なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

関西の住人です。
住友の物件を検討中ですが、このスレに書かれているようなことは実感がありません。
竣工後半年過ぎた物件なのですが、
・値引きＯＫ（ふたケタ％とはいきませんが）
・営業マンの対応もすこぶる紳士的で、好感が持てます。
　（営業マン自身が不明な点は、必ず翌日にはＴＥＬかメールで返事が来ます。
　　ちなみに、住友不動産の正社員です。）
同時に検討している野村の営業マンの対応は最低ですが…
当地では野村の物件は非常に人気が高く、高価格でもほとんどが竣工前に完売しています。
そのせいか、「殿様商売」になっているようです。
地域、物件、販売会社、特に営業マンの人柄によるのでしょうネ。
本気で買う気を見せれば、それなりの対応はしてくると思います。
おそらく小生は、住友の物件を購入することになると思います。
住友の回し者みたいになってしまった……。

>351

当方は東京在住ですが、
住友にはネガティブなイメージがあります。
値引きなし（1年すぎたものに関しては、やってます）
対応やるきなし（質問の答えは返ってこない）

野村が人気があるのは東京でも同じですが、
最近本当に殿様になって、感じがわるいです。
人気も若干カゲリがでてきていて、かつてのように
竣工前に完売、とはいかなくなってきています。
ちょっと値段が強気すぎますね、野村。

ガーデンハウスって住友のブランドですか？

名古屋では住友さん、とても対応良いですよ。
確かに、値引きは半年くらいたっていれば、数％（二桁でない）引きくらいて売ってもらえた方が
入居者としてもはやく埋まって安心かもしれませんね。

とかいう、私たちは、名古屋の住友のマンションの入居を待つ身です。
1月上旬入居で8割がた売れてるみたいですが
売れるの遅いのでしょうか？
ＭＲ行ってもいつも人がいて、そこそこにぎわっているようですが。
130戸の物件で名古屋では大きいほうです。

野村さんのマンションは名古屋でも完売多いですよ。
でも、小規模物件（30件前後）なのが理由かもしれませんが。
外観は、野村さんより住友さんのほうが立派に感じます。

＞354

この時期に名古屋・130戸で考えればよく売れているほうじゃないですか？
共用施設が充実しているのですかね？
近年東海地方は大型物件は売れ残るとデベが怖がる傾向があり、リスクの少ない小規模、中規模物件(20〜50戸）
を中心に展開されています。
100戸以上となるとなにかしらの付加価値、つまり共用施設（ラウンジ、シアタールーム、キッズルーム、ゲストルーム等）を
つけると名古屋の人は喜ぶことが多いですよ。
私は共用施設よりも立地を優先するほうが正しいと思いますけどね。

野村さんは確かによく売れていますよね。ブランド好きの名古屋の人にはたまらない感じでしょうか？
私も住友さんの方が好きですよ。

確かに良い物件が多いのですが反響や申込みの入り具合を
ぎりぎりまで観ながら販売価格を吊り上げていきます。
販売担当者はその物件が早く売れすぎるとおこられて
しまうのです。価格が安かったということで。
まあ相場を探っているという意味では正解なんでしょうが
このからくりを知ってしまうと心地良く買えないというのが
今の心境です。

確かに、住友の販売価格は不透明に感じました。
モデルルームを初めて訪問した時に聞いた価格より最終的には５００万も
上がってしまい、購入を断念しました。
早くその価格を提示してくれれば、何度も足を運ばずに済んだのに（自宅から２時間くらいかかるのです）
「まだ、はっきり決まっていません」とひっぱられ、蓋を開ければ予算をかなりオーバーした価格で。
抽選もインチキ臭く、何となくイヤ〜な感じでした。

>356,357
なるほどー、それは不透明ですね。
早く売れすぎると怒られるって…大京の営業が羨ましがるでしょうね(笑）
購入者から見たらすごいお得って値段がないのはそういう意味だったんですね。
でも500万はひどいですねー！

>355
共用施設はほとんどないです。
ちょっとしたものがあるくらいで。

355さんじゃないですが、立地で選びました。
JRも地下鉄も駅までとっても近く、共働きなので便利な立地です。
私的には共用施設にはあまり入らないかなと思ってます。
共用施設があると、その分、管理費もかさみますし、
住民同士の共用施設はいろいろ決まりが多く、
実際、温泉などがあっても子持ちの方々は騒いだら怒られるのであまり使えない
という話を聞いたことがあったので。
それに、ＪＲ、地下鉄の駅が近いので将来的にもし住み替えや移動などの際は貸したり売ったりしやすいかなと。

将来的に買い替えや移動するとなると駅前いいですね。
どんなに間取りがよくても不便な場所は借り手がつきませんから。
地下鉄とJRが近いってかなり便利ですね。
私も5年前にわけあって売却しましたが、駅から徒歩13分でも遠いということで価格を
おさえられてしまいました。
唯一の救いは住友の中古物件をほしいといっている（大手の安心できるところ）方が不動産にあらわれた
ということで当初よりはいい金額になりましたけど。
ブランド力ってなにげに大事かもって感じました。

>353
>ガーデンハウスって住友のブランドですか？
http://www.sumai-surfin.com/search/re_search.php?key=%BD%BB%CD%A7%C9%D...

