住友不動産の完成物件はどうですか？

>>57
何でもかんでも文句つけるわけじゃなくて、
さも立派そうに、穴だらけの理屈を言ってるから、
それを指摘した。>>54とかさあ、自分ですごいこと
書いてるとかとんでもなく勘違いしてない？

トヨタの株が上がったからどうしたの？
それで住友のマンションが連動して値上がりするとでも？
トヨタの株と住友のマンションの相関性があるのなら、
立証してみてくださいな。

結局やっぱり穴だらけの理屈を書いただけじゃん。

「たとえば」のたとえ話を、
「トヨタの株と住友のマンションの相関性がある」
と理解する頭がワシにはわからん。

将来に対する経済予測のもとづいて企業は動いている。
事実として都心の地価は上昇に転じてきた。
結果として、住友は物件をホールドしていて何も損をしていない。

それだけの話。

このコメントに62のレスを求めていないから、書くなよ。

>トヨタの株と住友のマンションの相関性があるのなら、
>立証してみてくださいな。

こんなスレにも出没しているんだね、少しは進歩してくださいよ！！
住友とトヨタの株はたとえばなしでしょ、小学校の国語の時間に習わなかった？

>>66
だからさあ、君みたいあっちこっちのスレに出没する暇人じゃないって。

トヨタの株が値上がりした「過去の事実」を例に出して、
住友の物件も同様に値上がりするという「将来の憶測」を
勝手に同列扱いにして正当化しようとしてるわけじゃん。

でも、トヨタの話は事実だけど、住友に関する話は単なる予測で、
経済的合理性を現時点で同列に評価できるわけはない。
ゆえに事実と憶測をごっちゃにした欠陥理論だと指摘したまで。分かる？

スレ違いの話題かもしれませんが投稿します。
週末に都内の住友不動産が販売した、築35年のマンションの
オープンハウスを見てきました。

110㎡程度で、フルリフォーム済みで5,500万円（坪/162万円）という価格でした。
近所の新築相場がだいたい、坪/300万円位ですから、55％の残価率という感じです。
駐車場は、外車が多くエレベーターも2戸に1つという当時としては豪華な作りでした。
リフォームに多分800万円位はかかっていそうなので、原価：坪/140万円
位だと思います。
売り出し価格1,600万円、バブルの頃は2億8000万円位の相場だったそうです。

担当者が言うには、けこう同じマンション内の人が買う場合が多いらしいです。
土地代も高いということもありますが、住友だから他の同グレードのマンションより
20％程度、強気の値付けが出来るそうです。

こう考えると、住友の物件が割高とか、売れ残りが多いとか言われますが
それなりの、資産価値は残るのかと思いました。

2006年3月24日 日経朝刊 より引用

　二十三日に国土交通省が発表した公示地価で、首都圏の下げ止まり、
反転傾向が鮮明になった。「あまり値上がりしないうちにマイホームを」。
週末のマンションのモデルルームには若い家族連れが詰めかける。

地価上昇、物件価格上昇は、「予測」「憶測」ではなく「事実」。
日経に限らず、すべての新聞で報道されていたはずだけどなぁ。

資産価値として語るのが住不の物件なのか〜ショボショボ

>>69
こういう誰もが知っている直近の事実に矛盾する書き込みをする人から
「欠陥理論だ」って罵倒されるのって、ある種のエンターテインメント
のような気がしてきた。ゾクゾクするよ。もっと罵倒されたいよ。
今度はどんな屁理屈で罵倒してくれるのかな？

>>69
ずいぶんと不可思議な思考回路をお持ちのようで。
そんな欠陥理論を正当化するために引用されるんじゃ、
日経新聞も浮かばれないよ。

君の大好きな日経には「首都圏」の地価が下げ止まったと書いて
あったんだよねえ？　それで？

住友の物件の相場が特段に値上がりしたってどっかに書いてあるの？

> 週末のマンションのモデルルームには若い家族連れが詰めかける。

一応念のために言っておくけど、別に「住友のマンション」の
モデルルームの話だなんて、どこにも書いてないからね。

「首都圏」の相場が全体的に上がってるんなら、当然ながら、
三井や三菱の物件だって、同じように上昇基調にあるってこと。
何でそれが特に住友の物件を肯定する材料だと考えているのか
不思議でならないよ。

