なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

>「もうちょっと安くしてもらえませんか」ってことでしょ。

違いますよ。「適正な値段にすれば、こんなに物笑いにされないのではないでしょうか」
ぐらいでしょう。
実際には、住友も値引きはしますからね。
でも、それもタイミングが遅すぎて、なかなか買い手がつかないんですよ。
マンションなんて、ナマモノ。熱が冷めてから
「値段下げますよ。これなら買ってくれるでしょう？」
といわれても、なかなかねぇ・・・

鮭の切り身もスパーで100円だったり、高級住宅地の街の魚屋さんで500円だったりしますね。
両方とも買う人がいる。
150万円のカローラも400万円のクラウンも耐久性と移動手段としては、そんなに変わらないけど
両方とも売れてます。
一般的には一生の買い物のマンションですから、
「○○駅の住友不動産のマンションに住んでます・・・と向こう数十年言い続けられる」価値（見栄？）を
高く買うのはある意味で日本人なら普通のことではありませんか。
大手以外の無名のデベなら「○○駅の近くのマンションに住んでます」としか言えないよね。
文京区、目黒区あたりでは中古マンションのチラシに誇らしげに「旧住友不動産分譲」とか
「旧三井不動産分譲」とか書いてありますよ。書くことによって反応する人も多いのでしょう。
ブランドに魅力を感じる人は、多少高くたって買うでしょう。
住友不動産分譲の目白ガーデンヒルズ（全戸数の3割が億ション）なんて、
高ければ高いほど売れているみたいです。

普通のレギャラーカラーワイシャツだって、サカゼンのは中国製、
三越だって中国製ですが、高めの三越のワイシャツを買う人もいます。品質は50歩100歩だと思いますが。

適正価格を決めるのは、各個人だと思います。
ブランド好きは、日本人の特質だと思います。
住友不動産の物件が割高といったって2倍もするなら売れないでしょうが、買う人がいるから
住友は強気の値付け、当初値引き販売をしないのだと思います。

ルイヴィトンのバック、半額セールなんてありませんよね！

住友不動産のマンション、営業マンから聞いた話だと
「うちは、マンション界のパイオニアですから」と言ってました。
確かに昭和30年代から販売してます。バブルの最中は住友の「○○ハウス」シリーズは人気物件で価格も
他に比べてとっても高額でした。
「エントランスの豪華さと、外観重視ですよ」とも言ってました。
確かに、都内のマンション玄関に豪華な大理石を使ったり、多少住民が恥ずかしくなるような
豪華な大きな造花が飾ってあります。
外観も使い勝手を軽視したような、半面のベランダが多いですが、確かにデザイン重視で
豪華で高級感はありますね。

>ルイヴィトンのバック、半額セールなんてありませんよね！

住友はマンション界のルイヴィトン気取りなんですか？
ルイヴィトンは「なぜ売れ残りが多いのか」なんて揶揄されませんよ。

売れ残りが多いのは、住友不動産のリスクではないですか？
売れ残りが多くて、赤字で倒産寸前というわけでもないのでは？
欠陥でもないのに、購入者、検討中の方にはあまり被害は及ばないのではないですか。

掲示板を拝見すると以下の理由ですか？

・価格設定が高めだから、価値を認めた資金的な余裕のある人しか買わない、買えない。
・値引きしない（時期が遅い？）から、大幅値引きを物色、期待する購買層の検討対象にならない
　→値引きがあれば、買いたい人が沢山いるとも言えますね・・。
・営業マンが弱いから、殿様商売だから、結果的に押しつけ販売が少ない。
・住民は、結果的にほぼ定価で購入した人達の集団である。値引き物色の傾向のある住民は少ない

こんなところですか？

疑問に感じるのは、マンションも大幅値引きがあれば少々劣悪な物件でも買うんですかね？
100円ショップが好きな人でも、住宅だけは違うのではないですか。

まあ、今話題のヒューザーのマンションも、割安物件と信じて買って、結果的に苦労していますね。

値引きをすれば買いたい人が「たくさん」いるというのは完全に間違いですね。
都内の某物件、売れ残り期間を1年半すぎて、やたらと住友からＤＭがきます。
当然ながら大幅値引きをにおわすもの。
それでも、その物件はまだ完売していません。
もし値引きしてくれたら買いたい、という人が「たくさん」いるならもうとっくに売れてるでしょう。
なのに、数ヶ月するとまたＤＭ。唐突に電話がかかってくることも。
もう1年近く前に一度見に行っただけで、別に特に気に入ったということもないのにですよ。
躯体はしっかりしてましたが、周辺環境や建物配置がダメだったので検討外、
そう伝えてるのに、数ヶ月おきに（なぜか違う営業マンから）電話です。

別の住友物件は、周辺環境はいいものの、共有エレベータまでがやたら遠い、
間取りが悪い（典型的な田の字で、廊下にスペースをとられ、部屋がチマチマ）
などの欠点があり、見送りモード。そこへやはり営業マンが電話してきて、
やたら強気な営業トークを繰り広げました。
値引きをする他社を批判するんですね。「ウチは適正価格だから値引きはいっさいしない」
なんて・・・　　嘘だってわかってましたから、「ＸＸＸでは値引きしてますよ」と指摘したら
急に弱気になり、「よろしくお願いします」と繰り返してました。
売り方がへたというより、ブランドイメージを構築しようとして、実際の物件が
それに見合ってないくて売れ残ってるという印象ですね。

本当に適正価格なら、もっと売れてるでしょう。欠点も多いですが、一番重要な
駆体部分はわりにしっかりしてましたから。

＞疑問に感じるのは、マンションも大幅値引きがあれば少々劣悪な物件でも買うんですかね？

そういう人もいるでしょうが、住友はもともと割高なので、値引きを期待して
足を運ぶ人は少数派なのではないでしょうか。
むしろ、品質が価格に見合っていないからこそ、目の高い購入検討者からは
敬遠されて売れ残ってるんだと思います。
細かい仕様を落とさずにもうちょっとグレードを上げるか
あるいは価格をもう少し安く設定すれば、ここまで売れ残りを積み上げることはなかったでしょうね。

マンション選びは難しいですね。色々考えると買えないし、MR見過ぎると目移りする。
先日以前見に行った住友の担当者から、電話がありました。
ほんの少し値引きするから・・・・・。
1年前に入居済みなので、棟内MRを見に行ったら、住民が良さそうなので、とても迷っています。
竣工前だと、どんな住民が入居するのかわからなくて、少々不安です。
営業員は、良いことばかり言いますからね。

