なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

＞４５０
高級が売り物の住友が、何で番町グランドヒルズ
で失敗しているんでしょうか。
興味本位ですみませんが意見聞かせてくれませんか。

＞それに、売るのが難しいといわれているのに、後売りは価格を上げています。
私と同じ条件の部屋は、400万以上上がっているようです。

知人が目白ガーデンヒルズを最初の売出しで、契約しました。
マンションは、１つとして全く同条件の部屋がないので一概には言えませんが
彼曰く、最近の契約はやっぱり値上げしているようだと言ってました。
同じ階数で、数百万高く売っているようだから、やっぱり最初に契約して良かったと言ってました。

地元情報だと、目白ガーデンヒルズ、工事がとっても遅れていて年末ぎりぎりまで工事してますよ。
2000人の職人さんが一生懸命頑張っていると、地元のコンビニの店員が言ってました。

都心部の立地の良い中古マンションでも、ここ2年くらい価格が急上昇してます。
高級物件は、売れ残っても高く売る自信があるのでは？
立地の良い、高級物件は数に限りがありますから。

最後の手段は、賃貸に出すことでしょう。
地元の不動産屋さんが言っていましたが、バブル期の物件でもけっこう分譲せずに
ずっと賃貸になってる高級物件って多いらしいです。

>番町グランドヒルズで失敗している

失敗とまでいったらお気の毒かもしれませんが、
番町という抜群の立地で売れ残りがあるのは確かに
さすが住友というべきか・・・
しかし、原因はやっぱり他の売れ残りと同じですよ。
１３０平米で1億８０００万などという無茶な最初の
価格設定が悪かったんでしょう。
あとは立地環境。番町とはいえ、あまりいい場所ではありません。
番町パークハウスのそばで「番町グランドヒルズ　２LDK　１億円〜」
などと価格帯をさげて大看板を掲げてるのがさもしくて・・・
いかにも番町パークハウスのおこぼれ狙いのようでね・・・

＞彼曰く、最近の契約はやっぱり値上げしているようだ

いえいえ、まだ目白ガーデンヒルズは値上げはしてません。
HPが閉じられる直前にMRに行って確認したから確かです。
むしろ、最初の最初よりは２００〜３００万価格が下がった居室がありましたよ。
おそらく目白プレイスをにらんで少し下げたのだと思います。

が、宮様にあやかって、これから上げるのではないかという
噂は住まいサーフィンでも出てます。

どうもこういう不透明さも住友不信を招く一因かと。
絶対に全部の居室の値段を示したプライスリストを出さないんですよね。

住友不動産に恨み辛みのある人達、案がいい多いんですね。
たかがマンション業者なのに、なんで？

シティシリーズが買えなかった人？
ヒルズシリーズを買わなかった人？

人それぞれだから、ブランドのセーター買う人もいれば、
同品質のユニクロのセーター買う人もいるよね。

高い安いは、契約者の価値判断でいいのでは？

売れ残り（資産）大量に抱えてる住友不動産は、莫大な優良資産会社ですね。
分譲しちゃったら、他人の物件ですから・・・・

別に恨みもつらみもないですよ（苦笑）。

＞売れ残り（資産）大量に抱えてる住友不動産は、莫大な優良資産会社ですね。

それなら、なんで営業マンをおいて売ろうとするのですか？
完売したマンションに対して「完売おめでとう」というのでしょうか？

>高い安いは、契約者の価値判断でいいのでは？

もちろん最終的にはそうです。
そして、判断材料としてこうした掲示板があるわけです。
ネットの口コミはなかなかに侮れないですよ。
売れてるらしい、となると、ますます人気が集中します。
最近の例だと三井の本郷真砂の物件ですね。
「この掲示板で背中を押されて申し込みにいきました」
というような書き込みもありました。
人気がでた秘密は立地とグレードのわりには価格がそこそこリーズナブルだったこと。
そのへんのバランスの取り方が三井のリサーチの賜物でしたね。
最近の消費者は賢いですよ。
中途半端なハイグレードで値段だけが超ハイグレードでは見抜かれてしまいます。
個人的にはその結果が住友の在庫積み増しだと分析しています。

＞立地とグレードのわりには価格がそこそこリーズナブルだったこと。

単純に、土地の仕入れ価格が安かったからではないですか。
そうでなければ、何か訳ありでしょう・・・・。
ヒューザーの物件も、安目なのは経済設計以外にも理由がありましたから。

デベが、利益を大幅に削って販売するとも思えないし・・。

建物自体の、坪単価なんて高級品で75万円　並だって60万円程度ですよね。
一番違うのは、土地の仕入れ価格でしょう。
それ以外の分譲価格の違いは、販売経費か、予定利益率の違いではないですか。

