コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

また組合議事録が幼稚な表現になりました。なんで？

＞＞管理業務主任者証の交付には2年以上の実務経験と登録が必要になる国家資格
試験に受かれば経験がなければ研修を受けて登録されます。

＞＞管理業務主任者457名、マンション管理士122名がいることになっています
マンションを管理するために必要な資格で、最低３０棟に１名必要で管理している棟数からいって当然必要な数ですが、私が言っているのは当マンションに資格者が派遣されていないと言うことです。話をすり替えないように。

貴方が常に攻撃している現理事長は貴方と違ってマンションの為に行動しています。
マンションに不利益となる管理を行っているＣＬを援護するのはマンション側に立たず管理会社側に立っているのでどう見てもおかしいでしょう。

＞＞誤った情報で周囲を扇動してむやみに管理会社と敵対することは、明らか区分所有者としての利益を損なうことになるので、
反対に指摘しないで管理組合に不利益をもたらしているのを自覚してほしいものです。

例を挙げれば
総会に出席されている方ならご存じだと思いますが、一期～四期の総会で毎回管理会社に対して住民より不満が出されていますが、一向に学習能力がないのか改善されません。
二期の総会の時にある女性の方が２年定期補修の対応の悪さに意見を述べたときに自然と大きな拍手がわきました。これは出席された住民の正直な思いの表れでしょう。

管理費でも１期の理事長が１億五千万以上の管理費を総額で何割削減を要求したところあっさり飲みました。
適正な管理費でしたら、きちんと説明し根拠を提出するのが普通ですがぼったくりをしている為余裕で飲むなんて指摘しなければ高い管理費を払い続けていたのです。

２期の理事長さんは施設関係のプロでしたから各点検費用の相見積を要求したところ、ＣＬはあわてて見積を取られたらぼったくりがばれてしまうのでこれもあっさり各費用を値引きしてきました。
１期・２期で管理費の削減を約４千万（数字は概算）したことになり、このことからもＣＬは当管理組合をなめてぼったくりしていました。

３期の理事会は定期補修を毅然と要求し、現在行っている地下の問題もうやむやにしようとしているのをここまで進めました。これなど放置していたら後で大問題になっていたでしょう。ＣＬは問題意識が欠如しており、金のかかることは出来るだけ後回しにしようとする姿勢がありありです。

３期の会計担当の理事さんが組合の通帳の開示を求めたのに何故かしぶってとうとう見せませんでした。何か都合の悪いことがあるのか、おかしいでしょう。管理会社は情報を求められたら答えなければ契約違反です。
見せられない理由があるのですか。

４期の理事会の方々には大変失礼ですが、１期～３期に比べたら管理会社に対して厳しい態度で臨んでいなかったせいで、２年定期補修の残り数十点が一つも完了されませんでした。ＣＬは言われなければやらない姿勢が明らかです。
また、マンション保険も年間約一千万の掛け金をしているのに４期の場合共用部の補修箇所がかなりあるにも係わらず申請をほとんど行っていません。
これなども契約違反ですよ。

これはほんの一例です。
このような管理を行っている管理会社を信用して仲良しクラブで付き合っていたら大変な不利益になるでしょう。
現実を見ないで表面だけ見て批判するのは簡単ですが、社会人でしたら取り引き先を知る事は基本です。

組合員でしたら、物事を管理会社の立場で見るのではなく、マンション側に立って見るべきではないですか。
仲良しクラブでは、不利益になりますよ早く組合員でしたら自覚してほしいものです。

コスモスライフが大型マンションのノウハウを持っていないのは事実です。
以前、当マンションに派遣されているマネージャーに聞いた事がありのですが、研修は小型マンションと一緒でモップの使い方、電球の変え方、窓拭きのやり方など、一般的な管理人の研修を行って、後は現場で対応しなさいと、現場任せだそうです。
会社全体でバックアップする体制ではなく、派遣された個人の力量で良い管理人か悪い管理人になってしまいます。
また、当マンションのコスモスライフの担当課で大型マンションは他に無い為に当マンションの担当者も個人で手探りで対応している状態です。横のつながりが無く情報の共有も無く、会社としてのノウハウが確立されていないのが現実です。
数字だけ見てノウハウがあると判断するのは如何でしょう。
ここまで管理会社を庇う貴方の立場が理解できません。
現状を知らない人に現状をお知らせして、それで管理会社に対する対応をするのがマンションの利益になるでしょう。
無知の為にマンションに不利益をもたらしたら、貴方は責任を取れるのですか。
取れないでしょう、その為にも現状を正確につかんで正常な関係を築くのが必要です。
今、他の多くの管理組合は勉強し管理会社の言いなりから脱皮し無駄な経費や契約に沿った管理を厳しく求めているのが大勢です。
コスモスライフも年商３００億弱の会社で親会社のイニシアに４０億以上の資金貸し出しを行っており、無借金経営をしていると言うことは、いかに管理業がうまみのある商売であり、裏を返せば、管理組合から必要以上の利益を上げていることで、管理組合も早くそのことを知るべきだと思います。

３９６さん
屋上は狭いですし、前で見たいんでしたら、場所取りのために、開場３０分以上前から西側非常階段前に並んでみた方が良いでしょう。皆さん例年時間前に並んで待っていますよ。
場所取りが終わったら一旦部屋に戻り直前に行かれたら良いでしょう。

396です。ありがとうございました。
早めに行動します。

402さん403さん

勘違いしないで下さい。私がいつ無条件に管理会社の言いなりになるべきなんて言いましたか？あなた方がやっているようにウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で、常に喧嘩を吹っ掛ける姿勢で交渉に臨んでいたらどの管理会社とも上手くやっていくことはできないと言いたいだけです。

それこそ管理会社との関係を壊してマンションに不利益をもたらしたら、あなた方は責任を取れるのですか。取れないでしょう。

ご存知の通りコスモポリス品川が竣工した当時、高層タワーマンションは今ほど一般的でなく、殆どの管理会社も大したノウハウがなかったと思います。今でもコスモスライフを含め多くの管理会社は試行錯誤やっているのではないでしょうか。私はコスモスライフに完璧な大型マンションの管理ノウハウがあるなんて一言もいっていませんよ。全ての書き込みを読み返して見て下さい。ただしあなた方のように何の根拠もないのに｢ノウハウが全くない｣などと断言するのは如何でしょうか。

コスモスライフが無借金だから必要以上に金を巻き上げている？それは任天堂が3800億円の当期利益を上げ、無借金経営なのは子供達から必要以上にお小遣いを巻き上げている悪い会社といってるの同じレベルですよ。そうやって煽るのは不適切だし無知にも程がある。マンション管理事業はストック型ビジネスなので無借金経営は珍しくはありません。下手に財務状況が悪くて、管理費や修繕積立金をネコババされる心配があるほうがよっぽど怖いですよ。

追伸
402さん　
参考までに教えてください。FM/MAMは何の略語なんでしょうか。
>>大型マンションに派遣する管理人はＦＭ以外にＭＡＭと言うマネージャーを派遣しており現在４名しかおりません。

＞＞ウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で、常に喧嘩を吹っ掛ける姿勢で交渉に臨んでいたらどの管理会社とも上手くやっていくことはできないと言いたいだけです。

具体的な例を挙げていますけど、これでも根拠のない情報ですか？
後は読んでいただいた方の判断に任せましょう。
２期・３期の理事会さんみたいに厳しい対応をしないと動かないのがＣＬです。
実際４期で２年補修の未完了部分は進行しましたか？現実をよく見てくださいね。

＞＞ノウハウが全くない

実際派遣されたマネージャーの教育が大型マンションの教育ではなく、中小マンションの管理人が行う仕事の教育でしょう。ノウハウがないからこのような教育しか出来ないし、マネージャーに聞いても会社は大型のノウハウがないと言っていましたよ。
以前、貴方がこの掲示板に紹介したサイトを見ても、中小のマンションの管理人の仕事はハード（ゴミ出し・清掃な・巡回）で大型マンションの仕事はソフト（住民対応・使用細則等を守るよう指導等）と大部違っているのが現実ですよね。その教育も出来ていないのはノウハウがないからでしょう。

企業ですから利益をあげるのは当然です。
しかし儲けすぎはそれだけ管理組合から巻き上げていることでしょう。
今、ＴＶや雑誌の紹介で管理組合は今までとは違い管理会社との関係を見直し、適正な管理費（施設の点検等も含む）を求め、管理費の削減に動いているのが大勢です。
点検項目を管理会社を通さず直契約にし管理費を３０％以上削減したり、管理組合も今後予定される大美簿改修に備えて資金を出来るだけプールし住民に負担をかけないように努力しています。

＞＞管理費や修繕積立金をネコババされる心配があるほうがよっぽど怖いですよ。

ですから、３期の会計担当者が理事会の通帳の確認をしたいので見せてほしいと要望したのですが、見せないのは、変に勘ぐれば運用でもしているのではと疑いたくなります。そこまではやらないでしょうが・・・・。

＞＞FM/MAMは何の略語なんでしょうか。

詳しくは分かりませんが、マンションに派遣される管理人のことをＦＭ（フロント・マネージャー）と呼び。
大型マンションに派遣している管理人をフロント・マネージャーと総括責任者をＭＡＭ（マンション・アミニティー・マオネージャー？）と呼んでいるそうです。他の管理会社は総括責任者に管理業務主任者の資格を持った人を派遣しているそうです。

４０６さん勘違いしないでくださいね。
なにも管理会社とけんか腰でやろうとは言っていません。
厳しい態度で臨み一定の距離を置いて対応しなければ管理会社は動かないので、それがベストでしょうと言っているのです。
その結果は２期の理事長さんは厳しい態度でのぞんだせいで大幅な経費削減につなげましたし。
３期の理事長さんは補修を大幅に行っています。

早く現実を理解して、いつまでも管理会社を庇うのはお止めになった方がよろしいかとおもいますが。
変に誤解されますよ。

訂正です。
大美簿改修　→　大規模改修
マオネージャー　→　マネージャーです。誤字です。
済みません。

貴重な意見、参考になります。
ただ、ここでいろいろ書いても現在の理事会（理事長）には恐らく無視されるだけです。
（３期→４期の引継ぎで、無記名で投函された意見は無視するように述べていた。
　どのように扱うかは、そのときの理事会が決めればいいことだと思いましたが。）
ポストに記名して、意見を投函してはいかがでしょうか。
その後、どのように扱われるか全くわかりませんが（意見の処理について理事会の議事録に残ってませんので）。

また、最終手段は、理事になることでしょうか。
ただ、いわばボランティアですので、忙しさや面倒さとの兼ね合いもありますが。
管理会社に問題があるのであれば、今の会社に改善を求めるよりも別の会社に委託するのも検討すべきでしょうか。

