章栄不動産のフローレンスマンションについて(その3)

じゃあたまに顔出す位はえぇかのぅ。
みんなよろしくじゃ！！

>KKKさん
駐車場が０円なのでその分管理費が高くなるんじゃないですか！

「管理費削減のために管理会社変更を。」
言うのは簡単ですが、実際やるのは仲間がいないとできません。
まずは自分が理事（長）に立候補して、理事会メンバーを仲間にすることが大事です。
1年後をめどに臨時総会を開催する位に時間をかけてやるべきです。

399さんの言うとおりで、区分所有者名簿（賃貸化していると連絡ができないため）、完成時設計図書、管理組合通帳印鑑の3点セットが必要です。
また、管理会社との契約書で契約期間を確認しておくことも必要です。
契約期間終了時に管理会社変更できるように、臨時総会を持ってこなければなりません。

まずは、元々の管理会社と独立系の管理会社の見積もりをとります。（1〜2社程度）
見積もりの前に共通の管理仕様も決めておく必要があります。
特にエレベーター点検と管理員の時間が大事です。
3社でも過半数とれない可能性があるので、できれば事前に住民アンケートで2社にしぼった方が良いと思います。

ちなみに広島の独立系でおすすめは、合人社と第一ビルサービスです。
是非がんばってください。

>402さん
駐車場が0円なのでその分管理費が高くなるのは間違っていると思います。
管理費とは、マンションと管理する為の費用であり、駐車場代を含めるのはいかがでしょうか。
確かに駐車場代が管理費に入っているといわれれば仕方が無いですが。
他のマンションもそうなんですかね？・・・

なるほど！
私感違いました。他社の中古マンションに住んでますが、
契約当時「フローレンス等は駐車場代が０円なのに。。」と不満を言ったら、
「結局駐車場代は修繕積立金にプラスされるので、修繕積立基金が高くなるか
月額の積立金が高くなるはず」だと説明受けました。
管理費とは無関係ですね。

＞KKKさん
章栄管理の管理費は平均10,000円前後、他の管理会社だと平均5,000円前後で
比べてみても確かに高いです。しかし、ただ高いというわけでもありません。

一般的な管理会社だと平日間(月〜金)で３〜４時間程度の管理で、清掃・管理を
管理人一人で行います。

章栄管理の場合、平日間で８時間程度の管理で、清掃員・管理人が別々にいますので、
人件費によって管理費が高くなります。

私の経験上、３〜４時間の清掃・管理を管理人一人で行うと、マンション全体の
管理が行き届きません。

管理体系によって管理費が異なりますので、管理費は安ければいいというわけでも
ありません。

>某販売代理さん
非常に参考になる情報をありがとうございます。
確かに、管理人がAM9:00からPM9:00までおり、清掃員・管理人が別々にいます。
管理費にあった仕事をしていれば問題ありませんが、管理費がどのように使用されているか
詳細が報告がないためわかりません。
報告は月1回、半年に1回、年1回のどれくらいの周期で報告するにでしょうか。

＞ＫＫＫさん
12時間2名勤務とは贅沢ですね。うちは4時間1名勤務です。
どんな仕事をしているのか興味があります。良かったら調べて教えて下さい。

私のマンションでは、業務報告は各戸に毎月行われていますが形だけです。
実際の業務内容は、管理組合と管理会社との契約書で確認するしかありません。
多分、管理規約や大規模修繕計画などと一緒に入居時に各区分所有者に配られていると思います。

業務内容は住民によって気になる点が異なるので、アンケートで意見を集めるべきだと思います。
例）エントランスが汚いので掃除頻度を増やす、駐輪場整理を毎日する、など

管理人はお手伝いさんではないので、用事を頼む人ではありません。
日中は管理人の仕事はほとんどないので、兼任でも支障ないと思います。
高級マンションならコンシェルジュがいますが、管理費はどうしても高くなります。
また、規模にもよりますが、小規模（30戸程度）なら半日勤務でも十分です。

私のマンションでは当初は、年に1回の収支報告が通常総会であっただけでした。
管理会社に指示して、毎月の収支を理事長に報告させるようにしました。
ただし、毎年理事が替わる制度では、理事の熱意もすぐ冷めるのであまり意味がないかもしれません。
個人的には2ヶ月に1回程度、熱意のある方に収支報告させるのが良いと思います。
できればその熱意のある方が、理事の監事に立候補した方がより良いと思います。

