ダイワハウスのマンションって、どうですか？

http://hokkaido.machi.to/bbs/read.pl?BBS=hokkaidou&KEY=1114861751&...
>友人が購入した琴似駅前の三棟同じ敷地に建つマンション　入居直後に壁の中の
>配管から水漏れして部屋中水浸しになったらしい。
>家具等を弁償するからいいでしょという態度だったみたいよ。人が作る物だから
>アタリハズレあるだろうけどハズレすぎ。青ひげでボサボサ髪のへんてこな
>営業マンに気をつけろ！口先ばっかで誠意ゼロだから。ダ○ワハウスが悪いのか
>鉄建が悪いのか知らんけど。工事期間以上に短いマンションだから怪しいとは思った
>けどさー

はじめまして。札幌.東札幌のグラフォート検討中です。何か情報あったら教えていただけませんか？

>>43
私もタワーの方検討しましたが・・・。
上の書き込み見まして、ちょっと引き気味です。
決して安くないし値引きサービスないんですよね。
見た目はいいのですが、地下駐車場のため、将来的な修繕積立費の問題と固定資産税が高いようです。
素朴な疑問なのですが、あんなに車の台数とめれる駐車場で出入口一箇所はどうかなぁ。
朝とか土日の集中する時間帯は困らないのでしょうか?

＞44　匿名さん
レスありがとうございます。だいぶ傾いていただけに、書き込み見ましてかなり不安に
陥っています。。。
本当に駐車場の出入り集中しそうですよね・・・大きな物件だけにいろいろメリット・デメリット
ありそうで・・・

一戸建てとマンションは全く利益率が違います。

一戸建てなんかですと、原価があってないようなものです。

マンションは非常に利益が出にくくハイリスクローリターン

＞４６さんへ
レスありがとうございます。
は〜やっぱりそうなんですか〜。
なんせ素人なもんですから（開き直る訳ではありませんが．．．）建材等の大量仕入れといった面での
共通性は戸建もマンションも大きく変わらないだろう、とか、所定の土地に数多くの住戸を詰め込んで
おきながら戸建住宅に近い価格（地域差はありますが）を取るため、マンションの利益率が極端に低い
とは思っていませんでした。
戸建と異なり、躯体を作り上げるのに、かなりの費用が掛かっているんですね．．．
そこで利益率を上げるため、見えないところでの「手抜き」も横行しちゃうんですね。

>>45
Mさんへ
私がモデルルームに行った際、スケールメリットで立派な地下二階駐車場や施設ができると
かなり強調し説明されましたが、平日はともかく、実際はかなりの住人の数になる為、
自分が施設を利用したい時(土日)、ほとんど使えないケースが多いと思います。
また、あれだけコストのかかっている駐車場や庭を将来的に維持する訳ですから、
仮に売れ残りや住人の管理費の滞納が多く発生した際、普通のマンションよりも維持コストかかる訳ですから
管理組合が赤字などにならないのかなぁ。逆に自分にふりかかってこないのかなぁと私個人としては
心配に感じました。
また、他の方も触れていますが大型物件のため、冬に工事している物件であることやかなりの戸数ですので
>>42のようにやっつけ仕事(同じマンションなのに品質のバラツキ)にならないのかぁという点も引っかかります。
でも、自分は正直、見た目に左右されるタイプなのでプロジェクト的な同マンション検討していた次第です。
結構高い物件ですし永住考えるなら、やはり、もう少し様子見た方がいいのでしょうかね。

>>41　さんへ
私もＤシリーズ（奈良県）を考えています。
２重床のところですが、グラスウールは入っていましたよ。

ありゃりゃ琴似グラフォートで漏水事故？
施工業者が劣悪なのか、監理のレベルが低いのか．．．
４２の内容が本当なら今既に住んでいる人の話を聞きたいな。
琴似の契約者はチラホラ参加してるみたいだけど入居者の声が
見えないです。
それとも措置してもらってダ○ワから口止めされてる？
別の建物だけど契約目前なのですんごく心配です。

48さんへ
何か滞納は別にしても、管理費はダイワハウスで完売まで負担するみたいなことを言ってましたよ。
あと1年目の管理費の赤字も補填するみたい。

マンションは1年を経過すると中古物件になります。

1年経過後も売れ残りがあるようなら、賃貸にまわ
されるかも・・。

>>17
こっちです。
>それとも中途半端なサイズのバルコニーやクローゼットの仕
>様となるケースがダイワの場合多いってことですか？

琴似ってお買い得っぽいですね。
北海道には10年前に旅行で行ったきりなので、立地については
良くわかりませんが、大規模なだけあって割安感があるような
気がします。紹介ページと物件概要の価格との対比ですが。

>>46
マンションの原価率って40%〜50%くらいなんじゃないですか？
＃土地代、建築単価から推測

>>54
MRの設置・営業費、広告費等は？

良くて80%くらいだと思う。
でなければ、大京は破綻しなかった。

＞２１＝２７さんへ
レスありがとうございました。
確かに．．．バルコニーは前レスでも書いたとおり満足できそうな造り（図面上の想像／強いて言えば
角は繋げて欲しかった）ではありますが、他のタイプでは中途半端な物件もありますね。（私の主観）
更にクローゼットについては．．．？？？

私の場合、収納力については間取りに負けないぐらい物件選択上では高い優先度でして、子供部屋と私
の部屋のクローゼットが半間（はんげん）しかないのが気掛かりではありました。
結果的には、子供部屋は２階式ベッド（下にチェスト等を入れるタイプ）とすることで収納力を高める
ことと、私の部屋は数年後には単身赴任で毎日使わない部屋になる、との判断から間取りを優先して決
めました。他のタイプには、広めのＷＩＣや、一間（いっけん）サイズのクローゼットがあったりしま
したが、好みの間取り（各部屋の広さも不満足）じゃなくて．．．
注文住宅じゃないので思い通りの部屋に巡り合わないのは判っていたのですが、やっぱり「帯に短し、
襷に長し」ですよね。

同じ地区の他デベ物件とも比較しましたが、琴似のダイワは再開発事業の一環で建設しているためか
割安に感じて契約しました。他デベ物件の例では１００㎡ぐらいの４ＬＤＫの２階で２９００万円！と
聞いていたので．．．しかもソコは６ｍぐらいの道路を挟んで向いは２階建ＡＰで、眺望も何もあった
もんじゃありませんでしたので。

後は、最近のレスで、先行して完成した棟で「水漏れ」があったことが気掛かりです．．．

あのー
42さんのレスにもあるのですがＭＳの工期って大体どんな
もんなんですか？
当然、建物の大きさによっても違うんでしょうが．．．
１０〜１２階ぐらいで４０〜６０戸ぐらいがよくあるタイプだと
思うんですが、１年半とか、長いと２年ちかく掛けるものなん
ですか？

>>55
広告費(20〜30%弱)、販売経費入れてないので入れれば同じくらいだね。
＃土地下落、本業以外への投資なんじゃないの。。。

>>57
確実に1年未満だと思います。

>>54残念
>>55正解

10階建てくらいまでなら階数＋3ヶ月です