質問です。教えてください。（今年入居した者です）
東京湾花火ですが、３０階～３９階くらいのエレベーターホールから見ることは出来るのでしょうか。
エレベーターホールからは、何階くらいから見えますか。

エレベーターホールから見られますが、ホールが明るいので窓ガラスに光りが反射して少し見づらいと思います。
最低２０階以上からがよろしいかと。
昨年、花火大会の時ホールの照明を落としてほしいと申し入れしましたが、ホールで騒いでその階に迷惑が掛かるということで却下されました。
もし、ごらんになるのでしたら、お静かにした方が良いでしょう。
本当はエレベーターホールのベランダに出て見ると良いのですが、これも万が一落ちたら理事会責任になりますので却下ですした。
理事会ではなく防災センターで却下されたかもしれません。

ご意見書で無記名は取り上げないと言うことは、無記名ですと無責任な意見や批判・誹謗・中傷が寄せられ収集がつかなくなるためです。
きちんと名前を記入すれば無責任な意見は書かないでしょう。

確かに理事会の方々はボランティアですし、時間も取れません。
理事会も月１回２時間で年２４時間しか協議できません。
またこれだけの規模ですと理事の人数も１８名になり色んな考えを持った方々で話もまとまらないでしょう。
ですから理事長は自由に時間が取れて、リーダーシップを持って理事会をリードしないと先に進みません。
理事会は承認機関として暴走を止めたり間違った方向に進んだ場合元に戻す役割を果たして、円滑に理事会を進めていってほしいと思います。

>>また組合議事録が幼稚な表現になりました。なんで？
理事長が幼稚だからだと思います。（第三期の理事長の方が復帰しました）

住民はお年寄りもいますし、色んなタイプの方が住んでいますので、誰が読んでも分かり易い文章にしようと思っているのではないでしょうか。
文章の書き方よりも内容が大事だと思います。
あくまで議事録ですから作文にならずに、会議の経過や結果等を分かり易く書いて下されば良いと思うのですが。

あの作文の前半の内容は、ほとんど本題と関係ない内容だったので、なにこれ？ と思いましたが、
何を言いたかったのか？
３期から４期に引き継ぐのを忘れました。ってことを伝えたかった？

今期何をやりたいのかを説明したかったのでは？
議事録とは別にして配布すれば良いのにと感じました。

議事録読みましたが何かうちの理事長さん暴走してません？
そもそも理事長、理事を含めた管理組合の役員は管理規約によると「本令及び使用細則ならびに総会および理事会の決議に従い、組合員のために誠実に職務を遂行するもの（第39条1号抜粋）｣で総会決議された事項の具体的業務の執行を行う機関ですよね。理事会に総会の決議を再考する権限なんてあるの？

なんか、マンコミの｢理事長の暴走？｣スレ↓のNo.65とそっくりな状況。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45962/

総会決議でしか行えない事項と理事会決議で行える事項があります。
全て総会決議された事項の具体的業務の執行を行うだけではありません。

理事会に総会の決議を再考する権限なんてあるの？
総会の決議は意志決定の最高機関です。

管理会社が法律に基づいてきちんと指導しなければいけない事になっています。
指導できないのでしたら管理会社として失格です。

最後についていた資料ってなにが言いたいの？
三期の理事はこんなにがんばりました。四期の理事はなにもしませんでした。とでもいいたいのでしょうか？

花火大会の時に、他の階の方に来られてホールで騒がれるのは確かに迷惑です。

理事長さんの考え方や行っていることは間違っていないと思いますよ。
きちんと理事会決議をし手順をしっかり行ってください。
それが大切です。

机上の論理も必要ですが、最近、前のように共用部分の傷の修理がすぐ行われなかったり、芝生の植えなおしや植物の管理がそのままなのが、とても気になります。　　　　
どんどん、ぼろぼろになっていっている気がします。
掃除も前のように行われていないように感じます。
何か、変わったんでしょうかでしょうかね。

マネージャーが変わってしまったために、前任者ほどきめ細かいキズのチェック・補修や清掃スタッフに対して厳しい注文を誰も言わなくなりスタッフがだらけてしまっています。
前にも書きましたが、メールＢＯＸのごみ箱のごみがあふれていてもスタッフは気が付かないとはお粗末です。
きめ細かい目配り・気配りが現場のマネージャーにとって一番必要と感じます。
今のマネージャーでは無理でしょうね。１年以上派遣されてこのような状態では段々悪くなる一方です。

エントランス前、ちょっと恥ずかしくないですか？
草が育ちすぎて溝から溢れていたり、禿げて溝が土むき出しだった
りしててさ。
屋根があって水が不足する部分が枯れてしまうのだったら、水を
やればいいのにねぇ。メンテ業務の項目に入ってない作業はやら
ないってことなのでしょうか？
エントランスの前なんだから、ちょっと考えて欲しいと思いませ
んか。
直らないようだったら、これは黄色い紙でコメントしてみた方が
よさそうな気がしてきました。

理事会もケーブルテレビの見直しなんか新たなことに力を入れるのではなく、｢現状復帰｣に力を入れてくれれば良いのですがねえ。
要修理箇所を｢メンテ１１０番｣に入れて保険申請をして認可が下りなければ修理できないのかも。理事会は管理費からの極力支出を抑えたいみたいだし、そもそも理事会が成立しないと追加支出の承認もできないのかも。
でも、理事会が成立しなかったのって第三期と今期ぐらいでしたよね。追加で理事を選出するより現理事の参加を促すほうが先決だと思うけど。どう思いますか皆さん。

私も、理事の補充は感心できません。
これがまかり通ってしまえば、ゴネ得とばかりに、「参加出来ません」と言い出す人が増える可能性があります。
基本は理事になったからには参加する。
どうしても参加できないなら、自力で代理の理事を探して交代してもらうなどする。
理事会が自分たちで補充なんかしちゃ駄目です。

理事になったのでしたら責任を持ってもらいたいですね。
一回も出席しない理事が毎年３～４人はいるようですので議事録に出席理事は記入されていますが欠席理事も毎回記入し責任を持たせるなどの工夫が必要ではないでしょうか。
また、仕事などでどうしても出席出来ない正当な理由がある場合に限り委任状を認めるなどの規約改正なども必要かもしれませんね。
確か同居者は代わりに出席出来る事になっているので本人が出席出来ない場合は家族が出席をお願いするのも管理会社の仕事です。

＞＞メンテ業務の項目に入ってない作業はやらないってことなのでしょうか？
管理会社との契約に入っていなければ管理会社はやりません。
ですから総会前に配布される重要事項説明書を良く理事会がチェックし抜けている項目は追加して契約しないと後で大変なことになります。

ケーブルテレビの件は安くなるのですから良いのでは。
どうしたのですかね。現理事長さんは共用部の維持・管理に熱心な方で管理会社に対して厳しい対応をしていて期待していたのですが。
理事会決議でエントランス前の芝生の張り替え等は出来ないかもしれません。
総会決議事項ですかね。
総会決議でしたら４期理事会が議案にあげるべきでした。

前に今は辞めてしまったマネージャーさんに聞いたのですが、エントランス前のたまりゅうが枯れてしまうのは
１．通行の際たまりゅうを踏みつける人が多くためたまりゅうをキズつけるのが枯れる最大の理由だそうです。
２．土が浅く（下がコンクリートで土の部分が５ｃｍ～７ｃｍぐらいしかない）水をやりすぎても根腐れして根が育　　ちにくいようです。
３．同じように芝生が禿げている部分も土が浅くコンクリートがむきだしになっています。

たまりゅう部分は住民の不注意で枯れてしまっているので管理組合で補修しなければいけないでしょう。
芝生は２年定期補修で指摘したらしいですが無視されているそうです。
通常の管理をしていて不具合が生じた場合は売り主に手直しを指示できると思います。

たまりゅうは３期に２度ほど植え替えしましたが４期は共用部の維持や管理に無関心だったと思いますよ。
防災センターの扉をガラス製に変えるのに数十万かけるのでしたら芝生やたまりゅうの植え替えが先じゃないですか。

428さん

>>４期は共用部の維持や管理に無関心
第４期は地価漏水補修工事の臨時総会での承認、インターネット設備追加などずっと懸案事項だった重要な案件を実行しましたよ。軽率に無関心というのはどうかと思います。理事会は月２～３時間の中で住民からは様々な要望、意見、クレームが寄せられそれらについて優先順位をつけて討議・決議していかなければいけないつらい立場にあることをお忘れなく。

地価漏水補修工事に関しては３期理事長・副理事長達が問題にして３期の通常総会の際イニシア等の関係者を呼んで追求して解決したのであって４期理事会さんが発見して進めたわけではありませんよ。

インターネット設備等も利用者も５０名程度でしょう。
もっと優先事項があるのでは？

共用部の維持や管理にどれだけの事を行ったのですか？
２年定期補修の残りはどの位進みました？
キズや汚れの補修はどのくらい行いました？
保険申請しどのくらい補修されました？

理事会が２時間程度しかないのですから事前に各理事に住民の意見書や議題を配布し各自意見をまとめて理事会に臨めるようにしてスムーズにする工夫が必要でしょう。

これは理事会さんが悪いのではなく管理会社の進め方や議題の提案が悪いと思います。
都合の悪い議題（補修等）は出来るだけ議題として出さず、バックマージン（１世帯加入ごと）が入るインターネットの設備等を熱心に議題としてあげることなど本当にマンションの利益を考えていない表れでしょう。

430さん

どうしても貴方は優劣を決めたいようですね、第三期＞第四期と。
そして悪いのは全て管理会社で理事会/管理組合には非がないと。

聞くところによるとインターネット設備については在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
入居当時から要望されてきたけれどやっと実現したとか。
優先順位は全ての住民で異なり一律でないことをお忘れなく。

＞＞在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
マンションを購入する時にＵＳＥＮと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
優先順位は個人の問題ではなくマンション全体を考えることが条件でしょう。
管理組合をサポートするのが管理会社でマンション適正化法できちんと明記されています。
その為に資格等もあり、資格がないと管理業を出来ない様になっているはずです。
３期だけ評価しているわけではありません。
１期・２期もきちんと評価しています。
貴方みたいに３期理事長を目の敵にしていませんよ。

理事なのに理事会を欠席するってことは、義務を遂行できないことだから、
その埋め合わせは必要だと思います。
　１回欠席ごとに、義務放棄料（金額はどのくらいが適当か分かりませんが）を
支払う制度にするってのはいかがでしょう？

