ヒューザーのマンションってどうですか？

　82です。89は私ではありません。
マンションの値段（坪単価）を知る概算式に、
(土地仕入れ/容積率 +　工事単価）＊1.4
ってのがあります。1.4倍ってのが、project期間の利息負担に販売経費
(広告代/MR費用などなど）ですね。 この1.4の部分をヒューザーは極力1に
近くしようと努力しているわけですね。実際には1.2程度が限界だと思います。
一方で、まっとうに鉄筋コンクリートの建物を建てる場合、工事コストは、
戸建てよりもかなり高くなるので、本来ある程度土地代の高いところでないと
戸建ての価格を上回ってしまいます。そういう地区では戸建てとの競合は常に
問題になりますね。ヒューザーの立地にはそんな場所が実際多いですよね。

　購入者の方もおられるので失礼かもしれませんが、横濱鶴見の物件の場合、
高速神奈川１号横羽線と、鶴見線の電車引き込み線に挟まれるという”一般的には”
劣悪と考えられる立地条件のために、マンションの建っている場所の路線価は、
ほんの微かに北にいったところの1/3の8.4万円/m^2(平成17年）に過ぎません。
路線価は実勢ベースの70%掛けと思っても、坪40万弱で仕入れが可能なわけです。
ちょっと北にいけば、3倍に値段になりますから、そこに建てるのに比較すれば
坪80万の差があるわけです。　これがこの物件の安さの秘密ですね。

googleマップで見て軽く眩暈を覚えました。子供連れならまず見送るだろう立地ですよね。

お子さんがいらっしゃらなく、広さを求めた>>92さんにはベストの選択だったのだろうと思います。
ある意味うらやましいです。

　82　続き　: もとデベ側でしたが、今は不動産担保評価を仕事にしています。

この物件容積率200% のようですから実際の土地負担は２で割っても40万の低減に
成功しているわけで、"この場所"でなければ、2400-2800万近く価格は上昇して
しまいますね。　4200万/150m^2程度だったでしょうか？　このマンション
坪単価90万台ってのは確かに安いようですが、土地仕入れには20万かかって
いませんから、逆算すると (92-20)/1.2 = 60万ほどでマンションを建てねば
なりません。　これはまぁ可能ですが、最近の建材・建設コストの高騰を
考えれば、階高を押えるか、極端に共用部分を減らすなどなんらかの
トリックがないとなお難しい数字には思えます。

　無論、そういう立地は気にしないという立場であればここは駅にも近くてよい
でしょう。　ただこういった掲示板での議論で、議論を行うためには、
自分が”良い悪い”と思うだけでなくて、より一般的な評価が必要でしょう。
平成17年の地価分布図は
　http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html
などをご覧ください。 駅5分圏内で、同じような坪単価になるためには
私の住む埼玉県の場合　飯能とか、久喜市とかになります。
こういった場所では、同じような4200万のお金があれば、
200m^2近い敷地に、150m^2の建物面積をもった戸建ては十分に注文建築
で建てることが可能です。 これで、土地:建物=1:1 でしょうか。

　どちらがいいというつもりは毛頭ありませんが、ヒューザーの安さの
秘密はどちらかといえば、こういう”嫌悪施設”に囲まれた場所でも気に
しない一部の人を相手に、安い土地仕入れを行うほうにあるわけで、
MR/宣伝費がない分で安くなっている分もありますが決してそちらが
主要因ではないということです。　うちは子供もいますし、高速の
隣に住むというわけにはいきません。　選ぶなら上記駅近くの
戸建てにするかと思います。　戸建てのほうが遥かに 土地代+建設コスト
そのものに近いですから、地価分布図から値段を読みやすいですよ。
150m^2の確保を4000万前半で行うには、せいぜい10万/m^2の路線価
までですね、

ここ直床にしているマンションは見に行きました。梅島だったかな？
その弊害と、かなり大きなリビングルームを確保しているせいで、リビングの
真ん中に40cmほどの大きな梁がせりだしていて、その部分は床からの高さが2.1mほど
しかありませんでした。　普通構造では、スパン間隔の1/10程度の太さの大梁が必要と
されますから、 これは直床/天井では殆ど避けようがないでしょう。
　また、大型住戸中心で部屋割りを組むことから、非整形（四角くない）で
南北に長いような、狭い土地とかを利用することも多いので、採光面で問題の
あるプランが多いことも私としてはあまりデベとして高評価を与えたてない理由の１です。
150m^2もの広さを、かつ駅から遠くても必要とする層は専業主婦＆ファミリー中心と
考えるのが自然です。(DINKS/DEWKSなら10分以上は歩かないでしょう）
タワーならいざ知らず採光面は無視してよいとはあまり思われません。
残念ながら、私のところにもし回ってきたら担保評価としては、立地面も含めて
実際に安くなっている以上にもっと安くつけざるを得ないと思います。
”一般的には”劣悪と考えられている立地で、150m^2もの広さが必須である
人が沢山いて、売却などがすっきりいくというのが考えにくいせいです。