また、予算が使いたい放題だったため、ある金額以上は理事長の印鑑が必要としました。

古いですが参考までに。
http://chiba.cool.ne.jp/sakira1/kanri2000/klink.html

＞408
管理費は規模によって異なるので、一概には評価できないと思いますが如何でしょうか？

>オデさん
こんにちわ。私のマンションは約１６０世帯です。
エレベータは３機あります。
駐輪場の整理はされていませんので非常に汚い。。(▼、▼メ)
現在は、カラオケルームやシアタールームが無料で使用できるため
12時間勤務になっているのだと思います。
数年すればこれらのサービスルームの費用が住居者負担になりため廃止されると思います。
そうなると、管理人は不要となり、12時間勤務はなくなるかもしれません。
管理人の仕事は、掃除だけだと思います。
後、マンション近辺の違法駐車の監視。駐車するとすぐに張り紙をされます。
防犯カメラがありますが、このカメラも違法駐車を監視するだけで、ぜんぜん意味がないものです。

組合総会で話があったのですが、バイクの盗難があって、警察が防犯カメラを確認したら
ぜんぜん写っていませんだって。。どこを写しているのかなーーー。

フローレンスはどこもそんなもんですよ。

＞KKKさん
こんにちは。
160世帯とは大規模ですね。
カラオケルームやシアタールームはコストがかかるだけでお荷物（負債）です。
無料といっても維持コストの出所は管理費しかありませんから。
スケールメリットを生かせばコスト削減はかなり期待できますよ。

SJSという会社があります。
↓
http://www.sjsmdn.co.jp/
メールのやり取りだけで大雑把な見積もりを出してくれます。
大規模マンションならココに頼めば簡単です。
ただし中間に業者を挟む分、高くなりますが。

フローレンスに限りません。
管理の仕事は手を抜けば抜くほど 賃金／労働時間 のパフォーマンスが上がるので、
監視や管理会社交代の脅威がない限り、余計なサービスはしません。

職業人としてのプライドや倫理観のようなものに期待するのは、
無理な業界ですしね。マンション業界は。

厚生会社と言うのは非常に苦しいものです家族も有り世間様に頭を下げながら暮らしています皆様に迷惑をお掛けした事については言葉もございませんが頑張って生活を営んでいます。

KKKさんへ
人間は個人個人では悪い人はいないと思います。マンション等の集合住宅に住むと
自分が規律を守っていても大集団の中にいるとルーズになってきていませんか。
駐輪場が整然としていないなら自分で整頓してはいかがでしょうか。私はお節介かも
しれませんが通路等にはみでている自転車は直しています。
管理費についても高いというまえに自分が理事、理事長に立候補し、ゆくゆくは自主
管理できるような意識を居住者全員に持たせていく努力が必要かと思います。

がんばるんじゃ！！！

管理会社について、参考になりました。
面倒ですが、管理費も長く払えば大きな違いになっていきますよね。

　

そうなんじゃ

おっさんも頑張るんじゃ〜

ところで章栄建設って実態はあるの？
山陽工業㈱
http://www.landingsanyo.co.jp/
第２の木○建設っぽいし、金額と場所だけで決めるならいいが、一生に一回の高い
買い物くらい慎重にしたい。

？？削除された？？

＞427
あなたに言われなくても自分の判断で購入します。

ちょびさん、オデさん、ＫＫＫさん、ご無沙汰してます。
ちょびさん、いよいよ入居まであと少しですね。ワクワクでしょう。

ウチはそろそろ１年になるので、あちこちキズが増えてます（＞＜）
今は日によって結露がひどいときがありますね。気になることもいく
つかありますが、まあ普通に暮らしています。

＞HAWKSさん
うちの結露対策です。
寝室以外はサッシの小窓（換気口みたいなやつ）を開けて、部屋のドアを閉めて寝ています。
こうすればほとんど結露しません。
寝室は毎朝窓の結露をふき取っています。

以前住んでいた官舎は、クローゼットの壁が外壁の内側になっていた部分にカビがはえたことがあります。
入居時からカビの跡があったので、ほとんど毎日除湿器をかけていたのですが。
旅行中に「結露＆洋服にカビ」に見舞われました。

今のマンションは外壁に面した収納でもカビは生えませんけど。
念のため押入などのチェックをおすすめします。

ウチは3月ローン実行なので借入先をどこにするか大変迷っています。
6年前は公庫しか選択肢がなかったので全然迷いませんでしたが。

>>427
↓ここ見てみろ、売れない工業団地いっぱい抱えて四苦八苦してる会社だぞ。
http://www.landingsanyo.co.jp/jnfojigyou2/fudousann.html

オデさんこんにちは。さすが、工夫されてますね。
私もこれまで関東でも九州でもカビに悩まされましたので過敏になって
しょっちゅう拭いています。一番の大敵は子供たちの寝汗だったりします（^^;)