>何でそれが特に住友の物件を肯定する材料だと考えているのか
>不思議でならないよ。

まったくですね。
三井や三菱の物件なら、住友のように完成後いつまでも
売れ残ってる不安もないし、ますます人気が出るかもしれませんね。
価格と価値が適正ならいつの時代も売れ残るなんてことはないんです。

>>73　価格と価値が適正なら
そうで「ない」不動産を商っているとあなたが仰る住友が
最高益をガンガン更新しているということは、住友は相当
悪辣な詐欺的商法をして愚かな国民から浄財を巻き上げて
いるんでしょうなぁ。こりゃ大変だ。

>>72 一応念のために言っておくけど、別に「住友のマンション」の
　　　モデルルームの話だなんて、どこにも書いてないからね。

記事は引用した部分よりもっと長いし、「はっきりとした」写真も
あったよねぇ（意味深）。

住友のマンション販売も頑張っていますよね。
1200もあった在庫を500戸売って700戸まで減らしたんですから。
それでも供給数第一位の大京の3倍近い水準の在庫ですが。

>住友が
>最高益をガンガン更新しているということは、住友は相当
>悪辣な詐欺的商法をして愚かな国民から浄財を巻き上げて
>いるんでしょうなぁ。

住友の主な稼ぎ頭はビル賃貸業で、
そもそもマンション販売の住友不動産に占める割合は非常に少ないのです。
基本的な情報ですが、どうもご存知ないようですので、念のため。
それを知ったうえで、住友が「悪辣な詐欺的商法をしている」などとおっしゃるのなら
もう私は何も申しあげることはありません。

>>77
落ち着け、この投稿はirony（反語）でしょ。
文字通りに理解したら、73と同水準の知性になるよ。

>>78

住友のマンションが売れ残るのは価格に見合う価値がないからだ、というのは
事実に基づく消費者の一意見です。
価格に見合う価値があると思えば迷わず買えばいいのです。
それも消費者の判断です。
しかし、住友の「マンション」に対する一意見を勝手に敷衍して、
住友不動産全体が「悪辣な詐欺的商法をしている」
などというのは憶測にもとづく誹謗・中傷でしょう。
誰もそんなことをいっていないのに、自らそう書いてしまうのは
あきらかに行きすぎです。
ひとさまの知性を揶揄する前に、掲示板で書いてよいことか否か
判断する知性をもってください。
住友を応援したい（擁護したい）なら、なおさら。

住友は価格設定が多少下手なのかもね。
金持ちをターゲットにしている割りには、あまりいい場所に建てない。

まあ、今は用地を高値で仕入れているらしいから結果が出るのは
2〜3年後だろうな。

「消費者・消費者・消費者・消費者・消費者・消費者」
と連呼するのは、買えなかった恨みを、消費者という隠れ美濃で
代弁させているだけでしょう。

竣工まもなく90％以上は売れているんだから、残りの10％程度を
叩き売りしないと言うだけでは？

大京さんをはじめとして、大手でもけっこう無理な売り方を耳にしますよ、

>隠れ美濃

やれやれ・・・

首都圏では、ここにきて
長いこと「棟内モデルルーム」をかかげていた
マンションの看板がなくなったのを目にしました。
売れ残りも徐々に減ってきてるのかもしれませんね。
住友の立地選択の悪さは首都圏では結構有名です。
「こんないい場所に！？」という三菱地所とは対照的。
あれがちょっと気の毒ですね。
いくら金持ち相手にしたくても、あの周辺環境ではね・・・
という物件が多いです。
これが関西あたりだと事情が違うのかもしれませんが。

>>82
『いくら金持ち相手にしたくても、あの周辺環境ではね・・・
という物件が多いです。』

・・・素朴な疑問として、あなた「金持ち」ですか？
もし「金持ち」でないなら、あなたには住友物件の良し悪しを
判断できないのでは？

だってそもそも住友は「金持ち」以外相手にしていないんですから。
あなたの言い方だとね。

見学に行ったKGHは庶民的な雰囲気でしたよ。
あの立地にしては高いと思ったけど、価格自体は普通でした。

武蔵境シティハウスもごくごく庶民的な雰囲気でした。
駅近ですが、お寺のそばで、周辺環境はあまりいいとはいえませんでしたね。
長いこと売れ残っていたみたいですが、もういいかげん完売したんでしょうか？