確かに、住友さんは土地を高めに買ってくれるみたいですね。

土地を高買いするのは有名だって
他のデベから冷笑まじりにいわれてますよね。

土地を売る人間にとってはありがたい相手かもしれませんね。

>>456
>売れ残り（資産）大量に抱えてる住友不動産は、莫大な優良資産会社ですね。
>分譲しちゃったら、他人の物件ですから・・・・

言ってることがあまりにもおばかさん。売れ残りの不動産は、いわば塩漬けの不良資産。
要するに、莫大な不良資産を抱えた会社。過剰在庫を抱え込む会社がなんで優良なわけ？

＞４６１
４６２は、要するに賃貸ビル会社としていつでもやれる
資産もちということも言われているのでは。
それも承知でおばかさん？
不動産業界の先が読めるということ？
そんな人いたかな？
あなたがその人？
新年早々悪い冗談ですね。

分譲の物件を売り出して、「分譲しちゃったら・・・」って、意味が分からないよ。

同感です。
分譲マンションの話をしてるのに
「賃貸ビル会社としていつでもやれる」というのも意味不明。

＞分譲しちゃったら・・・

大幅値引きより、住民からのクレームも回避できるし、賃貸で利回りがあがるかも　という意味です。
デベは、原価で利回り計算すれば、そんなに悪くないと思いますよ。
要するに、利益を上げればいいわけですから、事業　です。

分譲せずに不動産ファンドや、リートに一括売却する例もちらほら、ありますね。
不動産ファンドは、本当の一等地以外も触手を伸ばしているって聞いたことがあります。

住友は値引きしてますよ。住民に知られないようには
気を使っているでしょうけど。
それでもなかなか売れない物件が多いんですけどね。
まぁ、マンションなんてナマモノなんで、1年も2年もたつと
ちょっとやそっとの値引きでは難しくなりますよね。

＞分譲せずに不動産ファンドや、リートに一括売却する

それも分譲ですよ。

住友とは関係ありませんが、売れ残りのお話です。
池袋西口の大規模タワーマンション。
上層階の1億前後の物件が、大幅値引きでチラシが入っていました、興味があったので電話してみると
竣工後けっこう期間がたっているので、売り主の別会社が数百万単位の大幅値引きで販売するそうです。
未入居物件ですが、値段がこなれて結構引き合いが来るそうです。
入居済みの会社の社長が、検討している部屋もあるそうです。

値引きもある程度、期間がたてば住民感情も薄れるでしょうね。
だって中古マンションなんて、購入時期によって価格が２〜３倍も違う事がありますが
住民は案外平気です。

新規分譲で、ローン支払いをはじめた頃が一番住民はナーバスでしょうね。
1年、2年も過ぎれば自分達の部屋も立派な中古物件ですから・・。

そうですよね。
適正な価格と判断できるレベルまでくると
ちゃんと買い手はつくものです。

多分、以前はマンパワーで売って来たのでしょうね
今は適正に思えない事が全面に見えて来てしまってるので
どうしても売れ残ってしまうと言う事ですかね。

P.S.
それと以前（ここの板見る前まで）住友の営業マンって結構好印象だったのね
でもこの板読んでから住友のMSの脆弱な所を刺すと
必ず必死な”どなた”かが言い訳としか思えない反論するのね、
これにもうんざりしてしまって折角の好印象を抑制してる事は否めないわ。

マンションは、結局大きな買い物なので営業マンに押し売りされるような
買い物ではないですね、
結局は価格と立地と、建物のグレードかな。
まず、物件ありきではないでしょうか。

23区内のシティハウスを候補の1つとして、検討しているのですが、けっこう場所によって価格が違うのは
地価が違うからわかるのですが、同じシリーズでも地域によって
建物のグレード、内装なども、かなり違うんですかね。

検討中の地域しかＭＲ見に行かないので、イマイチ、ピンと来ないのですが。
ＭＲ見たことはないのですが、郊外の物件は、設備の割に価格がとても安いですね。

住友の社内的にも、同じシリーズでもいくつかのランクに分かれているのでしょうか。
だとすれば、個別にどのグレードかは、オープンにしていないのでしょうか。

ちなみに、本郷弓町と新宿柏木の物件を見に行きました。

もろ地価の違いと思いますが。
建物自体の違いはどうでしょう。
同じか、違いがあっても大きくはないと思うのですが。
営業さんから、建坪単価は同じだが土地代が違って価格が変わってくる
といわれたことがあります。同じ都内の物件同士の場合ですが。

＞４７３さん
ありがとうございます。
建物自体は、変わらないのですね。
そうですね、土地の仕入れ代金が分譲価格に反映されるのでしょうね。
地域の予想購買層によって、デザインが違うのかもしれませんね。