後日、こっそり現地に行って管理人さんに聞いてみましたけど、良いことばかり言います。
帰りがけに、マンションから出てきた年配の女性の住民に声を掛けたら、親切に教えてくれました。
・造りがとってもしっかりしていて、管理会社の対応も良い。
・確かに地域では割高だったけど、住友ブランドで購入をしたが、今のところ裏切られたところはない。
・派手な装飾はないけれど、玄関が立派で友達に自慢できる・・・・

おおむね良好のようでした。

＞402
「適正価格を決めるのは各個人」と書かれていますが、買える範囲で考えろということですか？
クラウン乗ってる人はカローラは絶対買わないでしょ？（がんばったら逆はあるけど）
当初、値引きをしないなんていうのはどこのデベでも同じですよ。
高ビーに感じますよ。

住友贔屓の人はやはりブランド志向？

>クラウン乗ってる人はカローラは絶対買わないでしょ

同感です。移動手段として大差ない、ようなことを書かれている方がいますが、
クルマに詳しい人間が聞いたらガックリくるでしょうね。
マンションは住めればいい、クルマはそれで移動できればいい、そういわれれば
それまでですが、150万のカローラと400万のクラウンとじゃ、エンジンからして違うし
内装に使われている素材だって違いますよ。
住友が本当にクラウン並の品質のものを提供していれば、たかくたってこんなにあまりませんよ。
眼の肥えた人間からすれば、とても高級ブランドと呼べるにふさわしい品質を備えて「いない」からこそ
そっぽを向かれるのですよ。

ベンツが売れるのはナゼでしょう？
ベンツはブランドだから、だけではないですよ。
確かに国産に比べたら割高ですが、それに見合う価値を提供しようと
モノを作るほうも売るほうも頑張っています。住友には決定的に欠けている点ですね。

ベンツが価値ある最も本質的な点は乗る人の命を守る安全性の思想でしょう。それだけ作りがしっかりしてるのですよ。仕様の高級性や走行性という品質は人の価値観によって判断が違います。けど安全性だけはほぼ普遍的な品質です。その意味では地味で４１１さんのいう「品質」は劣るものの、作りの比較的しっかりしている住友のマンションはいいと思います。ただ、車作りについてのベンツの歴史・思想のすごさと比べると、住友のマンション作りの思想がそこまで確固たるものかどうかは妖しいかも知れませんが。

すみません。「妖しい」は「怪しい」の誤りです。訂正させていただきます。

つくりは比較的しっかりしているし、
ある程度目の高い購入者がターゲットなのだから、
いっそ、躯体だけ作って、内装はフルオプションにしてしまえばどうでしょうね。
最近の例だと、本郷弓町の物件の、内装のグレードの悪さには目を疑いましたからね。
やすっぽいフローリングなら敷いていただかなくて結構。
こっちで張りますから、といいたい。
ガラスだけは以前のようにペアガラスに戻してほしいですけど。

＞ベンツが価値ある最も本質的な点は乗る人の命を守る安全性の思想でしょう。

クラウンとカローラのたとえであり、比喩表現です。

クラスにもよりますがベンツにマニアが安全性を求めて買う人は5割もいるのでしょうか？
どちらかと言うと、見栄とステータスではないでしょうか？
本当に安全性が段違いなら、日本のハイヤーは全てベンツになるのではないでしょうか？
財閥系の社長は公用車に国産高級車に乗ってます。
IT系の個人経営の社長や、芸能人、こわいお兄さんなどの
見栄を張らないとならない人種ははベンツが多いです。
自営業なら、資産価値の下落防止。
北米では、トヨタの高級車（レクサスでしたっけ？）と、ベンツが同価格帯だそうです。
政府の実験によると、安全性も現在は同等だそうです。最も安全性ならボルボでしょう
安全性を追求するなら、国産の高級車で十分です。

同様に、立地もさることながら、ブランド志向で、住友、三井、三菱地所のマンションを
買いたがる層もあるでしょう。
確かにシティハウスシリーズは、ガーデンヒルズ、グランドヒルズの廉価版ですが
BMWだって７シリーズ買えないから、５シリーズという購買層もありますね。

まあ、趣味の問題もあるでしょうが本当の大金持ちは高級住宅地のお屋敷を買うでしょうね。
マンションは、中金持ち、ローンの組めるサラリーマンの住居ではないでしょうか？

私は同業ですが住友さんはとにかく強気です。値段もプライスリーダー的存在ですし
完成しても大幅値引はしません！

>クラスにもよりますがベンツにマニアが安全性を求めて買う人は5割もいるのでしょうか？

てにをはがめちゃめちゃな文章で、意味がとりずらいですが、
安全性はベンツの大切な要素であることは事実。ベンツオーナーなら自覚している人は多いでしょう。

>どちらかと言うと、見栄とステータスではないでしょうか？

これもそう思うのは勝手ですが、ブランドの歴史や思想を鑑みたうえで
自分の価値観にあった車を選択する人間も多いのですよ。

>本当に安全性が段違いなら、日本のハイヤーは全てベンツになるのではないでしょうか？

日本ではそれは無理でしょう。維持費が国産車とは桁違いですから。
ビジネスとなるとやはり経済性が優先されます。
ヨーロッパでは日本車はハイヤーにはあまり選ばれていませんけれど。

>財閥系の社長は公用車に国産高級車に乗ってます。

それは企業同士のお付き合いもありますからね。

>IT系の個人経営の社長や、芸能人、こわいお兄さん

これまたずいぶんな偏見ですね。
個人経営、芸能人、こわいお兄さんがいっしょくたとは・・・

>最も安全性ならボルボでしょう

いったい何を根拠にそうおっしゃるのでしょう？
世界で最初に「受動的安全性」という概念でクルマを作ったのは
ベンツですし、やはりベンツの安全に対する取り組みは
後追いの国産とは違いますよ。


>BMWだって７シリーズ買えないから、５シリーズという購買層もありますね。

「買えないから」ではなく、自主的に選択する人ももちろんいますよ。
7シリーズは大きすぎるし車体が重い。東京の交通事情だと
5シリーズのがドライビングの楽しみを味わえる、とも考えられますからね。
3のがさらに機敏で楽しい、と考える人もいるでしょう。