＞だってそもそも住友は「金持ち」以外相手にしていないんですから。

シティハウス成増も金持ち相手なんでしょうか
ウルトラ庶民の町、イタバシで？？
港区あたりにお住まいの金持ちを呼び込むとか？
なにせ天下の住友さんのオマンションですから、
さぞや大挙してお金持ちがイタバシの成増になだれこむのでしょうね。

あらあら、86さん、
レスがなくて残念ですね。かまってもらいたかったのに、スルーされちゃったんですね。
許せませんね。
めげずに、また大好きな日経をよく読んでレポート、もといコピペしてくださいな。
市場の評価を妄信して、ライブドア株みたいなのをつかまされないように気をつけて。

駐車場には結構コンパクトカーや軽自動車が多いよね。

目白ガーデンヒルズも、内装がイマイチ、建物配置がきつすぎるというのもありましたが、
一番の欠点は、南側(北棟は個人的には対象外なので）
の周辺環境の悪さでした。目の前の道路は、抜け道になっているのでうるさく、
道の向こうのマンション群ともそれほど距離がなく、ちょっと遠くの大きな通りの音が
特に深夜はよくきこえるので・・・　それで、結局購入に至りませんでした。
ただ、免震構造、駐車場のカバー率とその安さ、あのグレードにしては管理費がリーズナブル、
エントランスが豪華、駅に近く、駅までの道も並木などあってきれい・・・
など魅力もあったので、残念な物件でしたね。
もちろんマンションですから、欠点はいろいろあります。
要は自分にとって、何が一番大切か、なんですが、
やはり住友は周辺環境が悪い物件が多いですね。
躯体はしっかりしてるので、物件そのものだけを重視する人には申し分ないのではないでしょうか。

売残のある物件に住むっていうのは...

昨年4月非住友の大規模マンション（23区内）に入居。近所にも住不の同時期入居の大規模
マンションありました。
私のマンションの売残り物件は、南面がないとか、日当たりの悪い低層でしたが
やはり売れ残っていると、なんとなく心穏やかではないですね。＞住民としては気になります
売れ残っていればいるほど「割り高で買っちゃたかなー」「私の価値って他人と
かなり違う？」と心配になりますね。「長期売残＝不人気」という考え方をする
方もいらっしゃるでしょうし、転勤等の事情で貸すとか、売るとか考えると
早く、借り手、買い手が見つかる物件の方が「個人的には」嬉しいです。
（現実はわかりませんが）

「縁」という言葉で片付けるのは乱暴かもしれませんが、売残るということは
その時点では「ニーズと価格がマッチしていない（市場価格に即していない）」
ということだと個人的には思っていますので、売れ残りを値引いて売るのは
致し方ないと思っています。
物理的にまったく同じ条件はありえないですからね。良い条件で値引きで買えれば
ラッキーですが、それは「運」「縁」だと思ってあきらめています。

ちなみに、私の住むマンションは竣工後4ヶ月位で完売しましたが、近所の
住不物件はまだ、1年経った今でも、両手では足りない住戸が残っているようです。
いくら虚勢を張っても「長期売残がない」方が住人の本音として嬉しいのでは？

92さんのおっしゃるのが消費者としてはごくまっとうですよね。
普通に自分のマンションの売れ行きは気になるものです。
マンションって、わりあいライバル物件というのがでがち
（たとえば、竣工時期がだいたい同じ、規模・グレードがだいたい同じ、
ＭＲ開設時期がだいたい同じ）ですが、
住友の場合は、ライバルが次々売り切れる中、いつまでも残っている物件が多い気がします。
・　インザパーク荻窪(三○）vs久我山ガーデンヒルズ
・　プラウド成城(野村）vsシティハウス成城
物件自体に欠陥があるわけでもなく、ねづけも他物件より際立って高いわけでもない。
ほんと、「住友のマンションはなぜ売れ残りが多いの」なんてスレがたつのも
わかる気がします。

＞会社をリストラされた人が
＞住友のＭＲで冷たくあしらわれた恨みをぶちまけている執拗な書き込みに

管理人もいっていますが、「これを書いてるのはこういう人だろう」
みたいなスレの主旨に反しますし、当らないので意味がありませんが、
ひとつだけ。
住友のMRで冷たくあしらわれた、
などと書くと、いかにも住友の営業が相手を差別というか区別してるみたいですが、
経験からいうと、そんなことはありませんよ。
そりゃまあ、ものすごく気が利いて商売上手、とは言いませんが、礼儀正しい言葉遣い、
身だしなみもしっかりしてるし、悪印象を与えるようなことは基本的にないと思います。
シティハウス成城での経験ですが、あっちの部屋がみたい、こっちの部屋がみたい、と
あれこれ気まぐれにお願いしたのですが、嫌な顔ひとつせず、長々とつきあってくれました。
ま、たまたまヒマだったのかもしれませんけど（笑）。
さかんに、MRで嫌な思いをした人が書いている、とか冷たくあしらわれてうらんでる、
などと書くのは、逆に住友の営業がそういう人間だという誤った印象を読む人に与え、
住友の営業マンに対して失礼だと思います。