＞４３２
ｗ

過去レスなんですが、ウチのマンションは世帯数のわりに管理費が高く、
先日の管理総会で他の管理会社に今の内容とほぼ変わらない状態で見積
もりをとったところ、金額がかなり安くなったので現行の管理会社に
詰め寄り、金額の相談をしました。そしたら、その金額でＯＫと了承を
得たので、このたびの修繕計画で修繕費が上がる予定だったのが、上がらず
すみました。他にもしかしたらもうやられているかもしれないのですが、
エレベーター管理の会社などに係る費用を減らすのも手かとおもいます。

管理会社は営利が第一と思います。親会社がデベロッパーだからサービスしますということは
ありません。金額を値切るとどこかにしわ寄せがきます。
一番大事なのは居住者の意識であって戸建であれば自分で管理するでしょう。雑草が生えれば
草取りをするし、庭木の剪定もするでしよう。
マンションの場合はさまざまな意見をもった人の集合体ですので難しいと思いますが自分の財産
である以上各個人が戸建感覚をもっておれば管理会社は不用とおもいます。
私が以前、住んでいたマンションは自主管理をしており大規模修繕工事も業者の選定、見積もりから
対外折衝まですべて管理組合で実行してきました。
マンションの規模が大きくなると全体をまとめるのはむづかしいでしょうが屋ってやれないことは
ないでしょう。
皆さん　自分の財産は人まかせにせず自分たちで守っていきませんか。

>>435
管理会社ってどこですか？
もし、よかったら伏字でも結構ですので教えて下さい。

>>437
435です。現在使っている管理会社を出すのは特定されるので、記入は控えますが
見積もりで引き合いあがったのがアーバンコミュニティです。
私の知り合いにヴェ○ディシリーズを購入した者がおり、サービスもいいので
ということだったので、見積もりをとりそこを引き合いに話をしました。
あとから聞いた話なのですが、友人の知り合いに合人舎に勤めていたものがおり、「物件の棟数に
対して統括して管理する主任者の割合が少ないため管理が行き通らない」と話をしていました。
おすすめとしては日本ハウズィングがいいとのことです。
参考になればどぞ。

>>436
435です。貴重なご意見ありがとうございます。私も自主管理にはすごく賛成です。
ただ世帯数が多いと賃貸にだしているかた、入れ替わりなどでマイホームに
対して意識が薄いのが実情です。居住者のモラルも多少薄れてきており、私のマンション
はペット不可のマンションなのですが、ペットを飼っているかたも数件あれば、通路妨げてまで
来客駐車場に使っているなど、ごみは散らかるなどいろいろ問題があります。
その中で組合員として、注意なり話し合いをとなってくると正直面倒くさくなってきているのも
事実です。お金でカタをつけ、廻ってきたときに役員になる程度で楽をできればというのも
私の中で一理あるのです。ですから理想と現実のギャップがあるぶん、世帯数が少なければ
多少改善され、マイホームに対しての意識も強いかなともおもうのですが、まさに隣の芝生は
よくみえる状態です。ｗｗｗ

↑
こんなの書くなよ。

おっさん、何者？
章栄の下請けで、嫌な思いしてるとか？？

↑
こんなの書くなよ。

暇人多いな・・・

↑
意味の無いこと書くなよ。

＞447
ハッタリ？どこに持ってんの？

南区に２戸、○○市の方に１戸

＞447
寒すぎるよ・・・自己満足で終わらせておけ！

章栄のマンション検討してるんですがアフターサービスなんかはどうでしょうか？？

４４７みたいなのが一番イタイ・・・

＞452
会社間による差はあまりないと思います。
それより施工会社が安い価格で請け負っているとどうしてもサービスは悪いですね。
請負金額を値切られればどこかで手を抜きます。逆に相手の対応がよいと金額以上の
物を作ってくれます。会社じゃなく個人でも同じでしょう。
ただ我々はそこら辺りの事情がわかりません。
私の考え方としては比較的　築年数の浅いマンションを購入するのが賢明と思いますが。
長所として①マンションの好不評の材料(建物の品質、日照、騒音その他地域情報、管理
組合の状況、管理会社等)を判断できるため契約してから失敗が少ない。②新築物件に
比べて安価である。
どうしても中古は嫌というなら話は別ですが

不都合な部分を説明して手直ししてもらうだけですよ。

手直ししてもらえる部分ってどこまでか？
フローリングの傷や壁紙の汚れは、ダメなの

中古でもアフターサービスってうけれるんですか？

入居時であれば傷や汚れは当然直してもらえます。
一年経過時ではほとんど不可能と思います。水漏れとか建具の隙間、
床材の剥離等は修繕してもらえると思います。
居住者の責による不良箇所について駄々をこねてなおしてもらっている
人もみたことがありますが人間性を疑いたくなりますね。

