なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

＞＞５９
その当たり前が出来ない会社は多いよ。
販売戸数と業績が連動するわけじゃないし、株価を見ても大丈夫でしょう。
結局は賃貸にまわす等々あったけど、逆に管理費滞納は絶対にないから、
かえって住民にはプラスでは？高い家賃払う人にめちゃくちゃモラル欠ける
人は少ないでしょうし、持ち家意識がなくて部屋を汚しても、住民には何の
影響もない。

公表ベース売れ残り戸数（IR資料より）
470(15/3) -> 967(16/3) -> 1496(17/3)
最大手三井不でも17/3で490だから、この数は半端じゃない。
でも会社もアナリストから叩かれているので危機感は
持っているとは思うのですが、業界一の強気派だから
どうでしょうかね。
物件自体は最近の一部を除けばオーソドックスなものが
多いと思います。値段は高めですが。

値段、高いですよねー。それだけ良いものを使っているのでしょうか？
仕入れが下手なだけかな？

土地を高買いするので有名みたいですよ。
最近の不振でそれもできなくなってきてるかもしれないけど。

しかも、営業やる気ないしね・・・
住友のHPって本当に更新遅いよ・・・

>58,61
地方とは札幌ですか？中心部は地盤が固いので直接基礎が適当なのですよ。4，5ｍでN値50以上ですから、ずっと。

＞68さん

58、61です。札幌ではなく仙台です。

「支持地盤となるのは、N値35以上を示す地下約4.5〜5.2m以深の砂礫層です。」
と記載されていましたが、N値35以上で直接基礎は問題有り（ちょっと心配）でしょうか？

>69さん
直接ボーリングの結果見せてもらってはいかがですか？阪神大震災後、トップブランドがもっとも基本の耐震で手を抜くとは思えませんよ。
ちなみにどの物件ですかね？HP見たいな。

＞70さん

69です。
直接ボーリングの結果ですか、今度モデルルームへ行って聞いてみます。

HPは　http://www.nagamachi-shintoshin.com/　になります。
ご意見よろしくお願いします。

住友の物件なら、早めにいい部屋を買ったほうがいいですよ。
シティハウスはだいたい良質の物件だと思います。
最高級とはいいませんが・・・
売れ残りが指摘されている住友ですが、
いい部屋（南東角部屋など）はすぐに売れて、ゼッタイに余りませんから！

＞72さん

71です。
私も仙台の他の物件を沢山見ましたが、確かに“庶民派”の中ではとても良質だと思います。
設備・仕様は仙台の標準レベルを満たしていますし、なにより“立地”と“価格”は
とても評価出来ると思います。
その中で唯一“直接基礎”だけが気になっていました...
ただ（設計）性能評価はおりていますし、問題ないのでは... とも思い始めています。
数値的な「N値35以上」と言うのは、実際どうなのでしょうか？

>71,73さん
http://www.jiban.co.jp/oseshusama/tisiki02.htm
というわけでマンションの場合、支持層に基礎を築かなければ許可が下りませんから、まして住友のMSではおかしなことするはずありませんよ。
わたしは契約する前にボーリングの結果を見せてもらいました。一番はっきりすると思います。直接基礎ですむということは地盤がしっかりしたところにたっていると考えていいのではないでしょうか。

広瀬河畔通って、墓地を埋め立てた道路だったりしませんよね？

>73さん

72です。
基準を満たした数値だと思いますが。
構造物の基礎に関しては、野村より住友のが信頼性が高いと思います。
施工の不具合で大騒ぎになったこともないのでは？
ただ、住友の物件の場合、都内と地方では、たとえば床が直床とか、
ちょっとしたグレードダウンがあるのでは？　と私はそのほうが心配です。
窓ガラスがペアでない、ということもあるようです。
北の部屋だと結露が心配…
でも、デザイン性の高さではピカイチ。
心配な部分は徹底的に聞いて、納得できたら、後は早いもの勝ちのよい部屋を選んでください！

＞74さん

リンク先拝見しました。
役所への建築確認申請は通っていること、住宅性能表示制度による性能評価を受けていること
を考慮して、ちょっと安心しました。ありがとうございます。

＞75さん

どれくらいまでさかのぼって話しなのかは分りませんが、私の知る限りでは
あの近辺は墓地ではなかったと思います。
もう少し上流の方（仙台青葉城の辺）に行くと、昔の墓地などがあり、
正宗の幽霊が出ると言われてるところはありますよ。有名です。