　それと、欠席ばかりしているうちに１年が過ぎて、理事を努めたことになって
しまうってのは理にかなわないと思うので、やり直し制度もあってよいかも。

確かにそう思います。
一回も出席していない理事は理事経験者としてカウントせず、再度当番させるべきでしょう。
欠席料は法律上どうなのか解りませんが規約改正は総会で３／４以上の賛成が必要となるでしょう。

432さん

＞＞マンションを購入する時にＵＳＥＮと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
マンションを購入する時に管理会社はコスモスライフと明記してあり、その条件で購入されたのでは？


＞＞優先順位は個人の問題ではなくマンション全体を考えることが条件でしょう。
個人の利益集合体がマンション全体の利益

後半の貴方の言っていることはさっぱり判りません。理解力不足ですいません。
＞＞管理組合をサポートするのが管理会社でマンション適正化法できちんと明記されています。
その為に資格等もあり、資格がないと管理業を出来ない様になっているはずです。
３期だけ評価しているわけではありません。
１期・２期もきちんと評価しています。
貴方みたいに３期理事長を目の敵にしていませんよ。

＞＞個人の利益集合体がマンション全体の利益
ですから何を優先すべきかを考えるべきでは？
インターネットの接続業者を増やすのは別に反対ではないですが共用部の維持や管理を後回しにしてまでやる問題ではないでしょうと言っているのです。

＞＞マンションを購入する時に管理会社はコスモスライフと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
ですからきちんとした管理を望んでいるし、管理会社としての役目を果たしてほしいものです。
理事会が批判されないようにリードするのが専門家としての管理業者の役目ですよ。

USENは塔内LAN接続ですが、後付けのインターネットは塔内VDSL接続になるので、
通信速度は落ちるのに、月々の費用は、５倍以上となり、
どうしてそんなものを導入する必要があるのか全く意味がわからなかったのですが、
そんなものに５０名も申し込んだのですか？

申し込まないとインターネットが使えなくなると勘違いして申し込んだのでしょうか。

＞＞そんなものに５０名も申し込んだのですか？
申し込んだかは分かりません。
説明会に５０名ぐらい（はっきり人数は不明）集まったそうですが。実際は数名かもしれません。

導入には反対ではないですが、導入に関して理事会としてその件で手間暇がかかる問題ではないでしょう。
昨年度の１年間で２年定期補修の残りがほとんど進まなかった件やマンション内のキズの補修や塗装のはがれ、エントランス前のたまりゅうの枯れ部分、芝生の禿げた部分など手つかずでした。
以上の件は管理会社が理事会に報告し進める問題でしょう。それを問題にしているのですよ。

436さん

>>共用部の維持や管理を後回しにして
第４期理事会が何もやらなかったなんて証拠があるの？

>>ですからきちんとした管理を望んでいるし
同感です

>>理事会が批判されないようにリードするのが専門家としての管理業者の役目
リードするのは理事会で、管理会社はサポートです。
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20061123A/

437さん

>>USENは塔内LAN接続
マンション住民が一斉に使用すると恐ろしくスピードが落ちます。同じような例が今日の日経新聞土曜版の表紙に出ています。

＞＞第４期理事会が何もやらなかったなんて証拠があるの？
何もやらないとは言っていませんよ。
下記の事を行っていないでしょうと言っているのです。
２年定期補修の残りはどの位進みました？
キズや汚れの補修はどのくらい行いました？
保険申請しどのくらい補修されました？

理事会が脱線しないようにリード（正しい方向に）と言っているのであって主導とは言ってませんよ。
正しい方向にリードしてくださいと言っているのです。
理事会が本来行う事をきちんと指導するのが専門家（管理会社）じゃないのですか？
正しいサポートを期待します。

接続に関しては、まず一括契約を見直して利用者だけが契約する個別契約をし料金も従来通りか値下げの交渉が先だと思います。
ＵＳＥＮ以外と契約する場合や現状では強制的にＵＳＥＮに全戸支払っています。
他の接続可能にしても管理組合が費用で負担するわけではないのでＮＴＴでもどこでも良いですが、この件を実行するのに理事会が時間的にどのくらい負担になったのですか？
ほとんど負担は無いと思います。
ですから他の事も充分出来たはずです。

インターネットのスピードはＵＳＥＮに限らずＮＴＴや他でも条件は一緒でマンション内で使用戸数が多ければスピードは遅くなります。

USENに関しては、交渉で値下げをしてもらったと思います。
実際これは破格の安さですので変にこれ以上余計な事をしないほうがよいでしょう。
インターネットに関しては現状のままでよいと思います。

１００円値下げしました。
他のマンションは１２００円もあるそうです。
条件が違いますので一概に比べられないとは思います。

港区コミュニティバス（新規5路線）運行事業者が決まったようですね。
高輪や田町へのアクセスが便利になるのでしょうか。
（私はあまり魅力は感じてません）

ソニー本社前にある港南１のバス停から
都バス１本で赤羽橋や東京タワーまで行けますよ。
ちぃばす要らないです。
税金を返して。

取りあえずコスモスイニシアの破綻は免れそうですね。

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コスモスイニシア、大和ハウスと提携　再生計画案を発表。(NIKKEI NET 28日　21:01)

　私的整理の一種である事業再生ＡＤＲ（裁判外紛争解決）手続き中のマンション分譲大手、コスモスイニシアは28日、大和ハウス工業との資本提携や主要金融機関による675億円の金融支援などを柱とする事業再生計画案を発表した。９月28日に開く債権者会議で全取引金融機関の合意を得て正式決定する。

　計画案では、大和ハウスがコスモスイニシアの優先株の一部を引き受ける形で出資し、マンションの共同開発などで業務提携する。大和ハウスにはマンション・ビル管理の子会社コスモスライフ（東京・港）の全株式も譲渡する。大和ハウスはコスモスイニシアが持つ都心部のマンション開発のノウハウを活用する。

　主要取引金融機関による金融支援は債権放棄と債務の株式化（デット・エクイティ・スワップ）が軸で、支援金額を当初予定の355億円から大幅に引き上げた。全取引金融機関への返済条件緩和も求める。

　たしか３回目ですね、エントランスの池に苔を生やしてしまったのは。
　
　あたかも、装置の不具合が原因みたいに書いてありましたが、ホント
でしょうかね？管理会社が替わった際に、過去の失敗とかノウハウが引
き継がれていなかったのでしょうね。

　水があるのは気分が良いはずなのに、いまの状態は気分が悪い上に
知人を呼ぶのに恥ずかしい気がしてしまいますよぉ。

４４７さん　管理会社は替わっていませんよ。
ただ２年前から池の清掃業者が変更になっていますが・・・・・。
池の清掃時期が悪いのと、夏場は塩素を多く入れて水の消毒をするのですが、マネージャーがそこまで気がまわらないのでしょうね。
あきらめてください。

　あっ、そっか、前のときと同じなのに経験活かせなかったってこと
でしたか？
　塩素入れたらプールみたいな臭いが漂うだろうと思って、塩素を
使うのを躊躇しているのでしょうけど、この状況を招くのだったら、
プールっぽい方がよほどいいなぁ！
　
　あきらめろって言ったってねぇ。

保存や修繕は理事会決議で実行できるので管理費を使って清掃を一回ぐらい増やしても良いでしょう。
確かに昨年も苔が生えて清掃時期を変えて清掃した記憶があります。
毎年夏季は塩素を多くしていましたが匂いはそんなに気にならなかったと思います。
水の量を多くして循環するべきでしょうし池の清掃を梅雨前に一回行うべきでしょう。

＞＞、前のときと同じなのに経験活かせなかったってことでしたか？

まったくその通りです。
昨年も苔が発生したのに何の対策も行っていないと言う事ですね。
コスモスライフさん少しは考えてください。

理事会の議事録をみたら、忙しければ理事にならなくてよくなったようですね。
私も順番が着たら、忙しいことを理由に就任を断ろうと思います。
安心しました。
（こんなこと、理事会で決めていいのか大いに疑問ですが・・・）

規約の改正は集会決議で４分の３で決する事項です。
当然理事会の役員の資格やその他は集会の決議事項となります。
理事の承認も集会の決議事項です。通常総会で決議しています。
ただ集会に提案する案は理事会で決議する事項となります。

理事会は共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。
コスモスライフさん管理会社は理事会が法律に沿った運営をするように導くのも役目ですよ。
しかし、担当部署の課長ですら、集会で決議しなければならない事項を理事会決議で出来ると間違ったことを言っています。
国家試験の管理業務主任者の資格を持っていれば試験に出る問題ですよ。

なぜか、削除されたのでもう一度書きます。
忙しいことを理由に理事をやめることを理事会で認めるのは問題です。
悪しき前例になります。

理事会は管理規約第38条第2項の｢欠員は理事会で補充できる｣という条項を盾に｢殆ど参加できない｣理事を｢欠員｣にしようとしていますが、本来この条項は売却などをして区分所有者でなくなり役員の資格を失ったり、転勤などで物理的に出席ができなくなった場合を想定しています。
これが乱用されると輪番制の意味がなくなり、誰もが理事をパスできるようになるため将来に禍根を残すことになります。理事会の皆様には管理規約を再読してその精神を今一度再認識して頂くことをお勧めします。

４５６さんの仰る通りです。
規約はマンションの憲法です。
理事会の皆さんはある程度素人ですから、この様な決議をしようとするときには管理会社がきちんとアドバイスすべきでしょう。
これが出来ないのでしたら管理会社として失格です。
また契約違反になりますよ。

大型マンションですと、どうしても管理組合に関して関心の薄い方が出てきますし、理事会も人数が多く出席率が悪くなったり意見がまとまらなくなりがちです。
苦肉の策でしょうけど、拡大解釈はやはり違反です。
きちんと案を総会に提示するのが理事会の役目です。
理事会には管理業務主任者の資格を持った管理会社が出席することになっているはずです。
マンション適正化法に基づいた運営をするようにアドバイスが出来ないのでしょうか。
それとも知らないのでしょうか。
問題ですね。

マンション管理を株式会社でたとえると、理事会が取締役会、理事長が社長、理事が取締役、監事が監査役、管理会社が顧問弁護士/監査法人、区分所有者が株主みたいなものです。何か問題があるとこのスレでは管理会社が悪いとおっしゃる方が多いですが理事や理事長にも責任の一端はあります。

現理事長は良く言えば｢パワフル｣、悪く言えば｢独善的｣です。理事会が出席理事不足のため成立しなかったのは第三期と第五期以外でなかったと私は記憶しています。理事会の運営の仕方がまずくて出席理事が不足し、理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、管理規約の解釈をねじ曲げて出席の悪い理事を｢欠員｣にして理事会の権限で補充しようとしていると思うのは疑いすぎでしょうか？

