ダイワハウスのマンションって、どうですか？

ダイワは、アフターサービスをする事によって、修繕等も「仕事」にしようとしていると聞いた事があります。
そのうち、ダイワの札幌支店長は、首になるのではないでしょうか。
（以前、「噂」で、関西の方の支店長が、無茶して、平に降格になったと聞いた事があります。（あくまでも噂ですが。））
少なくとも、今のままでは、大規模修繕も頼めませんよね。（実際に工事をするのは、ゼネコンですから。）

＞282さん
良く解らないので、もう少し詳しく教えてくれませんか？
何故、修繕を仕事にしたら、札幌支店長が首になるのですか？
関西でも修繕を仕事にして、関西方面の支店長が平に降格になったのですか？

＞283さん
修繕等も「仕事」にしようとしているので、いい加減な事をしたら、
首になるのではないでしょうか。と言う意味です。
関西の事は、詳しく知りません。

→２８２
そういう事ね。
そこそこ壊れた方が利益が出るってことか。
本当だとしたら最悪だね。

ここの書き込みを最初から読むと、ダイワのマンション買う気なくなってしまった。
だいたい、近隣とトラブって誠意のない対応をするようなところは、3流会社でしょう。

ダイワはまだ良いと思うよ、誹謗、中傷されても耐えているし
○川は全て削除に走ってる揉み消さないだけ、まだましだな
それとも、揉み消しに走って都合の良いレスだけ残すデベの方がましか？

『戸建』でも頻繁にレスが入るダイワって
人気があるのか問題が多いのか…後者が多いねぇ〜…

どうもマンションの修繕についてあまりご存知でない方が多いようですね。

＞誰か、大規模修繕時の資金について教えて下さい。

修繕積立金の計画を20年、30年、40年の長いスパンで立てて
最初から買い手に提示する会社のほうが、実は良心的なのですよ。
これをまずは知ってほしいです。ですから、長期計画を立ててくる
会社は大手デベ、三大財閥系や野村などだと思います。
一方中小の「売らんかな」のマンションだと、長期修繕計画を立てません。
そのほうが「見かけ上安く」売れるからです。

修繕積立金の集め方には2種類あります。見込み総額を月々で割って、一時金を集めない計画。
もう１つは月々を安めに押さえて、大規模修繕のために10年、20年ごとに一時金を集める計画。
マンションの部屋の広さにもよりますが、だいたい首都圏で6000万から7000万のマンションを
買ったとしたら、10年たてば、月々の修繕積立金は1万5千円から2万近くになります。
一時金を集めない方式なら後者（月々が高くなる）ということです。

私の感覚では、修繕積み立てを非常に篤くしてる（つまり非常に高く見積もっている）のは
住友。野村は案外安め（ですから10年、20年たったら上がる可能性が高い）です。
住友は高すぎるかな、という気がする一方、最初から高い金額を提示してますから
逆に良心的なのかもしれません。これは長い時間がたってみないとわかりません。
ダイワは30年、40年という長いスパンで計画を立てていますから、非常に良心的ですよ。
売りにくいのを承知でやっているのですから。
それと管理と修繕でもうけるのはいまや当たり前の時代です。それだけのノウハウをもった
大手でないとできない、という言い方もできますね。管理に関して言えば、デベ系の管理会社が
よくないようなら、組合（住民）サイドで、管理会社を変える、という手もあると思います。

＞そこそこ壊れた方が利益が出るってことか。

これまた大きな誤解です。施工の不具合に関しては、
ダイワはちゃんと10年保証をしていると思います。
「10年保証があるかどうか」をチェックしてみてください。
大手ならまずあります。
それこそ、財務内容の危ない会社の安い物件など買って、
その会社がつぶれてしまったら、保証も受けられなくなるんです。
その意味では、ダイワも含めた大手のほうがずっと安心です。
管理・修繕をトータルでやっていこうというのは、大手すべてに共通した
姿勢です。当然、管理でもうけ、修繕でもうける、ということになりますが、
その管理や修繕がきちんとなされているかどうかを住民がチェックしていけばいいわけです。