ありがとうございます。

請負契約のなかにはアフターサービスの保証も書かれているはずなので、
安く受けてても問題はないはずですよ。

今フローレンスを所有しています。一応グランドアークで築４年です。
こんど転勤でしばらく戻って来れそうにないため、残念ながら手放そうと思っています。
どなたか中古で売るのに良い仲介業差さんはいらっしゃいませんかねえ？
ご存知の方教えてください(^_-)-☆

不具合は早めに修理して頂きなさい。
竣工後２年くらいは無料のはず？
うちのマンションは交渉が長引いて、担保期間が過ぎてしまいますた。

>>464
＞一応グランドアークで築４年です。
そんな物件ありませんけど、何が目的なんでしょう？

>>462
一般的にマンションなどのコンクリートは竣工後2年くらいで落ち着くと言われています。
ひび（クラック）についてもこの間にヘアクラックといわれる構造に影響のないクラックが
発生しやすい状況となります。したがって、ヘアクラックについては築2年の間はアフターサービス
によって無償で補修してもらうことができますが、それ以降の補修については
所有者であり、管理者である管理組合において費用負担をしなければなりません。
ここで、重要なことは、ヘアクラックはどこのマンションでも多かれ少なかれ
必ず起こる現象であるということです。
ですから、補修跡が目立たないタイル張りが望ましいと言われています。
また、構造に影響のあるクラックについては、これもアフターサービスによって、
築10年間の保証の対象となり、無償で補修および補強してもらうことができます。
但し、構造に影響のあるクラックであるかどうかについては、管理組合の責において
立証しなければなりません。

無知ですみません。
どのように立証したらよいのですか？

安心宣言では？

そう、安心宣言ですね。

この話題前にも出たよねえ？
読み返したら良いんじゃない？
亀ちゃん！！！

That's right!!

仕事しろよ〜

広島では知名度抜群ですね。

来年完成予定のフローレンスマンションの購入を検討しています。広島在住でないため、「章栄建設」や今回の施工にあたる「西松建設」の業績や評判にうとく（今時期が時期だけに）「良い仕事をする会社なのか？」「信頼できる会社なのか？」など、大変気になっています。どんな些細な情報でもいいので（良し悪しにかかわらず）いただけたら幸いです。現在お住まいになっている方、又は購入を検討されている方、ぜひ教えてください！宜しく御願いします。

↑この板、最初から読んでから聞いてね。

段原のサティー近くに建設予定地って看板
があったけど？

↑
何が言いたいの？
非常に狭い区画に建設予定。
この場所は、元は家とパーキングだった場所で、マンションの前がバス停です。
こんなところに作らんでもいいのに。

宇品海岸の内覧直前です。
このスレに出てました「内覧会に同行依頼したらいいおすすめ業者」に電話してみました。
何度かけても、出てきませんでした。
ＨＰに書いてある住所にも、足を運びました。
非常に汚いビルで（同じビルにいらっしゃる方々　すいません）、件の業者の所は、ベルを押しても出てこない。

日を変えて、時間を変えて、何度行っても電話をしても、出てこない。

ビルの一階で聞いてみました。

借りているだけで、ほとんど人がいないそうでした。

からかわれているのでしょうか　情報提供者に。それとも、東京本社にお金を振り込めば、それで終わりなのでしょうか（同行も何もしてくれずに）？

ここのスレ、一連のものを読んでみて、まるで業者によるなりすまし合戦のように感じていましたが、今回ほど頭に来たことはありません。

本気でマンションを購入しようとされておられる方々は、本スレだけは相手にしない方が良さそうだと感じています。

今週末の内覧会、たかが４５分しかありませんので、ここにかかれていることがチェック可能とは考えられません。
実際に済んでいるとおっしゃる方、フローレンスのどの物件の何号室か、堂々とお答え下さいませんか。

フローレンスの良くないところを、まずは見せていただきたいと思います。

495
どういう経緯で憤っているのかよくわからんのですが、
こんな掲示板でフローレンス○○の☆☆☆号室のものです・・と名乗ることが「堂々」とは思えんのですが。。

ぶっちゃけどこのデベも良くないところといいますか、手薄なところは似たり寄ったりかと思います。
内覧会までによくよく勉強して見落としのないように準備するのが一番ですよ。

内覧の時間制限？そんなの守る必要なし。がたがた言われる筋合いないよ。
２時間くらいやるのが当たり前。自分の金だぞ。数千万借金して買うんだぞ。
サラリーマン根性むき出しで、「はあ・・・。分かりました。（ぶつぶつ）」
じゃあ、損するだけ。ちなみにもしデベが打ち切ろうとしても続ければいい。
法的にはこっちの勝ち。

>495

意味不明…。

＞４９５

釣りだよ。釣り。
みんな気をつけよう。間違って部屋番号を書いた日には・・・