ガーデンハウスって良い名前、なんでそのブランド使うのやめたのだろう

売れ残りが多いままだと、将来の修繕費も今住んでる人が、その分余分に払わないといけないのでしょうか。

なぜ売れ残りが多いか？違法かもしれないチラシを大量に巻くような会社ですから。

３６４さんへ
　それって住友不動産じゃなくて関連会社の○○不動産販売のことじゃないの？
　それも仲介部門のことじゃないの？
　それと、違法かもしれないチラシて何を根拠に言っているのですか？
　　もう少し、会社の批判をするなら業界の勉強したほうがいいですよ。
　別に私は住友の回し者でもなんでもないですけど・・。

>売れ残りが多いままだと、将来の修繕費も今住んでる人が、その分余分に払わないといけないのでしょうか。

いえいえ、基本的にマンションには「所有者］がいないってことはないはずなんです。
売れてなければデベの所有ですから、管理費や修繕積立金などはデベが払います。
ですから、ご心配には及びませんよ。
中小のデベだと、売れ残りを買う人に、これまでの管理費や修繕積立金をおしつたり、
払わずに知らん顔したりしてるそうですが、住友ならまず大丈夫でしょう。
ただ、もしご心配なら管理組合の総会で、きちんと確認されるといいと思います。

たまたま近くに分譲中の物件があうからではないですか？
うちはポストに三菱Ｆのチラシが月に１０枚くらい入ってきますよ。

>住友のマンション３年も売れ残っているのに、価格はそのまま、値引きなし

いえいえ、実際には売れ残りの期間が長くなると値引いていますよ。
それに「３年」ってことはないでしょう。

なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？
・・・興味のある人が多いから。
だって「売れ残ってるな〜」って思う人って、販売情報を見ているってことでしょ？

>>377
売れ残ってる事に興味があるので
未だ残ってるな〜と言う形になるだけの事では
私の住んでる地方には建つ前に必ず完売と言う地区があるけど
○友のマンションは、やはりこの場所ですら売れ残っている
これはもはや尋常ではないと思う

売れ残りも1年半を超える（これだけで
すでに尋常ではありませんが）と
さすがにアセって営業かけてきます。
遅すぎますよね。
マンションなんて生モノですから。
三井を少し見習って、消費者のほうをむいた
販売をしないとだめでしょ。

378〉379〉販売スケジュールはどこも竣工までに売り切ろうとする所ばかりではありません。
現実に出来た物を見ないと買わない（買えない？）という消費者もたくさんいます。
○友の販売スケジュールはいつも他よりスタートが遅いです。これは完売を竣工後1年にしたスケジュールを組んでいるからだと
思います。さすがに1年半を超えるのは明らかに売れ残りだと思いますが、見習うとしたら379〉の言う三井なんか
では全然ダメ。見習う所は何もないです。野村を見習ったら良いと思います。そうしたら少しは改善されるでしょうね。

>完売を竣工後1年にしたスケジュールを組んでいる

1年近くたった物件を値引きもなしに買おうという人がいますかね？
実際住友の物件で1年以上売れ残っている物件、よく見ますよ。
「棟内モデルルーム」の看板ですね。
竣工直後は確かによく売れますが、半年もすぎたら、もう動きは
なくなるでしょう。

野村とでは、営業マンのやる気や、これと思った客への
ＤＭ攻撃の量が違いますね。

初めて見た住友の関東某物件。
覇気がなくて可哀想になるくらいの営業マンが
競合他社に対して強気の価格設定がここまで苦戦してしまった原因だと気づいた、って。
まだ竣工１年未満だが、かなりな値引きを提示してきたよ。
住友は売れ残りも値引きしない体質って知らなかったけど
他の住友物件を見に行ったら、確かにどこもそんなことやってない。
てことは、値引き提示した営業マンは、会社方針に背いちゃったってことかな？
それが正しい姿だとは思うんだけどさ。

382さん　初めて見たって言う割に他の住友物件もたくさん見ていらっしゃるのね。

住友が値引きをしないというのは違います。
他社よりタイミングは遅いですが、売れ残り期間が長ければ値引きはします。

そうですか？
買おうと思ったら、やっぱりそのデベの評判や売れ行きは
ふつうにきになるとおもうけど

328です。
えーと、ちょっと書き方が悪かったですかね。
住友が値引きをしない会社だと知らない時に、
最初に見にいった住友物件で、いきなり値引きの話をされた訳です。
自分たちの負けを認めるなんてすごいなーと。
結局、その物件は縁がなかったんですが、
その後に、他の住友物件をいくつか見にいったところ、
残っているにもかかわらず、値引きは一切しないという強気な態度。
で、ここ見て、住友ってそういう体質なんだなと理解した、ってこと。
ただ、初期費用分は負担する、とか、オプションつけるとか、
そういう話をしてくるものはあるよ。

事情で、青田買いじゃ間に合わないんだよ。
竣工間近とか、完成未入居物件を狙っているもんでね。
エリア限定とか、考えてないんだ。
そういう立場からの発言ということは理解してね。

