住友不動産の完成物件はどうですか？

＞　あ、釣りですか？（笑）

笑いでごまかそうとしても、あなたは絶望的なほど
もてあそばれている。
ただ、あなた自身がその事実を認識できていないだけ。

スレ主さんへ
期待していた情報は引き出せたのでしょうか？
最初から読み返すと半分近く主題から外れた方が多いようです。
ここで今一度スレ主さんの為に「住友の完成物件について」に対し
実際に住んでみての感想・期待通りだったこと・期待とは外れたもの、を
皆さん情報提供してみてはいかがでしょうか。

そのつもりで書いたって、
あれこれ言われて気持ち凹んじゃう。
すごく素直に書いたつもりだったんだけど、
私は、こういう場所には向いてないです。

正直でうぶなスレ主さんはもうここに来ないほうが
よろしいのではないかと老婆心ながら思います。

「住んでいる人の意見が聞きたい」と、一見したてに出ている人も
その回答がどんな内容であれ、どうにかして文句をつけてやる
というのが本心だということが、ご覧のとおりもはや明白ですから。

わたしらは港区の麻布十番に住んでいました。
地上げにあい　いろいろな物件を探しました。
久我山の戸建も4,5件見ましたが、みんな30坪程度しかなく　また木造は階段のあがりおりが
もう苦痛に感じるようになりました。
それと、道路幅がどこも３メートルくらいしかなくクルマをひんぱんに使うので
戸建はやめてマンションにしました。
久我山近辺のマンションも検討しましたが、みんな敷地がせまく結局ガーデンヒルズに
すんでいます。
どなたかがおっしゃっていましたが、北烏山と久我山では天と地ほどの違いがある、と
言われていましたが、わたしらからすればどっちでも大差はないのです。
老後は郊外へ行こう　と　決めた時点で。
名前も烏山であろうと　調布であろうとなんでもよかったんです。
あれこれ　文句を言われるすじあいなにもないんだけど。

ほんとうに余裕のある人は、住居表示だとかブランドだとかは
どーでもよいのですね。

また見栄っ張りな住人（？）が登場しましたね。
麻布の人が、なぜ好き好んで久我山の戸建、しかも３０坪ばかりの
（7000万円コースの貧乏人のための家）家しかみないのか。
それこそ調布にいけば、広い平屋の戸建だって同じ価格帯で手に入るのに。
杉並が道が狭いのは有名ですよ。
ガーヒルのまわりだって狭い道がたくさん。
久我山駅に行くまでの人見街道なんて、混むうえに不愉快なくらい狭い。
それこそ調布ならもっと広い道のマンションでも戸建でもたくさんあります。
言っていることが変ですね。

↑言ってるそばから住居表示こだわりさん登場。

自分の気に食わない書き込みは自動的に
「見栄っ張り」呼ばわりのようですが、
すこしは自分の見方以外の考え方にも
耳を傾けられてはいかが？

私も、ここで話題の久我山の住民です。
しかも、このスレタイ通り、完成物件として購入してます。
そういうわけで、時折興味があって覗いてみますが、
住んでもいない人が住友批判するだけのスレになっていて残念です。

325さんが書かれていますけれど、
私も、たまたま購入時期と価格と、空きと、全てがタイミング良く揃ったので購入したのであって、
久我山だろうが、世田谷だろうが、三鷹だろうが、なんでも良かったわけです。
もちろん、まだ現役ですから、通勤に１時間以上はかける気はなく、
その範囲内で２３区から神奈川まで、かなりの物件を検討しました。
結果、ＫＧＨが自分たちにとって一番良い、と判断しただけのことです。

少なくとも私は、ガーデンヒルズブランドに何の魅力も感じておりませんので、
極端な話ここが“グランドステージ烏山”という名前であったとしても、購入しました。
ここで散々、名と実が伴っていない、というようなカキコミを見ますが、
そんな事は、購入者にとっては、正直あんまり関係ないですよ。
だって、閑静すぎる住宅地だとか、駅に遠いだとか、外観が団地のようだとか、
そんなことは重々承知の上で購入してますから。
どこにマンションの価値を見いだすか、個々で違いますから気になる方もいらっしゃるのでしょうが、
そういう方は、ここは購入されませんよね？
それでいいんじゃないですか？

こういうメリットがあったから購入した、
こういうデメリットが気になって購入しなかった、
それぞれの立場で意見交換すればいいのではないですか？

＞名と実が伴っていない、というようなカキコミを見ますが、
＞そんな事は、購入者にとっては、正直あんまり関係ないですよ。

検討者にとっては大事なポイントかもしれません。
住民の方が気にしないのはそれはそれでいいでしょう。
だからといって、「名と実があっていない」という批判が
的外れだとも思いませんね。