住友の情報誌で物件を見ていると、中規模の物件は　施工：住友不動産　　というのがありますが、
これは、どういう事なんでしょうか？
（本郷弓町、世田谷千歳台、桜新町、錦糸町・・・）
住友不動産も建設部門があるのでしょうか。
実際の施工は地場の中小ゼネコンと言うことなのでしょうか？

契約のとき、MS代金が土地分、建物分で分かれています。
当方は6:4くらいで建物分が高かったです。
土地が高いところでは逆転するでしょうね。

フリーペパー「マンションズ」の正月号に、シティハウス成城　と
久我山ガーデンヒルズの広告が出ていました。久我山は平成17年1月竣工。
成城は、平成16年5月の竣工ですね。（いますぐ入居可）
久我山ガーデンヒルズは、どこからも遠いので理由はわかるような気がしました。
その代わり、ガーデンヒルズとは思えないほどリーズナブルな価格でした。
（坪単価：210万円前後）

成城学園の相場は知りませんが、都心と比較しても負けないぐらいの坪単価
（280〜310万円）で高価なのに驚きました。
住居表示が世田谷区成城3丁目だからでしょうか？

実際の残り戸数は何戸かわかりませんが、販売戸数は総戸数に対して１０％未満でした。
もう仕入れ原価は超えているのでしょうね。
さすがに、分譲価格はオープンになっていました。
多少値引きは、してくれるのでしょうか？

>多少値引きは、してくれるのでしょうか？

成城のほうはガンガン値引いています。
ただし、足を運んで「うーーん」と考えている人に対してだけかもしれません。
久我ガーのほうは知りません。
ただ、あそこ、ガーデンヒルズとは名ばかりで
高級感はないですよ。
団地みたいです。

値段は成城と北烏山の違いでしょうね。
土地の値段だけでも
世田谷でも突出して高い成城アドレスと
世田谷とは思えない底値の烏山ですから・・・

で、ここに書き込む人の目的は何なんでしょうか？
この声がスミフに届いて、もう少し値引きしてくれたら、あの物件に手が届くのにな〜
というあたりでしょうか？

住友不動産のマンションに興味があるから。
耐震偽装問題が発覚すると、やはり大手の安心なところで買いたい。
バブルの頃でもマンションの年間供給戸数が4万戸なのに、現在のマンションブームで
8万戸が毎年供給されています。

今後は、2極化が進むと思います。物件の質、施工、販売会社が問題だと思います。
中古市場でも、星の数ほどマンションがあるのに、立地が多少良くても
あえて無名のデベの開発したマンションに人気が出るとも思えません。

４５５さん
＞いえいえ、まだ目白ガーデンヒルズは値上げはしてません。
＞HPが閉じられる直前にMRに行って確認したから確かです。
＞むしろ、最初の最初よりは２００〜３００万価格が下がった居室がありましたよ。
＞おそらく目白プレイスをにらんで少し下げたのだと思います。

目白プレイスは、最近のチラシで価格が書いてあります。
但し、目白プレイスはハイグレードではない、タワーがある普通のマンションですから、
購買層は、全く違うと思いますよ。

関西系の住友不動産が、まだ竣工前の地域Ｎｏ．１のマンションをそう簡単に値引きしますかね？
週刊誌のおかげで付加価値が付いたから、当然値上げでしょう。
地元では、元宮様のお部屋は、ある程度知られた話だと思うのですが。

480さん、455です。
誤解させてしまったようですが、目白ガーデンヒルズが
値引きした、という意味ではないです。
最初の最初に会員だけの先行販売をしたのですが、
そのときの設定より、半年後の値段のほうがやすかった居室がある、
ということです。
先行販売で売れる部屋は売り切ってしまい、
あとは値段を若干見直したということでしょう。
こういうことはよくあります。
野村なんかはもっと露骨ですね。

それに目白プレイスと購買層が全く違うということはないでしょう。
同様の価格帯の居室もあり、居室自体のスペックも
はっきりいって、９０００万レベルぐらいまでは目白プレイスの方が上でしたね。
目白ガーデンヒルズも目白プレイスを意識して、聞いてもいないのに
悪くいわれた、というような投稿が住まいサーフィンにありましたよ。