理事に就任された方は最低限管理規約はお読みになるはず（べき）です。これを読めば管理会社のアドバイスがなくても｢欠員｣をこのように拡大解釈すべきでないことは素人目にも明らかです。最低でも管理規約で｢欠員｣の定義を総会で明確した上で補充をすべきです。管理会社がそのようなアドバイスをしなかったのであればとても残念ですが、理事長が｢聞く耳｣を持っていない可能性も十分あると思います。

理事の理事会の出席率が悪いのは４５９さんの言うように断定できません。
色んな要因が重なってのことだと思います。
想像で書く事は現理事会に対して失礼だと思いますよ。
『理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、』なんてことも想像でしょう。
コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない者がきちんと理事会に対してアドバイスはできませんよね。
理事や理事長にも責任の一端はあります。確かにその通りです。
理事会運営が批判がされることは、管理会社の役目を充分に果たしていないことの表れですよ。
管理会社としても恥ずかしいことです。

現理事の方でこの掲示板を見てましたら、ぜひお聞きしたいです。
管理会社からきちんと”これは違法です”とアドバイスをされたのでしょうか？
アドバイスをしなかったのでしたら問題です。

でも理事会を運営しようとしている人はきっとこまっているんだよね。
輪番制で理事になってやる気がない人が何人もいると。

それに輪番制って一見公平そうだけど、一周するのに30年もかかるってどうなのかな。
普通のマンションだと10年以内にまわってくるから、みんな必ず番が回ってくる感じだけど、
ほとんど関係ないと思っている人が結構いるんじゃないの。
くじでもひいた方が公平なんじゃないの。

それから総会出席者の少なさはあきれるね。70-80戸のマンションでも、
住民の意識高かったらもっと出席者いるよね。

459です。早速レスありがとうございます。
失礼を承知で｢理事長が暴走しているという想像｣で書いています。よく文脈を読んで頂ければ想像で書いてあること理解してもらえると思いますが、実態が｢想像｣と違うのであれば無視してください。

さて、460さんが｢コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない｣とおっしゃるのであれば、理事もしくは理事長/理事に近い方なのですか？もし、そうであれば是非、第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので、本来であれば監事の方が理事長に注意をして、それでも是正されなれければ監事は臨時総会を開催して、理事長を解任するなどしかるべき処置を取るべきです。管理会社も是非その点も｢アドバイス｣するよう切に願います。

最後に繰り返しになりますが、皆さん区分所有者として管理業務は管理会社のせいばかりにするではなく「住民の財産は住民が守る」という発想を持つべきです。管理会社のコスモスライフは管理組合から管理業務を委託されているだけですので、委託元である理事長や理事会に対して及び腰になってしまうのはある程度は仕方がないと思います。特に｢言うことを聞かないと管理会社を変えるぞ！｣と匂わせている方々に対して意に反することは言いにくいと思います。

４６３さんの意見に異論はありません。
確かに理事会は”共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。 ”
となっています。
ただ管理会社と管理組合の契約は
１．基幹事務
　　　管理組合の会計の収入及び支出の調定
　　　出納
　　　マンションの維持または修繕に関する企画または調整
２．基幹事務以外の事務管理業務
　　　理事会支援業務
　　　総会支援業務
　　　その他
３．管理人業務
４．清掃業務
５．建物設備管理業務
６．その他
大きくこのようになっており、管理業務を行うには必ず管理業務主任者の資格を持った者が法律に基づいたアドバイスを行うことになっており、それに違反すると罰則の対象になります。
従って管理会社は指摘する義務があるのでその指摘ができないのであれば契約違反になります。
あくまで契約は理事会ではなく管理組合です。管理組合に対して不利益な件はきちんと理事会に言うべきです。

想像で書き込みをすること他の人に誤解を招きます。真実を書きましょう。
承知で書いているのでしたら、悪意があるとしか思えません。
理事会はたった一人で支配できるものではありません。
理事の半数の出席によって成立し出席理事の半数以上の賛成がなければ決議できません。
本来、理事会が間違った方向に進んだ場合は監事が正す事になっていますが、監事もマンション管理は素人です。
監事も気が付かない又指摘しなかった場合は管理会社が指摘すべきじゃないですか。

管理会社を変更するのも総会決議です。
そう簡単に変更できるものではないので”意に反することは言いにくい”のであれば管理業務として失格です。
そうであれば管理組合にとって不利益ですので真剣に管理会社を代えた方がいいでしょう。

４６３さん、ぜひ来期は理事長に立候補してください。
そうすればコスモスライフのでたらめさが理解できると思います。

ここで議論していても理事および管理会社には伝わりません（無視されるだけ）ので、具体的な行動を私なりに整理してみました。
１　ポストに意見を投函する（私は、ポストに投函された意見の取り扱いについてオープンになっていませんので、この方法は信用していません）。
２　次回の総会で、理事及び管理会社の責任を追及する（このことを宣言しておけば、理事や管理会社はこの掲示板を無視出来ないでしょう）。
３　監事に臨時の総会を開催してもらう（次回の総会まで待てない場合。他にも現在の運営にはいろいろ問題点があるので）。
４　次回の理事会に参加し、発言の許可を求め意見をいう（参加を拒否された場合、発言の権利はありません）。
５　理事長に直接意見をいう（理事長が問題点を理解出来なかった場合、クレイマーと思われるだけ？）。
６　その他？
さて、どうしたらいいでしょうか。

理事会をやり玉にするとよけい理事のなり手がいなくなります。

１のご意見書の提出は一つの方法です。
無視されるかもしれませんが一応理事会にはいきますので良識ある理事には効果的と思います。

２は多数の意見がないと否決されるでしょう。
どれだけ不利益かを証明すべきでしょう。

３は監事はどこまで理解しているかでしょうね。

４は過去にも理事会に出席して意見を述べた方がいますがその勇気があれば・・・・。
事前に出席の要望をだしてからになるでしょう。

５は理事長だけではなく知り合いの理事で良いと思います。

大型マンションの理事会運営は難しいと思いますので、やはり管理会社の責任は重いと思いますよ。

理事でないのに
理事会に出席する積極的な方なら、
是非次回の理事に立候補していただきたいと思います。

463です。いろいろとレスありがとうございます。

464さん
ごもっともです。
ただ、法令や契約で白黒がはっきりしている場合はおっしゃるとおりとなりますが、解釈によってはどちらに転ぶか判らない曖昧なケースでは、積極的に意見を聞く耳を持っていないと、管理会社からのアドバイスを受けれない可能性があります。その場合は契約違反とはならず、管理会社の責任が問えない場合もあります。

465さん
ここはネットの掲示板です。掲示板の管理人以外の方に何を書いてよいか指図を受けるいわれはございません。もちろん私なりの節度をもって書き込んでいるつもりですが、掲示板のルールに逸脱していると感じられるのであれば遠慮なく削除依頼を出して下さい。
それと、素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。理事長・理事・監事などの役員は民法の委任の規定により善管注意義務を負うので、故意または過失によりその業務遂行を怠って、区分所有者に損害が発生した場合には、損害を賠償する責任が発生することをお忘れなく。当然ながら、皆さんが多く指摘しているように管理業務を委託されている管理会社にも同規定は当てはまります。

466さん
大きなお世話です。CLが管理会社の資格がないほど｢でたらめ｣であれば、貴方こそ理事に立候補して、そのでたらめさを理事会で追求した上で議事録に掲載して組合員に周知して下さい。
管理会社に個人的な恨みがあるのであれば他人を巻き込まずに、どうぞご自分で解決して下さい。

467さん
概ね賛成です。

468さん
輪番制なので理事のなり手には困らないはずです。（欠員のルールを拡大解釈しない限りは）
ただ、やり玉にあげられるのは理事会というよりも理事長では？

452=455=467です。
452では極端な書き方をしましたが、事の重大性をわかってもらいたいと思ってこのような書き方をしました。
ふざけた投稿と思われたのか、一度削除されましたが復活したようです。
私の考え方は、ルールに基づいた公正な運営をしてもらいたいと思っているものです。
（ルールとは、もちろん管理規約及び総会の議決です。）
ルールに従っていれば、理事はだれでも構いませんし、輪番制のルールが残っていれば順番がきたら理事または監事の責を果たそうと思っています。
467で私なりに案を考えましたが、私は２が本線です。（明らかなルール違反、総会は組合員が発言できる機会）
いろいろな考えをお聞かせください。

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。

確かにそうですが、そのようにならないように管理会社と契約し専門家のアドバイスを受けるようになっているのでは？

善管注意義務とは通常の常識的な行動を指します。すべて義務違反に問えません。

輪番制なので理事のなり手には困らないはずです

輪番制は立候補者と違い嫌でもやらなきゃいけないのでよけい嫌気が差すでしょう。

理事会運営は理事長だけの責任ではありません。理事会決議し、議事録に３名の署名押印がありますので理事全員の責任になります。

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。 なんて誰も書いていませんよね。
許されないから管理会社の役目は大きいし、管理会社と契約しているのでしょうと書いて居るだけでしょう。
何か現理事長をおとしめる為の意図が見えて反対に恐ろしいです。
理事にはなりたくないですね。

あなた方がやっているようにウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で・・・・。
この書き込みは４０６で貴方が書き込みした内容です。
自分は根拠もなく想像で書き込みは良くて他人にはこのように批判する。自分勝手な人間ですね。
確かに正論を言っていますが個人攻撃を目的とした書き込みにしか見えません。

理事経験者ですけど、
時間もないし、そんなに知識があるわけではないので管理会社の役割は大きいです。
そのため必要な指摘は行うべきでしょうし管理業務の知識を習得しそれを理事会に進言すべきと考えます。

まあ、何もしないのが批判もされず１年間務めるのが一番の良策かもしれません。
これが一番マンションに不利益になるでしょうが。

471さん

私でしたら1と3を同時に実施して、理事会で他の理事や監事、管理会社から進言しても改善が見られないようであれば、2をするでしょう。また1と3を実施する際に改善が見られない場合は、2をするということを示唆するのも効果的かもしれません。いずれにせよ自主的に改善して頂ければ良いのですが。。。

何か現理事長一人悪者に仕立て上げていますが、今回の件は理事会全体の問題です。
理事会決議し議事録に３名の署名捺印があるということは、理事会で承認したことでしょう。
何回も言いますが何故このような議事録を作成・配布する前に規約から外れていると管理会社が進言しないほうが問題だと思います。

今回の問題で一番非難すべきは輪番制にしろ理事に就任したのに係わらず正当な理由もなく理事会を欠席する人ではないでしょうか。
３期・５期にかかわらず半数出席するのがやっとの状態が続いています。
真剣に理事のあり方を検討すべき時期に来ていると感じています。

