大切だと認識しているからでしょうが、さすがに現マネージャーには愛想をつかしているようです。都合の悪い事はすぐばれるようなうそをついたり、適正な事務も行っていないようです。たとえば地価問題の委員会の議事録を保存していなかったり、アンケートの内容を部屋番号・氏名・内容を一般の住民に話したり、書類の整理もぐちゃぐちゃで管理人としての自覚があまりにも欠落しているようです。またスタッフの指導力もなく防災センター内もだらけてしまっています。
ですからスタッフも池の苔が発生しても問題意識も持たずただ一日過ごせば良いと思っているのでしょう。
これからどんどん色んな問題が起きると思いますが適正な処置が出来るのか心配です。

アンケートの内容を部屋番号・氏名・内容を一般の住民に話したり、
↑　これは意見の違う人に情報を漏らしたことです。
管理会社は中立の立場を取らなければならず、一方に肩入れするのは不謹慎でしょう。

よくマンションは管理で買え　と言われていますが、管理が良いか悪いかは管理人で８０～９０％決まってしまいます。

Ｂ３Ｆエレベーター前とは 、エレベーターの前の・・・あそこをエレベーターホールと言うのかな？です。天井の照明部分から尋常じゃない水漏れでした。掲示板にも何事も無かったかのように何もお知らせ等が無かったので、その事実を知らない住民の方のほうが、多いのではないでしょうか？

＞＞これを処理すれば、重要事項の問題ではないと一般的に言えます。
ここを止めてもまた別の場所に水が移動してしまうのでは？
直すのが難しいと思います。

さて、クイズです。
地下の漏水の欠陥を知らずに売買が成立した場合、責任は誰がとるのでしょうか。
１　売主
２　買主
３　施工会社
４　管理会社
５　管理組合
６　理事会
７　理事長
８　？？？
不利益な情報は、速やかに公開したほうがいいですよ。

売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約です。

↑　売り主はイニシアのことではありません。
あくまで新たにマンションを売った者です。

価値がさがるなあ～

アパマンション同様買い手がつきますかね？
かなり値下がりしますね？

４期理事会を批判するわけではありませんが、防災センターの扉をガラスに替えるなど正直大勢に影響ないものに労力を使うのでしたら、もっと地下問題に慎重に時間をさいて対応して欲しかったです。
いつのまにか中途半端に委員会も消滅してしまい。最後まで（完了まで）継続しないかったために補修も中途半端で結果が大問題になっています。
まあ後の祭りですね。

答え・・・売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約です
え～ショックです。知ってしまった・・・
早々に大騒ぎして直させましょうよ。この際、防災センターの話なんて後回しでしょ。管理会社は絶対知ってるはずなのに、無かったことのように、知らない振りしてると思います。
価値が下がってしまうのを、みすみす見過ごすわけにはいかないでしょ。
自分の身は自分で守らなくては・・・

今期の理事会も何か本来の理事会のやるべき事から外れてきているように感じます。
理事会は自治会とは違います。
共用部分の維持・管理が重要な仕事です。
マナー問題は本来個々の問題であって、何が重要かを良く考えてほしいものです。
今重要なのは地下の漏水の解決
たまりゅう・芝生の禿げた部分の手直し。
マンション内のキズ・汚れの補修などを優先すべきでしょう。
また、マネージャーの対応が悪いのであれば交代を要求すべきと思います。
このままでしたらマンションの価値が下がる一方です。

この問題をきっかけに理事会（管理組合）は何をやるべきかを考えましょう。
総会の議案書を目クラ判で委任状やすべて賛成にしないで本当に何が必要なのかを考えてもらいたいです。
不利益が自分に降りかかってしまいます。
普通に考えればチェーンゲートの改修や防災センターの扉の件などどうでもいいことでしょう。
まずは地下の漏水を解決してほしいです。

このような問題が発生すると今期の理事長さんが進めようとしていたことが正論に感じます。
確かに進め方等に色んな意見があるでしょうけど理事会の役目として管理組合の利益を最優先に考えています。
嫌気をささず今問題になっている事項を解決してください。
管理会社やイニシアや施工会社に強く言えるのは理事長さんでしょう。