久我山もそうだけど、ココも金の卵
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sakura_shinmachi/detail.cgi

入居済なのに４割以上売れ残っています。

芸能人御用達の大人気エリア「桜新町」でこれほど売れ残るとは
さすが住友ですね。
もっとも、場所が悪すぎる。
桜新町でよいエリアは駅の北の弦巻１丁目のあたり。
このあたりには阿部寛、杉本彩などが住んでます。
億ションどおりもあります。
桜新町とはいえ、これほど南で幹線道路ぞいでは、ダメでしょう。
立地選択が相変わらずヘタですね。
例によって値段だけは、閑静な桜新町エリアの値段なんでしょうね。

偽装マンション説明会　住民が怒り
http://www.stv.ne.jp/news/item/20060529190421/index.html

>>332
１戸追加のようです。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/man_detail?rps=1&pf=13&m...

戸建てに永く住んでいると、マンションが楽でいいんですよ。
麻布十番だって、今の人は知らないけど元は庶民的な街だったんですよ。

地名で判断する、見栄張り＆無知が多いので困ります。
ご自身は地方育ちか郊外育ちでしょうね。

久我山ガーデンヒルズとインザパーク荻窪の売れ行きの違いを分析すると
結局は立地でしょうね。バスでも行きにくく、
ダントツに地価の安い北烏山にある久我山ガーデンヒルズに対し、
「本物の久我山」以上に地価の高い、人気の荻窪エリアにあるインザパーク。
にもかかわらず価格帯が同じ。

久我山（名前だけの久我山ではなく、実際に久我山の中でも一番地価の
高い５丁目）には地所と三井がすぐ近くで物件を売り出し、
地所は完成前に完売。三井は完成後も少し残ってます。
この売れ行きの違いは「向き」でしょう。
地所は北側が道路、三井は南側が道路。
微妙なところで売れ行きが分かれる例です。
もっとも、三井の営業能力からいえば、１年、１年半と売れ残ってる
どこかの、名だけ久我山の物件の二の舞にはならないでしょう。
半年前後で売り切るものと予想しています。

＞極端な話ここが“グランドステージ烏山”という名前であったとしても、購入しました。

久我山ガーデンヒルズの近くに実際にありますよ。
「グランドステージ北烏山」。
「グランドステージ久我山」とはいっていません。正直ですね。

地価の話をしているのです。
マンションの資産価値を考えるとき、その土地の値段がどうかというのが
大きな判断材料になります。
また、マンションの価格も、普通は土地の値段によっておのずと決まってくるわけですね。
喜多見にあるのに、「成城」と名の付くマンションが評価が高くないのと同じこと。
喜多見は烏山とならんで、世田谷ではダントツに地価が安く、隣接している成城は
またダントツに高いのです。
「成城」といっても何丁目かで、また地価は全然違ってきます。
マンションを検討する場合は、こうした土地の値段も勘案しないといけないでしょう。

地価の話なら別にスレをお立てになったほうが有意義かと。

ちなみに、「久我山にないのに久我山とつけるのはおかしい」と
いう外野の意見に対しては、
当の住人さんが「承知で買った」と言っておられますが。

シティハウス桜新町もそうなんですよね。
「桜新町」といいながら、実際にあるのは「新町」。
桜新町と新町は似て非なる土地です。
当然土地の評価も全然違う。
こうした、一ランク高い土地の名前で自社のマンションの
ブランドイメージを高めに誘導するやり方は、もうあまり通用しないということでしょう。
売れ残りがそれを証明していると思います。

ちなみに他社での同様な戦略をご存知でしたら教えていただけますか？
あっ、住友しか調べていないのなら結構ですが。

＞「久我山にないのに久我山とつけるのはおかしい」

いえいえ、おかしくはないですよ。
むしろ、見え透いた、よくある手。
喜多見のマンションなんて、「成城ナントカ」ばかりです。
喜多見とついてるほうが珍しいくらいです。
そうやって、イメージを高めようとするわけです。
ですから、これから検討される方は、そのマンションの実際の土地の
値段をしっかり調べて、それを判断材料にされるといいと思います。
名前で判断しないように、と言いたいですね。

名前にとらわれているのはどこのだれだか・・・

330です。

名前にとらわれないと言っているのだから、いいじゃないですか。
立地と住居表示がイコールではないと嫌な方は、
そういう物件をご購入されればいいかと。

＞久我山ガーデンヒルズの近くに実際にありますよ。
＞「グランドステージ北烏山」。
知っていますよ。例のヒューザー物件です。
ですから、KGHがそんな名称だったとしても購入しましたよ、ということです。