３年たってまだ残っているマンション住友でありますよ。堺市の泉ヶ丘○美台。

東京世田谷の「東京テラス」の傍では
住友のシティハウスが売れ残っています。
また、東京テラスに来る客を見込んででしょう、
別のところにある「ガーデンヒルズ」の看板を大きく掲げています。
売れ残り1年半の物件を見に行ったら、
「この部屋も人気があるんですが・・・」
などといわれ二の句がつげませんでした。

＞３９０
高齢化が進む郊外ＮＴのバス便ダメぽ。
一昔前は泉北では評判の校区で人気だったけどね。
建設が決まった時「今更ここに？」って思ったよ。
今じゃ三原台に沢山供給されてて、しかもここよりはるかに安いからね。
マンションは立地がすべて。

住友の販売方針は良心的だと思います。
分譲マンションはMRはあるにせよ図面を見て青田買い、カタログ販売が一般的だけど
家電製品、野菜だって現物を見て買うのが普通、
冷静に考えると、大きな買い物を予約販売で買う方が変ですね。
特に部屋からの眺望、日当たりは予測はするけど実際とは結構違う。
個人的には、完成物件（売れ残り）の中でベストな部屋を買うのが良いと思います。

>>393

それは甘いですね。住友はむしろ、早め早めに決めさせようとする傾向があり、
竣工時にはよい部屋はあまっていません。
ねづけに失敗した部屋がいつまでも余るんです。
いい部屋は青田で売ってしまうし、買ってしまいます。

＞＞３９４さん
売れ残りの部屋って悪いのでしょうか。
最上階だったり、メゾネットだったり高額物件が売れ残っているような気がするのは
私だけでしょうか？
割高だからでしょうか。高額で一般人には買えないから？

最上階で売れ残るっておかしくない？
マンションって上からと下からと売れていくもんでしょ。
で、真ん中の半端なところが残るんじゃないの？

販売営業マンのレベルが低いって聞いた事があるよ。

売れ残り→それは高いんだよ

笑っちゃうのは、
「高すぎるんだよ」とか「値段の付け方を間違ってる」とか言ってるのって、
結局のところ
「もうちょっと安くしてもらえませんか」ってことでしょ。

ものを頼むにもいろんな言い方があるんだなと勉強になります。

>「もうちょっと安くしてもらえませんか」ってことでしょ。

違いますよ。「適正な値段にすれば、こんなに物笑いにされないのではないでしょうか」
ぐらいでしょう。
実際には、住友も値引きはしますからね。
でも、それもタイミングが遅すぎて、なかなか買い手がつかないんですよ。
マンションなんて、ナマモノ。熱が冷めてから
「値段下げますよ。これなら買ってくれるでしょう？」
といわれても、なかなかねぇ・・・

鮭の切り身もスパーで100円だったり、高級住宅地の街の魚屋さんで500円だったりしますね。
両方とも買う人がいる。
150万円のカローラも400万円のクラウンも耐久性と移動手段としては、そんなに変わらないけど
両方とも売れてます。
一般的には一生の買い物のマンションですから、
「○○駅の住友不動産のマンションに住んでます・・・と向こう数十年言い続けられる」価値（見栄？）を
高く買うのはある意味で日本人なら普通のことではありませんか。
大手以外の無名のデベなら「○○駅の近くのマンションに住んでます」としか言えないよね。
文京区、目黒区あたりでは中古マンションのチラシに誇らしげに「旧住友不動産分譲」とか
「旧三井不動産分譲」とか書いてありますよ。書くことによって反応する人も多いのでしょう。
ブランドに魅力を感じる人は、多少高くたって買うでしょう。
住友不動産分譲の目白ガーデンヒルズ（全戸数の3割が億ション）なんて、
高ければ高いほど売れているみたいです。

普通のレギャラーカラーワイシャツだって、サカゼンのは中国製、
三越だって中国製ですが、高めの三越のワイシャツを買う人もいます。品質は50歩100歩だと思いますが。

適正価格を決めるのは、各個人だと思います。
ブランド好きは、日本人の特質だと思います。
住友不動産の物件が割高といったって2倍もするなら売れないでしょうが、買う人がいるから
住友は強気の値付け、当初値引き販売をしないのだと思います。

ルイヴィトンのバック、半額セールなんてありませんよね！

住友不動産のマンション、営業マンから聞いた話だと
「うちは、マンション界のパイオニアですから」と言ってました。
確かに昭和30年代から販売してます。バブルの最中は住友の「○○ハウス」シリーズは人気物件で価格も
他に比べてとっても高額でした。
「エントランスの豪華さと、外観重視ですよ」とも言ってました。
確かに、都内のマンション玄関に豪華な大理石を使ったり、多少住民が恥ずかしくなるような
豪華な大きな造花が飾ってあります。
外観も使い勝手を軽視したような、半面のベランダが多いですが、確かにデザイン重視で
豪華で高級感はありますね。