＞73、76さん

ありがとうございます。安心しました。
確かに都内の物件と比べると設備・仕様は劣りますね。
いろいろ調べましたあ、それは地方（仙台）のその他メーカーの物件全てに言えるようです。
直床に関しては、スラブ厚200mmで、住友の同仕様の違うマンションでいろいろ試させて頂きました。
人によって感じ方は違うと思いますが、私としては十分満足できる物でしたので、
将来のリフォーム（水周り含む）を考えていないので、妥協点と思っています。
窓ガラスに関してはペアガラスでした。
その他、劣る点としては床暖房やトランクルームの有無しょうか。これもいろいろな条件の中では
妥協点としました。

>78
地域差はありますね。首都圏と同じに考えるのは間違いと思います。他の財閥系デベでも言えることですから。
収納スペースは重視したほうが良いように思いますが。。。

二重床でも、階高を十分にとらないと、圧迫感のある部屋になります。
将来のあるかないかわからないリフォームのために、この感覚と24時間
ご一緒するのはごめんです。
私は、直床の解放感のほうを選択します。
まあ、理想は、二重床（もちろん二重天井）で、階高十分の設計なのでしょうが。

いわゆる太鼓現象で二重床はかえって音が響くともいいますしね。

>81

それは直床にしたデベのいいぐさ。
「いやーー、革シートは夏あつくて冬さむいですから」
とビンボー車を客にすすめるディーラーと同じ。
都内のちょっとしたマンションは高さを犠牲にせず、
二重床・二重天井にしてますよ。

>82
地方（札幌）では三井三菱もみんな直床なんですよ。

＞79さん

78です。

地域によるスペックの差は仕方がないと納得しています。
仙台でも東京並みのスペックのマンションもあるんですが、立地と価格が条件に合わないので。

収納スペースに関しては、標準的な収納率を満たしているのであれば、オプション等で収納を
増やし、せっかくの居住スペースを潰してしまうより、“無駄な物は買わない・置かない”
“不要な物は捨てる”など、生活で工夫していこうと考えています。また実家も近いですので
大きな物や捨てられない物は、実家に預かってもらおうとも思っています。
トランクルームに関しては、他の条件を優先させましたので、妥協点としました。

そうですね。
トランクルームを設けるということは
それだけ管理費や修繕積み立て金もその分あがるということだと思います。
コストとの兼ね合いで判断するといいと思います。

パークスクエアシリーズはどうですか？

パークスクエアは、わりにどっしりした
マンションらしいマンションです。
多彩なデザイン性で展開しているシティハウスシリーズより
オーソドックスな外観が多いのでは。
文京音羽のパークスクエアを見ましたが
重厚な感じでよかったですよ。
小手先の派手さに走らずしっかり作ってる感じがしました。
ただ、やっぱり売れ残りは多いですよ。
住友のＨＰって竣工がいつだったか書いてない物件も多いので
半年以上たってるようなものは買わないほうがいいのでは。
値づけが高く、あまり良くない部屋しか余ってませんから。

パークスクエア成増見ました。
造りは清水だし良かったです。87さん同様どっしりした造りで派手さはありませんでしたが。
ただ・・・もう1年以上もたっているのにまだ空いてます。
しかも値引きなし。金額も高いです。
買う気には到底なりませんでしたね

>88さん
やっぱり1年もたってても引かないんですか。
そのうち賃貸に出すんじゃないですか。
文京音羽のように。

＞89さん
文京音羽賃貸出してるんですか？？
購入者にとっては本当に失礼な話ですよね・・・
けっこう住友の物件検討した事あるけど営業マン本当に態度良くない人が多かったです。
野村、三菱あたりは良い人に当たったから余計そう感じたのかもしれませんが・・・
買いたければどうそ〜のあの姿勢がムカつきます。

渋谷のマンション計画ではとなりの小学校に長い日影ができるとPTA連合会の強力な反対を受けていた。
で、ついに34階建てから20階に計画変更。
思い切った策に出た。
企業イメージを大切にする大企業らしい決断か。

しかし社会的責任を果たそうとする企業姿勢は立派。それなりの企業なんですねやっぱり。
隣人を大切にする企業なら、顧客も当然大切にするはずだから、たぶんマンションも優良でしょう。