　理事になって、欠席ばかりで何も貢献しないで１年を過ごしても、
任期満了で～す、お疲れ様！ってなるのは考え直した方がよいと思います。

　理事としての成績をつけて、６０点以上取れなかったら、理事留任って
のはどうでしょう？
　しかし、どうやって誰が採点したら良いかについては、良い考えが
浮かびません。理事会出席率をベースにして理事同士で採点かな？

理事になって欠席のペナルティを理事継続とするのはやめたほうがいいと思います。
時期の理事の出席率がますます下がってしまいます。
マンションの価値の向上のためにも管理は大切という意識を共有したいです。

理事の仕事は、理事会の出席だけではありません。
管理会社のチェックなども重要だと思います。
理事会に出席できないのであれば、その他の貢献もあるのではないでしょうか。

また、総会では委任の制度がありますが、理事会には多分ありません。
委任の制度を設けてもいいのではないでしょうか。

理事会は月１回しか開かれません。
やはり理事は理事会に出席しなければ理事の役目は果たせないのでは？
今問題になっているのは出席率が悪く理事会そのものが成立しないおそれがあり先に進めないからです。
委任状も一つの考えでしょう。
ただ安易に認めてしまうと数人で決議できる怖さもありますので総会などでチャックしないといけませんね。

＞＞第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので・・・・。

上記の件、早速ＣＬのマネージャーに確認しました。
現在業者との見積の詰めが終わり、今後の工事日程を調整する段階だそうです。
新理事会が発足しまだ３回しか理事会が開かれておらず、まだ３ヶ月少しの期間です。
上記のような批判をするのでしたら、１年間何もせず無視した場合は当然ですけど現在進行形の段階で批判するのは如何なものでしょうか。
決議されたからといってすぐに実行できるわけではありません。
正論を唱えても他の意図が見える為、良識ある多数の住民に同調されないのがせめてもの救いです。

482さん

チェーンゲートの件ですが、業者との見積もり作業は第四期通常総会議事録によるとすでに第四期の理事会が済ませており、第五期の理事会は「責任の所在の追及」を理由に、関係３社に内容証明郵便を発送して追加設置工事を留保しているものと「推察」されます。

防犯対策については、第二回議事録で理事長が防災センターの扉のガラス化に疑義を唱えていることが｢事実｣としてわかります。

これら内容証明の発送の是非や、扉のガラス化の効果については私は論ずるつもりはありませんが、「良識ある住民の皆さんが同調」していただけるかはわかりませんが、私はこのような管理組合の「最高の意思決定機関」である総会の決議を軽んじていることについて大きな違和感と多少なりの危機感を感じています。

また、482さんのように｢良識ある住民の皆さん」が、管理会社を少しでも擁護する書き込みや、理事長に批判的な書き込みに対してマッカーシーの赤狩りのように一斉に異物を排除するような書き込みをされることをみると、ある種の恐怖を禁じえません。

＞＞管理会社を少しでも擁護する書き込みや、理事長に批判的な書き込みに対してマッカーシーの赤狩りのように一斉に異物を排除するような書き込みをされることをみると

また他人の書き込みをねじまげていますね。
どの書き込みで異物を排除していますか。
確かに管理会社の対応の悪さ等は批判していますが、援護している方を排除していませんよ。
あくまで自分の考えを述べているにすぎません。
後は読んだ方の判断でしょう。

内容証明郵便を発送したのは、責任所在を明確にするためであって、補修するにあたって全額管理組合で負担するのか、瑕疵担保責任が業者にあるかを問いているのです。
総会に出席された方はご存じかと思いますが、出席者からはチェーンゲートに関して異論が多く出されました。
それを受けて責任所在の確認をしたのでしょう。
何も確認せず１００％管理費で補修をおこなうより、少しでも施工者に責任があるのでしたら管理費の支出を抑えられる。
これも大切な理事会の仕事ではないでしょうか。

総会決議は確かに最高意志決定機関ですから尊重すべきです。
これに異論はありません。
議案に上げる場合は区分所有者に詳しく説明が必要と思われます。
全体の１０～１５％関心ありで８０～７０％無関心といわれています。
チェーンゲートの件は４年間で接触して車にキズがついた事故が３件（申請があったもの）で機械の誤作動か操作ミスか判断できません。この程度で果たして工事が必要かどうかをもっと情報をオープンにして判断させるべきではなかったと思います。
防災センターの扉の件はビジネスラウンジにおいてノートＰＣの盗難事件があり、それを受けて外が見えるようにガラス戸に変更しようとしたもので、防災センターには個人情報が書類やＰＣに保存されていますし各共用部の鍵などが保管されています。
夜間は防災員はほとんど１人しか詰めていません。
また緊急事態（タワーパキングの扉の閉めていない場合発報し現場にかけつける）になった場合は一人もいない場合もあります。
外から丸見えの状態で安全か疑問です。

理事会は総会決議を必ず実行しなければらならいわけではありません。
決議を実行するにあたって理事会で検討し住民に不利益と判明した場合は再度総会にかけて組合員の判断を仰ぐこともできます。
間違った判断を防ぐ役目もあります。
理事会は総会案を作成し判断は組合員です。一度決議された議案は何が何でも実行しなければならないことではありません。

総会決議を随分軽く扱われる方ですね。
異論というとチェーンゲートや防犯対策より約３倍の議決権で反対があったカフェの決議の際は第３期の理事会は強硬されましたね。随分とご都合主義だこと。

＞＞総会決議を随分軽く扱われる方ですね。

どこが軽く扱っているのですか？
住民に不利益と判明した場合は再度総会にかけて組合員の判断を仰ぐこともできます。
よく読んでくださいね。

チェーンゲートや防犯対策の総会議決に異議を申し上げていませんよ。
尊重すると書いてあります。

＞＞カフェの決議の際は第３期の理事会は強硬されましたね。

確か過半数以上の賛成があったはずです。
強行になりますか？

チェーンゲートの責任の所在だって、責任が関係３社のいずれかにあった場合は費用請求すればいいこと。
防犯対策も扉の効果に疑問を持っているならば、それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
まあ、それまでの間に事故や盗難が発生した場合には理事会が善管注意義務を負う覚悟を持ってやっているのでしょうから様子を見ましょう。

490さん
チェーンゲートや防犯対策も過半数で可決されています。異論（反対票）の数のことを言っているんです。良く読んで下さいね。

＞＞それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
よく意味がわからないのですが？
鍵の交換を進めるべきじゃないと言ってますでしょうか？

理事会の議事録を見る限り、鍵交換の見積もりを取ったりするアクションが見えてこないから書いたまでです。実際やっていて議事録に載っけてないんだったらいいんですが。

＞＞異論（反対票）の数のことを言っているんです。
反対票の数の件に関していつ異議を唱えているのでしょうか？
教えて下さい。意味不明です。

総会決議の実行に関して１年間の間無視続けたら非難すべきであって、まだ３ヶ月ちょっとしか経過していない段階で結論を出すのは早いのではないでしょうか。
また契約内容は仕事前に決めるのが常識であって仕事が終わってから責任があるから払わないなど通用しません。
双諾が基本です。

４９４さんわかりました。

防犯対策も扉の効果に疑問を持っているならば、それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
こう書かれていたので質問したまでです。

495さん
意味不明です。反論する気にもなりません。

反論してくださいと言っていません。
どこから
異論（反対票）の数のことを言っているんです。
に結びつくのですか、聞いているのです。

総会決議で出来ることから、どんどん行っていればいいのにと思います。
管理会社に実行をお願いすれば済む事ですよね。
また他の方の言うように議事録に経過を記載していたらこんなに批判されずに済むのに、進め方がどうも下手ですね。

多数決の場合　過半数なんですか？
７０％以上とかでないんですか？

重要事項は４分の３以上。
普通事項は過半数以上です。

重要事項
　規約の制定・変更・廃止
　建物価格の２分の１を超える微失の復旧決議
　共用部の形状が著しく変わるもの
　共用部分の重大変更
　その他
普通事項
　管理者の選任・解任
　共用部分の軽微変更
　共用部分の管理
　建物価格の２分の１以下の滅失の復旧決議
　修繕費・剰余金の運用（マンションすまい・る債等含）
　銀行の預け入れ先変更
　その他

大きくこのようになっています。

マンションすまい・る債は総会で承認したかなぁ～。

多数決の場合の問題点は
理事長一任票を賛成票とするのかですね。

総会を欠席するとき、議案に対して賛成・反対の投票ができるようになっていますが、
現在は、総会の議案に誤りが多いため、果たしてこの投票が有効か疑義があります。
専門家の方、教えてください。

スマイル債は、臨時総会で承認したはずです。ただし、購入額に制限はあったと思いますが。
（制度上、スマイル債には購入限度があるため）

> マンションすまい・る債は総会で承認したかなぁ～。

もちろん総会にかけたほうがいいでしょうけど、何でも総会の承認をとる
ようにしたら、動きがとても緩慢になってしまうと思います。

　理事会が暴走するのは困りますが、例えば、すまい・る債などなるべく有利
な資産運用を考えて行動するのは、（状況を明らかにしながら進めるのであれば）
許される範囲かと思います。

良い悪いじゃなく規約で決まってる話なんじゃないですか？
法的な話なんだという理解なのですが、間違ってたら教えてください。

５０６さんの言う通りです。
法的な問題で、一部（理事会等）の人で運用や口座の変更が出来ない事になっています。
これは使い込みや不正等を防ぐ為透明性を持つ為です。
徳か損かで勝手に運用は禁止されています。

議案に謝りがあった場合の委任状や議決権行使は議案を訂正して再度行わなければならないです。
あくまで表示された内容に意思表示したのであって意思表示が虚為表示の場合は無効になります。

議案のあやまりによって認識が変わる場合や影響が出る場合は無効を主張出来ます。

そういえば、チェーンゲートについての内容証明の関係三社からの回答は理事会にあったのでしょうか？
期限は確か８月３１日でしたよね。内容証明の郵便代は管理費から出されたのでしょうから、組合員に共有するためにも９月理事会の議事録に３社の回答書を添付して頂きたいですね。
理事の方がご覧になっていたら是非よろしくお願いします。

前々から気になっていたのですが、地下３階の天井のひび割れ・・・
昨日の台風では、エレベーター前が雨漏りでびしょびしょになりました。すぐ、その場で、防災センターに連絡したのですが、何度連絡しても「席を外しております」だったので、面倒になっちゃったんであきらめて家に帰っちゃったけど・・・
大丈夫か？うちのマンションと管理会社・・・