>ルイヴィトンのバック、半額セールなんてありませんよね！

住友はマンション界のルイヴィトン気取りなんですか？
ルイヴィトンは「なぜ売れ残りが多いのか」なんて揶揄されませんよ。

売れ残りが多いのは、住友不動産のリスクではないですか？
売れ残りが多くて、赤字で倒産寸前というわけでもないのでは？
欠陥でもないのに、購入者、検討中の方にはあまり被害は及ばないのではないですか。

掲示板を拝見すると以下の理由ですか？

・価格設定が高めだから、価値を認めた資金的な余裕のある人しか買わない、買えない。
・値引きしない（時期が遅い？）から、大幅値引きを物色、期待する購買層の検討対象にならない
　→値引きがあれば、買いたい人が沢山いるとも言えますね・・。
・営業マンが弱いから、殿様商売だから、結果的に押しつけ販売が少ない。
・住民は、結果的にほぼ定価で購入した人達の集団である。値引き物色の傾向のある住民は少ない

こんなところですか？

疑問に感じるのは、マンションも大幅値引きがあれば少々劣悪な物件でも買うんですかね？
100円ショップが好きな人でも、住宅だけは違うのではないですか。

まあ、今話題のヒューザーのマンションも、割安物件と信じて買って、結果的に苦労していますね。

値引きをすれば買いたい人が「たくさん」いるというのは完全に間違いですね。
都内の某物件、売れ残り期間を1年半すぎて、やたらと住友からＤＭがきます。
当然ながら大幅値引きをにおわすもの。
それでも、その物件はまだ完売していません。
もし値引きしてくれたら買いたい、という人が「たくさん」いるならもうとっくに売れてるでしょう。
なのに、数ヶ月するとまたＤＭ。唐突に電話がかかってくることも。
もう1年近く前に一度見に行っただけで、別に特に気に入ったということもないのにですよ。
躯体はしっかりしてましたが、周辺環境や建物配置がダメだったので検討外、
そう伝えてるのに、数ヶ月おきに（なぜか違う営業マンから）電話です。

別の住友物件は、周辺環境はいいものの、共有エレベータまでがやたら遠い、
間取りが悪い（典型的な田の字で、廊下にスペースをとられ、部屋がチマチマ）
などの欠点があり、見送りモード。そこへやはり営業マンが電話してきて、
やたら強気な営業トークを繰り広げました。
値引きをする他社を批判するんですね。「ウチは適正価格だから値引きはいっさいしない」
なんて・・・　　嘘だってわかってましたから、「ＸＸＸでは値引きしてますよ」と指摘したら
急に弱気になり、「よろしくお願いします」と繰り返してました。
売り方がへたというより、ブランドイメージを構築しようとして、実際の物件が
それに見合ってないくて売れ残ってるという印象ですね。

本当に適正価格なら、もっと売れてるでしょう。欠点も多いですが、一番重要な
駆体部分はわりにしっかりしてましたから。

＞疑問に感じるのは、マンションも大幅値引きがあれば少々劣悪な物件でも買うんですかね？

そういう人もいるでしょうが、住友はもともと割高なので、値引きを期待して
足を運ぶ人は少数派なのではないでしょうか。
むしろ、品質が価格に見合っていないからこそ、目の高い購入検討者からは
敬遠されて売れ残ってるんだと思います。
細かい仕様を落とさずにもうちょっとグレードを上げるか
あるいは価格をもう少し安く設定すれば、ここまで売れ残りを積み上げることはなかったでしょうね。

マンション選びは難しいですね。色々考えると買えないし、MR見過ぎると目移りする。
先日以前見に行った住友の担当者から、電話がありました。
ほんの少し値引きするから・・・・・。
1年前に入居済みなので、棟内MRを見に行ったら、住民が良さそうなので、とても迷っています。
竣工前だと、どんな住民が入居するのかわからなくて、少々不安です。
営業員は、良いことばかり言いますからね。

後日、こっそり現地に行って管理人さんに聞いてみましたけど、良いことばかり言います。
帰りがけに、マンションから出てきた年配の女性の住民に声を掛けたら、親切に教えてくれました。
・造りがとってもしっかりしていて、管理会社の対応も良い。
・確かに地域では割高だったけど、住友ブランドで購入をしたが、今のところ裏切られたところはない。
・派手な装飾はないけれど、玄関が立派で友達に自慢できる・・・・

おおむね良好のようでした。

＞402
「適正価格を決めるのは各個人」と書かれていますが、買える範囲で考えろということですか？
クラウン乗ってる人はカローラは絶対買わないでしょ？（がんばったら逆はあるけど）
当初、値引きをしないなんていうのはどこのデベでも同じですよ。
高ビーに感じますよ。

住友贔屓の人はやはりブランド志向？

>クラウン乗ってる人はカローラは絶対買わないでしょ

同感です。移動手段として大差ない、ようなことを書かれている方がいますが、
クルマに詳しい人間が聞いたらガックリくるでしょうね。
マンションは住めればいい、クルマはそれで移動できればいい、そういわれれば
それまでですが、150万のカローラと400万のクラウンとじゃ、エンジンからして違うし
内装に使われている素材だって違いますよ。
住友が本当にクラウン並の品質のものを提供していれば、たかくたってこんなにあまりませんよ。
眼の肥えた人間からすれば、とても高級ブランドと呼べるにふさわしい品質を備えて「いない」からこそ
そっぽを向かれるのですよ。

