住友不動産の完成物件はどうですか？

>取り壊せばできますよ。

同潤会アパートが取り壊されて表参道ヒルズになったとき、
立て替えられた住居部分に入居を希望しない権利者には
土地区分によってお金が支払われてます。

土地所有区分

　　久我山＝25坪
　　インザパーク＝13坪

久我山ガーデンヒルズ　　25坪×１１５万＝２８７５万

インザパーク荻窪　　　　１３坪×１３５万＝１７５５万

マンションを購入する上で、地盤もチェックポイントだと思います。
同じ「久我山」とはいっても、神田川沿いの久我山は地盤が悪い。
また、北烏山7丁目あたりは宙水の存在が知られています。
地震のときに、地下水が浮き出してくる危険性は否定できません。
久我山ガーヒルはたしか、杭をたくさん打って対策を講じているはず。
これは地盤があまりよくないということです。

一方、地所や三井の手がけるマンションのある久我山5丁目は非常に強固な地盤。
地表のすぐしたに支持層があるため、杭を打たない直接基礎を採用してると思います。
最近だと地所の代沢のパークハウスもこの直接基礎。
こうした地盤の良し悪しもチェックポイントでしょうね。

三菱地所は土壌汚染された土地を平気で売りでした。

所詮どこもカネもうけだからな。

住友は北海道で、眺望を売りに割高な価格設定にしたマンションを販売したあと
自社でその眺望をさえぎるようなマンションを建て、住民に裁判を起こされ、負けています。

三井は都心の一等地の物件で施工の不具合を住民から指摘されています。

>土地所有区分
>久我山ガーデンヒルズ　　25坪×１１５万＝２８７５万
>インザパーク荻窪　　　　１３坪×１３５万＝１７５５万

これは実によい情報ですね。
土地所有区分の数字が合っているかどうか、当事者ではないので
わかりませんが、こうやって、所有区分の土地の面積を確認し、
土地の評価額をかけて、金額を出せば、だいたいの目安がわかりますからね。
戸建とは比較になりませんが、マンション同士を比較するときは
よい指標になるのではないでしょうか。

ってことは、建物には金が掛かってない物件ってこと？

無意味なレスはやめましょう

低層か高層かの問題でしょ？

高さだけではないでしょう。
敷地面積もあります。
ゆったりかキチキチか

>ゆったりかキチキチか

久我山ゆったり、荻窪キチキチってことですね！
んじゃタワマンなんてもうビッチリですね！

それでも、荻窪は駐車場あまって、久我山は足りないのはなじぇ？

以前久我山とインザパークを検討しました。（武蔵野Ｇも）
どれも駅から遠くて一長一短・・・
久我山以外は竣工間近で多少売れ残っていた事と見込客と思ってくれたのか
その後のフォローが（多少の値引）積極的でしたが久我山は電話1回きりでした。
貧乏客と思われたのか値引きの話は一切無しでした。
毎週ウン十万かけてチラシ打つのであれば
1割負けろとは言わないが買いたい意思表示してるんだから
端数のウン十万をカットするとかエアコン１台付けてくれるとかしてくれれば購入したのに。
すっかり売れ残りマンションになっちゃって入居者がかわいそうだよ。

>>379すっかり売れ残りマンションになっちゃって入居者がかわいそうだよ。

入居者「気にならない」
外野「入居者がかわいそう」
・・・どこまでも続く平行線。

外　野「売れ残りが気になるんだろ？」
入居者「気にならない」
外　野「そうは言っても気になるんだろ」
入居者「別に。生活は快適。」
外　野「ま、そう思いたい気持ちはわかるよ」
入居者「住んだことがないのにどうしてそう言えるの？」
外　野「住友だから。不満点を早く言ってみろ」
入居者「・・・」
外　野「後悔を白状しろって言ってんだよぉコラっっ！！」　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　・

久我山ガーヒルは多少，安くなったらしいですよ。
「値引き」はしないけれど、当初の売り出し価格よりは
若干下がった「らしい」です。
噂なので、はっきりはわかりませんけど・・・

381おもしろー！

知人が久我山ガーデンヒルズに住んでいます。
彼女は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。

私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生以下の子供を持つ家庭が多い。
自宅で仕事のフリーランスもかなりいるようだ。
ということで、
駅近、都心のスタイリッシュなマンションの購入層とは
あきらかに望むものが違うのでしょう。

