住友不動産の完成物件はどうですか？

完成物件を検討しています、条件の悪い部屋があるのではなく、
割高な部屋が残っている感じです。
青田買いで、1年も竣工を待つと賃貸代がかさむので、思い切って
買おうかと思っています。

アンチ住友なんか期待するなよ。もうあきたよ。
ただ、高すぎるとか言うだけだよ。
住友は住友の販売方法があるからいいじゃない。
こんなスレなんか土日に暇な人が書き込むくらいだよ。
俺もそうかもしれないけれど。

割高感はあるけど、ものはいいです。

６さん。いろいろ条件出してみるのもいいよね。
そこで納得すれば買いだよね。
ところで、積水ハウス＋長谷工施工ってあるの？
積水ハウス＋竹中施工が多いと聞いたことはあるけど、
考えられない。

グランドメゾン杉並シーズン

積水ハウスで長谷工施工はグランドメゾン杉並シーズンと東京テラス。

ちなみに坪単価は住友の久我山ＧＨより積水のＧＭ杉並シーズンの方が
高いみたい。

完成物件で本当に買うのであれば「指値＋条件提示」をやるべき。
その場合、本社に稟議上げ易いように「ローンはいくらまでしか借りたく無い」
「ローンは固定金利で月○○万円」とかはっきり伝えること。
冷やかしの人は絶対やっちゃ駄目よ。

ちゃんとした資金の裏づけのある買い手がガチンコで交渉したら、
住友さんも商売だから、交渉の余地はありますワね。
最後には誰彼かまわず叩き売ってしまうデベよりは、住人にとっては
安心ですね。

でも、これは、住友だけじゃなく、マンション市場で定評のある
いくつかの優良デベに共通することではありますが・・・。

大手でも、竣工前の大幅値引きは凄いですね。
ラスト数週間で、いくつも売ってしまうのには驚きます。

自分達で「値付けの失敗」を認めているような物ですね。
第1期で買った人は、どんな気持ちがするんだろう。

>>12さん
住友関連のスレって何でこんなに多いのでしょうか？他のデベさんが同じような
売り方してるのに住友が歩調を合わせないから..とかあるんでしょうかね。
ちょっと不思議...

三井も実はけっこういろいろやってると思うが、なぜか住友ほど名指しで叩かれない。
個々の物件では賛否両論あるが。
力のある方になびくのが人の常とすれば、住友は斜陽の兆しが出てきているのかもしれない。
住友も特色あるデベであるのは確かだが、ちょっと三井と差が開いてきたのだろうか。
住友の奮起を期待したいところ。

前の、住友のスレでも散々言われましたが、住友不動産はマンション専業メーカーでは
ありませんよ。
利益の27％がマンションで、大半はオフィスビルです。

野村とか三井と単純に比較できないと思うよ。
関西系の商売だから、関東人には違和感があるのは理解できますね、
株価は、ピカイチに高くなりましたよ。

＞14
三井→値引くから叩かれない
住友→値引かないから叩かれる

と言う事でしょ。
買いたかったけど、値引いてもらえなかった、頭にきた！
という人が毎度毎度こういうスレが立てるのかな？

結局、住友も他デベと同じように値引きをすれば、こんなに
名指しで叩かれる事もないような・・・
でも『値引きはしない』という特色がなくなるけど。

>>19
いやいや、結局アンチ住友派の「建設的意見」の正体は
「高すぎるから安くしろ」以外になかったのでは？

で、そういう「建設的意見」に対して、当の住友は
事業収益のバランスからいってマンションを値下げしてまで
竣工前売り切りを図る必要を会社として感じないないという
判断なわけでしょ？

＞利益の大半はオフィスビル事業からもたらされているわけだから、
株価が高いのは多分にオフィス事業の収益性の高さを反映してる
わけでしょうが。

だから、完成売りでも値引きなしでもこの会社にとって財務圧迫
にはならないでしょう。
20さんに同意。

杉並区在住でちょっと気になった物件（2005年春竣工）だったので、
ある2物件を外野として観察していましたが、400戸の住友物件と500戸の三井
（JVなんで正しくは幹事かな）住友は竣工後一年たった今も、まだ1割弱売れ
残っていますね。（三井は秋口には完売したみたい）

まぁ　立地はあるにしろ、信仰するほどの会社じゃない＞住友

杉並区のパークハウスは完売したんだよね？

自分が買えなかった物件が完売したら腹立つのはわかるよ。

自分が買えなかった物件は、物件に問題があったと思いたいのはわかるよ。

中央線某駅からバス利用（本数はかなりある）の三井と、
井の頭線某駅から徒歩15分の杉並の地名を使いながら
23区外にあたる立地のGHを名乗る住友...

