【経営再建中】ライオンズマンションってどうですか？

>>199 絶対変わらない物が立地場所と躯体、そして近隣住人
正論ですし、同意見です。。これらが満足いって、納得出来る販売価格であれば、大京かどうかに関らず、買いでしょう。
その他の、例えば
ディスポーザーや内廊下は、193さんの言っている通り、今迄そうでなければ 特に気にすることはないと思います。
但し、反対に 各階ゴミ出しを含めて、これらに慣れてしまうと、なかなか 後戻りは出来ませんが。

自分の経験では、エレベータが思ったより気になりましたね。
台数が少なかったり、遅かったりすると、毎日の事なので、いらいらしっぱなしです。
私の考えでは、特に高層のマンションの場合は、1台当り、70-80戸迄が理想で、100戸を超える場合は高速エレベータ (理想 210m分、最低でも150m/分以上) を使用している事です。
でも、人によって感じ方はまちまちですので、これでなきゃだめだ というわけではありません。

サッシも共用部分になるので、あとで簡単に取り替えが出来ませんので、気をつけておいて方がいいのでは。
他は、リフォームで気に入ったように変更出来る事ばかりと思います。
やはり、なんといってもマンションは 躯体と立地 (駅からの距離や周辺環境を含めて)が重要と思います。

みなさんの話や、上野黒門町の価格や仕様等から、どれだけ利益を増やすかが当社の課題の
ようですね。↓に粗利率が載ってますが将来は１７％以上にするらしい。５０００万の物件で
１３５０万が粗利ということです。
http://www.daikyo.co.jp/news/2004/20040928a-2.pdf

さすが業界トップ、立地がよければマンション分譲という手法により、土地を何倍にも高く売る
ことが可能だということがよくわかってる。良いマンションを適正価格で売っていたのでは、
なかなか利益の蓄積ができない。
好立地の土地に、中グレードのマンションを乗っけて、あたかも高級マンションに仕立て、結果
として土地を高く売る・・・最近の当社のビジネスモデルなのかもしれません。やはり土地の
キャピタルゲインがいちばんおいしいですよね。

なんだかんだといっても、売れているからいいじゃあありませんか。

もう少し202に補足して、私のいくつか住んだ(賃貸もありましたし、買い替えも多かったです)マンションの経験から書くと、
私が立地で一番重要視しているのは、駅からの距離です。
駅から遠いのは、慣れる事が難しく、だんだんマンションそのものもがいやになってきました。

景色や階層は、あまり気にしないんですが、部屋の前面が抜けており、将来とも建物が建つ可能性のないところを選びます。

眺望は、よく書かれていますが、直に感じなくなります。どんなにすばらしい眺めでも 長くて3カ月で感動しなくなります。

共用施設はあまり重要視する必要はないかもしれませんが、内廊下を含め それらが充実しているお宅に招かれると少し、ショックを受けます。こんな所に住みたいとか、もう少し奮発して、こんなマンションを買っておいたらなあとか。
滅多に無い事ですが、それを我慢すれば日常生活に問題はありません。

人間は贅沢で かつ慣れの動物です。 なければそれが当たり前で 生活出来ますが、私の様に各階24時間ゴミ出し対応可マンションに一度住んで、現在の自宅が違うと、大変不便に感じるものです。従って今回購入したマンションもそれが重要条件項目でした。

以上は大京のマンションとは直接関係ありませんが、個人の経験ですが参考なれば して下さい。

立地がよければ、土地が㎡あたり９６万の路線価の物件(上野です)を、たぶん土地代換算で㎡あたり３００万
くらいでも売れてしまう・・・まさにマンションマジックですよね。

>205

立地がよくなくても 仕様を考えると 割高のマンションもライオンズに多いですね。
もちろん、売れ残っていますが。
今後 更に利益率を上げるとなると、ますます割高感は拭えなくなりますね。