そういうことに拘る人もいるし、拘らない人もいる。
マンションを購入する人間が、物件に対してみな同じ価値観で判断するワケじゃないでしょう。
住友が、ブランドイメージで久我山とつけたであろうことは分かりますが、
その部分に惹かれて購入する人ばかりではないですよ。

住友を批判するスレならそれでもいいでしょうが、
これじゃあ、まともな情報も提供できないですよ。

御殿山や大田区山王、本当は違うけど名前だけの物件多いですよ。

本当に多いですね。
土地の価格は、同じ地名でも、何丁目かで違ったりしますし、
隣接している場所でも、格段に違うんですよね。
成城と入間（喜多見、調布も）などいい例です。
逆に祖師谷であっても、成城の一部（たとえばシティハウス成城のある場所）
などより高かったりします。
久我山と北烏山もですが。
ただ、歩いてみれば評価の高い土地かそうでないかはだいたいわかりますね。
周辺環境や利便性など。
インターネットで公示価格や実売価格も確認できますし、
デベの宣伝文句に乗らず、土地の評価を冷静に自分で判断して
マンションの資産価値を図るのがいいですね。
「近隣マンションに比べてこんなにお買い得」などというセールストークは
要注意です。「近隣」とはいっても、地価は全然違う場合も多いですから。

返答をしないのでもう一度追求させてもらいます。

>>233 スリーブに床を直仕上げしていたら足元も冷えるし何より硬くて足が疲
れてします。

どういうことを意味するのか専門的すぎてよくわからないので誰か
解説してください。
お見受けするところ、業界関係の方のようですが、素人にも
わかる表現にしていただければありがたいです。
また、ご主旨は、「住まいとしての機能」が果たされて「いない」、
といううことですから、要するに、住むと健康に害を及ぼすような
仕上げを平気でしているという意味なのですね。

追求ではなく質問じゃないですか？

階高（1階辺りの高さ)を稼ぐために二重床にせず床を仕上げ、コストダウンを計る。マンション建設ではよく使われるコストダウンのことを指していると思います。
スリーブ＝コンクリートの事ですから、「冬場は足元が冷えやすい」と少し説明が飛んでいますね。

足が冷えて仕方の無いがステータスの高いマンションに住むよりも知名度が低くても足元の冷えないマイナーなマンションに住みませんか？
他にも「騒音」「結露」などに置き換えて考えてみてください。ステータスの高いマンションが必ず問題の無いマンションとは限りません。マンションは生活をするところでステータスを誇示するものでは無いと私は思います。資金に余裕のある方がステータスも求めるのは自由ですが。

つまり、二重床ではなく直床、という意味だった？
そんな気はしましたが・・・
しかし、住友の都心の物件で二重床でないのなんてないと思うのですが、いかが？
地方は直床が多いみたいですけど・・・

スリーブてコンクリートの事なの?
スラブじゃないのか

（337氏ではありません。久々の投稿）

2年前「久我山＋住友＋ガーデンヒルズ＋お屋敷」というフレーズに
「おぉ　これは！」と思いモデルルームにいきましたがガックシしました。
・駅遠い・バス本数少ない・夜道怖い・無用の共有施設

結局「荻窪＋三井ほかＪＶ＋裏に防災公園」を購入。
このＢＢＳでも「陸の孤島」「チルの住む」と貶され続けましたが
「バス前提」と割り切ってしまえば、よく止まるといっても４線利用の
荻窪駅は働き盛りには便利です。
現在は「駐車場が余ってる」「ポーチに自転車（駐輪場たりてない）」
「中庭の草花イマイチ定着せず」「共有部分で犬抱きかかえない飼い主」
なんて細かい問題ありますが、チャータバスも廃止され、完売して
大満足とはいわないまでもほぼ想定内って感じでしょうか...

