なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

418です
>あなたの好きな話題が出てきて嬉しいのは判るが、ちと過ぎるよ。

それはまず416さんにおっしゃってください。
416さんの書き込みがあまりに無知と偏見に満ちていると感じたから反論したまでです。

>雑談でスレ立ててマニア集めて楽しんでくださいな。

特段のマニアではありませんし、この話題を延々と続ける気もないです。

>ここはどういうスレなんですか？

きっちりご自分でお読みになればおわかりになると思います。

>422
一つ一つ引用して長々と反論するのも読んでる方は鬱陶しいものですよ。

↑
それなら、読まなければいいでしょう？
ここは自由な討論の場です。
言論には言論をもって、述べるならまだしも
「鬱陶しい」などと論拠も何もない
自分の感情で中傷するのは見苦しいですね。

>>424
なにを釣ろうとしているの

ウンチク五月蝿いな。

４１８さんは
結局ハイグレードマンションは手が届かないから、趣味のベンツで悦に入っているのでは？
数百万と数千万だと10倍も違いますから。もしかすると、カタログマニアかもしれません。
お金持ちのおばちゃんや、成金のお金持ちって、物に執着がないけど安心感でベンツを買いますよ。
日本人の悪いところですが、乗ってる車と、住んでる家で他人の景気を判断する傾向がありますから。ここは、住友不動産の物件のスレです。

でも、ハイグレードを売りにしてるのかもしれないが、別の見方をすると高い利潤追求で、
価格設定が、若干下手なのかもしれませんね。

４１８は大まか野郎だね
＞>IT系の個人経営の社長や、芸能人、こわいお兄さん

これまたずいぶんな偏見ですね。
個人経営、芸能人、こわいお兄さんがいっしょくたとは・・・

都会ではどうか知らないけど、地方では昔から＊＊＊屋さんの親分はは、ベンツが多いです。
商売柄色々危険があるから、やっぱり、見栄と安全性？？

ここは「カーマニア」ばっかりですか・・

車だとたとえとしてわかりやすいからですよ。
でも、ベンツがいい云々はおかしい。本気で？という感じ。
ベンツが燃えてるのを2回、えんこしてるのは何回も見てる。
これＭＳでいえば欠陥なんとかだ。
なお、ベンツは中古のほうが故障しないのが相場だ。あんぐり。
カローラ、アコードは安いが故障、欠陥はまずない。
高級でないが有料物件だ。
ベンツの車体剛性は？レクサスに負けてる。乗ればわかる。
少し距離を走るときベンツのうるさいのにはかなわない。
最近変わってきたが、セルシオのほうがはるかに静かでストレスをこうむらない。
車を出すのはいいが、ベンツを高級で理想のたとえのようにはいわないでくれ。
ベンツは欠陥のある高級ＭＳというならよくわかるが。

あのですねー、ベンツが燃えたというのは
過去2回新聞沙汰になった件だけですよ。
見てるなんてウソを書くのはやめましょう。
しかも、2世代前のＳです。
ベンツの故障といっているのはボッシュ供給の電気系統の初期トラブルでしょう。
ヨーロッパ系ではありがちですが、いったん修正されれば日本車よりはるかに長持ちします。
部品を直していけばまた元に戻って長く使える、日本車は壊れてきたらそれで終わり。
根本のところで欧州車には追いついていません。だからトヨタもアメリカでは売れても
ヨーロッパでは売れないんです。
カローラ、アコードが故障、欠陥がまずないなんていうウソもやめましょう。
トヨタのリコール台数はダントツですよ。
レクサスに負けるって、レクサスのどのブランドのことをいっているのでしょうね。
車体剛性でいえば日本車よりはるかにドイツ車ですよ。
それこそ乗ればわかります。見たってわかるけど。
音についても、静かならいい、という親父趣味の人はセルシオでしょう。
だって、セルシオはそれを目指して開発しているんだから。
ベンツやＢＭはエンジン音が魅力なんですよ。乗ったときに伝わってくるエンジン音
が走りの楽しみを高めてくれるんです。ドイツ車のエンジニアはそれを目指して開発してます。

住友の目白ガーデンヒルズ、フローリングが「印刷」なんですよね。
妙に木目がきれいにそろっていると思ったら・・・
そりゃ、ムクのチーク材を使え、とまではいいませんが、
あの価格帯の物件を売ろうというのに、そんな「まがいもの」では、ちょっと・・・
そういえば、国産車は「木目調」のウッドパネル（つまり印刷）が得意ですね。
欧州の高級車では木目「調」なんて許されないでしょう。
同じ発想でしょうか。新品のときはきれいで、手入れもラクだけど、
長年使って味がでるものではなく、見ていてすぐあきる。
新品のときが最高で、あとは劣化するだけ。