ベンツが売れるのはナゼでしょう？
ベンツはブランドだから、だけではないですよ。
確かに国産に比べたら割高ですが、それに見合う価値を提供しようと
モノを作るほうも売るほうも頑張っています。住友には決定的に欠けている点ですね。

ベンツが価値ある最も本質的な点は乗る人の命を守る安全性の思想でしょう。それだけ作りがしっかりしてるのですよ。仕様の高級性や走行性という品質は人の価値観によって判断が違います。けど安全性だけはほぼ普遍的な品質です。その意味では地味で４１１さんのいう「品質」は劣るものの、作りの比較的しっかりしている住友のマンションはいいと思います。ただ、車作りについてのベンツの歴史・思想のすごさと比べると、住友のマンション作りの思想がそこまで確固たるものかどうかは妖しいかも知れませんが。

すみません。「妖しい」は「怪しい」の誤りです。訂正させていただきます。

つくりは比較的しっかりしているし、
ある程度目の高い購入者がターゲットなのだから、
いっそ、躯体だけ作って、内装はフルオプションにしてしまえばどうでしょうね。
最近の例だと、本郷弓町の物件の、内装のグレードの悪さには目を疑いましたからね。
やすっぽいフローリングなら敷いていただかなくて結構。
こっちで張りますから、といいたい。
ガラスだけは以前のようにペアガラスに戻してほしいですけど。

＞ベンツが価値ある最も本質的な点は乗る人の命を守る安全性の思想でしょう。

クラウンとカローラのたとえであり、比喩表現です。

クラスにもよりますがベンツにマニアが安全性を求めて買う人は5割もいるのでしょうか？
どちらかと言うと、見栄とステータスではないでしょうか？
本当に安全性が段違いなら、日本のハイヤーは全てベンツになるのではないでしょうか？
財閥系の社長は公用車に国産高級車に乗ってます。
IT系の個人経営の社長や、芸能人、こわいお兄さんなどの
見栄を張らないとならない人種ははベンツが多いです。
自営業なら、資産価値の下落防止。
北米では、トヨタの高級車（レクサスでしたっけ？）と、ベンツが同価格帯だそうです。
政府の実験によると、安全性も現在は同等だそうです。最も安全性ならボルボでしょう
安全性を追求するなら、国産の高級車で十分です。

同様に、立地もさることながら、ブランド志向で、住友、三井、三菱地所のマンションを
買いたがる層もあるでしょう。
確かにシティハウスシリーズは、ガーデンヒルズ、グランドヒルズの廉価版ですが
BMWだって７シリーズ買えないから、５シリーズという購買層もありますね。

まあ、趣味の問題もあるでしょうが本当の大金持ちは高級住宅地のお屋敷を買うでしょうね。
マンションは、中金持ち、ローンの組めるサラリーマンの住居ではないでしょうか？

私は同業ですが住友さんはとにかく強気です。値段もプライスリーダー的存在ですし
完成しても大幅値引はしません！

>クラスにもよりますがベンツにマニアが安全性を求めて買う人は5割もいるのでしょうか？

てにをはがめちゃめちゃな文章で、意味がとりずらいですが、
安全性はベンツの大切な要素であることは事実。ベンツオーナーなら自覚している人は多いでしょう。

>どちらかと言うと、見栄とステータスではないでしょうか？

これもそう思うのは勝手ですが、ブランドの歴史や思想を鑑みたうえで
自分の価値観にあった車を選択する人間も多いのですよ。

>本当に安全性が段違いなら、日本のハイヤーは全てベンツになるのではないでしょうか？

日本ではそれは無理でしょう。維持費が国産車とは桁違いですから。
ビジネスとなるとやはり経済性が優先されます。
ヨーロッパでは日本車はハイヤーにはあまり選ばれていませんけれど。

>財閥系の社長は公用車に国産高級車に乗ってます。

それは企業同士のお付き合いもありますからね。

>IT系の個人経営の社長や、芸能人、こわいお兄さん

これまたずいぶんな偏見ですね。
個人経営、芸能人、こわいお兄さんがいっしょくたとは・・・

>最も安全性ならボルボでしょう

いったい何を根拠にそうおっしゃるのでしょう？
世界で最初に「受動的安全性」という概念でクルマを作ったのは
ベンツですし、やはりベンツの安全に対する取り組みは
後追いの国産とは違いますよ。


>BMWだって７シリーズ買えないから、５シリーズという購買層もありますね。

「買えないから」ではなく、自主的に選択する人ももちろんいますよ。
7シリーズは大きすぎるし車体が重い。東京の交通事情だと
5シリーズのがドライビングの楽しみを味わえる、とも考えられますからね。
3のがさらに機敏で楽しい、と考える人もいるでしょう。

やや脱線しましたが、クルマも奥が深いということ。
必ずしもブランド性や見栄だけどドイツ車を選んでいる人間ばかりではない
ということがいいたくて書いてみました。

>417
住友がどうなのかはわかりませんが、そういう強気なところはＯＫでしょう。
自身が強気に出れる業者は少なくとも安い早いを謳い文句にする業者よりは信頼できる。
今回の件でよくわかりましたよ。極端な安物買いはホント怖い。