マンション横にデカイ案内看板を常設してた久我山は、まだまだなんですね。

口では関係ないといっても、やっぱデベやマンションの名前も、第一印象あるのでは？

>マンション横にデカイ案内看板を常設してた久我山

え？　そんな露骨なことをしていたんですか？　東京テラスの前にデカデカと出していたのは知っていますが・・・

インザパークのある桃井と久我山ガーデンヒルズのある北烏山では土地の評価が全然違いますから、そもそも同じ価格帯で勝負しようという発想が間違っていたと思いますよ。インザパークがとっくに売り切れ、ガーヒルが売れ残り、も当然の結果です。
ちなみに、公示価格で比べると

桃井3-4丁目（インザパーク荻窪）　坪135万
北烏山７丁目（久我山ガーヒル）　　坪115万
三鷹市牟礼2丁目（久我山ガーヒル一部）　坪120万
です。いかにガーヒルのある場所の土地評価額が低いかおわかりでしょう？
あれだけ不便な場所ですからね。
ちなみに、烏山でも南烏山だと坪150万という場所もあります。
北と南では大違いなんですね。

さらに、
久我山5丁目（三井＆地所物件）坪165万
南荻窪2丁目（プラウド）　坪155万
というのがざっとした目安。
久我山5丁目の三井や地所の物件と久我山ガーヒルでは立地の評価が坪で50万も違うんです。
これらの物件にくらべて「割安」なのは当然のことですね。

>マンション横にデカイ案内看板を常設してた久我山

「久我山ガーデンヒルズ　ここから○○分」って看板が
隣接するビルの壁面にありましたよ（まだ、あったかな？）

ガーデンヒルズの販売の前に販売してた三井だか野村の
マンションは触手が動いたのですが、さっさと完売して
悔しかった...

そんな看板出したり、チラシ撒いたりするお金があるのに、実際に買いたいという方が出ても、値引きはおろか、「畳みもかえない」なんてケチなことをいうのが理解できませんね。
駐車場もいつの間にか「ついてない部屋」ができたりして、後から買った方は本当にお気の毒です。北斗星さんが、「駐車場が少ない。おそらく足りなくなる」と1年前に予想されていて、1年前の状況では、ガラガラだったから、「余るんじゃないの？」と思ったのですが、単に部屋がたくさん余っていただけだったんですね（笑）。北斗星さんの予想がぴったりだったわけです。
素人評論家だの、余計なお世話だのと住民の方にはずいぶん叩かれていましたが、今にしてみればおっしゃっていたことが的確だったとわかります。

＞ガーデンヒルズの販売の前に販売してた三井だか野村

三井だとしたら、ナントカ鈴木という人がデザインした、黒っぽい和風のマンションでしょうか。竹が植わっていたり、エントランスに木材が使われたりしているやつ。けっこう個性的で、さすが企画力の三井、という感じでしたね。

野村だとすれば、プラウド久我山でしょうか。あれは、実は未入居物件が数ヶ月前に売りに出ていました。売れてしまったかどうかはわかりません。投資目的の転売かもしれません。

多分、プラウドですね。パークホームズ久我山5丁目は向きが「？」だった気がします。

先ほどMSNで「杉並」で検索かけたら、スポンサーサイトで「久我山ＧＨ」「グランメゾン杉並」が
ひっかかりました。少なくともデベは杉並区久我山のイメージを大事にしたいのだと思ふ。

おもしろいですね。
実際に買って住んでいる人が
「久我山でないのは百も承知で買った」と書いているのに、
なにが気に食わないのか、延々と
「地番が久我山ではない。だまされるな」と書き続ける・・・。

あ、そうか。
買った人＝だまされた人
買わない人＝だまされない人
ってことにしたいわけ？

そうではありません。
土地の評価が久我山と北烏山ではまったく違う、という点を
これから検討される方には注意してほしい、といっているだけです。
特に地所と三井のマンションのある久我山5丁目と北烏山7丁目では坪で50万も違うということです。

>>360

359ではないですが、マンションって少ないながらも、部屋の広さに応じて
土地持ちなの知ってますかー？

マンションの資産価値を評価するうえで、土地の評価額というのは大きいですよ。
デベにしても、マンションの価格は土地の仕入れ代で変わってきますからね。

当然物件によるけど、だいたい半分位は土地代だよ。

＞マンションの価格は土地代に比例するとは限らない
＞ことは当然ご存知ですよね？

なにをいっているのか・・・
マンションは立地が非常に大事です。
だいたい価格は土地代で決まってくるといっても過言ではない。

＞分譲マンションはうわものを切り離して土地だけで売買することができない

取り壊せばできますよ。
それは戸建でも同じ。

取り壊せばできますよ。
それは戸建でも同じ。
・・・机上の空論。

>取り壊せばできますよ。

同潤会アパートが取り壊されて表参道ヒルズになったとき、
立て替えられた住居部分に入居を希望しない権利者には
土地区分によってお金が支払われてます。

土地所有区分

　　久我山＝25坪
　　インザパーク＝13坪

久我山ガーデンヒルズ　　25坪×１１５万＝２８７５万

インザパーク荻窪　　　　１３坪×１３５万＝１７５５万

マンションを購入する上で、地盤もチェックポイントだと思います。
同じ「久我山」とはいっても、神田川沿いの久我山は地盤が悪い。
また、北烏山7丁目あたりは宙水の存在が知られています。
地震のときに、地下水が浮き出してくる危険性は否定できません。
久我山ガーヒルはたしか、杭をたくさん打って対策を講じているはず。
これは地盤があまりよくないということです。