まあ、都心から、いきなり郊外への転居なので
それに伴う不満は全くないとは言えないけれど
それはどこに住んでもあることで
概ね満足してると言ってます。

自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
住んでみてからの不平不満が噴き出しているマンションより
（他のスレッドに沢山ありますよね）
よっぽどいいんじゃないかなあと思いますけどね。

>>378
車を所有できる住民の率に違いがあるからではないでしょうか？
デベの予想が外れたのかな。
駐車場は足りないくらいで設定してもらわないと後々厳しいですよね。

自分が購入したマンションが売れ残っていても気にならないって、有り得ないでしょ。
転売したくても新築が売れ残っていたら、価格は付かないわけだし、検討者にも足元を見られる。
そもそも需要がない結果でもあるし。
それに『売れ残ってます』とノボリや幕を設置されるのなんて、恥ずかしくて人も呼べない。

ならばタワーは語るに落ちる、ということですね。

知人がインザパーク荻窪に住んでいます。
彼は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。

私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生前後の子供を持つ家庭が多い。
（最も近い桃井第一小以外にも、徒歩通学可能な区立小学校多し）
別棟で二世帯というのも多い。

駅遠ではあれ、1時間に50本のバス便と中央線荻窪駅を利用すれば
郊外暮らしとは縁遠い利便性があるようです。

まあ、いきなり郊外はプライドが許さないので、駅遠いという
不満は全くないとは言えないけれど、北烏山に隠居する程の
こともないので、概ね満足してると言ってます。

自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
竣工してから、1年半経っても売れ残っているマンションとか
目と耳と口を塞いで「ここは最高」といっている住民のマンション
より（他の住友スレッドに沢山ありますよね）、「ここのこんな
ところはイマイチだけど、ここが良い」といった客観的に語れる
住民が多いマンションの方が、よっぽどいいんじゃないかなあと
思いますけどね。

>>384
>車を所有できる住民の率に違いがあるからではないでしょうか？

ふ〜ん そういう考え方もあるのか( ..)φメモメモ
北烏山は「車が所有できるくらい金持ち」で
桃井は「車を所有できない貧乏人ばかり」ということですね！

決して 北烏山は「車がないと不便」とか桃井は「車がなくとも生活
できる立地」とか「立駐の中・下段なんてプライド許さないから（車入らないもかな）
隣接した外の駐車場借りた方がマシ」なんてことは思っていませんから。

やっぱ駐輪場も余裕あると「自転車を所有できる住民の率に違いがあるから」
ということで、共有（レンタル）自転車とかは「自転車を買えない人達が
お金出し合ってなんとか使ってる」という感じにみえるのでしょうねorz

北烏山の駐車場、コンパクトカーや軽が多かったような気がする。。。
検討初期に何も知らずに高級物件だと思って見に行って、
案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。

>案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。

案外じゃなくて、モロ庶民のための物件ですよ。
価格帯だって安いでしょ。
洗濯物やふとんが透明なベランダから外部に丸見えになっても気にならない
昔の長屋みたいな庶民的な雰囲気が好きな人でないと耐えられません。
南のていそうとうなんて、外からリビングまで見通せてしまうんですよ。
北烏山7丁目という、世田谷ひろしといえども、
コレ以下の土地はないってぐらいの立地をかんがえたら割高、というだけです。

>駐車場は足りないくらいで設定してもらわないと後々厳しいですよね。

これは心ない言い方ですね。
ご自分がクルマが必須で、後から買ったがために
「あなたの部屋には駐車場はついていませんから、外で探してください」
といわれたら、そんなことが言えますか？
自分に関係なければ、他の住人は車が置けずに困っても知ったことではないということですか。

383は文章として書き方がすばらしいです。品性を感じます。

それに比べて388は贋作ですが下品さをさらけだしています。
後文のほうは、なにを書いているのかさっぱりわかりません。

もう少し勉強してから投稿しなさい。

>久我山ガーデンヒルズ　　25坪×１１５万＝２８７５万

>インザパーク荻窪　　　　１３坪×１３５万＝１７５５万

土地の所有権持分

三井のパークホームズ久我山５丁目　　　１２．３×１６５万＝２０９５万

土地にこだわっていたヒトおわかりかな？

>>394
その土地の建蔽率と容積率も考慮しないと意味ないんじゃないの？
それを踏まえて再計算したのを発表してよ。

更地にして売った場合、でだけ考えれば北烏山の物件が最高に資産価値が高い、ということになるんですね。大笑いです。都心の一等地のタワーよりはるかに北烏山の隠居物件のほうが資産価値が高いって話になりそうですね。もっとド田舎の広大な土地にマンション建てれば、もっともっと資産価値の高い物権ができるって話になりますね。実にユニークな資産価値判定方法ですね。