やや脱線しましたが、クルマも奥が深いということ。
必ずしもブランド性や見栄だけどドイツ車を選んでいる人間ばかりではない
ということがいいたくて書いてみました。

>417
住友がどうなのかはわかりませんが、そういう強気なところはＯＫでしょう。
自身が強気に出れる業者は少なくとも安い早いを謳い文句にする業者よりは信頼できる。
今回の件でよくわかりましたよ。極端な安物買いはホント怖い。

>418
あなたの好きな話題が出てきて嬉しいのは判るが、ちと過ぎるよ。
雑談でスレ立ててマニア集めて楽しんでくださいな。
ここはどういうスレなんですか？

>>416
＞クラスにもよりますがベンツにマニアが安全性を求めて買う人は5割もいるのでしょうか？

クルマのことを知らないウマシカは、スレ違いだから黙ってろ！！

418です
>あなたの好きな話題が出てきて嬉しいのは判るが、ちと過ぎるよ。

それはまず416さんにおっしゃってください。
416さんの書き込みがあまりに無知と偏見に満ちていると感じたから反論したまでです。

>雑談でスレ立ててマニア集めて楽しんでくださいな。

特段のマニアではありませんし、この話題を延々と続ける気もないです。

>ここはどういうスレなんですか？

きっちりご自分でお読みになればおわかりになると思います。

>422
一つ一つ引用して長々と反論するのも読んでる方は鬱陶しいものですよ。

↑
それなら、読まなければいいでしょう？
ここは自由な討論の場です。
言論には言論をもって、述べるならまだしも
「鬱陶しい」などと論拠も何もない
自分の感情で中傷するのは見苦しいですね。

>>424
なにを釣ろうとしているの

ウンチク五月蝿いな。

４１８さんは
結局ハイグレードマンションは手が届かないから、趣味のベンツで悦に入っているのでは？
数百万と数千万だと10倍も違いますから。もしかすると、カタログマニアかもしれません。
お金持ちのおばちゃんや、成金のお金持ちって、物に執着がないけど安心感でベンツを買いますよ。
日本人の悪いところですが、乗ってる車と、住んでる家で他人の景気を判断する傾向がありますから。ここは、住友不動産の物件のスレです。

でも、ハイグレードを売りにしてるのかもしれないが、別の見方をすると高い利潤追求で、
価格設定が、若干下手なのかもしれませんね。

４１８は大まか野郎だね
＞>IT系の個人経営の社長や、芸能人、こわいお兄さん

これまたずいぶんな偏見ですね。
個人経営、芸能人、こわいお兄さんがいっしょくたとは・・・

都会ではどうか知らないけど、地方では昔から＊＊＊屋さんの親分はは、ベンツが多いです。
商売柄色々危険があるから、やっぱり、見栄と安全性？？

ここは「カーマニア」ばっかりですか・・

車だとたとえとしてわかりやすいからですよ。
でも、ベンツがいい云々はおかしい。本気で？という感じ。
ベンツが燃えてるのを2回、えんこしてるのは何回も見てる。
これＭＳでいえば欠陥なんとかだ。
なお、ベンツは中古のほうが故障しないのが相場だ。あんぐり。
カローラ、アコードは安いが故障、欠陥はまずない。
高級でないが有料物件だ。
ベンツの車体剛性は？レクサスに負けてる。乗ればわかる。
少し距離を走るときベンツのうるさいのにはかなわない。
最近変わってきたが、セルシオのほうがはるかに静かでストレスをこうむらない。
車を出すのはいいが、ベンツを高級で理想のたとえのようにはいわないでくれ。
ベンツは欠陥のある高級ＭＳというならよくわかるが。

あのですねー、ベンツが燃えたというのは
過去2回新聞沙汰になった件だけですよ。
見てるなんてウソを書くのはやめましょう。
しかも、2世代前のＳです。
ベンツの故障といっているのはボッシュ供給の電気系統の初期トラブルでしょう。
ヨーロッパ系ではありがちですが、いったん修正されれば日本車よりはるかに長持ちします。
部品を直していけばまた元に戻って長く使える、日本車は壊れてきたらそれで終わり。
根本のところで欧州車には追いついていません。だからトヨタもアメリカでは売れても
ヨーロッパでは売れないんです。
カローラ、アコードが故障、欠陥がまずないなんていうウソもやめましょう。
トヨタのリコール台数はダントツですよ。
レクサスに負けるって、レクサスのどのブランドのことをいっているのでしょうね。
車体剛性でいえば日本車よりはるかにドイツ車ですよ。
それこそ乗ればわかります。見たってわかるけど。
音についても、静かならいい、という親父趣味の人はセルシオでしょう。
だって、セルシオはそれを目指して開発しているんだから。
ベンツやＢＭはエンジン音が魅力なんですよ。乗ったときに伝わってくるエンジン音
が走りの楽しみを高めてくれるんです。ドイツ車のエンジニアはそれを目指して開発してます。

住友の目白ガーデンヒルズ、フローリングが「印刷」なんですよね。
妙に木目がきれいにそろっていると思ったら・・・
そりゃ、ムクのチーク材を使え、とまではいいませんが、
あの価格帯の物件を売ろうというのに、そんな「まがいもの」では、ちょっと・・・
そういえば、国産車は「木目調」のウッドパネル（つまり印刷）が得意ですね。
欧州の高級車では木目「調」なんて許されないでしょう。
同じ発想でしょうか。新品のときはきれいで、手入れもラクだけど、
長年使って味がでるものではなく、見ていてすぐあきる。
新品のときが最高で、あとは劣化するだけ。

知人の建設関係の人間に聞きましたが、目白ガーデンヒルズクラスでも、建設コストは
坪／65万円〜70万円だそうです。ヒューザーの坪単価40万円よりは遙かにハイグレードだけどね。

部屋の位置、広さによりグレードも3段階です。億ションは全体の3割程度です。
50㎡の１ＬＤＫもありますよ。

一番安いグレードは、フローリングも印刷だけど、最上級はフローリングは無垢材、
廊下も石張りですよ、相当差別化されてます。
モデルルームも最上級と、最も安いのと２つあります。
お金持ちしか、最上級には案内されないみたいです。