一方、地所や三井の手がけるマンションのある久我山5丁目は非常に強固な地盤。
地表のすぐしたに支持層があるため、杭を打たない直接基礎を採用してると思います。
最近だと地所の代沢のパークハウスもこの直接基礎。
こうした地盤の良し悪しもチェックポイントでしょうね。

三菱地所は土壌汚染された土地を平気で売りでした。

所詮どこもカネもうけだからな。

住友は北海道で、眺望を売りに割高な価格設定にしたマンションを販売したあと
自社でその眺望をさえぎるようなマンションを建て、住民に裁判を起こされ、負けています。

三井は都心の一等地の物件で施工の不具合を住民から指摘されています。

>土地所有区分
>久我山ガーデンヒルズ　　25坪×１１５万＝２８７５万
>インザパーク荻窪　　　　１３坪×１３５万＝１７５５万

これは実によい情報ですね。
土地所有区分の数字が合っているかどうか、当事者ではないので
わかりませんが、こうやって、所有区分の土地の面積を確認し、
土地の評価額をかけて、金額を出せば、だいたいの目安がわかりますからね。
戸建とは比較になりませんが、マンション同士を比較するときは
よい指標になるのではないでしょうか。

ってことは、建物には金が掛かってない物件ってこと？

無意味なレスはやめましょう

低層か高層かの問題でしょ？

高さだけではないでしょう。
敷地面積もあります。
ゆったりかキチキチか

>ゆったりかキチキチか

久我山ゆったり、荻窪キチキチってことですね！
んじゃタワマンなんてもうビッチリですね！

それでも、荻窪は駐車場あまって、久我山は足りないのはなじぇ？

以前久我山とインザパークを検討しました。（武蔵野Ｇも）
どれも駅から遠くて一長一短・・・
久我山以外は竣工間近で多少売れ残っていた事と見込客と思ってくれたのか
その後のフォローが（多少の値引）積極的でしたが久我山は電話1回きりでした。
貧乏客と思われたのか値引きの話は一切無しでした。
毎週ウン十万かけてチラシ打つのであれば
1割負けろとは言わないが買いたい意思表示してるんだから
端数のウン十万をカットするとかエアコン１台付けてくれるとかしてくれれば購入したのに。
すっかり売れ残りマンションになっちゃって入居者がかわいそうだよ。

>>379すっかり売れ残りマンションになっちゃって入居者がかわいそうだよ。

入居者「気にならない」
外野「入居者がかわいそう」
・・・どこまでも続く平行線。

外　野「売れ残りが気になるんだろ？」
入居者「気にならない」
外　野「そうは言っても気になるんだろ」
入居者「別に。生活は快適。」
外　野「ま、そう思いたい気持ちはわかるよ」
入居者「住んだことがないのにどうしてそう言えるの？」
外　野「住友だから。不満点を早く言ってみろ」
入居者「・・・」
外　野「後悔を白状しろって言ってんだよぉコラっっ！！」　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　・

久我山ガーヒルは多少，安くなったらしいですよ。
「値引き」はしないけれど、当初の売り出し価格よりは
若干下がった「らしい」です。
噂なので、はっきりはわかりませんけど・・・

381おもしろー！

知人が久我山ガーデンヒルズに住んでいます。
彼女は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。

私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生以下の子供を持つ家庭が多い。
自宅で仕事のフリーランスもかなりいるようだ。
ということで、
駅近、都心のスタイリッシュなマンションの購入層とは
あきらかに望むものが違うのでしょう。

まあ、都心から、いきなり郊外への転居なので
それに伴う不満は全くないとは言えないけれど
それはどこに住んでもあることで
概ね満足してると言ってます。

自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
住んでみてからの不平不満が噴き出しているマンションより
（他のスレッドに沢山ありますよね）
よっぽどいいんじゃないかなあと思いますけどね。

>>378
車を所有できる住民の率に違いがあるからではないでしょうか？
デベの予想が外れたのかな。
駐車場は足りないくらいで設定してもらわないと後々厳しいですよね。