もう投稿はお休みと思っていましたが、その後
>最後に138さんは何でこのスレを見てるのですか？
と117さんからの書込みがありましたから書き込みます。

このスレに参加していいるのは、私の考えでは、
① ライオンズマンションの購入者で、不満を感じている人 (占める割合は少ない?)
② 私のように、色々マンションを見た上で、ライオンズは止めておいた方がいいのでは? とのおせっかいな人
③ ライオンズマンションの購入者で、このスレの悪い評判を払拭したい人
④ これからライオンズマンションを購入しようと検討している人
⑤ どちらでもないが、ときどき意見を書き込む人

が大半だと思います。

もし①と②の人間がいなくて③と⑤の人ばかりが、このスレに書き込んでいたらどうでしょう。
④の方に、十分な情報が伝わるでしょうか。
これが答えです。

>206
でも資料(203)をみると売れ残りかなり減ってますよね。

強気の価格と経営再建をテコとした営業力でまず一気に高く売り抜いて儲ける→売れない物件は
不動産投信に叩き売る(原価で売っても不良在庫になるよりマシ)→在庫を減らせば、また新規の
物件を仕込める
といった循環ですかね。

それと

⑥ ここにマイナス点を書き込み事によって、ライオンズマンションが今後良くなる事を希望している人。

その効果は期待出来ませんが。

このスレを見ていると、私のようなケースは極めて例は少ないのかと思いますが、、、。
現在ＬＭに住んでいて、また、ＬＭに引越します。
現在の住まいは、家族構成の変化があり手放しますが、管理会社含め非常に気に入って
おり、査定も上々、買い手もすぐ付きました。
今度の住まいは、設備仕様共優れていて（ディスポーザーも付いてます、笑）周辺の
財閥系と比較しても遜色ありませんし、購入者の人に話しを聞いてみると、魅力の１つ
に割安感が入っています。（私もそう感じます）
しかも、特に口止めは無かったので言いますが、販売後半に入り、販売価格の見直しが
一部入り、（注：販売開始後の値下げではなく、新たに売り出した区画の価格設定を、
当初予定価格＝非公開、から下げた）、そのため、僅かな戸数ですが、すでに契約済み
の区画まで値下げして返金しました。（最大300万程度）
これが、下の階より、上の階が安くなったから、と言うなら考えられますが、先に販売
したのは上層で、下げたのは下層階なのに、バランスが悪い（価格差が出過ぎる）と言
う判断だそうです。
大京、悪くないと思いますよ、私 （138さん判定だと③にあたる数少ない人）

⑦近所にＬＭが建ってまだ比較的新しい自分のところと比較しているおせっかいな人（本人）

マンションは、管理を買え、と言われてましたが、実際は、そこに住むであろう住民を買え、ですね。
でもそれは中古なら別だが、新築青田買いではほとんどわからない事ですね。
管理は、当然ながら、常駐>>通勤（日勤）>>巡回　ですけど、ＬＭは１ランク落ちているのが多いようです。
躯体は、仕様というか、設計図から明らかになるし、雑誌なんかでも色々書かれているので最近はそうひどい仕様はない、
と思いますよ。もちろん、調査要しますが。そこは外せないので、それ以外の設備面、等を落とさざるを得ないのでしょう。
駅近かどうかは、ご本人次第じゃないかと思います。高級住宅地は駅から離れていても小高い丘の上、というのが結構あります。

どういう条件にしろＬＭは１割から２割近く高い価格、売れ残りを値引きしても十分にやっていける価格のようです。

>>211
>どういう条件にしろＬＭは１割から２割近く高い価格、
>売れ残りを値引きしても十分にやっていける価格のようです。
昔はそうだったね。

>しかも、特に口止めは無かったので言いますが、販売後半に入り、販売価格の見直しが
>一部入り、（注：販売開始後の値下げではなく、新たに売り出した区画の価格設定を、
>当初予定価格＝非公開、から下げた）、そのため、僅かな戸数ですが、すでに契約済み
>の区画まで値下げして返金しました。（最大300万程度）
最近は適正価格をつけることを意識していますね。
これは営業人員の回転を良くし、たくさんのプロジェクトを消化する
ための戦略転換でしょう。