住友不動産のハイグレードらしいのは、部屋によって駐車場の割当数、駐車する区画まで決まっています。
最上級は、平置きのゆとりの駐車場。カジュアルは、機械式で倍率も激戦。
本郷のマンションでも、部屋の広さによって駐車場の割り当て台数を差別しているらしいです。

フローリングが印刷だと悲観しますが、フローリングなんて材料費は坪／1万円程度でしょう、
気に入らなければ張り替えればいいだけです。
フローリングとクロスは案外安いので、驚きます。
駆体や構造はリフォームしようがありませんので大切です。

ミンドとカカクがミスマッチ

４３４
＞
私もそう思います。
売れ残りって、高額物件に多い感じです。
中途半端なハイグレードは、そもそもハイグレードではないので、お金持ちは
敬遠するのでは？

433
知り合いが入居するそうです。
夫婦共稼ぎなので子供は小学校の児童学級、資金が足りないので出資者の親と同居。
高層階は予算的に無理なので、最も安い○○階の75㎡。

購入動機は、地域で最も値下がりしそうもないＭＳだから・・・。

今回資金を作るために、数年前購入のＭＳ売却したら1000万円近い損失だったそうです。
ハイグレードマンションは、本当に値下がりが少ないのですか？

>一番安いグレードは、フローリングも印刷だけど、

これは間違いです。4500万からありますが、8800万円の部屋でも
フローリングは印刷でした。

>お金持ちしか、最上級には案内されないみたいです。

そんなことはありませんよ。
7000万円代の予算でしたが、ちゃんと案内してくれます。
ただ、オプションだらけの部屋なので、グレードの高い部屋なら
あのＭＲと同じ・・・　と思ったら間違いです。

＞中途半端なハイグレードは、そもそもハイグレードではない

まったく同感です。住友は品質が価格に見合っていない。
だから売れ残るんです。

>駆体や構造はリフォームしようがありませんので大切です。

それはもちろんそうですが、内装のグレードだって大切だと思いませんか？
目白ガーデンヒルズに限って言えば、9000万近く出して、あのうるさい南側の道路環境を
ガマンし、北側の1枚ガラスとやすっぽいサッシュをガマンし、
フローリングをかえ、あのしみったれたトイレをかえ、安っぽいお風呂の床材をかえないといけなくなります。
いくら目白駅から近いといっても、この価格で、この内装とは・・・
他の物件と比較するとそのチープさが際立ってしまいますね。

目白ガーデンヒルズのグレードはカタログによると3段階
マーベラス→松
プレミアム→竹
スーペリアル→梅

カタログにも書いてありました、グレードにより内装材が違うことを。

＞これは間違いです。4500万からありますが、8800万円の部屋でもフローリングは印刷でした。

これは、部屋の広さとグレードでしょう。
私が聞いた話では、80㎡の上層階は8800万円位ですが、グレードはプレミアム、
つまりおっしゃるところのフローリングが印刷ですよ。

これは、モデルルームのプレミアムクラス（竹）ですね。

近所に住んでいるので、最近シートが取れて外装が見えるようになりましたが、
確かにベランダもガラスの外壁で、カタログで見たほど豪華さはないかも知れません。
多分、前の所有者の造船からの土地の仕入れ価格が高いのかも知れませんね？
大規模なマンション用地で、デベ曰く「目白の奇跡」だから希少価値でしょう。

でも安くなりましたよ、この物件の分譲坪単価が３００〜３８０万円位ですが、この地区のマンション
10年前は、ごく普通のマンションでも坪単価400万円以上でで分譲されていました。

少し先の駅にやはり、平成3年築のグランドヒルズがありますが、
北向きの低層階92㎡で分譲価格16500万円（坪単価490万円）が、
今年初めに最近5500万円から出ましたが、売れないので少しずつ値下げして、
この前は4780万円（坪単価170万円位）で売りに出ていました。

マンションは、人気と時代でずいぶん分譲価格に差がありますね。

目白ガーデンヒルズは、ハイグレードだから値下がりが少ないのですかね。
もしかすると土地はとても値上がりしているから、上がるかも知れませんね？

外観はおしゃれ、値段も極端に高いわけではない。売れ残れば、多少のおまけもある。構造はしつかり。意外とよいイメージ
がありますが。

なんだか今度は目白ガーデンヒルズのスレになって
しまいましたね。
携帯番号で登録する住民板は全然にぎわっていませんね。
ちょっとめんどうですしね。

＞外観はおしゃれ

オフィスビルじゃないんだから、住みやすくして欲しいです。
マンションなら、全面ベランダ、半面だと悲しくなります、リビングは
照明あるから、多少暗くてもいいんです。

立地がいいところにあるのに、残念

内装についてケチをつけた者です。
ちょっとフォローしますが、
ガラスっていうのは、高い建材なんですよ。
ガラスをふんだんに使っている建物はお金がかかります。

それと、半面ベランダは、わりに都心では
あたりまえになっちゃています。
目白ガーデンヒルズだけではないです。
居室を広くとるためですね。
ベランダに洗濯を干せないので、まぁ、許容範囲かな、とも思いますが・・・

それと、イメージと実物の差なんですが、
経験では住友はわりにCGどおりに
作るという気がしてます。
でも、この物件に関してはみなの期待が大きいだけに
評価も厳しくなるかもしれませんね。

＞居室を広くとるためですね。ベランダに洗濯を干せないので、まぁ、許容範囲かな、とも思いますが・・・

ベランダは、奥行き２ｍまで共有部分として、容積率の対象外だそうです。
全面ベランダにしてもそんなに建築費に差が出ない気がしませんか？
居室を広く取ると言うのと何だか矛盾している気がします。
建築コストを極限まで削るためですかね？

それに、浴室乾燥機でベランダに洗濯物が干せないなんて、あんまり機能的では
ありませんね。
現代はほとんどベットだから敷き布団はありませんが、
掛け布団を太陽に干すことは大切だと思うのですが。