>418
あなたの好きな話題が出てきて嬉しいのは判るが、ちと過ぎるよ。
雑談でスレ立ててマニア集めて楽しんでくださいな。
ここはどういうスレなんですか？

>>416
＞クラスにもよりますがベンツにマニアが安全性を求めて買う人は5割もいるのでしょうか？

クルマのことを知らないウマシカは、スレ違いだから黙ってろ！！

418です
>あなたの好きな話題が出てきて嬉しいのは判るが、ちと過ぎるよ。

それはまず416さんにおっしゃってください。
416さんの書き込みがあまりに無知と偏見に満ちていると感じたから反論したまでです。

>雑談でスレ立ててマニア集めて楽しんでくださいな。

特段のマニアではありませんし、この話題を延々と続ける気もないです。

>ここはどういうスレなんですか？

きっちりご自分でお読みになればおわかりになると思います。

>422
一つ一つ引用して長々と反論するのも読んでる方は鬱陶しいものですよ。

↑
それなら、読まなければいいでしょう？
ここは自由な討論の場です。
言論には言論をもって、述べるならまだしも
「鬱陶しい」などと論拠も何もない
自分の感情で中傷するのは見苦しいですね。

>>424
なにを釣ろうとしているの

ウンチク五月蝿いな。

４１８さんは
結局ハイグレードマンションは手が届かないから、趣味のベンツで悦に入っているのでは？
数百万と数千万だと10倍も違いますから。もしかすると、カタログマニアかもしれません。
お金持ちのおばちゃんや、成金のお金持ちって、物に執着がないけど安心感でベンツを買いますよ。
日本人の悪いところですが、乗ってる車と、住んでる家で他人の景気を判断する傾向がありますから。ここは、住友不動産の物件のスレです。

でも、ハイグレードを売りにしてるのかもしれないが、別の見方をすると高い利潤追求で、
価格設定が、若干下手なのかもしれませんね。

４１８は大まか野郎だね
＞>IT系の個人経営の社長や、芸能人、こわいお兄さん

これまたずいぶんな偏見ですね。
個人経営、芸能人、こわいお兄さんがいっしょくたとは・・・

都会ではどうか知らないけど、地方では昔から＊＊＊屋さんの親分はは、ベンツが多いです。
商売柄色々危険があるから、やっぱり、見栄と安全性？？

ここは「カーマニア」ばっかりですか・・

車だとたとえとしてわかりやすいからですよ。
でも、ベンツがいい云々はおかしい。本気で？という感じ。
ベンツが燃えてるのを2回、えんこしてるのは何回も見てる。
これＭＳでいえば欠陥なんとかだ。
なお、ベンツは中古のほうが故障しないのが相場だ。あんぐり。
カローラ、アコードは安いが故障、欠陥はまずない。
高級でないが有料物件だ。
ベンツの車体剛性は？レクサスに負けてる。乗ればわかる。
少し距離を走るときベンツのうるさいのにはかなわない。
最近変わってきたが、セルシオのほうがはるかに静かでストレスをこうむらない。
車を出すのはいいが、ベンツを高級で理想のたとえのようにはいわないでくれ。
ベンツは欠陥のある高級ＭＳというならよくわかるが。

あのですねー、ベンツが燃えたというのは
過去2回新聞沙汰になった件だけですよ。
見てるなんてウソを書くのはやめましょう。
しかも、2世代前のＳです。
ベンツの故障といっているのはボッシュ供給の電気系統の初期トラブルでしょう。
ヨーロッパ系ではありがちですが、いったん修正されれば日本車よりはるかに長持ちします。
部品を直していけばまた元に戻って長く使える、日本車は壊れてきたらそれで終わり。
根本のところで欧州車には追いついていません。だからトヨタもアメリカでは売れても
ヨーロッパでは売れないんです。
カローラ、アコードが故障、欠陥がまずないなんていうウソもやめましょう。
トヨタのリコール台数はダントツですよ。
レクサスに負けるって、レクサスのどのブランドのことをいっているのでしょうね。
車体剛性でいえば日本車よりはるかにドイツ車ですよ。
それこそ乗ればわかります。見たってわかるけど。
音についても、静かならいい、という親父趣味の人はセルシオでしょう。
だって、セルシオはそれを目指して開発しているんだから。
ベンツやＢＭはエンジン音が魅力なんですよ。乗ったときに伝わってくるエンジン音
が走りの楽しみを高めてくれるんです。ドイツ車のエンジニアはそれを目指して開発してます。

住友の目白ガーデンヒルズ、フローリングが「印刷」なんですよね。
妙に木目がきれいにそろっていると思ったら・・・
そりゃ、ムクのチーク材を使え、とまではいいませんが、
あの価格帯の物件を売ろうというのに、そんな「まがいもの」では、ちょっと・・・
そういえば、国産車は「木目調」のウッドパネル（つまり印刷）が得意ですね。
欧州の高級車では木目「調」なんて許されないでしょう。
同じ発想でしょうか。新品のときはきれいで、手入れもラクだけど、
長年使って味がでるものではなく、見ていてすぐあきる。
新品のときが最高で、あとは劣化するだけ。