＞２９０
じゃあ２８４さんは何が言いたかったの？
２８４さんのレスをうけて２８５さんが簡単に言ったんだと思ったんだけど。

だから誹謗中傷の類だと言ってるじゃん
こう言うスレのその類のレスは、やっぱり話10％位で見なきゃ
きつい洒落も入ってるだろうしスルーしなきゃ
みんな大人なんだから

>289さんへ
>どうもマンションの修繕についてあまりご存知でない方が多いようですね。
と言う割には、あいまいな書き方が目立ちます。
まず、長期修繕計画については、
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」というのがあって、その法律を基にして
国土交通省が「マンションの管理の適正化に関する指針」というのを出してます。
その中に、「長期修繕計画の策定及び見直し等」というのがあって、これが基となって
デベは長期修繕計画書を作成しなければならないのです。
大手・中小関係なく国交省に逆らってデベをやっていくことは不可能ですから当然この指針には従います。
大手デベや財閥系・・・がやってて、中小は計画を立ててないというのは、勝手な憶測か古い知識ですね。
今は中小デベでも、だいたいは30年40年スパンで作成してます。
その知識を前提にして話が進んでいってますので、偏見で妙な方向に行ってます。
長期修繕計画（大規模修繕計画を含む）の金額に関しては、デベによってまちまちですが、それは、そのデベの
もつノウハウ・過去の経験・実績のデータという蓄積された情報から計算されたものです。
だから、古くからあるデベや大手の方がデータ量が豊富なため、「かなりいい線」の計画書ができるだけであって、
中小がダメというわけではありません。ダイワもそれゆえデータ量が豊富なので「いい線」の計画ができるのだと
思います。
私も「その道の人」ではなく、「マンションをにもうすぐ入居する人」としての知識しかありませんが、
このくらいは購入するにあたっては常識の範囲だと思います。
「国交省の出してる指針」については、法律みたいな長い文ではないので、一度読んでみてはいかがですか？

284です。誤解されているようなのでもう一度だけ書きます。すみません。
家は、遅かれ早かれ、傷みます。
もし、ダイワハウスが日頃いい加減な事をしてたら、
大規模修繕の仕事等も頼んでもらえなくなり、結局は損をする。
ましてや、テレビ沙汰になれば、企業としては、大損失でしょう。
このような事になれば、誰かが責任をとらなければいけなくなる。と言う意味です。
ダイワハウスを誹謗中傷するつもりはありません。実際、私は、ダイワハウスに対しては良い印象を持っています。

修繕費は遅かれ早かれ払わないといけないものですから、最初が高い方がいいとか安い方がいい等は賛否両論だと思います。そんなところでマンションの全てを否定するような意見はどうか？と思います。
ダイワハウスぐらい大手になると、それだけ供給戸数も多いのですから、苦情を抱えていないほうがおかしい。どこにでも多かれ少なかれ失敗はあります（あとのフォローが肝心ですが・・・）。どのメーカーも全てが全て優秀な人を雇っているわけではないでしょう。
大手だからと安心して、あとで裏切られた方々は大変お気の毒ではありますが、だからといってここの会社だけ特別悪いと誹謗中傷するのはどうか？と思います。それよりも、どうしたらそのようなことにならなかったか、どうするのがベターなのかという前向きな議論をしてほしいものです。

>今は中小デベでも、だいたいは30年40年スパンで作成してます。

これは確かでしょうか？
私はまだ購入していないせいかもしれませんが、
20年までの計画表しか見せてもらっていません。
大手ですが・・・
購入となれば見せてもらえるのでしょうか、
いかがですか？　みなさま

>今は中小デベでも、だいたいは30年40年スパンで作成してます
これどこですか？大手でも30年程度しか作成してなかったりしますが・・・

中小だと性能評価書すら取得しないとかの、売りっぱなしが多いみたいですが・・・

＞中小だと性能評価書すら取得しないとかの、売りっぱなしが多いみたいですが・・・


同感です。40年なんて、ダイワ以外では見せてもらったことないです。＞古くからあるデベや大手の方がデータ量が豊富なため、「かなりいい線」の計画書ができるだけであって、