間違いました。

＞みたいなスレの主旨に反しますし、

→みたいな投稿はスレの主旨に反しますし。

ちなみに、一部の人が疑ってるみたいですが、管理人とつるんで
住友を貶めよう、なんて意図は皆目ないですよ。
ここの管理人はかなりデベよりです。
別の物件ですが、苦情を書き連ねた人がいたら、スレッド閉鎖してましたし（笑）。

>90 目の前の道路は、抜け道になっているのでうるさく、
道の向こうのマンション群ともそれほど距離がなく、ちょっと遠くの大きな通りの音が
特に深夜はよくきこえるので・・・　それで、結局購入に至りませんでした。

先日、目白ガーデンヒルズ南棟上層階に入居したものですが、建物の中は抜け道の音や
遠くの通りの音なんかはほとんど聞こえませんよ。勿論南側の部屋で。深夜ほど静かです。
あなたは実際に中で確認したわけじゃないでしょ？？
この部分は訂正させていただきます。

>残念な物件でしたね。

とっても大きなお世話です。

現在、都内の住友の物件に住んでいます。
うちのマンションも長いこと売れ残りがありました。
でもなんだかわかるような気がします。
住友の営業は皆さん、人が良いというのでしょうか。
他社の営業と比べるとそれをすごく感じます。
はっきり言って売込みが下手です。
でもだからこそ、安心して購入できたのですが。
客を騙してまで売ろうということはしません。
結構、他社では確実に売るための、法に触れない巧みな嘘を
つくことがありますから。
大手でも。
うちもそれで散々なめに遭ったことがありますから。
住友は入居後もすごく親切でしたよ。
こちらの要望・不満に出来うる限り対応してくれました。
小規模マンションではありますが、入居後７年、今のところ
出て行った家が一軒もないというのも、満足しているという
証拠では。
同時期にできた近所の大手の同規模マンションでは、既に何軒も
売りに出ていますから。

＞あなたは実際に中で確認したわけじゃないでしょ？？

もちろん、竣工前に検討し、検討外としましたので、
中にはいっていませんが、建物前には何度も足をはこびましたよ。
深夜、早朝に行ってみたこともあります。

＞音なんかはほとんど聞こえませんよ。

南側の場合、合わせガラスを採用し、
サッシュの遮音性は高かったと思いますから、
窓を閉めれば問題ないでしょう。
窓を閉めて問題なければそれで気にならない方にはよいと思いますが、
問題は窓をあけたときの音です。
私は個人的に音には敏感なので、南側が道路の物件は
あまり評価できないのです。
目白ガーデンヒルズの場合は、クルマのとおりがずっと少ないと
思って見に行ったら、案外多かった、ということです。
しかも、かなり道路に張り出して、距離も狭く、空気も汚いと判断しました。
また、深夜は大通りの音が案外聞えます。
テニスコートであいている部分は特にですね。
音というのは案外のぼってくるものなので、高層でも聞えるでしょう。
そう判断して検討外としました。
別に個人的に音にこだわる、というだけですから、この物件を選択した人を
悪くいうつもりはないですよ。
気に入ったのならそれでいいではないですか。

でもワールドシティタワーズって素敵ですね。

目白ガーデンヒルズは外観はともかく現状、大規模では地域一番の良いマンションですね。
少し先に、18階建ての住友のマンションが平成20年に出来ると予告看板がありました。
空気が悪いとか、音がうるさいとか言う人がいますが目白ガーデンヒルズあたりに
住めないなら、山手線内はほとんど住めないと思いますよ。