知人の建設関係の人間に聞きましたが、目白ガーデンヒルズクラスでも、建設コストは
坪／65万円〜70万円だそうです。ヒューザーの坪単価40万円よりは遙かにハイグレードだけどね。

部屋の位置、広さによりグレードも3段階です。億ションは全体の3割程度です。
50㎡の１ＬＤＫもありますよ。

一番安いグレードは、フローリングも印刷だけど、最上級はフローリングは無垢材、
廊下も石張りですよ、相当差別化されてます。
モデルルームも最上級と、最も安いのと２つあります。
お金持ちしか、最上級には案内されないみたいです。

住友不動産のハイグレードらしいのは、部屋によって駐車場の割当数、駐車する区画まで決まっています。
最上級は、平置きのゆとりの駐車場。カジュアルは、機械式で倍率も激戦。
本郷のマンションでも、部屋の広さによって駐車場の割り当て台数を差別しているらしいです。

フローリングが印刷だと悲観しますが、フローリングなんて材料費は坪／1万円程度でしょう、
気に入らなければ張り替えればいいだけです。
フローリングとクロスは案外安いので、驚きます。
駆体や構造はリフォームしようがありませんので大切です。

ミンドとカカクがミスマッチ

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＞
私もそう思います。
売れ残りって、高額物件に多い感じです。
中途半端なハイグレードは、そもそもハイグレードではないので、お金持ちは
敬遠するのでは？

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知り合いが入居するそうです。
夫婦共稼ぎなので子供は小学校の児童学級、資金が足りないので出資者の親と同居。
高層階は予算的に無理なので、最も安い○○階の75㎡。

購入動機は、地域で最も値下がりしそうもないＭＳだから・・・。

今回資金を作るために、数年前購入のＭＳ売却したら1000万円近い損失だったそうです。
ハイグレードマンションは、本当に値下がりが少ないのですか？

>一番安いグレードは、フローリングも印刷だけど、

これは間違いです。4500万からありますが、8800万円の部屋でも
フローリングは印刷でした。

>お金持ちしか、最上級には案内されないみたいです。

そんなことはありませんよ。
7000万円代の予算でしたが、ちゃんと案内してくれます。
ただ、オプションだらけの部屋なので、グレードの高い部屋なら
あのＭＲと同じ・・・　と思ったら間違いです。

＞中途半端なハイグレードは、そもそもハイグレードではない

まったく同感です。住友は品質が価格に見合っていない。
だから売れ残るんです。

>駆体や構造はリフォームしようがありませんので大切です。

それはもちろんそうですが、内装のグレードだって大切だと思いませんか？
目白ガーデンヒルズに限って言えば、9000万近く出して、あのうるさい南側の道路環境を
ガマンし、北側の1枚ガラスとやすっぽいサッシュをガマンし、
フローリングをかえ、あのしみったれたトイレをかえ、安っぽいお風呂の床材をかえないといけなくなります。
いくら目白駅から近いといっても、この価格で、この内装とは・・・
他の物件と比較するとそのチープさが際立ってしまいますね。

目白ガーデンヒルズのグレードはカタログによると3段階
マーベラス→松
プレミアム→竹
スーペリアル→梅

カタログにも書いてありました、グレードにより内装材が違うことを。

＞これは間違いです。4500万からありますが、8800万円の部屋でもフローリングは印刷でした。

これは、部屋の広さとグレードでしょう。
私が聞いた話では、80㎡の上層階は8800万円位ですが、グレードはプレミアム、
つまりおっしゃるところのフローリングが印刷ですよ。

これは、モデルルームのプレミアムクラス（竹）ですね。

近所に住んでいるので、最近シートが取れて外装が見えるようになりましたが、
確かにベランダもガラスの外壁で、カタログで見たほど豪華さはないかも知れません。
多分、前の所有者の造船からの土地の仕入れ価格が高いのかも知れませんね？
大規模なマンション用地で、デベ曰く「目白の奇跡」だから希少価値でしょう。

でも安くなりましたよ、この物件の分譲坪単価が３００〜３８０万円位ですが、この地区のマンション
10年前は、ごく普通のマンションでも坪単価400万円以上でで分譲されていました。

少し先の駅にやはり、平成3年築のグランドヒルズがありますが、
北向きの低層階92㎡で分譲価格16500万円（坪単価490万円）が、
今年初めに最近5500万円から出ましたが、売れないので少しずつ値下げして、
この前は4780万円（坪単価170万円位）で売りに出ていました。

マンションは、人気と時代でずいぶん分譲価格に差がありますね。

目白ガーデンヒルズは、ハイグレードだから値下がりが少ないのですかね。
もしかすると土地はとても値上がりしているから、上がるかも知れませんね？

外観はおしゃれ、値段も極端に高いわけではない。売れ残れば、多少のおまけもある。構造はしつかり。意外とよいイメージ
がありますが。

なんだか今度は目白ガーデンヒルズのスレになって
しまいましたね。
携帯番号で登録する住民板は全然にぎわっていませんね。
ちょっとめんどうですしね。

＞外観はおしゃれ

オフィスビルじゃないんだから、住みやすくして欲しいです。
マンションなら、全面ベランダ、半面だと悲しくなります、リビングは
照明あるから、多少暗くてもいいんです。