>90さん
文京音羽だけではないですよ。↓
http://www.sumitomo-rd.co.jp/heights/shinchiku/

隣人を大切にするデベが
http://www1.odn.ne.jp/otowa-kohinata/frame2-hp.html
こんなこと書かれますかね？

＞買いたければどうそ〜のあの姿勢がムカつきます。

同感です。
だから半端じゃない余り方してるんですよ。住友のマンション

＞92さん
ありがとうございます。拝見させていただきました。
もう開いた口が塞がりませんね。本当に・・・新築賃貸って・・しかもこの金額・・・
購入者の人が見たら悲しみ怒りますよ。マジで・・
物件がいくら良くったって、高いお金を出して住友から買う気になれないのは
うちだけですか？

しかも

敷金…3ヶ月（ペット飼育の場合は4ヶ月） 　礼金…2ヶ月

って…(苦笑）
賃料の安い大阪ならまだしもねえ・・・
賃貸も借りてくれる人がいないからずーーと
出てるんですよね、この広告

販売でもダメ・・・
賃貸でもダメ・・・
いい加減気づけ！住友！

あのね。
住友ってのはそういう会社なの。
竣工前に売り切ると怒られる会社なの。
確信犯で高値追求なの。
広告も他のデベと比べると圧倒的に少ないし。
それが彼らの戦略。
ビルだって竣工時、テナント半分決まってれば良いって会社だから。
流石にマーケも出来ないほど馬鹿じゃないよ、一応財閥デベなんだから。

公表ベース売れ残り戸数（IR資料より）
470(15/3) -> 967(16/3) -> 1496(17/3)
↑
では、どうして住友だけ雪だるまのように
在庫が増えてるのでしょうか。
「財閥」だからですか？　（笑）

竣工から1年以上売れ残りを出すと
誉められる会社なのでは？　

売れ残りを大量に出して経営を悪化させ
アナリストの評価を落とす戦略とでも？

どうして竣工前に売り切ると駄目なんですか？
そうすること(竣工前に売れ残る)によって、住友はどういうメリットがあるんですか？？？

>101さん
つまり、竣工前に売れてしまうようなのは
「値づけが安かったんじゃないか。もっと高く売れたのに！」
ということですよ。地上げ屋的発想がいまだに残ってるんです。
結果、自分の首をしめてる。バカなデベですよね。

102さん、なるほどー。ありがとうございました。
先日、住友物件で買おうかと思った部屋がありましたが、価格が高すぎて止めることにしました。
他の会社の多くが階数によって少しづつ価格に差を設けていると思うのですが、
この物件は４階が同じ価格なんです。
例えば１２階から１５階まで同じ価格、１１階から下まで（何階までかは不明）同じ価格、
そして11階と12階の差は500万！
ちょっと値のつけ方が乱暴じゃないかと思いました。

>103

１２階から１５階までが同じ値段で何か問題でもあるのでしょうか？？
階が上がる毎に必ず値段があがるってのもなにかおかしいような気もするのですが。

＞102さん
今時そんな発送の人まだいるんですね。
本当にバカなデベ・・・

＞103さん

私が見た住友の物件は5階建てで、階が上がるごとに200万ずつ高くしてました。
でも別に階が上がれば眺望がよくなるわけでもないので、
普通人気のある最上階はやたら売れ残ってるという状況でした。

逆のパターンですが、値づけが適当だってのは、うなづけます。
103さんの物件みたいなパターンなら11階を買った人は
お買い得感があるけど、一番下だと逆にお買い得感がないですよね。

＞104,106さん
話ずれるかもしれませんが、前に聞いたんですが住友不動産の上の住友○事が値段のつけ方、売り方が
おかしいって言ってましたよ。
例えば南向き、東向きと建物が建っていたら普通売り方としては南、東適度なばらつきで売るじゃないですか？
でも南を全て売り出してその後東を売り出すとか、値段もけっこう適当に高くつけてるらしいです。
本当に＊＊すぎて消費者をバカにしてるとしか思えませんね。

なんで住友商事が住友不動産の上なんだ？

言い方が違ってました。申し訳ありません・・・
住友不動産　　販売
住友○事　　　土地売主　　の場合です

>>98
供給数が増えてるからでしょ。
販売はゆっくりなまま、供給増やせば
在庫増えるの当たり前だよね。
まあ、ゴールドクレストなんかだと
今後は基本的に竣工販売なんだと。
なんでかって言うと、土地の仕入値が高騰してるから。
今後の相場の高騰を睨んでのことだとさ。
>>107
他の大手デベでも良くある売り方。
基本的に高い所から売ってきますから。
大京さんなんかは1期で南向き上層階しか出さないこと多いし。

住友って「土地が上がってるから」とかいって
在庫を増やしてますが、人気のある土地の物件は高くても売れる
そうでない物件はまったく売れずにスラム化という現状をわかってないみたいね