私は販売前に別物件（野村）を購入・入居して
いたので買うつもりはなかったけど「隣の芝生は青いかも」
と双方のモデルルームに冷やかしにいきました。

住友側は敵意むき出しで説明していましたが、三井
幹事物件は「うちはうち」といった印象でした。
（担当にもよりますが）

いろいろ、自分の住むとこのデベを擁護したいのは
わからないでもないけど、竣工して一年経っても
1割近く未入居があるのって、寂しくないですかね？
三井でも、三菱でも、野村でもありえる話だけどね。

自分の近隣の物件で、ＭＲ見に行った物件で、まだ折込広告が
入っていたのでその驚きと、「住友...販売戦略なんか間違って
いない？」と言いたくなっただけ。

住友信仰者の方々　気を悪くしたらごめんね。

>>26さん
わたしは住友物件に住む者ではありませんが、
「住友信仰」とか「狂信者」という表現はちょっとどうかと思います。

２６さんもご自身の個人的なご経験では住友の担当者と
折り合いが良くなかったようですが、
担当者の良し悪しも含めて「どこでもありえる話だが」と
断っておられるように、むしろ、あちらこちらのスレで
「住友はおかしい」と書き込む人の存在のほうが
ファナティックだと思うのは私だけでしょうか？

豊島区のガーデンヒルズの先の学習院下に、住友の建設計画が出ていました。
「高田2丁目計画」18階建てだそうです。
どんなマンションが出来るのでしょうか？

あと1割安ければ超人気物件になる要素を持ってるのもあるのに残念。
我が家も気に入ったけど割高感があったので見送りました。

1割高いから、一定の住民層に期待できるということもありますよ。
割高感は、まんざら住環境としては悪いことではないと思いますよ。

>あと1割安ければ超人気物件になる要素を持ってるのもあるのに残念。

それか値段はそのままでもいいから、もう少しスペックがよければ
本当の高級マンションといえるのにな・・・
と思うものが多いですね。
いや、ブランドとしての地位を確立したいなら、
値段はもっと高くてもいいから、スペックに手を抜かないで欲しい。
そうすれば、資産価値も落ちないだろうに、と残念ですね。

>あと1割安ければ超人気物件になる要素を持ってるのもあるのに残念。

この部分がアンチ住友の人と住友不動産の考え方の違いなんでしょうね。
大体超人気で倍率が高くてもデベにメリットはほとんどないのでは？
低倍率でも高く売れた方がいいと考えたから高くしたのでしょう。（例え売れ残りを出そうとも）

倍率が高いと、デベが住民を選別しづらいよね。
そのマンションのコンセプトに合致した住民を揃えるなら、割高はいい事だと思うよ。

>それか値段はそのままでもいいから、もう少しスペックがよければ
これじゃ、割高にならないでしょう。
アンチ住友の「もう少し安くして」と同等ですよ。
スペックは、分譲価格と多分に、地域性があるんですよ。

郊外の物件に、ハイスペックを求めても購買層が限定されるから売れないよ。
シティハウスもパークスクエアも、名前は同じだけど、
ランクは5ランクぐらいあるらしいですよ。
それを、地域性を見ながら使い分けるようですよ。

29です。
私自身はアンチじゃないですよー。むしろファンです。
手が届かなかっただけです。w

22&26さん。

その2つの物件は私も比較検討しました。
ちょっと訂正ですが、住友のその売れ残りの典型のように
言われるマンションは一応だいたいは23区内(世田谷区）にあります。
一部三鷹市が細長く張り出している(世田谷に入り込んでいる）ので、
23区外もちょっとある、という程度です。
住友の物件そのものはそれほど悪くもなく（まぁ、さんざん「団地っぽい」と
揶揄されるだけあって、超よくもないですが）、むしろ個人的には、
ですが、物件自体は三井の物件よりよいような
気もしました（あくまで個人的には）が、あれほど販売に差がつくとは正直、驚きましたね。
やはり立地、それと駅までのバス便の利便性でしょうね。
「烏山」というのは世田谷区の中でも地価がかなり安いところです。
もちろんそれには理由がいくつかあります。
東京の人間なら、ある程度理由を知っています。
久我山でもないのに、「久我山」を全面に出したイメージビデオなどは
その意味でかなり違和感がありましたね。
残念ながら、「烏山」といっただけで、ある種の思い込みでネガティブに
とらえる人もいるのは事実です（土地の人間だけでしょうけど）。
実際には美味しい店も多く（荻窪もそうですが）、ちょっと歩くと、
緑も多くて（というか、最近まであまり開発が進まなかった）よいところなのですけどね。

ちなみに、その住友の物件のそばで住友が分譲もやっていますが、
それはほとんど売れてると思いますよ。
苦戦してるのはマンションのほうです。
この場所は、ホント、住友が開発するまでは夜は暗くて暗くてこわいような場所でした。
今はすっかり住宅地になって、隔世の感があります。
あのぐらい駅から離れると、戸建なら・・・
という人のが多いのかもしれませんね。

