住友不動産の完成物件はどうですか？

＞利益の大半はオフィスビル事業からもたらされているわけだから、
株価が高いのは多分にオフィス事業の収益性の高さを反映してる
わけでしょうが。

だから、完成売りでも値引きなしでもこの会社にとって財務圧迫
にはならないでしょう。
20さんに同意。

杉並区在住でちょっと気になった物件（2005年春竣工）だったので、
ある2物件を外野として観察していましたが、400戸の住友物件と500戸の三井
（JVなんで正しくは幹事かな）住友は竣工後一年たった今も、まだ1割弱売れ
残っていますね。（三井は秋口には完売したみたい）

まぁ　立地はあるにしろ、信仰するほどの会社じゃない＞住友

杉並区のパークハウスは完売したんだよね？

自分が買えなかった物件が完売したら腹立つのはわかるよ。

自分が買えなかった物件は、物件に問題があったと思いたいのはわかるよ。

中央線某駅からバス利用（本数はかなりある）の三井と、
井の頭線某駅から徒歩15分の杉並の地名を使いながら
23区外にあたる立地のGHを名乗る住友...

私は販売前に別物件（野村）を購入・入居して
いたので買うつもりはなかったけど「隣の芝生は青いかも」
と双方のモデルルームに冷やかしにいきました。

住友側は敵意むき出しで説明していましたが、三井
幹事物件は「うちはうち」といった印象でした。
（担当にもよりますが）

いろいろ、自分の住むとこのデベを擁護したいのは
わからないでもないけど、竣工して一年経っても
1割近く未入居があるのって、寂しくないですかね？
三井でも、三菱でも、野村でもありえる話だけどね。

自分の近隣の物件で、ＭＲ見に行った物件で、まだ折込広告が
入っていたのでその驚きと、「住友...販売戦略なんか間違って
いない？」と言いたくなっただけ。

住友信仰者の方々　気を悪くしたらごめんね。

>>26さん
わたしは住友物件に住む者ではありませんが、
「住友信仰」とか「狂信者」という表現はちょっとどうかと思います。

２６さんもご自身の個人的なご経験では住友の担当者と
折り合いが良くなかったようですが、
担当者の良し悪しも含めて「どこでもありえる話だが」と
断っておられるように、むしろ、あちらこちらのスレで
「住友はおかしい」と書き込む人の存在のほうが
ファナティックだと思うのは私だけでしょうか？

豊島区のガーデンヒルズの先の学習院下に、住友の建設計画が出ていました。
「高田2丁目計画」18階建てだそうです。
どんなマンションが出来るのでしょうか？

あと1割安ければ超人気物件になる要素を持ってるのもあるのに残念。
我が家も気に入ったけど割高感があったので見送りました。

1割高いから、一定の住民層に期待できるということもありますよ。
割高感は、まんざら住環境としては悪いことではないと思いますよ。

>あと1割安ければ超人気物件になる要素を持ってるのもあるのに残念。

それか値段はそのままでもいいから、もう少しスペックがよければ
本当の高級マンションといえるのにな・・・
と思うものが多いですね。
いや、ブランドとしての地位を確立したいなら、
値段はもっと高くてもいいから、スペックに手を抜かないで欲しい。
そうすれば、資産価値も落ちないだろうに、と残念ですね。

>あと1割安ければ超人気物件になる要素を持ってるのもあるのに残念。

この部分がアンチ住友の人と住友不動産の考え方の違いなんでしょうね。
大体超人気で倍率が高くてもデベにメリットはほとんどないのでは？
低倍率でも高く売れた方がいいと考えたから高くしたのでしょう。（例え売れ残りを出そうとも）

倍率が高いと、デベが住民を選別しづらいよね。
そのマンションのコンセプトに合致した住民を揃えるなら、割高はいい事だと思うよ。

>それか値段はそのままでもいいから、もう少しスペックがよければ
これじゃ、割高にならないでしょう。
アンチ住友の「もう少し安くして」と同等ですよ。
スペックは、分譲価格と多分に、地域性があるんですよ。