文京区のある地区では、美観のためか昔から洗濯物をベランダに干せず、
ベランダの代わりに、廊下があり窓がある建物がありましたね。

私はWCT高層階を契約しましたが、共用部、専有部、眺望とも、
CGと同じか以上だったと思います。以下だったのは、
スカイラウンジのピアノくらいでしょうか。
それに、PRしてもいいことをしないところがありました。
たとえば、富士山がかなり眺めよくそれほど高くない階からも見えるとか、、。
非常階段でもじゅうたんが敷かれているのにはびっくりしました。
眺望も、絶句したほど東京湾が青くきれいで、シミュレーションより
高い位置で見えました。
住友グループ社員も10人ちょっとかでなくもっと契約しているようです。
結構安心した点です。
ここは数も多いし、売れ残りは出ると思っていますが、
安く売られるよりいいのでまったく気にしていません。
それに、売るのが難しいといわれているのに、後売りは価格を上げています。
私と同じ条件の部屋は、400万以上上がっているようです。
売り急がない一例だと思います。
湾岸はものすごい競合状態で、知り合いのツインパークスオーナーが
家賃が3万下がってしまい売りに出してしまったと言っていたほどです。
普通は上げられるとは思えません。他社とマーケッティングが違うのですかね。

>居室を広く取ると言うのと何だか矛盾している気がします。

うーん、あくまで図面を見たうえでの感想なんですが、全面ベランダにしちゃうと
リビングがその分狭くなっちゃうから、削った、というように見えたんですけど、
どうなんでしょうね？　でもやっぱり広々ベランダはいいですよね。
ちょっと思ったよりベランダが狭くて（上層の億ションや北側のペントは別ですが）
たしかにがっかりしましたね。あれでは外でちょっとお茶・・　というのも難しいでしょうね。

今日外観を見てきました。私はほぼイメージどおりと思いました。
でも、やっぱりあそこまで窓が大きく、ベランダが透明だと中が丸見えで
プライバシーの問題がありますねえ・・・　道からリビングのかなり奥まで見えちゃいます。

＞後売りは価格を上げています。

そうやってバブルを演出するのでは？　基本的に住友は地上げ屋ですからね。
土地が上がっているので、イケる、と読んだるのかもしれませんが、
また売れ残りを積み上げるだけの結果になる可能性も大きいですよね。
WCTってそもそも苦戦物件のように言われていますが、
今後はどうなんでしょうね？　物件自体はお隣よりいいと思いますけど、
需要が住友の思惑どおりにあるのかないのか・・・

番町に行ったら、破竹の勢いで売れまくってる
三菱の物件のすぐそばで住友の番町グランドヒルズの大きな広告が・・・
こちらはかなり価格を下げていますね。
まだ売れてないのか、さすが住友だ、と思ったのでした。

Ｑ　なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？
Ａ　住友不動産の物件に興味のある人が多いからです。

興味のある人が多いならもっと売れまくっていてもおかしくないのでは？？

Ｑ　なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？
Ａ　品質と値段がつりあっていないからです。

これが正解かな、と思います。他の物件と比較しての感想ですけど。
値段が高いだけなら、番町パークハウスも虎ノ門タワーズも高い物件。
でも、どちらも売れています。どちらにも足を運んだものとしての感想は、
やはり、番町パークハウスも虎ノ門タワーズも値段に見合う価値がありました。
だからよく売れているんです。
ひるがえって住友は・・・　いわずもがなですよね。

＞４５０
高級が売り物の住友が、何で番町グランドヒルズ
で失敗しているんでしょうか。
興味本位ですみませんが意見聞かせてくれませんか。

＞それに、売るのが難しいといわれているのに、後売りは価格を上げています。
私と同じ条件の部屋は、400万以上上がっているようです。

知人が目白ガーデンヒルズを最初の売出しで、契約しました。
マンションは、１つとして全く同条件の部屋がないので一概には言えませんが
彼曰く、最近の契約はやっぱり値上げしているようだと言ってました。
同じ階数で、数百万高く売っているようだから、やっぱり最初に契約して良かったと言ってました。

地元情報だと、目白ガーデンヒルズ、工事がとっても遅れていて年末ぎりぎりまで工事してますよ。
2000人の職人さんが一生懸命頑張っていると、地元のコンビニの店員が言ってました。

都心部の立地の良い中古マンションでも、ここ2年くらい価格が急上昇してます。
高級物件は、売れ残っても高く売る自信があるのでは？
立地の良い、高級物件は数に限りがありますから。

最後の手段は、賃貸に出すことでしょう。
地元の不動産屋さんが言っていましたが、バブル期の物件でもけっこう分譲せずに
ずっと賃貸になってる高級物件って多いらしいです。

>番町グランドヒルズで失敗している

失敗とまでいったらお気の毒かもしれませんが、
番町という抜群の立地で売れ残りがあるのは確かに
さすが住友というべきか・・・
しかし、原因はやっぱり他の売れ残りと同じですよ。
１３０平米で1億８０００万などという無茶な最初の
価格設定が悪かったんでしょう。
あとは立地環境。番町とはいえ、あまりいい場所ではありません。
番町パークハウスのそばで「番町グランドヒルズ　２LDK　１億円〜」
などと価格帯をさげて大看板を掲げてるのがさもしくて・・・
いかにも番町パークハウスのおこぼれ狙いのようでね・・・

＞彼曰く、最近の契約はやっぱり値上げしているようだ

いえいえ、まだ目白ガーデンヒルズは値上げはしてません。
HPが閉じられる直前にMRに行って確認したから確かです。
むしろ、最初の最初よりは２００〜３００万価格が下がった居室がありましたよ。
おそらく目白プレイスをにらんで少し下げたのだと思います。

が、宮様にあやかって、これから上げるのではないかという
噂は住まいサーフィンでも出てます。

どうもこういう不透明さも住友不信を招く一因かと。
絶対に全部の居室の値段を示したプライスリストを出さないんですよね。

住友不動産に恨み辛みのある人達、案がいい多いんですね。
たかがマンション業者なのに、なんで？

シティシリーズが買えなかった人？
ヒルズシリーズを買わなかった人？

人それぞれだから、ブランドのセーター買う人もいれば、
同品質のユニクロのセーター買う人もいるよね。

高い安いは、契約者の価値判断でいいのでは？

売れ残り（資産）大量に抱えてる住友不動産は、莫大な優良資産会社ですね。
分譲しちゃったら、他人の物件ですから・・・・

別に恨みもつらみもないですよ（苦笑）。

＞売れ残り（資産）大量に抱えてる住友不動産は、莫大な優良資産会社ですね。

それなら、なんで営業マンをおいて売ろうとするのですか？
完売したマンションに対して「完売おめでとう」というのでしょうか？

>高い安いは、契約者の価値判断でいいのでは？

もちろん最終的にはそうです。
そして、判断材料としてこうした掲示板があるわけです。
ネットの口コミはなかなかに侮れないですよ。
売れてるらしい、となると、ますます人気が集中します。
最近の例だと三井の本郷真砂の物件ですね。
「この掲示板で背中を押されて申し込みにいきました」
というような書き込みもありました。
人気がでた秘密は立地とグレードのわりには価格がそこそこリーズナブルだったこと。
そのへんのバランスの取り方が三井のリサーチの賜物でしたね。
最近の消費者は賢いですよ。
中途半端なハイグレードで値段だけが超ハイグレードでは見抜かれてしまいます。
個人的にはその結果が住友の在庫積み増しだと分析しています。