＞倍率が高くてもデベにメリットはほとんどないのでは？
＞低倍率でも高く売れた方がいいと考えたから高くしたのでしょう。

その考え方が、「カスタマー・オリエンテッドでない」と批判されるのですよ。
そこまで露骨に自分たちには「メリット」がない、などと・・・
つまりは売れそうならつりあげられるだけ値段をつりあげよう、ということではないですか。
もちろん買いたい人は買えばいいんです。ご自由に。
私はそんな品位のない会社からは買いたくありません。
それだけです。

>35
なんか地名に思い込みがありすぎるような。。。
烏山も広いからねー。そこは相当遠いよ。
あと、この場所で23区内か23区外かはあんまり関係ない。
単に東八道路沿いの田舎というだけ。
行政サービスだったら世田谷区よりも三鷹市の方が定評はある。

＞郊外の物件に、ハイスペックを求めても購買層が限定されるから売れないよ。

売れなくても気にしないのが住友だったのでは？

それに購買層を限定したいのが住友だったのでは？

＞1割高いから、一定の住民層に期待できるということもありますよ。

これをよむとそう見えますが。
ハイスペックにはしないが、一割高くすることで、
住民層に期待してるわけですか。

安い設備で厚化粧して、売れれば後は関係ないよ！
みたいなデベでないところは、信頼できますね。
フローリング、ガラスなんて安い投資ですよ、リフォーム業者の話を聞けば
一笑されるレベルです。

自分の買ったマンションに空き家があるのは住民としてどんな気持ちなんでしょうね。
住んでる方に聞いてみたいです。

普通なんじゃないの、都内で竣工時に完売は30％位らしいですよ。
最後の叩き売りで、自分と同じ間取りの上層階が1000万円も値引きされるデベよりは
遥かに気分は良いでしょうね。

そういう普通の売れ残りじゃなくて、
竣工後1年過ぎてもガラガラという状態ですよ。

>>41
『住んでる方に聞いてみたいです。』
その答えは、今まで何度も
「叩き売られるよりいいです」と出ているのだが
お気に召さないのかな？

「聞いてみたいです」と言いながら、答えが気に食わないと
「住んでる人は悪く言わないだろう」だもん。

どうすりゃいいのよ？

＞竣工後1年過ぎてもガラガラという状態ですよ

これも実際をよく調べもしないで書き込みするアンチ住友の典型ですね。
９割入居している物件のどこがガラガラなんでしょう？

別のサイトで見ましたが、マンションの損益分岐点は
契約率90％位らしいですよ。
これ以上、売れた分が全部利益だということです、これ以下なら赤字。
だから、最後の数部屋は理論的には、タダでも損はしないというとらしいです。

400戸の大規模マンションで、竣工後1年経っても１割弱売残だと
その1年間の販売間接費とかすごそうな気が...未だに新聞に
物件単独でカラー厚紙の折込広告いれて、モデルルームの維持
してく経費大変だと思うｗ　これはGHブランドの意地？

物件は気に入ったのですが、売れ残りが多いことが気になり見送った者です。
デベの損益分岐とか販管費はどうでもいいのですが、
自分の住んでるマンションが1割も売れ残って、
いつまでもあちこちに看板立てたり、チラシ入れられてるのって、
住民の皆さんはどんな気持ちなんでしょう。
何らかの事情で売りに出しても、新古の在庫がたくさんあると
高くは売れないでしょうし。

話題の物件（笑）に住んでいます。
今現在は、売れ残りは１割を切っています。
自分が契約した時点で、１割少々結構残っていたのですが、
それを考えると１割をきったというのは、ある意味すごいと思っています。
（ポツポツでも購入する人がいるということで）
確かに、早く売り切ってほしいとは思いますが、この程度の売れ残りはあまり気にならないというのが本音です。
竣工前に購入された方と感じ方は違うかもしれませんが、
少なくとも私は残っていたから購入した訳ですし、
多数を比較検討して選んだ物件ですので。

私はマンションに資産価値も求めていませんし、よく言われるネガティブ要素も我が家にとってはたいした意味を持ちません。
これから数十年、普通に、穏やかに暮らせればいいだけです。
多分、ですが、
ほかの居住者の方々も、十分納得して購入されてると思いますよ。
自宅売却組も多いですし、都心からの転入も多いです。
ここがいいと思った人が購入し、そう思えなかった人は見送った、
ただそれだけのことじゃないでしょうか。

ただし、例えば竣工後半数くらい残っていたら契約には至らなかったであろう事は加えておきます。

>>４９。あなたは正しい。いろいろ言う人がいますが、あなたの考え方にすごく理解できます。私は住友物件を最初は売れ残りがすごく多くて、ばかにしていましたが、売れ残りでも
あまり値段を下げず、販売する住友不動産もすごいと思います。
私は住友物件を買うことができませんでしたが、良いものは結構あります。

みなさ〜ん”警告(関連業者様)”良く読んでくださ〜いね（笑）