自分が購入したマンションが売れ残っていても気にならないって、有り得ないでしょ。
転売したくても新築が売れ残っていたら、価格は付かないわけだし、検討者にも足元を見られる。
そもそも需要がない結果でもあるし。
それに『売れ残ってます』とノボリや幕を設置されるのなんて、恥ずかしくて人も呼べない。

ならばタワーは語るに落ちる、ということですね。

知人がインザパーク荻窪に住んでいます。
彼は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。

私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生前後の子供を持つ家庭が多い。
（最も近い桃井第一小以外にも、徒歩通学可能な区立小学校多し）
別棟で二世帯というのも多い。

駅遠ではあれ、1時間に50本のバス便と中央線荻窪駅を利用すれば
郊外暮らしとは縁遠い利便性があるようです。

まあ、いきなり郊外はプライドが許さないので、駅遠いという
不満は全くないとは言えないけれど、北烏山に隠居する程の
こともないので、概ね満足してると言ってます。

自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
竣工してから、1年半経っても売れ残っているマンションとか
目と耳と口を塞いで「ここは最高」といっている住民のマンション
より（他の住友スレッドに沢山ありますよね）、「ここのこんな
ところはイマイチだけど、ここが良い」といった客観的に語れる
住民が多いマンションの方が、よっぽどいいんじゃないかなあと
思いますけどね。

>>384
>車を所有できる住民の率に違いがあるからではないでしょうか？

ふ〜ん そういう考え方もあるのか( ..)φメモメモ
北烏山は「車が所有できるくらい金持ち」で
桃井は「車を所有できない貧乏人ばかり」ということですね！

決して 北烏山は「車がないと不便」とか桃井は「車がなくとも生活
できる立地」とか「立駐の中・下段なんてプライド許さないから（車入らないもかな）
隣接した外の駐車場借りた方がマシ」なんてことは思っていませんから。

やっぱ駐輪場も余裕あると「自転車を所有できる住民の率に違いがあるから」
ということで、共有（レンタル）自転車とかは「自転車を買えない人達が
お金出し合ってなんとか使ってる」という感じにみえるのでしょうねorz

北烏山の駐車場、コンパクトカーや軽が多かったような気がする。。。
検討初期に何も知らずに高級物件だと思って見に行って、
案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。

>案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。

案外じゃなくて、モロ庶民のための物件ですよ。
価格帯だって安いでしょ。
洗濯物やふとんが透明なベランダから外部に丸見えになっても気にならない
昔の長屋みたいな庶民的な雰囲気が好きな人でないと耐えられません。
南のていそうとうなんて、外からリビングまで見通せてしまうんですよ。
北烏山7丁目という、世田谷ひろしといえども、
コレ以下の土地はないってぐらいの立地をかんがえたら割高、というだけです。

>駐車場は足りないくらいで設定してもらわないと後々厳しいですよね。

これは心ない言い方ですね。
ご自分がクルマが必須で、後から買ったがために
「あなたの部屋には駐車場はついていませんから、外で探してください」
といわれたら、そんなことが言えますか？
自分に関係なければ、他の住人は車が置けずに困っても知ったことではないということですか。

383は文章として書き方がすばらしいです。品性を感じます。

それに比べて388は贋作ですが下品さをさらけだしています。
後文のほうは、なにを書いているのかさっぱりわかりません。

もう少し勉強してから投稿しなさい。

>久我山ガーデンヒルズ　　25坪×１１５万＝２８７５万

>インザパーク荻窪　　　　１３坪×１３５万＝１７５５万

土地の所有権持分

三井のパークホームズ久我山５丁目　　　１２．３×１６５万＝２０９５万

土地にこだわっていたヒトおわかりかな？

>>394
その土地の建蔽率と容積率も考慮しないと意味ないんじゃないの？
それを踏まえて再計算したのを発表してよ。

更地にして売った場合、でだけ考えれば北烏山の物件が最高に資産価値が高い、ということになるんですね。大笑いです。都心の一等地のタワーよりはるかに北烏山の隠居物件のほうが資産価値が高いって話になりそうですね。もっとド田舎の広大な土地にマンション建てれば、もっともっと資産価値の高い物権ができるって話になりますね。実にユニークな資産価値判定方法ですね。

388は文章として書き方がすばらしいです。ユーモアと知性を感じます。

それに比べて383はオリジナルですが下品さと無知さをさらけだしています。
全体的に、なにを書いているのかさっぱりわかりません。

もう少し勉強してから投稿しなさい。

388=397=インザパーク＝まねしかできない＝バ○

397は俺じゃないからねん。
まぁ 片や完売 駐車場余りあり１３坪×１３５万＝１７５５万
片や売れ残りあり、駐車場入れず、２５坪×１１５万＝２８７５万
どっちがお好みかは購入者次第；；