郊外の物件に、ハイスペックを求めても購買層が限定されるから売れないよ。
シティハウスもパークスクエアも、名前は同じだけど、
ランクは5ランクぐらいあるらしいですよ。
それを、地域性を見ながら使い分けるようですよ。

29です。
私自身はアンチじゃないですよー。むしろファンです。
手が届かなかっただけです。w

22&26さん。

その2つの物件は私も比較検討しました。
ちょっと訂正ですが、住友のその売れ残りの典型のように
言われるマンションは一応だいたいは23区内(世田谷区）にあります。
一部三鷹市が細長く張り出している(世田谷に入り込んでいる）ので、
23区外もちょっとある、という程度です。
住友の物件そのものはそれほど悪くもなく（まぁ、さんざん「団地っぽい」と
揶揄されるだけあって、超よくもないですが）、むしろ個人的には、
ですが、物件自体は三井の物件よりよいような
気もしました（あくまで個人的には）が、あれほど販売に差がつくとは正直、驚きましたね。
やはり立地、それと駅までのバス便の利便性でしょうね。
「烏山」というのは世田谷区の中でも地価がかなり安いところです。
もちろんそれには理由がいくつかあります。
東京の人間なら、ある程度理由を知っています。
久我山でもないのに、「久我山」を全面に出したイメージビデオなどは
その意味でかなり違和感がありましたね。
残念ながら、「烏山」といっただけで、ある種の思い込みでネガティブに
とらえる人もいるのは事実です（土地の人間だけでしょうけど）。
実際には美味しい店も多く（荻窪もそうですが）、ちょっと歩くと、
緑も多くて（というか、最近まであまり開発が進まなかった）よいところなのですけどね。

ちなみに、その住友の物件のそばで住友が分譲もやっていますが、
それはほとんど売れてると思いますよ。
苦戦してるのはマンションのほうです。
この場所は、ホント、住友が開発するまでは夜は暗くて暗くてこわいような場所でした。
今はすっかり住宅地になって、隔世の感があります。
あのぐらい駅から離れると、戸建なら・・・
という人のが多いのかもしれませんね。

＞倍率が高くてもデベにメリットはほとんどないのでは？
＞低倍率でも高く売れた方がいいと考えたから高くしたのでしょう。

その考え方が、「カスタマー・オリエンテッドでない」と批判されるのですよ。
そこまで露骨に自分たちには「メリット」がない、などと・・・
つまりは売れそうならつりあげられるだけ値段をつりあげよう、ということではないですか。
もちろん買いたい人は買えばいいんです。ご自由に。
私はそんな品位のない会社からは買いたくありません。
それだけです。

>35
なんか地名に思い込みがありすぎるような。。。
烏山も広いからねー。そこは相当遠いよ。
あと、この場所で23区内か23区外かはあんまり関係ない。
単に東八道路沿いの田舎というだけ。
行政サービスだったら世田谷区よりも三鷹市の方が定評はある。

＞郊外の物件に、ハイスペックを求めても購買層が限定されるから売れないよ。

売れなくても気にしないのが住友だったのでは？

それに購買層を限定したいのが住友だったのでは？

＞1割高いから、一定の住民層に期待できるということもありますよ。

これをよむとそう見えますが。
ハイスペックにはしないが、一割高くすることで、
住民層に期待してるわけですか。

安い設備で厚化粧して、売れれば後は関係ないよ！
みたいなデベでないところは、信頼できますね。
フローリング、ガラスなんて安い投資ですよ、リフォーム業者の話を聞けば
一笑されるレベルです。

自分の買ったマンションに空き家があるのは住民としてどんな気持ちなんでしょうね。
住んでる方に聞いてみたいです。

普通なんじゃないの、都内で竣工時に完売は30％位らしいですよ。
最後の叩き売りで、自分と同じ間取りの上層階が1000万円も値引きされるデベよりは
遥かに気分は良いでしょうね。