＞立地とグレードのわりには価格がそこそこリーズナブルだったこと。

単純に、土地の仕入れ価格が安かったからではないですか。
そうでなければ、何か訳ありでしょう・・・・。
ヒューザーの物件も、安目なのは経済設計以外にも理由がありましたから。

デベが、利益を大幅に削って販売するとも思えないし・・。

建物自体の、坪単価なんて高級品で75万円　並だって60万円程度ですよね。
一番違うのは、土地の仕入れ価格でしょう。
それ以外の分譲価格の違いは、販売経費か、予定利益率の違いではないですか。

確かに、住友さんは土地を高めに買ってくれるみたいですね。

土地を高買いするのは有名だって
他のデベから冷笑まじりにいわれてますよね。

土地を売る人間にとってはありがたい相手かもしれませんね。

>>456
>売れ残り（資産）大量に抱えてる住友不動産は、莫大な優良資産会社ですね。
>分譲しちゃったら、他人の物件ですから・・・・

言ってることがあまりにもおばかさん。売れ残りの不動産は、いわば塩漬けの不良資産。
要するに、莫大な不良資産を抱えた会社。過剰在庫を抱え込む会社がなんで優良なわけ？

＞４６１
４６２は、要するに賃貸ビル会社としていつでもやれる
資産もちということも言われているのでは。
それも承知でおばかさん？
不動産業界の先が読めるということ？
そんな人いたかな？
あなたがその人？
新年早々悪い冗談ですね。

分譲の物件を売り出して、「分譲しちゃったら・・・」って、意味が分からないよ。

同感です。
分譲マンションの話をしてるのに
「賃貸ビル会社としていつでもやれる」というのも意味不明。

＞分譲しちゃったら・・・

大幅値引きより、住民からのクレームも回避できるし、賃貸で利回りがあがるかも　という意味です。
デベは、原価で利回り計算すれば、そんなに悪くないと思いますよ。
要するに、利益を上げればいいわけですから、事業　です。

分譲せずに不動産ファンドや、リートに一括売却する例もちらほら、ありますね。
不動産ファンドは、本当の一等地以外も触手を伸ばしているって聞いたことがあります。

住友は値引きしてますよ。住民に知られないようには
気を使っているでしょうけど。
それでもなかなか売れない物件が多いんですけどね。
まぁ、マンションなんてナマモノなんで、1年も2年もたつと
ちょっとやそっとの値引きでは難しくなりますよね。

＞分譲せずに不動産ファンドや、リートに一括売却する

それも分譲ですよ。

住友とは関係ありませんが、売れ残りのお話です。
池袋西口の大規模タワーマンション。
上層階の1億前後の物件が、大幅値引きでチラシが入っていました、興味があったので電話してみると
竣工後けっこう期間がたっているので、売り主の別会社が数百万単位の大幅値引きで販売するそうです。
未入居物件ですが、値段がこなれて結構引き合いが来るそうです。
入居済みの会社の社長が、検討している部屋もあるそうです。

値引きもある程度、期間がたてば住民感情も薄れるでしょうね。
だって中古マンションなんて、購入時期によって価格が２〜３倍も違う事がありますが
住民は案外平気です。

新規分譲で、ローン支払いをはじめた頃が一番住民はナーバスでしょうね。
1年、2年も過ぎれば自分達の部屋も立派な中古物件ですから・・。

そうですよね。
適正な価格と判断できるレベルまでくると
ちゃんと買い手はつくものです。

多分、以前はマンパワーで売って来たのでしょうね
今は適正に思えない事が全面に見えて来てしまってるので
どうしても売れ残ってしまうと言う事ですかね。

P.S.
それと以前（ここの板見る前まで）住友の営業マンって結構好印象だったのね
でもこの板読んでから住友のMSの脆弱な所を刺すと
必ず必死な”どなた”かが言い訳としか思えない反論するのね、
これにもうんざりしてしまって折角の好印象を抑制してる事は否めないわ。

マンションは、結局大きな買い物なので営業マンに押し売りされるような
買い物ではないですね、
結局は価格と立地と、建物のグレードかな。
まず、物件ありきではないでしょうか。

23区内のシティハウスを候補の1つとして、検討しているのですが、けっこう場所によって価格が違うのは
地価が違うからわかるのですが、同じシリーズでも地域によって
建物のグレード、内装なども、かなり違うんですかね。

検討中の地域しかＭＲ見に行かないので、イマイチ、ピンと来ないのですが。
ＭＲ見たことはないのですが、郊外の物件は、設備の割に価格がとても安いですね。

住友の社内的にも、同じシリーズでもいくつかのランクに分かれているのでしょうか。
だとすれば、個別にどのグレードかは、オープンにしていないのでしょうか。

ちなみに、本郷弓町と新宿柏木の物件を見に行きました。

もろ地価の違いと思いますが。
建物自体の違いはどうでしょう。
同じか、違いがあっても大きくはないと思うのですが。
営業さんから、建坪単価は同じだが土地代が違って価格が変わってくる
といわれたことがあります。同じ都内の物件同士の場合ですが。

＞４７３さん
ありがとうございます。
建物自体は、変わらないのですね。
そうですね、土地の仕入れ代金が分譲価格に反映されるのでしょうね。
地域の予想購買層によって、デザインが違うのかもしれませんね。

住友の情報誌で物件を見ていると、中規模の物件は　施工：住友不動産　　というのがありますが、
これは、どういう事なんでしょうか？
（本郷弓町、世田谷千歳台、桜新町、錦糸町・・・）
住友不動産も建設部門があるのでしょうか。
実際の施工は地場の中小ゼネコンと言うことなのでしょうか？