388は文章として書き方がすばらしいです。ユーモアと知性を感じます。

それに比べて383はオリジナルですが下品さと無知さをさらけだしています。
全体的に、なにを書いているのかさっぱりわかりません。

もう少し勉強してから投稿しなさい。

388=397=インザパーク＝まねしかできない＝バ○

397は俺じゃないからねん。
まぁ 片や完売 駐車場余りあり１３坪×１３５万＝１７５５万
片や売れ残りあり、駐車場入れず、２５坪×１１５万＝２８７５万
どっちがお好みかは購入者次第；；

北烏山というのは、よっぽどイメージ悪いのでしょうか。
三井が北烏山1丁目にマンションを作るようですが、
「富士見ヶ丘(杉並区の地名）」とつけています。
世田谷というのは総じて杉並より地価が高い。
世田谷にありながら、杉並の地名をつけたがる唯一無二の地域が北烏山のようですね。

>391
透明ガラスなら、目白ガーデンヒルズも同じ状況ですよ。
こちらも庶民的なのかな？
1/4が1億超の物件らしいけど、同じ仕様だよ。
やはり、低層階は公道の通行人から部屋の中が見えてしまいます。

>>400
杉並の井の頭沿線どころか、
同じ東八南側のラインでも調布の深大寺の方が高級感はある。

ただ、烏山でもア○フの道場からは離れてるし特に「悪い」ということはないよ。
中央線と京王線の間の一番不便で土地の安いところというイメージ。

>同じ東八南側のラインでも調布の深大寺の方が高級感はある。

深大寺＞北烏山　！？　そこまで言いますか（笑）。

>中央線と京王線の間の一番不便で土地の安いところというイメージ

実際、不便だし、畑だったところを、急に住宅地にしたわりには
それぞれの区画が狭かったりして、高級感がないところなんですよね、北烏山。
土地が安いならもうすこしゆったり区分けすれば、また雰囲気が違ったでしょうに。
開発の時期がわるかったのか・・・
杉並のほうに入ると、急に緑の生垣があたりして、雰囲気のある成熟した住宅街になるので、
やっぱり土地の価格が違うのは、こうした雰囲気の違いかな、という気がしますね。

>深大寺＞北烏山　！？　そこまで言いますか（笑）。
世田谷とか23区に変なこだわりを持ってなければ普通の感覚だと思いますよ。
住宅のチラシで「深大寺」はアピールになるけど「北烏山」はアピールに
ならないといった程度ですが。

入居者は「1年以上売れ残っている理由」をどう考えているのだろうか？

外野に「こういうとこがネックなんじゃない？」と指摘されると
「ケッ 住んだこともないクセに！貧乏人風情が！」とか
「売れ残っていることなんて気になりません。本当に満足しています」
といった回答しかないのは不思議です。

住友ブランドだけに、作りなんかは別に悪くないと思うのですが
結局、立地と価格（割高？）ということなのでしょうか？

立地はさておき、割高はいわゆる最大手（三井・三菱・野村）も
同じだし...
売残り時もツッパる（強気）な販売方針がいけないのかな？

>といった回答しかないのは不思議です。

素朴に不思議ですよね。
ま、主観なんで、橋の下のホームレスでも、「ここで満足しています」って言われれば、「そうですか」としか答えようがないですが。ふつうマンションって、こういうところがイマイチというのが、どんな高級物件でもあるもんなんですけどね。ま、久我山ガーヒルは高級物件には程遠いですから、もともとの住民の期待値が低かったのかもしれませんね。しかし、隠居物件とはよくいったものです。ぴったりですね。まあ、週２軒のペースで売れているというのが本当なら、もうじき完売でしょう。めでたし、めでたし。
次は三井の北烏山1丁目なのに、富士見ヶ丘といってる物件がどうなるか、注目です。

三井の久我山５丁目もだいぶ売れ残ってるね。
街道沿い東向きはつらいか。
三菱の久我山５丁目の物件は竣工前完売でしたが。。。

>>392
車が必要ない住人にしてみれば、空車分の維持管理費が入らず、全体の管理費から
賄われることになり収支を悪化させる要因となりかねません。
わざわざバスの利便性の良い物件を選んだというのに・・・です。
マンションの維持管理はキレイごとの平等主義ではうまくいきません。
将来を見通して考えた場合、果してどちらが心無いといえるのでしょうか？