＞この声がスミフに届いて、もう少し値引きしてくれたら、

そういう意図がある人もいるのかもしれませんが、
実際、頼んでもいないのに、値引きをにおわせるＤＭ
をやたら送ってくるのが住友だと思います。

「ブランド品を値引きしてくれたら買うよ」こんな人ばっかりか？

４８１さま
情報ありがとうございました・
ガーデンヒルズは３つのグレードがありますね。私も両方のＭＲ見たのですが、内装だけなら
そうかもしれませんね。目白の梅グレードと目白プレイスの大きな部屋。
最近、工事も進み外装が見えてきたので、やっぱり違いますよグレード感が。
目白プレイスは目白駅からの距離が、2倍以上なのと、住所がご近所なのに目白と高田の違いでしょう。
坪単価も2割ぐらい違いますね。
目白プレイスは、どうしても目白に住みたい
ガーデンヒルズは、目白の松竹梅まであるバラエティーマンション　という感じでした。

481です。

＞内装だけならそうかもしれませんね。

そうですね、まさしく居室のスペックだけは、です。
グレード感が違う、というご意見は、そうだろうなーと思います。
レンガとガラスを使った高級感のある外観ですね。
まぁ、好き嫌いはあるでしょうけれど・・・
私は個人的には非常に評価しています。
ただ、せめて目白ガーデンヒルズは居室をペアガラスにしてほしかったですね。
あと南側の道路がもう少し交通量が少なかったら・・・
とかね。でも山手線の駅チカなんで、ある程度は仕方ないかもしれませんね。

竣工からしばらく大幅値引きしないのは、購入者にとって気が楽ですが、
本当に竣工から2年経過して、中古未入居として販売される物件はあるのでしょうか？

都心の物件で、賃貸に回っているのはいくつか目にしていますが、
郊外でも賃貸物件になっているのでしょうか？

竣工から1年たったら、もう「新築」と呼ぶことはできなくなります。
でも中古というのも変ですよね。新中古、などと呼ばれています。
住友の場合は、2年ばかりで「中古未入居」というような呼称で
おおっぴらに売っているのはないのではないでしょうか。
大幅に値引きはしますが、あくまで足を運んでくれた人に電話をかけて交渉、
というパターンが多い気がします。
おかしいのは、半年ぐらいすると担当者が新しくなるらしく、すでに値引きされても
買わないと断ったはずの物件の営業電話がかかってくるんです。

まあ、完売しなくても、住友ぐらいの規模の会社なら
少数売れ残りぐらいなら、なんとでもできると思いますね。
その分、最初高く売ってるし。

竣工後2年未満は、新築の表示が出来ると聞いてますが・・・。

1年だと聞いていますが？

マンション業界では普通の竣工前の青田買いですが、冷静に考えると非常識でしょう。
一般社会では高額商品をカタログ販売で買う人なんて少数派でしょう。
数万円の家具ならカタログ販売で買う人が多いでしょうが、100万円を超える高級家具を
カタログ販売で買う人はまずいないでしょう。

マンションだって実物を見てみないと、日当たり、内装、眺望もわからない。
同じマンション内でも、どれ一つ同条件の部屋はありません。
MRなんて、最上級の装飾をプロが施している悪い言い方をすると現実離したれ部屋です。
だから、私は過去２軒マンションを買いましたが、中古ばかりで新築は発想にありませんでした。

売れ残りと言われますが、現物を自分の目で確かめて買える貴重な物件だと思います。
棟内モデルルームで販売もある、住友不動産の物件はいいと思います。
この業界では貴重なマンション業者なのでしょう。

>売れ残りと言われますが、現物を自分の目で確かめて買える貴重な物件だと思います。

いい部屋は住友だってすぐに青田買いされてます。
いつまでも残っているのは、条件のわりには値段のたかい物件です。


>棟内モデルルームで販売もある、住友不動産の物件はいいと思います。

別に住友だけではなく、売れ残ればどのデベも棟内モデルルームはありますよ。

高い物件が好きな人が、住友不動産ＦＡＮだね。

>中規模の物件は　施工：住友不動産　　というのがありますが、これは、どういう事なんでしょうか？

電話して聞いてみました。
都内では100戸室未満の物件は、自社の建設部門で直接施工しているそうです。

建設コストを抑える手段かもしれませんね。
実際には、施工管理なのでしょうね。

見栄っぱりが住友FANだよ。

＞494
それは正解ですね。

住友って大体いくらぐらいなの？

土地の仕入れ価格と建設コストで分譲価格は決まるので、千差万別。
建設コストは2倍も違うことはないけどね、土地は同じ都内、県内でも数倍違うから
だいたいいくら？と聞かれても困りまね。
文京区でいま分譲しているところは、平均坪単価330万円くらいですか。

管理人さん、スレ主さん
そろそろPart2のスレたてましょうよ。

売れ残りが多いのはカウンター営業だからです。
それ以外ありません。
Part2へ続く・・・にしようよ。

Part2たててみました。
住友擁護派の方も、住友批判派の方も、闊達な意見交換を・・・！

https://www.e-mansion.co.jp/com/mandeve/index.html#1