昔のライオンズは竣工後の実物販売の実施など、安くできない
理由がありましたが、今は割高感は少ないです。

>昔のライオンズは竣工後の実物販売の実施など、安くできない
>理由がありましたが、今は割高感は少ないです。

確かに青田売りをしていない時期があった。
客のことを考えた良い姿勢ではあったが、結局は自分の
首をしめることに・・・。

>213
聖子親子の宣伝などもやめればいいじゃない？そんなことで金をつかっているでしょ。
その金をつかってやれば。

客のことを考えた良い姿勢は一時的だったね。

>>211
>管理は、当然ながら、常駐>>通勤（日勤）>>巡回　ですけど、
>ＬＭは１ランク落ちているのが多いようです。
それは管理ではなく管理人だろ！
大京管理は値段は高いが管理は良い。
よーく調べてごらんお利口さんならすぐ分かるから。

私の購入物件もライオンズマンションです。
私の地域はマンションの建設ラッシュなので、すべてのMRを
回りましたが、仕様は一番、立地も良い、分譲価格は高いとは
感じずそこそこでした。
14階建ての普通のマンションですが、免震、オール電化です。
ただし、逆梁ではなく、順梁アウトポールです。
ディスポーザは付いていませんが、周辺の物件も同様でした。
なので私にとっては大きなマイナス要素ではないのです。
「家内も他のゴミはどうせ下まで出しにいくのだから」とのこと。

私の購入ポリシは優先度が高い順から
・立地が良い（駅徒歩5分程度、かつ公園が欲しい）
・利便性が高い(周辺に園・商業施設が充実)
・南向きワイドスパン(日当たり良好)
・無駄のない間取り
・免震構造
でしたが、そのすべてを満たしていました。
なので誰に何と言われようと私は満足しています。

そのようなＬＭは残念ながら、見たことないが、よい物件はかなり少ないと感じる。

結局、引越し、引越しって騒いでるネット版おばさんが、ここで不買運動してるだけなんでね〈笑）匿名にしたり番号変えたりご苦労さんです。
これからもネットで頑張って不買運動してくださいね。
ただ一つ忠告するけど、粘着さんのおかげで、せっかく本当に書いてくれてるマイナス要素もウヤモヤになるので不買運動のみに徹して欲しいです。

>>202、217さん、ありがとうございます。匿名になっちゃったけど199は僕です。
やっぱりマンションに対しての自分の価値観が一緒でなければ、それに対して良い部分、悪い部分等、突っ込んだ話は出来なさそうですね。
結局、当たり前ですけどLMに住んでも満足してる人も沢山居るみたいですね。
やっぱり、ここも候補の一つとしてみても間違いはなさそうですね〈笑）あとはそこからこのスレを自分なりに参考にしたマイナス要素がいくつあるかで決めますけど。

117さんは、最初に確か、第3者と言っていたけど、④ＬＭの購入検討者だったのですね。
最初からそういってもらえばよかったのに。
読んでいて　ちょっと裏切られた気がしないでもないです。
まあ、どうでもいいですが。

>>216
管理人ではなく管理です。管理費をそれなりに取っていても管理人を長時間置くような費用はかけられない設定のようです。
竣工後、総会での変更は、新任管理組合理事さんにはちょっと荷が重いかもしれません。
>>117
価値観の違う人の意見だから参考になるのですがね。
でも、そのマンション名のスレを立てて同じ価値観の人とやりとりするのもよろしいかと。
うまくいけば、良いコミュニティができますよ。

210の返金については、初めて知りましたが、軒数が少なかったから、ではないでしょうか？　で、それはどこですか？
上野だか黒門だかの例のようにまだまだ高めの価格設定をしていると思っています。