立地がいいところにあるのに、残念

内装についてケチをつけた者です。
ちょっとフォローしますが、
ガラスっていうのは、高い建材なんですよ。
ガラスをふんだんに使っている建物はお金がかかります。

それと、半面ベランダは、わりに都心では
あたりまえになっちゃています。
目白ガーデンヒルズだけではないです。
居室を広くとるためですね。
ベランダに洗濯を干せないので、まぁ、許容範囲かな、とも思いますが・・・

それと、イメージと実物の差なんですが、
経験では住友はわりにCGどおりに
作るという気がしてます。
でも、この物件に関してはみなの期待が大きいだけに
評価も厳しくなるかもしれませんね。

＞居室を広くとるためですね。ベランダに洗濯を干せないので、まぁ、許容範囲かな、とも思いますが・・・

ベランダは、奥行き２ｍまで共有部分として、容積率の対象外だそうです。
全面ベランダにしてもそんなに建築費に差が出ない気がしませんか？
居室を広く取ると言うのと何だか矛盾している気がします。
建築コストを極限まで削るためですかね？

それに、浴室乾燥機でベランダに洗濯物が干せないなんて、あんまり機能的では
ありませんね。
現代はほとんどベットだから敷き布団はありませんが、
掛け布団を太陽に干すことは大切だと思うのですが。

文京区のある地区では、美観のためか昔から洗濯物をベランダに干せず、
ベランダの代わりに、廊下があり窓がある建物がありましたね。

私はWCT高層階を契約しましたが、共用部、専有部、眺望とも、
CGと同じか以上だったと思います。以下だったのは、
スカイラウンジのピアノくらいでしょうか。
それに、PRしてもいいことをしないところがありました。
たとえば、富士山がかなり眺めよくそれほど高くない階からも見えるとか、、。
非常階段でもじゅうたんが敷かれているのにはびっくりしました。
眺望も、絶句したほど東京湾が青くきれいで、シミュレーションより
高い位置で見えました。
住友グループ社員も10人ちょっとかでなくもっと契約しているようです。
結構安心した点です。
ここは数も多いし、売れ残りは出ると思っていますが、
安く売られるよりいいのでまったく気にしていません。
それに、売るのが難しいといわれているのに、後売りは価格を上げています。
私と同じ条件の部屋は、400万以上上がっているようです。
売り急がない一例だと思います。
湾岸はものすごい競合状態で、知り合いのツインパークスオーナーが
家賃が3万下がってしまい売りに出してしまったと言っていたほどです。
普通は上げられるとは思えません。他社とマーケッティングが違うのですかね。

>居室を広く取ると言うのと何だか矛盾している気がします。

うーん、あくまで図面を見たうえでの感想なんですが、全面ベランダにしちゃうと
リビングがその分狭くなっちゃうから、削った、というように見えたんですけど、
どうなんでしょうね？　でもやっぱり広々ベランダはいいですよね。
ちょっと思ったよりベランダが狭くて（上層の億ションや北側のペントは別ですが）
たしかにがっかりしましたね。あれでは外でちょっとお茶・・　というのも難しいでしょうね。

今日外観を見てきました。私はほぼイメージどおりと思いました。
でも、やっぱりあそこまで窓が大きく、ベランダが透明だと中が丸見えで
プライバシーの問題がありますねえ・・・　道からリビングのかなり奥まで見えちゃいます。

＞後売りは価格を上げています。

そうやってバブルを演出するのでは？　基本的に住友は地上げ屋ですからね。
土地が上がっているので、イケる、と読んだるのかもしれませんが、
また売れ残りを積み上げるだけの結果になる可能性も大きいですよね。
WCTってそもそも苦戦物件のように言われていますが、
今後はどうなんでしょうね？　物件自体はお隣よりいいと思いますけど、
需要が住友の思惑どおりにあるのかないのか・・・

番町に行ったら、破竹の勢いで売れまくってる
三菱の物件のすぐそばで住友の番町グランドヒルズの大きな広告が・・・
こちらはかなり価格を下げていますね。
まだ売れてないのか、さすが住友だ、と思ったのでした。

Ｑ　なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？
Ａ　住友不動産の物件に興味のある人が多いからです。

興味のある人が多いならもっと売れまくっていてもおかしくないのでは？？

Ｑ　なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？
Ａ　品質と値段がつりあっていないからです。

これが正解かな、と思います。他の物件と比較しての感想ですけど。
値段が高いだけなら、番町パークハウスも虎ノ門タワーズも高い物件。
でも、どちらも売れています。どちらにも足を運んだものとしての感想は、
やはり、番町パークハウスも虎ノ門タワーズも値段に見合う価値がありました。
だからよく売れているんです。
ひるがえって住友は・・・　いわずもがなですよね。