地下の不良箇所は補修したのでは？
やり残しがあるのですかね。
理事会は補修完了の確認作業を行っていないのですか。
一番大切ではないでしょうか。

５１０さん　
管理会社に期待しない方が良いですよ。
今まで色々指摘されても少しも改善されません。
今後このままでは大問題が起きるような気がして心配ですがね。

＞＞何度連絡しても「席を外しております」だったので、

防災センターは一人ではないでしょう。
すぐに現場に駆けつけて対応すべきでしょう。
どうも年々防災センターのレベルが下がっていますね。

Ｂ３Ｆエレベーター前？

Ｂ３Ｆエレベーター前です。
かなり夜中だったので、朝には処理されていましたが・・・
防災センターには、昼間は2人で夜は1人だそうです。夜に地震とかあってエレベーターが止まった時など、1人なんでいっぱいいっぱいらしいです。

防災センターは昼間４人夜２人では？

Ｂ３Ｆエレベーター前の床が水びだしとはどこから水が流れてきたのでしょう。
原因をつかんでほしいです。

Ｂ３Ｆエレベーター前とは
エレベーターホール？
車路？

台風ではない大雨の日の早朝、
Ｂ２一般用エレベーターの、ドアの外側上部にあるライト（２個並んでいるもの）から、
かなりの量の雨漏りがあり、バケツで受けているのを見ました。
３機ある低層階用のうちの２機です。
ポトポトなどと言うかわいいものではなく、
心配になるぐらいザーザー音を立てて流れていました。
なぜ屋内のエレベーターの、それもライトから雨漏りするのか・・・。
その日、Ｂ２ではごみ収集所前スペース（エレベーター？）からも、
雨漏りしている大きな音が聞こえましたが、そちらは未確認です。
これらは現在、何か対策がとられているのでしょうか？
それともまだ何も伝わっていない状態なのでしょうか？
大変不安です。

地下の問題で総会で問題になり４月から補修を行いましたが、補修方法が全然間違っています。
水の入り口を止めないで出口をいくら止めても水は他の箇所に廻ります。
今回は今まで水が出ていた部分ふさいでしまったためにエレベーターの天井に水が廻って落ちてきたと思われます。
補修方法を業者にだけ任せないで管理組合として専門家を雇い調査し適正な補修を行わなければ後で取り返しのきかない問題になると思います。

今回の地下の補修に関して現理事会に次ぐの点を質問しました。
①　Ｑ　完了後の検査を行ったのですか？
　　Ａ　４期理事長（前期）が行ったみたいです。

　　水に関する検査は雨が降った翌日に行うのが常識です。水の状態を確認するためです。
　　晴れが続いてる時に行っても表面しかわかりません。

②　Ｑ　念書など今後に関する書類をきちんと取りましたか？
　　Ａ　不明です。

　　再発した場合の責任を明確にする必要がある。

③　Ｑ　どのような補修を行ったのか書類や工程写真を保存してますか？
　　Ａ　不明です。

　　適正な工事を行ったのか後で確認できるように記録として保存が必要。

どう感じますか？

各工事等の書類の管理は管理会社の仕事の一つでしょう。
もし保存をしていないのでしたら、役目を果たしていないことになります。
理事会さん確認してください。
とても重要です。

今回の地下の漏水問題は、マンションを売却する場合の重要事項説明に含まれるのでしょうか。
頭が痛いです。

当然含まれます。

　管理会社とはうまくやっていきたいと考える私ですが、エントランスに苔を生やすような
ことでは信頼できないですね。過去の２度の経験を生かせないんですからねー。
　苔が生えてから、しばらくの間対応しなかったことに問題を感じました。あのひどい苔を
見たら、「あーっ、いけねーっ！！！こりゃ、何とかしなくちゃなんねーぞぉーっ」と思って
欲しいです。

　受付嬢の質を向上を期待したり、お掃除スタッフをおじいさんから若手に替えたいと考えたり
するとしたら、やはり経費を節約しすぎてはいけないのでは？と思うこのごろです。

管理会社は管理費を値上げしても清掃スタッフを若い人にはしません。
清掃は外部に委託（外注）しており、時給８００円～８５０円程度ではお年寄りしか雇えません。
管理費を上げても会社の利益が多くなるだけです。

スタッフの質を上げるには、マネージャーの質を上げてスタッフの管理をすることです。
前任者に比べたら今のマネージャーはあきらかに管理人として不適性です。
マンション内の巡回は一切しないし、池の苔の問題も昨年の経験を活かせないし、防災センター内でもだらしないと評判です。自分の机の廻りの整理も出来ない人にマンション内の整理は出来ないでしょう。
前任者はちょっとしたキズや汚れは自分で補修していましたが、一切やりません。
会社の顔色ばかりうかがって、肝心な報告はしないために、地下の漏水も後手後手になっています。

地下の問題は、地下に重要な部屋がある場合は地下外壁の外側に防水材をするのですが、駐車場程度ですと簡単な処理をし、２重壁の間に排水パイプを設けドレインから水を逃がすのが一般的ですので水が出るのは想定内です。
ただ今回は水が排水パイプに流れず天井のクラック（ひび割れ）を伝わってしまったので、これを処理すれば、重要事項の問題ではないと一般的に言えます。

現理事長さんは会社には厳しいですが、これも当たり前で依頼した件を何ヶ月も放置したり、催促してもなしのつぶてで都合の悪い事はもみ消そうとやっきになっているためですが。
しかし現場のスタッフはすごく大切しにしてます。やはり現場が大切だと認識しているからでしょうが、さすがに現マネージャーには愛想をつかしているようです。都合の悪い事はすぐばれるようなうそをついたり、適正な事務も行っていないようです。たとえば地価問題の委員会の議事録を保存していなかったり、アンケートの内容を部屋番号・氏名・内容を一般の住民に話したり、書類の整理もぐちゃぐちゃで管理人としての自覚があまりにも欠落しているようです。またスタッフの指導力もなく防災センター内もだらけてしまっています。
ですからスタッフも池の苔が発生しても問題意識も持たずただ一日過ごせば良いと思っているのでしょう。
これからどんどん色んな問題が起きると思いますが適正な処置が出来るのか心配です。

アンケートの内容を部屋番号・氏名・内容を一般の住民に話したり、
↑　これは意見の違う人に情報を漏らしたことです。
管理会社は中立の立場を取らなければならず、一方に肩入れするのは不謹慎でしょう。

よくマンションは管理で買え　と言われていますが、管理が良いか悪いかは管理人で８０～９０％決まってしまいます。

Ｂ３Ｆエレベーター前とは 、エレベーターの前の・・・あそこをエレベーターホールと言うのかな？です。天井の照明部分から尋常じゃない水漏れでした。掲示板にも何事も無かったかのように何もお知らせ等が無かったので、その事実を知らない住民の方のほうが、多いのではないでしょうか？

＞＞これを処理すれば、重要事項の問題ではないと一般的に言えます。
ここを止めてもまた別の場所に水が移動してしまうのでは？
直すのが難しいと思います。

さて、クイズです。
地下の漏水の欠陥を知らずに売買が成立した場合、責任は誰がとるのでしょうか。
１　売主
２　買主
３　施工会社
４　管理会社
５　管理組合
６　理事会
７　理事長
８　？？？
不利益な情報は、速やかに公開したほうがいいですよ。

売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約です。

↑　売り主はイニシアのことではありません。
あくまで新たにマンションを売った者です。

価値がさがるなあ～

アパマンション同様買い手がつきますかね？
かなり値下がりしますね？

４期理事会を批判するわけではありませんが、防災センターの扉をガラスに替えるなど正直大勢に影響ないものに労力を使うのでしたら、もっと地下問題に慎重に時間をさいて対応して欲しかったです。
いつのまにか中途半端に委員会も消滅してしまい。最後まで（完了まで）継続しないかったために補修も中途半端で結果が大問題になっています。
まあ後の祭りですね。

答え・・・売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約です
え～ショックです。知ってしまった・・・
早々に大騒ぎして直させましょうよ。この際、防災センターの話なんて後回しでしょ。管理会社は絶対知ってるはずなのに、無かったことのように、知らない振りしてると思います。
価値が下がってしまうのを、みすみす見過ごすわけにはいかないでしょ。
自分の身は自分で守らなくては・・・

今期の理事会も何か本来の理事会のやるべき事から外れてきているように感じます。
理事会は自治会とは違います。
共用部分の維持・管理が重要な仕事です。
マナー問題は本来個々の問題であって、何が重要かを良く考えてほしいものです。
今重要なのは地下の漏水の解決
たまりゅう・芝生の禿げた部分の手直し。
マンション内のキズ・汚れの補修などを優先すべきでしょう。
また、マネージャーの対応が悪いのであれば交代を要求すべきと思います。
このままでしたらマンションの価値が下がる一方です。

この問題をきっかけに理事会（管理組合）は何をやるべきかを考えましょう。
総会の議案書を目クラ判で委任状やすべて賛成にしないで本当に何が必要なのかを考えてもらいたいです。
不利益が自分に降りかかってしまいます。
普通に考えればチェーンゲートの改修や防災センターの扉の件などどうでもいいことでしょう。
まずは地下の漏水を解決してほしいです。

このような問題が発生すると今期の理事長さんが進めようとしていたことが正論に感じます。
確かに進め方等に色んな意見があるでしょうけど理事会の役目として管理組合の利益を最優先に考えています。
嫌気をささず今問題になっている事項を解決してください。
管理会社やイニシアや施工会社に強く言えるのは理事長さんでしょう。

地下の漏水の欠陥を知らずに売買が成立した場合、責任は誰がとるのか？
売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約、売り主はイニシアのことではありません。
あくまで新たにマンションを売った者です。

この事実は、知りませんでした。私のように、初めて知って危機感を感じる住民さんも多いと思います。
漏水の事すら知らない住民さんの方が過半数以上でしょう。売買予定が無い住民さんでも、自分の住んでいるマンションの価値が知らぬ間に下がっていたらショックだと思います。
これは、住民さん全員に掲示板等で知らせ、住民さん全員に危機感を感じてもらった方が、管理会社にも強く言えるのではないでしょうか？

受付の人にさりげなく漏水の事を聞いてみたら、知らないとの事・・・

他の住民さんにも上の売買の事を聞いてみたら、イニシアと思っていました。で、自分の身に降りかかる事実を知って初めて危機感を感じたようです。（その住民さんは売買予定ありなので・・・）