そういう普通の売れ残りじゃなくて、
竣工後1年過ぎてもガラガラという状態ですよ。

>>41
『住んでる方に聞いてみたいです。』
その答えは、今まで何度も
「叩き売られるよりいいです」と出ているのだが
お気に召さないのかな？

「聞いてみたいです」と言いながら、答えが気に食わないと
「住んでる人は悪く言わないだろう」だもん。

どうすりゃいいのよ？

＞竣工後1年過ぎてもガラガラという状態ですよ

これも実際をよく調べもしないで書き込みするアンチ住友の典型ですね。
９割入居している物件のどこがガラガラなんでしょう？

別のサイトで見ましたが、マンションの損益分岐点は
契約率90％位らしいですよ。
これ以上、売れた分が全部利益だということです、これ以下なら赤字。
だから、最後の数部屋は理論的には、タダでも損はしないというとらしいです。

400戸の大規模マンションで、竣工後1年経っても１割弱売残だと
その1年間の販売間接費とかすごそうな気が...未だに新聞に
物件単独でカラー厚紙の折込広告いれて、モデルルームの維持
してく経費大変だと思うｗ　これはGHブランドの意地？

物件は気に入ったのですが、売れ残りが多いことが気になり見送った者です。
デベの損益分岐とか販管費はどうでもいいのですが、
自分の住んでるマンションが1割も売れ残って、
いつまでもあちこちに看板立てたり、チラシ入れられてるのって、
住民の皆さんはどんな気持ちなんでしょう。
何らかの事情で売りに出しても、新古の在庫がたくさんあると
高くは売れないでしょうし。

話題の物件（笑）に住んでいます。
今現在は、売れ残りは１割を切っています。
自分が契約した時点で、１割少々結構残っていたのですが、
それを考えると１割をきったというのは、ある意味すごいと思っています。
（ポツポツでも購入する人がいるということで）
確かに、早く売り切ってほしいとは思いますが、この程度の売れ残りはあまり気にならないというのが本音です。
竣工前に購入された方と感じ方は違うかもしれませんが、
少なくとも私は残っていたから購入した訳ですし、
多数を比較検討して選んだ物件ですので。

私はマンションに資産価値も求めていませんし、よく言われるネガティブ要素も我が家にとってはたいした意味を持ちません。
これから数十年、普通に、穏やかに暮らせればいいだけです。
多分、ですが、
ほかの居住者の方々も、十分納得して購入されてると思いますよ。
自宅売却組も多いですし、都心からの転入も多いです。
ここがいいと思った人が購入し、そう思えなかった人は見送った、
ただそれだけのことじゃないでしょうか。

ただし、例えば竣工後半数くらい残っていたら契約には至らなかったであろう事は加えておきます。

>>４９。あなたは正しい。いろいろ言う人がいますが、あなたの考え方にすごく理解できます。私は住友物件を最初は売れ残りがすごく多くて、ばかにしていましたが、売れ残りでも
あまり値段を下げず、販売する住友不動産もすごいと思います。
私は住友物件を買うことができませんでしたが、良いものは結構あります。

みなさ〜ん”警告(関連業者様)”良く読んでくださ〜いね（笑）

＞自分の住んでるマンションが1割も売れ残って、
＞いつまでもあちこちに看板立てたり、チラシ入れられてるのって、
＞住民の皆さんはどんな気持ちなんでしょう。

毎度毎度、同じレスの繰り返しですが、ガンガン値引きされて完売される
よりはずっとまし。

売れ残り物件を値引きしないで買ったのは、要するに、
市場価値よりも高値で買ってしまったということ。

でも、自分で“本当に”満足してるんなら、それでいいじゃん。

「ガンガン値引きされて完売されるよりまし」とかいう
言い訳がましい発言は、潔くないというか、見苦しい。

たとえば、
１年前に4000円で買い手がつかなかったトヨタの株が、
１年持っていたら、今じゃ6790円でも買いたいという人がいる。
１年前、トヨタの株は今後上がるから安値で売るのはやめようと
判断してホールドした人は、経済合理性にもとづいた判断をし、
それが的中しているだけ。言い訳でもなんでもない。
ただし、それができるためには資金的な余裕がなくてはならない。
資本主義の企業が、ミエや体裁で資産をホールドしたりしないよ。
小市民的な発想をビジネスにそのまま適用するのは社会人失格。