この意見には反対です。
売りやすくするために、明らかに修繕積み立ての見積が甘い、
つまり安い金額を提示してる会社はあると思います。
やはり中小や新興デベのほうが甘い傾向は否めないと思います。
これはいろいろ物件を見て、肌で感じる傾向です。

>296〜298さんへ
293ですが、私は都内ではなく地方在住です。約20箇所のMRを見て回りましたがその殆どで見せてもらいました。
中には、A4横で半分程度の物もあれば、A3横を2枚つなげて年表形式にして事細かく記載されてあり、
それと修繕積立金のプール残との比較を細かく提示しているものもありました。
「修繕計画を見せて」と言わなくても見せてくれるMRは非常に少ないですね。
293で書いた規則関係を読んで多少の知識武装してからMRの担当者に「最近は、法律かなんかで長期修繕計画
を作らなくちゃならなくなったんですよね」と言って、「見せて」と言えば引っ張り出してきますよ。
ただ・・・298さんの言うとおり、その修繕計画の内容が非常におそまつな（楽観的な）ものもありました。
中小や新興デベ全部がそうではありませんでしたが、やはり多いのは確かです。
298さんが肌で感じている傾向は、私も同様に感じてます。
40年スパンは地デベでも結構多く見ましたよ。私の住んでるところの地デベでは50年の計画書があったところが
ありました。　（内容は非常に楽観的なものでしたが）
ただ、298さんも感じてると思いますが、「40年スパンの計画があるか無いか」より、その計画書の「内容が具体的
かどうか、ユーザー側に立って見ているかどうか」だと思います。
その点で、ダイワの計画書が「いい線いってる」と記載しました。
「いい線」とは私は来年入居予定なので、まだ実際に暮らしているわけではありません。
実体験からの判断ではなく、「いろいろな修繕計画書を見比べて」という観点からくるものです。
修繕計画書を見るにあたっては、駐車場代が管理費に行ってるのか、修繕積立金に行ってるのか？とか
外壁、縦管等の材質、駐車場の種類等、SIかどうか等いろいろ考慮しなければならない点がありますが、
見比べていくと、いろんなことがわかり参考になると思います。

＞２９７，２９８
同感です。
私もマンション購入まで多くのデベのＭＲを見てきました。
欲しい場所にマンションが建ったときに、買う買わないを的確に判断出来るように準備したつもりです。
多くのでデベの物件を見ましたが４０年以上の計画書を建てていますといわれたのはここだけです。
財閥系は、年数がもう少し短くて毎月の金額が高く設定していたりしてるところもあります。
どんなに丈夫に作ってあっても劣化するのは否めないんで、ある程度の金額は仕方がないと思います。
そのお金を、どんな風に使うかを計画されていれば額が高くとも納得出来ますよね。
ただ、大手ということに安心して胡座をかいているって所もあるのでは無いかと思うときもあります。
私の地方ではＴＶに出ちゃって、もめてる物件もありますから。
せっかく、他社さんより良いところもあるんですから頑張ってもらいたいものです。

300さんと私は感覚が近いようです。

>財閥系は、年数がもう少し短くて毎月の金額が高く設定していたりしてるところもあります。
>大手ということに安心して胡座をかいているって所もあるのでは無いかと思うときもあります。

これにはまったく同感です。
その中ではダイワの計画はかなりいいと思うのですが、
「最初は安く、年月が経つと高く」してるかもしれません。
「ならしてみれば」安すぎる（楽観的すぎる）ということもなく、
よい計画なんですけどね。

299さんもおっしゃっていますが、必ず修繕計画はこちらから聞いて
チェックしたほうがいいと思います。駐車場収入の総額の何割が管理費もしくは
修繕費に組み入れられるのかも。駐車場は埋まるかどうかわからないものですから、
「駐車場収入の見込み総額（１００％埋まったとした場合の額）」を管理費や修繕積み立てに
入れているような業者は信用できませんよ。５０％とか70％で組みいれてるほうが普通です。

＞私の地方ではＴＶに出ちゃって、もめてる物件

北海道でしょうか？　施工の不具合は三井でもありましたし、
野村でもありました。１つこれをやると大きく信用が傷つきますから、
本当に気をつけてもらいたいものですね。