【投稿している人の心理分析は不要です。荒れますので削除します。管理人】

>空気が悪いとか、音がうるさいとか言う人がいますが目白ガーデンヒルズあたりに
>住めないなら、山手線内はほとんど住めないと思いますよ。

それは極論ですね。山の手線内でも、大きな通りから一本入っただけで
静かさは全然違います。空気も。
道路でも、非常に車の往来が少ない道もあります。
大きな道路にはさまれる形になっている古くからある道路などは車の往来が
非常に少なくなります。
逆に狭い道路でも、抜け道化して排気ガスや騒音がひどいところもあります。
具体的な物件名を挙げるのは差し控えますが、
丹念に物件をさがしてみれば、上のような極論にはなりませんよ。
目白ガーデンヒルズでも、北棟は逆に南棟が「壁」になってくれてかなり静かです。
ただ、西側は山手線に非常に近く、南側が抜け道になっている道路・・・
ということで、物件として音の面ではかなり条件が悪いのは確かです。
その分駅近という立地をどう評価するかでしょう。

>>102

たしかに、101さんのおっしゃるとおり、
出て行く人が少ないからといって、
即いいマンションとはいえませんが、
102さんのように、住んだ方自身が満足されるているのが
やはり一番だと思います。
売れ残りが多いのも事実ですが、住んだ人からのクレームが少ないのも
また事実だと思います。

>これもわからないでもないけど、「住んだ人からのクレーム少ない」
>の根拠にはならないですよね。

そうですね（笑）。
たったひとりの人が匿名掲示板に「満足してます」
って書いただけではね・・・
ただ、まぁ、あくまで印象なんですが、
欠陥住宅で大きな問題になったこともないし、
土壌汚染など大きな問題を隠して販売して社会問題になったこともないし、
この掲示板でも、あまり住民からの不満も書き込まれないかな、
という気がしたもので・・・
ただ、北海道ではよく問題起こしますねえ。
景観を売りにして販売して、その景観をさえぎるマンションを自ら建ててしまい、
裁判に。そして敗訴。
構造計算偽造もどうなったんでしょうか。

＞１０５，１０６さん
私は、住友の全てに満足しているということではないんです。
実際に住んでみて、色々クレームすべき点が出てきたんです。
私はクレームを沢山言いました。
でも、その際の対応がかなり評価できるものだったのです。
何ヶ月点検とかそういう時期でなくても、何か言えばその都度
親切に対応してくれましたし、こちらが納得するまで何度でも
やってくれました。
そのあたりで、評価が高まったわけです。
私の知る限り、同じマンションの住人も、だいたい似たような
感想を持っておられるようです。
ですから、主観だけでこちらに書き込みをしているわけでは
ありません。
１０６の方が書いていらっしゃるように、大きな問題があまりない
というのは(北海道はいろいろあるらしいですが）、住友の対応の
良さがそういうことに繋がっているのかもしれませんね。

107さん、

住民からのそういう具体的なお話は、これから
住友の完成物件を検討しようか、という人にもとても参考になると思いますよ。
そういえば、「目白ガーデンヒルズ」でも「内覧会でいろいろ指摘したら、
ちゃんと直っていた」という投稿がありましたね。
三菱商事の手がけた目黒の高級物件に対して、「内覧会で何度指摘しても
全然直らない」という投稿が目に付いたのと対照的ですね。
もちろん問題はないに限りますが、あったときの対処の仕方は大切ですね。
107さんのような投稿が増えれば、住友の完成在庫もさらに減るかもしれません。
案外、ネットでの風評って、販売に影響しますからね。
関連業者やライバル業者の書き込みは遠慮してもらいたいですが（笑）。

>「目白ガーデンヒルズ」でも「内覧会でいろいろ指摘したら、
>ちゃんと直っていた」という投稿がありましたね。
>三菱商事の手がけた目黒の高級物件に対して、「内覧会で何度指摘しても
>全然直らない」という投稿が目に付いたのと対照的ですね。

客観的にみると、これが風評っていうんだと思いますが；；
野村・住友・三井・三菱あたりなら、サポートしっかりしてそう
ですけどねー＞メジャーがないのでこれもはかりようがないな。

褒めるなら、もうちっと　うなずけるところで褒めて欲しいなｗ

>109さん
どんなところを褒めるとうなずけるのでしょうか。
躯体とかそういう技術的な点でしょうか。
もちろんそういう点は一番重要な点だとは思いますが、
実際に購入するものにとっては、内覧会で指摘したところが
ちゃんと直っている、直っていない、などという点は、実は
その会社の姿勢がよくわかって、これから買おうという方に
とって、とても参考になると思うのですが。
売るときだけいい顔して、売ってしまったらあとはいいかげん
というのが購入する者にとって一番困ることですから。