契約のとき、MS代金が土地分、建物分で分かれています。
当方は6:4くらいで建物分が高かったです。
土地が高いところでは逆転するでしょうね。

フリーペパー「マンションズ」の正月号に、シティハウス成城　と
久我山ガーデンヒルズの広告が出ていました。久我山は平成17年1月竣工。
成城は、平成16年5月の竣工ですね。（いますぐ入居可）
久我山ガーデンヒルズは、どこからも遠いので理由はわかるような気がしました。
その代わり、ガーデンヒルズとは思えないほどリーズナブルな価格でした。
（坪単価：210万円前後）

成城学園の相場は知りませんが、都心と比較しても負けないぐらいの坪単価
（280〜310万円）で高価なのに驚きました。
住居表示が世田谷区成城3丁目だからでしょうか？

実際の残り戸数は何戸かわかりませんが、販売戸数は総戸数に対して１０％未満でした。
もう仕入れ原価は超えているのでしょうね。
さすがに、分譲価格はオープンになっていました。
多少値引きは、してくれるのでしょうか？

>多少値引きは、してくれるのでしょうか？

成城のほうはガンガン値引いています。
ただし、足を運んで「うーーん」と考えている人に対してだけかもしれません。
久我ガーのほうは知りません。
ただ、あそこ、ガーデンヒルズとは名ばかりで
高級感はないですよ。
団地みたいです。

値段は成城と北烏山の違いでしょうね。
土地の値段だけでも
世田谷でも突出して高い成城アドレスと
世田谷とは思えない底値の烏山ですから・・・

で、ここに書き込む人の目的は何なんでしょうか？
この声がスミフに届いて、もう少し値引きしてくれたら、あの物件に手が届くのにな〜
というあたりでしょうか？

住友不動産のマンションに興味があるから。
耐震偽装問題が発覚すると、やはり大手の安心なところで買いたい。
バブルの頃でもマンションの年間供給戸数が4万戸なのに、現在のマンションブームで
8万戸が毎年供給されています。

今後は、2極化が進むと思います。物件の質、施工、販売会社が問題だと思います。
中古市場でも、星の数ほどマンションがあるのに、立地が多少良くても
あえて無名のデベの開発したマンションに人気が出るとも思えません。

４５５さん
＞いえいえ、まだ目白ガーデンヒルズは値上げはしてません。
＞HPが閉じられる直前にMRに行って確認したから確かです。
＞むしろ、最初の最初よりは２００〜３００万価格が下がった居室がありましたよ。
＞おそらく目白プレイスをにらんで少し下げたのだと思います。

目白プレイスは、最近のチラシで価格が書いてあります。
但し、目白プレイスはハイグレードではない、タワーがある普通のマンションですから、
購買層は、全く違うと思いますよ。

関西系の住友不動産が、まだ竣工前の地域Ｎｏ．１のマンションをそう簡単に値引きしますかね？
週刊誌のおかげで付加価値が付いたから、当然値上げでしょう。
地元では、元宮様のお部屋は、ある程度知られた話だと思うのですが。

480さん、455です。
誤解させてしまったようですが、目白ガーデンヒルズが
値引きした、という意味ではないです。
最初の最初に会員だけの先行販売をしたのですが、
そのときの設定より、半年後の値段のほうがやすかった居室がある、
ということです。
先行販売で売れる部屋は売り切ってしまい、
あとは値段を若干見直したということでしょう。
こういうことはよくあります。
野村なんかはもっと露骨ですね。

それに目白プレイスと購買層が全く違うということはないでしょう。
同様の価格帯の居室もあり、居室自体のスペックも
はっきりいって、９０００万レベルぐらいまでは目白プレイスの方が上でしたね。
目白ガーデンヒルズも目白プレイスを意識して、聞いてもいないのに
悪くいわれた、というような投稿が住まいサーフィンにありましたよ。

＞この声がスミフに届いて、もう少し値引きしてくれたら、

そういう意図がある人もいるのかもしれませんが、
実際、頼んでもいないのに、値引きをにおわせるＤＭ
をやたら送ってくるのが住友だと思います。

「ブランド品を値引きしてくれたら買うよ」こんな人ばっかりか？

４８１さま
情報ありがとうございました・
ガーデンヒルズは３つのグレードがありますね。私も両方のＭＲ見たのですが、内装だけなら
そうかもしれませんね。目白の梅グレードと目白プレイスの大きな部屋。
最近、工事も進み外装が見えてきたので、やっぱり違いますよグレード感が。
目白プレイスは目白駅からの距離が、2倍以上なのと、住所がご近所なのに目白と高田の違いでしょう。
坪単価も2割ぐらい違いますね。
目白プレイスは、どうしても目白に住みたい
ガーデンヒルズは、目白の松竹梅まであるバラエティーマンション　という感じでした。

481です。

＞内装だけならそうかもしれませんね。

そうですね、まさしく居室のスペックだけは、です。
グレード感が違う、というご意見は、そうだろうなーと思います。
レンガとガラスを使った高級感のある外観ですね。
まぁ、好き嫌いはあるでしょうけれど・・・
私は個人的には非常に評価しています。
ただ、せめて目白ガーデンヒルズは居室をペアガラスにしてほしかったですね。
あと南側の道路がもう少し交通量が少なかったら・・・
とかね。でも山手線の駅チカなんで、ある程度は仕方ないかもしれませんね。

竣工からしばらく大幅値引きしないのは、購入者にとって気が楽ですが、
本当に竣工から2年経過して、中古未入居として販売される物件はあるのでしょうか？

都心の物件で、賃貸に回っているのはいくつか目にしていますが、
郊外でも賃貸物件になっているのでしょうか？

竣工から1年たったら、もう「新築」と呼ぶことはできなくなります。
でも中古というのも変ですよね。新中古、などと呼ばれています。
住友の場合は、2年ばかりで「中古未入居」というような呼称で
おおっぴらに売っているのはないのではないでしょうか。
大幅に値引きはしますが、あくまで足を運んでくれた人に電話をかけて交渉、
というパターンが多い気がします。
おかしいのは、半年ぐらいすると担当者が新しくなるらしく、すでに値引きされても
買わないと断ったはずの物件の営業電話がかかってくるんです。