住民のみなさん

地下の漏水ですがまたまた問題がおきましたね。でも、新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例という法令がありますので、平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約には、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補責任等)が売主に義務づけられています。前回の工事を終了したからといって、10年が経過していませんのでコスモスイニシアは今回の地下水の浸水に関しても例外なく修補をする義務がありますので、そんなに悲観する必要はありませんよ。心配されている中古売買に関しての一義的な責任は売主さんが負いますが、新築で買っている売主さんが修理の履行を新築時の売主（イニシア）に負わせることになりますから実質はスルーになると思います。
これから理事会の皆さんにはご苦労をかけると思いますが、きちんと交渉してしっかりと補修をしてもらいましょう。
場合によっては理事会側に建築の専門家をコンサルタントとして雇った方がいいかもしれませんね。
それにしてもイニシアがADRで大和ハウス工業に救済されそうでよかったですね。モリモトやジョイントコーポレーションのように破綻していたら、瑕疵担保責任を負わせる相手がいないわけですから。
尚、交渉相手は管理会社（コスモスライフ）ではなく、コスモスイニシアですからお間違いなく！

モリモトはスポンサーつきましたよ

いくら瑕疵担保保証があっても完全に直しきれないでしょう。
特に地下の漏水は原因がつかめず、今回はエレベーターホールの天井ということはどこから水が廻って来ているか原因追及は難しいでしょう。楽観は禁物ですよ。
皆さんが心配しているのはマンションの資産価値が下がることと、マンションを売る時の問題点です。
漏水問題は利害関係者には重要事項として明らかにしなければなりません。これを怠ると損害賠償に発展する可能性があります。
民法上の瑕疵担保責任の追求手段としては、損害賠償請求と契約解除が認められております。（民法５７０条　５６６条）
次ぎに漏水により鉄筋が錆び耐久力が弱くなり、コンクリートも水が浸透して中性化して弱くなり躯体自身弱くなります。漏水を甘く考えない方がいいですよ。欠陥マンションとの風評がたたないようにしっかりした補修計画を表示し情報を区分所有者に共有して欲しいと思います。
瑕疵担保責任はイニシア・銭高にありますがアフターに関してはコスモスライフがイニシアの代行者として責任があります。瑕疵担保責任は法律上発生する法定責任であり、アフターサービスは契約に基づいて発生する約定責任で片方が責任を負えばもう片方が免除されるというものではありません。従ってコスモスライフも当然責任が発生するのです。お間違いないように。
受付嬢が今回の件に関して何も知らされていないことは問題です。
管理会社としてスタッフに問題の重大性を認識することも必要ですし利害関係者からの問い合わせに知りませんでしたら後で大問題になります。
管理会社自身が重要と考えていないのではないでしょうか。

この問題が発生してから理事会は開かれたのでしょうか。
重大性から言ったら臨時理事会を開いてまで問題解決に努力してもらいたいです。
開催されていなかったら理事会に知らされていないのか、問題意識がないのかどちらかでしょう。

売買契約で買い主が目的物と違っていたら（隠れた瑕疵や重要事項で表示されていない場合）契約の解除ができます。
また場合によっては損害賠償の対象になります。
果たして漏水しているマンションを高く売れるでしょうか、売れないでしょう。

そういえば、コスモスライフから総会でアフターサービスにきちんと対応するとの決意表明がありましたが、どうなったのでしょうか。
ご存知の方います？

受付は管理組合と直契約に変えて管理会社の指揮下にはあるものの管理会社の下請ではないから知らされてないのでは？
ともかくマナー委員会なんぞ立ち上げている場合ではないよね～

もう大量の水が流れ込んでるなら補修しても躯体自体が弱まってるので補修で直るのでしょうか？
手遅れなのでは…
あと売る場合イニシアが買い取りしてくれるでしょうか？
売却希望です。

総会の時のアフターサービスの件は２年定期補修の残りが大部あるので、その部分の補修を行うと言う事で、ローソン側外庭の歩道部分の玉砂利が禿げている部分の補修と内廊下の両側の巾木の剥がれの補修は聞いていますが残りも大部残っているはずです。
来年早々に５年定期補修箇所を指摘しなければいけないので専有部・共有部のアフター規準箇所を指摘しないと保証は受けられませんので注意しましょう。保証箇所が不明の場合は防災センターで規準書をもらうと良いでしょう。
受付は（株）アスクになっていますが、情報は共有しなければいけないのではないでしょうか。そういう話になっているはずです。
マナー委員会？ポイントガ外れていますね。

地下外壁の漏水は外壁を土で埋めていますので今となっては完全に止めるのは無理です。
ただ前にも書きましたが重要な部屋でない場合は地下部分は２重壁にし内側に排水パイプを設けその水をドレインから逃がす方法が一般的である程度の漏水は想定内です。ここまででしたら問題ないのですが、部屋内（エレベーターホールなど壁から離れている場所）に漏水していますので、これをきちんと直さないと水があらゆる部分に廻る危険性があります。躯体・天井・床・柱の強度に問題が起きる可能性が大です。
徹底的に直さないといけないでしょう。

こういう場合、将来の転売を考えて情報の後悔を制限した方がいいのか、それとも売り主にプレッシャーを与えるためにも情報をどんどん公開した方がいいのか、悩ましいところですね。

利害関係者（仲介業者等も含む）には情報を公開しないと後で損害賠償の対象になります。
知らなかったでは善意の第３者に対抗できませんよ。

漏水もかなり気になりますが、地下三階の駐車場への天井のひびも・・・かなり前に理事会のポストに入れたのですが何の反応も無しです。
漏水も完全に止められないかも・・とのお話ですが、尋常な量では無かったですよ。まだ、五年目なのにまずいと思います。錆びる前に早めに直せば、ダメージも最小限で食い止められるのではないでしょうか？

４月頃から地下の補修を行った際に天井のクラック（ひび）は直さなかったのですかね。
一応天井・柱等のクラックを指摘してあったと思いますよ。
工事完了検査で見落としたのでしょうか。
もし、そうであれば検査を行った理事会と管理会社の責任は重いですしイニシアと銭高に再補修を要求すべきです。
今回の漏水について、どうも理事会の反応が悪いように感じます。
簡単に水抜きを行っただけで、大雨が降ればまた同じ状況になるでしょう。

コスモイニシア物件や銭高施工物件の検討板にここのリンクを張って
両社にもっとプレッシャーを与えたほうがいいのでは？
補修はいったいどうなってるのですか？
とにかくきちんと迅速に対応してもらいたいものです。

とりあえず、緊急に補修はしたみたいですが、次の件おかしいと思いませんか？
１．補修費用を約１００万円弱を管理費から支出しています。
　　いくら緊急といってとりあえず管理費から支払うのはどうでしょうか？
　　瑕疵担保責任箇所であるのでイニシアが行うものでしょう。
　　アフターサービス箇所であるのでコスモスライフが行う者でしょう。
　　イニシアに事の重大性が伝わっているのか疑問です。イニシアから管理組合に一言も言って来ないというのは責　　任感がゼロと言う現れです。それとも管理会社からイニシアに伝わっていないのでしょうか？
２．コスモスライフはアフターサービス代行者として補修する責任があります。
　　それにも係わらず補修費用を管理組合に支払わせる事も責任感がゼロという事です。
　　素知らぬ顔して理事長に承認印をもらうなんて許せないでしょう。
　　あまりにも無責任ではないでしょうか？管理会社でしたら、きちんと保証しなければならない先に請求するよう　　に手続きを行いのが役目です。あまりにも管理会社としてお粗末です。
３．補修方法ですが、ただ天井に溜まっている水を抜いただけでは、また雨が降った場合漏水が起きます。
　　またもし漏水箇所をシーリング材等でふさいだ場合水は他のクラック（ひび）を伝わり他の箇所に漏水が発生し　　ます。機械室や電気室・タワーパーキング等に漏水が起きた場合機械の故障の原因になり、住民に多大な損害を　　与える危険性があります。水の侵入先を突き止めて侵入を止めないとクラックがある場所にどんどん水が伝わっ　　て、色んな箇所に漏水が発生する危険性が大です。そうなれば、このマンションは欠陥マンションとなってしま　　うでしょう。
　　簡単なそして的はずれな補修を行った後今のところ何の対策の協議していないのは今後に不安です。

最後にコスモスライフは、このような問題に対して理事会にどのようなアドバイスをしているのでしょう。
管理会社としての役目は果たしていないでしょう。

このマンションは直張り工法で杭を使ってないんですよね？大地震のとき漏水で弱まってるので危険ではないですか？

仰るとおりです。
漏水により
鉄筋の錆び
コンクリートの弱体化が進みます。

え～
管理費から１００万円も漏水補修の費用をだしているの～。
絶対おかしい！！
理事会も管理会社も何考えているの
漏水は瑕疵担保責任でしょう。管理組合の責任ですかね。

私は、臨時総会を開催して解決を図るしかないと思います。
総会の開催を求めようとした場合、何票集まりますか。
ちなみに、私は、議決権２です。

累積、組合員総数　１、議決権総数　２

同感です。
臨時総会を開催して責任の追及・補修を要求すべきです。
１．議決権総数の５分の１集まれば総会招集を請求できます。
２．意見書を出して理事会に総会開催の要請する。
３．監事に総会開催を要請する。
以上、３つの方法があります。
どうも理事会は軽く考えています。
マナー委員会の立ち上げなど後回しでしょう。
まだ事情を知らない方が多くいると思いますので、もっと区分所有者に知らせるべきです。

私は漏水箇所を見ていないので分かりませんが、半端じゃない量の水が落ちているのであれば問題ですね。
このようなことを掲示板にも事情を出さないのは事実を隠蔽し内々で処理するつもりだったのではないでしょうか？
この掲示板で知って正直驚いていますし知らない方が多くいると思います。
もっと情報をオープンにすべきと感じます。

漏水箇所を全部オープンにしてほしいものです。
電気室や機械室など見られない場所は大丈夫なのでしょうか。
何か他にあるようで心配です。

補修費用を約１００万円弱を管理費から支出しています。

瑕疵担保責任箇所であるのでイニシアが行うべきもので、期間は10年位なはずなので、その期間は保障期間なはずです。なのに、なんで管理費から出したのか？

また、その様な事があった事実を住民のほとんどが知らないという問題。
保障期間が過ぎてしまうと管理費から出さなくてはいけなくなるので、それまで、知らなかったですまそうとでも思っているのでしょうか？

理事会、管理組合を通してから、コスモスイニシアに・・という流れでは遅い。
もし、緊急に訴えたほうがいいのなら・・・


コスモスライフ東京支社　　　０３－５５３２－１４００　　　当マンション担当：きみじま

　　に、直にクレーム出すか、いっそ大和ハウスに連絡してしまった方がいいかもしれません。

まだ５年も経っていないのにこの状態だと、ここにずっと住もうと思ってローン組んで購入した住民さんがかわいそうだし、財産として購入した住民さんも、ほっとくと価値が下がる一方です。どちらにしても、住民の損だけだと思います。　　