車が必要ない人は、初めから駐車場設置率の低いマンションを選べばいいでしょうね。
車が必要な住人にしてみれば、自分が使えない駐車場の維持管理費まで
負担させられることになり納得がいきません。
バスの利便性の悪い物件では、なおさらです。
早めに買った人間だけが駐車場を未来永劫使える権利があり、
後から買った人間はあきまちというのはおかしいですね。

駐車場は近隣相場もしくはちょっと高めで数台空き位が理想ですかね。

普通は、数台余っていても管理費計上問題ないように少なめに予算化する
と思いますよ。

>マンションの維持管理はキレイごとの平等主義ではうまくいきません。

そんなこと言いはじめると、1階住民もエレベータのメンテ費用払うのも
不平等になるし...マンション＝共同住宅という意味では、個々には
どうも釈然としない部分も皆で負担が現実の話。

>405,406

全く不思議ではないですよ。

私も住友の都心高層物件を購入しまして、竣工後2年を経過して総戸数に対し若干の売れ残りがありますが、それらは全て階数・向きの割に価格設定が高すぎるものばかり。まあ、値付けに失敗したといえるのですが。

で、私が購入した物件と階が違う同間取り・向きの物件が、中古市場で販売価格＋5%で売買契約成立の実績があることを確認してます。ですので、全くといって良いほど売れ残りは気になりません。バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、いつでもそれなりの資産価値を維持しますよ。デベや売れ残り数には関係ありません。

>バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、
>いつでもそれなりの資産価値を維持しますよ

新築で1年半余っているような部屋では、ハナからどうにもならないですよ。
住友物件は早めに条件のいい部屋を青田買いしたほうがよさそうですね。

だから、売れ残りがある住友の物件でも資産価値が維持できている住戸も確実に存在する＝バリューフォーマネーをきちんと判断すればよい、といっているわけですよ。久我山物件は全く検討範囲に入っていなかったので状況は解りませんが。

目利きができる人間はどんなデベから買っても良いのです。お眼鏡にかなえば、たとえ住友でも。

都心は住友に限らずマンションが高騰してますから、
中古価格が上がっているのも不思議ではないですね。
銀座のマンションを買って、管理組合ともめたので、
出たけど、買ったときより高く売れたという友人がいます。
別に目利きでもない普通の人間ですが、タイミングと運がよかったんですね。
北烏山の隠居物件は、むずかしいでしょう。
売れ残りのイメージがついてますからね。
都心の利便性と希少性の高い場所とは条件が違いすぎます。
北烏山はまだまだ畑がたくさんあるから、これから土地もたくさん出てきますしね。

>>410
>駐車場は近隣相場もしくはちょっと高めで数台空き位が理想ですかね。
おっしゃる通り。

>普通は、数台余っていても管理費計上問題ないように少なめに予算化する
と思いますよ。
大規模の場合は数台（といっても2〜3台程度で勘弁してほしいところ）で
あればOKでしょう。来客用に利用を転換させてもよいし。

>マンション＝共同住宅という意味では、個々にはどうも釈然としない部分
　も皆で負担が現実の話。
エレベーターの場合は、購入時から分かっていることなので、駐車場の想定
以上の空きがでる場合とは状況が異なります。できるだけ想定外の費用拠出
のないようにすることが肝要。上記数台の空きで済まない場合は少々厳しい
でしょう。まして、完売の状況であればなおのこと。

>411

>バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、いつでもそれなりの資産価値を
>維持しますよ。デベや売れ残り数には関係ありません。

ごもっともです。売残り住戸が他の住戸と比べて条件的に「難あり」（北側・低層・景観etc）
なら「気にならない」「関係ない」にうなづけます。

しかし、自分と似たような条件もしくはより好条件の住戸が、2年以上売れ残っていると
「自分の価値観」と「客観的な価値観」にズレがあるのではないかと、気になると思う
のですが...

そういう意味だと同じガーデンヒルズでも広尾と北烏山ではまったく違う
コンセプト・住民だということでしょう。住友といっても、ピンキリだと
いうこともよく理解できます。

ある意味、北烏山物件を「ガーデンヒルズ」とつけてしまったことから
激しくまわりから突っ込まれるのかもしれませんね。