まあ、完売しなくても、住友ぐらいの規模の会社なら
少数売れ残りぐらいなら、なんとでもできると思いますね。
その分、最初高く売ってるし。

竣工後2年未満は、新築の表示が出来ると聞いてますが・・・。

1年だと聞いていますが？

マンション業界では普通の竣工前の青田買いですが、冷静に考えると非常識でしょう。
一般社会では高額商品をカタログ販売で買う人なんて少数派でしょう。
数万円の家具ならカタログ販売で買う人が多いでしょうが、100万円を超える高級家具を
カタログ販売で買う人はまずいないでしょう。

マンションだって実物を見てみないと、日当たり、内装、眺望もわからない。
同じマンション内でも、どれ一つ同条件の部屋はありません。
MRなんて、最上級の装飾をプロが施している悪い言い方をすると現実離したれ部屋です。
だから、私は過去２軒マンションを買いましたが、中古ばかりで新築は発想にありませんでした。

売れ残りと言われますが、現物を自分の目で確かめて買える貴重な物件だと思います。
棟内モデルルームで販売もある、住友不動産の物件はいいと思います。
この業界では貴重なマンション業者なのでしょう。

>売れ残りと言われますが、現物を自分の目で確かめて買える貴重な物件だと思います。

いい部屋は住友だってすぐに青田買いされてます。
いつまでも残っているのは、条件のわりには値段のたかい物件です。


>棟内モデルルームで販売もある、住友不動産の物件はいいと思います。

別に住友だけではなく、売れ残ればどのデベも棟内モデルルームはありますよ。

高い物件が好きな人が、住友不動産ＦＡＮだね。

>中規模の物件は　施工：住友不動産　　というのがありますが、これは、どういう事なんでしょうか？

電話して聞いてみました。
都内では100戸室未満の物件は、自社の建設部門で直接施工しているそうです。

建設コストを抑える手段かもしれませんね。
実際には、施工管理なのでしょうね。

見栄っぱりが住友FANだよ。

＞494
それは正解ですね。

住友って大体いくらぐらいなの？

土地の仕入れ価格と建設コストで分譲価格は決まるので、千差万別。
建設コストは2倍も違うことはないけどね、土地は同じ都内、県内でも数倍違うから
だいたいいくら？と聞かれても困りまね。
文京区でいま分譲しているところは、平均坪単価330万円くらいですか。

管理人さん、スレ主さん
そろそろPart2のスレたてましょうよ。

売れ残りが多いのはカウンター営業だからです。
それ以外ありません。
Part2へ続く・・・にしようよ。

Part2たててみました。
住友擁護派の方も、住友批判派の方も、闊達な意見交換を・・・！

https://www.e-mansion.co.jp/com/mandeve/index.html#1

す、すいませんULR表示がうまくいきませんでした・・・（汗）
スレッドはたってますので、よろしくお願いいたします。

住友不動産は関西系ですからね。
即日完売は販売の失敗というのが社風です。

要は、出来るだけ高く売って利益を出すことが第一なんです。
質が低くても高く売れるなら平気で高い値付けします。

一気に売れたものなら、もっと高く売れたんじゃないの？と営業は怒られます。
あと、500万円高く売れたんじゃ？という感じです。

売れ残って販売にかかる経費よりも、高く売り抜ければもっともうかるとしゅみれーしょん済みですよ。

中途半端な価格で売れ残るくらいなら、いい立地押さえて低い仕様で高い価格でじっくり売れば、結果一番儲かる
という戦略です。

購入者側にはメリット全くないですけどね！

考え方が嫌いなので私は絶対買いません。
利益率は決算みてもよいので、一番ぼったくっていると思います。

いつまで利益率良いでしょうかね
瀕死で喘いでいた会社ですからね

なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？
よりも
なぜ住友不動産とその客は売れ残りが多いことを
開き直って自慢するの？
でしょうね
特に客
宗教に近いかと

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あと、しみゅれーしょん、ですね
してるか知りませんが
人件費の算出とかしてるんですかね

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6年目に突入してる物件がありますが、
部屋の維持はどうしてるんでしょうかね。
管理費・修繕費のみの負担なら売れ残っても、高値で売れれば利益でますが。
維持にお金が掛かるなら売れ残りでも利益出るとは思えないのですが。
もしそれでも利益出るなら相当ぼったくってるって事ですね。

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ＤＷ：ダイレクトウィンドウ最悪。
専有部分にでかい柱が食い込んでいて、表示された面積よりもかなり狭く感じる。
家具も置きにくい。

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投函チラシのせいでしょう。
しつこいほど入れるから、あれはマイナスにしかならない。

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吉本ファイナンスのナマポローン付けて売り出せばいいｗ

ＮＨＫでも国会でも合法だと言ってるよ。

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それは野村不動産のことでしょうか？

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シティテラス横浜仲町台も完売御礼になってるね。

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モデルルームの早期来場者から要望書をとって、要望書の集まり具合で売れる見込みのある住戸を売りに出して、即日完売を演出する。で、次回販売以降は即日完売物件って銘打って宣伝する。だから販売不振物件は小出しに期分け販売して、延々と販売を繰り返して、竣工時期を迎えるまでに売れずに残ったら完成在庫。

１期販売の段階で、人気物件か不人気物件かを見分ける一つのバロメーターは販売戸数の総戸数に占める割合とモデルルームーオープンから販売開始に至るまでの期間。販売までに時間をかけていたり、半分も売りに出せないようだと、結果は大抵惨敗。それでも即日完売だったりするから笑える。

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>517

それは後からばれるし、一度販売して売れなかった住戸をあとで新規発売ってやるのは違法行為。すみふは売れ残りを再販売住戸として売り出すから、その辺の対応はきっちりしてる。

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スレ違いだけど、野村は契約を待たずに登録が入った時点で完売を宣言しちゃう。契約に至らずキャンセルってのが少なからずあるはずだから、あれは誇大広告だとおもう。

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すみふ物件って相場より高値設定だけど、ミニバブル期には半年も売り渋りして相場が上がるのを待って高値販売した物件がある。ところがリーマンショックの余波をもろかぶって大量に完成在庫、それでも値引き販売せずに、竣工後３年以上も経ってる。

笑えるのがそこの物件板。売れてないのに検討者の書き込みで盛況。さくらってのがバレバレ。

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こちらの情報が充実していますね。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/48057/
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/47949/
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/48642/

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>>8 匿名さん値引きしないから、会社の利益率が上がります。会社の方針だから仕方ない。リーマンの時に値引きで苦しんだ反省からだと思います。

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