北烏山というのは、よっぽどイメージ悪いのでしょうか。
三井が北烏山1丁目にマンションを作るようですが、
「富士見ヶ丘(杉並区の地名）」とつけています。
世田谷というのは総じて杉並より地価が高い。
世田谷にありながら、杉並の地名をつけたがる唯一無二の地域が北烏山のようですね。

>391
透明ガラスなら、目白ガーデンヒルズも同じ状況ですよ。
こちらも庶民的なのかな？
1/4が1億超の物件らしいけど、同じ仕様だよ。
やはり、低層階は公道の通行人から部屋の中が見えてしまいます。

>>400
杉並の井の頭沿線どころか、
同じ東八南側のラインでも調布の深大寺の方が高級感はある。

ただ、烏山でもア○フの道場からは離れてるし特に「悪い」ということはないよ。
中央線と京王線の間の一番不便で土地の安いところというイメージ。

>同じ東八南側のラインでも調布の深大寺の方が高級感はある。

深大寺＞北烏山　！？　そこまで言いますか（笑）。

>中央線と京王線の間の一番不便で土地の安いところというイメージ

実際、不便だし、畑だったところを、急に住宅地にしたわりには
それぞれの区画が狭かったりして、高級感がないところなんですよね、北烏山。
土地が安いならもうすこしゆったり区分けすれば、また雰囲気が違ったでしょうに。
開発の時期がわるかったのか・・・
杉並のほうに入ると、急に緑の生垣があたりして、雰囲気のある成熟した住宅街になるので、
やっぱり土地の価格が違うのは、こうした雰囲気の違いかな、という気がしますね。

>深大寺＞北烏山　！？　そこまで言いますか（笑）。
世田谷とか23区に変なこだわりを持ってなければ普通の感覚だと思いますよ。
住宅のチラシで「深大寺」はアピールになるけど「北烏山」はアピールに
ならないといった程度ですが。

入居者は「1年以上売れ残っている理由」をどう考えているのだろうか？

外野に「こういうとこがネックなんじゃない？」と指摘されると
「ケッ 住んだこともないクセに！貧乏人風情が！」とか
「売れ残っていることなんて気になりません。本当に満足しています」
といった回答しかないのは不思議です。

住友ブランドだけに、作りなんかは別に悪くないと思うのですが
結局、立地と価格（割高？）ということなのでしょうか？

立地はさておき、割高はいわゆる最大手（三井・三菱・野村）も
同じだし...
売残り時もツッパる（強気）な販売方針がいけないのかな？

>といった回答しかないのは不思議です。

素朴に不思議ですよね。
ま、主観なんで、橋の下のホームレスでも、「ここで満足しています」って言われれば、「そうですか」としか答えようがないですが。ふつうマンションって、こういうところがイマイチというのが、どんな高級物件でもあるもんなんですけどね。ま、久我山ガーヒルは高級物件には程遠いですから、もともとの住民の期待値が低かったのかもしれませんね。しかし、隠居物件とはよくいったものです。ぴったりですね。まあ、週２軒のペースで売れているというのが本当なら、もうじき完売でしょう。めでたし、めでたし。
次は三井の北烏山1丁目なのに、富士見ヶ丘といってる物件がどうなるか、注目です。

三井の久我山５丁目もだいぶ売れ残ってるね。
街道沿い東向きはつらいか。
三菱の久我山５丁目の物件は竣工前完売でしたが。。。

>>392
車が必要ない住人にしてみれば、空車分の維持管理費が入らず、全体の管理費から
賄われることになり収支を悪化させる要因となりかねません。
わざわざバスの利便性の良い物件を選んだというのに・・・です。
マンションの維持管理はキレイごとの平等主義ではうまくいきません。
将来を見通して考えた場合、果してどちらが心無いといえるのでしょうか？

車が必要ない人は、初めから駐車場設置率の低いマンションを選べばいいでしょうね。
車が必要な住人にしてみれば、自分が使えない駐車場の維持管理費まで
負担させられることになり納得がいきません。
バスの利便性の悪い物件では、なおさらです。
早めに買った人間だけが駐車場を未来永劫使える権利があり、
後から買った人間はあきまちというのはおかしいですね。

駐車場は近隣相場もしくはちょっと高めで数台空き位が理想ですかね。

普通は、数台余っていても管理費計上問題ないように少なめに予算化する
と思いますよ。

>マンションの維持管理はキレイごとの平等主義ではうまくいきません。

そんなこと言いはじめると、1階住民もエレベータのメンテ費用払うのも
不平等になるし...マンション＝共同住宅という意味では、個々には
どうも釈然としない部分も皆で負担が現実の話。