知人の建設関係の人間に聞きましたが、目白ガーデンヒルズクラスでも、建設コストは
坪／65万円〜70万円だそうです。ヒューザーの坪単価40万円よりは遙かにハイグレードだけどね。

部屋の位置、広さによりグレードも3段階です。億ションは全体の3割程度です。
50㎡の１ＬＤＫもありますよ。

一番安いグレードは、フローリングも印刷だけど、最上級はフローリングは無垢材、
廊下も石張りですよ、相当差別化されてます。
モデルルームも最上級と、最も安いのと２つあります。
お金持ちしか、最上級には案内されないみたいです。

住友不動産のハイグレードらしいのは、部屋によって駐車場の割当数、駐車する区画まで決まっています。
最上級は、平置きのゆとりの駐車場。カジュアルは、機械式で倍率も激戦。
本郷のマンションでも、部屋の広さによって駐車場の割り当て台数を差別しているらしいです。

フローリングが印刷だと悲観しますが、フローリングなんて材料費は坪／1万円程度でしょう、
気に入らなければ張り替えればいいだけです。
フローリングとクロスは案外安いので、驚きます。
駆体や構造はリフォームしようがありませんので大切です。

ミンドとカカクがミスマッチ

４３４
＞
私もそう思います。
売れ残りって、高額物件に多い感じです。
中途半端なハイグレードは、そもそもハイグレードではないので、お金持ちは
敬遠するのでは？

433
知り合いが入居するそうです。
夫婦共稼ぎなので子供は小学校の児童学級、資金が足りないので出資者の親と同居。
高層階は予算的に無理なので、最も安い○○階の75㎡。

購入動機は、地域で最も値下がりしそうもないＭＳだから・・・。

今回資金を作るために、数年前購入のＭＳ売却したら1000万円近い損失だったそうです。
ハイグレードマンションは、本当に値下がりが少ないのですか？

>一番安いグレードは、フローリングも印刷だけど、

これは間違いです。4500万からありますが、8800万円の部屋でも
フローリングは印刷でした。

>お金持ちしか、最上級には案内されないみたいです。

そんなことはありませんよ。
7000万円代の予算でしたが、ちゃんと案内してくれます。
ただ、オプションだらけの部屋なので、グレードの高い部屋なら
あのＭＲと同じ・・・　と思ったら間違いです。

＞中途半端なハイグレードは、そもそもハイグレードではない

まったく同感です。住友は品質が価格に見合っていない。
だから売れ残るんです。

>駆体や構造はリフォームしようがありませんので大切です。

それはもちろんそうですが、内装のグレードだって大切だと思いませんか？
目白ガーデンヒルズに限って言えば、9000万近く出して、あのうるさい南側の道路環境を
ガマンし、北側の1枚ガラスとやすっぽいサッシュをガマンし、
フローリングをかえ、あのしみったれたトイレをかえ、安っぽいお風呂の床材をかえないといけなくなります。
いくら目白駅から近いといっても、この価格で、この内装とは・・・
他の物件と比較するとそのチープさが際立ってしまいますね。

目白ガーデンヒルズのグレードはカタログによると3段階
マーベラス→松
プレミアム→竹
スーペリアル→梅

カタログにも書いてありました、グレードにより内装材が違うことを。

＞これは間違いです。4500万からありますが、8800万円の部屋でもフローリングは印刷でした。

これは、部屋の広さとグレードでしょう。
私が聞いた話では、80㎡の上層階は8800万円位ですが、グレードはプレミアム、
つまりおっしゃるところのフローリングが印刷ですよ。

これは、モデルルームのプレミアムクラス（竹）ですね。

近所に住んでいるので、最近シートが取れて外装が見えるようになりましたが、
確かにベランダもガラスの外壁で、カタログで見たほど豪華さはないかも知れません。
多分、前の所有者の造船からの土地の仕入れ価格が高いのかも知れませんね？
大規模なマンション用地で、デベ曰く「目白の奇跡」だから希少価値でしょう。

でも安くなりましたよ、この物件の分譲坪単価が３００〜３８０万円位ですが、この地区のマンション
10年前は、ごく普通のマンションでも坪単価400万円以上でで分譲されていました。

少し先の駅にやはり、平成3年築のグランドヒルズがありますが、
北向きの低層階92㎡で分譲価格16500万円（坪単価490万円）が、
今年初めに最近5500万円から出ましたが、売れないので少しずつ値下げして、
この前は4780万円（坪単価170万円位）で売りに出ていました。

マンションは、人気と時代でずいぶん分譲価格に差がありますね。

目白ガーデンヒルズは、ハイグレードだから値下がりが少ないのですかね。
もしかすると土地はとても値上がりしているから、上がるかも知れませんね？

外観はおしゃれ、値段も極端に高いわけではない。売れ残れば、多少のおまけもある。構造はしつかり。意外とよいイメージ
がありますが。