今月の理事会の議題に注目しましょう。
地下問題が協議されずに、マナー委員会などに多くの時間を要する可能性があります。
今回は理事会さんの問題意識の中味を見る絶好の機会です。
ここで一番に検討されず区分所有者にも何のお知らせがない場合は、次の行動に移さなければならないでしょう。

もう誰かお電話されました？

コスモスライフではなくコスモスイニシアでは？
イニシアもだいぶ人員整理をしたからもう会社にはいないかも。
責任者は無くイニシアはこのような問題に係わっている余裕はないんじゃないの。
泣き寝入りしかないね～。
昨年にもっとしっかりしていればこんなことにならなかったのに～。

本当に管理会社のいい加減さにあきれるね。
何で管理費から補修費１００万円出さなきゃいけないわけ。
管理業の資格もっているの。同業社から笑われますよ。

かなり頭にきている友人が電話して、一週間以内に事実と回答の書面を全戸にポスティングするよう言ったらしいです。これで、反応が無ければ、コスモスの誠意がないということでしょう。
理事会・管理組合・コスモスって待ってたらいつになるかわからないから、いいんじゃないんでしょうか。
やっぱり、売る予定がなくローン組んで購入した友人的には、かなり許せない話みたいです。
私も、管理費を保障期間中に使われていたのは心外です。
理事会さんもコスモスにいいように言いくるめられてしまっているのでは・・・

それにしても１００万円はぼったくりです。
私の積算では多くて３０万円、ふつうで２０万円がいいところでしょう。
こんなことでは今後コスモスライフに補修など依頼できないですね。

５７０さんの友人よくやってくれました。
なかなか出来ないですよね。
これで理事会さんが動いてくれたらいいのですが。

５１０さんが問題提起してくださらなかったら、この事実を大部分の方は知らないで、内々にそしれ内密に処理され後で取り返しのつかないことになっていましたね。
理事会・管理会社はこの件を皆さんにきちんとコメントをだしてほしいです。

百万使ったことよりコンクリートや躯体の影響やちゃんと修理されたかのほうが問題ですよ

応急処置ですから、とりあえずクラック（ひび割れ）内に溜まっている水を抜いただけみたいです。
原因を究明していないですから、また大雨が降ったら漏水するでしょうし、違う箇所に漏水が起きる可能性があります。そして躯体に湿気が溜まり鉄筋の錆びコンクリートの弱体化が進むでしょう。

両方問題ですよ。

えっ？なに？？
応急処置に１００万弱使ったの？
無駄金じゃぁないですか。
じゃぁ本格的な修理はどうするつもりなのかね。
また金出すのかな。

本格的修理に約５０００万円使います。

理事会の議事録が配布されるのはいつも１ヶ月遅れとなっているので、地下問題もどうなる事やら。
遅くても２週間以内に配布してほしいですね。

とにかく雨が降らないように祈りましょう。
雨が降って躯体に水が侵入して弱体化するのが心配です。
聞いた話では水分が入り込んで躯体とモルタルの接着が悪くなり剥離するそうです。
１年少し前に湿気により駐車場入り口のスロープ付近で天井のボードが落下したそうです。
幸い車や人の上に落ちなかったので大事に至らなかったようですが一歩間が悪ければ大事故になっていました。
漏水によってこのような事故が起きやすくなるそうです。

５７６さんへ
１００万円位、管理費から臨時でも出したってのが、無しなんです。
各部屋の修繕期間は２年間ですが、それ以外の部分は法律で１０年間コスモスが保障する事になっているわけで、管理費からは出す必要がないはずなのです。
だから、泣き寝入りなんてダメ。

そのくせ、売ろうとしたとき、責任はコスモスになく、住民になってしまうので格安で売るはめになり、大損するのは住民なのです。コスモスは、全く腹を痛めることはないのです。

しかも、あと５年位しその１０年間の保障期間が切れれば、コスモスが修繕費を払う義務は無くなり、全額、管理費から払うことになります。さらに、金額が足りなければ追加徴収で修繕ということもありえます。

今回徹底的に直さないと後で大きな負担が自分達に降りかかってきます。
イニシア・銭高・コスモスライフに強く交渉しないと後で後悔します。
どうも理事会の動きが遅いです。少し心配です。

漏水から２週間経っていますが、理事会から何の説明がありません。
この問題に対して理事会は危機感を持っていないのでしょうか。
この問題よりも優先して行う事項があるのでしょうか。

理事会から組合員からの意見が公開されるようになりましたね。
改善されたと思います。漏水問題もきちんと対応してもらいたいものです。
また、修繕積立金の資料が配布されましたが、私の記憶では、販売時の計画の大きな問題点として、タワー駐車場の経費が計上されていなかったことです。これはきちんと考慮されているんでしょうか。

知人に話したら「安物買いの銭失い」と！悔しい！

No. 584さん
まだ、間取りによりますが、新築価格より高く売れますよ。漏水の件があったとしても売主（デベ）が瑕疵担保責任を負う販売後10年以内だから価格に対して響かないでしょう。心配だったら、試しにちらしが入ってくる仲介業者に見積もり依頼してみればいかがですか。

それにしても今回の理事会からのチラシを読んでいたら胸糞悪くなってしまった。
文章に品がないし、不必要な添付が多すぎて何がいいたいのかさっぱりわからない。マナー委員会立ち上げるより理事会の品格を上げるほうが先なんじゃない？

チラシの作成、配布費用だった組合費からの支出でしょ？現理事会風に書けば、
｢1ヶ月20枚×コピー代10円×590世帯＝118000円、年間14万円、10年で140万円の支出増！カラーコピー費もかかるからもっと無駄かも！｣
コストカッターならそのへんも徹底してほしいところだね。
必要な支出は必要な支出。その辺をきちんと理解せずに購入したらこうなるんだね。（ちなみに漏水修理への組合費支出について賛成しているわけではないことは誤解なく）

またまた個人攻撃が始まった。

＞＞瑕疵担保責任を負う販売後10年以内だから価格に対して響かないでしょう。
瑕疵担保期間以内でも完全に元に戻る保証はありません。特に地下の漏水は業界でもこれと言った対応策が確立されていません。むしろ完全に直らない可能性の方が大きいです。
皆さんが懸念しているのは通常の状態の資産価値を維持できるかです。他のマンションとの比較ではありません。
取り違えないようにしてくださいね。
漏水マンションが価格に響かないわけないでしょう。

＞＞｢1ヶ月20枚×コピー代10円×590世帯＝118000円、年間14万円、10年で140万円の支出増！
ちらしは毎月配布していないですし、１０年間配布するわけではないでしょう。
必要以上に大げさに書かないほうがよろしいかと。

どういう文章が品があるのでしょう。
千人以上の方がお住まいになっており、お年寄りを含め色んなタイプの方がいます。全員が貴方のようにレベルが高い方がいるとは限りません。

不必要な添付ばかりとは言えないでしょう。
将来管理を行っていく為に今後発生する費用を提示しており、問題意識を高めるのに必要でしょう。

今後、理事会からのチラシや議事録を無駄と感じるのでしたら、希望者のみ配布にしたらいいのでは、確かに配布された日には多くごみ箱に捨てられています。
ただ、そうすると益々管理組合に対して無関心が増えるでしょう。
そんなことより、地下の問題が全然ふれていない方に危機感を感じます。
チラシの内容は確かに必要ですけど、緊急性・必要性・重大性。不利益が生じる可能性が大きい事に労力を使ってほしいと思います。
理事会は重要性と感じていないのでしょうか？
臨時理事会ども開催する気も起きないのでしょうか？

瑕疵があると、転売はどこの仲介業者に頼んでも良いとは言えなくなりますよ。
後々のトラブルを考えたら、系列の仲介会社に頼むのが無難みたいです。

不動産屋の友人曰く、漏水も修繕されていない場合は、特記事項に書くそうですよ。（自殺や犯罪ありと書く所）。
とにかく、友人が直にコスモスライフ東京支社のうちのマンションの担当者に１週間以内に書面で回答しろと言ったそうなので、コスモス側の反応を見てみましょう。もし、事実をコスモスに有利なように曲げられていたり、つじつまが合わないような回答をしてきた場合は、担当者の上司に言うつもりだそうだし・・・

１週間以内に、みなさんのポストに回答が入っていなければ、コスモスになめられていると思っていいと思います。

コスモスライフの担当者で納得いかない場合は社長宛にクレームをつけるべきです。

理事会の反応がないのがおかしいです。
本来、区分所有者を代理しているわけですから、個人が見かねて直談判したら恥ずかしいと思わなければ・・・。

得意の内容証明郵便をだしたらいいのにね。コスモスイニシアと銭高組と大和ハウス工業宛てにね。

漏水ってけっこう難しいみたいですね…。

どなたか電話した方いますか？
元々、リクルートコスモス自体怪しい会社だしそれを選んでしまった自己責任もあるのでしょうか？名前ばかりコロコロ変えてるし。

>>597
行動に移しましょう！

589さｎ
>>皆さんが懸念しているのは通常の状態の資産価値を維持できるかです。他のマンションとの比較ではありません。
「安物買いの銭失い｣ とご友人に指摘されていらっしゃるかたに、｢新築でコスモポリス品川を買った値段よりも、高く転売できますからそんなにご友人の指摘に悲観することはありませんよ」といっているまでです。
あまり話を飛躍させないでください。

私も漏水問題には資産劣化を防ぐためにも区分所有者が一体となって厳しくイニシアに対して交渉をする必要があると思います。その辺は誤解なきよう。

品のない文章と私が指摘しているのは、変にフォントを大きくしたり、暗に誰か（前期理事会やイニシアやライフ）を批判したりするようなことを匂わせたふうな表現を、おおやけの文章である理事会議事録に書くべきではないと思うからです。
住民に問題意識を持ってもらうためには膨大な資料を全住民に送りつけることで達成できるものではありません。
簡潔に問題点・課題は何か、それに対しての解決策は何か、と注意喚起をすることで十分達成できます。
詳細資料は数部のコピーをフロントにおき、興味があるかたはそこから取って読んでいただければ良いのではしょうか。
一度配布してある資料を新たに貴重な管理費を使って全数分コピーをして配布することは｢無駄｣以外の何物でもありません。

コストカッターを高らかに自認する現理事長にはその辺を理解してもらいたいですね。

＞＞新築でコスモポリス品川を買った値段よりも、高く転売できますからそんなにご友人の指摘に悲観することはありませんよ

はたして、漏水が起きてるマンションの事実を知ったら高くなりますかね。
仲介業者もその事実を知ったら後々問題になりかねないので慎重になるでしょう。