>405,406

全く不思議ではないですよ。

私も住友の都心高層物件を購入しまして、竣工後2年を経過して総戸数に対し若干の売れ残りがありますが、それらは全て階数・向きの割に価格設定が高すぎるものばかり。まあ、値付けに失敗したといえるのですが。

で、私が購入した物件と階が違う同間取り・向きの物件が、中古市場で販売価格＋5%で売買契約成立の実績があることを確認してます。ですので、全くといって良いほど売れ残りは気になりません。バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、いつでもそれなりの資産価値を維持しますよ。デベや売れ残り数には関係ありません。

>バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、
>いつでもそれなりの資産価値を維持しますよ

新築で1年半余っているような部屋では、ハナからどうにもならないですよ。
住友物件は早めに条件のいい部屋を青田買いしたほうがよさそうですね。

だから、売れ残りがある住友の物件でも資産価値が維持できている住戸も確実に存在する＝バリューフォーマネーをきちんと判断すればよい、といっているわけですよ。久我山物件は全く検討範囲に入っていなかったので状況は解りませんが。

目利きができる人間はどんなデベから買っても良いのです。お眼鏡にかなえば、たとえ住友でも。

都心は住友に限らずマンションが高騰してますから、
中古価格が上がっているのも不思議ではないですね。
銀座のマンションを買って、管理組合ともめたので、
出たけど、買ったときより高く売れたという友人がいます。
別に目利きでもない普通の人間ですが、タイミングと運がよかったんですね。
北烏山の隠居物件は、むずかしいでしょう。
売れ残りのイメージがついてますからね。
都心の利便性と希少性の高い場所とは条件が違いすぎます。
北烏山はまだまだ畑がたくさんあるから、これから土地もたくさん出てきますしね。

>>410
>駐車場は近隣相場もしくはちょっと高めで数台空き位が理想ですかね。
おっしゃる通り。

>普通は、数台余っていても管理費計上問題ないように少なめに予算化する
と思いますよ。
大規模の場合は数台（といっても2〜3台程度で勘弁してほしいところ）で
あればOKでしょう。来客用に利用を転換させてもよいし。

>マンション＝共同住宅という意味では、個々にはどうも釈然としない部分
　も皆で負担が現実の話。
エレベーターの場合は、購入時から分かっていることなので、駐車場の想定
以上の空きがでる場合とは状況が異なります。できるだけ想定外の費用拠出
のないようにすることが肝要。上記数台の空きで済まない場合は少々厳しい
でしょう。まして、完売の状況であればなおのこと。

>411

>バリューフォーマネーで考えて、問題ないと判断できる部屋は、いつでもそれなりの資産価値を
>維持しますよ。デベや売れ残り数には関係ありません。

ごもっともです。売残り住戸が他の住戸と比べて条件的に「難あり」（北側・低層・景観etc）
なら「気にならない」「関係ない」にうなづけます。

しかし、自分と似たような条件もしくはより好条件の住戸が、2年以上売れ残っていると
「自分の価値観」と「客観的な価値観」にズレがあるのではないかと、気になると思う
のですが...

そういう意味だと同じガーデンヒルズでも広尾と北烏山ではまったく違う
コンセプト・住民だということでしょう。住友といっても、ピンキリだと
いうこともよく理解できます。

ある意味、北烏山物件を「ガーデンヒルズ」とつけてしまったことから
激しくまわりから突っ込まれるのかもしれませんね。

激しくまわりから突っ込まれるのかもしれませんね。
　　　　　　　　　　　↓
激しくわたしが突っ込みたくなるのかもしれませんね。

もうすぐ　激しい雨の季節がきます。
去年の教訓を生かして、住民で土嚢を積む訓練しなくっちゃ。

やっぱり水没地にしなくてよかった。

水没地...　表現的にはなんかニュアンス違うけど
そかそか、そんなこともあったね。
今年、土嚢つまなかったら許してくれる？（積むの管理会社だし(^^ゞ）

記録的な大雨にならないように、私も祈ることにするよ（＾−＾）にっこり

>416

>しかし、自分と似たような条件もしくはより好条件の住戸が、2年以上売れ残っていると
>「自分の価値観」と「客観的な価値観」にズレがあるのではないかと、気になると思う
>のですが...

そもそも自分の価値観が世間様からずれている方とは、資産価値の議論をしても無駄ですよね。資産価値っていうものは客観的な価値観を定量化したものですから。