念のために付け加えておくけど、
「株価の上昇」（の予測）を「地価の上昇」（の予測）に
置き換えて考えるんだよ。

あはははは、まあバブルの再来を祈願して、
勝手に夢を大きくふくらませてなさい。

何なら、住友の物件すべて買い占めて、
値上がり後に転売すりゃあいいんじゃない？ｗ

５６の奴。大京でも出てる奴だ。こいつマンションオタクやで。
キモチ悪い。

大京のスレなんて書き込みしたことないけど、
何でも都合の良いように決め付けるの得意そうだね。

結局のところ、そんな程度の低い人格攻撃しかできないの？

５６。だったら、邪魔するなよ。建設的な話合おうとしてるのに、目障りなんだよ。
おまえ、１日スレ監視してるんか。暇人だなあ。
日曜日なんだから、もっと外に出て、デートでもしたらどう？

>>57
何でもかんでも文句つけるわけじゃなくて、
さも立派そうに、穴だらけの理屈を言ってるから、
それを指摘した。>>54とかさあ、自分ですごいこと
書いてるとかとんでもなく勘違いしてない？

トヨタの株が上がったからどうしたの？
それで住友のマンションが連動して値上がりするとでも？
トヨタの株と住友のマンションの相関性があるのなら、
立証してみてくださいな。

結局やっぱり穴だらけの理屈を書いただけじゃん。

「たとえば」のたとえ話を、
「トヨタの株と住友のマンションの相関性がある」
と理解する頭がワシにはわからん。

将来に対する経済予測のもとづいて企業は動いている。
事実として都心の地価は上昇に転じてきた。
結果として、住友は物件をホールドしていて何も損をしていない。

それだけの話。

このコメントに62のレスを求めていないから、書くなよ。

>トヨタの株と住友のマンションの相関性があるのなら、
>立証してみてくださいな。

こんなスレにも出没しているんだね、少しは進歩してくださいよ！！
住友とトヨタの株はたとえばなしでしょ、小学校の国語の時間に習わなかった？

>>66
だからさあ、君みたいあっちこっちのスレに出没する暇人じゃないって。

トヨタの株が値上がりした「過去の事実」を例に出して、
住友の物件も同様に値上がりするという「将来の憶測」を
勝手に同列扱いにして正当化しようとしてるわけじゃん。

でも、トヨタの話は事実だけど、住友に関する話は単なる予測で、
経済的合理性を現時点で同列に評価できるわけはない。
ゆえに事実と憶測をごっちゃにした欠陥理論だと指摘したまで。分かる？

スレ違いの話題かもしれませんが投稿します。
週末に都内の住友不動産が販売した、築35年のマンションの
オープンハウスを見てきました。

110㎡程度で、フルリフォーム済みで5,500万円（坪/162万円）という価格でした。
近所の新築相場がだいたい、坪/300万円位ですから、55％の残価率という感じです。
駐車場は、外車が多くエレベーターも2戸に1つという当時としては豪華な作りでした。
リフォームに多分800万円位はかかっていそうなので、原価：坪/140万円
位だと思います。
売り出し価格1,600万円、バブルの頃は2億8000万円位の相場だったそうです。

担当者が言うには、けこう同じマンション内の人が買う場合が多いらしいです。
土地代も高いということもありますが、住友だから他の同グレードのマンションより
20％程度、強気の値付けが出来るそうです。

こう考えると、住友の物件が割高とか、売れ残りが多いとか言われますが
それなりの、資産価値は残るのかと思いました。

2006年3月24日 日経朝刊 より引用

　二十三日に国土交通省が発表した公示地価で、首都圏の下げ止まり、
反転傾向が鮮明になった。「あまり値上がりしないうちにマイホームを」。
週末のマンションのモデルルームには若い家族連れが詰めかける。

地価上昇、物件価格上昇は、「予測」「憶測」ではなく「事実」。
日経に限らず、すべての新聞で報道されていたはずだけどなぁ。

資産価値として語るのが住不の物件なのか〜ショボショボ